Utleie av bolig Advokat Elisabeth Aas Nilsen Boligjuss for viderekomne, Lillestrøm 6. februar 2018
Tema for foredraget Viktige punkter i leiekontrakten Leietid: ulike alternativer Husleien: fastsettelse og mulighet for regulering Sikkerhet for leiebetaling: depositum og garanti Utkastelsesklausul
Husleielovens sentrale formål Leier av bolig skal ha stor grad av botrygghet. Leieforholdet skal være forutsigbart. Leier skal beskyttes mot tilfeldig og urimelig behandling.
Partene står ikke fritt til å avtale hva de vil! Husleieloven er i utgangspunktet ufravikelig i den forstand at det ikke kan gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leier ( 1-2) Avtaler i strid med loven kan få store og utilsiktede konsekvenser for utleier.
Avtaleinngåelsen Leieavtaler, standarddokumenter fra NBBL: - profesjonell utleie (4.11) - vanskeligstilte, husleieloven 11-1 (4.13) - utleiers egen bolig (4.10)
Formkrav til kontrakten - Ingen krav at kontrakten er signert for at det skal foreligge bindende avtale, partene bindes ved tilbud og aksept. - Ikke skriftlighetskrav, men begge parter kan kreve skriftlig avtale, jf. husleieloven 1-4.
Angrefrist? Ingen generell angrefrist, men leier kan ha angrerett etter angrefristloven (14 dager). Vilkår: - utleie av bolig - utleier er næringsdrivende - avtaleinngåelsen skjer ved fjernsalg eller utenfor fast forretningssted - HTU 2015/20250: Partene hadde ikke møtt hverandre, men kun kommunisert via FINN og på epost. Leier hadde angrerett.
Leietid Tre mulige alternativer når leietid skal avtales: 1) Tidsubestemt kontrakt, 9-6 Kontrakten løper uten noen på forhånd avtalt sluttdato. Kan sies opp av begge parter med en gitt frist. Fristen er tre måneder til utløpet av kalendermåneden, med mindre annet er avtalt.
Fordeler med tidsubestemt kontrakt tilsynelatende fleksibel for begge parter i og med begge har adgang til å si opp kontrakten åpner for langvarige leieforhold sikrer leier forutberegnelighet, de avtalte vilkårene vil gjelde gjennom hele leieforholdet
Ulemper med tidsubestemt kontrakt Leier kan si opp etter eget ønske, det gjelder ingen formkrav eller krav til begrunnelse. For utleier skal det mye mer til, leier har et strengt oppsigelsesvern og det er strenge formkrav til utleiers oppsigelse.
Ulemper med tidsubestemt kontrakt, forts. Det er vanskelig for utleier å få endret kontraktsvilkårene underveis i leieforholdet. Utleier vil gjerne ha behov for å justere leien utover konsumprisindeksen. Lovens ordning med justering til gjengs leie er komplisert og gir stort rom for konflikt.
Nærmere om utleiers oppsigelse
Formkrav til utleiers oppsigelse, 9-7 skriftlig begrunnet opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt opplyse om at dersom leier ikke protesterer innen fristen, taper leier sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse jf. tvangsfullbyrdelsesloven, 13-2 tredje ledd c)
Oppsigelse som ikke fyller vilkårene er ugyldig, og leier kan bare se bort fra den! Lag en standard oppsigelse som oppfyller lovens formkrav og bruk den hver gang. NBBL dok. nr. 4-21
Oppsigelsens begrunnelse Husleieloven, 9-5 a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes, c) eieren har misligholdt leieavtalen, eller d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.
Leier protesterer ikke på oppsigelsen, men flytter ikke ut innen fristen Oppsigelsen anses da som akseptert, forutsatt at den fyller formkravene. Varsel om utkastelse, jf. tvangsfullbyrdelsloven 4-18 (NBBL dok. nr. 4.22) Begjæring om fravikelse (NBBL dok. nr. 4.23)
Leier protesterer på oppsigelsen, 9-8 Utleier må reise søksmål innen tre måneder etter utløpet av leiers protestfrist. Hvis ikke faller oppsigelsen bort! Klage til forliksråd (evt. husleietvistutvalg i de fylker som har det)
Rettslig prøving av oppsigelsen, 9-8 1) Er oppsigelsesgrunnen i tråd med lov og avtale? Er oppsigelsesgrunnen saklig? Hvis ikke er oppsigelsen ugyldig.
Rettens prøving av oppsigelsen, 9-8 «Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.» Bred interesseavveining av begge parters forhold, utleiers ønske om å avslutte leieforholdet mot leiers ønske om å fortsette. Vanskelig bestemmelse, og 60 års rettspraksis gir heller ikke særlig veiledning
Noen momenter på leiers side Fare for å bli stående uten bolig (situasjonen på boligmarkedet er relevant) Har leier forsøkt å skaffe seg annen bolig? Vi flytting medføre personlige eller økonomiske belastninger? Vil flytting få konsekvenser for andre enn leier selv, for eksempel ektefelle og barn?
Noen momenter for utleier Utleiers eget behov for boligen (veier tungt) Salg (relevant, men ikke nødvendigvis tungtveiende) Leiers mislighold: hvor grovt misligholdet er og hvilke konsekvenser det har, alternative beføyelser Er leiers mislighold vesentlig er oppsigelsen aldri urimelig, jf. 9-8 siste punktum. Vesentlig mislighold, se 9-9.
Konklusjon: for utleier er det for uforutsigbart å velge tidsubestemt kontrakt.
2) Tidsbestemt kontrakt 9-2 og 9-3 Kontrakten har en avtalt sluttdato. Den må i utgangspunktet være minst tre år fra innflytting, men her er det unntak dersom utleier har en saklig grunn (f.eks. salg, rehabilitering av eiendommen) og leier opplyses om dette skriftlig ved avtaleinngåelsen. Ett års minstetid når utleier bor i samme hus (tomannsbolig, lofts- og sokkelbolig)
OBS: leier må gjøres spesielt oppmerksom på at han ikke kan si opp avtalen, ellers har leier oppsigelsesadgang.
Fordeler med tidsbestemt kontrakt Leier har ingen rettigheter etter dette tidspunktet. Ønsker leier å fortsette leieforholdet, inngås det ny kontrakt med nye vilkår. Utleier kan for eksempel sette opp leien uten å tenke på reguleringsbestemmelsene i husleieloven. Utleier kan være sikker på å få leier ut på denne datoen. Selv om utleien skal fortsette, kan utleier fritt velge en annen leier.
Ulemper ved tidsbestemt leieavtale Ny leiekontrakt hvert tredje år kan gi unødvendig «plunder og heft» i langvarige leieforhold.
Tidsbestemt avtale utløper Det er viktig å passe på at leier ikke blir boende for lenge etter at kontrakten utløper. Blir leier boende mer enn tre måneder etter kontrakten utløper uten å ha fått flyttevarsel, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt, men ellers på samme vilkår.
Leier flytter ikke frivillig Inneholder avtalen utkastelsesklausul, kan leier begjæres fraveket uten dom for kravet først. Varsel om tvangsfullbyrdelse 14 dager i forkant av begjæringen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-18.
NBBLs standarddokumenter: NBBL-dok. nr. 4-18: Flytteoppfordring som kan sendes i god tid før leieforholdets avslutning. Orienterer leier om at leieforholdet ikke skal fortsette. NBBL-dok nr 4-19: Flytteoppfordring og varsel om utkastelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 4-18. NBBL-dok. nr. 4-20: Begjæring om tvangsfravikelse
3) Kombinasjon, tidsbestemt med oppsigelsesadgang, 9-2 Avtalen gjelder for en bestemt tid, men kan i denne perioden sies opp av begge parter. Gir partene større grad av fleksibilitet. Utleier kan likevel være sikker på å få avsluttet leieforholdet/avtalt nye vilkår på et bestemt tidspunkt.
Husleien: fastsettelse og regulering Hensyn bak bestemmelsene: Leier: forutsigbarhet og beskyttelse mot urimelige avtaler Utleier: behov for utgiftsdekning, også når utgiftene øker
Husleien fastsettelsen, 3-1, 3-4, 4-1 Leien kan ikke være vesentlig høyere enn markedsleie, jf. 4-1. Må være et bestemt beløp, alle tillegg må bakes inn i leiesummen.
Strøm, brensel, vann og avløp Det kan avtales at leier betaler utleiers kostnader til dette som tillegg til leien. Strøm: nettleie og forbruk Brensel: f.eks. fyringsolje Ikke kostnader til vedlikehold av anlegget. Vann og avløp: kun når utleier betaler etter målt forbruk Fordelingen av utgiftene skal skje forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen.
Leier kan kreve Regnskap som viser størrelsen på kostnadene og den nærmere fordelingen mellom leierne. At det installeres målere som viser leiers forbruk der det er flere brukere av samme eiendom. Krever to tredjedels flertall blant leierne, og utleier kan kreve installasjonskostnadene dekket.
Regulering av avtalen i kontraktstiden Partene har kun krav på regulering i tråd med lovens bestemmelser. Kontraktsfestede leiereguleringer til skade for leier ses det bort fra. Dersom begge parter ønsker det, er det imidlertid ikke ulovlig å inngå en avtale om endret leie. Bør lages som et tillegg til kontrakten og signeres av begge parter.
Regulering i tråd med konsumprisindeksen Kan kreves av begge parter. Skjer ikke automatisk, det må fremsettes krav om det. Det må ha gått et år fra forrige regulering ble satt i verk.
Økningen kan maksimalt tilsvare endringen i konsumprisindeksen fra sist leiefastsetting. Det kan være avtaletidspunktet forrige indeksregulering forrige tilpasning til gjengs leie reforhandling av leiens størrelse
Har utleier unnlatt å kreve regulering i en periode, kan han ta igjen det tapte og kreve justering basert på hele prisstigningen siden forrige leiefastsettelse. Leieøkningen gjelder bare for fremtidige terminer.
Varsel om økning Skriftlig, epost trolig ok dersom partene kommuniserer på denne måten. Én måneds frist fra melding er sendt. Omfanget av økningen kan først fastsettes i ettertid, og det må være adgang til å innkreve tillegget på etterskudd på endringen i KPI foreligger. Kan være lurt å avtalefeste dette.
Leieregulering gjengs leie Hva er gjengs leie? Holdes adskilt fra markedsleie, som er hva markedet ved inngåelse av nye leieforhold er villig til å betale. Gjengs leie er et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Vanskelig å fastsette i praksis
Det skal gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leiers forbedringer og innsats. Men det skal ses bort fra vedlikehold leier er forpliktet til. At leieverdien har økt som følge av utleiers forbedringer skal tas med.
Når kan det kreves oppregulering til gjengs leie? Varsel kan sendes når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn etter konsumprisindeksen. Ny leie kan først settes i verk seks måneder etter varsel, og ett år etter at tidligere endring (KPI) ble iverksatt. Varselet skal være skriftlig
Hva gjør man dersom partene ikke blir enige? takstnemnd, jf. 12-2 husleietvistutvalget (hvis aktuelt) alminnelig rettslig forfølgning
Sikkerhetsstillelse: Depositum og garanti Hensyn: Utleier tar stor økonomisk risiko (for eksempel for skader på bolig, utestående husleie) Leier har behov for rettslige rammer som sikrer bla rett til tilbakebetaling
Depositum 3-5 Beløp settes på egen depositumskonto i bank. Skal stå i leiers navn. Utleier dekker omkostningene, leier får rentene. Seks måneders husleie er maksimalt beløp, og det kan avtales økning i tråd med leieøkningen. Ingen av partene kan disponere beløpet mens leieforholdet varer, men leier kan få utbet. renter Depositumet bør være i samme bank som leien innbetales til.
Garanti 3-6 Maks summen av seks måneders husleie. Bør være såkalt selvskyldnergaranti: garantisten plikter å utbetale beløpet selv om det skulle være uenighet mellom leier og utleier om det underliggende forholdet. Garantisten kan påberope seg leiers innsigelser, men må betale først og evt. «krangle» senere.
NB! Garantien og depositumet bør dekke alle krav som utspringer av leieforholdet: Skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse (utkastelse) og andre krav. For depositumskonto har banken standardavtaler, men innholdet i garantiene kan variere.
Kommunale garantier Kommunal- og moderniseringsdepartementet har laget en mal for kommunale garanti. www.regjeringen.no/no/dokumenter/garantidokum ent-i-husleieforhold/id2480846/
Hvorfor utkastelsesklausul? Tidsbesparende ved betalingsmislighold tidsbestemt kontrakt er utløpt
Eksempel på utkastelsesklausul: Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien ikke blir betalt innen 14 dager etter at skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 er sendt, jf. samme lov 13-2 tredje ledd a). Leier vedtar også at tvangsfravikelse kan skje når leietiden er utløpt, jf tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav c) Gjør leier seg skyldig i vesentlig brudd på leieavtalen, kan leieavtalen heves, jf. husleieloven 9-9. Leier plikter da å fraflytte boligen.
Fravikelse ved betalingsmislighold Dersom leier ikke betaler skyldig leie kan utleier begjære fravikelse. Forutsetter fravikelsesklausul i kontrakten. Leier skal varsles om tvangsfullbyrdelsen 14 dager før begjæring sendes, jf. tvangsl. 4-18. Betaler leier skyldig beløp inkludert renter og omkostning innen fravikelsen finner sted, har han rett til å fortsette leieforholdet.
NBBL har følgende standarddokumenter: Purring (4.14) Inkassovarsel (4.15) Betalingsoppfordring og varsel etter 4-18 (4.16) Begjæring om tvangsfravikelse (4.17)
Oppsummering Lag egne maler for kontrakt, oppsigelse, varsel osv. med utgangspunkt i et standarddokument for eksempel fra NBBL. Tilpass til hva som er mest hensiktsmessig for de leieforhold dere vanligvis har, men sjekk om tilpasningen er i tråd med husleieloven.
Formål: unngå ubehagelige overraskelser