Aksjonærrapport Halvårsrapport 2013

Transkript

1 Aksjonærrapport Halvårsrapport 2013 Ryger Eiendomsinvest AS 1

2 1. Hovedpunkter 2013 Driftsmessige forhold Den planlagte oppgraderingen av Sørhauggaten 150 i Haugesund pågår, nytt inngangsparti er tegnet, ledige arealer er rensket og klar for oppgradering til evt ny leietaker. Eiendommen har ledige arealer i 3 og 4 etasje. Utbedring av fasade i Karmsundgaten 192, Haugesund, er utført. Det er fremforhandlet en 5 års avtale med Scandinavian Insurance Group (Vardia Forsikring) om leie av 330 kvm i Kammerherreløkka, Porsgrunn. Leietaker har opsjoner på ytterligere arealer i eiendommen. AF Gruppen har fraflyttet Rennesøygaten 16, et par mindre leieforhold i samme eiendom er under forhandlinger. Leieforhold Gjennomsnittlig gjenværende vektet leietid var pr ,2 år, sammenlignet med 5,4år pr Utleiegrad: 92,6 % pr , pr er utleiegraden 92,4 % Likviditetssituasjon og kontantstrøm Ryger Eiendomsinvest konsern hadde per innskudd på MNOK 15,3 Tilgang på MNOK 25 i tilgjengelig kassakreditt Eiendomsporteføljen 16 eiendommer med samlet kostpris på MNOK 883. Justert for KV25 er samlet kostpris på MNOK 743 for 14 eiendommer Samlet BTA utgjorde ca kvm, etter salg av KV25 utgjør samlet BTA ca kvm Eiendomsporteføljen er verdivurdert til MNOK 668 Finansieringsmessige forhold Brutto rentebærende gjeld per er på MNOK 516 Nedbetalt ca MNOK 4,8 per Økning i rentemargin på 0,3% lån MNOK 440 fra 1,25 til 1,55, samt lån MNOK 75 fra 1,75 til 2,05 Verdijustert egenkapital og utdeling Verdijustert egenkapital er per estimert til NOK 63,2. Det er en nedgang fra NOK 74,1 pr og forklares med løpende utbytte på NOK 13 som er utbetalt i perioden. 2

3 2. Avkastning Ryger Eiendomsinvest AS har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen gjennom direkteavkastning og verdiendring i eiendomsporteføljen. På grunn av flere økninger i rentemarginen er lønnsomheten i selskapet dårligere enn det som lå til grunn ved etableringen av selskapet. Dette vil medføre en dårligere utbytteevne. Verdijustert egenkapital pr. aksje i Ryger Eiendomsinvest AS viser en økning på 3,4% i forhold til verdien pr Det har vært omsatt aksjer i annenhåndsmarkedet første halvår 2013 og siste kjente kurs ligger på NOK 60 Utvikling verdijustert egenkapital NOK Ryger Eiendomsinvest AS - verdi pr. aksje Akkumulert utbetaling (NOK) Verdi pr. aksje (NOK) (NOK) Endring Ryger Eiendomsinvest AS 1) % 1) Oppgitte historiske tall for verdijustert egenkapital pr. aksje er rebasert for å hensynta foretatte utdelinger til aksjonærene. Endring fra til , våren 2013 ble det utbetalt NOK 13 i utbytte. Akkumulert utdeling pr. aksje i Ryger Eiendomsinvest AS utgjør NOK

4 3. Regnskap Kommentarer til proforma regnskapet: Regnskapet er urevidert. Ryger Eiendomsinvest AS regnskap per Alle tall i NOK Driftsinntekter og kostnader Leieinntekter Sum driftsinntekter Lønnskostnader Avskrivninger Eierkostnader Administrasjonskostnader (1) Vedlikeholdskostnader (2) Konsernkostnader Sum driftskostnader/avskr Driftsresultat: (1) Div honorar knyttet til 2012, HV8 420, regnskapskostnader BDO. (2) Utbedringer KM192 = 1 323, utbedringer SG150 = Finansinntekter og kostnader Resultat finanskostnader Ordinært resultat før skattkost Skattekostnad Halvårsresultat etter skattek

5 3. Balanse Ryger Eiendomsinvest Alle tall i NOK Eiendeler Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel _ 0 0 Sum immaterielle eiendeler _ 0 0 Varige driftsmidler Tomter og bygninger Driftsløsøre mm Sum varige driftsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd og kontanter Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital Overkursfond Andre fond Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital/fond _ Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Utsatt skatt Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter 25 Skyldig til aksjonærer Annen kortsiktig gjeld _ Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD

6 4. Aksjonærer Totalt har selskapet nå 530 aksjonærer. Styremedlem Bjørn Maaseide er aksjonær i henholdsvis Maaseide Promotion AS og Maaseide Holding AS. Styremedlem Kåre Idsøe er aksjonær i Idsøe Eiendom AS. Styremedlem Trygve Jakobsen er aksjonær i Westco Eiendom ANS. Av aksjonærlisten ser en også at det er aksjonærer som har økt sin beholdning i løpet av Aksjonærer med eierandeler som overstiger aksjer i selskapet var Nr Aksjonær Aksjer Aksjer i % 1 WESTCO EIENDOM AS ,7 % 2 MAASEiDE PROMOTION AS ,9 % 3 MAASEIDE HOLDING AS ,3 % 4 SPAREBANK 1 SR-BANK ,2 % 5 IDSØE EIENDOM AS ,9 % 6 BJØRN DAHLE ,8 % 7 RIGMAAS HOLDING AS ,9 % 8 BRIT KVÅL ,7 % 9 MARTIN ØLBERG ,3 % 10 ROLV AUSTVOLL ,3 % 11 TORALV LANGENES ,3 % 12 SPAREBANK 1 SR-BANK PENSJONSKASSE ,3 % 13 A.B.P. EIENDOM AS ,2 % 14 HARALD FJELDE ,1 % 15 NORLINK AS ,0 % 16 NORVALD KALTVEIT ,9 % 17 ARILD TORBJØRNSEN ,9 % 18 PER TORMOD PYTTEN ,8 % 19 JAN IDAR APELAND ,7 % 20 LARS BØRGE ELTERVÅG ,7 % Øvrige < aksjer ,1 % Total ,0 % 6

7 5. Nøkkeltall Nøkkeltall eiendomsporteføljen Ervervsverdi eiendomsportefølje MNOK 742,7 Bruttoleie 2013 (estimat) MNOK 51,2 Nettoleie 2013 (estimat) MNOK 51,2 Areal Kvm Leie per kvm NOK Vektet gjenværende leietid leiekontrakter År 5,2 Antall leieforhold (utleid/ledig) 38 32/ 6 Antall bygg 14 Finansielle nøkkeltall Driftsinntekter MNOK 25,7 Driftsresultat før avskrivninger MNOK 18,9 Driftsresultat MNOK 15,5 Rentebærende gjeld (per 30.06) MNOK 515,8 Rentesikret beløp ihht swap avtaler MNOK 525,8 Vektet snittrente + rentemargin 5,2% + 1,55% 6,75% Vektet gjenværende løpetid swapavtaler År 4,0 Bransjefordeling bruttoareal Kontor 57 % Handel 16 % Annet 12 % Hotell 4 % Kombi / lager 11 % 7

8 6. Leietakere Totalt 44 leieforhold i eiendomsporteføljen, hvor de 10 største leietakerne utgjør cirka 83% av totale leieinntekter. Leieinntekter fra offentlige leietakere og sparebanker utgjør ca. 42 % av totale leieinntekter. Vektet gjenværende leietid for hele eiendomsporteføljen er ca. 5,2 År. Leietakere (10 største) Brutto leie MNOK 2013 Gjenværende leietid (år) Smart hotel Holding AS 7,8 8,0 Elixia Vest AS 7,5 Rogaland Fylkeskommune 4,7 9,6 Aker Offshore Partner 1,1 Porsgrunn Kommune 4,7 6,0 Optimera AS 4,5 3,4 Ahlsell AS 4,1 4,6 Stavanger Kommune 4,0 5,0? Anzett 3,8 5,3 Sandnes Kommune 3,4 9,3 Totalt 10 største leietakere 37,0 7,0 Øvrige leietakere 14,2 Totalt 51,2 5,2 Leietakere Smart Hotell Landsdekkende hotellkjede, som tar sikte på å kunne tilby rimelig overnatting, samtidig som eiendommene skal ha bra beliggenhet. Elixia Vest AS Aker Offshore Partner Optimera Ahlsell Norge AS Nordisk treningssenter/ velvære kjede. Aker Solutions datterselskap, er en anerkjent leverandør til oljeindustrien, så vel nasjonalt som globalt. Optimera har en sterk markedsposisjon i Norge innen salg av byggevarer og trelast- i tillegg til engrovirksomhet og salg til industrien. Ahlsell er en av Norges ledende grossister innen VVS, VA, industri, elektro, kulde, olje & gass, samt verktøy og arbeidsklær. Anzett AS Jobber primært med hydraulikk mot olje og gassindustrien (både onshore og offshore). 8

9 7. Eiendomsporteføljen Sakkestad Næringspark Fabrikkveien 25 Maskinveien 1 Nøkkelinfo Sakkestad Næringspark Eiendom AS Fabrikkveien 25 Eiendom AS Maskinveien 1 AS Adresse Sakkestad Næringspark, Rennesøygata 16 Fabrikkveien 25 Maskinveien 1 By / område Haugesund Forus Forus Bygget / ombygget / Type eiendom Kontor / handel Kombinasjon Handel Overtakelse Desember 2006 Februar 2006 Mai 2006 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2013 (MNOK) 2,8 3,7 4,5 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 2,6 år 5,4 år 3,5 år KPI 100 % 100 % 90 % Største leietaker(e) YIT Building Systems AS Anzett AS Optimera AS Nøkkelinfo Luramyrveien 12 Eiendom AS Kokstadveien 25 Eiendom AS Adresse Luramyrveien 12 Kokstadveien 25 A & B 3 seksjoner i St. Olavskvartalet By / område Forus Bergen Stavanger Bygget / ombygget og 2006 ca Type eiendom Hotell Kontor / treningsstudio Treningsstudio Overtakelse November 2006 November 2006 November 2006 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2013 (MNOK) 8,1 10,1 3,0 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 8,1 år 1,1 år 10,0 år KPI 2 % fast årlig regulering 100 % 75 % Største leietaker(e) Smart Hotel Holding AS Aker Offshore Partner, Elixia Vest AS Elixia Vest AS 9

10 7. Eiendomsporteføljen fortsetter Rennesøygata 8 Karmsundgaten 192 Langgaten 64 Nøkkelinfo Rennesøygata 8 AS Karmsundgaten 192 AS Langgaten 64 AS Adresse Rennesøygata 8 Karmsundgaten 192 Langgaten 64 (snr. 1) By / område Haugesund Haugesund Sandnes Bygget / ombygget / 2004 / / 1993 / 2002 Type eiendom Kontor / handel Kontor Kontor / handel Overtakelse Juni 2008 September 2008 Desember 2007 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2013 (MNOK) 4,3 3,8 1,5 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 4,6 år 9,5 år 5,2 år KPI 100 % 60 % 80 % Største leietaker(e) Ahlsell Norge AS Rogaland Fylkesskattekontor Sandnes Sparebank Nøkkelinfo Sørhauggata 150 AS Hillevågsveien 8 AS Kammerherreløkka Næring B1 AS Adresse Sørhauggata 150 Hillevågsveien 8 Dokkveien 10 By / område Haugesund Stavanger Porsgrunn Bygget / ombygget / Type eiendom Kontor / handel Kontor Kontor Overtakelse Desember 2007 Desember 2007 April2010 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2013 (MNOK) 3,3 3,3 6,4 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 4,8 år 4,3 år 5,1 år KPI 100 % 100 % 94 % Største leietaker(e) Sparebank 1 SR-Bank / Jakob Hatteland Bygg AS Helse Stavanger NAV / Porsgrunn kommune 10

11 7. Eiendomsporteføljen fortsetter Hinnakrossen AS Tastagaten 30-32b AS Nøkkelinfo Hinnakrossen AS Tastagaten 30-32b AS Adresse Hinnasvingene 53 (snr. 1 og 4) Tastagaten 30-32b By / område Hinna Stavanger Bygget / ombygget 2003 / / 1991 / 2006 / [2007] Type eiendom Kontor / handel Kontor Overtakelse Totalt areal (kvm) Juni Juni Brutto leie 2013 (MNOK) 2,1 3,8 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 4,8 år 5,9 år KPI 86 % 100 % Største leietaker(e) Norgesgruppen Rogaland AS Stavanger kommune Nøkkelinfo Sandnes Bibliotek Adresse Mauritz Kartevoldsplass 1 By / område Sandnes Sentrum Bygget / ombygget 1999 Type eiendom Overtakelse Totalt areal (kvm) Kontor (Bibliotek) Februar Brutto leie 2011E (MNOK) 3,5 Leie / kvm (NOK) 961 Gjenværende leietid 6,3 år KPI 70 % Største leietaker(e) Sandnes kommune 11

12 8. Kontaktinformasjon Ryger Eiendomsinvest AS c/o: Consigliere AS Gisle Brensdal Tlf.: E-post: SAMARBEIDSPARTNERE Av hensyn til miljø og kostnader er denne rapporten gjort tilgjengelig på internett på følgende adresser