Lokalsamfunn for fremtiden

Transkript

1 Lokalsamfunn for fremtiden Sjeføkonom Jan L. Andreassen Eika Gruppen, August ) Internasjonalt bakteppe 1) Makro og Boligteorier 2) Miljørapporten 3) Babble

2 0) En moden del som setter rentene for oss alle Langt svakere befolkningsvekst enn før Langt mer gjeld enn før Nærmer oss slutten på en konjunkturoppgang i USA Kina skal ha trendmessig lavere BNP-vekst fremover

3 0) Den nye normal for langsiktige realrenter - Demografi, produktivitet, spareoverskudd og gjeld - USA & Euro: Long term real interest rates

4 1) Et normalt land? Dagens markedsverdi av Oljefondet 8 640milliarder NOK

5 1) En modell for prising av brukte boliger Før vi ser på makro-effekter- Etterpørselssiden: Alle boliger er delbare Alle boliger er relativt like Konstant andel av inntekt går til bolig Tilbudssiden: Konstant mengde boliger Renter på virker ikke husleiene direkte Tid kan inndeles i perioder

6 1) Hva bestemmer husleiene? - Likevektsprisen, den ene, i utleiemarkedet - Husleier Kortsiktig tilbud og etterspørsel: Kritiske forutsetninger: Leiekostnader er ganske så like eierkostnader Ingen endringer i leietakeres kvalitet, eller deres rettigheter R= f(l, W, Reguleringer) KVM Konstant tilbud Alle boliger er like: Luksus, bondegårder, artistiske boliger Normale familieboliger Ghetto Teknisk verdi betyr ingenting

7 1) Dette hensyntar ikke: Byer som opplever store sjokk Nedbygging av middelklassen:

8 1) Disruptive krefter i leiemarkedene tas heller ikke hensyn til 6/oct/06/the-airbnb-effect-amsterdamfairbnb-property-prices-communities I think it s obvious that Airbnb contributes to gentrification, Veracruz says. It drives up real estate prices that are already searing in Amsterdam. Neighbourhood business that create ties between residents are replaced by businesses that only focus on tourists. Bike rental companies replace local grocery shops. And apartments that are continuously rented out to tourists are lost to people who want to actually live here.

9 1) Over tid vil imidlertid tilbudet påvirkes Når tilbudssiden tar av, blir det som en kreft for leieinntektene Økt tilbud kan ødelegge for de fleste gode boligmarkeder Multiplene er helt annerledes for der hvor husleier er usikre eller fallende

10 1) Det norske skattesystem oppmuntrer også til overinvesteringene Eier av boliger Fradrag for gjeldsrenter Ingen skatt ved salg av selveierbolig, men fradrag hvis du leier ut det siste år før salg Ingen skatt på delutleie Gunstige skatteordninger for utleie til egne barn Andre forhold: Relativt lav omsetningsavgift: 2,5 pst Noen bygder og byer har null i eiendomsskatt Noen kommuner gir bort tomt gratis

11 1) Boliginvesteringer: På boblete 7 pst av Fastlands-BNP i fjor Igangsettingstillatelser Boliginvesteringer i mrd NOK

12 1) Demografiske faktorer svekkes i det vi trenger dem som mest Pst vekst Nettoinnflytting Folkevekst Folketalet 1.juni Norske inn Norske ut NORDMENN UTLENDINGER NORGE , Oslo , Akershus , Østfold , Hedmark , Oppland , Buskerud , Vestfold , Aust-Agder , Rogaland , Hordaland , Sogn og Fjordane , Møre og Romsdal , Trøndelag , Nordland , Troms - Romsa , Finnmark - Finnmárku ,

13 men Aust Agder er i vekst Pst vekst Nettoinnflytting Folkevekst Folketalet 1.juni Norske inn Norske ut NORDMENN UTLENDINGER NORGE , Aust-Agder , Risør , Grimstad , Arendal , Gjerstad , Vegårshei , Tvedestrand , Froland , Lillesand , Birkenes , Åmli , Iveland , Evje og Hornnes , Bygland , Valle , Bykle , Kilde: SSB

14 2) Miljørapporter - Interaksjonen du og din bolig har - 1) Trær mm 2) Sosial kapital 3) Jenter og sånn 4) NHO

15 2) Om trær: Definerer størrelsen på gata - trær midt i gata halverer dens størrelse Definerer gangveiene - senker gatas tak Demper hastighet på biler Hva gir dette nabolag karakter? Demper sollys der det skulle være behov for slikt Bringe rorden til gata Gir vakre skygger Endrer lukt, utseende og introduserer sesonger til gateplan

16 2) Urbaniseringens gåte: Hvorfor ønsker folk seg til en dyr, farlig, forurenset og stressende by? For å være nær andre: Kokker Kunstnere Likesinnede Fremmede Kloke, Rare og Spennende Må ha nok forskjellige typer aktiviteter Må ha mangfold av arbeidsplasser Men også kritisk masse for store fagmiljø?

17 2) Detaljhandel All volumvekst er på nettet Varehandel og reparasjon av motorvogner Faste 2016-priser, sesongjustert (mill. kr) 2001K1 2001K4 2002K3 2003K2 2004K1 2004K4 2005K3 2006K2 2007K1 2007K4 2008K3 2009K2 2010K1 2010K4 2011K3 2012K2 2013K1 2013K4 2014K3 2015K2 2016K1 2016K4 2017K3 2018K2

18 2) Sosial kapital - bedre enn penger i banken? - Reduserte transaksjonskost Faktorer bak økonomisk vekst Netverk Brobygging Sanksjo ner? Fryse ut, Straffe Normer Samarbeid og tillit Bedre info Gjensidig tillit ved avtaler Avtaler enkle å overholde, rette på og rydde opp i Investeringer i offentlige goder Innovasjon Enklere å være entrepenør Investering og handel Effektiv konkurranse Effektiv bruk av ressurser

19 2) Jenter som kommer og jenter som. Ut danningsnivå f or menn og kvinner 16 år og over. Bost edsf ylke. Ant all og prosent 1 Antall I alt Prosent Grunnskole VideregskoFagskole Univ & HØG kouniv & HØG lan Kvinner ,1 39,4 10, ,7 34,9 2 28,3 9,1 Østfold ,3 37 2,2 24,6 4,9 Akershus ,1 33,5 2,4 29,9 11,1 Oslo ,6 25,1 2,2 33,6 19,6 Hedmark ,9 37,2 1,6 25,3 4,9 Oppland ,3 39,4 1,8 25,5 4,9 Buskerud ,7 36,9 2,3 26,4 6,7 Vestfold ,3 38,1 2,3 27,3 6 Telemark ,1 38,5 1,7 25,7 5 Aust-Agder ,4 37,9 1,9 27,1 5,7 Vest-Agder ,4 39,1 1,8 27,5 6,2 Rogaland ,7 35,5 2,1 27,8 8,9 Hordaland ,5 34,8 2,1 29 9,5 Sogn og Fjordane ,5 40,3 1,6 27,8 5,8 Møre og Romsdal ,9 38,4 1,9 27,3 5,5 Sør-Trøndelag (-2017) ,7 35,4 1,7 28,8 10,4 Nord-Trøndelag ( ,1 38,9 1,7 27,7 4,6 Nordland ,7 36,8 1,7 25,5 5,3 Troms - Romsa ,7 33,2 1,6 27,7 9,8 Finnmark - Finnmárku ,8 32,5 1,7 28,1 6,7 Kilde: Statistisk sentralbyrå

20 2) Befolkning og utdanningsnivå Hvordan få alle millionærene som har forelsket seg i Tvedestrand til å bli? Prosent Grunnskolen Videreg. skole Fagskole Univers & HØG Bostedskommune I alt 26,2 37,4 2,9 33, Oslo kommune 20,6 26,5 2,2 50, Risør 28,5 42,2 3, Grimstad 24,9 37,6 3,8 33, Arendal 26,8 38,8 3,8 30, Gjerstad 36,1 45,6 2,3 16, Vegårshei 27,2 46,2 2,9 23, Tvedestrand 27,8 42,8 3,9 25, Froland 30,9 45,6 3,2 20, Lillesand 24,3 39,7 3,6 32, Birkenes 29 44,7 2,9 23, Åmli 31,7 43,2 3, Iveland 31,3 49,5 3, Evje og Hornnes 29,6 45,4 2,2 22, Bygland 25,3 45,3 2,6 26, Valle 25,8 47,6 2,7 23, Bykle 22,6 40,6 4 32, Kristiansand 23,3 37, Mandal 24,3 43,3 3,5 28, Farsund 27,8 46,2 3,9 22, Flekkefjord 26,4 44,8 3,5 25, Vennesla 31,4 46 2,8 19, Songdalen 30,5 45,8 2,5 21, Søgne 25,7 42,4 3,5 28, Marnardal 27,9 50 2,6 19, Åseral 31,9 47,8 2,5 17, Audnedal 28,7 46,3 2,1 22, Lindesnes 28,7 47,4 2,8 21, Lyngdal 29,4 44,5 2,9 23, Hægebostad 27,5 49,1 2,5 20, Kvinesdal 31,1 45,4 3,8 19, Sirdal 25,6 46,1 3,9 24,4 Kilde: SSB

21 3) Nye samarbeidspartnere?

22 3) Nye muligheter

23 3) Annet: Legg til rette for førerløse kjøretøy

24 3) Nye årstider?

25 3) Bygg Crystal Palace På tide å tilpasse seg klimaendringer fremfor å bekjempe dem?

26