Områderegulering av Brekstad Reguleringsbestemmelser

Transkript

1 Områderegulering av Brekstad Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene: AVGREN SNING Områdereguleringen gjelder Brekstad sentrum. Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på p l ankart datert FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN 2.1 Overordnet målsetning for planområdet M ålsetningen for områdeplanen er å videre utvikle Brekstad sentrum til å bli attraktiv t, urban t og bærekraftig. Det skjer etter følgende bud : - fortett og konsentrer sentrum - definer midtpunkt i sentrum - prioriter klimasmarte transportmidler - ta vare på Brekstadfjæra - legg til rette for nye bedrifter - sett tydelige klima og energimål - flytt fergeleie t - skap gode inne og utemiljøer v ed å dyrke kontakten med sjøen og bruke vegetasjon bevisst 2.2 Prosess og arbeidsmåte For å oppnå målsetningen settes følgende krav til hvert plan - og bygge prosjekt innenfor områdeplanen: - bygge opp under all menning o_a1 og O_A2 som angivelse av midtpunkter i sentrum - styrke Yrjarsgate som hov e d gate for handel og ferdsel - frem me sykkelbruk og ferdsel til fot s - utarbeide miljøoppfølgingsprogram Alle saker må vurderes i forhold til hav stiging og økt risiko for stormflo. 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Plankrav Før tillatelse til tiltak kan gis innenfor fe lt som er av satt til byggeområde må det utarbeides detaljreguleringsplan for det aktuelle feltet. For alle friområder, parker, allmenninger og andre fe llesområder stilles krav til bruk av illustrasjonsplan godkjent av Ørland kommune. 3.2 Mobilitetspla n Ved utarbeidelse av detaljreguleringsplaner skal det utarbeides en mobilitetsplan med fokus på å bedre rammevilkår for myke trafikantgrupper og kollektivtransport. Mobilitetsplanen skal videre følge byggesaken. Mobilitetsplanen skal inneholde en beskri ve lse og vurdering av dagens reisemønster og v urdere forslag til endringer i miljøv ennlig retning. Planen skal vise muligheter for alternativ transport og forslag til hvordan areal til parkering kan begrenses, også ov er tid. Arbeidsplasser og boliger skal utformes og organiseres på en måte som gjør det attraktivt å velge bort bilen til daglig. 1

2 3.3 Energi og miljø Målsetning: All utvikling skal bidra til å fremme Brekstad som en nyskapende, attraktiv og bærekraftig by. I Brekstad skal det legge s til rette for en livsstil hvor hver innbygger bidrar til minst mulig utslipp av klimagasser. Hoved mål er: - Å m inimere transportbehov og fremme gang og sykkel bruk. - At n ybygg og anlegg skal bruke så lite energi som mulig både i driftsfasen og til produksjon av byggematerialene - Å ta vare på og f r emme eksisterende naturressurser både gjennom bruk og vern Krav for å oppnå målsetningen e : Utomhus: - Tilrette legge s ammenhengende god e sykkel - og gangnett med tilhørende fun k s joner - Værbeskyttelse langs hov edf erdselsårer for gående - Bevisst og forsv arlig bruk av Brekstadfjæras naturkvaliteter Bygg og anlegg : - R eduser e va rmetap gjennom orientering, utforming og detaljering av bygg. Velge arealeffektive løsninger. - E ffektiviser e el - fo rbruk i a lle anlegg og utnytte naturlige drivkrefter i væske og luftsystemer. - Aktiv og p assiv utnyttelse av sol energi med sol varme, sol - el og dagslys. - Ve lg e miljøvennlige materialer Energi: - Så langt som mulig utnytte eksisterende distribusjonssystem for varme og u tforske hvordan lokal energiproduksjon kan spille sammen med fjernvarmesystemet. - Vurdere f elles energil øsninger som bi om asse, sol (v arme og el), vind, og ov erskuddsv arme f.eks fra spillv ann, kjøling og industri etc. - Bygg som ikke kan tilknyttes fjernvarmeanlegg må benytte lokale energiløsninger som er like gode miljømessig Infrastruktur : - E ksisterende infrastruktur (El, VVA, v arme, d ata) bør utredes og kapasitet avdekkes Gridsystemer skal vurderes for å utnytte eks isterende nett mak simalt Krav til d okumentasjon: Ved utarbeidelse av detaljreguleringsplaner og senere byggesøknader skal det foreligge et miljøoppfølgingsprogram. Miljøoppfølgingsprogrammet skal inneholde : - A ngivelse av ansv ar, tidsfrister og metoder samt vurdering av måloppnåelse fre m til endt le vetid for bygg og anlegg. - L iv sl øpsanalyse av pl aner, bygg og anlegg s systemer der ulike alternativer v urderes mot hv erandre. Det skal stilles som krav om at løsninger med lavest miljøpåvirkning velges. Liv sl øpsanalysen omfatte r alle faser: pl anlegging, bygging, drift og demontering/riving. - Vurdering av s osialt miljø for brukere, kvalitet på fellesområder og fellesfunksjoner. Vu r dering av bruk av, - og hensyn til, eksisterende naturkvaliteter som f. eks utsikt, lys og vegetasjon. Dokumentas j on av m edvirkningsprosess for potensielle framtidige beboere og fre mtidig opplæring fo r brukere. - Miljøsertifisering av større oppvarmede bygg med Breeam - Nor skal vurderes 2

3 3. 4 Parkering Parkeringsdekning skal i størst mulig grad begrenses og ov er tid nedjusteres etter som bedre kollektivløsninger og tilrettelegging for gående og syklende kommer på plass. Det skal etableres maksimalt antall parkering splasser i byggeområder som angitt i tabellen under: Privat p arkering (maks antall) Boligområde r 0,8 pr. boenhet Gjesteparkering (maks antall) 0,1 pr. boenhet Sykkelparkering (låsbar og under tak ) 3 pr 100 m2 BRA Sentrumsområde r 0,5 pr 100 m2 BRA 0,2 pr 100 m2 BRA 3 pr 100 m2 BRA Næringsformål 0,8 pr årsv erk 0,2 pr. 100 m2 BRA 3 pr 100 m2 BRA Barnehage: 0,8 pr årsv erk 0,2 pr barn 1 pr årsv erk+ 1 sykkelvogn pr 5 barn Skole: 0,8 pr årsv erk 0,05 pr barn 1 pr årsv erk+ 1 pr 5 elev Handicapparkering: Det skal være minimum 1 handicap - pl ass pr. 20 parkeringsplasser. Ved særskilte knutepunkter eller funksjoner innenfor sentrumsformål skal det sikres minimum 2 HC - pl asser på gateplan. Tilrettelegging for el - biler: I hvert av parkeringsanleggene skal minst 10 % av plassene tilrettelegges for op pladning av el - bil, og samtlige parkeringsanlegg skal bygges slik at det er mulig senere å tilrettelegge alle plassene for oppladning av el - bil. Bil kollektivordninger : I hovedparkeringsanlegg innenfor S 2 og S 6 skal det i tillegg til parkering for boligene av settes minst 6 parkeringsplasser for biler som omfattes av en bilkollektivordning som er åpen for deltagelse for alle beboere innenfor planområdet. I parkeringsanlegg for byggeområder som omfatter mer enn 25 boliger skal det settes av minst 3 plasser til bilkollektiv ordninger. Flere byggeområder kan gå sammen om slike ordninger. Gateparkering: Gateparkering for bil skal tilpasses handelens behov og fortrinnsvis v ære korttidsparkering. Det skal være gateparkering langs Yrjarsgate. Oppstillingsplass for bobil: Det skal tilrettelegges for bobilparkering i N1 tilknyttet grøntdrag. Felles parkeringshus: Felles parkeringshus for flere formål skal etableres i B2, S6 og S8. Parkering for B4 kan løses i kjeller i S5. 3

4 3. 5 Tilrettelegging for sykkel: Det skal være lett å velge sykkel som transportmiddel i Brekstad. Sykkelparkering skal være logisk plassert v ed viktige knutepunkter, og sykkelpool under tak skal etableres på allmenning o_a1, o_a2 og v ed sm åbåthav n, bobilparkering og friområde o_f1. Sykkelpoolene skal inneholde både varesykler og v anlige sykler, gjerne også el - sykler. Det skal etableres låsbare ladestasjoner for el - sykler i alle knutepunkter. Ved plassering av sykkelparkering i kjeller må adkomst for sykkel væ re logisk plassert og attraktiv, og heis eller trapp må være lett tilgjengelig. Alle arbeidsplasser/næringsbygg skal tilrettelegge for garderobe med dusj for ansatte i nærheten av sykkelparkering med mul ighet for pumping av dekk. I bygg med mer enn 15 boenheter skal det tilrettelegges for et sykkelv erkstedsrom med mulighet for privat sykkelreparasjon og pumping av dekk. Sykkelparkering i gate: Det skal tilrettelegges for sykkelparkering i gate v ed inngan ger til forretninger og kontorer. Det skal legges til rette for at alle syklene kan låses fast. Gateparkering for bil skal ved behov kunne erstattes av gateparkering for sykkel. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Generelle bestemmelser : Plassering og utforming av bebyggelse All bebyggelse skal plasseres innenfor de byggegrenser og høyder som er vist i på kart og i bestemmelsene. Makshøyder er regulert ved e tasjehøyder. For sentrumsformål og næring regnes en etasjehøyde til maks 3,6 m, for bolig 3, 0 m Værbeskyttelse D e t skal etableres v ærbeskyttelse langs følgende gater: - Yrjarsgate - Allmenning o_a1 og o_a2 Værbeskyttelse skal etableres mot vind og regn. Langs ny bygg skal værbeskyttelse inngå som takov erdekning og bygges som utkragning av bygg. Værbeskyttelsen skal tillegges kv alitet i utforming, konstruksjon, materialbruk og møblement og fremstå åpen, lys og inviterende for bruk. Bestemmelser knyttet til værbeskyttelse er nærmere utredet i de enkelte delområder Støy Støy skal ikke overskride grensev erdiene i Miljøverndepartementets retningslinjer T tabell 2, eller senere v edtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter dette. Lydnivå innendørs i boliger og på utendørs oppholdsareal skal tilfreds stille NS 8175 klasse C, "lydklassifisering av bygninger". Flystøy skal inngå i vurderingen. Støyskjermingstiltak skal gjennomføres både for ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse som får økt støybelastning som følge av gjennomføring av planen. Støyskje rmingstiltak skal utformes som en integrert del av utomhusanlegg og bygningsmiljø. Dokumentasjon som viser at kravene ov enf or er oppfylt skal vedlegges søknad om tiltak. 4

5 Lekeplass Det skal pr 25 boenhet etableres en nærlekeplass med følgende funksjoner: - balanselek - bev egelseslek (huske, rutsjebane, karusell) - sandlek - vegetasjon - sittegruppe - værbeskyttelse - belysning Nærlekeplassene skal fortrinnsvis plasseres mellom bygningsstrukturenes i de indre gårdsrom. Hv er nærlekeplass skal få et eget tema og sin egen identitet. En nærlek skal være minimum 200 m2 og f le re kan slås sammen til større sammenhengende arealer. Det skal ikke være større avstand enn 100 m fra hver bol ig til lekeplass en. Det skal dokumenteres at lekeplassen både har formiddagssol og ettermiddagssol tilpasset funksjonene og at det legges opp til en kv alitetsfull opparbeidelse. Vegetasjon skal mi n imum dekke 4 0 % av arealet og skal væ re hardfør, frodig, g iftfri og sammensatt av ulike arter med variasjon i høyde, lukt, smak, farge og tekstur Boligformål Formål Maks ant. et g Min ant. et g Antall boenheter min m 2 uteareal pr. bolig (inkl balkong og nærlek ) Type boliger: B 1, B Kjedehus Rekkehus Eneboliger Kollektiv B Kjedehus Rekkehus Eneboliger B Rekkehus Leiligheter B 5, B Eneboliger B Rekkehus Leiligheter 5

6 4. 3 Sentrumsformål Feltene skal benyttes til boligformål, forretninger, tjenesteyting, kontor, hotell/overnatting og/eller bev ertning, samt nødvendig uteareal for bebyggelsen. Del av bygninger med fasade direkte mot følgende gater kan ikke innholde boligformål i første etasje, (un ntatt eventuelt adkomst til boliger i etasjene ov er.): - Yrjarsgate - Allmenning o_a1 og o_a2 For sentrumsformål med flere funksjoner i kombinasjon med bolig skal bolig alltid plasseres øv erst. All plassering av formål innenfor delområder skal bygge opp und er Yrjarsgate og allmenninger som hov edgater. Formål Maks ant. etg Min ant. etg Antall boenheter M2 uteareal pr. bolig Type funksjoner og boliger: S O ffentlig og privat e f unksjoner: Kultur, hotell, tjeneste r, service, kontor, bevertning og bolig S2, S3 S Bolig og kontor. S ervice/tjeneste/forretning /bevertning S Bolig og kontor. Service/tjeneste/forretning /bevertning S Hov edsak bolig Service/ tjeneste/forretning/bevertning S Bolig og kontor. Service/tjeneste/forretning /bevertning S K ontor, k iosk, café, venterom, bolig S Bolig og kontor, service/tjeneste/forretning /bevertning S Bolig og kontor, service/tjeneste/forretning /bevertning S Bolig og kontor, service/tjeneste/forretning /bevertning S Bolig og kontor, service/tjeneste/forretning/bevertning S Handel 4. 4 Undervisning o_ U2 Eksisterende store trær på tomta skal bevares. Gammel historisk bebyggelse; stabbur og de eldste deler av Meieriet skal beholdes. 6

7 4. 5 Næringsformål Formål Maks ant. etasjer Min ant. etasjer Opparbeidet uteareal N1 3 2 mo t ve i, gangv ei og friområde Type næring: Område A Kontor, plasskrev ende forretning bobilparkering N2 2 1 mo t Havnegata Område B N3 2 1 mo t Havnegata Område B N3X 1 0 Område B N4 2 1 mo t Havnegata Område B N Område B N Område B Næringsarealer skal fortettes i størst mulig grad så fremt det ikke går ut over gitte etasjehøyder og byggelinjer. Næringsbygg skal plasseres inntil vei og gatenett. Havnegata har ov erordnet prioritet. Parkering skal ikke plasseres mellom bygg og Havnegata. Fasader og opparbeidelse av tomt mot hov edgater skal være kvalitetsfull. N3X må utredes nærmere i samråd med Fylkesmann. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Fellesbestemmelser 5.2 Kjøreveg Følgende v ei er skal opparbeides med tosidig gang og sykkelv ei og plantefelt med trerekke : - Hav negata Følgende v ei er skal opparbeides med tosidig fortau og god mulighet for sykkel: - Yrjarsgate - Skolegata - Rådhusgata 5.3 Allmenning Områder regulert til allmenning skal være offentlige hovedferdselsårer og byrom som binder by sammen med sjø. Allmenningene skal bidra til å sikre grønne korridorer mellom land og fjære. G ående og syklende sk al ha prioritet i allmenningene. Det tillates ikke asfaltbeleg n ing i allmenninger. Det skal etableres en Fru Ingers plass i torgallmenningen o_a2, med siktforbindelse fra Yrjarsgate til Austrått. 5.4 Parkering o_p1 o_p1 skal opparbeides som biloppstillingsplass for ferge. Det skal plantes trerekker og vegetasjonsbelter mot B6 og mot pi r. 7

8 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 Overordnet I reguleringsplaner skal det etableres og videreføres s ammenhengende grønnstruktur der mulig Friområde Fjæreparken o_f2 Området fra Bru holmen nord i planområdet til N 4 skal være offentlig friområde. Dette skal både fungere som en buffersone mellom næringsområde og fjære, og som et rekreasjon og frilufts område for Brek stads innbyggere og tilreisende. F riområdet skal sørge for en kontinuerlig sammenheng, også hv a gjelder vegetasjon, me llom friluftsområde t ved Bruhol men i nordøst og allmenningen (o _A3 ) i sørv est. Verdifulle beiteområder for fugl i strandsone og fjære skal bevares. Landarealene i strandsonen skal ha buktninger som bestemmes etter nærmere bunnundersøkelser (jf Plan - og bygnin gsloven ). Frislipp av hund tillattes ikke. Det kan tilrettelegges for fugletitteraktiviteter og mindre fugletitterhus/fotoskjul tillattes oppsatt. Det skal benyttes stedegen v egetasjon og naturlig rev egetering. Innenfor o_ F 2, Fjæreparken, skal det opprettes en gang - og sykkelvei/turvei som forbinder Havnegata med turveien som går videre til Hov sf jæra. Ved planleggi n g, prosjektering og utførelse av tiltak i fjæresone skal det stilles krav til faglig kompetanse på fjære, a rtsmangfold og bev aring av de stedsspesifikke verdifulle naturforhold. 6.3 Byparken o_p a 1 Arealet er offentlig og skal opparbeides som en bymessig park. Arealet skal inneholde steder for opphold og v ærbeskyttelse. Eldre, eksisterende trær skal bevares. Det tillates utvikling av bygg som står i parken. Bygget skal gis en publikumsrettet og samlende funksjon, f. eks som café, og henvende seg både mot Yrjarsgate, allmenning o_a2 og park en. 7 BRUK OG VERN OG SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE 7.1 Brekstadfjæra Naturområde i sjø og vassdrag Det rike fuglelivet og fuglenes liv sm iljø i området skal ikke forstyrres, særlig av hensyn til vade - og andefug l. Verdifulle beiteområder for fugl i strandsone og fjære skal bevares. Landarealene i strandsonen skal ha buktninger som bestemmes etter nærmere bunnundersøkelser (jf. Plan - og bygningslov en ) En detaljert illustrasjonsplan skal ligge til grunn for opparbeidingen av grøntområdene i fjæreområdet. Denne skal godkjennes av miljøv erna vdelingen hos Fylkesmannen. 8