Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2005.

Transkript

1 Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret har lagt mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen 11. mai 2006 kl i Menighetssalen i Holmlia kirke. Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Det er muligheten du har til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.

2 INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling i Sloreåsen Borettslag avholdes torsdag kl i Menighetssalen i Holmlia kirke. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to personer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2005 A) Årsregnskapet for 2005 B) Anvendelse av disponible midler pr GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av leder B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, I styret for Sloreåsen Borettslag Alf R. Andreassen /s/ Ulf Stenberg /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/ Bredo Aalvik /s/

3 3 SLOREÅSEN BORETTSLAG ÅRSBERETNING FOR TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Styreleder Ulf Stenberg Sloreåsen 41 B Nestleder Alf R. Andreassen Sloreåsen 4 B Styremedlem Bredo Aakvik Sloreåsen 36 B Styremedlem Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 12 B Styremedlem Erik Berg Sloreåsen 41 A VARAMEDLEMMER TIL STYRET Turid Marie Ruud Eter Jan Petter Haugerud Tonje Holmsen Geir Thomas Nordhaug Sloreåsen 27 B Sloreåsen 20 A Sloreåsen 50 B Sloreåsen 24 B DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS VALGKOMITÉEN Ulf Stenberg som delegert Alf R. Andreassen som vara Ragnhild Evensen Tove Holmsen Astrid K. Breilid Sloreåsen 22 C Sloreåsen 50 B Sloreåsen 25 B 2. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. 3. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo og har adresse: Sloreåsen 2-56 Sloreåsen 9-45

4 4 SLOREÅSEN BORETTSLAG Borettslaget består av 277 andelsleiligheter, fordelt på 46 bygninger. 9 av leilighetene er klausulert for funksjonshemmede. Tomten, som ble kjøpt i 1986, har gårdsnummer 194, bruksnummer 776, 777, 782, 785 og 788 og er på m 2. Første innflytting skjedde i Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. VAKTMESTERTJENESTE Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med HVS AS som kan kontaktes på telefon Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må en påregne å måtte betale for tjenesten selv. VEKTERTJENESTE Borettslaget har avtale med Securitas om vakthold i borettslaget. Dersom du har behov for assistanse, ta kontakt på STYRET Styret har kontor i underetasjen i Sloreåsen 4, inngang vis a vis nr 2, og kan treffes på fax e-post sloreasen@gmail.com. Se også borettslagets hjemmesider på RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Formålet med disse, er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. PARKERING Borettslaget har plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Borettslaget har avtale med Parkeringssystemer AS om parkeringskontroll. NØKLER/SKILT Nøkkelrekvisisjon til systemnøkler kan fåes ved henvendelse til OBOS Holmlia. Gebyr fir dette er kr 100,-. Nøkler og portåpnere til garasjeanleggene kan kjøpes hor OBOS Holmlia. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos HVS AS, telefon Ringeklokkeskilt monteres kostnadsfritt av HVS AS.

5 5 SLOREÅSEN BORETTSLAG BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS Holmlia på telefon Det er registrert 6 bruksoverlatinger i borettslaget per GARANTI FOR FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE) Borettslaget har avtale med OBOS om garanti for betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har inngått avtale om individualisert fellesgjeld (IN). Dette gir andelseier adgang til å nedbetale sin andel av fellesgjelden. Nedbetaling forutsetter at andelseier har en egen avtale med borettslaget. Ved etablering av avtalen påløper et engangsgebyr som for tiden er kr 500,-. Ved forespørsel til OBOS Forvaltning vil andelseier få tilsendt avtale og giro som skal benyttes ved nedbetaling. Nedbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall og på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Beløpet må være kreditert OBOS klientkonto 10 dager før terminforfall. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr ,- per gang. Ved nedbetaling vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Vedtar borettslaget å binde renten på Husbanklånet, har andelseier mulighet til å nedbetale ved førstkommende terminforfall, såfremt forfallet er innen 6 måneder etter at renten ble bundet. Etter dette er det ikke adgang til å nedbetale så lenge renten er bundet. BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Utstyret er borettslagets eiendom og må ikke tas med ved flytting. KRAFTLEVERANSE TIL BORETTSLAGETS FELLESANLEGG OBOS besluttet å avvikle avtaleforholdet med Hafslund Strøm AS fra Det er inngått ny avtale med Energipartner AS og LOS (Agder Energi AS) fra Energipartner AS vil stå for rådgivning og kraftforvaltning og LOS vil stå for kraftleveranser og fakturaadministrasjon.

6 6 SLOREÅSEN BORETTSLAG Bakgrunnen for at det ble valgt en ny avtalepartner var blant annet prisnivå og kvalitet på administrative løsninger. Avtalen gir blant annet følgende fordeler: Et av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre pr kwh. OBOS forvaltningskunder sikres lave og forutsigbare strømpriser. Energipartner har satt seg en svært ambisiøs målsetting - intensjonen er å oppnå priser som ligger minst 10 % under systempris på Nordpool (spotpris). Bransjen forventer generelt høyere strømpriser de kommende årene blant annet som følge av CO2 kvoter som er nokså kostbare. Borettslagene får tilgang til sine anlegg på bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. Jevnlig rapportering til OBOS som rapporterer videre til borettslagene. Strømprisen vil avhenge av strømmarkedet og hva Energipartner oppnår på forvaltningen. Borettslaget har avgitt fullmakt til OBOS og er med i ovennevnte avtale. OBOS har også inngått avtale med Elkem AS og Tinfos AS om kjøp av rimelig overskuddsstrøm. Avtalene gir rabatter på 0,65 øre pr kwh i tillegg til det OBOS ellers oppnår. Avtalene har varierende lengde og utløper 2007/2008. REHABILITERING/STØRRE VEDLIKEHOLD 2005 Skifte slitt og kuvet panel på rekkehus. Lys på lekeplass ved nr Rehabilitering av gavlvegger og inngangsfasader i blokkene Betongrehabilitering av garasjeanlegg og blokker. Montering av kameraovervåking i garasjeanlegg. Katodisk beskyttelse av betonggulvet i garasje øvre plan 4, 12, Rehabilitering av garasjeanlegg ble igangsatt. Oppgradering av garasjeanleggene. Oppgradering av fjernvarmeanlegget Nedgangen fra nr 8 til nr 10 ble pusset opp på dugnad. Avtrekksvifter på blokktak ble skiftet ut 2000 Det ble foretatt etterkontroll av blokktakene i regi av OBOS Prosjekt AS. Nedløpsrør fra samtlige blokkterrasser ble skiftet. Det ble foretatt VVS-inspeksjon i samtlige blokkleiligheter Omlegging av tak på inngangspartiene i blokkene. Fellesgarasjene ble malt. Diverse asfalteringsarbeider Fjernvarmeanlegget ble spylt og innregulert. Termostater ble skiftet ut. Opplegg for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 2, 8, 14 og 18. Rekkehusene og utsatte blokk-endevegger og vinduer ble beiset. Noe kledning ble skiftet ut. Antennekontaktene i rekkehusene ble skiftet ut. Lekeplassene ved nr 46 og 37 og mellom nr 9 og 11 ble oppgradert. Det ble oppført ny søppelbod ved nr 16/22. Søppelboden ved nr 22/30 ble fjernet. Arbeidet med omtekking av rekkehustakene ble ferdigstilt. Det ble montert stigetrinn på bodtakene.

7 7 SLOREÅSEN BORETTSLAG Det ble utført takomlegging og blikkenslagerarbeid på garasjer og søppelboder. En av rekkehusbodene ble refundamentert ved at boden ble fundamentert til fjell. Portinstallasjon i garasjeanlegget i nr ble ferdigstilt. Det ble tilrettelagt slik at funksjonshemmede nå kan åpne og lukke garasjeporten fra sin leilighet. Borettslaget overtok alt vedlikehold av garasjeportene Taktekkingsarbeidet fortsatte gjennom hele I tillegg til rekkehustakene ble det lagt takstein på garasjen ved nr 21. Fjernvarmeanlegget ble kjemisk renset. Skadet kledning i rekkehusene ble byttet ut. Oppgangene i 4 B og 8 ble pusset opp. Arbeidet med oppgradering av lekeplassene ble startet opp. Opplegget for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 10. Det ble installert adgangskontroll i øvre og nedre garasjeplan under nr Portinstallasjonen ble så godt som ferdigstilt Det ble lagt nytt tak fra nr 20 tom nr 56. Garasjene under blokkene 4-16 ble rehabilitert. Det var firmaet Nordest Vei som la asfaltdekket. Arbeidet med rehabilitering av betongkonstruksjonene ble utført av Betonia AS. Rehabilitering ble utført på søyler i gavlvegger, dragere i kjelleretasjen, øvrige skader i garasjer, noe i forkant av balkongdekker og noen spredte småskader, oppretting av rennene under blomsterkasser og montering av løvfangrister ved terrassenes bodvegger og på bodtalk. En del av rennene gjenstår Det ble lagt asfaltdekke under Endeopplegget ble forsterket og betongsprekker i garasjen under ble tettet. Loftene i rekkehusene ble soppvasket. Oslo Energi overtok i mars eiendomsretten til sekundærnettet for fjernvarmen. Kabel-TV anlegget ble oppgradert til 606 MHz Arbeidet med betongrehabilitering ble startet opp Det ble lagt nye tak på alle blokkene. Arbeidet med beising/maling av blokkene ble ferdigstilt. Det ble montert termostater med frostsikring på konvektorer som står under vinduer som kan åpnes Det ble satt opp låsbar bom på gangveien ved nr 4. Berørte beboere fikk utlevert nøkkel. De av konvektorene som var underdimensjonert ble byttet ut Arbeidet med beising av rekkehusene ble ferdigstilt Det ble plantet ved innkjøringen til borettslaget utenfor nr. 11. To av garasjeanleggene ble asfaltert, og det ble anlagt fartsdempere. I blokk 11 ble det montert garasjeport. Beboerne i nr 11 spleiset på porten.

8 8 SLOREÅSEN BORETTSLAG HMS - INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr lov om brann- og eksplosjonsvern lov om forurensning lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at boligselskapet er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i boligselskapets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. For å oppfylle kravet, må alle boligselskap ha et kontrollsystem på brannvern, lekeplassutstyr og følge byggherreforskriften ved bygge- og anleggsarbeid. Det må avholdes jevnlige vernerunder hvor det blant annet foretas kontroll med det elektriske anlegget i fellesområdene. Styret må informere beboer/andelseierne om deres plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Har boligselskapet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. ENERGIREGNSKAP FOR SLOREÅSEN BORETTSLAG Hva er et energiregnskap: Et energiregnskap minner mye om et tradisjonelt økonomiske regnskap for et boligselskap, men man dokumenterer energiforbruk i kwh i stedet for økonomisk forbruk i kroner. Hvordan brukes et energiregnskap: Energiregnskapet gir verdifull informasjon om hva som benyttes av energi, og hva energien brukes til. Ved å sammenligne eget forbruk med forbruket i andre boligselskap får man informasjon om hvorvidt forbruket er rimelig, eller om det bør iverksettes tiltak for å redusere forbruket. Energiforbruk i 2005: Ca gjennomsnittlig forbruk i borettslaget 220 kwh / m² per år

9 9 SLOREÅSEN BORETTSLAG Hva brukes energien til: Strømforbruk til leilighetsstrøm og diverse utstyr + fellesformål, er fordelt som følger: leilighetsstrøm og diverse utstyr, ca: 60 kwh/m² per år (lys, tv, hvitevarer etc.) Fellesformål, ca: 10 kwh/m² per år (gårdslys, lys i trappeoppganer, ventilasjons etc.) Forbruket av fjernvarme til romoppvarming og varmt tappevann fordeler seg som følger: Romoppvarming, ca: 110 kwh/m² per år Varmt tappevann, ca: 40 kwh/m² per år Forbruksutvikling: Borettslaget har hatt energiregnskap i 2 år. Gjennom denne perioden har forbruket vært tilnærmet lik konstant. Totalforbruk i 2004, ca: 220 kwh/m² per år Totalforbruk i 2005, ca: 220 kwh/m² per år Forbruket til oppvarming er korrigert for ulik utetemperatur fra år til år, slik at forbruket skal være direkte sammenlignbart. Vi vil oppfordre beboerne til å være bevisst sitt forbruk av varme og varmtvann. Selv om dette er inkludert i felleskostnadene betyr ikke det at vi har gratis varme og varmtvann. Videre kan det være en del å spare på riktige luftevaner, termostatstyring av det vannbårne anlegget og fornuftig bruk av varmt tappevann. 4. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Det betyr at den enkelte andelseier må ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning det er naturlig å ta med seg når en flytter). Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge årsaken til skaden. Er flere leiligheter berørt, noter hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til Forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , faks eller e-post forsikring@obos.no

10 10 SLOREÅSEN BORETTSLAG Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, har Gjensidige Forsikring en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandel. Styret har utarbeidet retningslinjer for dette, som er kunngjort i Slora og på borettslagets nettsider. 5. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon For hver enkelt bolig blir det fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, må gi skriftlig melding til OBOS til en for formålet oppgitt adresse, e-postadresse forkjøp@obos.no eller telefaksnummer Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS annonse i Aftenposten og/eller på Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til en avtalt pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. Dog er det slik at ansienniteten regnes likt for alle som flyttet inn ved første gangs innflytting i Har selger akseptert et bud som er lavere enn den prisantydning som sist ble annonsert i fellesannonsen, er hovedregelen at den må annonseres på nytt. Da med fast pris og kun til forkjøpsberettigede OBOS-medlemmer. 6. STYRETS ARBEID Det sittende styret ble valgt på generalforsamlingen i Avsnittet om styrets arbeid følger derfor ikke kalenderåret, men styreperioden 2005/2006. Det er skrevet Forhold som oppstår etter denne dato vil det bli redegjort for i generalforsamlingen eller i egne rundskriv.

11 11 SLOREÅSEN BORETTSLAG Styret har organisert virksomheten slik at hvert styremedlem har ansvaret for definerte oppgaver. Oversikten over dette er flere ganger meddelt andelseierne i «Slora» og på borettslagets internettsider med adresse Det har vært en stor arbeidsbelastning i styret, både med den løpende driften og tunge saker innen vedlikehold. Spesielt har telefonisaken tatt mye tid. Det har vært et svært godt samarbeid både innad i styret og med engasjerte firmaer og konsulenter. Dette har lettet gjennomføringen av arbeidet. Møtevirksomhet Det vil bli holdt 13 formelle styremøter i perioden. Det viktigste av styrets arbeid utføres imidlertid mellom styremøtene. Det er svært hyppige arbeidsmøter og dessuten så godt som daglig kontakt mellom styremedlemmene, både personlig og telefonisk. I tillegg har det vært møter med Viken Fjernvarme, OBOS Prosjekt AS, Protector AS, OBOS, Holmlia Vaktmesterservice AS, Multinett AS, Stiftelsen Holmlia Nærmiljø og en rekke andre samarbeidspartnere og leverandører. Styremedlemmene har deltatt i ulike relevante kurs om forvaltning og drift av borettslag og forhold knyttet til det. Informasjon Styret har lagt stor vekt på fyldig, relevant og oppdatert informasjon. Dette har skjedd på flere måter: a. Slora Det er i perioden frem til gitt ut 10 nummer av informasjonsbladet Slora b. Rundskriv I forbindelse med rehabiliteringene har det fortløpende blitt gitt informasjon. Noe har gått til samtlige andelseiere, mens andre bare har gått til dem som er direkte berørt av det aktuelle arbeidet. c. Telefonkontakt Styremedlemmene er tilgjengelige på telefon for dem som ønsker det. d. Internettsider Borettslaget har egne nettsider. Du finner dette på adressen Her legges det ut bl.a. følgende: Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet Nyttige lenker til andre nettsteder Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. Slora Diverse rundskriv

12 12 SLOREÅSEN BORETTSLAG Møtereferater Årsmelding og regnskap Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer Styret oppfordrer andelseierne til å følge med på dette nettstedet. Etter hvert vil det bli mer og mer vanlig å formidle informasjon på denne måten. Men så lenge ikke alle har tilgang til internett, vil styret også fortsette med de tradisjonelle informasjonskanalene nevnt ovenfor. ****** Styret understreker at informasjon som er gitt ved Slora og rundskriv anses som gitt til alle andelseierne. Det er derfor en forpliktelse for andelseierne å sette seg inn i den informasjon som gis og også bringe denne videre til andre i husstanden. Vedlikehold Fordeling av kostnader Styret har også i år vært svært opptatt av å skille mellom borettslagets ansvar og det som faller på den enkelte andelseier. Det gjelder både små og store saker. Dette er viktig for å holde borettslagets utgifter nede. Hvis styret er ettergivende her, betyr det i realiteten at man sender regningen for et «privat» vedlikeholdsoppdrag til naboene, og det er lite rimelig. Det ytre vedlikeholdet er borettslagets ansvar, mens det indre må ivaretas av den enkelte andelseier på egen kostnad. Skillet går ved yttervegg og inngangsdør. Låsen i døren er andelseiers ansvar. For røropplegget går borettslagets ansvar frem til og med stoppekranene i leilighetene. Utekraner i rekkehushagene er således andelseiernes ansvar. For det elektriske anlegget går skillet ved sikringsskapet. Mindre vedlikeholdsarbeider Disse blir utført fortløpende. Det dreier seg om skader på vinduer, dører, trapper, gelendre, felles gjerder og lignende. Borettslaget har knyttet til seg dyktige håndverkere, så som snekker, taktekker og elektriker. Vask av søppelrom Borettslaget har avtale med firmaet «Vaskebjørn» om rengjøring av søppelrommene og containerne to ganger i året. Utbedring av gjerder Gjerdene er satt opp av beboerne på eget initiativ, slik at det også er deres ansvar å holde disse vedlike. Dette gjelder både for blokker og rekkehus. Styret ser det som spesielt viktig at alle gjerdene utbedres i forbindelse med beisingen som står foran oss. Asfaltering Styret har arbeidet med å forberede asfaltering av gangveiene i borettslaget. De er nedslitt og trenger oppgradering. Man har tatt sikte på å utføre dette samtidig som Telenor graver for å få på plass sine nye kabler.

13 13 SLOREÅSEN BORETTSLAG Intensjonsavtaler Rammeavtale-Elektro som borettslaget forhandlet seg frem til for tre år siden, er fornyet. I avtalen inngår at borettslagets priser m.m. også skal gjelde andelseierne. De som skal ha utført arbeide på det elektriske anlegget i boligen, kan henvende seg direkte til TB Elektro AS i telefon TB-avtalen vil gi en forhåndspris på arbeid og materiell. Husk å referere til rammeavtalen med borettslaget. For elektroarbeider som blir utført, skal det i henhold til HMSregelverket leveres en Samsvarserklæring. Evt. spørsmål kan rettes til Hans Jørgen Nielsen, tlf Styret har også inngått en avtale med byggvareleverandøren Bygger n Orring om rabatt for andelseierne i borettslaget. Si fra i kassen at du bor i borettslaget, slik at du får den rabatten du skal ha. Rehabilitering av rekkehusfasader For å sikre at rekkehusene var i forsvarlig stand ble det høsten 2004 satt i gang et kartleggingsarbeid for å avdekke mangler og dermed behov for vedlikehold av rekkehusene. Kartleggingen ble gjennomført av OBOS Prosjekt AS på oppdrag fra styret. Styret fikk overlevert en rapport med beskrivelse av det arbeidet det var behov for å få satt i gang. Fokus ble satt på hus der panel var kuvet, slitt eller angrepet av råte. Veidekke AS ble engasjert som hovedentreprenør for gjennomføringen av rehabiliteringen. Arbeidet ble utført i løpet av våren, sommeren og høsten Flere hus fikk byttet ut en eller flere vegger med dårlig panel, råte rundt vinduer ble ordnet og noen av leveggene ble byttet ut. Tidlig på våren 2006 blir noen restarbeider fullført. Det er ting som måtte vente på grunn av snø og kulde. I år skal rekkehusene beises på dugnad. Det blir satt opp stillaser på alle endevegger etter en tidsplan. Maling, beis og utstyr blir utdelt til den enkelte andelseier i begynnelsen av mai. Fjernvarmeanlegget Fjernvarmeutvalget Det er opprettet en egen komité som skal følge opp anlegget. Den har i år bestått av følgende: Ellen Holt, Sloreåsen 19 b Alf R. Andreassen, Sloreåsen 4 b Bredo Aakvik. Sloreåsen 36 b Vi har vært i jevnlig kontakt med vår konsulent i Norconsult AS, Ingar Stordal. Det har i årets løp vært innrapportert kalde konvektorer. Disse har blitt inspisert og evt. reparert av rørleggermester Jan Vidar Bergersen. Vikens driftsinstruks for fjernvarmeanlegget er kommet på plass. Temperaturen i fjernvarmeanlegget Styret har vedtatt at fjernvarmeanlegget skal innstilles lik at det skal kunne gi en temperatur på 22 grader i leilighetene, med et slingringsmonn hver vei på

14 14 SLOREÅSEN BORETTSLAG 1 grad. Det er dette som vil bli lagt til grunn når det gjelder klager på varmeleveringen. HMS forskriftene. Helse, miljø og sikkerhet Intern kontroll i borettslaget Kommunal- og regionaldepartementet har i brev av orientert om at styrene i borettslag og sameier har plikt til å arbeide med systematiske tiltak som skal sikre at aktiviteten i borettslaget planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Dette er et meget omfattende arbeid, og styret har fortsatt arbeidet med handlingsplaner i henhold til regelverket. De viktigste forskriftene som gjelder for vårt borettslag, dreier seg om brannvern, elektriske anlegg og lekeplasser. Brannvern Branndokumentasjon er utarbeidet sammen med OBOS Prosjekt. Dette danner grunnlaget for styrets videre arbeid med brannvern. Røkvarslere, håndslukkere og brannverninstruks er utlevert. Borettslagets boenheter har nå likt brannsikringsutstyr. Plan for fremtidig kontroll og utskifting av batterier i røkvarslerne er utarbeidet. Håndslukkerapparatene, som ble utlevert i juni 2001, skal inn til kontroll, eller skiftes ut, i juni Styret har innhentet tilbud på brannvarslingsanlegg i garasjeplanene under nr. 4, 12 og 16. Avgjørelsen om dette er utsatt til etter at man har full oversikt over kostnadene til asfaltering. Elektriske anlegg Elektriske anlegg er som kjent årsak til mange branner, og styret har også her utarbeidet en handlingsplan for borettslagets fellesanlegg. Det er inngått en rammeavtale med TB-Elektro AS, som er kjent med borettslagets el-anlegg gjennom flere år, og som vil bistå styret i kontrollvirksomheten. Lekeplasser Ettersyn og vedlikehold av lekeplasser og utstyr skal følge HMS-forskriftene. Lekeplassene blir kontrollert av Søve fabrikker hvert år, siste gang september Styret har i samarbeid med HVS AS fulgt opp denne delen av regelverket. Nøkler Styret har fra tid til annen henvendelser fra distribusjonsfirmaer som ønsker nøkler til blokkoppgangene. Av sikkerhetsgrunner avslår styret slike søknader.

15 15 SLOREÅSEN BORETTSLAG Vaktmestertjenester Disse har vært utført av Holmlia Vaktmesterservice AS. Det har vært hyppig kontakt med HVS AS om tjenestene i tillegg til den løpende kontakten med lokalvaktmester. Vaktmesteren er i borettslaget vanligvis tre ganger pr. uke, mandag, onsdag og fredag. Kvaliteten på de ordinære tjenestene har også det siste året vært god, noe som vår dyktige lokalvaktmester Øyvind Pedersen har sin store del av æren for. HVS AS har hatt noen problemer med å takle vinterens store snefall, men har gitt melding om at man har satt i gang tiltak slik at dette skal bli bedre senere. Grøntarealene Etter styret vurdering er det meget viktig at grøntanleggene er presentable, både av hensyn til beboernes trivsel og fordi det øker verdien på den enkelte leilighet. Borettslaget har avtale med Dalen gartneri om stell, vedlikehold og ettersyn av disse. Det er imidlertid viktig at også andelseierne følger opp stellet av grøntanleggene i tillegg til det profesjonelle vedlikeholdet. Hvert år holdes det en felles runde med trefellingssøknader. Søknader om felling av trær må være styret i hende innen 1. mai. De blir oversendt gartneravdelingen i OBOS, som tar avgjørelsen. Styret vil hevde at det er hensiktsmessig at avgjørelser om dette tas av en nøytral, faglig instans, ikke det til enhver tid sittende styre. Det tar en time å felle et tre, 50 år å få det opp igjen! Det settes ut container til hageavfall og annet større avfall hver 14. dag. Tidspunkter for dette kunngjøres i Slora og på nettsidene. Oslo Veggdyrkontroll inspiserer borettslagets søppelrom og legger ut rottegift. Styret foreslo for noen år siden at man satte i stand området mellom ballplassen og den gamle jernbanetraséen. En del andelseiere har nå meldt seg for å utføre dette arbeidet, stort sett på dugnad. Kostnader til innleid hjelp m.m. vil bli dekket av borettslaget. Flagging Borettslaget flagger på alle offentlige flaggdager. Det flagges også ved gravferder, dersom de pårørende ønsker det og gir beskjed til styret. Flaggingen utføres på rundgang av styrets medlemmer. Rusken-aksjonen 2005 Denne foregitt Ca. 60 mål ble ryddet for rusk og søppel. Det deltok mellom 100 og 150 barn og voksne. Boller og brus ble servert. Årets Rusken-aksjon vil foregå i månedsskiftet april/mai.

16 16 SLOREÅSEN BORETTSLAG Miljøpatruljen Styrets varamann Tonje Holmsen har tatt initiativ til å gjenopplive Miljøpatruljen. Styret har avsatt inntil kr ,- til dette tiltaket. Juletretenning Denne foregikk på tradisjonell måte første søndag i advent, Holmlia barnekor sto for sang og spill. Garasjeanleggene Fjernkontroller til portene kan kjøpes ved OBOS avdelingskontor på Holmlia. Styret minner om at fjernkontrollene ikke skal etterlates i bilene. Dersom de blir stjålet, må samtlige fjernkontroller i det aktuelle garasjeanlegget stilles om, noe som er et omfattende arbeid. Iflg. vedtak i generalforsamling skal borettslaget stå for vedlikehold av garasjeporter, mens nyanskaffelser skal betales av dem som har plass i det respektive anlegg. Parkering Borettslaget har en avtale med Parkeringssystemer AS om parkeringskontroll i området. Husordensreglene slår fast følgende i pkt. 6: Det er ikke tillatt å kjøre på gang- og sykkelveien. Dog er det tillatt å kjøre frem til husene ved transport av bevegelseshemmede, tunge gjenstander eller spesielt mye bagasje. Slik kjøring må foregå i gangfart (max. 10 km/t). Kjøretøyer må kun parkeres på de anviste plasser. Gjesteparkeringsplassene må ikke opptas av beboernes egne biler. Styret vil presisere at det med den siste setningen ikke menes det juridiske/økonomiske eierforholdet til bilen, men siktes til biler som beboerne faktisk disponerer. Dette inkluderer altså biler som er leiet, leaset, lånt eller som disponeres i firmasammenheng eller lignende sammenhenger. Kabel-TV, telefoni og internett Dette har vært den vanskeligste saken i denne styreperioden. Vi viser til den svært fyldige informasjonen som er gitt i Slora og i protokoller fra generalforsamlingene. Alt dette kan finnes på borettslagets nettsider: Vi gjengir her vedtakene fra de tre generalforsamlingene som har behandlet saken: Ordinær generalforsamling : Generalforsamlingen samlet seg enstemmig om følgende vedtak:

17 17 SLOREÅSEN BORETTSLAG 1. Generalforsamlingen tar Multinetts beslutning om Privat Nett til orientering 2. Generalforsamlingen sier nei til tilbud fra Telenor av Styret anmodes om å vurdere bygging av konkurrerende, parallelt nett på Sloreåsen Ekstraordinær generalforsamling : I den ekstraordinære generalforsamlingen ble det fattet følgende enstemmige vedtak: 1. Under forutsetning av at realitetene er som beskrevet i brev av aksepterer generalforsamlingen Telenors tilbud av (versjon 4) om å reetablere et offentlig nett for Sloreåsen Borettslag. Styret gis fullmakt til å inngå en avtale med Telenor basert på dette tilbudet. Ved endrede realiteter vurderer styret ny generalforsamling. 2. Generalforsamlingen i Sloreåsen borettslag beklager Multinett sin korrespondanse og oppførsel. Ekstraordinær generalforsamling I den ekstraordinære generalforsamlingen ble det mot fire stemmer fattet følgende vedtak: Generalforsamlingen aksepterer Telenors tilbud av (Versjon 4) om å reetablere et offentlig nett for Sloreåsen borettslag. Styret gis fullmakt til å inngå en avtale med Telenor basert på dette tilbudet. Styret gis også fullmakt til å inngå avtale med Multinett, Canal Digital eller andre om leveranser av TV-signaler m.m. ***** ble det inngått avtale med Canal Digital om leveranse av TV-signaler og internettløsninger. Både Telenor og Canal Digital er nå i gang med forberedelsene til anleggsarbeidet. Oppsett av parabolantenner Styret har undersøkt rettspraksisen for oppsett av parabolantenner. På styremøtet 19.august 2003 vedtok man derfor følgende regler for dette. Hovedpoenget her er at det må sendes en begrunnet søknad. 1. Montering av parabolantenner tillates dersom det skjer uten skade på bygningene og uten at de er til sjenanse. 2. Det forutsettes også at den ønskede kanalen ikke kan skaffes gjennom UPC. (Etter av Canal Digital) 3. Det må sendes begrunnet søknad til styret om å sette opp antenner, der man også må redegjøre for hvordan antennes skal monteres.

18 18 SLOREÅSEN BORETTSLAG 4. For antenner med diameter større enn én meter, må det sendes søknad til bygningsmyndighetene. For alle forandringsarbeider gjelder også de generelle reglene i neste avsnitt. Ombygginger og påbygginger Styret er positivt innstilt til ombygginger og påbygginger. Det er viktig at den enkelte andelseier får mest mulig spillerom innenfor sine fire vegger. Styrets prinsipielle holdning til forandringer i leilighetene er at dette skal tillates på følgende vilkår: Arbeidene må være innenfor lover og regler. Andelseieren er selv ansvarlig for å innhente de offentlige tillatelser som måtte være nødvendige. Arbeidet må utføres fagmessig Man må bruke autoriserte håndverkere der det er et krav. På grunn av fjernvarmeanleggets spesielle karakter skal alle inngrep i dette utføres av VVS-gruppen JVB (rørleggermester Jan Vidar Bergersen) Ombyggingen eller utbyggingen må ikke påføre borettslaget eller andre andelseiere kostnader eller vesentlige ulemper hverken under arbeidet eller senere. Arbeidene må ikke være til urimelig sjenanse for naboer. Det må gis varsler til naboer om arbeider som medfører stor støy e.l. Andelseieren er ansvarlig for alle deler ved ombyggingen. Når arbeidene er ferdige, skal andelseieren sende en erklæring til styret om at de er utført i henhold til ovenstående punkter. For rekkehuspåbygginger finnes det regler og prosedyrer, basert på vedtak i ekstraordinær generalforsamling 15. februar Disse kan fås ved henvendelse til styret. Det har vært noen søknader om utbygginger og ombygginger, som alle er innvilget på ovenstående betingelser. Det er viktig at ingen setter i gang slike arbeider uten å ta kontakt med styret først. Retningslinjer for oppussing av blokkoppganger Retningslinjene er utarbeidet på grunnlag av vedtak i ordinær generalforsamling , der det heter: «Det gis mulighet til å endre fargene i blokkoppgangene etter et regelverk som utarbeides av styret.» Styret har i møte fastsatt følgende retningslinjer. Det er lagt vekt på at de skal være enkle å forholde seg til. De kan justeres etter hvert som man høster erfaring med denne type dugnadsarbeid. a. Oppgangen pusses opp etter behov Andelseierne i oppgangen kan søke styret om å få pusse opp når de mener det er behov for det. Styret vurderer behovet. Styret vurderer på selvstendig grunnlag behovet for oppussing.

19 19 SLOREÅSEN BORETTSLAG b. Dugnad Arbeidet gjøres på dugnad av dem som bor i oppgangen, såfremt ikke rimelighetshensyn tilsier noe annet. c. Godkjenning Fargevalg, fremdriftsplan og andre relevante forhold må godkjennes av styret. d. Kontaktperson Det oppnevnes en ansvarlig kontaktperson i hver oppgang, som skal lede arbeidet. e. Fargevalg Til grunn for styrets vurdering vektlegges lyse farger. Gelendre og andre detaljer males i en farge som passer til grunnfargen. Taket skal beholdes hvitt. Dette er av hensyn til lysforholdene i oppgangen. f. Avstemning Fargevalget bestemmes ved alminnelig flertall av andelseierne i oppgangen. Ved stemmelikhet avgjør styret etter konferanse med de berørte. Det holdes skriftlig avstemning, der alle signerer. Den som ikke ønsker å stemme, er fritatt for det. g. Dekning av utgifter Maling og utstyr bekostes av borettslaget. Innkjøp må godkjennes på forhånd. Husorden Det vises til Husordensreglene, som er vedtatt av andelseierne i generalforsamling. Det har i styreperioden vært et fåtall klagesaker. Bomiljøvekter Borettslagets uteområder og garasjeanlegg blir jevnlig inspisert av vektere fra Securitas. Video-overvåkningen i garasjene blir ivaretatt av bomiljøvekteren. Ifølge vekterrapportene er det svært lite uregelmessigheter som er innrapportert fra vårt borettslag. Søknader om støtte Styret får fra tid til annet søknad om støtte til ulike gode formål. Siden styret forvalter andelseiernes midler, har man valgt som prinsipp å avslå alle slike søknader, og overlate dette til den enkelte andelseier. Stiftelsen Holmlia Nærmiljøprosjekt Borettslaget deltar i dette prosjektet. Det tar seg av forhold som har betydning for alle borettslagene på Holmlia, både innen miljø og sikkerhet. Prosjektet utgir også «Avisen vår» fire ganger årlig. Ny lov om borettslag og nye vedtekter Styret har arbeidet med å formulere nye vedtekter som er i samsvar med den nye borettslaven. Meningen var at forslaget skulle forelegges ordinær generalforsamling På grunn av forhold i lov- og regelverket som ennå

20 20 SLOREÅSEN BORETTSLAG ikke er avklart sentralt, finner styret det mest hensiktsmessig å utsette behandlingen av de nye vedtektene inntil alt dette er på plass. Styret minner igjen om borettslagets nettsider Gå inn på sidene og få: * Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her * Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet * Nyttige lenker til andre nettsteder * Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. * Slora * Diverse rundskriv * Møtereferater * Årsmelding og regnskap * Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer 7. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2005 RESULTAT Driftsoversikten for 2005 viser en økning av de disponible midler med kr ,-. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler per utgjør kr ,-. Styret foreslår at disponible midler overføres driften i Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. INNTEKTER Inntektene var i 2005 kr ,-. Dette er kr ,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak innbetaling av andel fellesgjeld. UTGIFTER Driftsutgiftene var i 2005 totalt kr ,-. Dette er kr ,- lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at rehabiliteringsarbeidene kom senere i gang en forutsatt.