Aksjonærrapport Årsrapport 2012

Transkript

1 Aksjonærrapport Årsrapport 2012 Ryger Eiendomsinvest AS 1

2 1. Hovedpunkter 2012 Driftsmessige forhold God løpende kontantstrøm fra eksisterende leietakerportefølje Brutto leieinntekter fra portefølje på ca MNOK 65 KV25 AS som omfatter eiendommene Kokstadveien 25 A og B i Bergen, samt en eierseksjon i St. Olav kvartalet, Stavanger, ble solgt for MNOK 180. Kostpris for eiendommen ved etablering av Ryger Eiendomsinvest AS var MNOK 140 Regnskapsmessig gevinst ved salg av KV25 AS var ca MNOK 10 Det er reforhandlet ny leieavtale med Stavanger Universitetssykehus i Hillevågsveien 8, eiendommen er nå 100% utleid i nye 5 (+5) år fra Det er planlagt og budsjettert for en oppgradering av eiendommen Sørhauggaten 150 i Haugesund i 2013 Det er avdekket mangelfull fasade i Karmsundgaten 192 i Haugesund, utbedring vil skje i 2013 Leieforhold Gjennomsnittlig gjenværende vektet leietid var per ,7 år. Uten KV25 5,4 år. Høy utleiegrad: 92,6 % per Likviditetssituasjon og kontantstrøm Ryger Eiendomsinvest konsern hadde per innskudd på MNOK 52 Tilgang på MNOK 25 i tilgjengelig kassakreditt Netto kontantstrøm etter driftskostnader og netto rentekostnader var MNOK 16 i 2012 Eiendomsporteføljen 16 eiendommer med samlet kostpris på MNOK 883. Justert for KV25 er samlet kostpris på MNOK 743 for 15 eiendommer. Samlet BTA utgjorde ca kvm, etter salg KV25 utgjør samlet BTA ca kvm. Eiendomsporteføljen er bokført til MNOK 668 Finansieringsmessige forhold Brutto rentebærende gjeld per på MNOK 551 Nedbetalt ca MNOK 123 i løpet av året Verdijustert egenkapital og utdeling Verdijustert egenkapital er per estimert til NOK 74,1, en oppgang på ca 4% sammenlignet med Styret vil for generalforsamlingen foreslå en tilbakebetaling på NOK 13,0 per aksje 2

3 2. Avkastning Ryger Eiendomsinvest AS har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen gjennom direkteavkastning og verdiendring i eiendomsporteføljen. Den etablerte strukturen innebærer at det er lagt et godt grunnlag for en utbyttestrøm i tråd med målsatte indikasjoner ved etablering Verdijustert egenkapital pr. aksje i Ryger Eiendomsinvest AS viser en liten økning ift. verdien pr Porteføljen har en god løpende avkastning, men lavere verdianslag (MNOK 14) av eiendommen fra eksterne næringsmeglere trekker ned Det har vært omsatt aksjer i annenhåndsmarkedet i 2012 og siste kjente kurs ligger på NOK 60. Utvikling verdijustert egenkapital. 3

4 3. Regnskap Kommentarer til konsernregnskapet: Selskapet har sammen med revisor utarbeidet konsernregnskap for Ryger Eiendomsinvest AS konsernregnskap per Alle tall i NOK Driftsinntekter og kostnader Leieinntekter Gevinst salg av anleggsmiddel Sum driftsinntekter Lønnskostnader Avskrivninger Administrasjonskostnader 9 563* Sum driftskostnader Driftsresultat: *(eierkostnader 1 748, administrasjonskostnader 2 481, vedlikeholdskostnader 2 777, konsernkostnader 2 718) Finansinntekter og kostnader Resultat finanskostnader Ordinært resultat før skattkost Skattekostnad Årsresultat etter skattekost

5 3. Balanse Ryger Eiendomsinvest Alle tall i NOK Eiendeler Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 0 0 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler Tomter og bygninger Driftsløsøre mm Sum varige driftsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd og kontanter Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital Overkursfond Andre fond Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital/fond _ Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Utsatt skatt _ Sum avsetning for forpliktelser _ _ Sum annen langsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter 7 25 Skyldig til aksjonærer Annen kortsiktig gjeld _ Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD

6 4. Aksjonærer Totalt har selskapet nå 530 aksjonærer. Styremedlem Bjørn Maaseide er aksjonær i henholdsvis Maaseide Promotion AS og Maaseide Holding AS. Styremedlem Kåre Idsøe er aksjonær i Idsøe Eiendom AS. Styremedlem Trygve Jakobsen er aksjonær i Westco Eiendom ANS. Av aksjonærlisten ser en også at det er aksjonærer som har økt sin beholdning i løpet av Aksjonærer med eierandeler som overstiger aksjer i selskapet var Nr Aksjonær Aksjer Aksjer i % 1 WESTCO EIENDOM AS ,6 % 2 MAASEiDE PROMOTION AS ,9 % 3 MAASEIDE HOLDING AS ,3 % 4 SPAREBANK 1 SR-BANK ,2 % 5 IDSØE EIENDOM AS ,9 % 6 BJØRN DAHLE ,8 % 7 RIGMAAS HOLDING AS ,9 % 8 BRIT KVÅL ,7 % 9 MARTIN ØLBERG ,3 % 10 ROLV AUSTVOLL ,3 % 11 TORALV LANGENES ,3 % 12 SPAREBANK 1 SR-BANK PENSJONSKASSE ,3 % 13 A.B.P. EIENDOM AS ,2 % 14 HARALD FJELDE ,1 % 15 NORLINK AS ,0 % 16 NORVALD KALTVEIT ,9 % 17 ARILD TORBJØRNSEN ,9 % 18 PER TORMOD PYTTEN ,8 % 19 JAN IDAR APELAND ,7 % 20 LARS BØRGE ELTERVÅG ,7 % Øvrige < aksjer ,2 % Total ,0 % 6

7 5. Nøkkeltall Nøkkeltall eiendomsporteføljen (- Kokstadveien 25) Ervervsverdi eiendomsportefølje *1 MNOK 882,7 (742,7) Bruttoleie 2012 MNOK 64,1 (52,2) Nettoleie MNOK 62,4 (50,5) Areal Kvm (44 711) Leie per kvm NOK 1120 (1270) Vektet gjenværende leietid leiekontrakter År 5,7 (5,4) Antall leieforhold (utleid/ledig) / 7 Antall bygg 16 (15) Finansielle nøkkeltall Driftsinntekter MNOK 74,8 Driftsresultat før avskrivninger MNOK 65,2 Driftsresultat MNOK 49,9 Rentebærende gjeld (per 31.12) MNOK 520,6 Rentesikret beløp ihht swap avtaler MNOK 526,8 Vektet snittrente % 5,2% Vektet gjenværende løpetid swapavtaler År 4,5 Sandnes 8 % Geografisk fordeling bruttoleie Forus 23 % Stavanger 20 % Haugesund 24 % Bergen 13 % Porsgrunn 12 % Bransjefordeling bruttoareal Kontor 57 % Annet 12 % Hotell 4 % Kombi / lager 11 % Handel 16 % 7

8 6. Leietakere Totalt 44 leieforhold i eiendomsporteføljen, hvor de 10 største leietakerne utgjør cirka 83% av totale leieinntekter. Leieinntekter fra offentlige leietakere og sparebanker utgjør ca. 42 % av totale leieinntekter. Vektet gjenværende leietid for hele eiendomsporteføljen er ca. 5,7 År. Leietakere (10 største) Brutto leie MNOK 2012 Gjenværende leietid (år) Smart hotel Holding AS 7,8 8,6 Elixia Vest AS 6,7 8,2 Rogaland Fylkeskommune 4,7 10,2 Aker Offshore Partner 4,8 1,1 Porsgrunn Kommune 4,7 6,6 Optimera AS 4,5 4,0 Ahlsell AS 4,1 5,2 Stavanger Kommune 4,0 5,0 Anzett 3,8 5,9 Sandnes Kommune 3,4 9,9 Totalt 10 største leietakere (-KV25) 48,5 (43,7) 6,5 (7,0) Øvrige leietakere 15,6 Totalt 64,1 (59,3) 5,7 (5,4) Leietakere Smart Hotell Landsdekkende hotellkjede, som tar sikte på å kunne tilby rimelig overnatting, samtidig som eiendommene skal ha bra beliggenhet. Elixia Vest AS Aker Offshore Partner Optimera Ahlsell Norge AS Nordisk treningssenter/ velvære kjede. Aker Solutions datterselskap, er en anerkjent leverandør til oljeindustrien, så vel nasjonalt som globalt. Optimera har en sterk markedsposisjon i Norge innen salg av byggevarer og trelast- i tillegg til engrovirksomhet og salg til industrien. Ahlsell er en av Norges ledende grossister innen VVS, VA, industri, elektro, kulde, olje & gass, samt verktøy og arbeidsklær. Anzett AS Jobber primært med hydraulikk mot olje og gassindustrien (både onshore og offshore). 8

9 7. Eiendomsporteføljen Sakkestad Næringspark Fabrikkveien 25 Maskinveien 1 Nøkkelinfo Sakkestad Næringspark Eiendom AS Fabrikkveien 25 Eiendom AS Maskinveien 1 AS Adresse Sakkestad Næringspark, Rennesøygata 16 Fabrikkveien 25 Maskinveien 1 By / område Haugesund Forus Forus Bygget / ombygget / Type eiendom Kontor / handel Kombinasjon Handel Overtakelse Desember 2006 Februar 2006 Mai 2006 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2012 (MNOK) 3,4 3,7 4,5 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 2,6 år 6,0 år 4,1 år KPI 100 % 100 % 90 % Største leietaker(e) YIT Building Systems AS Anzett AS Optimera AS Nøkkelinfo Luramyrveien 12 Eiendom AS Kokstadveien 25 Eiendom AS Adresse Luramyrveien 12 Kokstadveien 25 A & B 3 seksjoner i St. Olavskvartalet By / område Forus Bergen Stavanger Bygget / ombygget og 2006 ca Type eiendom Hotell Kontor / treningsstudio Treningsstudio Overtakelse November 2006 November 2006 November 2006 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2012 (MNOK) 7,9 10,1 3,0 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 8,7 år 1,1 år 10,0 år KPI 2 % fast årlig regulering 100 % 75 % Største leietaker(e) Smart Hotel Holding AS Aker Offshore Partner, Elixia Vest AS Elixia Vest AS 9

10 7. Eiendomsporteføljen fortsetter Rennesøygata 8 Karmsundgaten 192 Langgaten 64 Nøkkelinfo Rennesøygata 8 AS Karmsundgaten 192 AS Langgaten 64 AS Adresse Rennesøygata 8 Karmsundgaten 192 Langgaten 64 (snr. 1) By / område Haugesund Haugesund Sandnes Bygget / ombygget / 2004 / / 1993 / 2002 Type eiendom Kontor / handel Kontor Kontor / handel Overtakelse Juni 2008 September 2008 Desember 2007 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2011E (MNOK) 4,3 3,9 1,9 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 5,23 år 10,1 år 5,8 år KPI 100 % 60 % 80 % Største leietaker(e) Ahlsell Norge AS Rogaland Fylkesskattekontor Sandnes Sparebank Nøkkelinfo Sørhauggata 150 AS Hillevågsveien 8 AS Kammerherreløkka Næring B1 AS Adresse Sørhauggata 150 Hillevågsveien 8 Dokkveien 10 By / område Haugesund Stavanger Porsgrunn Bygget / ombygget / Type eiendom Kontor / handel Kontor Kontor Overtakelse Desember 2007 Desember 2007 April2010 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2012 (MNOK) 4,5 3,3 8,2 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 4,8 år 5,0 år 5,1 år KPI 100 % 100 % 94 % Største leietaker(e) Sparebank 1 SR-Bank / Jakob Hatteland Bygg AS Helse Stavanger NAV / Porsgrunn kommune 10

11 7. Eiendomsporteføljen fortsetter Hinnakrossen AS Tastagaten 30-32b AS Nøkkelinfo Hinnakrossen AS Tastagaten 30-32b AS Adresse Hinnasvingene 53 (snr. 1 og 4) Tastagaten 30-32b By / område Hinna Stavanger Bygget / ombygget 2003 / / 1991 / 2006 / [2007] Type eiendom Kontor / handel Kontor Overtakelse Totalt areal (kvm) Juni Juni Brutto leie 2012 (MNOK) 2,6 4,3 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 5,5 år 5,3 år KPI 86 % 100 % Største leietaker(e) Norgesgruppen Rogaland AS Stavanger kommune Nøkkelinfo Sandnes Bibliotek Adresse Mauritz Kartevoldsplass 1 By / område Sandnes Sentrum Bygget / ombygget 1999 Type eiendom Overtakelse Totalt areal (kvm) Kontor (Bibliotek) Februar Brutto leie 2011E (MNOK) 3,5 Leie / kvm (NOK) 961 Gjenværende leietid 7,0 år KPI 70 % Største leietaker(e) Sandnes kommune 11

12 8. Kontaktinformasjon Ryger Eiendomsinvest AS c/o: Consigliere AS Gisle Brensdal Tlf.: E-post: SAMARBEIDSPARTNERE Av hensyn til miljø og kostnader er denne rapporten gjort tilgjengelig på internett på følgende adresser