Til beboerne i Galgeberg Borettslag

Transkript

1 1 Galgeberg Borettslag Til beboerne i Galgeberg Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Galgeberg Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Galgeberg Borettslag avholdes tirsdag 9. april 2013 kl i Cafe Eno Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG A) Vedtektsendringer (2 saker) B) Bruk av tak C) Oppsetting av gjerde/port Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, Styret i Galgeberg Borettslag Hans-Petter Pedersen /s/ Randi Skarstein /s/ Johannes Hafsahl /s/ Mari Kristine Kanter /s/ Nino Pareglio /s/

3 3 Galgeberg Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Hans-Petter Pedersen Ensjøveien 6 B Nestleder Randi Skarstein Galgeberg 3 F Styremedlem Johannes Hafsahl Galgeberg 3 H Styremedlem Mari Kristine Kanter Edvard Griegs Allé 15 B Styremedlem Nino Pareglio Galgeberg 3 D Varamedlem Ingvild Kvalheim Galgeberg 3 B Varamedlem Lene Sørensen Galgeberg 3 D Varamedlem Kirsten Sand Galgeberg 3 A Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Randi Skarstein Varadelegert Hans-Petter Pedersen Galgeberg 3 F Ensjøveien 6 B Valgkomiteen Martine Gjørtz Howden Egil Juul Trine Schønberg Galgeberg 3 H Galgeberg 3 J Galgeberg 3 M Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 175 andelsleiligheter.i tillegg kommer 3 tjenesteleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 1 Gamle Oslo i Oslo kommune og har adresse: Galgeberg 3 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

4 4 Galgeberg Borettslag Borettslaget har 1 ansatt. Det har ikke vært skader eller ulykker i Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr Andre inntekter består i hovedsak av inntekter av reklameplass. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere pris på energi/fyring. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2012 ble det ekstraordinært innbetalt kr 0 på IN-ordningen. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr utgjorde kr For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %.

5 5 Galgeberg Borettslag Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har et lån i Terra til en flytende rentesats på 3,95% som i henhold til nedbetalingsplanen vil være nedbetalt Borettslaget har i tillegg et lån i OBOS til en rentesats på 3,95% som planlegges å være nedbetalt i For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr ) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonoraret Det er ingen økning av forretningsførerhonoraret for 2013 Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader Driften i 2013 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Galgeberg Borettslag Hans-Petter Pedersen /s/ Randi Skarstein /s/ Johannes Hafsahl /s/ Mari Kristine Kanter /s/ Nino Pareglio /s/

6 Til generalforsamlingen i Galgeberg Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Galgeberg Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Galgeberg Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Org.no.: MVA, Medlem av Den norske Revisorforening

7 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 8. mars 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor

8 8 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag for avdrag på langs.lån Ekstraord. nedbet. IN-rdningen B. ÅRETS ENDR DISP MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP MIDLER PR

9 9 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: Innbetalt andel fellesgjeld DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

10 10 Galgeberg Borettslag 5 - GALGEBERG BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 177 * Annen egenkapital (udekket tap og EK fra IN) SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig offentlige myndigheter Påløpne renter Påløpne avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

11 11 Galgeberg Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 OSLO, , STYRET FOR GALGEBERG BORETTSLAG HANS-PETTER PEDERSEN /s/ JOHANNES HAFSAHL /S/ MARI KRISTINE KANTER /S/ NINO PAREGLIO /S/ RANDI SKARSTEIN /S/

12 .. 12 Galgeberg Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektføres i laget det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantebrevet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lokaler Diverse Framleietillegg Reg.kapitalkostnader (IN) Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Reklameplass Galgeberg SUM ANDRE INNTEKTER

13 13 Galgeberg Borettslag NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Overtid Lønn rengjøringshjelp Påløpne feriepenger Fri bolig Naturalytelser speilkonto Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader AFP - pensjon Yrkesskadeforsikring SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1,5 årsverk i selskapet Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr I tillegg har styret fått dekket julebord og møteservering for kr , jfr. note 11 NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Ventilrens SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring -251 Drift/vedlikehold vaskerianlegg SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

14 14 Galgeberg Borettslag NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI / FYRING Strøm oljefyr el.bereder Fjernvarme Elektrisk energi SUM ENERGI / FYRING NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Verktøy og redskaper Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping (istappfjerning) Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -656 Andre kostnader tillitsvalgte Telefon, annet Porto Drivstoff biler, maskiner osv Vedlikehold biler/maskiner osv -500 Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av sparekonto i OBOS SUM FINANSINNTEKTER

15 15 Galgeberg Borettslag NOTE: 13 FINANSKOSTNADER OBOS TERRA OBOS Termingebyr TERRA Termingebyr -600 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Oppskrevet SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.232/bnr.137 Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr. 4, 122 og 123. Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Snøfreser nr.1 Tilgang Avskrevet tidligere Vaskemaskin Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Vaskemaskin nr. 2 Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER

16 16 Galgeberg Borettslag NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Periodisering IN-avregning Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2013) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2013, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 17 ANNEN EGENKAPITAL - NEGATIV EGENKAPITAL Udekket tap Egenkapital fra IN tidligere år Egenkapital fra IN Reduksjon EK fra IN SUM ANNEN EGENKAPITAL (negativ egenkapital) Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Terra Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,95%, løpetid 30 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS Finans Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,95%, løpetid 30 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

17 17 Galgeberg Borettslag NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Nedbetalt tidligere SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 20 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 21 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 22 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr

18 18 Galgeberg Borettslag FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE 3-2 (2) Saksframlegget er utarbeidet og godkjent av OBOS, og er sendt til alle tilknyttede borettslag. Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Galgeberg Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: A) Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd : 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.

19 19 Galgeberg Borettslag (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen B) Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den Forslag nr. 1 Det flate taket over næringseiendommene som ligger i krysset Åkerbergveien/ St. Halvards gate har svært gode solforhold. Foreligger planer for dette taket? Hvis ikke ønsker jeg å foreslå en utredning om plassen kan tas i bruk som en type platting, med bord og benker sommerstid uten alt for store utlegg. Jeg flyttet inn i sommer i oppgang C, 5 etg, og liker utearealene svært godt, og skulle gjerne likt å ha en plass å nyte sola som bygården får, også når den forlater gårdsrommet. Forslagsstiller: Asbjørn Aas Oppgang C. Styres innstilling: Det ble lagt nytt takbelegg på taket da vi utbedret dreneringen og ny støttemur for 1 år siden. Taket er ikke konstruert til at det skal brukes til å gå på. Skal dette gjøres om, må det konstrueres på nytt, og gjerder må settes opp rundt, grunnet sikkerhet. Styret går ikke inn for forslaget. Forslag nr.2 Pga. uvedkommende som forsøpler, ødelegger og gjør sitt fornødne i bakgården vår i tillegg til narkomane, foreslår jeg et enkelt gjerde «a la» den svarte vi har hvor syklene står parkert. Denne bør monteres ved inngangspartiet til bakgården når man kommer fra Strømsveien (oppgang F og H) Disse behøver ikke låses, kan være dører og skyvedører som lett kan åpnes for gående og bilister. Disse vil hindre gjennomstrømning for uvedkommende. Denne versjonen uten ringeklokke, lås og calling vil heller ikke koste mye penger og jeg tror den vil gjøre en veldig stor nytte for oss. Den vil også hindre at biler kjører for fort inn og ut av gården hvor barn leker da bilister må ut av bilen for å åpne/lukke døren hver gang de passerer. Med dette håper jeg på et renere, trivligere og tryggere miljø for oss alle i den flotte bakgården vår.

20 20 Galgeberg Borettslag Forslagsstiller: Sascha Anonsen Oppgang A Styrets innstilling: Styret vil først peke på at det ikke er kjent med at det er forsøpling, råkjøring eller narkomane eller andre uvedkomne oppholder seg i bakgården. Styret er derfor av den oppfatning at det ikke er et problem ved bakgården som trenger å løses ved å sette opp et gjerde/port. En slik port/gjerde vil nødvendigvis måtte gå enten innover i "tunellen" eller utover mot Jordal skole. Styret viser til at innkjørselen er smal og man risikerer at ambulanse, større varebiler eller lignende i verste fall ikke kommer inn. En annen potensiell ulempe er støyplager når porten smeller igjen, særlig for de som har soverom like i nærheten. Videre anser styret at det det er en kvalitet ved bakgården at den er åpen og tilgjengelig for beboerne og deres gjester/venner, og at det ikke er nødvendig å sette opp en port/gjerde før vi faktisk har et problem i bakgården. Styrets innstilling: Forslaget avises Forslag nr 3 Fjerning av 2-1, punkt 4 i vedtektene For en tid tilbake opplevde vi at en organisasjon kjøpte to leiligheter i borettslaget. Disse skal sannsynligvis brukes av ansatte i organisasjonen som er i Oslo i forbindelse med kurs etc. I borettslagets vedtekter 2-1, punkt 4 står det i dag: (4) I tillegg har juridiske personer som nevnt i borettslagslovens 4 3 rett til å eie inntil 2 % av andelene. «Juridiske personer» er f.eks arbeidsgiver som skal leie ut bolig til sine ansatte. Styret ser det som en klar fordel at vi har faste beboere i leilighetene for å opprettholde et mest mulig stabilt bomiljø og ønsker å forhindre flere slike oppkjøp av andeler ved og fjerne dette punktet i vedtektene. Forslagsstiller: Styret. Styrets innstilling: 2-1, punkt 4 i Vedtekter for Galgeberg Borettslag org.nr fjernes.

21 21 Galgeberg Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Hans-Petter Pedersen Ensjøveien 6 B B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Randi Skarstein Lene Sørensen Galgeberg 3 F Galgeberg 3 D Styremedlemmer som ikke er på valg: Johannes Hafsahl Nino Pareglio Galgeberg 3 H Galgeberg 3 D C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Ragnhild Løseth Galgeberg 3 M 2. Asbjørn Aas Galgeberg 3 C 3. Marita Nakken Galgeberg 3 A 4. Helene Hem Halum Galgeberg 3 E D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Martine Gjørtz Howden Egil Juul Trine Schønberg Galgeberg 3 H Galgeberg 3 J Galgeberg 3 M E. Som delegert til obos generalforsamling foreslås: Randi Skarstein Galgeberg 3 F Som vara for delegert til obos generalforsamling foreslås: Johannes Hafsahl Galgeberg 3 H Oslo, I valgkomiteen for Galgeberg Borettslag Martine Gjørtz Egil Juul Trine Schønberg

22 22 Galgeberg Borettslag Orientering om borettslagets drift. Styrets arbeid Styret i Galgeberg borettslag vil ønske alle nye velkommen, og takk for sist til alle allerede etablerte andelseiere. Styret har i løpet av året avholdt 12 styremøter, et regnskapsmøte, og et informasjonsmøte for styret valgt på forrige generalforsamling. Galgeberg Borettslag har 6 forretningslokaler til utleie. Disse er ved hjørnet Trappa/St.Halvards gate, St.Halvards gate (oppg F), hjørnet St.Halvardsgate/Åkebergveien (oppg A), samt alle leielokalene som naturlig tilgrenses oss langs Åkebergveien. Til informasjon er leietakerne: Galgeberg Cafè, Eiendomsmegler1, Dr.Pizza & Times Bar (begge under Lincoln Pub), Sporveisbussene og Raian Dagligvare. I tillegg leier vi ut plass til antenner for Network Norway på tak og JCDecaux Norge for reklame ned mot Jordal. I året som er gått, har vi sett at boligmarkedet har satt rekordhøye priser. Dette gjelder også leilighetene i vårt borettslag. Våre leligheter er veldig populære, og går fort unna på boligmarkedet. Alle eiendomsmeglere styret har vært i kontakt med, skryter av Galgeberg Borettslag. Dette er noe vi skal være stolte av. Styret vil minne om at dekoder og modem som står inne i alle leilighetene, er Galgeberg borettslag sin eiendom. Slik at disse skal stå igjen i leiligheten ved en eventuell utflytting. De som mangler dekoder eller modem, bes ta kontakt med styret. I året som er gått har styret utført følgende saker: Som vi snakket om på Generalforsamlingen i fjor, har vi nå utført rensing av våre luftekanaler på bad og kjøkken. Dette er ikke blitt gjort siden gården var ny, så det var på høy tid. De rareste ting dukket opp. Fra døde duer og skjærer til ammunisjon fra krigens dager. Vinduene på den ene siden inne i gårdsrommet har blitt skrapt ned, og malt på nytt. Da sola står sterkt på den veggen. Videre holder vi på med å bytte ut enkelte vinduer på siden som vender ut mot Strømsveien. Styret minner om at brannsikringsutstyr som tilhører leiligheten er: 2 røykvarslere/brannvarslere, 1 brannteppe og 1 brannslukningsapparat. Vil også minne om at brannslukningsapparater må snus på hode 2 ganger i året. De som ikke har dette i sin leilighet, bes ta kontakt med styret. Det har nå blitt en tradisjon i Galgeberg Borettslag at vi avholder en sommerfest. Oppmøtet var bra i fjor, slik at styret vil holde denne fine tradisjonen ved like og planlegger en ny sommer fest til sommeren. Nærmere informasjon vil styret komme tilbake til. Følg med på oppslagstavlen i din oppgang. Styret ønsker vel møtt til årets generalforsamling, og håper selvfølgelig å se så mange som mulig. Helt til slutt vil vi gjerne benytte anledningen til å takke vår vaktmester Henning

23 23 Galgeberg Borettslag Nordby, for nok et år med god service, tjenestevillighet og ansvarsfølelse vi alle nyter godt av. Styret Styret har postkasse ved kjellernedgangen, oppgang M. Se ellers oppslag i oppgangene. Styret kan også nåes per e-post: galgeberg@styrerommet.net. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslagets egen vaktmester, Henning Nordby, ivaretar den daglig driften og vedlikeholdet i borettslaget. Henning Nordby jobber full stilling som vaktmester, mens hjelpevaktmester Vebjørn Kjeldsrud er ansatt på timebasis. Vaktmesteren har verksted i kjelleren ved oppgang H, og kan treffes på Det er installert telefonsvarer som kan ta imot beskjeder. Unngå å ringe utenom ordinær arbeidstid. Parkering Borettslaget har ikke egne parkeringsplasser. Det er forbudt å parkere på fellesområdene, se for øvrig skilting. Styret har avtale med Falk om borttauing av feilparkerte biler. Nøkler/skilt Nøkler samt skilt til ringeklokke/postkasse bestilles hos vaktmester. Vaskeri Borettslaget har fellesvaskerier i oppgangene C, D, G, H, J og K. Renhold Borettslaget har avtale med Odd Arild Ødegård om ukentlig trappevask. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

24 24 Galgeberg Borettslag Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30. mai og 30. november på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Aktuelt beløp for innbetaling må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon

25 25 Galgeberg Borettslag Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon eller besøke deres nettside Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Fjernvarme Borettslaget får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering 2012 Ventilasjonsrens 2011 Høytrykkspyling av soilrør kjøkken 2010 Utbedring av støttemur/drenering/tak Utbedring av støttemur, samt drenering og nytt tak på forretningsbygg Inngjerding av parkeringsplasser Inngjerding av parkeringsplasser for moped/mc Tilstandsrapport/vedlikeholdsplan Tilstandsrapport/vedlikeholdsplan samt ENØK-analyse utarbeidet Inngjerding av sykkelstativ 2006 Oppdatering av brannsikringsutstyr 2005 Utvendig maling av vinduene Våtromsrehabilitering Rehabilitert utomhusanlegget Nye vaskemaskiner og tørketromler Ny oljekjele installert Oppussing av oppganger Fyringsanlegget er rehabilitert Diverse Skiftet dører, kjellervinduer og vinduer i oppgangene. Samt nye takrenner, beslag og nedløp montert Det elektriske anlegget ble Ny elektrisk fyrkjele montert. rehabilitert Brannbalkonger og balkonger ble totalrenovert Soilrør og stigeledninger. Soilrør samt stigeledninger for vann ble skiftet og installert på kjøkken Nye vinduer ble satt inn.

26 26 Galgeberg Borettslag