NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Transkript

1 E I E N D O M N O R G E S N E F S M E G L E R F O R B U N D NEF KURS NEF 6 timer Bergen Kursarrangør: Norges Eiendomsmeglerforbund KURS NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND 2017 MNEF = ditt mestermerke NEF kursinnhold med fokus på kvalitet NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

2 AMBITA AS Nettbutikk: Telefon: e-post: Ambita Infoland er en nasjonal formidlingskanal for eiendoms- og geografisk informasjon i Norge. Denne tjenesten gir tilgang til oppdaterte opplysninger innen eiendom, kart-, vei- og plandata, samt foto i Norge, med et enkelt brukergrensesnitt. Her får man hele beslutningsgrunnlaget man trenger for å gjennomføre kjøp, salg, utbygging og forvaltning av eiendom. Her finner man informasjon fra Grunnbok og Eiendomsregisteret, samt teknisk nøkkelinformasjon for hele landet fra Matrikkelen Kart, eiendomsinformasjon og plandata for ca. 75 % av alle landets eiendommer Forvaltningsinformasjon for ca. 70 % av alle borettsandelene Omsetningsrapport fra Eiendomsverdi AS og nabolagsprofil fra Eiendomsprofil AS etinglysnings- og esigneringsløsninger HELP FORSIKRING AS Postboks 1470 Vika, 0124 Oslo Telefon: E-post: [email protected] HELP Boligkjøperforsikring er den opprinnelige boligkjøperforsikringen, kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Siden 2005 har vi gitt boligkjøpere spesialisert advokathjelp gjennom hele klageprosessen til saken er løst. De aller fleste meglerkjeder tilbyr i dag boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring til sine boligkjøpere. HELP Forsikring er det eneste forsikringsselskapet i Norge som spesialiserer seg på advokatforsikring (rett til advokat privat gjennom forsikring). HELP Forsikring bistår nå LO-medlemmer og deres familier på privatlivets viktigste rettsområder. Vi har ca. 150 ansatte i Norge, Sverige og Danmark, i overkant av 100 av disse er advokater eller advokatfullmektiger. MINDWORKING AS Værkmestergade 11, 2. sal DK-8000 Aarhus C Telefon: Mobil: Mindworking er meglerens digitale omnichannel Markedsførings plattform. Med Mindworking får du som megler/franchisetaker et arbeidsredskap som gjør det mulig å effektivt produsere og administrere all markedsmateriell nødvendig for å selge bolig med bare «et klikk». Tusenvis av meglere i hele Norden benytter daglig vårt system til befaring, prisfastsettelse, markedsføring og salgsstyring av kundenes eiendommer. Vi forenkler hverdagen - profesjonelt og entusiastisk. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon Fax E-post: [email protected] - NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

3 Velkommen til NEF 6 timer i Bergen 8. juni Kl Registrering og morgenkaffe Kl Aktuelle saker fra den virkelige verden, domstolene og RfE side 5 v/advokat MNA Fredrik Poulsen, Help Forsikring - Fokus på saker som er av betydning for megleren i det daglige livet; hva kunne megler gjort eller bidratt med for å hindre at det oppstod tvist? Må megler gi råd på en annen måte, kunne mer om andre tema? Være tilstede på overtakelsen? Kl Kl Kl Pause Foredraget fortsetter Lunsj Kl Inngåelse av megleroppdrag side 39 v/advokat MNA Rønnaug Ringstad, advokatfirmaet Ringstad AS Hva må avklares og undersøkes i forbindelse med inngåelse av oppdrag? Hva kan avtales og hva må fremgå vedrørende meglers vederlag? Ekstraoppgaver som megler påtar seg; hva bør man overlate til andre? Hvordan reguleres slike ekstraoppgaver i avtalen? Krav om vederlagsjustering fra oppdragsgiver Kl Kl Kl Pause Foredraget fortsetter Pause Kl Megling av bolig med utleiedel side 65 v/advokat MNA Silje Nesteng Andersen, Help Forsikring Kl Kaffepause Hva er en «hybel» eller en «praktikantdel?» Hva skal megler opplys om i markedsføring og enda viktigere; hva skal man la være å markedsføre? Hvilke regler regulerer og berører egentlig utleie? Kl Foredraget fortsetter VEL HJEM

4

5 Aktuelle saker fra den virkelige verden Advokat MNA Fredrik Poulsen Hvem er jeg og hvorfor jeg står her HELP Forsikring 100 advokater og fullmektiger som jobber i Oslo Fredrik Poulsen Begynte som advokatfullmektig i HELP i 2007, bevilling 2009 Hvert år ca henvendelser på Boligkjøperforsikringen Leder for Boligkjøperforsikring fra 2009 Boligkjøperforsikringen har ca. 65 advokater som jobber spesialisert med: Saker etter avhendingslova Bustadoppføringslova Prosess Holder jevnlig foredrag for advokater og eiendomsmeglere 5

6 Hvilke trender ser vi? Fortsatt mange saker på fukt Bad Tak Drenering Skadedyr Skjeggkre og endring i vilkår for Protector Lovlighetsmangler Avklaringer fra Høyesterett på «finjussen» Hva ligger i dette med «vesentlig ringare stand»? Er meglere årsak til tvistene vi ser? Vår erfaring er at antall tvister som skyldes feil fra meglere er på vei ned. Gode rutiner og faglig stolthet gjør at det er færre tvister hos oss. Noen områder hvor det som oftest går bra, men hvor det kan være utfordringer: Selgerforpliktelser, enten fordi det er tatt inn forbehold eller fordi selger har opplyst at noe skal gjøres før boligen skifter eier Tilbakehold av penger fører til unødvendig mye støy 6

7 Disposisjon Høyesterett Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester Lagmannsrettene HELPs egne saker rettskraftige og ikke Høyesteretts dom av 15. februar 2017 Leilighet solgt i Oslo med to 19 år gamle bad. Det var opplyst ved salget at badene ikke tilfredsstilte dagens krav til våtrom. Før overtakelse, men etter kontrakt, oppstår det lekkasje fra begge bade ned i leiligheten under. Følgeskader og rør blir dekket av tingsskadeforsikringen. Kjøper holdt tilbake kr til sikkerhet for sitt krav - to fungerende bad. 7

8 Høyesteretts dom av 15. februar 2017 Tvisten i saken dreier seg om hvem som har risikoen for at badene lakk. Var det kjøper som var klar over at badene var utgått på levetid? Eller var det selger som faktisk besatt eiendommen på det tidspunkt lekkasjene viste seg? Boligen var solgt «som den er». Etter avhl. 2-4 har selger risikoen for eiendommen frem til kjøper overtar bruken. For skader som er latente, men senere viser seg, så er det sikker rett at de er omfattet av «som den er»-forbeholdet. Høyesteretts dom av 15. februar 2017 Høyesterett legger til grunn at selger har ansvaret i dette tilfellet. Boligen var solgt med to velfungerende bad, og på overtakelsen var disse ubrukelige. Det var ingen lekkasje forut for kjøpet. Hadde det vært påvist så hadde man stått overfor en vurdering av om boligen var i vesentlig dårligere stand. Rørene var gamle og arbeidet med tetting var ikke godt, men alt blir selgers risiko. Det var ikke tale om en «gradvis utvikling av eksisterende skade.» 8

9 Høyesteretts dom av 3. november 2016 Eiendomsmegler hadde solgt bolig med manglende brukstillatelse. Eierskifteforsikringen utbetalte prisavslag til kjøper med kr Tvisten i saken var om selskapet kunne holde megler ansvarlig for prisavslaget som ble utbetalt. Tryg mente man ikke kunne det situasjonen er annerledes enn ved takster. Takst kreves ved forsikring og feil i denne er nært tilknyttet tapet til selskapet. En salgsoppgave er lovpålagt og ment for kjøpere, ikke selskapet. Høyesteretts dom av 3. november 2016 Tryg når ikke frem. Megleren er nærmest til å bære tapet når det må utbetales penger grunnet forsømmelser. Tap i alle instanser. 9

10 Høyesteretts dom av 9. mars 2017 Salg av tomannsbolig i Tromsø til kr i desember Boligen var markedsført med to hybler på loft som kunne leies ut og «generere gode inntekter». Viste seg at loftet ikke var byggemeldt, men kun seksjonert. Kostnad til å få godkjent var anslått til kr Krav fremmet som erstatning etter avhl. 4-14, ikke som prisavslag etter avhl Høyesteretts dom av 9. mars 2017 Alle var enige om at den prisdempende effekten ved videresalg på avtaletidspunktet hadde vært kr Har kjøper krav på erstatning? Nært forbundet med saker som skiller mellom kostnad til utbedring og forholdsmessig prisavslag etter avhl Flertallet (3 dommere) kommer til at det reelle økonomiske tapet må settes til verdireduksjonen. Mindretallet holder fast ved at det er det faktiske tapet ved utbedring til kontraktsmessig stand som kan kreves. 10

11 Høyesteretts dom av 9. mars 2017 Avgjørelsen utvisker i stor grad skillet mellom erstatningsreglene og reglene for et prisavslag. Det siste skal rette opp balansen i forholdet mellom selger og kjøper, mens det første kun er ment for å dekke det tap som kjøper har fordi selger har opptrådt ansvarsbetingende. Ikke lett å bli klok på om denne vil følges opp senere, etter vårt syn bryter avgjørelsen med generell erstatningsrett. Reklamasjonsnemnda RFE Bolig solgt med opplyst servitutt: Servitutter i grunn: : erklæring/avtale: bestemmelse som benyttelse Da kjøper skulle videreselge, oppdaget ny megler at servitutten var et forbud mot overnatting i kjellerstuen. Megler fikk tilbud om å rette mangelen, men avslo ansvar. Kjøper engasjerte advokat og fikk slettet heftelsen rettighetshaver frasa seg dette relativt enkelt. 11

12 Reklamasjonsnemnda RFE Salget ble satt på vent til heftelse var slettet, og kjøper krevde erstatning for advokat og annet med kr Nemnda konkluderer med brudd på eml. 6-7: Megler burde undersøkt innholdet i servitutten nærmere. Det som stod i prospektet var ikke nok til at «det er mulig å danne seg et inntrykk av heftelsens innhold». Det hadde kjøper fått om heftelsen ble vedlagt. Uttalt at megler burde påtatt seg å ordne opp i heftelsen straks dette ble en sak. Reklamasjonsnemnda RFE Erstatningskravet førte ikke frem. Det var ingen årsakssammenheng mellom de pådratte kostandene og feilen til megler. Arbeidet med sletting tok lang tid og var ikke konkretisert. Kjøper hadde en plikt til å holde kostnadene nede. Dette var hentet fra FinKN som avsa avgjørelse mot eierskifteselskapet. Lærdom: Opplys så det blir klart for kjøper hva begrensning i bruk er, og ikke minst rydd opp så fort som mulig. 12

13 Reklamasjonsnemnda RFE Kjøper holdt tilbake kr «pga boligens beliggenhet, som kjøper mener er endret»[sic.] Det kom til tvist i saken, og kjøper tapte i Drammen tingrett, i Borgarting lagmannsrett og Høyesterett (nektet fremmet). Kravet var begrunnet med at det forelå mangel og domsslutningen var «Frifinnelse» og en plikt til å betale selgers sakskostnader. Megler betalte ut kr , uten forvarsel, til selger da dommen var rettskraftig ved Høyesteretts kjennelse. Reklamasjonsnemnda RFE Kjøper mente at megler ikke kunne utbetale siden dommen fra tingretten ikke hadde en slutning som påla ham å utbetale beløpet fra meglers konto. I tillegg påsto kjøper at han hadde rett til å holde tilbake for arbeider som ikke var nevnt ved tilbakeholdet, men som han likevel hadde mangelsinnsigler mot. Spørsmålet for RFE: Kan megler utbetale? 13

14 Reklamasjonsnemnda RFE Kjøper mister retten til å holde tilbake penger ved tinglysningen. Dette er tidspunktet ved bustadoppføring, ved avhendingsloven er skjæringstidspunktet overtakelsen. Konklusjon: Kjøper kunne ikke holde tilbake for andre feil og mangler ved boligen. Det er ikke nødvendig med handlingsplikt i slutningen, men nok at tvisten er rettskraftig avgjort Reklamasjonsnemnda RFE Hva kunne selger ha gjort annerledes? Her hadde det kanskje vært best om man sendte en melding til kjøper forut for utbetalingen til selger. Dette hadde muligens dratt konfliktnivået noe ned. Informasjon om når og hva man kan holde tilbake penger for forbygger senere misforståelser. Her derimot er jeg usikker kjøper virker etter avgjørelsen ganske desperat. 14

15 Reklamasjonsnemnda RFE Salg av kontraktsposisjon for bolig under oppføring Oppdragsgiver ved overdragelsen fikk etter salget regning på kr fra kjøper grunnet regning for tilvalg på kjøkkenet Oppdragsgiver mente megler burde opplyst til potensielle kjøper hva som var dekket i den opprinnelige kontrakten. Megler hadde fått alle dokumenter de selv hadde foretatt kjøpet på. Megler på sin side viste til at oppdragsgiver hadde meddelt at kjøkken fulgte med ikke avvik for kjøperne og selger måtte bære risikoen Reklamasjonsnemnda RFE Nemnda mener megler burde klarlagt nærmere hva som var inkludert i den opprinnelige avtalen mellom oppdragsgiver og entreprenør. Når megler ikke søkte å klargjøre hva som var inkludert, så var det brudd på eml Erstatning satt lik kostnader til tilvalg, kr Erstatning for egenarbeid for klager ikke tilkjent. 15

16 Reklamasjonsnemnda RFE Hva må megler være oppmerksom på? Ved salg av kontraktsposisjon kan det være uklarheter som man må gjøre bedre enn det forrige ledd klarte. Megler løper risikoen. Utslag av at den profesjonelle er nærmest til å hindre tvist. En transport kan altså være mye mer enn å signere papirene videre til nestemann. Skriftlighet! Reklamasjonsnemnda RFE Boligen ble solgt som et «frivillig tvangssalg», da den var overbeheftet. Budgiver innga bud med akseptfrist søndag. Megler bekreftet på vegne av selger at budet ble akseptert med et «lite forbehold om at banken samtykker først». Dette kunne først skje mandag i bankens åpningstid. Det ble formidlet at dette kun var en formalitet Mandag morgen innkom nytt og høyere bud. Dette ble formidlet til selger og banken, og det laveste budet ble avslått av selger. 16

17 Reklamasjonsnemnda RFE Nemnda kom til at megler ikke hadde opptrådt erstatningsbetingende ved å videreformidle det høyeste budet til banken. Selger var ikke bundet ved endelig aksept. Derimot ble megler dømt for brudd på eml. 6-3 fordi det ikke ble opplyst overfor budgiver at det var reell sannsynlighet for at banken kunne si nei. Dette skapte for budgiver «en uryddig situasjon». Husk: Mye kan skje frem til endelig avtale. Ta nødvendige forbehold. Her var det ingen grunn til å gi betryggende informasjon til budgiver, det er utenfor kontroll. Reklamasjonsnemnda RFE Kjøper fikk blant annet opplyst følgende ved kjøp: «Avdrag felleslån kr 1255 per kvartal» «Renteutgifter felleslån kr 2188 per kvartal» «Fellesutgifter dekker blant annet renter og avdrag på felleslån[ ]» «Andel fellesgjeld/felles formue:» «Kr 0/kr 0 ifølge forretningsfører» «Spesifikasjon på lån:» «Saldo per : kr ,-» 17

18 Reklamasjonsnemnda RFE Kjøper hevdet å ikke ha blitt opplyst om at det var fellesgjeld på boligen. Den viste seg å være kr Megler ga i sitt tilsvar følgende begrunnelse for at kjøper ikke hadde noe krav: Det ble ikke oppgitt andel fellesgjeld fra forretningsfører, så opplysningene kjøper har fått er korrekte. Klageren har ikke hatt noe økonomisk tap, og det kom heller ikke som en overraskelse at det var fellesgjeld. Innklagede har derfor avslått erstatningskravet. Reklamasjonsnemnda RFE Det skal opplyses om andel fellesgjeld etter eml. 6-7 tredje ledd. Det var ikke gjort i denne saken. Megler måtte foreta nærmere undersøkelser og bringe på det rene hva som var fellesgjeldens størrelse. Megler skulle tillagt fellesgjeld til totalprisen på eiendommen. Henvisning til Rt hvor kjøper vant frem. Erstatning lik fellesgjeldens størrelse. Husk at brudd på klare krav til salgsoppgave fort er ansvar! 18

19 Reklamasjonsnemnda RFE Megler solgte en bolig til kr i Kjøper ønsket å tegne boligkjøperforsikring ved overdragelsen og meddelte dette til megler. Svar fra megler: «Når det gjelder boligkjøperforsikring er ikke dette noe vi i [meglerfirma] tilbyr. Generelt er en kjøper beskyttet av loven og får ikke noen flere rettigheter gjennom denne forsikringen, så dette er noe [meglerfirmaet] har valgt å ikke ha.» Reklamasjonsnemnda RFE Kjøper oppdaget etter overtakelsen forhold ved eiendommen som har ført til tvist. Saken skal eller har vært i domstolene med en beramming over fire dager. Dette er en dyr sak rent sakskostnadsmessig. Hadde kjøper hatt boligkjøperforsikring ville alle disse kostnadene vært dekket også kostnader til motpartens advokat ved tap. Meglerkjeden formidlet i 2012 ikke boligkjøperforsikring. Har kjøper krav? 19

20 Reklamasjonsnemnda RFE Nemnda: Klagen førte ikke frem siden meglerfirmaet ikke formidlet forsikring til kjøper. Men: Nemnda vil imidlertid bemerke at det er direkte feil når megleren i sin e-post av 8. mars 2012 skriver at «[g]enerelt er en kjøper beskyttet av loven og får ikke fler rettigheter gjennom denne forsikringen,,,». Blant annet dekker boligkjøperforsikringen egne og motpartens saksomkostninger hvis disse blir idømt. Dette er en klar fordel. Hvis forsikringsselskapet bestemmer at saken må avgjøres i domstolene, koster det ikke noe ekstra for kjøper. En slik feilopplysning fra meglerens side er kritikkverdig. Reklamasjonsnemnda RFE Hva kan man lære av dette? Boligkjøperforsikring reduserer ansvaret til kjøper dersom det er noe feil ved boligen som pådrar kostnader selv om dette ikke er rettmessige krav. Kjøper er dessuten i en helt annen forhandlingsposisjon siden man ikke trenger å tenke på egne sakskostnader siden dette blir dekket av forsikringsselskapet. Tolkning: Dersom man ikke tilbyr kan dette føre til erstatningsansvar for kjøpers utgifter til reklamasjon etc. 20

21 Lagmannsrett Eidsivating lagmannsrett av 5. april 2016 Spørsmålet i saken var om kjøperne i november 2012 fikk tilstrekkelige opplysninger om hvilket utearel som medfulgte eiendommen Det var vedlagt korrekte tegninger, men et område var gjerdet inn med hønsenetting og fremstod som en del av området som eiendommen disponerte Ble først sak på sommeren i 2013, da nabotomten skulle utvikles. 21

22 Eidsivating 5. april 2016 Eidsivating 5. april 2016 Spørsmålet var om det var reklamert for sent. Selger hadde diskutert reell grense med megler og med takstmann, men dette fremkommer ingen steder. Alle enige om at kjøper fikk korrekte opplysninger om grensene ved overtakelsen, uten at dette ble anmerket i overtakelsesprotokollen. Kjøper var av den oppfatning at eventuell bortfall ville bli kompensert ved annet grøntbelte dersom noen ville bygge på nabotomten. 22

23 Eidsivating 5. april 2016 Mye av bevisførselen gikk på i hvilken grad selger og megler hadde påvist grensene til alle interessenter ved visning. Retten konkluderer ikke. Kravet ble uansett tapt for kjøper når de reklamerer ni måneder etter overtakelse. Om meglers plikt etter eml. 6-7: «Det fremstår derfor som uheldig og i dårlig samsvar med kravet i eiendomsmeglingsloven 6-7 at forholdet ikke ble nevnt i salgsoppgaven. Det er en viss risiko for at en interessent skal legge for stor vekt på det visuelle inntrykket eiendommen gir, og videre en risiko for at en selger kan fristes til å overbetone verdien av slike tilleggsarealer.» Eidsivating 5. april 2016 «Det er særlig uheldig at det ikke fremgår av salgsoppgaven at tredjemannsarealet ikke inngår i handelen, når det samtidig er uttrykkelig fremhevet at det befinner seg «et lite [men isolert] «dukkehus» på tomten som har vært brukt til kaninunger og kyllinger».» Videre heter det at det «ikke [er]urimelig om en interessent legger til grunn at det inngjerdede arealet følger med den solgte eiendommen.» 23

24 Eidsivating 5. april 2016 Hva kunne vært gjort annerledes? Inngjerdede områder vil ofte være mangel, og her reddes selger av at det blir nevnt på overtakelsen. Hadde det ikke vært gjort hadde det vært mangel. Paralleller til dommen om riksvei nær huset hvor kjøper var den eneste som ikke fikk opplysningen om utbyggingsplaner. Ha alltid med tilleggsskriv om man ikke rekker å få informasjon med i salgsoppgave/prospekt. Gulating LG Kjøper av enebolig fra 1958 overtok bolig høsten På våren 2013 opplevde kjøper lekkasje i tak. Tak omtekket feil rundt Kontakt med NCL sommeren med reklamasjon (nøytral) og siste gang med kjøpers far som er advokat i august samme år. NCL ba om dokumentasjon for kravet. Neste kontakt var i februar 2015 som ble fulgt opp med krav i april samme år. 24

25 Gulating LG Spørsmålet for retten var om det var reklamert i tide. Har man reklamert nøytralt må dette følges opp med et spesifisert krav, jf. avhl Tiden kan variere, men det påhviler kjøper en handleplikt. Kjøper lot taket stå for å bli ytterligere skadd gjennom 18 måneder. Kravet var klart ikke fulgt opp «innen rimelig tid» og kjøøpers potensielle krav falt bort. Påpekt farens håndtering og forklaring av ham om servere, utilgjengelige dokumenter, ikke lagret etc. Ingen bevis, altså. Gulating LG Kjøper dømt til å betale sakskostnader: Tingretten kr Lagmannsretten kr Totalt kr Kravet til kjøper kr I tillegg kommer kostander til egen advokat og til nytt tak Hadde kjøper hatt boligkjøperforsikring ville utgiftene worst case vært et nytt tak 25

26 LB HELP-sak 27 år gammel enebolig kjøpt for kr 10,5 mill Verdi- og lånetakst ved salget hvor det ikke var opplyst om at boligen hadde multimur Gulvet var ikke nytt, kun slipt ned Bad opplyst å være nytt, men ikke skiftet sluk LB Takstmannen beskrev kun nøytralt vegger blir felt for å ikke ha opplyst om sannsynlighet for at det var multimur Kjent i bransjen at dette er en risikokonstruksjon på 80- og 90-tall Fukt og sopp 26

27 LB Samlet blir boligen i vesentlig dårligere stand, det blir da lett å få med bad på kr og kr for gulv som ikke er nye Kjøper blir tilkjent kr for utbedring og kr i sakskostnader Mulighet for regress overfor takstmann, men vi kjenner ikke til om det ble gjort 27

28 LB Hva kunne megler ha gjort annerledes? Ikke stort i denne saken, men viktigheten av å kunne byggteknikk kan påvirke antall tvister i etterkant. Selger man noe som nytt, som både bad og gulv her, så må man ta en ekstra runde med selger. LB Rekkehus i Lille Tøyen Hageby, Oslo. Prisantydning på 5,7 millioner kroner i utkast til prospekt. Privat visning den 24. mai 2012 med bud samme kveld som ble avslått neste dag. Budforhøyelse ble også avlått. Selgers barndomshjem hvor kjelleretasjen var blitt ombygget av selgerne på slutten av 80-tallet. Utkast til prospekt oversendt 24. mai fremgikk at det var soverom (gjesteovernatting) og bad i kjeller 28

29 LB Av egenerklæring fremgår det at det «Mangler ferdigattest for kjellervinduer» og det er krysset av ja for om det er innredet loft eller kjeller med kommentaren «Loft». Kl 1445 den 25. mai, etter to avslåtte bud, sender megler mail til kjøperne med endelig prospekt. To minutter før dette fikk de en mail som skulle vært til selger med teksten «Vedlagt følger link til utkast til salgsoppgaven [ ]. Det er fint om du gir oss en tilbakemelding med oversikt over eventuelle ønskede endringer». Det er på det rene at den første mailen inneholdt prospekt hvor det er tatt inn endring fra tidligere utkast. Endringen er: «Selger har ikke søkt borettslag eller Plan- og bygningsetaten for innredning av kjeller eller utskifting av kjellervinduer». Kjøper hadde altså kl 1445 informasjon om at boligen hadde en ulovlig innredet kjeller. Megler ringte for å forsikre seg om at de hadde fått endelig prospekt, men unnlot å nevne hva endringene var. LB Klokken 1500 sendte kjøperne bud på kr 6,2 millioner med frist kl Budet ble akseptert av selger kl Kjøperne oppdaget i september 2012 at det ikke var godkjent kjeller. Årsaken var oppussing av boligen. Spørsmål for retten: Har kjøperne tapt sitt krav som følge av at de besatt korrekt informasjon om eiendommen? 29

30 LB Det er selgers plikt å sørge for at all relevant informasjon om eiendommen kommer frem til kjøper. Her var det en forutsetning for takst at boligen var lovlig og det hadde vært bydd to ganger uten at selger hadde opplyst. Brudd på avhl Lagmannsretten kommer til at informasjonen har innvirket tross bud på kr 500 over prisantydning. Kjøper gitt full utbedring med søknad og lite trekk for standardheving. Dette knytter seg til nedpigging av hele gulvet. Totalt dømmes selger/eierskifte til kr 550 i prisavslag med tillegg av renter og sakskostnader for to instanser. Lærdom for megler: Ikke stol på selger alltid, og husk notoritet! HELPs egne saker 1 Kjøper overtok bolig med opplysning om at tomten senere skulle fradeles. Gitt generalfullmakt til selger mens hele tomten ble overført på kjøper Urådighetserklæring og senere pantsatt av selger Har vist seg umulig å fradele, ca. 6 mål tomt som ikke er mulig for selger å disponere over 30

31 HELPs egne saker 1 I praksis umulig for kjøper å foreta disposisjon over egen eiendom Ikke mulig for selger å selger eller bygge Selger konkurs, hva nå? Kjøper snakker knapt engelsk, må ha tolk. Ble han gjort oppmerksom på de begrensninger som avtalen og senere fullmakt etc. legger på eiendommen? Dette er ikke nevnt i salgsoppgaven. HELPs egne saker 2 Leilighet på 159 kvm på Montebello i Oslo. Solgt for kr i 2013 Opplyst om parkering: «Parkeringsplass til 1 bil i felles garasjeanlegg følger seksjonen. Rikelig med parkering rett utenfor og muligheter for leie av ekstra innendørs parkeringsplasser.» Kjøper har vært på mange visninger i samme bygård og går ikke ned for å se. Det var heller ikke mulig. 31

32 HELPs egne saker 2 På kontraktsmøtet får kjøper opplyst av megler at «forresten, parkeringsplassen er litt liten». Kjøper sier hva slags bil hun har, og de er alle enige om at den bilen (en Mini) ikke vi ha noe problem med å parkere der. Kjøper angrer på kjøpet og videreselger ganske umiddelbart. Ved dette salget oppdager man først den reelle størrelsen på plassen. HELPs egne saker 2 32

33 HELPs egne saker 2 Videresalget blir gjennomført med et tap på kr Stor variasjon i meglervurderinger av betydningen for salget med korrekte opplysninger. Spenn fra kr til Retten kommer skjønnsmessig til et verdiminus på kr Lærdom: gjør parkeringsplassen tilgjengelig på visning, og kanskje litt skriftlig om størrelse HELPs egne saker 3 Tomannsbolig i et stort sameie på Kalbakken i Oslo som ble solgt med en uinnredet kjeller. Kjelleren var i prospekt omtalt som «stort kjellerareal på 34 kvm her er det mange muligheter». Det var opplyst at det var drenert mellom Det ble oppdaget at det ikke var drenert rundt boligen siden 80-tallet, men det var ingen aktiv fuktlekkasje. Krav om ny drenering på kr Avvist av Protector. 33

34 HELPs egne saker 3 Protector mente at sameiet måtte bære kostnaden, og da ble kjøpers andel kr 500(!). Videre mente Protector at det ikke var nødvendig med drenering da boligen lå på veldrenert skifer. Det var ingen fare for fukt på kort eller lang sikt. Boligen var i slik stand kjøper kunne forvente etter avtalen. HELPs egne saker 3 Retten legger til grunn at sameiets plikt ikke sammenfaller med selgers plikt til å overlevere eiendom etter avtalen. Sameiet ville her ha en langt mindre plikt til å fuktsikre. Kjøper hadde planer om å innrede kjeller, og det var tema ved salget. Godt kjent for alle. Saltutslag og risiko for fukt på sikt samt avkortning fra forsikring, gjorde at kjøper hadde krav på utbedring krone for krone. Saken er anket av Protector. 34

35 HELPs egne saker 3 Hva kunne vært gjort annerledes? Uten «mulighetene» i kjellerarealet ville dette høyst sannsynlig ikke vært noe sak. Da hadde man som kjøper selv tatt risikoen for at tilstanden var god nok til å innrede kjellerrommet. Var det derfor nødvendig å markedsføre potensialet? HELPs egne saker 4 Tomannsbolig solgt med sameieavtale som regulerte parkering på eiendommen. Vår kunde kjøpte seksjon 1. Vedlagt salgsoppgaven var det en sameieavtale som hadde følgende tekst: 1. Uteareal foran huset er felles for seksjon 1 og 2, vedlikeholdsutgifter her er derfor felles 2. Seksjon 2 disponerer bod i carporten. 3. Seksjon 1 disponerer parkeringsplassen i innkjørselen og carporten. 4. Bakgården disponeres av seksjon 2. 35

36 HELPs egne saker 4 Sameieavtalen var ikke tinglyst og den eksklusive bruksretten fremgikk ikke av seksjoneringen eller av vedtektene. Det var altså ikke tilstrekkelig rettsvern etter eierseksjonsloven. Seksjon 2 ble solgt uten at det ble opplyst om sameieavtalen. Den nye naboen mente seg ikke bundet av sameieavtalen som han ikke var forelagt ved sitt kjøp. Saken ble anlagt mot selger av seksjon 1 og eierskifteforsikringen ved NCL. HELPs egne saker 4 Retten drøfter om kjøperne kunne forvente at man utfra salgsoppgaven kunne forvente at den retten til parkering i sameieavtalen hadde rettsvern. Svaret på dette er ja. Megler selv var av den oppfatning at den ville stå seg og da la retten til grunn at dette også var videreformidlet til kjøper. Parkering er som regel egnet til å innvirke på et kjøp, spesielt i bynære strøk. 36

37 HELPs egne saker 4 Lærdom: Husk at rettigheter som opplyses ofte rammes av at det ikke trenger å være skyld på selger eller andres hånd. Er de objektivt uriktige, så har selger bevisbyrden for at den feilaktige informasjonen ikke ville påvirket prisen for denne kjøperen. Rettigheter: Dette tilfellet kalles ekstinksjon, og rammer umiddelbart ved salg av naboseksjonen. Rådfør med fagansvarlig skulle man være i tvil. 37

38

39 INNGÅELSE AV MEGLEROPPDRAG Av advokat Rønnaug Ringstad Advokatfirma Ringstad AS Tema for foredraget Hva må avklares og undersøkes i forbindelse med inngåelse av oppdrag? Lov- og forskriftsregulerte minstekrav til oppdragsavtalen innhold gjennomgang med fokus på mulige "feller" Hva kan avtales og hva må fremgå vedrørende meglers vederlag? Ekstraoppgaver som megler påtar seg; hva bør man overlate til andre? Hvordan regulere slike ekstraoppgaver i avtalen? Krav om vedrelagsjustering fra oppdragsgiver 2 39

40 Eiendomsmeglingslovens regulering 6-2 om ansvarlig megler forholdet til eiendomsmeglerfullmektiger 6-3 om god meglerskikk 3. og 4. ledd om forbud mot betingende oppdragsavtaler 6-4 om hva oppdragsavtalen skal inneholde; minimumskrav 6-5 om oppdragets varighet og vederlag ved oppsigelse 6-6 om fullmakt 7-2 om generelle regler for vederlaget 7-3 om oppdragstakers krav på vederlag 7-4 om betaling av vederlag 7-5 om dekning av utlegg 7-7 om nedsettelse av vederlag 3 Oppsummering det sentrale Skriftlig tilbud basert på timepris med anslag over forventet tidsbruk skal gis før oppdragsavtale inngås, jf. emgll. 7-2 annet ledd, selv om det inngås avtale om provisjon. Når det gjelder oppdrag om prosjektsalg og næringsmegling, er det avtalefrihet både hva gjelder skriftlighet og form Oppdragsavtalen skal være skriftlig, jf. emgll Det er ikke krav om å benytte fastsatt oppdragsskjema, men avtalen skal minst inneholde: - oppdragstakerens navn, adresse og org.nr. samt oppdragsgiverens navn, adresse og fødsels- eller org.nr. - oppdragets karakter (salg, kjøp, leie, utleie, oppgjør eller annet) - hvilken eiendom oppdraget gjelder - hva som er avtalt om oppdragstagerens vederlag, herunder hva oppdragstageren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand - hva som er avtalt om oppdragstagerens rett til å kreve dekning av utlegg, herunder et overslag over utleggene 4 40

41 Oppsummering det sentrale - et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg - oppdragets varighet og hva som gjelder ved oppsigelse av oppdraget - oppdragstagerens eventuelle rett til vederlag for handel sluttet gjennom andre eller uten mellommann og i så fall de nærmere betingelser for denne retten - om andre oppdragstagere de siste tre måneder har arbeidet med det samme oppdraget - retten til å kreve nemndsbehandling etter emgll. 8-8 (Det er obligatorisk å være tilsluttet godkjent klagenemnd, det vil i praksis si Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.) - hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og eventuelle eiendomsmeglerfullmektiger som skal arbeide med oppdraget. Avtalen skal undertegnes av begge parter. Oppdragets varighet kan ikke være lengre enn seks måneder i forbrukerforhold og kan sies opp av begge parter uten varsel, jf. emgll Formalia Formfrihet jf. NL er det alminnelige utgangspunkt i norsk rett: Muntlige avtaler er like rettslig bindende som skriftlige avtaler. Emgll. 6-4 krever at oppdragsavtalen skal inngås skriftlig. I tredje ledd kreves at avtalen skal signeres av ansvarlig megler for oppdraget og av oppdragsgiver. Ellers oppstiller 6-4 en rekke minimumskrav til oppdragsavtalens innhold. Verken form- eller innholdskravene i loven kommer til anvendelse utenfor forbrukerforhold eller i næringsforhold. Utenfor forbrukerforhold : Spørsmålet om bindende oppdrag avgjøres alene etter de alminnelige prinsipper om avtaleslutning. Av hensyn til konfliktforebygging og profesjonalitet er det selvfølgelig å anbefale at også disse avtalene inngås skriftlig med et solid innhold. Summen av regulering i lov og avtale = Rammen for eiendomsmeglingsoppdraget. 6 41

42 Formalia Forhåndssondering uten oppdrag? Man kan arbeide for å få et oppdrag, men ikke utføre eiendomsmegling på vegne av oppdragsgiver før formkravet er oppfylt Eksempel : Megler arbeider for å få et oppdrag på salg av en bygård som en privatperson eier. Han ser for seg en høy pris dersom man kan få til en synergieffekt ved å selger til en utbygger som nylig har kjøpt naboeiendommen. Megler får oppdraget, men det viser seg at kjøper av naboeiendom ikke er interessert. Eiendommen blir solgt i det åpne marked for kr. 5 mill. mindre enn hva megler før oppdragsinngåelsen (også skissert i oppdragsavtalen som et "tak" for avtalt provisjon) har forespeilet selgerne. Saken får et rettslig etterspill, hvor oppdragsavtalen som sådan blir kraftig kritisert. Der hevdes det at megler burde avklart interessen fra kjøper av naboeiendom før oppdragsinngåelsen. Hadde megler anledning til det? 7 Formalia fornyelse Kravet til skriftlighet og signaturer gjelder også ved fornyelser. Ved ren fornyelse uten endringer i betingelser: Ny underskrift tilknyttet dato for fornyelse tilstrekkelig. Ved endringer i innhold : Ny oppdragsavtale, eventuelt : vedlegg hvor endringene er beskrevet i fht. tidligere avtale og med signaturer og dato. Legg vekt på ryddighet og klarhet her. Unngå "kroting" ved overstrykelser og håndskrevne rettelser med mindre de er helt klare Husk : Ved tvist er det megler som har bevisbyrden for avtalens innhold. 8 42

43 Formalia forbud Prinsippet om fritt meglervalg: Emgll tredje ledd: - Forbud mot å inngå avtale om eiendomsmegling dersom slik avtaleinngåelse er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling. Typisk : Vilkår om valg av bestemt megler(kjede) ved salg av bolig som betingelse for finansiering fra bank for kjøp av ny bolig. - Omfatter også oppgjørsoppdrag, dog må partene i en slik avtale kunne bestemme at man skal benytte en bestemt megler så lenge det ikke er et vilkår for handelen - Skal beskytte oppdragsgivere mot urimelige avtale og hindre konkurransevridning - Virkning av overtredelse: Avtalebetingelsen er ugyldig, oppdragsgiver trenger ikke respektere den, men avtalen ellers er gyldig 9 Formalia forbud Forbudet mot kobling: Emgll. 6-3 fjerde ledd: - Forbud mot at det settes vilkår at det det inngås avtale om ytelser som ikke står "i rimelig sammenheng" med oppdraget - Typisk: Koblingen mellom banktjenester og eiendomsmeglingstjenester - Ytelser som står i rimelig sammenheng går klar, f.eks. vilkår om taksering av eiendommen, evt. ved godkjent takstmann. Kan man betinge bruk av en bestemt takstmann? - Virkning av overtredelse: Total ugyldighet For begge tilfeller vil en virkning av eventuell overtredelse at FT utfører tilsyn 10 43

44 Hvem Oppdragstaker : Ansvarlig megler forholdet til eiendomsmeglerfullmektig (blandes ofte sammen med medhjelper) Oppdragsgiver :- Hvem kan man ikke bistå? - Emgll. 5-3, forbud mot egenhandel : Megleren kan ikke påta seg oppdrag hvor megleren og/eller foretaket eller nærstående har personlig eller økonomisk interesse i handelen. Det er således forbudt å selge for samboere, ektefeller, nære slektninger og deres samboere mv., jf. emgll Ved oppdrag med flere oppdragsgivere må det avklares hvorvidt begge/alle oppdragsgivere må orienteres fortløpende og hvorvidt begge/alle må akseptere bud og for øvrig opptre som eiere, eller om det skal utstedes en fullmakt 11 Hvem oppdragstaker Eksempel : Nemndssak ( ) og senere sak for domstolene (forlik inngått). Fremsatt erstatningskrav samt krav om bortfall av meglerhonorar. Oppdragsavtale inngått ved ansvarlig megler. Fullmektig utførte oppdraget under tilsyn av ansvarlig megler. Oppdragsavtalen angir fullmektigens navn, men var ellers taus mht. omfanget av fullmektiginnsats. Ved tvist om utførelsen av budrunden i etterkant av salg, ble det fra selgers side hevdet at han ikke hadde samtykket i at fullmektig skulle stå for alle deler av oppdraget. - Klageren hevdet at han hadde forståelsen av at det var ansvarlig megler som ville gjennomføre de viktigste aktivitetene ved salget. Klageren er uenig med innklagede om at det ble tydelig kommunisert at det var eiendomsmeglerfullmektigen som ville stå for gjennomføringen av hele salgsoppdraget, under tilsyn av ansvarlig megler. - Innklagde hevdet på sin side at det ved oppdragsinngåelsen tydelig ble kommunisert hvem som var ansvarlig megler og hvem som var eiendomsmeglerfullmektig for oppdraget. Informasjonen om dette er tatt inn i oppdragsavtalen på vanlig måte. Det ble også tydelig kommunisert at det var eiendomsmeglerfullmektigen som ville stå for gjennomføringen av hele salgsoppdraget, dog under tilsyn av ansvarlig megler

45 Hvem - oppdragstaker Nemnda uttaler : En sentral problemstilling i saken er hvem som skulle utføre oppdraget, og ansvarlig meglers oppfølgning av eiendomsmeglerfullmektigen. Det er i utgangspunktet ingen begrensninger for hvilke elementer i et eiendomsmeglings-oppdrag en eiendomsmeglerfullmektig kan utføre, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 221. Forutsetningen for dette er imidlertid at det er skriftlig avtalt i oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven 6-2 tredje ledd, jf. 6-4 første ledd nr. 11. I oppdragsavtalen punkt 2 er det angitt hvem som er ansvarlig megler, og hvem som er fullmektig for oppdraget. Formelt sett har innklagede her følgelig opptrådt i samsvar med lovens krav. I saken har imidlertid partene forklart seg helt forskjellig når det gjelder spørsmålet om det ble kommunisert til klageren at eiendomsmeglerfullmektigen skulle stå for gjennomføringen av hele salgsoppdraget. Dette reiser bevisspørsmål som nemnda vanskelig kan stilling under nemndas skriftlige saksbehandling uten mulighet til umiddelbar bevisføring i form av parts- og eventuelle vitneforklaringer. Nemnda vil dog bemerke at det hadde vært en fordel om innklagede hadde kunnet dokumentere skriftlig eller på annen måte at det var avtalt at fullmektigene skulle stå for hele salgsoppdraget. 13 Fullmakter fra oppdragsgiver Utgangspunkt: Emgll. 6-6 : Megler kan ikke i noe henseende binde oppdragsgiver overfor tredjemann "uten særskilt fullmakt". Det er ikke stilt krav om at eventuelle fullmakter tas inn i oppdragsavtalen. Fordi det er formkrav til fullmakten vil det i praksis likevel være slik at fullmaktsforhold mellom megler og oppdragsgiver bør avklares før oppdragsinngåelse og også vurderes inntatt i oppdragsavtalen Praktisk sett vil det dreie seg om fullmakt til å akseptere bud, eventuelt fremsette motbud. En "total" fullmakt som innebærer å skulle slutte avtale på vegne av oppdragsgiver på best mulig vilkår (partsrepresentant), vil kunne komme i konflikt med kravet om at megler skal opptre som uavhengig mellommann overfor tredjemenn. En generell angivelse av hvor grensen går: Megler kan gå inn på begrensede fullmaktsavtaler i den grad kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk tillater det

46 Fullmakter fra oppdragsgiver LB : En dame på 87 år med noe svekket hørsel bestred at hun hadde gitt eiendomsmegleren fullmakt til å fremsette et motbud til en aktuell kjøper av boligeiendommen hun hadde gitt megleren i oppdrag å selge, men fikk ikke medhold. Det var derfor inngått bindende avtale om salg av eiendommen. Bevisspørsmål. Megler fikk kritikk av retten. HR A - Rt (Nye Major) : Saken gjaldt et krav om dagmulkt etter bustadoppføringslova 18. Høyesterett fant at ordlyden i avtalen entydig tilsa at selgeren ikke hadde bundet seg til et spesifikt ferdigstillelsestidspunkt. Utsagn fra eiendomsmegler eller visningsassistenter rokket ikke ved denne tolkningen, jf. eiendomsmeglingsloven 6-6. HR uttaler : I følge eiendomsmeglingsloven 6-6 kan megleren ikke binde sin oppdragsgiver uten særskilt fullmakt. Jeg finner det klart at et eventuelt tilsagn fra megleren om overtakelse før utgangen av 2007 faller direkte inn under 6-6. Et slikt utsagn ville være en endring av innholdet i kjøpekontrakten. Det er ubestridt at det i dette tilfellet ikke forelå noen fullmakt fra selgeren. Det samme gjelder naturligvis for uttalelser fra visningsassistenter tilknyttet meglerfirmaet, som de ankende parter også har vært i kontakt med. Jeg kan heller ikke se at utsagn fra megleren og meglerfirmaets visningsassistenter om hvor raskt det hele vil gå, som sikkert var nokså optimistiske, er et tolkningsmoment som kan rokke ved den tolkning av avtalen som klart følger av den naturlige forståelse av ordlyden. Å legge særlig vekt på slike utsagn fra meglerhold ved avtaletolkningen ville lett undergrave eiendomsmeglingsloven Fullmaktsforhold RFE : - Klageren hevdet at eiendommen var overført til klageren som gave fra hennes far ved inngåelsen av oppdraget. Faren var imidlertid hjemmelshaver. Innklagede hevder at de ikke visste dette før etter at de mottok oppsigelsen av oppdragsavtalen fra klageren. Det fremgår av oppdragsavtalen at det er klagerens far som er oppdragsgiver, jfr. eiendomsmeglingsloven 6-4 (1) nr. 1. Det er dermed han som står i et kontraktsforhold med innklagede. Det er ikke fremlagt fullmakt som viser at klageren kan opptre på faren sine vegne, men innklagede forsto det slik at klageren bisto faren i forbindelse med salget. - Nemnda finner at innklagede her burde ha innhentet en skriftlig fullmakt fra faren. Under salgsprosessen skjer det disposisjoner som innebærer at oppdragsgiver blant annet kan bli ansvarlig for kostnader. I slike tilfeller skaper det klarhet og ryddighet med en skriftlig fullmakt. Unnlatelse av å innhente skriftlig fullmakt er i strid med god meglerskikk

47 Hva omfang Oppdragets karakter (salg, kjøp, leie, utleie, oppgjør eller annet) Normalt uproblematisk, men uklarheter kan medføre tvister Oppdragets omfang må beskrives presist : Eks.: Tvist om meglers forpliktelser/omsorg overfor selger ved oppgjørsoppdrag. Se RFE : "Et rent oppgjørsoppdrag innebærer normalt mottagelse av kjøpesum fra kjøperen ellers kjøperens långiver, sletting av gamle heftelser og tinglysing av nye heftelser, tinglysing av skjøte og utbetaling til selgeren eller dennes långivere, jf. Ot.prp. nr. 16 ( ) side 29. Den som påtar seg et oppgjørsoppdrag, må derfor i utgangspunktet gjennom avtale med kjøperen og selgeren, eller på annen måte, sørge for at eventuelle begrensninger i hva den oppdragsansvarlige skal utføre og ha ansvaret for, kommer klart frem." 17 Hva oppdrag om taksering/prisvurdering Vederlagsfri ytelse som tilbys fra de fleste meglerforetak Uavhengig av selve salgsoppdraget Behov for skriftlighet/notoritet for å beskytte megler mot eventuelle krav fra aktører/tredjemenn som anvender en markedsverdivurdering? Eksempel: Oslo tingretts dom av 26. mai Informasjonsansvar: Megler foretok etter anmodning fra selger i 2012 en verdivurdering av en eiendom til kr ,-. Selgers bank benyttet vurderingen som grunnlag for pantelån. Ved tvangssalg i 2015 fikk banken kun betalt kr ,- for eiendommen. Spørsmål om det var grunnlag for erstatningsansvar basert på meglers informasjonsansvar. Retten mente, under tvil, (på grunn av den store differansen mellom verdivurderingen og salgssummen ved tvangssalget), at det ikke var utvist erstatningsbetingende uaktsomhet fra megler. Etter rettens syn bør verdivurderinger som meglere i markedsføringsøyemed utferdiger vederlagsfritt til private boligeiere normalt ikke gi grunnlag for sterke forventninger hos låneinstitusjoner. Megler hadde ikke noe skriftlig og husket ikke oppdraget da hun vitnet. Lærdom: Behov for noe skriftlighet/notoritet i fht. oppdragsgiver og for forbehold i selve vurderingen

48 Når og hvor lenge Lovbestemt varighet Emgll. 6-5 første ledd: Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelse skal være skriftlig. Fornyelse : Se foil nr 8 Dekningssalg : Er å anse som nytt oppdrag. Ny oppdragsavtale skal inngås. Fremdrift : - Saker fra Reklamasjonsnemnda viser at mange oppdragsgivere klager over mangelfull fremdrift i oppdraget - Bør man avtalefeste oppdragsgivers forventninger mht. fremdrift og da innenfor et realistisk tidsbilde for megler? - Eksempel 19 Avslutning/overføring av megleroppdrag HR A - Rt : (Notar Glitne v/gjensidige) Saken gjaldt krav om erstatning mot eiendomsmegler på grunn av sletting av sikringsobligasjon utstedt til megleren, og på grunn av påstått manglende gjennomføring av megleroppdrag, jf. eiendomsmeglingsloven 6-3 og 6-9. Høyesterett fant det kontraktsstridig og uaktsomt av meglerfirmaet å slette sikringsobligasjonen før hjemmelen var overført til kjøper. Det var videre ansvarsbetingende at det ikke ble gjort noe for å eliminere tapsrisikoen slettingen medførte eller underrette kjøperne om dette Av interesse i sammenheng med temaet om oppdragsinngåelse er følgende uttalelse fra HR: "Jeg kan ikke se at e-posten 8. januar ga Glitne grunnlag for å slutte at megleroppdraget, ved utferdigelsen og oversendelsen av skjøtene, var avsluttet og overtatt av advokat Foseid. Hensynet til klarhet i avtaleforholdet mellom megler og salgets parter tilsier at det stilles strenge krav til notoritet med hensyn til overføring av megleroppdrag til andre. En slik overføring kan ikke skje uten at den eller de megleren har kontrakt med, har samtykket, og det må etter min mening normalt kreves at megler bekrefter slik avtale skriftlig. Når eiendomsmeglingsloven 6-4 fjerde ledd krever at skifte av ansvarlig megler skal skriftlig opplyses til oppdragsgiveren, er det i alle fall ikke mindre grunn til å stille et tilsvarende krav om skriftlighet ved overføring av megleroppdrag fra en megler til en annen." 20 48

49 Hva kan avtales og hva må fremgå vedrørende meglers vederlag? Fortsatt full avtalefrihet mht vederlagsform, pris og provisjonssats I forbrukerforhold er avtalefriheten betydelig beskåret ved 2007-loven Emgll. kap 7 inneholder tre former for regulering : Krav til prisinformasjon emgll. 2-1, jf. 7-1 : formålet er "klar og relevant prisinformasjon før oppdragsavtale inngås" prisopplysningsforskriften gitt med hjemmel i markedsføringsloven 3a Plikt til å utarbeide tilbud basert på timepris, jf. emgll. 7-2 annet ledd, en absolutt plikt, gjelder uavhengig av forespørsel fra oppdragsgiver eller ei. Krav til innhold i forskriften 7-1. Plikt til å skrive regning gjelder ved alle vederlagsformer, jf. emgll. 7-2 tredje ledd 21 Meglers vederlag Ufravikelige bestemmelser om avtalens innhold - i forbrukerforhold: - Hva som er avtalt om oppdragstagerens vederlag, herunder hva oppdragstageren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand, jf. emgll. 7-3 annet ledd - Eget punkt om hva som er avtalt om oppdragstagerens rett til å kreve dekning av utlegg, herunder et overslag over utleggene, jf. emgll. 6-4 første ledd nr 5, jf. 7-5; spesifikasjonskravet - Et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg - Forfallstidspunkt emgll. 7-4 første ledd : Når handel er kommet i stand. Utgjør i praksis et forbud mot avtale om forskuddsbetaling frem til nevnte tidspunkt.anledning til å avtale senere forfall - Motregning i klientmidler, emgll. 7-4 tredje ledd; samtykkekrav. Samtykket må innhentes først etter at handel har kommet i stand. Hensynet til reell mulighet for tilbakeholdsrett ved mislighold. Ikke til hinder for forhåndsavtale om dekning av utlegg i klientmidler. - Emgll. 7-2 fjerde ledd hvem skal betale? Oppgjørsoppdrag der både selger og kjøper kan anses som oppdragsgivere må reguleres i avtalen dersom begge skal betale for oppdraget; ellers er det navnet i oppdragsavtalen (oppdragsgiver) som avgjør hvem som er debitor 22 49

50 Meglers vederlag Forbud mot progressiv provisjon emgll. 7-2 første ledd - Omfatter også avtaler om en fast minsteprovisjon + prosentsats som slår inn over en gitt salgssum Se forarbeidene : Ot.prp. nr 16 ( ) på side Hva med fastpris + fast beløp som genereres dersom en bestemt kjøpesum oppnås? - Forbudet gjelder kun i forbrukerforhold, slike avtaler er lovlige i tilfeller der oppdragsgiver ikke er forbruker, jf. emgll Ikke til hinder for avtaler om regressiv provisjon, - (provisjonssatsen faller med vederlagets størrelse) - Eks.: Provisjon 3% dersom salg innenfor gitt tidsrom til pris selger aksepterer, Provisjon 2% hvis oppdraget strekker seg lenger 23 Meglers vederlag feil/mangler i oppdragsavtalen Rikholdig praksis fra Reklamasjonsnemnda, en del gjennomgående trekk. Også rettspraksis gir retningslinjer som kan forebygge tvister. Generelt kan følgende feil mangler i oppdragsavtalen få ubehagelige følger: - Uklart utfylt oppdragsavtale, manglende avkryssing eller rotete utfylt avtale med uklare overstrykninger og uleselig håndskrift - Uoverensstemmelse mellom oppdragsavtale og faktura - Misnøye med at eiendommen ikke blir solgt, blir solgt til for lav pris og/eller at det tar for lang tid å få solgt eiendommen forventningsavstemming 24 50

51 Feil/mangler i oppdragsavtalen LB : - Ved inngåelse av salgsoppdrag for enebolig eid av et par ble det utfylt oppdragsskjema etter eiendomsmeglingsloven 3-2 (1989) hvor en av selgernes navn ble feilstavet. I tillegg ble det oppført feil personnummer for den andre selgeren. - Lagmannsretten la til grunn at det gjelder et strengt, ulovfestet profesjonsansvar for eiendomsmeglere. Megler hadde utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved uriktig utfylling av personopplysninger i oppdragsskjemaet, jf. eiendomsmeglingsloven 3-2, og manglende kontroll av opplysninger fra pantekreditor. Feilene hadde resultert i at et pantesikret lån ikke ble innfridd, og at salgssummen ble benyttet til å nedbetale et lån som tilhørte selgers ektefelle og som ikke var sikret med pant i eiendommen. Selger ble tilkjent erstatning og vederlagsreduksjon - Lagmannsretten finner det bevist at oppdragsskjemaet ble utfylt av megler på bakgrunn av fremlagt legitimasjon, og at han ved en feil fylte ut skjemaet som beskrevet innledningsvis. - Som denne saken viser, er korrekt utfylling av personalia i oppdragsskjemaet vesentlig for å gjennomføre megleroppdraget uten unødvendig risiko for tap eller ulempe for selger, kjøper eller rettighetshavere. 25 Feil/mangler i oppdragsavtalen Lagmannsretten uttaler: - Viktigheten av korrekte personopplysninger understrekes av eiendomsmeglerloven 3-2 første og annet ledd som stiller absolutt krav om at megleroppdrag skal inngås skriftlig på oppdragsskjema fastsatt av Finansdepartementet. - Manglende utfylling av oppdragsgivers navn eller personnummer medfører at megler verken kan kreve vederlag eller utgiftsdekning i forbindelse med oppdraget - selv om salget er gjennomført, jf. 3-2 tredje ledd. Ansvaret for at den enkelte medarbeider er kjent med dette, påhviler bevillingsinnehaveren. Det tilføyes for ordens skyld at uriktig utfylling av skjemaet ikke kan likestilles med manglende utfylling. - Feilen har medført ulempe og fare for tap for mange involverte. Kjøper risikerer ansvar overfor sine kreditorer som risikerer tap ved ikke å ha fått pantesikret sine krav på avtalt prioritet. Selger kommer i mislighold overfor kjøper og risikerer ansvar ved ikke å overskjøte en heftelsesfri eiendom. Selger kommer også i mislighold overfor sin pantekreditor ved ikke å innfri etableringslånet slik låneavtalen forutsetter, og risikerer ansvar overfor kreditor som selv lider fare for tap. - Selv om feilen bare i liten utstrekning har påført selger økonomisk tap, er selger påført ulempe og risiko for tap som tilsier at megler ikke kan ta seg fullt betalt for megleroppdraget. Det samlede vederlaget utgjør kroner eksklusive eksterne utlegg. Av dette utgjør meglers provisjon kroner inklusive merverdiavgift. Retten finner skjønnsmessig at vederlaget bør nedsettes med kroner

52 Uklarheter i oppdragsavtalen Sak fra Lagmannsretten : To søsken som ikke snakker så godt sammen og som bor langt fra hverandre ønsket å selge en bygård som de hadde arvet for mange år siden. Den ene selgeren var betydelig mer ivrig etter å inngå oppdrag og å få solgt eiendommen enn det andre. I ettertid tvist mellom selgerne og meglerforetaket om flere forhold. Fremsatt erstatningskrav og krav om vederlagsnedsettelse/bortfall. Sistnevnte bl.a. basert på manglende informasjon om vederlagsalternativ/timepris. Tema i forhold til vederlagskravet er bl.a. hvorvidt det i realiteten ble fremsatt tilbud om timebasert vederlag i forkant av oppdragsinngåelsen. Det timebaserte oppdragsalternativet fremgår av selve oppdragsavtalen, men megler og selger har svært ulike versjoner av hva som ble gjennomgått og informert om ved oppdragsinngåelsen. Megler ble i tingretten frifunnet for alle påstander om pliktforsømmelse. Dommen ble anket og ble behandlet i lagmannsretten i mai Uklarheter i oppdragsavtalen Ved gjennomgang av avgjørelser fra nemnda ser man mange saker som gjelder uoverensstemmelser mellom oppdragsavtale og faktura Selger blir fakturert for beløp som ikke stemmer overens med oppdragsavtalen I disse tilfellene avgjør oppdragsavtalen avgjør hva som skal betales mao. grunn til å vurdere løsning før nemnda i slike saker. Husk at fellende avgjørelser i nemnda blir rapportert til tilsynsmyndigheten

53 Uklarheter i oppdragsavtalen RFE : Anført at manglende avkryssing ved punkter i oppdragsavtalen betydde at klager ikke skulle dekke vederlag og utlegg utover det prosentvise vederlaget. Klageren krevde tilbakebetalt kr ,25. Innklagede viste til at klageren måtte forstå at dette var kostnader som skulle dekkes av henne som selger, og viser til at pristilbudet og de ulike postene i oppdragsavtalen ble gjennomgått grundig med klageren. Klager : I avtalens pkt. 7.2 Utlegg/Øvrige vederlag fremgår det at «Oppdragstaker kan kreve dekning for følgende: (sett kryss ved aktuelle poster)». I tabellen som følger med liste over og kostnader for ulike utlegg, ble det ikke satt kryss i noen av rubrikkene. Innklagde : Før oppdragsavtale ble inngått, ble pristilbudet i avtalen grundig gjennomgått på befaringsmøte. Innholdet i de forskjellige postene ble forklart, samt hvilken totalkostnad oppdraget ville få dersom boligen ble solgt for en gitt sum. Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem. Klageren har skrevet under på oppdragsavtalen. Det fremgår under pkt hva utlegg utgjør i kroner, og i tillegg er de totale omkostningen summert nederst på side 5 til kr basert på en salgssum på kr Ekstraoppgaver som megler påtar seg; Hvilke ekstraoppgaver kan megler påta seg? - Begrenses av emgll. 5-1 og 5-2 (forskriften 5-1) :."i tillegg til eiendomsmegling bare drive virksomhet som har naturlig sammenheng med eiendomsmegling og som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet." - I praksis et vidt spenn fra de små praktiske oppgaver/tjenester som megler selv utfører til de mer formelle oppgaver av økonomisk og/eller juridisk karakter - Særregelen om formidling av eierskifteforsikring - Andre tillatte oppdrag, jf. emgll. 5-1 og Forskriften 5-1: Forretningsførsel Taksering (verdivurdering) Seksjonering, stiftelse av borettslag Formidling av diverse tjenester : Strøm, flyttetjenester, forsikringer, lån/kreditt 30 53

54 Ekstraoppgaver Hvilke oppgaver bør overlates til andre? - Avansert skatterådgivning - Finansieringsrådgivning/økonomi generelt - Prosjektledelse i forhold til selger ved objekter som skal renoveres/pusses opp før salg - Spesielle finansieringsløsninger; henvise til advokat/rådgiver 31 Ekstraoppgaver Hvordan kan/skal/bør slike ekstraoppgaver reguleres i avtalen? - De "formelle" sideoppgavene som forretningsførsel og seksjonering skal avtalefestes - Taksering (verdivurdering) se foran foil nr Skatteråd / informasjon om gevinstbeskatning : de generelle reglene om gevinstbeskatning kan/bør tas inn i oppdragsavtalen - Rådgivning generelt; særlig om bud/salgspris tekst i oppdragsavtalen - Praktisk bistand/omsorg ut over det som følger av oppdragsavtalen behov for ansvarsfraskrivelser i forhold til "hendelige uhell"? Bør ved noe omfang tas inn i oppdragsavtalen slik at oppdragsgivers eventuelle skuffede forventninger til omsorg og bistand ikke blir et tema i etterkant. Være tydelig på meglers egentlige rolle - Tilsynsplikten ved oppdrag som medhjelper ved tvangssalg, fraveket eiendom et forhold mellom medhjelper og kreditorene. Skriftlighet/notoritet 32 54

55 Omsorg ut over avtalt oppdrag Eidsivating lagmannsretts dom av (LE ) Spørsmål om hvorvidt megleren hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å ha dratt omsorg for selgers interesser i tilknytning til forhold som ikke var omfattet av oppdragsavtalen. Erstatningskravet gjaldt tap hos en utbygger som følge av at han ikke fikk bygge ut en eiendom med ytterligere en boligblokk. Utbyggingen ble nektet av seksjonseierne fordi de mente at sameiet eide eiendommen og at de ikke hadde gitt noe samtykke. - Salg av 4 leilighetsseksjoner på en tomt. Utbygger hadde på forhånd hatt bistand av en annen eiendomsmegler til seksjonering og utarbeidelse av sameievedtekter. Ved salg av de 4 leilighetsseksjonene la megler ved sameievedtekter og reguleringsplan der forpliktelse til å samtykke/medvirke ved videre utbygging fremgikk, men han gjorde ikke noe ytterligere for å sikre utbyggers eiendomsrett til arealet hvor prosjektet skulle oppføres. Seksjonseierne aksepterte ikke utbygging og fikk medhold for dette i domstolene. - Spørsmål om omfanget av meglers salgsoppdrag. Det konkrete oppdraget var begrenset til å gjelde salg av 4 leilighetsseksjoner. Påla ikke megler noen forpliktelse til å ivareta utbyggers interesser for de videre planene for tomten. 33 Omsorg ut over avtalt oppdrag Lagmannsretten formulerte sakens tema til et spørsmål om hvor langt meglers plikter strekker seg ut over det konkrete salgsoppdraget. Rettslig sett var spørsmålet hvorvidt megler hadde brutt sine omsorgsforpliktelser og følgelig hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt selv om noen konkret oppdragsforpliktelse knyttet til utbyggingsinteresse ikke var avtalt mellom megler og utbygger. Sikring av utbyggingsretten kunne skjedd ved en fradeling av tomtedelen eller ved tinglysning av en løsningsrett for området for utbygger. Lagmannsrettens vurdering: - Ikke meglers risiko fordi det ikke var klart avtalt og fordi utbygger fremstod som profesjonell - Ikke opptrådt i strid med rådgivningsplikten i emgll. 6-3 annet ledd, ikke avtalt oppdrag om rådgivning av denne karakter - Megler ble frifunnet. Dommen er konkret begrunnet ut fra at det fremsto som uklart/blant i oppdragsavtalen mht oppgaven og viktig fordi oppdragsgiver var profesjonell 34 55

56 Omsorg ut over avtalt oppdrag Hva kan man trekke ut av saken som har overføringsverdi til oppdragsavtaler generelt? - Sørge for at oppdragsavtalen gir en presis definisjon av hva oppdraget omfatter med de nødvendige avgrensninger - Ved oppdragsinngåelsen tenke gjennom og avklare slike omsorgsplikter/ekstraoppgaver som ikke er knyttet direkte opp mot selve salgsoppdraget og som bør tas inn som et oppdrag man også tar seg betalt for - Dommen gir i seg selv uttrykk for at meglerens omsorgsforpliktelser ut over det som konkret er avtalt i oppdragsavtalen er begrenset - På bakgrunn av meglerens profesjonsansvar er det likevel grunn til å være påpasselig der oppdragsgiver presenterer "sideoppgaver/problemstillinger" som ikke er omfattet av et rent salgsoppdrag - Grunn til å tro at lagmannsretten kunne ha konkludert i motsatt retning dersom oppdragsgiver/utbygger hadde vært mindre profesjonell enn hva tilfellet var her 35 Skatterådgivning Sak for Reklamasjonsnemnda: - To søsken overtok en fritidseiendom i Det ble i den forbindelse satt en høy inngangsverdi/takst av med tanke på å spare/unngå arveavgift - I 2016 ønsker de å selge - Oppdragsavtale inngått uten noen standardtekst mht. gevinstbeskatning - Megler oppfattet ved befaring og senere i prosessen at selgerne hadde søkt bistand i forhold til skattespørsmål. Megler hevdet at han opplyste om at det ut fra eiertid ville bli gevinst, men at selgerne mente at de kunne unngå det. - Megler kan ikke dokumentere sine utsagn intet skriftlig - Klage til Reklamasjonsnemnda under behandling (pr. 1/6-17) - Hva tenker dere? - Hva kunne ha "reddet" megler fra en sak i nemnda her? 36 56

57 Oppgjør Utbetaling av nettoproveny Oppgjør av nettoproveny ved salgsoppdrag med flere hjemmelshavere. - Eks.: Salg av eiendom, en hjemmelshaver, fraseparert samboer hevder seg berettiget til andel av nettoproveny Ta inn en generell formulering om oppgjør i henhold til grunnboken i oppdragsavtalen og at annen fordeling krever særskilt avtale mellom hjemmelshaverne Eventuell avtalebasert fordeling bør tas inn i oppdragsavtalen Megler skal ikke og kan ikke ta standpunkt i et skifteoppgjør megler har et eiendomsmeglingsoppdrag 37 Oppgjør Eks. : RFE : Klageren og hans tidligere samboer inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom på grunn av samlivsbrudd. Klageren hevder innklagede har utbetalt nettoprovenyet til tross for at han ikke hadde samtykket til dette. Han anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever vederlagsnedsettelse. Innklagede hevder på sin side at de utbetalte i henhold til hjemmelsforholdet som fulgte av grunnboken. De avviser at oppdraget er utført i strid med god meglerskikk, og at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda : Når det gjelder salg av fast eiendom etter samlivsbrudd, er det grunnleggende for megleren å holde seg til eiendomsgrensene, det vil si hvem som eier hva. Det er viktig for megleren å holde seg til grunnboken ved utbetaling av nettoprovenyet, med mindre partene er enige om en annen fordeling. Megleren må ikke involvere seg i eller ta stilling til eventuell tvist mellom de tidligere samboere om grunnboken samsvarer med de reelle eierforhold. Dette må eventuelt avgjøres av domstolene hvis partene ikke blir enige. Det vil ofte også være høyt konfliktnivå mellom partene

58 Oppgjør Nemnda bemerker at hverken eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften er til hinder for at det inngås avtale om at nettoprovenyet skal stå sperret på meglers klientkonto inntil partene er enige om hvordan nettoprovenyet skal fordeles eller det foreligger endelig (rettskraftig) dom. En annen sak er i hvilken grad et meglerforetak bør gå inn på en slik avtale. Den av partene ved et samlivsbrudd som er uenig i at oppgjøret skal skje i henhold til grunnboken, kan eventuelt begjære arrest i innestående på meglers klientkonto. Retten må i så fall ta stilling til om vilkårene for arrest er oppfylt. Nemnda har kommet til at det i dette tilfellet var inngått en avtale mellom meglerforetaket om at nettoprovenyet ikke skulle betales ut før det forelå samtykke fra de tidligere samboere. Avgjørende her er den e-posten megleren sendte 27. mai kl. 14:10, hvor det reservasjonsløst fremgår at «nettoprovenyet blir stående på vår klientkonto inntil nærmere beskjed fra partenes advokater». Nemda finner at innklagede ved å utbetale nettoprovenyet uten at det forelå samtykke til tross for at det var inngått avtale om dette, har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven 6-3. Det gir også grunnlag for vederlagsnedsettelse av klagerens andel av vederlaget, da det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven 7-7. Nemnda finner at klagerens andel av vederlaget skjønnsmessig kan nedsettes med kr Krav om vederlagsjustering fra oppdragsgiver Emgll. 7-7: En bestemmelse om prisavslag, ikke krav om at megler har opptrådt subjektivt klanderverdig kan mao kreves uavhengig av meglers skyld. Heller ikke vilkår om at det foreligger et økonomisk tap. Oppdragsgiver kan kreve prisavslag på eiendomsmeglingstjenesten i tillegg til krav om erstatning for økonomisk tap Betingelse : At det foreligger "en ikke ubetydelig pliktforsømmelse" fra oppdragstakers side. Spørsmål om: 1)Hvilke plikter hadde megler etter lov, meglerskikk og oppdragsavtale? 2) Er noen av disse pliktene tilsidesatt? 40 58

59 Vederlagsjustering En "kan"-regel: Selv om en ikke ubetydelig pliktforsømmelse foreligger, skal det foretas en skjønnsmessig vurdering av OM vederlagsjustering skal skje Mindre forsømmelser som ikke har medført "skade" skal ikke kunne påberopes "vederlaget" = ikke grunnlag for justering av kostnader og utlegg det er provisjonen som nedsettes Praktisk : Tvister om vederlagsnedsettelse er ikke omfattet av sikkerhetsstillelse / forsikring,- skal håndteres av meglerforetaket selv 41 Vederlagsjustering Lovutvalget (2007) om nedre grense for relevante pliktforsømmelser: "Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er kvalitativt mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve meglers vederlag nedsatt utformes slik at de rene bagateller kan utløse krav Et minimumsvilkår for at meglers vederlag skal kunne nedsettes, er etter forslaget at meglers plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig." Eks. : Megler kommer en halv time for sent til visning pga overgang fra vinter- til sommertid. Unnskyldelig feiltakelse eller et ikke ubetydelig pliktbrudd? 42 59

60 Vederlagsjustering grensedragningene Rettspraksis Nemndspraksis Gir anvisning på en konkret vurdering av det enkelte oppdrag der temaet er hvorvidt ulempen pliktbruddet(ene) medfører for oppdragsgiver samlet sett er stor nok til å begrunne et skjønnsmessig prisavslag. Hvorvidt det kan påvises et økonomisk tap hos oppdragsgiver, kan være et moment av vekt Andre sentrale momenter ved vurderingen kan være: Pliktbruddets skadepotensiale Oppdragsgivers oppsigelsesadgang vederlagskravets forfall Subjektiv skyld forholdet til erstatning RFE 20/97; ingen automatikk i at utvist uaktsomhet medfører nedsettelse 43 Vederlagsjustering størrelsen Ingen veiledende praksis fra Høyesterett Underrettspraksis : Vanskelig å trekke ut en nedre grense for hvor stort prisavslaget skal være RFE mye praksis, men også her vanskelig å trekke ut en ensartet praksis 44 60

61 Oppsummering Grovt inndelt kan nemndas saker sies å være to sakskategorier: Der megler kvalitativt og/eller kvantitativt har skuffet oppdragsgiver. Ikke de "store feilene, men gjennomgående en "slurvete" ytelse : Nemndspraksis = konstateres ofte brudd på god meglerskikk, men at vesentlighetskravet ikke er oppfylt; muligens fordi nemnda har vansker med å se skadevirkningene/økonomisk betydning for oppdragsgiver Der megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved en "større" feil som utgjør erstatningsbetingende opptreden. Normalt medfører dette nedsettelse av vederlaget i tillegg til eventuell erstatning for lidt økonomisk tap Tema synes i begge tilfeller å være hva som er et rimelig prisavslag sett hen til oppdragstakers og oppdragsgivers forhold 45 Rettspraksis - LB Krav om erstatning og nedsettelse av vederlag overfor eiendomsmegler som hadde medvirket til et særdeles spesielt arrangement hvor selgeren pantsatte sin eiendom til sikkerhet for et lån tredjemann skulle yte kjøperen til investeringer i utlandet. Som sikkerhet for denne realkausjonen fikk selgeren pant i en eiendom kjøperen hadde. Som det går frem av drøftelsen foran, ser lagmannsretten det slik at selv om C ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, har han på flere punkter hatt en mindre heldig hånd med behandlingen av oppdraget for B. Lagmannsretten finner at dette samlet oppfyller vilkåret i eiendomsmeglingsloven 7-7 om «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», slik at det er grunnlag for å redusere meglerens honorar. Eiendomsmeglingsloven 7-7 er en bestemmelse om prisavslag, og reduksjonen skal være proporsjonal med pliktbruddet. Lagmannsretten finner at honoraret skal reduseres til halvparten, dvs til kroner. Dette innebærer at samme beløp må tilbakebetales til B

62 Nemndspraksis RFE Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede, og mener at hun er fakturert for mye i henhold til hva som ble avtalt i oppdragsavtalen. Uenigheten knytter seg til visningshonorar og provisjonssats. Nemnda finner at oppdragsavtalen formelt sett er i orden, men at megler har opptrådt uryddig og skapt uklarhet som er egnt til å villede oppdragsgiver ved bl.a. å ikke angi antall visninger i oppgjørsoppstilling og ved å ikke synliggjøre provisjonsbelastningen for andel fellesgjeld Nemnda uttaler: Til tross for de uklarheter som nemnda har påpekt, synes oppgjørsoppstillingen med unntak for provisjonen å være i samsvar med oppdragsavtalen. Nemnda finner imidlertid at de uklarheter megleren har skapt i forbindelse med oppdragsavtalen og underveis i prosessen, gjør at klageren har krav på vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven 7-7. Det foreligger her en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Vederlaget nedsettes skjønnsmessig med kr I tillegg kommer eventuelt feil beregnet provisjon med beløpet kr Nemndspraksis - RFE Spørsmål om hvorvidt selger hadde krav på nedsettelse av vederlag fordi megler ikke hadde formidlet at han skulle avvikle ferie i perioden for oppdraget Faktum : Salg av enebolig i august Under andre visning og under avvikling av budrunden som fulgte, var megler i utlandet. Selger ble ikke informert om dette på forhånd. Under visningen kom flere interessenter som ikke fikk kontakt med ansvarlig megler grunnet manglende informasjon om hvilken megler som skulle håndtere oppdraget i ansvarlig meglers fravær. Reklamasjonsnemnda mener at innklagede burde opplyst oppdragsgiveren (klageren) om sitt feriefravær, hvem som i slike tilfeller skulle overta ansvaret for oppdraget samt om fremdriften i salgsoppdraget. Grunnen til dette er at det skal bidra til best mulig tillit mellom oppdragsgiveren og megleren. Innklagede har etter Reklamasjonsnemndas syn brutt kravet til god meglerskikk ved ikke å opplyse klageren om disse punktene. Avgjørelsen viser at også forhold av privat karakter som ferie er forhold megler har plikt til å informere oppdragsgiveren om. Hvis kunnskap ved oppdragsinngåelsen er det sikrest og mest ryddig å ta inn en passus om dette i avtalen, eventuelt også å avtale hvem som skal tre inn i meglers feriefravær

63 TAKK FOR MEG! Ta kontakt ved eventuelle spørsmål Tlf. : E-post : [email protected] 63

64

65 Megling av bolig med utleie(del) v/ advokat Silje Andresen, HELP Forsikring AS Megling av bolig med utleiedel v/advokat MNA Silje Nesteng Andersen, Help Forsikring Hva er en «hybel» eller en «praktikantdel»? Hva skal megler opplys om i markedsføring og enda viktigere; hva skal man la være å markedsføre? Hvilke regler regulerer og berører egentlig utleie? 65

66 Det rettslige bakteppet Hvilke lovregler sier noe om «utleie»/ «utleiedel»? Eiendomsmeglingsloven Plan- og bygningsloven Husleieloven Skatteloven Ulik begrepsbruk/ begrepsinnhold i ulike regelverk Eiendomsmeglingsloven bruker begrepet "utleie" i 6-7 (2) nr 7, er det "oppdeling" av bruksenhet som er relevant i forhold til tiltaksbegrepet i plan -og bygningsloven, jf. pbl g). Blant publikum fremstår neppe disse skillene som klare, og det er nok en utbredt misoppfatning blant publikum at man må ha godkjenning for utleie. Se for øvrig eksempelvis Protectors egenerklæring, hvor ordlyden kan sies å bygge oppunder denne forståelsen ved at "utleie" og "leilighet" tilsynelatende sidestilles: 12. Selges eiendommen med utleiemulighet, leilighet, hybel e.l.? Ja Nei Redegjør for dette Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja Nei Vet ikke Kommentarer 66

67 Eiendomsmeglingsloven Eiendomsmeglingsloven 6-7 (2) nr 7: Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger: [..] 7. eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål Historisk bakteppe Reguleringen forrige eiendomsmeglingslov Opplysningsplikt tilsvarende ny 6-7 (2) nr 7 var ikke omfattet av minimumspliktene i gammel 3-6 Omfattet av de skjønnsmessige bestemmelsene i gammel 3-7 og 3-1 Forarbeidene til 2007-loven Med «adgang» siktes det til offentligrettslige krav til utleieleiligheter - Godkjente «boenheter» 67

68 Hva eiendomsmeglingsloven 6-7 (2) nr 7 regulerer De lovlige, selvstendige boenhetene Underforstått salg av eiendom som inneholder mer enn én lovlig/ godkjent boenhet Plikten i 6-7 (2) nr 7 må sees i sammenheng med nr 8, ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Lovligheten av tilleggsenheten - den som faktisk sett er egnet til utleie - må dokumenteres Dokumentere realiteten i at det er flere enheter Håndhevelse av emgll. 6-7 (2) nr 7 i praksis Presiseringen i loven har skjerpet megleres aktsomhet, klar tilbakeholdenhet med markedsføring av «utleieenheter» når det ikke kan dokumenteres at det eksisterer en egen, godkjent enhet. Få mangelssaker og megleransvarssaker som går direkte på uriktig opplysning om utleieenheter. Markedsføring av utleie(mulighet) i del av («egen») boenhet, derimot, har generert flere tvister Ulovlig bruk av arealer (tilleggsdel i bruk som oppholdsrom, eks kjellerbod til soverom/ kjellerstue) Solgt som én boenhet, men i realiteten oppdelt til to/ flere - Bruken som to enheter - er ulovlig - Når går det fra reelt å være én boenhet (utleie del av boenheten), til flere boenheter? - Hva gjør at en eiendom går fra å inneholde én til å inneholde to/ flere boenheter? 68

69 Oppsummering emgll. 6-7 (2) nr 7 De lovlige/ godkjente (dokumenterte, jf. 6-7 (2) nr 8) selvstendige delene kan markedsføres som «utleieenheter» Volder lite problemer i praksis Klart at emgll. 6-7 (2) nr 7 gjelder de selvstendige, lovlige/godkjente enhetene Plan- og bygningsloven Boligmeldingen «Byggje bu leve», Meld. St. 17 ( ) En rekke endringer i 2015 og 2016 «Sanner-reformen» Forenkling og effektivisering av plan- og bygningsloven Pressemelding, «Kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner legger i dag frem forslag til enklere regler for plan- og byggesaker. Forslagene vil bidra til mindre byråkrati og bedre forutsigbarhet i byggesaker. Dette vil skape en enklere hverdag for næringsliv, kommuner og folk flest». 69

70 Plan- og bygningslovens virkeområde PBL begrenser eiers umiddelbare eierrådighet i en del henseende PBLs virkeområde - «tiltak» Hva som er «tiltak» defineres i Pbl. 1-6 og 20-1 Pbl g): «Oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig» Begrepet «utleie» brukes ikke i pbl Innholdet i pbl g) er presisert i SAK SAK10 2-2, (ny bestemmelse, i kraft ) Sak : «Søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, b) har egen inngang og c) er fysisk atskilt fra øvrige enheter.» 70

71 SAK presiserer når det oppstår søknadspliktig oppdeling av boenheter i bolig etter pbl 20-1 g). Søknadsplikten er knyttet til fysiske endringer i bygningen, ikke «utleie»/ «ta betalt» Et vesentlig formål med bestemmelsen er å tydeliggjøre at utleie av del av (en) eksisterende bolig i seg selv ikke krever søknad «Utleie» (som sådan) er ikke et «tiltak» i plan- og bygningslovens forstand «Tiltak» er definert i pbl. 1-6 og 20-1 Fysiske tiltak/ bygningsmessige endringer Bruksendringer Oppdeling og sammenslåing av boenheter (som endrer antallet selvstendige boenheter) Når oppstår søknadsplikt for oppdeling/ etablering av ny boenhet? Søknadspliktig oppdeling oppstår bare hvis alle tre vilkårene i SAK er oppfylt. Det oppstår derfor ikke søknadspliktig oppdeling hvis en del av en boenhet har alle hovedfunksjoner og egen inngang, men bare er adskilt fra øvrige deler av boenheten med en låst dør. Å bruke boenheten på denne måten vil ikke være søknadspliktig. At det ikke er søknadsplikt forutsettes likevel at det ikke gjøres andre søknadspliktige tiltak, som endring fra tilleggsdel til hoveddel. Typisk eksempel: Innredning av bodarealer i kjeller til oppholdsrom Når det oppstår en søknadspliktig oppdeling etter denne bestemmelsen må begge de nye boenhetene oppfylle alle relevante krav i TEK10. For eksempel egne brannceller. Hvis det er en annen form for «deling» som ikke utløser søknadsplikt vil det ikke utløse nye tekniske krav. Det er da tilstrekkelig at arealet brukes lovlig og er i samsvar med forutsetningene for opprinnelig godkjenning. - For eksempel må dør som er nødvendig som rømningsvei kunne brukes som dette. 71

72 Eksempel 1, selvstendig boenhet Eksempel 2 - Enebolig fra -60 tallet, opprinnelig en inngang, kjellerstue i sokkel Nå: To innganger, ikke intern forbindelse 72

73 Den selvstendige boenheten i eksempel 1 og 2 Faktisk sett en selvstendig boenhet (pga: egen inngang, alle nødvendige fasiliteter og innvendig adskilt fra den andre delen) Godkjent? Emgll 6-7 (2) nr 7 Svar finnes i byggesaken/ ferdigattest JA eller NEI Hvis ikke godkjent Konsekvenser av ulovlig bruk Søknadsplikt - Kan den godkjennes? - Fysiske krav - Reguleringsmessige krav Er SAK samsvarende med tidligere tolkning av «selvstendig boenhet»? Tidligere (pbl. -85) var det uklart hvor grensen til «opprettelse av boenhet» gikk I prinsipputtalelse fra KRD 2003/3724, påpekes; - Ikke gitt noen nærmere definisjon av uttrykkene «selvstendig boenhet», «bruksenhet» og «bolig» som forekommer i pbl. - Tolket som en «enhet som kan anvendes som egen bolig». Konkret vurdering, momenter som vektlegges: - Om enhetene brukes helt uavhengige av hverandre - Om enhetene er fysisk adskilt - Har nødvendige fasiliteter; kjøkken, wc (bad?), egen inngang - Hvis det er «egne økonomiske enheter, foreligger normalt også to selvstendige boenheter i PBLs forstand». -F eks brukes av to familier. - Om bruk og belastning er av mer omfattede eller annerledes art enn det opprinnelig godkjente 73

74 Forholdet mellom SAK og tidligere tolkning SAK er «firkantet», objektive, fysiske kriterier Hensynet til faktisk bruk og belastning på bygg og omgivelser, som tidligere vektlagt, er ikke videreført i SAK Flere høringsinstanser kritiske til dette, men hensynet til forutsigbare regler (klare, objektive kriterier) gikk foran Konklusjon: Det skal «mer til» enn før, før man anses for å ha opprettet en ny boenhet De ulike begrepene hybel, hybelleilighet, praktikantdel osv Emgll. 6-7 forholder seg til godkjent, separat del. Få det klart frem om det er eller ikke er separat, godkjent del. - Dokumentasjon. Ferdigattest. Ikke godkjent, vurder om det faktisk sett er opprettet en bruksenhet som ikke er godkjent. Få avviket/ ULOVLIGHETEN tydelig frem. Presiser begrepsbruken. Ulovligheter kan få store konsekvenser. Inntekten bortfaller, krav om tilbakeføring, ombygging/ nye forskrifter etc. 74

75 Forholdet mellom eiendomsmeglingsloven og plan- og bygningsloven Utvider SAK meglers adgang/ plikt til å markedsføre/ opplyse om «utleie»? Eiendomsmeglingsloven 6-7 (2) er ikke endret. De godkjente, selvstendige enhetene. Hvordan forholde seg til «utleie-mulighet»/ inntektspotensial for utleie av del av egen boenhet Lovlig utleie, dvs inntektspotensial, del av egen boenhet Det er én boenhet som skal selges/ megles Det kan foreligge et faktisk inntektspotenisale selv om det ikke er flere boenheter Skal/ kan du som megler forholde deg til dette potensialet? 75

76 Omsorgsplikten Faktisk utleiemulighet i del av egen (den ene) boenheten er i mange tilfeller opplagt (hensiktsmessig planløst) «Tingen taler for seg selv», oppdragsgiver er klar over potensialet og vil ha det frem, interessenter ser mulighet for inntekt pga boligens utforming. Selgere «pusher» på for å markedsføre «Utleie» Kjøpere vil ha svar på hva som er lovlig Omsorgsplikten Reelt og lovlig mulighet for å leie ut del av egen boenhet, har selger krav på at dette fremheves? Få mest mulig for eiendommen, men på riktige/ fullverdige forutsetninger Ja MEN, pass på at «inntektspotensialet» er varig og reelt, lovlig Risiko for misforståelser pga begrep «utleie» og «selvstendig boenhet» ofte brukes om hverandre 76

77 Farer og fallgruver Opplyse/ gi inntrykk av at eiendommen har flere enn én godkjent boenhet, jf nr 7, er fortsatt «no go»! Eksplisitt opplysning om, presisere, at det er kun én boenhet Hensiktsmessig å forklare SAK10 2-2? Pass på risiko for at denne informasjonen «drukner» i annen beskrivelse som indikerer flere enn én enhet. (Eks. dobbelt opp med kjøkken + bad, samt at eiendommen kan gi inntrykk av at det er to boenheter) Sjekk at det «utleie-aktuelle» arealet ikke er utformet slik at det faktisk sett er opprettet en (søknadspliktig) boenhet (som ikke er godkjent) Hvis de tre vilkårene i SAK er oppfylt er bruk av den adskilte delen ulovlig. Må opplyses tydelig! - Risiko for ulovlighetsoppfølgning - Bortfall av inntekt (ikke reell og varig inntekts potensiale) - Bruk avgjørende i forhold til pbl, ikke betaling Sjekk at bruken (oppholdsrom) er godkjent, altså at det ikke er ulovlig bruksendring Eks. innredning av kjeller/bod til oppholdsrom - Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. (Sammenlign «S-rom til P-rom»), jf. pbl g) - Ulovlig bruksendring er til hinder for både utleie-bruk og egen bruk. Forholdet mellom emgll. 6-7 (2) nr 7 og SAK Utleie vs boenhet Risiko ved megling: Interessentene får forventning om at det er to enheter, når det egentlig er utleiemulighet i del av egen bolig som kan markedsføres. (Kontraktsmessig forventning vs offentligrettslig status). At det er gjort bygningsmessige tiltak som innebærer «oppdeling», dog ikke omsøkt. Konsekvensen er at begge delene blir «ulovlige enheter», og TEK10 må oppfylles for godkjenning. At «utleiearealet» uansett ikke er godkjent som oppholdsrom. Ad «låst dør», jf. veiledningen. Kan ikke være låst dør hvis døren er nødvendig som rømningsvei. 77

78 SAK 2-2 åpner for opplysning om «utleie» ved markedsføring? Sørg for å eliminere risikoen for sammenblanding av «utleie» og «boenhet» Pass på at «utleiearealene» er godkjent for aktuell bruk Ikke delt av slik at det faktisk sette er opprettet en ny boenhet (det utløser søknadsplikt og TEK10 for begge boenheter) Pass på at det gjøres klart at det selges én enhet, utleie krever ikke egen godkjenning etter pbl, men bruken av arealene må være lovlig Bruksendring av tilleggsdel til hoveddel kan gi grunnlag for markedsføring av «utleie» i egenboenhet Hvis tilleggsdelen er søkt og godkjent bruksendret til hoveddel (dokumentert med ferdigattest på dette), og arealet er egnet for utleie, samt ikke innebærer faktisk/ fysisk opprettelse av ny boenhet (jf. vilkårene i SAK 2-2), kan man lovlig leie ut arealet. (Som del av egen boenhet) Bruksendring er søknadspliktig skal ende i ferdigattest. - For godkjenning må både fysiske krav og plankrav oppfylles. Hvis arealet fysisk sett utgjør en selvstendig enhet, må utløses krav om godkjennelse av boenhet som sådan. Økte krav i forhold til oppholdsrom/ hoveddel. Plankrav kan dessuten hindre godkjenning. 78

79 Eksempler, praksis fra RfE 79

80 RfE Klageren kjøpte en stor hytte med egen leilighet i underetasjen, formidlet gjennom innklagede i februar Klageren hevder at det er gitt feil opplysninger i salgsoppgaven om flere forhold; tomtestørrelse, antall parkeringsplasser, terrasse og utleieenhet. Forts. RfE Klagers anførsel (om kjellerleiligheten): «Hytten ble markedsført med mulighet for å leie ut kjellerleilighet eller seksjonere ut. I taksten er det gitt en markedsverdi på kjellerleiligheten isolert sett. Klageren har i ettertid fått beskjed fra kommunen at denne leiligheten ikke vil bli godkjent på grunn av at utnyttelsesgraden allerede er overskredet, og registrering av en egen enhet i kjelleren utløser krav om parkeringsplasser. Det er ikke areal til dette. I tillegg krever kommunen at det skal være trapp mellom hyttedel og underetasje.» 80

81 Forts. RfE Innklagedes anførsel/ erkjennelse (om kjellerleiligheten): «Opplysning om at kjellerleilighet kunne seksjoneres, er ufullstendig fordi det forutsatte dispensasjon fra kommunen vedrørende utnyttelsesgraden, og den opplysningen skulle vært tatt med under passusen om seksjoneringsadgangen. Opplysningen i FINN-annonsen om fem parkeringsplasser ser også ut til å være ufullstendig fordi dette også forutsatte dispensasjonssøknad, hvilket det skulle vært opplyst om.» Forts. RfE Reklamasjonsnemndas uttalelse (om kjellerleiligheten og annet som står i sammenheng): «Feil opplysninger i salgsoppgaven Det følger av eiendomsmeglingsloven 6-7 annet ledd nr. 5 at salgsoppgaven skal angi «grunnarealer». Med grunnarealer menes tomtens størrelse. Innklagede erkjenner å ha gjort en feil ved å ikke kontrollere selgerens opplysning om tomtestørrelsen. Nemnda legger til grunn at tomten ikke var oppmålt, da salget skjedde. I en slik situasjon måtte megleren ha opplyst om at arealangivelsen kun bygget på opplysninger fra selgeren, og at arealet ikke var kontrollmålt eller bekreftet fra kommunen. Tomtearealet har betydning for utnyttelsesgraden (BYA). Forts. 81

82 Forts. Nemnda «Innklagede erkjenner også at de skulle opplyst om at det krevdes dispensasjonssøknad for at kjelleretasjen og parkeringsplassene skal kunne bli godkjent. Dette innebærer at megleren har gitt feil eller ufullstendige opplysninger om muligheten til å seksjonere kjellerleiligheten. Når det gjelder terrassen, hevder innklagede at de ikke kan være ansvarlig, da de forholdt seg til hva som stod i taksten. Nemnda bemerker imidlertid at taksten er en forhåndstakst (verditakst), og den gir liten eller ingen informasjon om terrassen som megleren kunne støtte seg på.» Forts Forts. Nemnda «Hvert av disse forholdene som er påpekt ovenfor (unntatt dreneringen), er klart i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven 6-3. Meglerens håndtering av dette salgsoppdraget - og hvordan det ble markedsført - er klart kritikkverdig. Innklagede må på grunn av meglerens utførelse av salgsoppdraget også være erstatningsansvarlig for tap klageren har lidt.» 82

83 RfE Klageren kjøpte en eierleilighet via innklagede i mai 2011 for kr Leiligheten ble solgt som eierleilighet i en seksjonert enebolig med totalt tre eierseksjoner. (Tidligere, før seksjonering, omsatt under ett) Klageren anfører at informasjon om det forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ikke ble fremskaffet fra kommunen. I ettertid har det vist seg at boligen ikke er godkjent som boenhet. Det er usikkert om det er mulig å få seksjonen godkjent som en selvstendig boenhet. Kostnadene til utbedring overstiger boligens verdi. Nærmere om eiendommen Eiendommen er opprinnelig en enebolig fra I 1954 ble det søkt om ombygging av boligen i henhold til innsendte tegninger. Søknaden ble godkjent den 8. mai Det fremgår av tegningene at dagens seksjon 3 tidligere har vært matkjeller, vaskerom, vedrom, bod og garasje. Eiendommen ble i 2003 solgt som enebolig med en egen utleieenhet. I salgsoppgaven var det opplyst at «separat leilighet er foreløpig ikke godkjent». Salget ble tinglyst i desember I mars 2004 ble det sendt inn søknad til kommunen om godkjennelse av underetasjen som egen boenhet etter reglene i plan - og bygningsloven. Søknaden ble ikke behandlet av kommunen fordi den manglet ansvarsrett og nabovarsel. I 2005 ble eiendommen seksjonert til tre seksjoner etter reglene i eierseksjonsloven. Seksjoneringen ble tinglyst den 11. oktober

84 Info fra kommunen vedr spørsmål om ferdigattest I svaret fra kommunen, datert 5. april 2011, heter det at: Bygningstype; Horisontal delt bolig med 3-boenheter. Bygge år ca Tilbygg og påbygg Det er uklart når garasje i underetasje ble ominnredet og bruksendret til bolig (seksjon 3). Div vedlikehold og fasadeendring Melding om tilbygg til bolig og oppføring av garasje 2006, tilhører seksjon 2. Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på bolig: Byggearbeid er ikke ferdigmeldt. Garasje/uthus: Garasje bygge år 2006, tilhører seksjon 2. Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest garasje/uthus: Ikke ferdigmeldt». Forholdet mellom eierseksjonsloven og plan - og bygningsloven Kravene til eierseksjoner fremgår av eierseksjonsloven. At en bruksenhet er seksjonert innebærer ikke dermed at den er godkjent for beboelse. For at en bruksenhet skal være godkjent for beboelse må kommunen treffe vedtak etter plan - og bygningsloven. Utstedelse av ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er dokumentasjonen på at kommunen har godkjent bruken av enheten. Ferdigattest på boenheten, som sådan. Det avgjørende er ikke om boenheten er seksjonert eller ikke, men om boenheten er godkjent hos kommunen som egen boenhet. 84

85 Forts RfE Klagers anførsel (vedr godkjenning): Salgsoppgaven er skrevet «Under punktet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» sto det følgende: Skriftlig henvendelse er sendt kommunen, men tilbakemelding er ikke mottatt. Selger og oppdragsansvarlig har heller ikke kjennskap til hvorvidt dette foreligger. Dette er uriktige opplysninger. I opplysningene som megleren innhentet fra kommunen av 5. april 2011, var det opplyst at «Byggearbeider er ikke ferdigmeldt». Denne opplysningen fra kommunen ble ikke videreformidlet i salgsoppgaven. Innklagede hadde en særlig oppfordring til å undersøke dette forholdet nærmere. Det fremkommer i opplysningen fra kommunen at den aktuelle leiligheten, seksjon nr 3, tidligere hadde vært en garasje. Det ble ikke opplyst om dette i salgsoppgaven. En slik endring i bruken er søknadspliktig etter plan - og bygningsloven. Megleren har vært uaktsom ved at det ikke ble foretatt nærmere undersøkelser hos kommunen. Hvis megleren hadde undersøkt dokumentene hos kommunen, hadde han fått opplysning om at seksjonen ikke var godkjent.» Forts. RfE Innklagedes anførsel: Megleren hadde, ut fra de opplysningene han hadde mottatt, ingen grunn til å mistenke en ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging e.l. Kommunens opplysninger bekreftet at underetasjen var bruksendret til bolig, og ga ikke megleren noen grunn til å undersøke dette nærmere. Dette spesielt ettersom ombyggingen åpenbart skjedde for mange år siden, og kommunen opplyste om at de ikke hadde ytterliggere opplysninger om tidspunktet for dette. 85

86 Forts RfE Nemndas vurdering (ang ferdigattest, dokumentasjon på boenheten): «Det er klart at en eiendomsmegler har plikt til å gi opplysning om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I salgsoppgaven står det under punktet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» at: Skriftlig henvendelse er sendt kommunen, men tilbakemelding er ikke mottatt. Selger og oppdragsansvarlig har heller ikke kjennskap til om det foreligger. Disse opplysningene står klart i motstrid til de ovenfor siterte opplysningene megler fikk fra kommunen. Eiendomsmegleren har etter dette brutt sin opplysningsplikt og handlet i strid med god meglerskikk.» 86

87 Kort om skatt på utleie Fritaksbehandlet bolig Ikke inntektsskatt, ikke fradragsrett, skl. 7-2 Regnskapsbehandlet bolig Inntektsskatt, fradragsrett - RF-1189 Kaptiallskatt, 24% i 2017 Overgang fra fritak- til regnskapsbehandling Hvis endring i løpet av ligningsåret Forholdsmessig fordeling av driftsutgifter, begrenset fradragsrett for vedlikehold Hjemmelen for fritak Skl. 7-2 Utleieinntekt mv (1)Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når a) eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien b) hele eller en større del av boligen leies ut for inntil kroner i inntektsåret (2) For fritidseiendom som har vært delvis utleid eller utleid i deler av året, regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger kroner, som inntekt. Forrige punktum gjelder ikke for utleiehytter (3) Flermannsboliger omfattes ikke av skattefritaket i denne paragraf 87

88 Utleie av deler av enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig Skattefri eller skattepliktig? Er utleieverdien for den delen som eieren bruker selv, høyere enn eller lik utleieverdien på den delen som er leid ut, er utleieinntektene skattefrie. Er utleieverdien for den delen som eieren bruker selv, lavere enn utleieverdien på den delen som er leid ut, er utleieinntektene i utgangspunktet skattepliktige. Tomannsbolig - flermannsbolig En tomannsbolig er en bolig som består av to familieleiligheter. Reglene om skattefri utleie av tomannsboliger er tilsvarende som for andre boliger: Utleieinntekter fra tomannsbolig er skattefrie når man bruker minst halvparten av tomannsboligen selv, regnet etter utleieverdien, eller hele eller en større del av tomannsboligen leies ut for inntil kroner i inntektsåret Dersom leilighetene i tomannsboligen er seksjonert, skal de imidlertid behandles som eneboliger, dvs hver for seg. Inneholder eiendommen tre familieleiligheter eller to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler, er det en flermannsbolig 88

89 Takk for oppmerksomheten! 89

90 INFORMASJON OM KURS LEGGES FORTLØPENDE UT PÅ WWW. PÅMELDING På eller ved YTTERLIGERE INFORMASJON Kontakt sekretariatet i NEF på eller ved kursanvarlige: Mette Hagtvedt: e-post: [email protected] Margrethe Røse Solli: e-post: [email protected] FOR DE BESTE MEGLERNE ER KUN DEN BESTE ETTERUTDANNING GOD NOK! «- For å kunne yte maksimal service og gjøre et godt meglerhåndverk, er det helt avgjørende å ha høy faglig kunnskap. En meglers hverdag er og kommer til å være krevende. Våre kunder forventer at vi har den beste kompetansen. NEF er i en særklasse når det gjelder å tilby relevante og meget gode kurs. Dette er helt avgjør ende for meg som megler for å holde et høyt faglig nivå.» TERJE TINHOLT - partner/megler MNEF Nordvik & Partners På kurssiden er NEF overlegne vi prioriterer å delta på NEF-kurs. CHRISTIAN HAATUFT - eiendomsmegler MNEF, Eiendomsmegler 1 Geilo DET ER FLERE GODE GRUNNER FOR Å TA ETTERUTDANNING GJENNOM NEF: NEF har mer enn 80 års erfaring med utdanning av og etterutdanning for eiendomsmeglere og øvrige ansatte i bransjen NEF utvikler kurs for alle målgrupper innen eiendomsmeglingsbransjen NEFs kursprogram er under kontinuerlig evaluering og utvikling NEF har landets bredeste kursporteføjle innen eiendomsmeglingsjus NEF holder kurs over hele landet Deltagelse på NEF-kurs inspirerer, motiverer og bidrar til nettverksbygging På NEF-kurs har vi diskusjoner på et høyt faglig nivå Økt kompetanse gir økt trygghet og større trivsel på arbeidsplassen Det er nær sammenheng mellom kompetanse og lønnsomhet NEF engasjerer landets beste foredragsholdere på alle felt E I E N D O M N O R G E S N E F S M E G L E R F O R B U N D