KOMMUNEDELPLAN VESTBY NORD KONSEKVENS- UTREDNING

Transkript

1 Oppdragsgiver Vestby kommune Rapporttype Konsekvensutredning KOMMUNEDELPLAN VESTBY NORD KONSEKVENS- UTREDNING

2 UTREDNING 2 (40) KOMMUNEDELPLAN VESTBY NORD UTREDNING Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: KU Vestby nord Filnavn: KU_Vestby_Nord-rev2.docx Revisjon Dato Utarbeidet av Hanne Mo Østgren Hanne Mo Østgren Hanne Mo Østgren Kontrollert av Jostein Øverby Jostein Øverby Jostein Øverby Godkjent av Lars Syrstad Lars Syrstad Lars Syrstad Beskrivelse Kommunedelplan Vestby nord Underlag til KU Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Rev. i hht til møtereferat Bearbeiding av etter gjennomgåelse av Vestby kommune Rambøll Engebrets vei 5 Pb 427 Skøyen NO-0213 OSLO T F

3 UTREDNING 3 (40) INNHOLD 1. BAKGRUNN KOMMUNEDELPLANES MÅL BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og planområdets størrelse Landbruksområder Kulturminnevern, kulturlandskap og estetikk Biologisk mangfold og naturressurser Sikkerhet og beredskap Befolkningsanalyser Energi Næringsliv og sysselsetting Friluftsliv Støy og luftforurensninger Støy Luftforurensninger Barn og unge ALTERNATIVE UTBYGGINGER Referanse alternativ Utbyggingsalternativ KONSEKVENSER Konsekvenser for landbruksområder Konsekvenser for kulturminnevern, kulturlandskap og estetikk Konsekvenser for biologisk mangfold og naturressurser Konsekvenser for sikkerhet og beredskap Konsekvenser for befolkning Konsekvenser for energi Konsekvenser for næringsliv og sysselsetting Konsekvenser for friluftsliv Konsekvenser for støy og luftforurensninger Støy Konsekvenser for barn og unge OPPSUMMERING AV KONSEKVENSER KONSEKVENSER I FORHOLD TIL PLANENS MÅL Viktige forutsetninger som grunnlag for samlede vurderinger Innledende refleksjoner til alternativene og målene Sørlig retning - alternativ E, Deli-jordet Nordlig retning - alternativ J, mellom ny og gammel E6, nord for Randem 39 Ramboll

4 4 (40) UTREDNING 7.5 Samlet avveining sørlig eller nordlig retning Rambøll

5 UTREDNING 5 (40) 1. BAKGRUNN Det skal utarbeides kommunedelplan for Vestby nord. Planprogram for planarbeidet ble vedtatt 1. mars I forbindelse med kommunedelplan arbeidet skal det utarbeides en konsekvensutredning. På oppdrag fra Vestby kommune har Rambøll laget denne konsekvensutredningen. Som grunnlag for Rambølls oppdrag har Vestby kommune lagt følgende forståelse av det vedtatte planprogrammet til grunn: Alternativ A (fortetting av sentrumssonen) er det referansealternativ som de øvrige alternativer skal vurderes i forhold til. Alternativ A rommer dagens situasjon samt alle vedtatte planer innenfor et område angitt på kart i kap Dette innebærer sentrumsutvikling med fortetting og arealbruk hovedsakelig innenfor dagens sentrumsområde. Det skal tilrettelegges for boliger, detaljhandel og annen næringsvirksomhet primært rettet mot lokale behov. Boligene skal lokaliseres i Sole skog-området. Videre innebærer alternativet en fornying av området ved gamle Europris, dvs området mellom Vestbyveien og Planetveien, med næringsutvikling for storhandel / faghandel. Referansealternativet skal vurderes opp mot en nordlig utviklingsretning. Denne rommer planprogrammets alternativer J (nord for Randem, sør for Bauhaus, jordene mot E6), C (pukkverket), H (barnehage Solerunden), I (parkeringsareal Norwegian Outlet). Referansealternativet skal vurderes opp mot en sørlig utviklingsretning. Denne rommer planprogrammets alternativer E (Deli-jordet), C, H, I. 2. KOMMUNEDELPLANES MÅL Kommunedelplanen har som mål: Tilrettelegge for gode sentrumsfunksjoner Bidra til å skape et trivelig og livskraftig sentrum for hele kommunen Ta hensyn til natur og miljø Utvikle stedes kultur og særpreg Tilrettelegge for myke trafikanter miljøgateløsninger / grønne lunger Næringsutvikling Gode og trygge trafikkløsninger for kollektivtrafikk og veier Disse målene er trukket ut av det vedtatte planprogrammet og konferert med administrasjonen i Vestby kommune. Ramboll

6 6 (40) UTREDNING 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet og planområdets størrelse Planområdet omfatter området fra kommunegrensen til Ås i nord og ned til Deli skog næringsområde og pukkverket i sør. Området er begrenset til øst for E6 og er vest avgrenset av LNF-området. Konsekvensutredningen omfatter 5 delområder som i planprogrammet er benevnt: Alternativ C Pukkverket, ca 28 daa Alternativ E Deli-jordet, ca 325 daa Alternativ H Barnehagetomt ved Solrunden, ca13 daa Alternativ I Parkeringsareal ved Norwegian outlet, ca 37 daa Alternativ J Området mellom nye og gamle E6 nord for Kleiver/Randem, ca 258 daa Alternativ J er i rapporten omtalt som Jord- og skogbruksarealer på Kleiver/Randem. Området er totalt på ca 661 daa. Alternativ C: Pukkverket Området består stort sett av barskog. Like sør for området ligger to boliger. Alternativ E: Deli-jordet Området består av dyrka mark. Det ligger et gårdsbruk innenfor området. Alternativ H: Solerunden Området er ubebygd i dag og består stort sett av barskog. Alternativ I: Parkering Norwegian outlet Området består dels av barskog og dels av dyrka mark og er ubebygd. Alternativ J: Jord- og skogbruksarealer på Kleiver/Randem Området består av dyrka mark samt noe mindre skogsområder. I sør, mot gamle E6, grenser og delvis omfatter området et lite boligområde med 9 boligeiendommer. Omtrent midt i området, mot gamle E6 ligger det et gårdsbruk. Rambøll

7 UTREDNING 7 (40) Figur 1: Utsnitt av kommuneplanen for Vestby hvor de ulike delområdene er vist Ramboll

8 8 (40) UTREDNING Figur 2: Ortofoto av dagens situasjon Figur 1 og 2 viser de ulike alternativene innrammet med røde linjer og planområdet for kommunedelplanen innrammet med svart linje. Rambøll

9 UTREDNING 9 (40) 3.2 Landbruksområder Figur 3: Jord- og skogbruksarealer Ramboll

10 10 (40) UTREDNING C: pukkverk Området er stort sett grunnlendt og dekket av barskog med middels til lav bonitet. Midt i området er det noe skog med høy bonitet, men lite drivverdig. E: Deli-jordet Det aller meste av området består av fulldyrka mark. Området er klassifisert som svært godt egnet og godt egnet for korndyrking. Jordsmonnet består av hav- og fjordavsetninger, først og fremst leireavsetninger. H: Barnehagetomt ved Solrunden Området er delvis grunnlendt og delvis jordekt og er dekket av barskog. Skogboniteten er hovedsakelig høy. I: Parkeringsareal til Norwegian outlet Området er preget av barskog med høy bonitet. I nordøst og sør er det noen områder med fulldyrka jord. Området er lite drivverdig. J: Jord- og skogsbruksområder på Kleiver/Randem Området er lokalisert mellom ny og gammel E6 nord for Randem og sør for Bauhaus Størstedelen av området er fylldyrka mark. I nord langs gamle E6 er det noen mindre områder med lauvskog med høy bonitet samt noe blandingsskog. Omtrent midt i området, mot gamle E6 er det et lite område med åpen mark. Området er klassifisert som svært godt egnet og godt egnet for korndyrking. Jordsmonnet består av fjord- og havavsetninger, hovedsakelig leire. 3.3 Kulturminnevern, kulturlandskap og estetikk Kulturminnevern Innenfor det foreslåtte planområdet, og i tilknytning til Vestby sentrum, ligger det kulturlandskap av nasjonal og regional verdi. Det er også et større antall registrerte kulturminner i planområdet, både automatisk fredet og nyere tids kulturminner. 1 Områdene rundt Randem (søndre og østre) har automatisk fredede kulturminner fra førreformatorisk tid (før reformasjonen i 1537) av typen bosetning/aktivitetsområde. Deler av de registerte kulturminnene er vernet i eksisterende reguleringsplaner. Tilgrensende områder vil på grunnlag av eksisterende funn ha potensial for funn. Vestby kommune har i overkant av 300 registrerte automatisk fredede kulturminner samt en rekke funnsteder for oldsaker og kulturminner med uavklart vernestatus. Mange av kulturminnene stammer fra steinalder, bronse og jernalder. Gravfeltene sør for Vestby sentrum er vurdert til å være et av de viktigste enkeltområdene i kommunen. I delområde E og utenfor område i delområde J er det registrert en rekke kulturminner. I det nevnte delområde E finnes det ansamlinger av registrerte kulturminner, men også større sammenhengende områder uten automatisk fredete kulturminner. 1 Det er tatt utgangspunkt i registrerte kulturminner i databasen for kulturminner, Askeladden. Askeladden er den offisielle databasen over alle fredete kulturminner og kulturmiljøer i Norge, og eies/driftes av Riksantikvaren. Rambøll

11 UTREDNING 11 (40) I flere tilfeller vil mangelen på registrerte kulturminner være en indikasjon på manglende registrering og er i så måte ingen garanti for at det ikke finnes potensiale for funn. Flere av kulturminnene i området er også registrert inn for mange år siden. Det kan derfor være feil i kartplasseringen av kulturminnene. Ved gjennomføring av område- eller detaljregulering vil det derfor være viktig å stille krav til tilfredsstillende kartlegging og undersøkelse gjennom bestemmelser i kommunedelplanen for Vestby Nord. Viktige kulturminner er markert med punkt på kart i figur 4. Oversikt over utbyggingsområder og det generelle potensialet for funn av kulturminner følger under: C: Pukkverk Ikke arkeologiske funn eller potensial E: Deli-jordet Kulturlandskap med arkeologiske funn eller potensial for funn på sørlig del (sør for gårdsvei). Deli- jordet har flere automatisk fredede kulturminner, blant annet gravminner, bergkunst og gravfelt. I tillegg er det en rekke kulturminner med uavklart vernestatus og stort potensial for ytterligere funn. Totalt er det registrert 14 kulturminner på Deli- jordet, der 3 av kulturminnene er automatisk fredet, og de resterende kulturminnene har en uavklart vernestatus. Kulturminnene på Delijordet omfatter blant annet; gravminner, kullfremstillingsanlegg, gravfelt, rydningsrøyslokalitet og bergkunst. H: Barnehagetomt ved Solrunden Kulturlandskap med arkeologiske funn eller potensial for funn I: Parkeringsareal til Norwegian outlet Delere av området ligger i området definert som kulturlandskap med arkeologiske funn eller potensial for funn. Eksisterende kulturminne ved Revling har en uavklart status, og er registrert som gravminne. Gravminnet ligger på gården Rød nordre, om lag 60 meter sør for våningshuset på gården, 5 meter øst for den nord- sørgående gårdsveien. J: Jord- og skogsbruksområder på Kleiver/Randem Områdene rett sør og rett nord for delområde J har registrerte lokaliteter med kulturminner og det er registrert flere automatisk fredede kulturminner. Innenfor selve delområde J er det ikke registrert arkeologiske funn. Kulturlandskap og estetikk Deler av kulturlandskapet i Vestby er i registreringen av Kulturlandskap i Follo, - registrering og verdivurdering, vurdert til å være av nasjonal verdi, se kart i figur 4. Dette gjelder særlig områdene rundt Vestby kirke og prestegård. Landskapet rundt Vestby kirke er et område med stor historisk tidsdybde og sammenheng. Flere av gårdstunene i området har bevart opprinnelig tunstruktur. Det er de store sammenhengende korridorene av kulturlandskapet og forholdet til landskapets topografi, der gårdstun og gårdsbebyggelse er plassert på høydedragene rundt landbruksjordene som definerer kulturlandskapet i området og gir det identitet og verdi. Deli- jordet og området mellom ny og gammel E6 nord for Randem og sør for Bauhaus (delområde E og J) er viktige og sammenhengende kulturlandskapsområder som danner siktakser og landskapsrom. Det er en viktig siktakse fra kirken og til disse åpne områdene. Ramboll

12 12 (40) UTREDNING Gårdstun, sørlig del av delområde J Gårdstun, midt på delområde E Rambøll

13 UTREDNING 13 (40) Eksempel på gårdstun innenfor kommunedelplanområdet Revhaug Nordlig del av delområde J, Bauhaus i midten av bildet Ramboll

14 14 (40) UTREDNING Jordbrukslandskap siktakse fra kirken mot Vestby sentrum Rambøll

15 UTREDNING 15 (40) Figur 4: Kulturlandskap samt viktige kulturminner med nasjonal / regional verdi Ramboll

16 16 (40) UTREDNING Sole mot nordøst Sentrum mot nordøst Sentrum mot Sole Rambøll

17 UTREDNING 17 (40) Kirken mot Bauhaus Kirken mot Sole Vestby senter Ramboll

18 18 (40) UTREDNING Bauhaus mot sør 3.4 Biologisk mangfold og naturressurser Innenfor de seks områdealternativene er det ikke registrert noe biologisk mangfold av spesiell verdi eller naturtype. Det er heller ingen naturvernområder registrert av Direktoratet for naturforvaltning. 3.5 Sikkerhet og beredskap Generelle konsekvenser Gjennomføring av kommunedelplan for Vestby nord kan medføre en rekke hendelser av uønsket karakter. Planområdet er differensiert og omfatter et stort areal med varierende kvaliteter. Konsekvensene ved utbygging i sentrum og tilliggende arealer vil være avhengig av hvilken type utbygging som gjennomføres, i hvilken rekkefølge, i hvilket omfang, og geografisk plassering. Det er derfor nødvendig å gjennomføre risiko- og sårbarhetsanalysen ved utbygging av hvert enkelt delområde som et vedlegg til en detaljregulering. Forslag til kommunedelplan for Vestby nord må også beskrive andre konsekvenser som planen kan medføre. Dette omfatter konsekvenser for blant annet kulturminner, landbruksområder, kulturlandskapet, biologisk mangfold, næringsliv og konsekvensene for barn og unge. En kommunedelplan som åpner for utbygging av bolig- og næringslokaler, etablering av industri, eller områder avsatt til offentlig/kommunal virksomhet, vil påvirke og føre til konsekvenser for kommunens sikkerhet og beredskap. Ved utbygging av bolig eller næring kan det bli nødvendig å vurdere kapasiteten til de kommunale tjenestene (brann- og slukkemannskaper, andre tekniske tjenester mv.) Presset på den kommunaleide infrastrukturen kan ved utbygging øke og medføre utbygging av eksempelvis vann og avløpsanlegg, kommunale veier og så videre. Risiko- og sårbarhet En ROS- analyse for kommunedelplan Vestby nord, bør baseres veilederen til Direktoratet for samfunnsikkerhet og beredskap (DSB) og eventuelt med utgangspunkt i Akershus fylkeskommunes sjekkliste for kommunale reguleringsplaner. Risiko- og sårbarhetsanalysen må omfatte forhold eller uønsket hendelse mht. naturgitte forhold, infrastruktur, tidligere bruk, omgivelser og ulovlig virksomhet. Rambøll

19 UTREDNING 19 (40) 3.6 Befolkningsanalyser De siste befolkningsprognosene for Vestby ble utført av Rambøll i november 2009, basert på kommunens boligbyggingsprogram for perioden Planområdet samsvarer med opptaksområdet for Vestby barneskole. Nedenstående tabell viser antall boliger som forutsettes bygget i Vestby tettsted (planområdet) det enkelte år i prognoseperioden og utgjør noe under halvparten av alle boliger som planlegges bygd i kommunen Antall boliger Boligbygging i Vestby antas å være hovedårsaken til befolkningsveksten og dermed for behovet for kommunens tjenester på flere områder. Skolebehovet skiller seg imidlertid ut fordi kommunen er forpliktet til å ha et tilbud til alle innbyggere i aldersgruppen 6-15 år. Nedenstående diagram viser konsekvensene av planlagt boligbygging i Vestby tettsted for elevtallet i barneskolen, 6-12 år. Kapasitet og elevtall. Prognose Kapasitet Elevtall Alt Diagrammet viser at det med planlagt boligbygging og foreliggende befolkningsprognose er tilstrekkelig kapasitet på barnetrinnet i Vestby tettsted. Boligene som er summert i ovennevnte boligbyggeprogram er i hovedsak regulert. Nye utbyggingsområder som vurderes i kommunedelplan for Vestby nord kommer i tillegg til områder som er regulert og ubebygd. LNF-området mellom Sole og Sundby til pukkverket ca. 450 daa Jord og skogområder på Krom ca. 330 daa Øvrige mindre områder samlet ca. 115 daa Ramboll

20 20 (40) UTREDNING Boligbyggingen som kan bli et resultat av de utbyggingsområdene som er foreslått i kommunedelplanen anslås til 2000 boliger. Utnyttelsen som legges til grunn innebærer en tetthet på noe over to boliger pr daa. Antall boliger kan bli større om andelen leiligheter er stor eller det kan bli færre boliger dersom andelen eneboliger er stor. I tillegg til forslagene i kommunedelplanen kommer området Sole skog med 1200 boliger, hvor det foreligger utbyggingsavtale. Disse boligene er med i grunnlaget for befolkningsprognosen. 3.7 Energi I mai 2008 ble det gitt konsesjon for fjernvarme til Næringspark Øst, Deli skog og Vestby sentrum. Eget fjernvarmeselskap er etablert og i drift. Gjeldende konsesjonsområde og planlagt fjernvarmenett er vist i kartutsnittet nedenfor. Ved lokal forskrift av 31. mars 2009 er det innført tilknytningsplikt for nye bygg større enn 300 kvm i konsesjonsområdet, med hjemmel i Plan- og bygningsloven (1985) 66a. I følge ny planog bygningslov (2009) skal denne type forskrift fases ut i inneværende kommunestyreperiode og erstattes av bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Rambøll

21 UTREDNING 21 (40) I praksis vil nye næringsbygg og offentlige bygg varmes opp med vannbåren varme. Energisentraler er planlagt flere steder i konsesjonsområdet. Sentralene er basert på biobrensel som energibærer for grunnlasten. Ved langsiktig utvikling av alternativ delområde J må konsesjonsområdet utvides. Bildet viser betjening av pelletsovn Konsekvensutredningen inneholder en vurdering av hvilke utbyggingsområder som er aktuelle for videre utbygging av fjernvarme. Dette følger av arealformål og lokalisering. Alternative utbyggingsområder utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme aktualiserer en søknad om utvidelse av konsesjonen. 3.8 Næringsliv og sysselsetting Historisk sett er Vestby en tradisjonell landbruksbygd. Med jernbane og etter hvert hovedvei til Oslo gjennom sentrum ble det lagt grunnlag for næringsdrift i området. Dette hadde først form av lokal karakter, for eksempel mølle. Deretter kom rådhus (administrasjonssentrum) og lokal handelsvirksomhet. På 1970-tallet ble det etablert næringsvirksomhet langs hovedveien. Eksempel på dette er tidligere Norsk Møbelsenter og hotell ved E6 i nord. Senere ble det etablert annen næring i nord med god tilknytning til europaveien. Som resultat av næringsutvikling i område, økte befolkningen og dermed behovet for skoler og barnehager. Fra 1990-tallet var det stor satsning på utvikling av arbeidsplasser tilknyttet logistikk sør for sentrum. Nå satses det videre på denne type næring og utvikling i sør. I tillegg utvikles områdene nord for sentrum med spredte og tunge publikumsbaserte handelshus (Norwegian Outlet og Bauhaus). På 2000-tallet har det vært ambisjoner om nytt handelssenter nært (innenfor sentrumsavgrensning i Fylkesdelplan handel, service og senterstruktur), men utenfor det historiske sentrum (rådhus, jernbane, opprinnelig hovedvei). Ramboll

22 22 (40) UTREDNING Nedenfor er det listet opp virksomhet som er etablert eller virksomhet som er vedtatt etablert eller er i ferd med å bli etablert i og rundt Vestby sentrum: Norwegian Outlet: 170 ansatte Bauhaus: 150 ansatte Næring Bauhaus sør: 50 ansatte Ungdomskole Sole: 40 ansatte Thon hotell: 30 ansatte Vestby næringspark inkl. N2: 150 ansatte i dag, antatt 1850 nye ansatte innen 10 når dvs totalt 2000 ansatte Vestby senterkvartal: 150 ansatte Foretningsbygg Kroerveien: 50 ansatte Utvidelse av Outlet One: ca 20 ansatte Verpet nord: 50 ansatte Totalt gir dette ca 2600 arbeidsplasser fra 2010 og de nærmest årene. 3.9 Friluftsliv Vestby kommune har et rikt og varierende friluftsliv med mange ulike tilbud og muligheter. Områdene rundt Vestby sentrum består av store sammenhengende kulturlandskap, skogsområder med gode muligheter for sykkelturer, ski, skogsturer og kanopadling. Rambøll

23 UTREDNING 23 (40) Figur 5: Oversikt som viser viktige fot- og sykkelruter samt skiløyper Delområde J og I berører traseer for skiløyper og østlig del av delområde E berører trase for skiløype og sykkelrute. Ramboll

24 24 (40) UTREDNING 3.10 Støy og luftforurensninger Støy Data for støynivået i området er hentet fra Kommuneplan for Vestby Det er beregnet støy langs ny og gammel E6, Vestbyveien, Garderveien og Kroerveien. Det er områdene som ligger langs ny og gammel E6, langs jernbanen samt i Vestby sentrum som er de meste støyutsatte områdene. C: Pukkverk Området grenser til Garderveien i vest og en liten sone av vestre del av området ligger innenfor gul sone og har et støynivå mellom 55 og 65 db. E: Deli-jordet Deli-jordet ligger mellom ny og gammel E6. Området langs ny E6, en sone på ca 50 m, ligger innenfor rød sone og har et støynivå på mer enn 65 db. Tilsvarende ligger en smal sone langs gamle E6 også innenfor rød sone. Øvrig del av Deli-jordet ligger innenfor gul sone og har et støynivå mellom 55 og 65 db. Det finnes ikke støyberegninger for området øst for Deli-jordet. H: Barnehagetomt ved Solrunden Det finnes ikke støyberegninger for dette området. I: Parkeringsareal til Norwegian outlet Det finnes ikke støyberegninger for dette området. J: Jord- og skogsbruksområder på Kleiver/Krom Tilsvarende som for delområde E ligger dette området mellom ny og gammel E6 (Vestbyveien). Området langs ny E6, en sone på ca 50 m, ligger innenfor rød sone og har et støynivå på mer enn 65 db. Tilsvarende ligger en smal sone langs gamle E6 også innenfor rød sone. Øvrig del av området ligger innenfor gul sone og har et støynivå mellom 55 og 65 db Luftforurensninger Det er ikke gjort målinger eller beregninger for luftforurensninger innenfor området. Områdene som ligger tett inntil ny og gammel E6 samt i Vestby sentrum vil være mest utsatt for luftforurensninger fra biltrafikk Barn og unge De ulike delområdene omfatter ikke areal spesielt tilpasset barn og unge. Områdene består stort sett av jord- og skogbruksarealer og er i dag ikke egnet for opphold og lek. Områdene berører ikke deler av viktige friområder eller lekeområder. Skiløyper, fot- og sykkelruter krysser delområde E, J og I, men områdene berører ikke viktige skoleveier. Rambøll

25 UTREDNING 25 (40) 4. ALTERNATIVE UTBYGGINGER 4.1 Referanse alternativ Figur 6: Referansealternativ Ramboll

26 26 (40) UTREDNING Referansealternativet omfatter alternativ A: Fortetting av sentrumssonen. Alternativet omfatter eksisterende situasjon samt det som er vedtatt utbygd. Referansealternativer et utredet i kommuneplanen. Området omfatter dagens sentrumsområde inkludert arealet mellom jernbanen og Støttumveien samt området mellom Vestbyveien og Planetveien. Området er på ca 1700 daa. Område er todelt: Et fortettet sentrum med vekt på lokalt næringsliv og detaljhandel En nordlig del med storhandel / faghandel for det regionale markedet Dette innebærer sentrumsutvikling med fortetting og arealbruk hovedsakelig innenfor dagens sentrumsområde. Det skal tilrettelegges for boliger, detaljhandel og annen næringsvirksomhet primært rettet mot lokale behov. Boligene skal lokaliseres i Sole skog-området. Planprogrammet åpner for boliger også i sentrumsområdet forstått som stasjonen/rådhuset. Videre innebærer alternativet en fornying av området ved gamle Europris, dvs området mellom Vestbyveien og Planetveien, med næringsutvikling for storhandel / faghandel. Vestby sentrum Vestby er tettsted og administrasjonssentrum i Vestby kommune. Tettstedet har ca innbyggere, men det er begrenset med bolig i nær tilknytning til stasjonen. I Vestby sentrum ligger jernbanestasjon med stopp for tog mot Moss og Ski/Oslo. Togene har timesfrekvens, noe oftere i rush, noe sjeldnere kveld/helg. Tidligere gikk E6 mellom Oslo og Gøteborg gjennom sentrum, men hovedveien ble lagt utenom sentrum i to etapper på 70- og 80-tallet. Vestby sentrum er et utpreget tettsted og ikke noe tett utbygget sentrum. Sentrum rommer både eldre (bonde-)gårdsbebyggelse, eldre og nyere villaområder, sentrumsbebyggelse i opptil 3 etasjer, historiske anlegg (mølle/siloer, jernbanestasjon m.m.), videregående skole, en barneskole og 5 barnehager i tilknytning til Vestby tettsted. I tillegg ligger det en videregående skole like ved jernbanestasjonen og Folkehøyskole med gangavstand til sentrum. Store parkeringsarealer, bla. rundt jernbanestasjon, ved rådhuset og sør i sentrum. Disse parkeringsarealene setter preg på sentrum. Sentrum har et begrenset handelstilbud, men er godt dekket med matvarebutikker. Offentlige kontorer finnes på rådhuset. 4.2 Utbyggingsalternativ Nedenfor er det listet opp utbyggingsalternativene som skal utredes i følge planprogrammet. Hovedalternativene er alternativ E og J som innebærer en utvikling i hhv nord eller sørlig retning i forhold til alternativ A (referansealternativet). Alternativene C, H og I skal utredes som tillegg til både det sørlige og nordlige utbyggingsalternativet. Se for øvrig kart i figur 6 som viser plassering og utstrekning av utbyggingsalternativene. Alternativ C: Utvidelse av Pukkverk Området omfatter en utvidelse av eksisterende pukkverk med en trekant vestover mot fylkesveien. Området er på ca 28 daa. Den nordlige delen av området, som er regulert til pukkverk, skal ikke etableres. Dette området erstattes av den ovennevnte utvidelsen mot vest. Netto utvidelse av pukkverket er derfor ca 15 daa. Alternativet innebærer en utvidelse av uttaksområdet for pukk. Rambøll

27 UTREDNING 27 (40) Alternativ E: Deli jordet Området omfatter Deli-jordet (sentrum sør) inkludert et område øst for Deli-jordet (Nordby gård). Området er på ca 325 daa utbyggbart areal. Alternativet innebærer en utbygging av boliger / næring og vil være en utvidelse av sentrum. Det er planlagt en utbygging på til sammen ca 250 daa med en lik fordeling mellom kontor/bolig/handel. Alternativ H: Barnehagetomt ved Solerunden Området omfatter et lite område på Sole IV ved Solrunden og er på ca 13 daa. Det er planlagt en barnehage på området. Barnehagen er planlagt for 20 ansatte og 100 barn. Alternativ I: Parkering Norwegian Outlet Området omfatter et tilleggsareal for parkering til Norwegian outlet ved en evnetuell utvidelse av forretningsarealet. Tilleggsarealet ligger mot sørøst inn i LNF-området og er på ca 22 daa. nto. parkeringsareal. Alternativet innebærer at området omdisponeres til nytt parkeringsareal for virksomheten. Alternativ J: Jord- og skogbruksarealer på Kleiver/Randem Området omfatter et jordbruksareal mellom nye og gamle E6 nord for Randem og sør for Bauhaus, sentrum nord. Området er på ca 258 daa. Alternativet innebærer at området omdisponeres til publikumsrettet virksomhet. 5. KONSEKVENSER 5.1 Konsekvenser for landbruksområder KUområde Fulldyrka jord Skog, høy bonitet Skog, middels bonitet Skog, lav bonitet Uproduktiv skog J C H 9 4 I Sum Figur 7: Arealregnskap i daa - nordlig utviklingsretning Ramboll

28 28 (40) UTREDNING KUområde Fulldyrka jord Skog, høy bonitet Skog, middels bonitet Skog, lav bonitet Uproduktiv skog E C H 9 4 I Sum Figur 8: Arealregnskap i daa sørlig utviklingsretning Det vises til figur 3 samt tabellene i figur 8 og 9 ovenfor. Samlet sett vil ca 300 daa jord- og skogbruksareal bli berørt i det nordlige utbyggingsalternativet, dvs delområdene J, C, H og I. Tilsvarende vil samlet sett ca 400 daa jord- og skogbruksareal bli berørt i det sørlige utbyggingsalternativet, dvs delområdene E, C, H og I. Disse er i kommuneplanen for Vestby hovedsakelig LNF-områder. Områder med fulldyrka jord er jordbruksarealer med stor verdi. Tilsvarende er skogsarealer med høy bonitet og gode driftsforhold av stor verdi. Innenfor områdene foreslått til utbygging er det i det nordlige utbyggingsalternativet og i det sørlige utbyggingsalternativet hhv ca 230 daa og ca 340 daa fulldyrka jord. Størsteparten av dette arealet ligger innenfor delområdene E og J. En utbygging av disse områdene vil i stor grad ødelegge ressursgrunnlagets omfang og kvalitet og vil ha et stort negativt omfang for området. Begge utbyggingsalternativene vil gi stor negativ konsekvens. 5.2 Konsekvenser for kulturminnevern, kulturlandskap og estetikk Generelt Deli- jordet, jord- og skogbruksarealer på Kleiver/Randem, barnehagetomten ved Solrunden og parkeringsareal til Norwegian outlet (delområdene E, H, I og J) er alle delområder der en eventuell utbygging kan medføre en indirekte eller direkte konflikt med kulturminnevernet. Kulturmiljøet og kulturlandskapet ansees å ha stor verdi. Ved gjennomføring av område eller detaljregulering må spørsmålet om kulturminner avklares i samarbeid med fylkeskommunen og arkeologisk registrering gjennomføres dersom det er sannsynlig at det finnes automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. I de tilfeller der automatisk fredede kulturminner kommer i konflikt med utbygging kan det søkes om frigivelse/utgraving gjennom søknad fra fylkeskommunen til Riksantikvaren. Ved utarbeidelse av detalj- eller områderegulering skal hensynet til kulturminner vurderes særskilt i planprosessen. Det vil være viktig å verne sammenhengende områder med kulturminner, og unngå at automatisk fredede kulturminner havner innenfor områder regulert til utbygging. Gjennom bestemmelsene i forslaget til kommunedelplan for Vestby Nord, bør det stilles krav om avklaring av forholdet til automatisk fredede kulturminner ved kartlegging eller avsetting av områder til hensynssone. Rambøll

29 UTREDNING 29 (40) Kulturminnevern Utbygging mot nord En videreutvikling av Vestby mot nord (delområde J) vil på bakgrunn av registrerte kulturminner ikke innebære en direkte konflikt. Utbygging av delområde H og I Før det gjennomføres en eventuell utbygging av områdene I og H, må forholdet til eksisterende kulturminner avklares og gjennomføring av kulturminnekartlegging må vurderes. Utbygging av delområde C En utbygging av område C vil ikke medføre konsekvenser for kulturminner eller kulturmiljø. Utbygging mot sør En videreutvikling av Vestby mot sør (område E) med bebyggelse på Deli- jordet kan medføre konsekvenser for vernet av automatisk fredete kulturminner eller for kulturminner med uavklart vernestatus. Konsentrasjonen av kulturminner innenfor og rundt delområde E gjør at bevaring av et større og sammenhengende område er viktig og vil gjøre seg gjeldende i langt større grad enn om det kun var snakk om enkelte kulturminner. Generelt er kulturminene i området knyttet til landskapet. Delområde E er et gammelt kulturlandskap og har et gårdstun som er et godt eksempel på epoken/funksjonen hvor tunformen er bevart. Miljøet ligger i en opprinnelig kontekst. Det er fare for at planlagt utbygging kan ødelegge kulturminner og miljøer samt den historiske lesbarheten og strukturen. Utbyggingen vil bryte den historiske sammenhengen mellom kulturmiljøer og deres omgivelser. Dette gjelder spesielt delområde E som nevnt over, der det vil være viktig og ikke bryte hovedstrukturene i kulturlandskapet som setter de kartlagte kulturminner i en historisk sammenheng. Kulturlandskap og estetikk Kulturlandskap Vestby kommune har store områder med viktig kulturlandskap av regional og nasjonal verdi. Utbygging i Vestby kommune bør gjennomføres konsentrert, og med stor grad av fortetting i eksisterende områder avsatt til bolig eller næring. Kulturlandskapet må søkes bevart i størst mulig grad. Delområdene J og E har begge spesielt gode visuelle kvaliteter. Områdene har et landskap som er unikt og som anses å ha stor verdi. En utbygging i enten sørlig eller nordlig retning vil kunne forringe det eksisterende kulturlandskapet. Det vil være uheldig å bygge ut området mellom E6 og Vestbyveien/Høgda, og nord for Randem, da det eksisterende og åpne landskapet vil bli nedbygget. En utbygging i området kan komme i konflikt med viktige siktakser og dermed få konsekvenser for opplevelsen av det sammenhengende kulturlandskapet. Ramboll

30 30 (40) UTREDNING Ved utbygging av delområdene E og J må hensynet til kulturlandskapet vurderes i lys av etablering av boliger og / eller næring. Hovedstrukturene i kulturlandskapet bør søkes bevart. En eventuell utbygging av disse delområdene kan komme i direkte konflikt med kulturlandskapet. En utbygging i stor skala kan medføre konflikt med overordnede retningslinjer og mål, dersom konsekvensene for kulturlandskapet vil være av en vesentlig betydning. Dersom en evt. utbygging er dårlig tilpasset og forankret til landskapets og stedets form kan den få et relativt stort negativt omfang. Store dimensjoner vil sprenge landskapets og omgivelsenes skala. Både sørlig og nordlig utbyggingsalternativ vil gi stor negativ konsekvens med tanke på kulturlandskapet. Estetikk Utbygging som bryter med den lokale byggeskikken i volum, utforming eller medfører store endringer av landskapet, kan få uheldige konsekvenser for hvordan tettstedsstrukturen oppleves estetisk. Et aktuelt alternativ vil være utarbeidelse av en formingsveileder i sammenheng med bestemmelser til kommunedelplanen som sikrer oppføring av nye bygg med god arkitektur og estetisk inntrykk. 5.3 Konsekvenser for biologisk mangfold og naturressurser Det er ikke registrert noe biologisk mangfold av spesiell verdi eller naturtype innenfor de enkelte delområdene. Mer detaljerte analyser bør gjennomføres senere. En utbygging av jord- og skogbruksarealene innenfor områdealternativene kan/vil påvirke naturressursene. 5.4 Konsekvenser for sikkerhet og beredskap Nedenfor er det listet opp aktuelle hendelser som en risiko- og sårbarhetsanalyse bør omfatte som en del av en kommunedelplan for Vestby Nord, med tilhørende konsekvensutredning. Aktuelle hendelser (listen er ikke uttømmende) ved etablering av ny bebyggelse eller andre type konstruksjoner, midlertidige eller permanente: Grunnforhold/geoteknisk ustabilitet (Herunder setningsskader, grunnforhold og kvikkleire) Eksisterende kartdata om geoteknisk ustabilitet viser ingen informasjon om kartlegging av risiko for kvikkleire i Vestby. Bakgrunnen for dette kan være mangelfull eller manglende kartlegging. Ved gjennomføring av ROS- analyse vil slike forhold bli avklart. Når det fremmes detaljregulering for de ulike områdene i planområdet bør det stilles krav om grunnundersøkelser før utbygging kan finne sted. Forurensning I områder der det tideligere har vært industri eller annen produksjon er sannsynligheten for forurenset grunn stor. Ved utbygging av boliger eller næringslokaler kan det gjennom bestemmelser i kommunedelplanen stilles krav om grunnundersøkelse med hensyn til forurensning i grunn. Totalt har Klima- og forurensningsdirektoratet (KLIF, tidl. SFT) registrert 6 lokaliteter med forurenset grunn i Vestby. Områder med forurenset grunn, er i Vestby stort sett knyttet til eksisterende eller tidligere industri, deponi eller verkstedsdrift. Registreringen av lokaliteter i databasen til KLIF er mangelfull og gir ingen fullstendig oversikt over alle tilfeller av forurensing i grunn. Det kan derfor være en rekke områder i Vestby som har forurenset grunn som ikke er kartlagt. Rambøll

31 UTREDNING 31 (40) Radonstråling Hele Vestby sentrum ligger i et område definert med moderat (aktsomhet) fare for radonstråling. Aktsomhetskartet er utarbeidet av Norges Geologiske Undersøkelse (NGI), og er basert på fly- og helikoptermålinger på et relativt grovmasket nivå. Ved gjennomføring av ROS- analyse vil forslag til avbøtende tiltak og gi føringer for eventuelle bestemmelser i kommunedelplanen som gir føringer ved gjennomføring av detaljregulering i de ulike delområdene i planen. Støy Ved gjennomføring av en kommunedelplan for Vestby nord vil det være hensiktsmessig å kartlegge støy fra vei og jernbane på et overordnet nivå. En slik kartlegging vil vise eventuelle konsekvenser ved utbygging i de ulike delområdene og vil kunne gi et godt beslutningsgrunnlag for fremtidig arealdisponering. Resultatet i en gjennomført støykartlegging vil benyttes som underlag for en risiko- og sårbarhetsanalyse. Overflatevann Delområde E, J og deler av I har avrenning / nedslagsfelt til Kjennsbekken / Kjennstjernet. Kjennsbekken og Kjennskjernet har nådd sin kapasitet og tåler ikke en større avrenning enn i dag. Ved en evt utbygging av ovennevnte delområder må vannet samles opp slik at avrenningen ikke øker utover det den er i dag. Farer ved bruk av transportnettet og trafikk ROS- analysen vil kunne påvise eventuelle farer for gående og syklende ved bruk av transportnettet (gang- og sykkelveier og planskilte kryssinger, eller mangel på dette). Hensynet til myke trafikanter og risiko ved bruk av transportnettet gjennomgås i ROS- analysen. Dette punktet i risiko- og sårbarhetsanalysen vil bli komplettert av en eventuell trafikkanalyse. Politirapporterte ulykker med personskade, kartlegging av dagens trafikk, turproduksjon ved utbygging av nye områder og kapasitetsvurderinger bør inngå som en del av en trafikkanalyse. Hendelser på vei, jernbane, luftfart Medfører gjennomføring av planen økt risiko for hendelser på vei, jernbane eller hendelser i luften? Risiko- og sårbarhetsanalysen vil kartlegge eventuelle endelser ved utbygging innenfor planområdets avgrensning. Som et eksempel kan etablering av bebyggelse bli berørt av hendelser som inntreffer på vei eller jernbane. 5.5 Konsekvenser for befolkning Planforslaget inneholder boligbygging på Deli-jordet. Dette inngår i alternativ E. Øvrige alternativer har ikke konsekvenser for antallet innbyggere. Alternativ E: Deli jordet Området er på ca 325 daa, hvorav 250 daa planlegges utbygd med en lik fordeling mellom kontor/bolig/handel. Resten av området forutsettes disponert til bolig. Det betyr grovt regnet en samlet befolkningsvirkning på 1200 personer. Befolkningsvirkningen av planlagt boligbygging er avhengig av når utbygging skjer og hva slags type boliger som bygges, noe som ikke er avklart ennå. I gjennomsnitt kan det grovt sett regnes med en netto befolkningsvekst på to personer pr nybygd bolig. Vi kan da se for oss følgende befolkningsvirkning (avrundet): Ramboll

32 32 (40) UTREDNING Boliger Personer* Gjeldende boligbyggeprogram/prognose Virkninger av utbyggingsavtale for Sole skog Virkninger av forslag i kommunedelplan Skolekapasiteten i området er 588 elever på barnetrinnet. Med dagens boligbyggeprogram og befolkningsprognose (2009) er det beregnet en restkapasitet på ca 50 elever i siste del av perioden fram til Dette betyr at konsekvensen av ytterligere boligbygging sannsynligvis utløser et behov for utbygging av skolekapasiteten også på barnetrinnet, enten på eksisterende skole eller ved å bygge en ny skole. Nye befolkningsprognoser for Vestby og øvrige Follo-kommuner er under utvikling og ventes ferdig sommeren Konsekvenser for energi Nedenfor er hvert alternativ gjennomgått med tanke på om det er relevant å planlegge for fjernvarme i nye utbyggingsprosjekter og om alternativet ligger innenfor eller utenfor gjeldende konsesjonsområde. Alternativ C: Utvidelse av Pukkverk Formålet antas ikke å utløse behov for oppvarming med fjernvarme. Alternativ E: Deli jordet Ligger i området for konsesjon og inneholder delvis næringsområder som må tilknyttes fjernvarmenettet. Det er ikke gjort analyser av hvilket omfang dette kan ha. Alternativ H: Barnehagetomt ved Solerunden Ligger i området for konsesjon og et byggeprosjekt som må tilknyttes fjernvarmenettet. Det er ikke gjort analyser av hvilket omfang dette kan ha. Alternativ I: Parkering Norwegian Outlet Ligger utenfor området for konsesjon. Formålet antas ikke å utløse behov for oppvarming med fjernvarme. Alternativ J: Jord- og skogsbruksområder på Kleiver/Randem Ligger utenfor området for konsesjon og kan ikke bygges ut eller omfattes av tilknytningsplikten før det er gitt tillatelse etter energiloven. Området inneholder muligheter for store byggeprosjekter som må tilknyttes fjernvarmenettet. Det er ikke gjort analyser av hvilket omfang dette kan ha. 5.7 Konsekvenser for næringsliv og sysselsetting Planlagt utvikling rundt Vestby sentrum, antas å gi nye arbeidsplasser. Alternativ E: Deli-jordet Det er planlagt ca 250 daa med næring, noe som antas å gi ca. 200 nye arbeidsplasser. Konsekvenser vil være svært avhengig av hva slags næring som etableres og hvordan arealene kan bli en del av Vestby sentrum. Publikumsrettet handel vil lede oppmerksomhet og investeringsvilje bort fra dagens sentrum rundt rådhus og jernbanestasjon. Arealet kan gis en Rambøll

33 UTREDNING 33 (40) god sammenheng med annen sentrumsutvikling, for eksempel ved vesentlige innslag av boliger nær sentrum. Alternativ H: Barnehagetomt ved Solerunden Det er planlagt ca 13 daa som skal utbygges med barnehage. Barnehagen er planlagt for 20 ansatte. Alternativ J: Jord- og skogsbruksområder på Kleiver/Randem Det er planlagt ca 430 daa med næring, noe som antas å gi ca arbeidsplasser. Konsekvenser vil være svært avhengig av hva slags næring som etableres. Publikumsrettet handel vil både gjøre Vestby til en sterkere handelsdestinasjon, men vil samtidig lede oppmerksomhet og investeringsvilje bort fra dagens sentrum rundt rådhus og jernbanestasjon. Dette arealet har ingen naturlig sammenheng med sentrumsutvikling. 5.8 Konsekvenser for friluftsliv Omdisponering av arealer fra LNFR- områder eller områder avsatt til grønnstruktur, naturområde eller friområde kan få konsekvenser for det lokale og regionale friluftslivet. Bruken av sentrale naturområder bør gjennom kommunedelplanarbeidet kartlegges slik at eventuelle områder som avsettes til utbygging, eller til fremtidige utbyggingsområder, ikke kommer i direkte konflikt med interessene til friluftslivet. Kartutsnittet i figur 5 viser eksisterende fot- og sykkelruter samt skiløyper i Vestby sentrum og områdene rundt. Konsekvensene av utbygging av nordlig eller sørlig alternativ vil være små. I Sundby og nord for Øvre Randem Søndre, etableres det skispor i landbruksområdene om vinteren, kfr. kartutsnitt i figur 5. Utbygging i den østre delen av delområde E, og nordre del av delområde J, kan komme i konflikt med hensynet til det lokale friluftslivet. 5.9 Konsekvenser for støy og luftforurensninger Støy C: Pukkverk Planlagt virksomhet er ikke støysensitiv. Det medfører at selv om deler av området er noe støyutsatt er en utvidelse av pukkverket godt egnet for dette området. E: Deli-jordet Området ligger mellom ny og gammel E6. I tilegg krysser jernbanen gjennom området. Området må derfor planlegges spesielt med tanke på støy. Det kan ikke bygges boliger innenfor rød sone, dvs nærmere ny E6 enn ca 150 m. Øvrig del av Deli-jordet ligger innenfor gul sone, dvs har et støynivå mellom 55 og 65 db. Her kan det bygges boliger men når fasadene på byggene skal prosjekteres må det tas hensyn til støynivå på fasade. Utearealene må plasseres slik at de får tilfredsstillende støynivå og må evt. støyskjermes for eksempel med lokale støyskjermer. Østre del av Deli-jordet er best egnet til boliger. Ramboll

34 34 (40) UTREDNING Det er også planlagt næring og publikumsrettet virksomhet (kontor og handel) innenfor området. Området er godt egnet til dette, spesielt områdene langs ny og gammel E6 samt i tilknytning til jernbanen, da dette ikke er støysensitiv bebyggelse. H: Barnehagetomt ved Solrunden Området ligger ikke i tilknytning til store veier og er ikke støyutsatt. I forhold til støysituasjonen er området godt egnet til etablering av barnehage. I: Parkeringsareal til Norwegian outlet Området er ikke støyutsatt og planlagt virksomhet er ikke støysensitiv. J: Jord- og skogsbruksområder på Kleiver/Randem Tilsvarende som for delområde E ligger dette området mellom ny og gammel E6 (Vestbyveien) ogområdet må planlegges med tanke på at det er støyutsatt. Det er ikke planlagt boliger innenfor området. Det er planlagt ulike typer av publikumsrettet virksomhet. Dette er fult mulig selv om området til dels ligger innenfor rød sone 5.10 Konsekvenser for barn og unge Foreslåtte utbyggingsalternativ har ingen spesielle konsekvenser for barn og unge, da områdene stort sett er jord- og skogbruksområder og dermed ikke tilgjengelig for barn og unge i dag. Ved en videre planlegging og evt utbygging må kommunens barnehagerepresentant involveres. Det bør registreres barnetråkk slik gangmønster til skole med mer kartlegges. 6. OPPSUMMERING AV KONSEKVENSER Alternativ / Tema Alt. C Alt. E Alt. H Alt. I Alt. J Landbruksområder Kulturminnevern Kulturlandskap og estetikk Biologisk mangfold og naturressurser Sikkerhet og beredskap Befolkningsanalyser Energi Næringsliv og sysselsetting Friluftsliv Støy- og luftforurensning Barn og unge Rambøll

35 UTREDNING 35 (40) ++ svært positivt + positivt 0 Ingen konsekvenser i forhold til referansealternativet - Negativt --- svært negativt 7. KONSEKVENSER I FORHOLD TIL PLANENS MÅL 7.1 Viktige forutsetninger som grunnlag for samlede vurderinger Alternativ A referansealternativet: Det er store, ikke realiserte, men ferdig regulerte boligområder innenfor alternativ A. Størrelsesorden for antall regulerte, men ikke bygde, boliger er ca Det er ca. 160 daa ikke realiserte, men ferdig regulerte nærings/bolig- og forretningsområder innenfor alternativ A. I tillegg kommer Vestby senter. Det er ikke kjent hva slags potensiale som ligger i transformasjon av områdene rundt gamle Europris/Møbelsenteret. Det er antatt mulighet for 500 boliger i det historiske Vestby sentrum (tillegg til potensialet på Sole skog m.m.). Sørlig utviklingsretning: Planprogrammets alternativ E - Deli-jordet: Området er på 325 daa, hvorav 250 daa planlegges utbygd med en lik fordeling mellom kontor/bolig/handel. Resten av området forutsettes disponert til bolig, d.v.s. 220 daa. Det er lagt til grunn at dette betyr - grovt regnet - en samlet befolkningsvirkning på 1200 personer. Antall nye arbeidsplasser innenfor handel og kontor ikke antydet, men det må forutsettes relativt høy arbeidsplassintensitet på 160 daa fordi dette ligger sentrumsnært. Planprogrammets alternativ C (pukkverket): 55 daa mot Sole skog går ut som pukkverkområde, 28 daa mot vest tas inn som nytt pukkverkområde. Endringen er begrenset til omdisponering av arealbruk. Ingen nye arbeidsplasser. Planprogrammets alternativ H (barnehage Solerunden): 4-avdelings barnehage med ca 20 nye arbeidsplasser. Planprogrammets alternativ I (parkeringsareal Norwegian Outlet): 37 daa parkeringsareal. Ingen nye arbeidsplasser. Nordlig utviklingsretning: Planprogrammets alternativ J (området mellom ny og gammel E6, nord for Randem og sør for Bauhaus): Det er planlagt ca 430 daa med næring, noe som antas å gi ca arbeidsplasser. Planprogrammets alternativ C (pukkverket): Som for sørlig utviklingsretning. Planprogrammets alternativ H (barnehage Solerunden): Som for sørlig utviklingsretning. Planprogrammets alternativ I (parkeringsareal Norwegian Outlet): Som for sørlig utviklingsretning. Ramboll

36 36 (40) UTREDNING 7.2 Innledende refleksjoner til alternativene og målene Referansealternativet rommer arealer, lokaliteter og eksiterende/påtenkt arealbruk som er så spredt og ulike at alternativet i seg selv burde vært gjenstand for en egen utredning. Kort skissert handler dette om at i utviklingen innenfor et så mangeartet område vil valg i ulike delområder - det historiske Vestby sentrum (stasjonen, rådhuset), etablering av Vestby senter, boligrealiseringen på Sole skog og etablering av storhandelutvikling i nord rundt det gamle Europris og Møbelsenteret ha en gjensidig påvirkning på hverandre som ikke fanges opp når alt dette ligger innenfor referansealternativet. Eksempler på slike sammenhenger kan være: Planlegging og etablering av Vestby senter vil vanskeliggjøre utvikling av ønsket detaljhandel i det historiske Vestby sentrum. Tilsvarende vil et offensivt utviklingsønske i Vestby sentrum kunne gjøre realiseringen av Vestby senter usikker. Mye erfaring tyder på at de nye utviklingsgrep for storhandel som er tatt (Bauhaus og OutLet) vil slik disse konseptene er utformet vanskeliggjøre realisering av et bredspektret, lokalt basert handelstilbud i Vestby sentrum. Ytterligere satsing i denne retning ved transformasjon i området rundt gamle Europris/Møbelsenter vil forsterke slike trekk. Når det gjelder Vestby senter kan bildet være mer nyansert. Regional storhandel kan bli en magnet som trekker handlende også til Vestby senter. Ønsket om sentrumsutvikling med møteplasser og handel for lokalbefolkningen har mange og krevende forutsetninger og utfordringer og vil generelt ytterligere vanskeliggjøres gjennom etablering av handelsfunksjoner og boliger utenfor det historiske sentrum. Spredte arealfunksjoner i en middelsstor kommune uten grunnlag for et internt og effektivt kollektivbasert transportsystem, blir svært bilbasert. Det gir som resultat store parkeringsflater ved alle de ulike destinasjonene. Dette er dårlig arealbruk i et hvert fall i sentrum og gjør at sentrum vil mangle en intimitet og tetthet som gjør det tiltrekkende. De 3 delområdene C, H, I som ligger inne i både sørlig og nordlig utviklingsretning har et innhold og et omfang som hver for seg gjør dem lite betydningsfulle. C, H og I berører så vidt ulike sider ved arealbruken og er i forhold til hovedarealene J og E ikke av beslutningsrelevant karakter. De er vurdert på selvstendig grunnlag i kap. 5 og 6, men drøftes ikke nærmere inn i kapittel 7. Spillet mellom ulike aktører i arealutviklingen kommunen som planmyndighet, grunneiere, næringsaktører, regionale myndigheter, utbyggere, investorer, eiendomsutviklere m.fl. er delvis preget av åpent samspill, men også i stor grad av lukket konkurranse. Lukket konkurranse innebærer at aktørene holder sine strategiske valg skjult for hverandre. Et aktuelt eksempel med berøringspunkter mot Vestby, er at IKEA har signalisert å være på leting etter lokalisering sør-øst for Oslo, trolig retning Svinesund. Men om de etablerer seg, hvor og evt. når forblir ennå ukjent. Men en beslutning vil ha stor betydning for både eksisterende og fremtidige etableringer. Aktører som ellers ville vært beslutningsorienterte, kan i en slik situasjon bli avventende, mens andre kan være opptatt av å komme en beslutning i forkjøpet. Store og ressurssterke aktører (som økonomisk ikke er avhengig av synergier med andre virksomheter) vil bli beslutningsmotivert, mens mindre ressurssterke aktører (som er avhengig av nærhet til andre, drahjelp gjennom felles kundegrunnlag) vil bli avventende. De store handelskonseptene synes å høre til den første gruppen, lokalsentraenes mange aktører hører definitivt til den siste gruppen. Kommunen og andre offentlige myndigheter er pålagt å være åpne og offentlige med sine strategiske valg. Vestbys arealpolitikk og Kommunedelplanen Vestby Nord rommer mange valg som er av strategisk betydning for andre aktører. Planmyndigheten kan åpne opp nye utviklingsretninger i jomfruelige områder (ofte preget av store eiendommer og få beslutningstakere) eller gi signaler om konsentrasjon, fortetting og transformasjon. Målsettingene og innholdet i planprogram for Kommunedelplan Vestby Nord synes å ville gjøre Rambøll