Til seksjonseierne i Grenselunden Eierseksjonssameie

Transkript

1 Til seksjonseierne i Grenselunden Eierseksjonssameie Velkommen til årsmøte, 5. Juni 2019 kl. 19:00 på Scandic Helsfyr. Innkallingen inneholder sameiets årsrapport og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på årsmøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Grenselunden Sameie det kommende året. Hvem kan delta på årsmøtet? Alle seksjonseiere har rett til å delta i årsmøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også seksjonseiers ektefelle, samboer eller et annet medlem av seksjonseiers husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Seksjonseieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Grenselunden Eierseksjonssameie Innkalling til årsmøte Ordinært årsmøte i Grenselunden Eierseksjonssameie avholdes onsdag 5. juni 2019 kl. 19:00 på Scandic Helsfyr, Innspurten 7, 0663 Oslo. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSRAPPORT FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2018 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET Styret foreslår at den samlede godtgjørelsen til styret settes til kr INNKOMNE FORSLAG A) Sigarettrøyk fra balkong/terrasse B) Foliering av balkongglass C) Tak/skyvetak eller markise for leiligheter med balkong uten tak D) Innglassing av balkonger E) Godkjenning av utleie av leiligheter i sameiet F) Varsle styret/forretningsfører ved utleie G) Revidering av ordensreglene a. Se vedlegg med nåværende og forslag til reviderte ordensregler 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 1 varamedlem for 1 år C) Valg av valgkomité Oslo, Styret i Grenselunden Eierseksjonssameie Marius Øgård Per Henning Arntsen Arne Aukland Theresa Groth Jan Sørgård

3 3 Grenselunden Eierseksjonssameie ÅRSRAPPORT FOR 2018 Tillitsvalgte Siden ekstraordinært årsmøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Marius Øgård Grønvoll Allé 28 Styremedlem Per Henning Arntsen Grønvoll Allé 36 Styremedlem Arne Aukland Grønvoll Allé 40 Styremedlem Theresa Groth Grønvoll Allé 28 Styremedlem Jan Sørgård Grønvoll Allé 20 Varamedlem Hans Olav Bjørk Strømstangveien 45 Varamedlem Jennifer Keng Yan Fu Fyrstikkalléen 6 Varamedlem Jasmina Pasic Grønvoll Allé 40 Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og 1 kvinne. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Grenselunden Eierseksjonssameie Sameiet består av 149 bolig- og 1 næringsseksjon i eiendommen gnr 130, bnr 219 i Oslo. Grenselunden Sameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel Gamle Oslo i Oslo kommune med adresse Grønvoll Allé Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Grenselunden Eierseksjonssameie har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er ERNST & YOUNG AS. Styrets arbeid Grenselunden Eierseksjonssameie ble opprettet i Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling 4. juni med valg av styre. Styret har hatt 11 styremøter i Sentrale saker har vært oppfølging og befaringer av restpunkter mot utbygger. Det har blitt lukket over 500 restpunkter på fellesarealene, og arbeidet med lukking av restpunkter gikk helt frem til midten av desember. Resterende punkter vil lukkes ved ettårsbefaringen. Enkelte styremedlemmer har også jobbet mye med å bistå seksjonseiere i saker mot utbygger. Eierseksjonssameiet har også opprettet et garasjesameie i samsvar med vedtektene.

4 4 Grenselunden Eierseksjonssameie Sentrale saker som utbedring av dører, dørpumper for takterrasse, solskjerming, opprettelse av hjemmeside og Facebook-gruppe, nye informasjonsskjermer i oppgangene, skilting av dører og postkasser har også foregått i I samarbeid med garasjesameiet har også saker som utbygging av sykkelbod, infrastruktur for elbil-lading og kameraovervåking vært sentrale. Flere av sakene har videre oppfølging i Vi har også hatt en hyggelig julegrantenning i 2018.

5 5 Grenselunden Eierseksjonssameie KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2018 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2018 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2018 var til sammen kr ,-. Dette utgjør ca. 46% av inntektene i forhold til et normalår, hvor alle seksjoner er overtatt og betaler felleskostnader. Andre inntekter består i hovedsak av fakturering av nøkler, bombrikke og portåpner. Kostnader Driftskostnadene i 2018 var til sammen kr ,-. Dette er kr ,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak følgende årsaker: - Kostnadene er periodisert til 46% av det opprinnelig budsjettet for et normalår, - Sameiet var i en oppstartsfase og det vil bli avvik i forhold til normal drift, - Det er foretatt en del innkjøp av utstyr, installasjoner, inventar og beplantning i innflyttingsfasen som ligger utenfor et normalbudsjett (note 5), - Energiprisen var noe høyere enn budsjettert (note 7), - Det ble ikke betalt for ordinær kommunal renovasjon, men en midlertidig løsning med containere (note 8). Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr var kr ,-. Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet «Kommentarer til budsjett for 2019». For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2019 Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

6 Statsautoriserte revisorer Ernst & Young AS Dronning Eufemias gate 6, NO-0191 Oslo Postboks 1156 Sentrum, NO-0107 Oslo Foretaksregisteret: NO MVA Tlf: Medlemmer av Den norske revisorforening UAVHENGIG REVISORS BERETNING Til årsmøte i Grenselunden Eierseksjonssameie Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert årsregnskapet for Grenselunden Eierseksjonssameie som består av balanse per 31. desember 2018, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av sameiets finansielle stilling per 31. desember 2018, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i avsnittet Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av sameiet i samsvar med de relevante etiske kravene i Norge knyttet til revisjon slik det kreves i lov og forskrift. Vi har også overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Andre forhold Uten at det har betydning for konklusjonen i avsnittet over, vil vi presisere at budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet, ikke er revidert. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Styret er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må styret ta standpunkt til sameiets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet med mindre styret enten har til hensikt å avvikle sameiet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe annet realistisk alternativ. Penneo Dokumentnøkkel: QXD40-CXIPD-20MQ4-KQZIO-GWSV5-SOJ5I Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan skyldes misligheter eller feil og er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:

7 identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll; opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontrollen som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av sameiets interne kontroll; vurderer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av styret er rimelige; konkluderer vi på om styrets bruk av fortsatt drift-forutsetningen er hensiktsmessig, og, basert på innhentede revisjonsbevis, hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape betydelig tvil om sameiets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det foreligger vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet. Hvis slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, må vi modifisere vår konklusjon. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet frem til datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at sameiets evne til fortsatt drift ikke lenger er til stede; vurderer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet gir uttrykk for de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen, tidspunktet for vårt revisjonsarbeid og eventuelle vesentlige funn i vår revisjon, herunder vesentlige svakheter i den interne kontrollen som vi avdekker gjennom vårt arbeid. Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendige i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at styret har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av sameiets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Penneo Dokumentnøkkel: QXD40-CXIPD-20MQ4-KQZIO-GWSV5-SOJ5I Oslo, 8. mai 2019 ERNST & YOUNG AS Revisjonsberetningen signeres elektronisk. Kjetil Andersen statsautorisert revisor 2

8 8 Grenselunden Eierseksjonssameie GRENSELUNDEN EIERSEKSJONSSAMEIE ORG.NR , KUNDENR RESULTATREGNSKAP FRA STIFTELSESDATO Note Regnskap Budsjett Budsjett DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Kostnader sameie Energi/fyring TV-anlegg/bredbånd Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital

9 BALANSE EIENDELER Note 2018 ANLEGGSMIDLER Andel egenkapital i fellesanlegg SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse 0 Garantiansvar Oslo, , Styret i Grenselunden Eierseksjonssameie Marius Øgård /s/ Per Henning Arntsen /s/ Arne Aukland /s/ Theresa Groth /s/ Jan Sørgård /s/

10 10 Grenselunden Eierseksjonssameie NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Inntektene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. ANSATTE Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det har heller ikke vært utbetalt styrehonorar. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Startkapital bolig Felleskostnader brøk bolig TV/bredbånd bolig Felleskostnader likt bolig Felleskostnader brøk næring Felleskostnader likt næring 660 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Korrigeringer på reskontro 114 Nøkler, bombrikke, portåpner SUM ANDRE INNTEKTER 8 371

11 11 Grenselunden Eierseksjonssameie NOTE: 4 KONSULENTHONORAR Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 5 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 6 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 7 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING NOTE: 8 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Verktøy og redskaper Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester Andre kontorkostnader Bankgebyr -824 Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 9 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 917 Renter av sparekonto i OBOS-banken 87 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 861 SUM FINANSINNTEKTER 1 865

12 12 Grenselunden Eierseksjonssameie NOTE: 10 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fjernvarmekostnad, betalt 2 ganger, refundert i Kostnader garasjer, til gode, betalt av sameiet Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2019) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 11 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Fjernvarme 4. kvartal Leie garasjer 7 mnd Revisjonshonorar Strøm desember SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 12 Fordelingsregnskap med egenkapital og solidaransvar Selskapet eier 2240/4752 deler av Grenselunden Garasjesameie. Selskapet har solidaransvar for den samlede gjelden i Grenselunden Garasjesameie og garantiansvaret refererer seg til den samlede gjelden i selskapet som utgjør kr Selskapets andel i Grenselunden Garasjesameie vises som anleggsmidler under posten "andel egenkapital i fellesanlegg". Selskapets andel av driftskostnadene og årsresultatet i Grenselunden Garasjesameie er inntatt i resultatregnskapet under posten "kostnader sameie". Til orientering vedlegges sameiets regnskap. KOSTNADER SAMEIE Innbetalt til garasjesameiet 7 mnd Resultat/egenkapital 2018, overført balanse (anleggsmidler) SUM KOSTNADER SAMEIE

13 13 Grenselunden Eierseksjonssameie INNKOMNE FORSLAG a) Sigarettrøyk fra balkong/terrasse Forslag fra Dzana Porobic; Jeg har tidligere hatt kontakt med styret vedrørende sjenerende sigarettlukt som kommer gjennom ventilasjonsanlegget. Vi har tatt det opp med naboene gjentatte ganger, men det skjer fremdeles hver gang de er ute på verandaen og røyker. Ventilasjonsinntaket er plassert rett ovenfor skillevegen noe som fører til at røyken går rett inn i den og blir spredt rundt om i alle rom hos oss. Jeg har sett på FB gruppa at det er andre som opplever det samme og lurer på om problemstillingen kan tas opp på generalforsamling. Styrets vurdering; Styret har forståelse for problemet samtidig som det er utfordrende å sette begrensninger rundt røyking på seksjonseiernes balkonger/terrasser. Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) skriver på sine nettsider «Et generelt forbud mot røyking på balkongen vil sjelden være lovlig». Styret kan ikke se at det kan innføres et slikt generelt forbud hos oss. Styret mener alle beboere må oppfordres til å vise hensyn ved røyking. Utbygger har i tillegg foreslått at de som sliter spesielt ettermonterer kullfilter i ventilasjonsinntaket. Styrets innstilling; Årsmøtet oppfordrer beboerne til å vise hensyn og ikke røyke i nærheten av luftinntak og vindu til andre beboere. Årsmøtet oppfordrer de som er spesielt plaget til å installere kullfilter på egen regning. b) Foliering av balkongglass Forslag fra styret; Styret har mottatt flere forespørsler og ønsker om innsynsskjerming på balkongglassene. Styret mener det må bli tillatt å lime frostet folie av en til to standardtyper på balkongglassene for å skjerme mot innsyn. Styrets vurdering; Styret har forståelse for at en del av seksjonseierne ønsker muligheter for innsynsskjerming på balkongglassene. Samtidig gjør dette noe med fasaden. En nylig dom i retten viser at et sameie ikke kan nekte seksjonseiere slik innsynsskjerming. Styret mener derfor at den beste løsningen er at det blir tillatt å lime frostet folie e.l. av en til to standardtyper på balkongglassene. Det bør dekke behovene samtidig som vi beholder rimelig ensartet fasader. Styrets innstilling; Det blir tillatt med foliering av balkongglass med den folietypen som styret beslutter. c) Tak/skyvetak eller markise for leiligheter med balkong uten tak Forslag fra Bjørn Wold Foreslår at styret utreder mulighet for tak/skyvetak eller markise for leiligheter med balkong uten tak. Styrets vurdering

14 14 Grenselunden Eierseksjonssameie Styret har under arbeidet med solskjermingsreglementet sett at sameiet har utfordringer med innfesting i fasaden. Dette gjør at normale markiser ikke kan benyttes i sameiet. Styret mener at en eventuell løsning med pergola som forslagsstiller egentlig her viser til må være ensartet for hele sameiet. Dette har stor visuell betydning for fasaden. Konsekvensene for vannavrenning er også uavklart p.t. Styret mener at det per i dag foreligger for lite dokumentasjon av alternative løsninger og konsekvenser til å ta stilling til noe konkret. Styret har også vært i kontakt med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune og siden byggene til Grenselunden eierseksjonssameie fortsatt er del av en pågående byggesak som det ikke er gitt ferdigattest til, må endringer tas i byggesaken. For sameiet er det ønskelig å registrere dette som en egen byggesak etter at vi har mottatt ferdigattesten fra utbygger. Styret har ikke kapasitet til å utrede løsninger som dette. Styret mener at de som ønsker slike løsninger må gå sammen og selv få laget konkrete alternativer som kan legges fram for styret. Utredning må skje i samråd med styret. Styrets innstilling Forslaget avvises. d) Innglassing av balkonger Forslag fra Arne Aukland Ber styret om å vurdere innglassing av balkonger Styrets vurdering Styret mener at en eventuell løsning med innglassing av balkonger må være ensartet for hele sameiet. Dette har stor visuell betydning for fasaden. Konsekvensene for vannavrenning er også uavklart p.t. Styret mener at det pr i dag foreligger for lite dokumentasjon av alternative løsninger og konsekvenser til å ta stilling til noe konkret. Styret har også vært i kontakt med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune og siden byggene til Grenselunden eierseksjonssameie fortsatt er del av en pågående byggesak som det ikke er gitt ferdigattest til, må endringer tas i byggesaken. For sameiet er det ønskelig å registrere dette som en egen byggesak etter at vi har mottatt ferdigattesten fra utbygger. Styret har ikke kapasitet til å utrede løsninger som dette. Styret mener at de som ønsker slike løsninger må gå sammen og selv få laget konkrete alternativer som kan legges fram for styret. Utredning må skje i samråd med styret. Styrets innstilling Forslaget avvises.

15 15 Grenselunden Eierseksjonssameie e) Godkjenning av utleie av leiligheter i sameiet Forslag fra Ole Besseby Styret skal godkjenne all utleie av leiligheter i sameiet Styrets vurdering Sameieren har i utgangspunktet full rettslig råderett over sin seksjon, og kan derfor i utgangspunktet fritt overlate bruken av boligen til andre. Det kan likevel vedtektsfestes begrensninger i sameierens råderett, f.eks. at en leietaker skal godkjennes av styret. Etter styrets vurdering krever en slik vedtektsendring tilslutning fra alle seksjonseierne, ikke bare et flertall i årsmøtet. Styret tror ikke det er realistisk å få tilslutning til dette fra alle sameierne og ønsker ikke å starte en slik prosess. Det vil også være svært vanskelig for styret å nekte utleie dersom det var vedtektsfestet. Det må være en saklig grunn for å nekte utleie og det er arbeidskrevende å identifisere og dokumentere. Forslaget ville trolig bare medføre merarbeid for styret uten at det gir den ønsket nytte som trolig ligger bak forslaget. I sameiets vedtekter står det dessuten i dag i pkt : «Seksjonen må ikke brukes slik at andre Seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.». Det er dermed en øvre grense for hva de øvrige sameierne må godta av utleie og de ulemper som eventuelt følger av dette. Eksempelvis vil omfattende og hyppig utleie til boligformål som nærmest har karakter av hotellvirksomhet, kunne være til alvorlig plage eller sjenanse. Slike tilfeller kan følges opp av styret innenfor dagens vedtekter, dersom det blir sendt tydelige varsler til styret fra seksjonseiere. Dersom slikt misligholdet vedvarer til tross for advarsel, kan styret pålegge sameieren å selge seksjonen. Styret mener dette er en bedre måte å håndtere de behovene som ligger bak forslaget enn å prøve å få en godkjenningsordning nedfelt i vedtektene. Styrets innstilling Forslaget avvises. f) Varsle styret/forretningsfører ved utleie Forslag fra styret Styret foreslår at det skal bli påbudt å varsle styret eller forretningsfører ved utleie av seksjoner. Styrets vurdering Styret har behov for å kunne nå alle beboerne i sameiet med informasjon o.l. I dag har ikke styret oversikt over hvilke leiligheter som er utleid og hvordan vi kan komme i kontakt med de som bor der. Det anses ikke som noe vesentlig inngrep i seksjonseiernes råderett over seksjonen at det må varsle om utleie. Varselet bør kunne sendes styret eller forretningsfører. Styrets innstilling Etter andre avsnitt i vedtektenes pkt Generelt under pkt. 2 Disposisjonsrett innføres følgende tillegg: «Utleie av seksjoner skal uten ugrunnet opphold meldes skriftlig til styret eller sameiets forretningsfører med opplysning om seksjonsnummer, navn, telefonnummer og digital kontaktinformasjon til leietaker/leietakere.»

16 16 Grenselunden Eierseksjonssameie g) Revidering av ordensreglene Forslag fra styret Styret ønsker å revidere ordensreglene til sameiet. Styrets vurdering Det er ønskelig å få frem en del elementer som ikke er dekket i dagens ordensregler og samtidig justere noen ordensregler basert på erfaringene som er gjort så langt. Det kommer ikke tydelig frem i nåværende ordensregler om det er seksjonseier eller felles terrasse ordensreglene gjelder. Styret ser at det er behov for klarhet. Det står heller ikke noe om erstatningsansvar når sameiet blir påført skader. Det er også en del av de eksisterende ordensreglene som ikke er i tråd med styrets ønske om å bruke digitale plattformer for kommunikasjon og informasjon. Styrets innstilling Bilag 2 til vedtektene erstattes av styrets forslag til ordensregler for Grenselunden Eierseksjonssameie til årsmøtet i sameiet

17 ORDENSREGLER FOR GRENSELUNDEN EIERSEKSJONSSAMEIE Gnr. 130 bnr. 219 i Oslo kommune Vedtatt på ekstraordinært årsmøte FORMÅL Ordensreglene (husordensreglene) skal sikre Seksjonseierne og brukerne av seksjonene i Grenselunden Eierseksjonssameie («Sameiet») trivsel, regulere forhold som kan være til sjenanse for andre, og skape et godt bomiljø. 2. GENERELT Seksjonseierne og seksjonsbrukerne plikter å følge bestemmelsene i ordensreglene. Seksjonseier er ansvarlig for at reglene blir gjort kjent for husstanden/ leietakere/ seksjonsbrukere, og at de blir overholdt av disse og andre som gis adgang til seksjonen og fellesarealene. For eventuelle overtredelser av ordensreglene foretatt av leietaker eller andre beboere eller brukere, svarer seksjonseier som om overtredelsen var seksjonseierens egen. 3. RO Seksjonen eller fellesarealene må ikke brukes slik at andre Seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Det skal som hovedregel være ro mellom kl. 23:00 07:00. Skal en holde fest/selskap som kan være til sjenanse for andre, skal alle naboer som kan bli berørt, varsles på forhånd. Nabovarsel henges opp på tavler i fellesareal med mobiltelefonnummer for kontaktperson. Det må tas hensyn til at lyden bærer godt mellom leilighetene og ute på balkongene/terrassene. 4. FELLESAREALENE Fellesarealene skal være rene og ryddige. Det er ikke tillatt å hensette eller oppbevare ting i fellesarealene som er til hinder for sikkerhet, rengjøring eller ferdsel. Ved bruk av felles takterrasser er den enkelte pliktig til å holde plassen i orden. Det er ikke tillatt å lagre private møbler eller andre ting på takterrassene. Eventuelle skader på sameiets møbler rapporteres til styret. Pkt. 3 gjelder også for ro på takterrassene. Synlig berusede personer skal ikke oppholde seg på takterrassene. Det skal tas hensyn til at støy fra takterrassene kan være sjenerende for andre boliger i nærheten. Alle ytre endringer og montering i husets fasader må forhåndsgodkjennes av styret. Dette gjelder utstyr som markiser, flaggstenger, parabolantenner og lignende. Inngangsdørene til oppgangene skal alltid holdes låst, og må aldri holdes ulåst uten tilsyn, f.eks. ved innflytting. Det er ikke tillatt å slippe inn ukjente i oppgangene eller avlåste fellesarealer. Ordensregler Grenselunden Eierseksjonssameie Side 1 av 2

18 Tap av nøkler eller portåpner må omgående meldes til styret slik at omkoding kan iverksettes straks og derved hindre adgang for uvedkommende. For å unngå problemer med skadedyr skal avfall i ikke settes i fellesgang eller på terrasse/balkong. 5. BALKONGER/TERRASSER Det er ikke tillatt å benytte kullgrill eller engangsgrill. Det er forbudt å kaste enhver ting, sneiper, rask eller avfall, fra balkong/terrasse. Blomsterkasser skal henges på innsiden av rekkverk. Det er ikke tillatt å montere noe som stikker utenfor balkongens rekkverk. 6. FDV PERM Det er opp til husstanden/leietakere/seksjonsbrukere å gjøre seg kjent med håndboken, samt rutiner knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold av eiendommen. Ved spørsmål knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold skal husstanden/leietakere/seksjonsbrukere søke svar i håndboken før styret konsulteres. Spørsmål til styret vedrørende forvaltning, drift og vedlikehold skal rettes fra seksjonseier. 7. HENVENDELSER TIL STYRET Henvendelser til styret som gjelder orden skal kun skje skriftlig. Anonyme henvendelser behandles ikke. 8. STYRETS KOMMUNIKASJONSFORM Styret skal benytte den til enhver tid vedtatte kommunikasjonsform til seksjonseierne. Seksjonseierne plikter å melde fra om endringer i egen kontaktinformasjon. 9. OVERTREDELSE AV ORDENSREGLENE Gjentatte brudd på ordensreglene er å betrakte som et mislighold av seksjonseierens forpliktelser overfor sameiet. Brudd på ordensregler og vedtekter kan medføre rettslig krav om tvangssalg eller terminering av leieforhold. ***** Ordensregler Grenselunden Eierseksjonssameie Side 2 av 2

19 ORDENSREGLER FOR GRENSELUNDEN EIERSEKSJONSSAMEIE Gnr. 130 bnr. 219 i Oslo kommune Forslag fra styret til årsmøtet i sameiet Innhold 1. FORMÅL GENERELT RO FELLESAREALENE FELLES TAKTERRASSER SEKSJONSEIERNES BALKONGER/TERRASSER FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD AV SEKSJONENE HENVENDELSER TIL STYRET STYRETS KOMMUNIKASJONSFORM OVERTREDELSE AV ORDENSREGLENE ERSTATNINGSANSVAR FORMÅL Ordensreglene (husordensreglene) skal sikre Seksjonseierne og brukerne av seksjonene i Grenselunden Eierseksjonssameie («Sameiet») trivsel, regulere forhold som kan være til sjenanse for andre, og skape et godt bomiljø. 2. GENERELT Seksjonseierne og seksjonsbrukerne plikter å følge bestemmelsene i ordensreglene. Seksjonseier er ansvarlig for at reglene blir gjort kjent for husstanden/ leietakere/ seksjonsbrukere, og at de blir overholdt av disse og andre som gis adgang til seksjonen og fellesarealene. For eventuelle overtredelser av ordensreglene foretatt av leietaker eller andre beboere eller brukere, svarer seksjonseier som om overtredelsen var seksjonseierens egen. Ordensregler Grenselunden Eierseksjonssameie 1

20 3. RO Seksjonen eller fellesarealene må ikke brukes slik at andre Seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Det skal som hovedregel være ro mellom kl. 23:00 07:00. Hamring, boring og annet arbeid som skaper støy er kun tillatt på hverdager fra kl. 07:00 til kl. 20:00 og på lørdager fra kl til kl På søndager og helligdager skal det ikke foregå støyende arbeider. Skal en holde fest/selskap som kan være til sjenanse for andre, skal alle naboer som kan bli berørt, varsles på forhånd. Nabovarsel med mobiltelefonnummer til kontaktperson henges opp i fellesareal, meldes på sameiets Facebook-side eller sendes som SMS til styretavlene i de aktuelle oppgangene. Les på styretavlene hvordan de benyttes. Det må tas hensyn til at lyden bærer godt mellom leilighetene og ute på balkongene/terrassene, samt gjennom åpne vinduer og dører. 4. FELLESAREALENE Fellesarealene skal være rene og ryddige. Det er ikke tillatt å hensette eller oppbevare ting i fellesarealene som er til hinder for sikkerhet, rengjøring eller ferdsel. Gjenstander som plasseres i fellesarealene kan bli fjernet på eiers bekostning. Alle ytre endringer og montering i husets fasader må forhåndsgodkjennes av styret. Dette gjelder utstyr som f.eks. markiser, flaggstenger, m.v. Sameiet er tilknyttet kabel-tv. Oppsett av synlig parabolantenne på balkong/terrasse eller vegg er ikke tillatt. Inngangsdørene til oppgangene skal alltid holdes låst, og må aldri holdes ulåst uten tilsyn, f.eks. ved innflytting. Det er ikke tillatt å slippe inn ukjente i oppgangene eller avlåste fellesarealer. Tap av nøkler eller portåpner må omgående meldes til styret. Avfall skal ikke settes i fellesareal eller på terrasse/balkong. Ordensregler Grenselunden Eierseksjonssameie 2

21 Grøntanleggene må brukes med aktsomhet. Lek og aktiviteter må ikke være av en slik art at det skader noe på sameiets eiendom. Ballspill mot fasader er ikke tillatt. 5 FELLES TAKTERRASSER Ved bruk av felles takterrasser er den enkelte pliktig til å holde plassen i orden. Etter bruk skal bord og stoler rengjøres og sameiets uteputer legges tilbake i kassene. Eventuelle skader på sameiets møbler rapporteres til styret. Det er ikke tillatt å lagre private møbler eller andre ting på takterrassene. Det er ikke tillatt med kullgrill eller engangsgrill på takterrassene. Pkt. 3 gjelder også for ro på takterrassene. Det skal tas hensyn til at støy fra takterrassene kan være sjenerende for andre boliger i nærheten. Synlig berusede personer skal ikke oppholde seg på takterrassene. Det er ikke tillatt å lufte dyr på takterrassen. Det er ikke tillatt med fyrverkeri på takterrassen. Takterrassene skal alltid være åpne for allmenn bruk for de som bor i sameiet. Det vil ikke gis eksklusiv rett til bruk i forbindelse med private arrangementer. 6. SEKSJONSEIERNES BALKONGER/TERRASSER Det er ikke tillatt å benytte kullgrill eller engangsgrill, Ved grilling må det tas særskilt hensyn til naboene og byggets ventilasjonssystem. Det er forbudt å kaste enhver ting, sneiper, rask, avfall eller annet, fra balkong/terrasse. Ting skal heller ikke ligge løst slik at det kan blåse ut av egen balkong. Det er ikke tillatt å benytte balkongen som lagerplass for søppel og skrot. Det er ikke tillatt å ha fryser, kjøleskap eller lignende stående på seksjonseiernes balkonger og terrasser. Ordensregler Grenselunden Eierseksjonssameie 3

22 Blomsterkasser skal henges på innsiden av rekkverk. Det er ikke tillatt å montere noe som stikker utenfor balkongens rekkverk. Vis varsomhet ved vasking av balkong. Det er ikke tillatt å vaske balkong med slange. Det er tillatt å montere solavskjerming etter nærmere angitte retningslinjer tilgjengelig på sameiets hjemmeside på internett. 7. FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD AV SEKSJONENE Vedlikehold av seksjonene er seksjonseiers ansvar iht. sameiets vedtekter pkt. 6. Utbygger har levert digital FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold) til seksjonene via internettsystemet Viscenario. Hver seksjonseier skal ha fått sin tilgang. Det er opp til seksjonseiere og beboere å gjøre seg kjent med FDVdokumentasjonen. Ved spørsmål knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold skal en søke svar i FDV-dokumentasjonen før styret konsulteres. Spørsmål til styret skal rettes fra seksjonseier. 8. HENVENDELSER TIL STYRET Henvendelser til styret som gjelder orden skal kun skje skriftlig til styreleder eller på e-post til grenselunden@styrerommet.net. Anonyme henvendelser behandles ikke. 9. STYRETS KOMMUNIKASJONSFORM Styret vil som hovedregel kommunisere digitalt til seksjonseierne. Det kan skje både på e-post og via sameiets internettside og facebook-side. Seksjonseierne plikter å melde fra om endringer i egen kontaktinformasjon. 10. OVERTREDELSE AV ORDENSREGLENE Gjentatte brudd på ordensreglene er å betrakte som et mislighold av seksjonseierens forpliktelser overfor sameiet. Ordensregler Grenselunden Eierseksjonssameie 4

23 Brudd på ordensregler og vedtekter kan medføre rettslig krav om tvangssalg eller terminering av leieforhold. 11. ERSTATNINGSANSVAR Alminnelige erstatningsrettslige regler gjelder på sameiets område. Det medfører at den som forårsaker/påfører sameiet skader, kan bli holdt økonomisk ansvarlig. Ordensregler Grenselunden Eierseksjonssameie 5

24 17 Grenselunden Eierseksjonssameie VALG AV TILLITSVALGTE Bestemmelser i sameiets vedtekter pkt. 10 om valg av styre Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha en leder, og i tillegg to eller fire styremedlemmer, samt eventuelt varamedlemmer. Årsmøtet skal velge Styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen skal velges særskilt. Kun myndige fysiske personer kan velges til styremedlemmer. Styremedlemmene tjenestegjør i to år, hvis ikke årsmøtet har bestemt noe annet. Status To av nåværende styremedlemmer går ut av rollen i styret. Styret foreslår derfor at det gjennomføres valg av to styremedlemmer og et varamedlem på sameiermøte Det var ikke valgt egen valgkomite ved det ekstraordinære sameiermøtet i Forslagene under er derfor utarbeidet av det sittende styret. Forslag A. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Ole Anders H. Besseby Grønvoll Allé 20 Jasmina Pasic Grønvoll Allé 40 B. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Theresa Groth Grønvoll Allé 28 C. Valg av valgkomité Ingen har meldt sin interesse for å sitte i valgkomiteen. Styret vil arbeide videre med forslag fram mot årsmøtet og oppfordrer interesserte til å melde seg.

25 18 Grenselunden Eierseksjonssameie Annen informasjon om sameiet Styret Styret kan nås på e-post I spesielt viktige saker kan styreleder nås på telefon Se Grenselunden Eierseksjonssameiets hjemmeside på for ytterligere informasjon. Vaktmester Vaktmester ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i henhold til stillingsbeskrivelse. Styret bestiller vaktmestertjenestene for sameiet. Vaktmester kan også kontaktes for eget bruk på telefon , eller e-post stale@abvk.no. Pris avtaler da med vaktmester. Unngå å ringe utenom ordinær arbeidstid. Nøkler/skilt Nøkler til fellesareal kjøpes hos styret. Nøkler til den enkelte leilighet er den enkelte sameier ansvarlig for selv. Nøkler bestilles hos låsesmed. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos styret. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i TRYG FORSIKRING med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr.