Selgers advokatutgifter under eierskifteforsikring

Transkript

1 Selgers advokatutgifter under eierskifteforsikring Ved advokat Elisabeth Berthelsen Eierskifteforsikringen er en ansvarsforsikring som dekker selgers mulige ansvar for mangler etter salg av fast eiendom. Ansvaret reguleres av avhendingsloven, som nok har vist seg å generere flere konflikter enn forutsatt. Et moment i denne forbindelse er at forsikringsdekningen i form av eierskifteforsikring særlig i startfasen ble presentert av meglere som en slags garanti for dekning av mulige mangler og feil ved eiendommen. Konsekvensen er at flere forsikringsselskaper har hatt dyrekjøpte erfaringer med produktet eierskifteforsikring fordi det ble meldt atskillig flere krav enn det som var forventet. Og det koster penger å behandle kravene fra kjøper. I sin søken etter å spare inn noen av utgiftene, så et selskap hen til at selgerne også hadde en rettshjelpdekning i sin vanlige husforsikring. Denne forsikringen dekker utgifter til juridisk bistand når man er part i en tvist oppstått i forsikringstiden, også i forbindelse med kjøp og salg av fast eiendom. Dekningen er begrenset i form av et maksimalbeløp og en ganske høy egenandel. I første omgang ble det vist til at forsikringstaker (selger) etter FAL hadde anledning til å velge hvilken forsikring han vil bruke når samme risiko er dekket under to ulike forsikringer. Dette sporet ble først avvist av Forsikringsskadenemnda 2 og deretter av domstolene 3. Konklusjonen her var at så lenge ansvarsforsikringen omfatter nødvendige utgifter, er man ikke påført utgifter som kan kreves dekket under rettshjelpforsikring. Ser vi hen til tradisjonell ansvarsforsikring, har ikke dette spørsmålet vært aktuelt. Når forsikringstaker mottar et krav om erstatning skal han i hht vilkårene straks melde fra til sitt ansvarsforsikringsselskap, som suverent håndterer det videre. Normalt bestemmer vilkårene at selskapet fritt kan velge å erkjenne ansvar, utbetale erstatning eller avslå skadelidtes krav. Går skadelidte til sak kan selskapet trekke inn sin forsikringstaker, men det er selskapet som fører saken, bestemmer om den skal ankes eller forlikes etc. Skulle skadevolder (forsikringstaker) finne på å erkjenne ansvar på egen hånd overfor skadelidte, binder dette ikke selskapet. Selskapets ansvarserkjennelse binder for så vidt heller ikke forsikringstaker, men så lenge selskapet også utbetaler erstatning til skadelidte, er det lite forsikringstaker kan gjøre når saken først er overlatt til selskapet. Også ved eierskifteforsikring sier vilkårene at forsikringstaker skal overlate saken til forsikringsselskapet straks han mottar et krav fra kjøper. Også her kan selskapet erkjenne ansvar og utbetale erstatning til kjøper (skadelidte) uten å innhente noe samtykke fra sin forsikringstaker. Håndteringen av kravet fra kjøper er altså normalt ren saksbehandling på lik linje med annen saksbehandling av krav i et forsikringsselskap. Normalt har forsikringstaker og selskap en felles posisjon med skadelidte som motpart. Men det kan tenkes situasjoner, hvor det er et avvik mellom forsikringsselskapets syn/interesser og forsikringstakers. Innledningsvis skisseres slike situasjoner mer generelt, deretter spesielt i forhold til eierskifteforsikringen og forsikringstakers behov for egen advokatbistand. Ulike syn på ansvarsspørsmålet 1 Forsikringsavtaleloven av nr FSN uttalelse RG selgers advokatutgifter under eierskifteforsikring.doc Sist lagret :16:00 av Tone Enerly side 1 av 5

2 Det er ikke vanskelig å se for seg en uenighet eller motstrid mellom forsikringsselskaps syn og skadevolders syn i forhold til krav fra skadelidte. Historisk sett har man særlig tenkt på den situasjonen hvor skadelidte og skadevolder slår seg sammen i håp om at selskapet skal dekke den oppståtte skade. En slik tankegang er bakgrunnen for at ansvar overfor familie og andre nærstående er unntatt fra ansvarsdekningen. Det motsatte kan også lett tenkes. Skadevolder mener han ikke på noen måte kan bebreides for den inntrufne skade; ingen liker å bli stemplet som uaktsom eller som den skyldige. I begge disse situasjonene har imidlertid selskapet naturlig nok forbeholdt seg suverenitet i forhold til forsikringsdekningen. At det nytter lite å komme i ettertid med krav om dekning også for advokatutgifter fremgår klart av FSN ut. 183 fra 1976: 0183& ANSVAR 1976 Utgiftene til juridisk bistand. En av sikredes hunder som løp løs, bet et lam hvoretter eieren av lammet fremsatte krav om avlivning av hunden. Hundeeieren motsatte seg dette og henvendte seg til advokat. Advokaten krevde utgiftene dekket under eierens ansvarsforsikring hvor det bl.a. heter: Omkostninger som påløper i forbindelse med avgjørelse av erstatningsspørsmål, betales av selskapet. FSN konstaterte at det her var tale om en ansvarsforsikring som dekket det rettslige erstatningsansvar sikrede pådrar seg, og omkostninger i denne forbindelse. Forsikringen dekker ikke sikredes tap ved avlivning av hunden, og heller ikke omkostningene ved en slik sak. Når kravet faller utenfor forsikringsdekningen I enkelte tilfeller avviser selskapet kravet, fordi det faller helt utenfor forsikringsdekningen. Et eksempel er at forsikringstaker voldte skaden med vilje (forsett), et annet er at skaden er under egenandelen, er skjedd utenfor forsikringens ansvarsperiode eller rammes av et unntak i vilkårene. I den situasjonen kan ikke forsikringstaker forvente å bli hjulpet av selskapets juridiske ekspertise, men må finne seg bistand på egen hånd hvis han vil bestride skadelidtes krav. Regresskrav De motstridende interesser kan bli satt på spissen dersom forsikringsselskapet mener at skaden ikke bare er voldt ved vanlig uaktsomhet, men ved en mer utpreget grov uaktsomhet. Noe forenklet kan man si at skadevolder har opptrådt på en måte han måtte forstå kunne føre til en skade. Eksempler på grov uaktsom handlemåte fra Avkortningsnemndas praksis er å fyre opp nyttårsraketter i pipa, bruke hårføner under dyna for å varme opp i senga eller legge seg til å sove etter at man har skrudd på plater under en panne med fett. Her er brannfaren så nærliggende at det skal en god porsjon flaks til for å unngå skade. Mener ansvarsselskapet at forsikringstaker har utvist grov uaktsomhet, står det allikevel ansvarlig overfor skadelidte og må utbetale erstatning for den påførte skade. Men i neste omgang kan de kreve at skadevolder erstatter skaden selv ved helt eller delvis å refundere selskapets utlegg. Dette kalles regress og når slike krav er aktuelle har vi en klar motstrid eller konflikt mellom forsikringstaker og hans eget selskap. I en slik situasjon har forsikringstaker behov for en egen advokat, fordi selskapet ikke lenger står på hans side eller regulerer det kravet som skadelidte opprinnelig rettet mot ham. Her kan man snakke om en ny fase i saken med nye parter i forhold til den opprinnelig ansvarssaken. Særlig om eierskifteforsikring Før forsikringsselskapet erkjenner ansvar overfor kjøper vil man selvsagt innhente selgers syn på kjøpers krav. Men deretter er eierskifteselskapet, i likhet med et vanlig ansvarsselskap, suverent i forhold til den videre behandlingen. side 2 av 5

3 Eierskifteforsikringen dekker ikke mangler kjøper oppdager før overtakelsen, men selger kan være ansvarlig også for slike mangler. I denne situasjonen er selskap og forsikringstaker på hver sin side. Er det klart at mangelen ble oppdaget før overtakelsen, har selskapet intet ansvar og ingen interesser i saken. Da dekkes heller ikke utgiftene til saksbehandling eller juridisk bistand. Er det strid om når manglene ble oppdaget vil det være en klar motstrid mellom forsikringstaker og selskapet, selv om man kan ha en felles interesse i å avvise kjøpers krav på andre grunnlag. Eierskifteforsikringen kan ha en egenandel, eller minstegrense for krav som dekkes. Krav under en slik grense faller utenfor selskapets ansvar og de må forsikringstaker behandle på egen hånd. Forsikringen kan også ha en maksimumsgrense, for eksempel at den dekker krav opp til kr 2 mill. Hvordan er situasjonen dersom kjøpers krav er høyere enn denne grensen? Her har selskapet og forsikringstaker en felles interesse i å avslå kravet opp til grensen. Mener selskapet at kravet er berettiget, har det i vilkårene forbeholdt seg retten til å behandle kravet og å utbetale erstatning. Forsikringstaker kan altså ikke forhindre at selskapet utbetaler det maksimale ansvarsbeløpet til kjøper, men han er ikke bundet av denne ansvarserkjennelsen og kan på egen hånd bestride det resterende kravet som forsikringen ikke dekker. Hvis selskapet bestrider kravet helt eller delvis, er det vanskelig å se at det er noen motstrid mellom forsikringstaker og selskap. Mener selskapet at kjøper ikke har krav på erstatning opp til 2 mill., vil det ligge i dette at han heller ikke kan kreve en enda høyere erstatning. I den situasjonen er det vanskelig å tenke seg at forsikringstaker kan agere på egen hånd, så lenge selskapet har full suverenitet i sin behandling av kravet opp til maksimalgrensen. ACE eierskifteforsikring dekker ikke ansvar i form av heving av kjøpsavtalen. Dersom kjøper krever salget hevet vil da selger ha behov for egen advokatbistand? Nå er krav om heving den mest alvorlige reaksjonen kjøper har i forhold til påberopte mangler. Man kan vanskelig tenke seg en sak med dette som eneste påstand, normalt vil kjøper subsidiært kreve prisavslag eller erstatning. Selskapets ansvar omfatter da de subsidiære påstandene og må ta stilling til disse, eventuelt ta til motmæle ved saksanlegg. Det er vanskelig å se en motsetning eller interessekonflikt mellom forsikringstaker og selskap når selskapet avviser de mildere reaksjoner, mens forsikringstaker også må forsvare seg mot den strengeste reaksjonen. Regresskrav kan være aktuelt dersom kjøper hevder at forsikringstaker har gitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjema eller på annen måte om eiendommens tilstand. Et eksempel er at det er opplyst at badet nylig er renovert av fagfolk, mens kjøper hevder at det er selger selv som har utført arbeidet på en lite fagmessig måte. Denne tvisten kan ha følgende alternative forløp: Selskapet betaler kjøpers krav Mener selskapet at kjøper har rett til erstatning pga at selger har gitt uriktige opplysninger, kan det være bestemt i vilkårene at selskapet kan kreve regress. Det har vært en viss diskusjon om kravet til å gi riktige svar i egenerklæringen følger FALs regler om forsikringstakers opplysningsplikt eller skal formuleres som sikkerhetsforskrifter. Men at selskapet i denne situasjonen kan ha rett til regress er udiskutabelt, diskusjonen går mer på hvordan vilkårene skal formuleres i samsvar med lovens regler og hvilke varslingsrutiner som gjelder. Poenget her er at selskapet så tidlig som mulig må varsle sin forsikringstaker om et mulig regresskrav ved ansvar under forsikringsdekningen. Spørsmålet om regress kan kreves, og eventuelt størrelsen på regresskravet, kan for øvrig forelegges Avkortningsnemnda 4 til vurdering. Selskapet bestrider kjøpers krav Så lenge selskapet avslår kjøpers krav vil selskapet og forsikringstaker stå på samme side og ha felles interesser og argumenter. Men selskapet vil tidlig kunne varsle forsikringstaker om et eventuelt regresskrav, dersom saken ender med erstatningsutbetaling til kjøper. På hvilket tidspunkt oppstår det da motstrid eller fra hvilket tidspunkt har forsikringstaker behov for egen advokatbistand mot selskapet? 4 se AKN uttalelsene side 3 av 5

4 Oslo tingrett behandlet dette spørsmålet 14. februar 2006 ( TVI-OTIR/09). Sakens bakgrunn var at kjøper hadde reist sak mot ACE og selger med krav om prisavslag på kr Kjøper hevdet at selger hadde holdt tilbake opplysninger om eiendommen. ACE varslet selger om at regress kunne bli aktuelt, dersom retten kom frem til at opplysningsplikten var misligholdt. Selger engasjerte egen advokat og søkte utgiftene dekket under sin rettshjelpforsikring i Vesta. Ansvarssaken endte med forlik, hvor kjøper fikk kr fra ACE og kr fra selger. Spørsmålet for Oslo tingrett var om selger kunne kreve sine advokatutgifter dekket under eierskifteforsikringen eller under egen rettshjelpforsikring. ACE tapte saken fullstendig. Retten har lagt vekt på at en eierskifteforsikring skal sikre selger en behandling av mulig krav fra kjøper og at man i denne situasjonen rent praktisk fratas ansvaret for behandlingen. Retten la videre til grunn at det i slike saker ofte påstås at selger har misligholdt sin opplysningsplikt og at selskapet derfor ofte må vurdere evt. regresskrav. ACE påstand om at dette var en irregulær utvikling ble derfor avvist. Fra dommen hitsettes: Videre kan den som har tegnet eierskifteforsikring ikke forhandle om erstatningskrav eller innrømme noen erstatningsplikt uten selskapets samtykke, jf vilkårenes punkt 7.3, noe som innebærer en innskrenkning i selgers forhandlings- og avtalefrihet. Lest i sammenheng med punkt 7.4 må forsikringsvilkårene forstås slik at sikrede verken har rett eller plikt til å engasjere advokat på egenhånd, uten samtykke fra forsikringsselskapet, eller påta seg utgifter i denne forbindelse dersom han vil ha dekning under eierskifteforsikringen, og dette gjelder selv om han blir saksøkt direkte for ansvar etter avhendingsloven. Dette taler for at selskapet da også i enhver sammenheng plikter å dekke selgers advokatutgifter. Retten fant altså ingen interessekonflikt i den foreliggende saken eller hjemmel i vilkårene for å avslå selgers utgifter til advokat, som selskapet hadde henvist ham til å engasjere. Sagt på en annen måte kan det synes unødvendig å pådra selger advokatutgifter før regresskravet er en realitet. Det vil det ikke være så lenge erstatningskravet fra kjøper er avvist. Nye vilkår Nevnte dom gjaldt vilkår av I neste utgave har ACE endret vilkårene, slik at der nå står at forsikringen ikke omfatter utgifter til advokatbistand. Hvilke konsekvenser vil det få for forsikringstaker og vil denne endringen medføre at selgers utgifter kan kreves dekket under en vanlig rettshjelpforsikring? Det basale spørsmålet er egentlig om selger bør eller kan engasjere egen advokat før selskapet har fremmet noe krav overfor ham. Et utgangspunkt for rettshjelpdekning er at det må være oppstått tvist før rettshjelputgifter kan kreves dekket. At eierskifteselskapet varsler mulig regress hvis saken tapes er et hypotetisk krav og kan neppe likestilles med en tvist i rettshjelpvilkårenes forstand. Tvist oppstår først når et fremsatt krav bestrides. Det kan innvendes at selger er part i tvist allerede når kjøper tar ut stevning mot ham sammen med eierskifteselskapet. Men som Oslo tingrett påpeker: i denne settingen har han en særdeles begrenset statistrolle. Vilkårene pålegger ham samme rolle som i annen ansvarsforsikring vil han ha sin ansvarsdekning i behold må han nøye seg med å være en faktagiver og avholde seg fra å ta stilling til det fremsatte kravet. Det er eierskifteselskapet som har regien og styringen i forhold til kjøper og den kan forvaltes helt uavhengig av selgers synspunkter. Det er først når ansvaret i forhold til kjøper er avklart i form av erkjennelse fra selskapet, forlik eller dom at det kan oppstå en situasjon hvor selger kan agere på egen hånd. Selskapet fremmer et regresskrav mot ham for hele eller deler av den erstatning som er utbetalt til kjøper. Her må selger kunne hevde at han er helt uenig i selskapets ansvarserkjennelse overfor kjøper eller at han bestrider å ha gitt uriktige opplysninger. Han kan ha en dårlig sak, dersom en rettkraftig dom har fastslått at han har gitt uriktige opplysninger. Men dette er ikke spesielt i forhold til annen ansvarsforsikring. Ved at vilkårene forbeholder selskapet full styring over saken er og blir side 4 av 5

5 forsikringstaker en statist under behandlingen av ansvarskravet, hvilket kan få uheldige utslag i regressomgangen. Kan eierskifteselskapet, for å unngå disse uheldige utslagene, anmode selger om å engasjere advokat og benytte sin rettshjelpforsikring før ansvarssaken er avklart? Som påpekt ovenfor kan det innvendes at rettshjelpforsikringen først gjelder fra tvist er oppstått. Ansvarstvisten gjelder prinsipalt forsikringsselskapets ansvar, men kan altså i neste omgang også ramme forsikringstaker. Er det nok til å fylle kriteriene for rettshjelpdekning? Her har Forsikringsskadenemnda sagt ja, uavhengig av dommen fra Oslo tingrett. 5 Det kan påpekes at de samme uheldige utslag for så vidt kan ramme forsikringstaker i andre ansvarssaker. Når kravet fra skadelidte meldes til selskapet følger det som nevnt av de fleste vilkår at selskapet står fritt mht å innrømme eller avvise ansvar. En ansvarsinnrømmelse vil kunne få uheldige konsekvenser for forsikringstaker, for eksempel når det gjelder utøvelse av yrker som lege, arkitekt mv. Her vises det til FAL 7-6 siste ledd, hvor det hjemles unntak fra retten til å gå direkte på selskapet når skadelidte er næringsdrivende. Noen endelig avklaring kan man ikke si foreligger i dag. Problemstillingen i forhold til ACE sine nye vilkår kommer opp for Forsikringsskadenemnda i løpet av I mellomtiden er det heller ikke utenkelig at rettshjelpvilkårene får nye presiseringer eller begrensninger. 5 se FSN uttalelse 6176 av 22. mai 2006 m.fl. side 5 av 5