OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling. Blåveien LILLESAND Gnr. 999 Bnr. 3 LILLESAND KOMMUNE

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Blåveien LILLESAND Gnr. 999 Bnr. 3 SERTIFISERT TAKSTMANN Sveinung Nordal Bef.dato

2 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) 2 av 15

3 - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Ved befaringen ble det benyttet Protimeter Surveymaster fuktindikator. Måleinstrumentet gir måleverdier for fuktinnhold i treverk, og indikerer relative mengder fukt i andre typer materialer basert på overflatesøk. Dersom %verdier for fuktinnhold i treverk er oppgitt i rapporten er verdiene å forstå som vekt% vann i trematerialet. Grense for langvarig fuktinnhold i treverk som gir medfører råtefare er 18-20%. Boligen er bygget i 1962 i henhold til de byggeskikker og forskrifter som var aktuelle da. Dagens krav til rom, innemiljø og energiøkonomisering avviker derfor fra de krav som gjalt da boligen ble bygget. Endring i bruk, kombinert med elde og utidsmessighet, kan føre til at det kan dukke opp skjulte feil som ikke kan avdekkes ved en vanlig visuell befaring på nivå 1. 3 av 15

4 Rapportsammendrag Konklusjon tilstand Boligen fra 1962 er ble utvidet og ombygd omkring 1990, og er i relativt god stand i forhold til husets opprinnelige alder. De fleste bygningsdeler som utsettes for slitasje har en levetid på år, og enkelte bygningsdeler både fra opprinnelig byggeår og fra ombygging og påbygging i 1988 har derfor begrenset gjenværende levetid. På denne boligen gjelder dette blant annet vinduer og dører og delvis våtrommene. Rommene i underetasje tilfredstiller ikke dagens forskriftskrav til boligrom, men er likevel i rapporten målt som boligrom i henhold til NS 3940 og benevnt i samsvar med bruken av rommene. Forøvrig vises til beskrivelser, vurderinger og levetidsbetraktninger for de enkelte bygningsdeler. Garasje og tak over uteplassen er ikke vurdert eller kommentert. Lillesand, Sveinung Nordal Takstmann MNTF 4 av 15

5 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Ole Kunde Besiktigelse, tilstede Dato: Sveinung Nordal - Ole Kunde Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Eiers egenerklæring Dato: Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 999 Bnr. 3 Tomt: Se rapportens kommentar vedr rørledninger. Eiet tomt. Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Ombygd: Garasje Byggeår: iflg egenerklæring Ombygd og påbygd i 1988 iflg egenerklæring Ikke oppgitt 5 av 15

6 Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje Gang, soverom, kjøkken/stue, bad/vaskerom, kott, wc Underetasjen har takhøyde kun ca 202 cm. Rommene tilfredstiller ikke forskriftskrav til boligrom på grunn av små vinduer. 1. etasje Gang, trappegang, bad/wc/vaskerom, 2 stuer, kjøkken, utvendig bod 2. etasje Gang, 3 soverom, bad Sum bygning Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje Gang, soverom, kjøkken/stue, bad/vaskerom, wc Kott 1. etasje Gang, trappegang, bad/wc/vaskerom, 2 stuer, Utvendig bod kjøkken 2. etasje Gang, 3 soverom, bad 6 av 15

7 Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Garasje Sum bygning Garasje - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Garasje Beskrivelser - Enebolig Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Gulv på grunn Grunnmur Ukjent byggegrunn, antar steinfylling og fjellgrunn. Ved utvidelse av huset ble det etablert 2 små krypkjellere. Krypkjellerne er lukket og ikke tilgjengelige for inspeksjon utover fra gamle vinduer og i ventilåpninger. Ved inspeksjon fra vinduer ble det konstatert at det ligger noe gammel isolasjon etc i kjellerne. Krypkjellere er generelt risikokonstruksjon. Alle rester av tre, papp, isolasjonsmaterialer o.l. bør fjernes fra krypkjellerne, og bunn av kjellerne bør tildekkes med aldringsbestandig plast. Det bør også etableres full gjennomlufting. Tg 2 er satt på grunn av ingen inspeksjonsmulighet til små krypkjellere. Ukjent konstruksjon, antar betonggulv. Ukjent isolasjonsevne. Betongplaten er kun tilgjengelig for inspeksjon i kott ved bad. Ingen sprekker eller vesentlige skjevheter registrert ved befaring. Tilstandsvurdering med vurdering av isolasjonstype og isolasjonsevne krever ytterligere undersøkelser. Normal tid før reparasjon av plasstøpt betonggolv på lastbærende isolasjon er år. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vegger mot grunn Grunnmurer av ukjent materiale. En sprekk på langvegg mot vest (Tg2). Grunnmur har isolasjonsløsning med påforing av tre i alle rom unntatt bod. Påforingstykkelse og byggemåte forøvrig er ukjent. Isolasjonsløsningen er generelt risikokonstruksjon. Stikktakninger og søk ved befaring indikerte ikke unormal fukt i påforinger. 7 av 15

8 Full tilstandsvurdering krever nærmere undersøkelser. Forbehold om skjulte skader. Normal tid før utbedring av betongvegg eller murt vegg av blokker er år. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Ukjent dreneringsløsning, antar fra opprinnelig byggeår. Innvendig fuktsøk og stikktakninger på tilgjengelige overflater indikerte ikke unormal fukt eller fuktforskjeller. Full tilstandvurdering krever nærmere undersøkelser. Tg 2 er satt på grunn av antatt alder. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Utvendige overflater Vinduer og dører Yttervegger av tre, med bindingsverk, antar i hovedsak med isolasjon. Ingen tegn til vesentlige skjevheter. Veggkonstruksjonene er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon, nærmere vurdering av tilstand og isolasjonsevne krever ytterligere undersøkelser. Fasader med malt kledning. Normalt god stand. Kledningen er utlektet fra veggkonstruksjonen. Normal levetid for trepanel er 20 til 60 år. Normal levetid for puss, ompussing er 10 til 40 år. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer i underetasje har rammer av PVC, og er i god stand. Vinduer i WC og kott i underetasje antas å være fra byggeåret, og har nå kun funksjon som inspeksjonsluke ut mot krypkjeller. Vinduer forøvrig har rammer av tre og datomerking fra Vinduene er 8 av 15

9 Ytterdører og porter Takkonstruksjon Gnr. 999 Bnr. 3 forøvrig godt vedlikeholdt og i normalt god stand i forhold til alder. På grunn av vinduenes alder tas forbehold om punkterte isolerglass, selv om dette ikke ble registrert ved befaring. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er år. Ytterdør i underetasjen er fra byggeåret, og har symptomer på elde og betydelig slitasje. Hovedinngangsdør har datomerking 1987 og er noe utett i pakning. De andre ytterdørene antas å være fra ombyggingen omkring Dørene er normalt slitt, men godt vedlikeholdt og i normalt god stand i forhold til alder. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Taktekking Takkonstruksjon av tre. Uisolerte, kalde kott og antar kaldt loft. Kottdører er uisolerte og har ingen pakning eller diffusjonssperre. Kottdørene har heller ikke lukkebeslag. Loftsluke kunne ved befaring kun åpnes på gløtt på grunn av overliggende montert lekte. Øverste loft er derfor ikke inspisert. Ukjent isolasjonsevne, dimensjonering og konstruksjon forøvrig. Tilstandsvurderinger krever nærmere undersøkelser. Forbehold om skjulte skader. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taktekning og membraner Taket er tekket med betongtakstein, fra ombyggingen i Taktro av kryssfiner. Ingen lekkasjer ble registrert ved befaring. Vindskier og vannbord av tre. Tak over utvendig bod har ufagmessig forbindelse mot veggkledningen (Tg3), og er forøvrig ikke undersøkt ytterligere på grunn av snø ved befaring. Taket er kun inspisert fra innsiden i 2 kott samt utvendig fra bakkenivå. Full tilstandsvurdering er ikke mulig på grunn av snø og redusert tilkomst fra innsiden. Forbehold om skjulte skader. 9 av 15

10 Gnr. 999 Bnr. 3 Normal levetid for betongsten, omlegging er 25 til 45 år. Normal levetid for betongsten, full utskiftning er 30 til 60 år. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Takrenner og nedløp av stål, antar fra omkring Takvann er tilsynelatende ledet vekk fra bygningen. Det var ikke vann i rennene ved befaring. Tetthet er ikke undersøkt av takstmannen. Normal tid før utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er år. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er år. Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Balkonger, terrasser ol. Piper og ildsteder Utvendige trapper til 1. etasje er av tre. Terrassetrapp er skjev og dårlig. Trapp ved inngang er i normalt god stand. Inngang til bad/vaskerom har ingen trapp (Tg3). Kjellertrapp er av betong. Hele kjellertrappen og deler av tretrappene var ved befaring dekket av snø og er derfor kun delvis inspisert. Terrasse av tre med rekkverk av tre. Terrassen er spikret fast til nederste del av kledningen, løsningen gir risiko for råte. Terrasse var delvis tildekket av snø ved befaring og derfor kun delvis inspisert. Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er år. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Murt pipe fra byggeåret. Vedovn i begge stuer. Tilfredstillende avstander mellom ovner og brennbare overflater. Alle pipesider er fri i alle etasjer. Pipe og ovner er i tilsynelatende god stand. Pipe over tak samt pipeløpet er ikke inspisert av takstmannen. Opplysninger om offentlig kontroll av ildsted og pipe eller annen dokumentasjon foreligger ikke. 10 av 15

11 Etasjeskillere Gnr. 999 Bnr. 3 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Etasjeskillere av tre. Ukjent isolasjon. Innvendige trapper er tilsynelatende fra opprinnelig byggeår. Etasjeskiller i 2. etasje i område ved pipe har betydelig skjevhet, inntil ca 1: 50. Tg 2 er satt å grunn av registrert skjevheten i 2. etasje. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I- bjelker er år. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelig flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. Se kommentarer og tilstandsgrader under bygningsdelene Grunnmur, Drenering og Gulv på grunnen. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Underetasje - Bad/vaskerom Overflater på innvendige vegger Dekker - gulv og overflate Vinylbelegg i dusj, forøvrig malte plater. Vinylbelegget i dusj er tilsynelatende tett. Overflater utenom dusj har ikke våtromsløsninger. Kabling for strøm til kjøkken er montert utenpåliggende på vegg mot kjøkken, og er eksponert for fukt ved plass for vaskemaskin. Hull i veggoverflate ved vannkran for vaskemaskin. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige overflater ved befaring, uten at det ble indikert fuktforskjeller. Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er år. Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. I dusj: Malt vinylbelegg. Oppå vinylbelegget er det montert slukmansjett. maling har sprukket i overgang vinylbelegg/mansjett. Gulvoverflaten i dusj har fall lokalt ved sluk, dusjgulvet er forøvrig tilnærmet flatt. Fuktsøk ved befaring indikerte høyere fuktinnhold i gulvet ved sprekkene enn ellers i dusjen. Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er år. TG: 3 11 av 15

12 Dekker - gulv og overflate Luftbehandling, generelt Gnr. 999 Bnr. 3 Utenom dusj: Fliser. 1 sluk. Gulvoverflate har ikke fall mot sluk. Ukjent type og omfang av membran. Membran synlig i sluk. Flisarbeidet er forøvrig noe ufagmessig utført. Fuktsøk på flislagt gulv indikerte ikke unormale fuktforskjeller. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er år. Avtrekksvifte i vegg. Ingen tilluft. Tilluftspalte i dørterskel anbefales. 1. etasje - Bad/wc/vaskerom Tg 2 er satt på grunn av ingen tilluftsventil. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på innvendige vegger Innredning og garnityr for våtrom Iflg opplysning fra eier ble gammelt vinylbelegg liggende under ny støp da rommet ble bygget om i Oppå ny støp er det ny membran ut mot veggoverflate, men ikke opp langs veggoverflate. Takstmannes observasjoner og vurderinger: Ingen synlig membran i sluk. 1 sluk. Gulvet er tilnærmet flatt. Løsningen med membran som avsluttes ut mot gammel veggoverflate innbærer risiko for at vann kan trenge ned under membransjikt. Fuktsøk ved befaring indikerte ikke fuktforskjeller i gulvet. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er år. Malte plater av nyere dato. Nederste ca 4 cm mot gulv har overflate av gammel vinyltapet. Tapeten er utett i skjøter og andre detaljer. Tapeten har ukjent alder. Iflg opplysning fra eier er det vinylbelegg bak vinyltapeten. TG 2 er satt på grunn av løsning ved gulv. Platekledningen er forøvrig i god stand Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er år. Normal tid før utskifting av våtrom, våtromstapet er 5-10 år. Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. Nyere innredning, i god stand. Luftbehandling, generelt Kun ventil i vegg og luftspalte i dørkarm. Våtrom bør generelt ha enten ventil til luftelyre på tak eller mekanisk avtrekk i vegg. 12 av 15

13 2. etasje - Bad Gnr. 999 Bnr. 3 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på innvendige vegger Luftbehandling, generelt Kjøkken Vinylbelegg nytt i sluk. Gulvet er tilnærmet flatt. Ved befaring ble det søkt etter fukt, uten at det ble indikert fuktforskjeller. Tg 2 er satt på grunn av beleggets alder. Normal tid før utskifting av vinyl er år. Vinyltapet, ny i Noe skruehull og merker etter tidligere oppheng. Ved fuktsøk under befaring ble det ikke indikert fuktforskjeller. Tg 2 er satt på grunn av tapetens alder. Normal tid før utskifting av våtrom, våtromstapet er 5-10 år. Kun ventil i vegg og spalte i dørkarm. Våtrom bør generelt ha enten ventil til luftelyre på tak eller mekanisk avtrekk i vegg. Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Underetasje - Kjøkken/stue Kjøkkeninnredning 1. etasje - Kjøkken Kjøkkeninnredning Innvendige overflater Enkel innredning, av nyere dato. Innredningen er i god stand. Komfyrventilator i kjøkken har avkast ut. Fuktsøk i område ved oppvaskbenk indikerte ikke unormal fukt. Ingen naturlig plass for kjøleskap i tilknytning til innredningen. Kjøkkeninnredning ny i Innredning og benkeplate er normalt slitt og har noe skader i fronter. Fuktsøk i område ved oppvaskbenk og kjøleskap indikerte ikke unormal fukt. Ventilator har avkast ut. Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Himlinger inklusive taklister Malte himlinger, i hovedsak ruteplater, i normalt god stand. Malte overflater har noe skjolder (ulik glans). 13 av 15

14 Overflater på innvendige vegger Dekker - gulv og overflate Vegger i boligrommene er delvis pusset opp og overflater i endel av rommene er i relativt god stand. I noen rom, særlig i underetasje, er overflater og løsninger tildels ufagmessige og har noen uferdige detaljer og løsninger (Tg2) Fliser, laminat, tregulv og belegg. I hovedsak av nyere dato og i normalt god stand. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Innvendige rørledninger er i hovedsak fra ombyggingen omkring Enkelte rørstrekk er fra opprinnelig byggeår Innvendige avløpsledninger av plast. Vannrør i hovedsak av kobber, men med noen rørstrekk av plast (rør-i-rør) i kjellergulv. Bunnledninger og utvendige rørledninger er ikke inspisert/vurdert av takstmannen, men iflg muntlig opplysning fra eier er bunnledninger og utvendige rørledninger mellom huset og gata fornyet i Uisolerte rør i krypkjeller vil være eksponert for frostskader dersom krypkjelleren ventileres som anbefalt. Utstyr for sanitærinstallasjoner Utstyr for varmeinstallasjoner Luftbehandling, generelt Normal levetid for vannrør av kobber, vannrør av plast og avløpsrør av plast er år. VVS utstyr delvis av eldre dato, delvis nyere. Varmtvannsbereder ny i 2000, plassert i gang i underetasjen. Gangen har ikke sluk i gulv. Full tilstandsvurdering krever nærmere undersøkelser. Tg 2 er satt på grunn av alder (det eldste utstyret). Normal levetid for utslagsvask/wc/badekar er 20 til 50 år. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Varmepumpe, ukjent alder. Varmepumpa virket ved befaring, men er ikke tilstandsvurdert av takstmannen. Tilstandsvurdering krever nærmere undersøkelser, tilstandsgrad er derfor ikke satt. Gang og kjøkken/stue i underetasjen har veggventiler. Soverom i underetasje har ingen ventilasjon (TG3). Ventilåpning i WC i underetasjen er i bruk som gjennomføring for avløpsrør fra kjøkken, og er forøvrig tettet med isolasjon (Tg3). 14 av 15

15 Elektrisk anlegg Gnr. 999 Bnr og 2. etasje er ventilert med spalteventiler i vinduskarmer. Se forøvrig egne kommenterer under våtrommene og kjøkken. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Diverse utstyr Det elektriske anlegget er montert delvis skjult og delvis åpent, og er tilsynelatende i hovedsak fra ombyggingen omkring Måler er datomerket Anleggets tilstand er forøvrig ikke vurdert av takstmannen, da dette krever særskilt kompetanse og autorisasjon. Tilstandsvurdering krever ytterligere undersøkelser, tilstandsgrad er derfor ikke satt. Normal levetid for elektriske anlegg er 20 til 40 år. Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar, generelt Skyvedørsgarderober i soverom, god stand. Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Bearbeidet terreng, generelt Skrånende tomt, terreng har tilsynelatende delvis fall mot huset på syd/vestsiden. Terrengoverflater bør generelt ha fall vekk fra grunnmur på alle sider. Beskrivelser - Garasje Bygning generelt Bygning generelt Ikke vurdert utover arealmåling. Tilstandsgrad er ikke satt. 15 av 15