Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS Kirkegaten 1B 4878 Grimstad

Transkript

1

2

3

4 file:///d:/ephorte/pdfdocproc/ephorte-gk/203610_fix.html Side 1 av Hei Viser til vedlegg Med vennlig hilsen Morten Birkedal Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS Kirkegaten 1B 4878 Grimstad tlf: mob:

5 Grimstad kommune Plan, Kommuneplanutvalget Postboks GRIMSTAD Grimstad Fjæreveien 55. Rullering av kommuneplan og ønske om at areal blir tatt med. På vegne av Kaja Eiendomsutvikling AS og Lillesandhus AS sender vi en henvendelse til kommunen der vi viser til tidligere behandling av Fjæreveien der vi gjennom planprosess med administrasjon og fagmyndigheter var enige i å regulere denne eiendommen til de formål vedlagte reguleringsplanforslag la opp til. Planen ble behandlet i teknisk utvalg med et positivt forslag til vedtak. Den samme holdning vedr. vårt forslag til planprogram. Rådmannen skriver i sin vurdering (Kursivskrift): Til tross for at reguleringsformålet er i strid med gjeldende kommuneplan er rådmannen positiv til at det er igangsatt arbeid med detaljregulering av området for å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse. Rådmannen er enig i at planarbeidet utløser krav til planprogram jf. pbl 4-1 og konsekvensutredninger jf. pbl 4-2 fordi planen ikke er i samsvar med overordnet plan og kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det er gjennom konsekvensutredninger at det kan framskaffes mer kunnskap om hvilke konsekvenser planprogrammet eventuelt kan ha for miljø og samfunn. Rådmannen kan på det nåværende tidspunkt ikke se at reguleringsarbeidet vil påvirke naturmangfoldet, grønnstruktur, landbruket, friluftslivet eller Rorevannets nedslagsfelt. Rådmannen mener videre at det foreslåtte planprogrammet mottatt kan legges til grunn for den videre planprosessen, og anbefaler at dette stadfestes. Politikerne i Teknisk utvalg var av en annen mening, og mente at en skulle forholde seg til kommuneplanen. Vi mener det er sterke grunner for å ta denne eiendommen med i rulleringen av kommuneplanen. Det er utført et arbeid som er klart for behandling så fort kommuneplanen har området med til de formål vi har foreslått i vedlagte reguleringsplan. Vi ber derfor om at Fjæreveien 55 blir tatt med i revidert kommuneplan til boligformål som vedlagte materiell viser, og håper på en positiv tilbakemelding på vårt brev. Med hilsen for Kaja Eiendomsutvikling AS og Lillesandhus AS Morten Birkedal Vedlegg: Kopi: Forslag til planprogram og forslag til reguleringsplan med beskrivelse og bestemmelser. Lillesandhus AS Kaja Eiendomsutvikling AS ARKITEKTTJENESTER REGULERINGS- OG BEBYGGELSESPLANARBEID BYPLANLEGGING TLF MOBILTLF Kontonr.: morten@sverrehalvorsen.no Org.nr.: MVA

6 FJÆREVEIEN 55, GRIMSTAD KOMMUNE Grimstad Plankart. (Ikke i målestokk.) Forslag til reguleringsplan med bestemmelser. Beskrivelse. Perspektiv sett fra sør. (Ikke i målestokk.) Planen utarbeidet i samarbeid med LillesandHus for Arnhild Bråstad, Kaja Eiendomsutvikling AS. 1

7 Forslag til reguleringsplan for Fjæreveien 55, Grimstad kommune. Beskrivelse med bestemmelser. INNHOLD: Innledning Side 3 Melding om påbegynt planarbeid, og innkomne merknader Side 3 Boligområdet Fjæreveien 55 Side 5 Visjonen Side 5 Områdets bruk i dag Side 6 Kultur og naturlandskapet Side 6 Arealer for fellesskap Side 6 Bebyggelsen Side 7 Forholdet til kommuneplanen Side 7 Opplysninger om eierforhold og aktuell planlegger/arkitekt Side 7 ROS Side 7 Reguleringsplankart Side 10 Forslag til bestemmelser Side 11 Perspektiv sett fra sør. (Ikke i målestokk.) 2

8 INNLEDNING Det ble meldt påbegynt planarbeid for Fjæreveien 55, , og det er innen fristens utløp kommet 6 merknader til planarbeidet. Vi viser til gjennomgang i eget kapittel senere i beskrivelsen. Hensikten med planarbeidet er å legge tilrette for flere boliger enn den ene som ligger her i dag. Utbygger tenker seg flere boliger, noen i form av leilighetsprosjekt. Noen som tomannsbolig og noen eneboliger. Det er avholdt møte med kommunen i form av oppstartmøte. Videre er det utarbeidet et planprogram som skal godkjennes av kommunen. Planprogrammet sendes inn sammen med vårt forslag til plan og beskrivelse til denne. I beskrivelsen ligger også forslag til bestemmelser. Vi har hatt møter med statens vegvesen og fylkeskommunen, og kommunale organ, landbrukssjefen, og ingen har innvendinger til utnyttelsen som er forespeilt. Vi kommer tilbake til bebyggelsen og bebyggelsesmønster i et senere kapittel. MELDING OM PÅBEGYNT PLANARBEID OG INNKOMMNE MERKNADER. Vi har fått tilsendt merknader fra fylkeskommunale og kommunale organ samt private til melding. Vi gir et lite resymé av merknadene med våre svar til hver merknad rett etter hver merknad. Våre kommentarer er skrevet i kursivskrift. Kommuneoverlegen sier i en kommenterer i brev datert at eiendommen ligger grensende tett opp til drikkevannskilden Rorevann sitt nedbørsfelt og båndleggings- og hensynssone, og ber om en redegjørelse for dette. Våre kommentarer: Vi er klar over at området ligger like inntil, men allikevel utenfor, og dette område ligger på riktig side av vannskillet, godt utenfor mulighet for avrenning til Rorevann. Vi ser derfor ikke på forurensing til Rorevann som noe problem. Grimstad brann og feietjeneste sier i brev datert at det må etableres slokkevannsuttak i tråd med veiledning til teknisk forskrift til plan og bygningsloven (dette spesifiseres i brevet hva det gjelder). Videre at det må være kjørbar adkomst for deres kjøretøy (dette spesifiseres også i brevet). Våre kommentarer: Vi forholder oss til kravene og vil ta dette med i forslag til bestemmelser. Halvor Ribe skriver i brev datert at det ligger en velteplass for tømmer som det må tas hensyn til ved reguleringen og at grensene opp mot dette arealet må sjekkes opp slik at en utbygging ikke går ut over grensene, som syntes litt feil ved melding om påbegynt planarbeid. Våre kommentarer: Vi har vært ute i terrenget med GPS og fått koordinatene på grensene mot velteplassen, og ser at grensene er omtrent som Ribe anviste. Vi vil således ta hensyn til Ribes merknader. Statens vegvesen region sør skriver i brev datert om regulering av fylkesveiene. Videre merknad om avstand til bebyggelse forfylkesveier som skal være minimum 50 m for riksveier og fylkesveier, men 15 m for kommunale veier. En kan imidlertid sette en annen grense for særskilte strekninger, men likevel ikke mindre enn 15 m. 3

9 Våre kommentarer: det er avholdt møte med statens vegvesen tidligere som har lagt føringer for avstand til vei og adkomst og vi forholder oss til dette møtet, og referat fra dette i form av brev fra statens vegvesen der det i søknad ble vedlagt kart med 15 m grense og avkjørsel. Dette er godkjent. Brevet datert legges ved beskrivelsen. Aust Agder fylkeskommune ved plan og naturseksjonen sier i brev datert at de ikke har innvendinger hverken til at det skal reguleres boliger eller til planprogrammet, men viser til brev fra seksjon for kulturminnevern i fylkeskommunen med kostnadsoverslag for arkeologiske undersøkelser. Våre kommentarer: vi har hatt kontakt med kulturminnevern og undersøkelsene vil bli utført. Fylkesmannen i Aust-Agder landbruksavdelingen er som en generell merknad skeptisk til at det settes i gang planarbeid like etter at det er vedtatt en ny kommuneplan. Landbruksavdelingen mener det er lite ønskelig med boligbygging slik området ligger inntil jordbruksareal. I forhold til friluftsliv mener en det er uheldig med boligbygging like inntil store friluftsområder. I forhold til landskap og estetikk mener miljøavdelingen at en må ta hensyn til landskapet og unngå silhuettvirkninger for den nye bebyggelsen, sikre at ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger. Det må tas hensyn til støy, og eventuelt gjøres støytiltak dersom dette blir et problem. Innspill fra utdannings og familieavdelingen viser til trygg skolevei, og at det i beskrivelse til planen redegjør for dette. Miljø og landbruksavdelingen fraråder å gå videre med planarbeidet da det er klart i strid med nylig vedtatt kommuneplan og det er dokumenterte landbruks og friluftsinteresser i området. Våre kommentarer: Vi registrerer landbruksmyndighetene på fylkesnivå sin skepsis til utbyggingsplaner, men kan opplyse at kommunens landbruksavdeling har gitt sin tilslutning til tiltaket, og kommunens administrasjon har samme mening som landbruksavdelingen. Når det gjelder landskap og estetikk er vi enige med landbruksavdelingen at vi skal sikre at bebyggelsen plasseres og underordnes landskapet de ligger i og at en skal unngå silhuettvirkning. Terrenget er av en slik karakter at det ikke på noen måte er mulighet for å planlegge slik at det blir silhuett. Bebyggelsen ligger inne i terrenget med mye skog i skråningene over bebyggelsen. Dette terrenget omkranser bebyggelsen, som først og fremst er synlig ut mot Fjæreveien. Friluftsinteressene ligger ikke akkurat her, men lenger inn i området med adkomst fra Dømmesmoen. Det er forbindelse i form av skogsveier som fortsatt er i bruk for uttak av skog. Disse brukes av noen få for å komme til friluftsarealene men hovedadkomsten er fra Dømmesmoen. At landbruks og miljøvernavdelingen fraråder pga nettopp godkjent kommuneplan mener vi ikke er noe argument for at det ikke skal kunne gis en aksept for utvikling. Vi mener snarere det er en sunn politikk at en ser mulighetene og videreutvikling etter vedtatt kommuneplan, og at en ikke skal stoppe opp. Det vil alltid komme nye aktuelle utbyggingsprosjekt på banen også mellom periodene en rullerer kommuneplanen. 4

10 BOLIGOMRÅDE FJÆREVEIEN 55, GRIMSTAD. VISJONEN Arnhild Bråstad har engasjert Lillesandhus til å stå for utbyggingen av området og visjonen hennes er å skape en liten klynge med hus som har en familiær tilknytning til boligene som blir produsert av Lillesandhus, småhus med sørlandspreg. Hun mener dette er den riktige bebyggelsesmassen i dette området. Vårt ønske er å skape denne lille klyngen med boliger tilpasset terrenget de ligger i, og skape den idyllen utbygger ser for seg i samarbeid med Lillesandhus. Tanken fra Arnhild Bråstads side er å kunne tilby en variasjon satt inn i et miljø, med to eneboligtomter, noen store leiligheter i tomannsboligbebyggelse og noen leiligheter som 3 og 4 roms i et leilighetsbygg. Plassere tomtene slik at de vil omkranse et fellesareal som blir attraktivt å bruke felles for beboerne i området. Tanken er også å finne en fellesnevner mht boligenes utforming, takvinkel, vindustyper, rekkverk, taktekking og kledningstyper som vil gi det enhetlige preg og harmoni mellom bygningene. En håper selvfølgelig også at et fellesareal som skissert vil gi grobunn for flott fellesskap mellom beboerne i området. Fellesskapstanken er derfor et viktig moment, og vi ser for oss at fellesarealet kan brukes til flere typer aktiviteter. Aktiviteter vi har tenkt på er sandlek med samlingsplass og utegrill, akebakke og liknende. Vi tror også at det vil være lett å få fylt opp området med boliger med de tilbudene til fellesareal vi tilbyr samtidig som området ligger litt utenfor de tradisjonelle boligområdene. Vi mener det er viktig å kunne ha valgmulighet mht hvor vi vil bo. 5

11 OMRÅDETS BRUK I DAG Området er i dag en større hage/plenområde mellom eksisterende våningshus i Fjæreveien 55 og uthus. Boligen er bortleid, mens uthuset er lagringsplass for diverse. Området er altså en blanding av en stor hage og vegetasjon i ytterkantene tett vegetasjon av kratt og Furuskog mot vest, mens det grenser til Fjæreveien mot øst. KULTUR OG NATURLANDSKAPET Kultur og naturlandskapet skal i minst mulig grad ødelegges, sies det ofte. På motsatt side av Fjæreveien bevares kulturlandskapet som en blanding av jorder, vegetasjon i ytterkant av jordene og et større gartneri. Mot nord bevares en villabebyggelse som også har inneholdt gartneridrift, og som en fortsatt kan se restene av i den fine vegetasjonen på eiendommene. Mot sør og vest beholdes vegetasjonen til en viss grad bortsett fra den vanlige skogsdrift som blir utført for å bevare landskapet. Den nye bebyggelsen vil knytte seg inn i den eksisterende på en fin måte og vil ikke sjenere det fine kultur og naturlandskapet, snarere supplere bebyggelsen som allerede ligger her. Mot Vest og sør ligger det også turstier/skogsveier som fører videre inn i et flott turterreng ved Dømmesmoen og som igjen knytter sammen et stinett og turområde som strekker seg fra Dømmesmoen til Rorevann og videre inn i Fjæreheia til blant annet Kollen. AREALER FOR FELLESSKAP Meget sentralt i tankene om prosjektet er at vi setter av et større areal til fellesskapet. I dette tilfellet er terrenget og kulturlandskapet slik at det er helt naturlig å sette av det angitte areal til formål fellesskap, og at en ved å beholde en del vegetasjon i ytterkanten kan beholde hjertet i området til fellesskapet og bebyggelse. Fra fellesarealet er det gangmuligheter ut i store friluftsområder som brukes av en stor del av befolkningen i Grimstad omkring Dømmesmoen og Fjæreheia. 6

12 Det er avsatt godt med fellesareal regulert til lekeplasser. Lekeplassene har areal gode nok til å dekke kravene til uteoppholdsareal og har mulighet til å gi gode sandlekeplasser og areal for apparatlek. I bestemmelsene er det gitt rekkefølgebestemmelser som sier følgende: Lekeplass f_l1, f_l2 og f_l3 skal legge grunnlag for vegetasjonsbeplanting og lekeplasser/parker samt adkomst bakenforliggende skogsområder. I området f_f1 skal det opparbeides lekeplass/sandlek og benker og bord samtidig som boligene i område BK1 og BK2 bygges. Lekeplassen er lekeplasser for boligene i hele planområdet og skal være ferdig opparbeidet før 1. bolig i området tas i bruk. BEBYGGELSEN Om vi ser på situasjonsplanen og våre intensjoner har vi som mål at bebyggelsen skal styres, med det menes at den eksteriørmessige formen på bebyggelsen fra hovedbygg til garasje/uthus skal ha en enhetlig form mht takvinkel, husets bredde og lengde, taktekking, kledning, vindusutforming og rekkverk, mens en innvendig har en form for frihet. Dette vil skape en harmoni og ro i området, og vil framheve særtrekkene vi ønsker å bevare, bygninger og trær sammen erstatter trærne som nå danner ytterpunktet i kulturlandskapet i ytterkant av området. FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN Området er i dagens kommuneplan avsatt til LNF område Landskaps-, natur- og friluftsområde. Vi ønsker at dette kan brukes til boligformål, og ser derfor at det må utarbeides en reguleringsplan som legger de føringene vi har skissert i denne rapport. Det er utarbeidet et forslag til planprogram som også legges til grunn ved videre behandling av planen. OPPLYSNINGER OM EIERFORHOLD OG AKTUELL PLANLEGGER/ARKITEKT Arnhild Bråstad eier gnr/bnr 11/8 og 11/3 Lillesandhus skal stå for utbyggingen av området. Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS står for regulering og arkitekttjenestene i forbindelse med utbygging av området. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE. Beredskapsavdelingen har forlangt at det utarbeides en risiko og sårbarhetsanalyse for dette prosjektet. Se de neste to sider Det er sikker skolevei på motsatt side av veien mot Jappa eller Frivoll som vil være den nærmeste skoleveien for barn i dette området. 7

13 Emne Naturgitte forhold Infrastruktur Forhold eller uønsket hendelse Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (angi) Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? -til forretning etc.? -til busstopp? Brannberedskap Vurdering Nei Merknad Ikke målt, men en forutsetter at bygg blir bygget med radonmatter i grunnen Det er sikker skolevei på motsatt side av veien som har forbindelse til Jappa skoler og Frivoll. 8

14 -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering Omgivelser Ulovlig virksomhet Ikke vurdert. Men vi snakker her om småhus bebyggelse -annet (angi) Det er en velteplass for tømmer som nærmeste nabo. Her må det muligens gjøres mindre tiltak. Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje -/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? 9

15 Plankart. (Ikke i målestokk.) 10

16 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJE RT REGULERINGSPLAN FOR FJÆREVEIEN 55, GRIMSTAD KOMMUNE. 1. Generelt Planområdet disponeres i samsvar med Plan- og bygningsloven til: - Bebyggelse og anlegg, 12-5, 1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (BF) Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse (BK1, BK2) Garasjer (GB/GF1, GB/GF2) Renovasjon (f_r) Lekeplasser (f_l1, f_l2, f_l3) -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 12-5, 2 Veg (f_v) Annen veggrunn grøntareal (AVG1, AVG2) Parkeringsplasser (f_p) - Hensynssoner i reguleringsplan Frisiktsone ved veg (H 140_1) 2. Bebyggelse og anlegg 2.1 Boligbebyggelse generelt Bebyggelsen skal benyttes til boligformål. Tomtedeling er vist i reguleringsplanen. Hver enkelt bolig som er vist i plan, kan etter behov deles videre, eller slås samen. Plassering og utforming av andre bygningsmessige tiltak skal være vist på byggemeldingen selv om disse arbeidene ikke skal utføres samtidig med boligen. Utvendige boder skal plasseres på privat tomtegrunn, minimum 1 m fra tomtegrense under forutsetning at byggene ikke overskride 15 m2. Forstøtningsmurer skal byggemeldes iht plan og bygningsloven. For hver boenhet skal det avsettes biloppstillingsplasser på egen grunn eller på parkeringsplass iht. Grimstad kommunes parkeringsnorm. Areal mellom biloppstillingsplass og vei kan regnes som biloppstillingsplass dersom det er minimum 5 m mellom regulert vei og garasje. Reguleringsplanen angir adkomsttilkopling til veiene fra hver tomt. Mindre endringer av adkomst kan godkjennes, men adkomsten skal for alle nye boliger være fra vei f_v Alle bygningene tillates bygd med kjeller i tillegg til angitte etasjer under punktene 2.2, 2.3 og

17 2.2 Boligbebyggelse BK1, GB/GF1 og GB/GF2 I området kan det bygges det antall rekkehus som er vist på plankartet i 2 etasjer med til sammen 6 leiligheter. Krav til parkering vil være iht. Grimstad kommunes parkeringsnorm. Leilighetenes parkering i garasje skal skje i byggeområde GB/GF1 GB/GF2, Resterende parkering skal skje i område f_p, som er felles parkering for hele området. All bebyggelse skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser. Nye bygninger (hovedbygning) skal ha avledede takformer. Det skal utarbeides en detaljert situasjonsplan med høydeangivelse og terrengbearbeiding som skal godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. Byggesøknad skal fremmes/behandles samtidig for området. Bygningene skal oppføres som 2 etasjes bygg med tilleggsmulighet for innredning av loft. Maks tillatt BYA i prosent av tomta skal ikke overstige BYA 45%. Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder, topp gulv 1 etasje TG, og topp mønehøyde TM. Bolig i område BK1 TG 58,5 TM 67,5 Parkering i område GB/GF 1 og 2 skal skje i form av garasje eller carport, og bygningene kan bygges helt ut til formålsgrense. Byggenes mønehøyde skal være maks 5,5 m over gjennomsnittsterrenget rundt garasjene. TG, topp gulv skal ligge på kote 59,0 2.3 Boligbebyggelse BK2 I områdene kan det bygges 1 tomannsbolig med 2 leiligheter. Krav til parkering vil være iht. Grimstad kommunes parkeringsnorm. Parkering skal skje på egen tomt. All bebyggelse skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser. Nye bygninger (hovedbygning) skal ha avledede takformer. Det skal utarbeides en detaljert situasjonsplan med høydeangivelse og terrengbearbeiding som skal godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. Byggesøknad skal fremmes/behandles samtidig for området. Bygningene skal oppføres som 2 etasjes bygg med tilleggsmulighet for innredning av loft. Maks tillatt BYA i prosent av tomta skal ikke overstige BYA 40%. Boligene skal bygges iht. angitte kotehøyder, topp gulv 1 etasje TG, og topp mønehøyde TM. Bolig i område BK2 TG 58,6 TM 67,6 12

18 2.4 Eneboligbebyggelse BF I området kan det bygges 2 eneboliger. Boligene kan bygges som to etasjes bebyggelse. Det tillates i tillegg innredet etasje under skråtak eventuelt definert som 3. etasje. Det skal utarbeides en detaljert situasjonsplan med høydeangivelse og terrengbearbeiding som skal godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. Maks tillatte BYA i prosent av tomta skal ikke overstige 30 %. Det tillates bygging av bolig med avledede takformer. Kommunen skal påse at boligen harmonerer med omgivelsenes bebyggelse. I tillegg til bolig tillates det oppført garasjebygg maks bebygd på 50 m2. Avstandsbestemmelsene i plan og bygningsloven gjelder for boligen mot nabogrenser, mens garasjer og uthus kan plasseres minimum 1 m fra tomtegrense. Mindre tilbygg til bolig tillates nærmere tomtegrense, men må løses brannteknisk iht. plan og bygningsloven på egen tomt. Garasje skal bygges med avledede takform med samme takvinkel som boligen. Det tillates loft over garasje med maks mønehøyde 6,5 m over gjennomsnittsterreng. Boligene i området skal bygges iht. angitte kotehøyder, topp gulv 1 etasje TG og topp mønehøyde TM. Bolig i område BF TG 57,6 TM 66,6 2.5 Lekeplass f_l1, f_l2 og f_l3 Lekeplass f_l1, f_l2 og f_l3 skal legge grunnlag for vegetasjonsbeplanting og lekeplasser/parker samt adkomst bakenforliggende skogsområder. I området f_f1 skal det opparbeides lekeplass/sandlek og benker og bord samtidig som boligene i område BK1 og BK2 bygges. Lekeplassen er lekeplasser for boligene i hele planområdet og skal være ferdig opparbeidet før 1. bolig i området tas i bruk. I område f_f2 skal det opparbeides en lekeplass som gir plass til større lekeapparat. I tillegg skal denne delen av område f_f2 gi gangmulighet bakenforliggende skogsområder. Det skal utarbeides en plan for hele område Lekeplass f_l1, f_l2 og f_l3 med to lekeplasser og adkomster skogsområdene bak som skal godkjennes av kommunen. I planen skal det vise lekeapparat/sandlek og plass for benker og bord. Deler av lekeplassene skal tilfredsstille krav til universell utforming. 3. Samferdselsanlegg og teknis k infrastruktur 3.1 Kjørevei f_v Veien skal anlegges i tråd med plankartet. Veien skal være en privat vei som opparbeides iht. godkjente kommunale normer. Kommunaltekniske anlegg, strøm, vann og kloakk, skal legges hovedsakelig i veiene. 13

19 Skjæringer og fyllinger for veier skal kunne legges på tilstøtende tomter/eiendommer selv om disse arealene ikke er regulert til trafikkformål. 3.2 Parkering f_p Parkeringsplassene skal være et supplement til parkering på egen tomt dersom det blir bygget flere mindre leiligheter, og skal eventuelt etter behov i bebyggelsen være ferdig opparbeidet samtidig med innflytting i boligområdene dersom boligområdene ikke kan dekke parkeringsbehovet. 4. Hensynssoner 4.1 Frisiktssoner (H 140_1) Frisiktsoner skal holdes fri for beplantning eller innretninger høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veibane. 4.2 Areal for eventuelt støyskjerm (H 190_1) Det må foretas støymålinger før igangsettingstillatelse for tiltak i området gis, og eventuelle støydempende tiltak skal være gjennomført før første bolig i områdene BK1, BK2 og BF tas i bruk. 5. Rekkefølgebestemmelser 5.1 VA- plan VA - plan skal godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. Det skal redegjøres for avløps og overvann i form av planer. 5.2 Slokkevann Gjeldende krav til slokkevann skal være godkjent av Brann- og feiertjenesten i Grimstad kommune før igangsettingstillatelse kan gis. 5.3 Lekeplasser Det vises til 2.5 med hensyn til når lekeplassene skal opparbeides. Det skal utarbeides en plan for hele område Lekeplass f_l1, f_l2 og f_l3 med to lekeplasser og adkomster skogsområdene bak som skal godkjennes av kommunen. I planen skal det vise lekeapparat/sandlek og plass for benker og bord. Deler av lekeplassene skal tilfredsstille krav til universell utforming. Grimstad SH. 14

20 Utkast til planprogram for reguleringsplan for Fjæreveien 55, Bråstad i Grimstad kommune Merknader til illustrasjon: I tillegg til områdebegrensing på kartet vil også deler av vegen foran planområdet samt frisiktssoner på begge sider av adkomst bli tatt med i en ny reguleringsplan. Side1 av 10

21 Innholdsfortegnelse 1.0 Innledning Side Bakgrunn Side Generelt Side Planprogram Side Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side Planområdet Side Beliggenhet, avgrensning, infrastruktur og naboområder Side Arealer og eiendomsforhold Side Eksisterende virksomhet, arealbruk og bebyggelse Side Infrastruktur i området/naboområder Side Planstatus Side Planstatus for planområdet Side Planstatus for tilgrensende arealer til planområdet Side Beskrivelse av tiltaket Side Problemstillinger og utredningsbehov Side Konsekvensutredning Side alternativet Side Klimabevisst arealforvaltning Side Kulturminner Side Grunnforurensning Grunnforhold Side Teknisk infrastruktur Side Biologisk mangfold/grønnstruktur/friluftsliv/landbruk Side Estetikk og arkitektur Side Barn og unge Side Risiko- og sårbarhetsvurderinger (ROS-analyse) Side Planprosess og gjennomføring Side Medvirkning og informasjon i planprosessen Side 10 Side2 av 10

22 1.0 Inn ledning 1.1 Bakgrunn LillesandhusArendaler påvegneav Arnhild Bråstad(KajaEiendomsutviklingAS) blitt bedtomå settei gangreguleringsplanarbeid for ovennevnteområde,gnr/bnr11/3og 11/8i Grimstadkommune. Planområdetønskesbenyttettil konsentrertboligbebyggelseog hararbeidsnavnet Fjæreveien55. Forslagtil planprogrambeskriverdeforutsetningersomleggestil grunnfor reguleringenav detaktuelleområdet.utbyggerlillesandhusharhattoppstartmøtemedgrimstadkommunes planadministras jon den i forbindelsemedoppstartav reguleringsplanog utkasttil planprogram.(sevedlagtreferatfra oppstartmøte.)kommunenharenpositiv holdningtil ønsketutnyttelseav området. Det er ogsåavholdtmøterog enharkorrespondansemedvegkontoret(brevfra vegkontoretdatert ,deresreferanse2010/ ,somer sendtsomkopi til Grimstadkommune)og landbruk (brevfra LandbrukvedBjørn Eilert Andersendatert ,deresreferanse2010/3028-5/BJAND) somogsådestiller segpositivetil enutbyggingsomforeslått. 2.0 Generelt 2.1 Planprogram Etableringav boligbebyggelsei områdeter i strid medgjeldendekommuneplan.de planlagtetiltak vurderesdermedtil at dekanhakonsekvenser for miljø og samfunn. Det oppfattesdermedslik at planarbeidetomfattesav planog bygningslovens 4-1 somkrever planprogramfor slikeplanarbeid.somet leddi varselom påbegyntplanarbeidsendesforslagtil planprogramut påoffentlig ettersyni 6 uker.planprogrammet skalgjøreredefor formåletmed reguleringsplanen, planprosessenmedfristerog deltakere,oppleggetfor medvirkning spesielti forhold til gruppersomantaså bli særligberørt,hvilke alternativersomvil bli vurdertog behovetfor utredninger. 2.2 Planbeskrivelse og konsekvensutredning Reguleringsplaner skalvedoffentlig ettersynhaenplanbeskrivelsesombeskriverplanens formål,hovedinnholdog virkninger,samtplanensforholdtil rammerog retningslinjersom gjelderfor området.forreguleringsplaner somkanfå vesentligevirkningerfor miljø og samfunn,skalplanbeskrivelsengi ensærskiltvurderingog beskrivelse konsekvensutredning av planensvirkningerfor miljø og samfunn.i kapittel6 redegjøresdetfor relevante problemstillingeri områdetog temasomkanværeaktueltå utredei detvidereplanarbeid. Side3 av 10

23 3.0 Planområdet 3.1 Beliggenhet, avgrensning, infrastrukur og naboområder Planområdetsnærmestenaboer er i nord-østetablertbebyggelse,somkankallesspredtboligbebyggelse somharog harhatttilhørighetmedaktivitetenei området landbruksaktivitet.mot sør-østligger Fjæreveienmedet gartneripåmotsattsideav veien.mot sør-vestliggerdømmesmoen,med aktivitetsmuligheter, treningsbanefor fotball, turløyperetc.mot vestog nord-vestliggerstore friluftsområderfra Bråstadog inn motrorevann. 3.2 Arealer og eiendomsforhold Planområdetutgjørca5,5daa. Planområdetharfølgendehjemmelshaverepr dato:arnhild Bråstad(KajaEiendomsutviklingAS) someier av gnr/bnr11/3og 11/8,medadresseOpplandsveien122,4885Grimstad 3.3 Eksisterende virksomhet, arealbruk og bebyggelse Planområdeter i dagbebygdmedet husog uthusmenharingenspesielleaktiviteterut overbeboelse. Side4 av 10

24 3.4 Infrastruktur i området/naboområder Det er enetablertgang- og sykkelveimot Grimstadvia et områdemeddrivhuspåmotsattsideav veien, alternativtvia Fjæreveieni ca200m til Dømmesmoentil etablertgangog sykkelveitil sentrum.til Sentrumav Grimstader det2,5km til servicefunsjoner, lege,butikkerog skole/bibliotek,og barnfra dette områdetkretsertil Jappaskolei Grimstadca1,5km til skolevia gangog sykkelvei. Planfeltetgrensermot fylkesvei33. Storeturområdersamtlysløypeer barenoenhundremeterfra området, og deter direktestierfra områdetil disseturområdeneutenå måttekrysseveien. Offentlig vannog kloakkliggeri randsonenav eiendommen. Naboeiendommer i norder benyttettil boligformål,spredtboligbebyggelse. Det børvurdereså opparbeidesenovergang i form av opphøydgangfeltvedavkjørselfra fylkesvei33 til planområdetfor å ledegangtrafikkenovertil gang/sykkelveisomførerbådetil GrimstadSentrumog til JappaSkole.Det er avholdtmøtemedstatensvegvesensomer positivetil planarbeidet,og hargitt avkjørselstillatelsefor 10 nyeboenheter.i denneavkjørselstillatelsengis detingenkravmht overganger eller etableringav gangstier. Figur 1 Ortofotoav planområde, Deler av vegenforan planområdetsamtfrisiktssonerfor adkomstvil ogsåbli medtatti reguleringsplanarbeidet. Side5 av 10

25 4.0 Planstatus 4.1 Planstatus for planområdet I gjeldendekommuneplaner områdetlnf områdesone1, menkommunesplanavdeling/administrasjonen er positivtil enutnyttingsomforslått. Figur 2 Gjeldenekommuneplan. Uklart kart illustrerer LNF områdei gjeldendekommuneplan Figur 3 Forslagtil kommuneplan Uklart kart illustrerer Landbruksnatur og friluftsområdelnf medhensynssonegrønnstruktur. Side6 av 10

26 4.2 Planstatus for tilgrensende arealer til planområdet Områdeneomkringer i kommuneplanenlnf områder,meni virkelighetenspredtvillabebyggelse.dette gjeldermotnord-øst. Figur 4 Ingenvedtattereguleringsplanerfor tilgrensedeeiendommer. I tillegg til områdebegrensingsom illustrert vil delerav vegenforran planområdetsamtfrisiktssonerfor adkomstbli tatt medi reguleringsplanforslag. 5.0 Beskrivelse av tiltaket Hensiktenmedplanarbeideter å leggetil rettefor omdisponeringav arealbrukeni planområdet.i dager planområdethovedsakeligubruktinnmarkrundtet bolighusog et uthus.arealetønskesregulerttil boligformålmedhovedsakeligkonsentrertbebyggelse.områdetliggerlangsfvlkesvei33,mellom Opplandsveieni Grimstadpådenenesidenog FjæremedFjæreKirke pådenandresiden. Påmotsattside av fvlkesveiener detgangforbindelser til skoleog Grimstadvia gangveierog stier.det liggerflere eksisterendeboligeri nærområdet.eksisterendebebyggelser sammensattav eldrebebyggelseog ellersen del spredteboliger.en ny utbyggingheroverdetlille områdevil ikke få envesentlighøyeretetthetennden eksisterendebebyggelsen.en tett, lav bebyggelsevil passegodtinn i forholdtil eksisterendeygningsmiljø. 6.0 Problemstillinger og utredningsbehov 6.1 Konsekvensutredning Forskriftom konsekvensutredning sierat dersomdetaljreguleringer i strid medoverordnetplanskal konsekvenser for miljø og samfunnutredes. Følgendetemakanværeaktuelleå utrede: Side7 av 10

27 Konflikt medeventuelleområdemedsærligverdifullelandskap,naturmiljø,kulturminnereller kulturmiljø somer vernetellerfredet Konflikt medeventuelleviktige inngrepsfrienaturområder Er eventueltlokaliserti størrenaturområdersomer særligviktigefor utøvelseav friluftsliv Innebærereventueltstørreomdisponeringerav landbruks-, natur- og friluftslivsområder alternativet Konsekvensutredningen skalbelysedennyesituasjonensammenlignetmeddagenssituasjon; 0-alternativet.0-alternativet er i dennesammenhengdefinertsomgjeldendeplaner. 6.3 Klimabevisst arealforvaltning Regjeringensmiljøpolitikk leggerføringerfor arealpolitikkenbådenasjonaltog lokalt. I dette inngårenklimabevisstarealforvaltningsomskalfremmereduksjon av klimagassutslipp. Videreskalbyerog tettstederutviklesslik at miljø, livskvalitetog helsefremmesgjennom godstedsutforming,bokvalitetog tilgjengeligeutearealerav høykvalitet.nasjonaleføringer er ogsåuttrykt i rikspolitiskeretningslinjer for barnog unge,samordnetareal- og transportplanog universellutforming. Tiltakshavermenerat konsentrertboligbebyggelsei planområdeter i trådmednasjonale føringerfor klimavennligarealforvaltningog samsvarergodtmedkommuneplanens hovedprinsipperfor arealdisponeringlangskollektivakser/servicetilbud. Videreer også boligutbyggingmedkonsentrertbebyggelse(høyutnytting)et målsomer nedfelti forslagtil kommuneplanen Grimstadkommuneharvedtattoverordnedearealstrategier som blantannetinnebærer: i hovedkollektivaksensomkommuneplanendefinerer,menliggerlangsenakseutenomgrimstad sentrumsomallikevellokalt er enviktig akse. Eneboliger.Vårt forslagfølgertil envissgraddennemålsettingen. Side8 av 10

28 6.4 Kulturminner Ved å studereutsnittav kart hentetfra ikke registrertautomatiskfredede fortidsminneri form av gravhaugeri området.de nærmestregistrertefornminneneer ikke langtfra, på Dømmesmoensomer nærmestenabo.det er derforviktig å registrereeventuellefornminneralleredenå. Detteer bestilt og satti gang. Figur5 Kart hentetfra: Grunnforurensning - Grunnforhold Det forefinnesingenkjentforurensningpr i dag,og deter ikke utarbeidetsærskiltemiljørapporter.dettevil ogsåbli belysti risiko- og sårbarhetsvurderingen jfr punkt6.10. Områdetbestårav blandingav fjell i skråningmot vestog tidligeredyrkbarmarkhvor bolig og uthus ligger. 6.6 Teknisk infrastruktur Det er anlagtoffentlig vann- og avløprett vedplanområdeti dag.i følgegrunneierkajaeiendomsutvikling AS er detnok kapasiteti eksisterendeinfrastrukturtil å leggeny bebyggelse. (Det er ikke avholdtet spesieltmøtemedkommunalteknikkom spesifikkdetteplanområdetfra vårside.) 6.7 Biologisk mangfold/grønnstruktur/friluftsliv/landbruk. Det er ikke kjentesårbaredyre- ellerplanteartersomvil bli påvirketav tiltaket.planområdetharingen betydningfor grønnstruktureller friluftsliv. Områdeter ikke merkaav medverdipåkommunens Landbruksplanvedtatt Direktoratetfor naturforvaltningviserhellerikke verdieri området.det anseesfølgeligikke å værebehovfor ytterligereutredningav dettetemaet. Mht landbruker detikke konflikter i forholdtil boligformål. Landbrukliggermerenn20 m fra Side9 av 10

29 boligområdetog i forholdtil trafikk blir detikke konflikter. Landbrukharingeninnvendingertil en utbygging.(sevedlegg:brev fra Landbruksmyndighetene) 6.8 Estetikk og arkitektur Konsekvensutredninger og planbeskrivelseskalvisehvordanestetiskeog arkitektoniske prinsipperi planområdetvil påvirkeomkringliggendebebyggelseog landskapstrekk.områdeter relativt flatt og kanbebyggesutenstoreterrenginngrep.dennyebebyggelsenvil bli godtsynligfra fylkesveienog eksisterendebebyggelserundt.bebyggelseni områdetbestårstortsettav eneboligermedstørreuthus.ny bebyggelsehermåderforta i segeksisterendebebyggelsesmålestokk,menet meremoderneuttrykk kan ogsåvurderes. 6.9 Barn og unge Planområdet liggerlike overforpåmotsattsideav veienetablertgangog sykkelveitil Grimstadsentrumog skole.dettemedførersikkerskoleveifor barnog ungedersomdetetableresopphøydgangfelt/merket overgang. Områdetharet mangfoldav turområderog stier,samtnærhetil storefriluftsområder.i reguleringsprosessen vurderestiltak motstøy,samtestetikk.områdetliggeri Grimstadskolekrets.Avstand til skolener ca2 km. Det vil i planenbli sattav arealtil lekeplass Risiko- og sårbarhetsvurderinger(ros-analyse) Det vil bli foretattenegenrisiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelsemedutarbeidelsenav Reguleringsplanen. 7.0 Planprosess og gjennomføring 7.1 Medvirkning og informasjon i planprosessen Offentlig innsynog medvirkningi planprosessenblir sikretgjennomfølgende: Forslagtil planprogramblir lagt ut påhøringi 6 ukersamtidigmedvarselomoppstart av planarbeid.detteblir kunngjorti GrimstadAdressetidendeog Agderposten. Samtidigblir dokumentenegjort tilgjengeligpåkommunenshjemmeside. I tillegg blir detsendt meldingtil berørteoffentligemyndigheterog naboeromoppstartav planarbeidog forslagtil planprogram. Behovfor dialog medoffentligeog privateaktørerunderveisi prosessenvurderesfortløpendei samrådmedkommunen. Etterhøringsfristenskalplanprogrammet stadfestesav planmyndigheteni Grimstadkommune. Stadfestetplanprogramleggestil grunnfor videreplanarbeid. Side10 av 10

30 Tegnforklaring Reguleringsplan PBL Nr. 1 Bebyggelse og anlegg 126 Hensynssoner BF Boligbebyggelsefrittliggende småhusbebyggelse H140 Frisikt BK Boligbebyggelsekonsentrert småhusbebyggelse H190 Areal for evt. støyskjerm GB/GF Garasjeanlegg for bolig/fritidsbebyggelse f_r Renovasjonsanlegg f_l Lekeplass Linjesymbol RpGrense RpFormålGrense Regulert tomtegrense RpAngittHensynGrense 125. Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur f_l2 1 GB /GF 2 f_ A V G 2 2 BK1 %BYA=45% 657 m² f_v Veg AVG Annen veggrunn grøntareal f_l1 f_r f_p Parkeringsplasser f_ P 2 f_l3 1 2 BF %BYA=30% 1364 m² Bebyggelse som forutsettes fjernet AV G1 1 0_ 19 H 15 m 3 G V A 2 0_ 14 H Regulert parkeringsfelt Punktsymboler Regulert møneretning Avkjørsel f_v 1 Planlagt bebyggelse Frisiktlinje 1 BK2 %BYA=40% 655 m² Byggegrense H140_1

31 Grimstad kommune Plan, Kommuneplanutvalget Postboks GRIMSTAD Grimstad Fjæreveien 55. Rullering av kommuneplan og ønske om at areal blir tatt med. På vegne av Kaja Eiendomsutvikling AS og Lillesandhus AS sender vi en henvendelse til kommunen der vi viser til tidligere behandling av Fjæreveien der vi gjennom planprosess med administrasjon og fagmyndigheter var enige i å regulere denne eiendommen til de formål vedlagte reguleringsplanforslag la opp til. Planen ble behandlet i teknisk utvalg med et positivt forslag til vedtak. Den samme holdning vedr. vårt forslag til planprogram. Rådmannen skriver i sin vurdering (Kursivskrift): Til tross for at reguleringsformålet er i strid med gjeldende kommuneplan er rådmannen positiv til at det er igangsatt arbeid med detaljregulering av området for å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse. Rådmannen er enig i at planarbeidet utløser krav til planprogram jf. pbl 4-1 og konsekvensutredninger jf. pbl 4-2 fordi planen ikke er i samsvar med overordnet plan og kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det er gjennom konsekvensutredninger at det kan framskaffes mer kunnskap om hvilke konsekvenser planprogrammet eventuelt kan ha for miljø og samfunn. Rådmannen kan på det nåværende tidspunkt ikke se at reguleringsarbeidet vil påvirke naturmangfoldet, grønnstruktur, landbruket, friluftslivet eller Rorevannets nedslagsfelt. Rådmannen mener videre at det foreslåtte planprogrammet mottatt kan legges til grunn for den videre planprosessen, og anbefaler at dette stadfestes. Politikerne i Teknisk utvalg var av en annen mening, og mente at en skulle forholde seg til kommuneplanen. Vi mener det er sterke grunner for å ta denne eiendommen med i rulleringen av kommuneplanen. Det er utført et arbeid som er klart for behandling så fort kommuneplanen har området med til de formål vi har foreslått i vedlagte reguleringsplan. Vi ber derfor om at Fjæreveien 55 blir tatt med i revidert kommuneplan til boligformål som vedlagte materiell viser, og håper på en positiv tilbakemelding på vårt brev. Med hilsen for Kaja Eiendomsutvikling AS og Lillesandhus AS Morten Birkedal Vedlegg: Kopi: Forslag til planprogram og forslag til reguleringsplan med beskrivelse og bestemmelser. Lillesandhus AS Kaja Eiendomsutvikling AS ARKITEKTTJENESTER REGULERINGS- OG BEBYGGELSESPLANARBEID BYPLANLEGGING TLF MOBILTLF Kontonr.: morten@sverrehalvorsen.no Org.nr.: MVA

32 file:///d:/ephorte/pdfdocproc/ephorte-gk/150504_fix.html Side 1 av Hei Viser til vedlegg Med vennlig hilsen Morten Birkedal Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS Kirkegaten 1B 4878 Grimstad tlf: mob:

33 FJÆREVEIEN 55, GRIMSTAD KOMMUNE Grimstad Plankart. (Ikke i målestokk.) Forslag til reguleringsplan med bestemmelser. Beskrivelse. Perspektiv sett fra sør. (Ikke i målestokk.) Planen utarbeidet i samarbeid med LillesandHus for Arnhild Bråstad, Kaja Eiendomsutvikling AS. 1

34 Forslag til reguleringsplan for Fjæreveien 55, Grimstad kommune. Beskrivelse med bestemmelser. INNHOLD: Innledning Side 3 Melding om påbegynt planarbeid, og innkomne merknader Side 3 Boligområdet Fjæreveien 55 Side 5 Visjonen Side 5 Områdets bruk i dag Side 6 Kultur og naturlandskapet Side 6 Arealer for fellesskap Side 6 Bebyggelsen Side 7 Forholdet til kommuneplanen Side 7 Opplysninger om eierforhold og aktuell planlegger/arkitekt Side 7 ROS Side 7 Reguleringsplankart Side 10 Forslag til bestemmelser Side 11 Perspektiv sett fra sør. (Ikke i målestokk.) 2

35 INNLEDNING Det ble meldt påbegynt planarbeid for Fjæreveien 55, , og det er innen fristens utløp kommet 6 merknader til planarbeidet. Vi viser til gjennomgang i eget kapittel senere i beskrivelsen. Hensikten med planarbeidet er å legge tilrette for flere boliger enn den ene som ligger her i dag. Utbygger tenker seg flere boliger, noen i form av leilighetsprosjekt. Noen som tomannsbolig og noen eneboliger. Det er avholdt møte med kommunen i form av oppstartmøte. Videre er det utarbeidet et planprogram som skal godkjennes av kommunen. Planprogrammet sendes inn sammen med vårt forslag til plan og beskrivelse til denne. I beskrivelsen ligger også forslag til bestemmelser. Vi har hatt møter med statens vegvesen og fylkeskommunen, og kommunale organ, landbrukssjefen, og ingen har innvendinger til utnyttelsen som er forespeilt. Vi kommer tilbake til bebyggelsen og bebyggelsesmønster i et senere kapittel. MELDING OM PÅBEGYNT PLANARBEID OG INNKOMMNE MERKNADER. Vi har fått tilsendt merknader fra fylkeskommunale og kommunale organ samt private til melding. Vi gir et lite resymé av merknadene med våre svar til hver merknad rett etter hver merknad. Våre kommentarer er skrevet i kursivskrift. Kommuneoverlegen sier i en kommenterer i brev datert at eiendommen ligger grensende tett opp til drikkevannskilden Rorevann sitt nedbørsfelt og båndleggings- og hensynssone, og ber om en redegjørelse for dette. Våre kommentarer: Vi er klar over at området ligger like inntil, men allikevel utenfor, og dette område ligger på riktig side av vannskillet, godt utenfor mulighet for avrenning til Rorevann. Vi ser derfor ikke på forurensing til Rorevann som noe problem. Grimstad brann og feietjeneste sier i brev datert at det må etableres slokkevannsuttak i tråd med veiledning til teknisk forskrift til plan og bygningsloven (dette spesifiseres i brevet hva det gjelder). Videre at det må være kjørbar adkomst for deres kjøretøy (dette spesifiseres også i brevet). Våre kommentarer: Vi forholder oss til kravene og vil ta dette med i forslag til bestemmelser. Halvor Ribe skriver i brev datert at det ligger en velteplass for tømmer som det må tas hensyn til ved reguleringen og at grensene opp mot dette arealet må sjekkes opp slik at en utbygging ikke går ut over grensene, som syntes litt feil ved melding om påbegynt planarbeid. Våre kommentarer: Vi har vært ute i terrenget med GPS og fått koordinatene på grensene mot velteplassen, og ser at grensene er omtrent som Ribe anviste. Vi vil således ta hensyn til Ribes merknader. Statens vegvesen region sør skriver i brev datert om regulering av fylkesveiene. Videre merknad om avstand til bebyggelse forfylkesveier som skal være minimum 50 m for riksveier og fylkesveier, men 15 m for kommunale veier. En kan imidlertid sette en annen grense for særskilte strekninger, men likevel ikke mindre enn 15 m. 3

36 Våre kommentarer: det er avholdt møte med statens vegvesen tidligere som har lagt føringer for avstand til vei og adkomst og vi forholder oss til dette møtet, og referat fra dette i form av brev fra statens vegvesen der det i søknad ble vedlagt kart med 15 m grense og avkjørsel. Dette er godkjent. Brevet datert legges ved beskrivelsen. Aust Agder fylkeskommune ved plan og naturseksjonen sier i brev datert at de ikke har innvendinger hverken til at det skal reguleres boliger eller til planprogrammet, men viser til brev fra seksjon for kulturminnevern i fylkeskommunen med kostnadsoverslag for arkeologiske undersøkelser. Våre kommentarer: vi har hatt kontakt med kulturminnevern og undersøkelsene vil bli utført. Fylkesmannen i Aust-Agder landbruksavdelingen er som en generell merknad skeptisk til at det settes i gang planarbeid like etter at det er vedtatt en ny kommuneplan. Landbruksavdelingen mener det er lite ønskelig med boligbygging slik området ligger inntil jordbruksareal. I forhold til friluftsliv mener en det er uheldig med boligbygging like inntil store friluftsområder. I forhold til landskap og estetikk mener miljøavdelingen at en må ta hensyn til landskapet og unngå silhuettvirkninger for den nye bebyggelsen, sikre at ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger. Det må tas hensyn til støy, og eventuelt gjøres støytiltak dersom dette blir et problem. Innspill fra utdannings og familieavdelingen viser til trygg skolevei, og at det i beskrivelse til planen redegjør for dette. Miljø og landbruksavdelingen fraråder å gå videre med planarbeidet da det er klart i strid med nylig vedtatt kommuneplan og det er dokumenterte landbruks og friluftsinteresser i området. Våre kommentarer: Vi registrerer landbruksmyndighetene på fylkesnivå sin skepsis til utbyggingsplaner, men kan opplyse at kommunens landbruksavdeling har gitt sin tilslutning til tiltaket, og kommunens administrasjon har samme mening som landbruksavdelingen. Når det gjelder landskap og estetikk er vi enige med landbruksavdelingen at vi skal sikre at bebyggelsen plasseres og underordnes landskapet de ligger i og at en skal unngå silhuettvirkning. Terrenget er av en slik karakter at det ikke på noen måte er mulighet for å planlegge slik at det blir silhuett. Bebyggelsen ligger inne i terrenget med mye skog i skråningene over bebyggelsen. Dette terrenget omkranser bebyggelsen, som først og fremst er synlig ut mot Fjæreveien. Friluftsinteressene ligger ikke akkurat her, men lenger inn i området med adkomst fra Dømmesmoen. Det er forbindelse i form av skogsveier som fortsatt er i bruk for uttak av skog. Disse brukes av noen få for å komme til friluftsarealene men hovedadkomsten er fra Dømmesmoen. At landbruks og miljøvernavdelingen fraråder pga nettopp godkjent kommuneplan mener vi ikke er noe argument for at det ikke skal kunne gis en aksept for utvikling. Vi mener snarere det er en sunn politikk at en ser mulighetene og videreutvikling etter vedtatt kommuneplan, og at en ikke skal stoppe opp. Det vil alltid komme nye aktuelle utbyggingsprosjekt på banen også mellom periodene en rullerer kommuneplanen. 4

37 BOLIGOMRÅDE FJÆREVEIEN 55, GRIMSTAD. VISJONEN Arnhild Bråstad har engasjert Lillesandhus til å stå for utbyggingen av området og visjonen hennes er å skape en liten klynge med hus som har en familiær tilknytning til boligene som blir produsert av Lillesandhus, småhus med sørlandspreg. Hun mener dette er den riktige bebyggelsesmassen i dette området. Vårt ønske er å skape denne lille klyngen med boliger tilpasset terrenget de ligger i, og skape den idyllen utbygger ser for seg i samarbeid med Lillesandhus. Tanken fra Arnhild Bråstads side er å kunne tilby en variasjon satt inn i et miljø, med to eneboligtomter, noen store leiligheter i tomannsboligbebyggelse og noen leiligheter som 3 og 4 roms i et leilighetsbygg. Plassere tomtene slik at de vil omkranse et fellesareal som blir attraktivt å bruke felles for beboerne i området. Tanken er også å finne en fellesnevner mht boligenes utforming, takvinkel, vindustyper, rekkverk, taktekking og kledningstyper som vil gi det enhetlige preg og harmoni mellom bygningene. En håper selvfølgelig også at et fellesareal som skissert vil gi grobunn for flott fellesskap mellom beboerne i området. Fellesskapstanken er derfor et viktig moment, og vi ser for oss at fellesarealet kan brukes til flere typer aktiviteter. Aktiviteter vi har tenkt på er sandlek med samlingsplass og utegrill, akebakke og liknende. Vi tror også at det vil være lett å få fylt opp området med boliger med de tilbudene til fellesareal vi tilbyr samtidig som området ligger litt utenfor de tradisjonelle boligområdene. Vi mener det er viktig å kunne ha valgmulighet mht hvor vi vil bo. 5

38 OMRÅDETS BRUK I DAG Området er i dag en større hage/plenområde mellom eksisterende våningshus i Fjæreveien 55 og uthus. Boligen er bortleid, mens uthuset er lagringsplass for diverse. Området er altså en blanding av en stor hage og vegetasjon i ytterkantene tett vegetasjon av kratt og Furuskog mot vest, mens det grenser til Fjæreveien mot øst. KULTUR OG NATURLANDSKAPET Kultur og naturlandskapet skal i minst mulig grad ødelegges, sies det ofte. På motsatt side av Fjæreveien bevares kulturlandskapet som en blanding av jorder, vegetasjon i ytterkant av jordene og et større gartneri. Mot nord bevares en villabebyggelse som også har inneholdt gartneridrift, og som en fortsatt kan se restene av i den fine vegetasjonen på eiendommene. Mot sør og vest beholdes vegetasjonen til en viss grad bortsett fra den vanlige skogsdrift som blir utført for å bevare landskapet. Den nye bebyggelsen vil knytte seg inn i den eksisterende på en fin måte og vil ikke sjenere det fine kultur og naturlandskapet, snarere supplere bebyggelsen som allerede ligger her. Mot Vest og sør ligger det også turstier/skogsveier som fører videre inn i et flott turterreng ved Dømmesmoen og som igjen knytter sammen et stinett og turområde som strekker seg fra Dømmesmoen til Rorevann og videre inn i Fjæreheia til blant annet Kollen. AREALER FOR FELLESSKAP Meget sentralt i tankene om prosjektet er at vi setter av et større areal til fellesskapet. I dette tilfellet er terrenget og kulturlandskapet slik at det er helt naturlig å sette av det angitte areal til formål fellesskap, og at en ved å beholde en del vegetasjon i ytterkanten kan beholde hjertet i området til fellesskapet og bebyggelse. Fra fellesarealet er det gangmuligheter ut i store friluftsområder som brukes av en stor del av befolkningen i Grimstad omkring Dømmesmoen og Fjæreheia. 6