VEDTEKTER. for SANATORIEVEIEN TERRASSE

Transkript

1 VEDTEKTER for SANATORIEVEIEN TERRASSE

2 KAP. 1 NAVN og FORMÅL 1-1 Navn Sameiets navn er Sanatorieveien Terrasse. 1-2 Formål Formålet med sameiet er å: a) Ivareta driften av sameiet. b) Administrere bruk og vedlikehold av fellesanlegg og fellesareal. c) Ivareta alle andre saker av felles interesse. I tilfelle tvil om en sak er av felles interesse, avgjøres spørsmålet med alminnelig flertall på årsmøtet Eiendomsbetegnelse og juridiske seksjonseiere Eierseksjonssameiet beliggende på gnr. 114 bnr. 858 i Drammen kommune, består av 61 boligseksjoner, benevnt med punkt 3 i seksjoneringssøknaden. Denne er datert 22. september 2009 og tinglyst den 28. september Seksjoneringssøknaden følger som vedlegg til vedtektene og anses som en del av disse. Seksjonene kan eies av både fysiske og juridiske personer. KAP. 2 RÅDERETT 2-1 Fysisk råderett Den enkelte seksjonseier har enerett til bruk av sin seksjon/bruksenhet bestående av hoveddel og tilleggsdel i samsvar med det som fremgår av plantegninger, situasjonskart og målebrevskart som er vedlagt seksjoneringssøknaden og rett til å nytte fellesarealene til det de er ment til eller vanlig brukt til. Bruksenheten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Eier av seksjon 27 kan benytte utgangsdør fra garasjeanlegg foran hans parkeringsplass som ordinær inn- og utgangsdør. Fellesarealene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk som er avtalt eller forutsatt. 2-2 Rettslig råderett Den enkelte seksjonseier rår som en eier over seksjonen og har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til overdragelse, utleie og pantsettelse, se dog 2-3. Utleie/fremleie av tilleggsareal (garasjeplass og/eller boder) kan bare skje til sameiets beboere, etter forutgående samtykke fra styret.

3 2-3 Sameiets panterett i den enkelte seksjon. Sameiet har for krav mot seksjonseieren, som følger av sameieforholdet, panterett i hver seksjon med et beløp som tilsvarer to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført. Det vises til eierseksjonsloven 31. KAP. 3 ÅRSMØTET 3-1 Ordinært årsmøte - mandat og innkalling Årsmøtet er sameiets øverste organ. Ordinært årsmøte holdes hvert år innen utgangen av juni måned. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker til behandling på årsmøtet. Styret innkaller skriftlig til ordinært årsmøte med et varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsberetning med revidert regnskap. For at forslag som krever to tredjedels flertall eller mer skal kunne behandles på årsmøtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i innkallingen. 3-2 Ekstraordinært årsmøte Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært årsmøte med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Dersom det er nødvendig kan det ekstraordinære årsmøtet innkalles med en frist på 3 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som skal behandles. Hovedinnholdet i forslagene må være beskrevet for at disse skal kunne behandles. 3-3 Stemmerett - fullmakt I årsmøtet har seksjonseierne stemmerett etter antall boligseksjoner, slik at hver seksjon gir en stemme. Seksjonseierne har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde på førstkommende årsmøte med mindre det fremgår at noe annet er ment. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake.

4 3-4 Oppgaver og arbeidsform Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet. Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen, skal det ordinære årsmøtet a) behandle styrets årsberetning b) behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskap for foregående kalenderår c) velge styremedlemmer. Det ekstraordinære årsmøtet skal kun behandle saker som er nevnt i innkallingen til møtet. Årsmøtet ledes av styrets leder, med mindre årsmøtet velger en annen møteleder som ikke behøver å være seksjonseier. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av årsmøtet. Protokollen underskrives av møtelederen og minst én tilstedeværende seksjonseier valgt på årsmøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for seksjonseierne. 3-5 Stemmeregler - ugildhet Med mindre annet bestemmes i lov om eierseksjoner eller nedenfor, treffes alle beslutninger med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om: a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseiere i fellesskap, d) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom, som går ut over vanlig forvaltning, e) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt, f) samtykke til reseksjonering som nevnt i 20 annet ledd annet punktum i lov om eierseksjoner, g) tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnadene, h) endring av vedtektene.

5 Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, oppløsning av sameiet samt tiltak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter krever tilslutning fra alle seksjonseierne. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i noen avstemning på årsmøtet om avtale med seg selv eller nærstående eller om eget eller nærståendes ansvar. Dette gjelder også avstemning om søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser, samt for pålegg eller krav som er rettet mot en selv eller ens nærstående som angår pålegg om salg av seksjonen eller fravikelse av bruksenheten (utkastelse) etter eierseksjonsloven 38 og 39. KAP. 4 STYRET m.v. 4-1 Styret - sammensetning Sameiet skal ha et styre som består av 5 medlemmer. Medlemmene velges av seksjonseierne med alminnelig flertall på årsmøtet. Styrets leder velges særskilt. Styret velger innen sin midte nestleder. Styremedlemmer tjenestegjør i to år. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære årsmøtet i det år tjenestetiden utløper. Styremedlemmene kan gjenvelges. 4-2 Styrets virksomhet Styremøtet ledes av styrets leder, eller i dennes fravær av styrets nestleder. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers stå for forvaltningen av seksjonseiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak fattet av årsmøtet, herunder sørge for å holde bygningsmassen fullverdiforsikret. Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Det hører inn under styrets oppgave å ansette, si opp og avskjedige forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres godtgjørelse og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter. I felles anliggender representerer styret seksjonseierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og ett styremedlem i fellesskap som attesterer og godkjenner bruk av sameiets midler. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Den skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.

6 4-3 Stemmeregler - ugildhet Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. Styremedlemmene må ikke delta i behandling eller avgjørelse av noen spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. 4-4 Revisor Sameiet skal ha revisor. Revisor velges av årsmøtet og tjenestegjør inntil en annen revisor blir valgt av årsmøtet. 4-5 Valgkomité Årsmøtet velger hvert år en valgkomité. Denne består av to medlemmer. KAP. 5 ANDRE BESTEMMELSER 5-1 Fellesutgifter Utgifter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles på seksjonseierne etter størrelsen på sameiebrøkene. Kostnader til TV/bredbånd grunnpakke for sameie fordeles likt per enhet. Den enkelte seksjonseier skal innbetale et à kontobeløp etter vedtak av styret og som innbetales forskuddsvis hver måned til dekning av felleskostnadene. Det kan også bestemmes at det skal innbetales til et vedlikeholdsfond. Unnlatelse av å betale de utlignede andeler av sameiets forpliktelser etter påkrav anses som vesentlig mislighold og kan gi sameiet rett til å kreve seksjonen solgt, jf. eierseksjonsloven 38. Utgifter som vedrører den enkelte seksjon skal så langt det er mulig belastes denne. 5-2 Vedlikehold av fellesarealer m.m. Eierseksjonssameiets fellesarealer - dvs. innvendige arealer som er til felles bruk for samtlige seksjonseiere og utvendige arealer som er til felles bruk for samtlige seksjoner - fremgår av plantegningene og situasjonsplanen som er vedlagt seksjoneringssøknaden. Disse fellesarealene skal vedlikeholdes av seksjonseierne i fellesskap etter den fordeling som fremgår av vedtektenes 5-1.

7 Vedlikeholdsplikten omfatter også bygningen og felles installasjoner. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt. 5-3 Innvendig vedlikehold Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a) inventar b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c) apparater, f.eks. brannslukningsapparat d) skap, benker, innvendige dører med karmer e) listverk, skillevegger, tapet f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g) vegg-, gulv- og himlingsplater h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i) vinduer og ytterdører. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, f,eks. skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk. Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Planer om innvendige bygningsmessige endringer og installasjoner skal forelegges styret. Ved manglende indre vedlikehold fra den enkelte seksjonseiers side, kan styret etter varsel foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper for vedkommendes regning. 5-4 Vedlikeholdsfond Årsmøtet kan fatte vedtak om opprettelse av et fond til dekning av påregnelige fremtidige vedlikeholdsutgifter. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet, innkreves sammen med det månedlige à kontobeløp for dekning av sameiets fellesutgifter.

8 5-5 Husordensregler Årsmøtet kan med alminnelig flertall fastsette husordensregler Gjesteparkering Gjesteparkeringsplassene beliggende på sameiets fellesareal er utelukkende til bruk for gjester/besøkende. Det er ikke tillatt for seksjonseierne å ta disse i bruk som parkeringsplasser for egne biler. Styret i sameiet skal påse at denne bestemmelse overholdes av seksjonseierne Bestemmelser om fasade Fasadene på sameiets bygninger skal holdes slik at rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene ivaretas. Fasaderelaterte innretninger som markiser etc. skal av estetiske hensyn være av samme type, ha en god utforming og i fargevalg være likt og tilpasset naturgitte og bygde omgivelser. Styret i sameiet skal ivareta disse hensyn i saker som har med fasadene å gjøre. 5-8 Innvendige og utvendige endringer og installasjoner. Planer om innvendige og utvendige endringer og installasjoner skal forelegges styret. Alle kostnader som påløper, belastes seksjonseier. Det samme gjelder for kostnader som er forårsaket av manglende søknad fra seksjonseier. 5-9 Eierseksjonsloven Lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65 kommer til anvendelse så fremt intet annet er fastsatt i ovennevnte vedtekter Bestemmelser om TV/bredbånd Sameiet skal være kollektivt tilknyttet med TV/bredbånd. Det er ikke tillatt å montere antenneanlegg som parabol og lignende. Seksjonseiere som har behov for et bredere tilbud enn det som tilbys i gjeldende avtaler, må selv ta ansvar for anskaffelse og kostnader forbundet med en eventuell utvidet programpakke eller lignende.