Aksjonærrapport Halvårsrapport 2012

Transkript

1 Aksjonærrapport Halvårsrapport 2012 Ryger Eiendomsinvest AS Ryger Eiendomsinvest AS c/o BDO AS Postboks Sandnes Tlf.:

2 1 Hovedpunkter 1H 2012 Driftsmessige forhold God løpende kontantstrøm fra eksisterende leietakerportefølje Brutto leieinntekter fra eksisterende portefølje på MNOK 32,2 Gjenværende leietid Gjennomsnittlig gjenværende varighet for leiekontraktene pr utgjorde ca. 5,5 år Første halvår 2012 har et par mindre leieforhold utløpt, uten at ny leietaker er på plass. Det jobbes aktivt med å identifisere nye leietakere, samtidig som man har et sterkt fokus på å beholde eksisterende leietakere i alle eiendommene. Av planlagte vedlikeholdsarbeider er det kun mindre arbeider som er satt i verk første halvår. Høy utleiegrad Utleiegrad > 94% ved utgangen pr Et stort leieforhold i porteføljen utløper ved årsskifte 12/13, dette vil ha betydning for utleiegraden. Man er i dialog med aktuelle leietakere. God likviditetssituasjon og kontantstrøm Ryger Eiendomsinvest konsernet hadde pr bankinnskudd på MNOK 9,5. Videre har konsernet en tilgjengelig kassekreditt på MNOK 11,9. Netto kontantstrøm etter driftskostnader og netto rentekostnader utgjorde MNOK 7,7 i første halvår 2012 Eiendomsporteføljen 16 eiendommer med samlet kostpris på NOK 883 mill. Samlet BTA utgjorde ca kvm Eiendomsporteføljen er bokført til MNOK 842,0 som samsvarer med verdivurdering fra eiendoms-megler. Finansieringsmessige forhold Brutto rentebærende gjeld utgjorde MNOK 638,4 pr Nedbetalt MNOK 4,8 i løpet av første halvår 2012 Verdijustert egenkapital og utdeling Verdijustert egenkapital er estimert til ca NOK 70.3 pr/aksje pr , som er tilnærmet uendret med verdien pr årsskiftet på NOK 71.1 Det er ikke foretatt noe utdeling av utbytte i henhold til vedtak i generalforsamling 2012.

3 2 Avkastning Ryger Eiendomsinvest AS har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen gjennom direkteavkastning og verdiendring i eiendomsporteføljen. Den etablerte strukturen innebærer at det er lagt et godt grunnlag for en utbyttestrøm i tråd med målsatte indikasjoner ved etablering Den verdijusterte egenkapital pr. aksje i Ryger Eiendomsinvest AS er tilnærmet uendret ift. verdien pr Beregning av verdijustert egenkapital er foretatt bl.a. basert på innhentede eksterne verdianslag for eiendommene fra eiendomsmeglere m.v. Det har vært omsatt aksjer i annenhåndsmarkedet i første halvår og siste kjente kurs ligger rundt NOK 60. Utvikling verdijustert egenkapital Ryger Eiendomsinvest AS - verdi pr. aksje (NOK) Endring 2) Ryger Eiendomsinvest AS 1) % 1) Oppgitte historiske tall for verdijustert egenkapital pr. aksje er rebasert for å hensynta foretatte utdelinger til aksjonærene. 2) Endring fra til , justert for utdeling til aksjonærene. Akkumulert utdeling pr. aksje i Ryger Eiendomsinvest AS utgjør NOK 14,25.

4 3 Regnskap Kommentarer til konsernregnskapet: Selskapet har sammen med revisor utarbeidet konsolidert urevidert konsernregnskap pr 1 halvår Forskjellen på verdier mellom konsernregnskapet og verdivurderingen skyldes: Verdien på finansieringen er ikke hensyntatt i konsernregnskapet. Beregningen av utsatt skatt har forskjellig diskonteringsrente i enkelt poster. Ryger Eiendomsinvest - konsolidert Proforma resultatregnskap Alle tall i NOK Driftsinntekter og driftskostnader Sum driftsinntekt Avskrivninger Eierkostnader Administrasjonskostnader Vedlikeholdskostnader Konsernkostnader Sum kostnader / avskrivninger Driftsresultat Verdiendring eiendom Driftsresultat etter verdiendring Finansinntekter og -kostnader Sum finanskostnader Ordinært resultat før skatte Skattekostnad Resultat etter skattekostnad Balanse følger på neste side.

5 3 Balanse Ryger Eiendomsinvest - konsolidert Alle tall i NOK EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 0 0 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler Tomter og bygninger Sum tomter og byggninger Omløpsmidler Kundefordringer Andre fordringer Bankinnskudd, kontanter Sum omløpsmidler Sum Eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD Aksjekapital Overkursfond / annet fond Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Utsatt skatt Sum avsatt for forpliktelser Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Beregnet betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld Sum annen kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld ) Bokført egenkapital utgjør totalt MNOK 172.0, fordelt på aksjer gir dette en egenkapital pr. aksje på kr 76,00. Verdijustert egenkapital pr. aksje er beregnet til kr (se Avkastning ) 2)I samråd med revisor har man fra og med regnskapsåret 2011 valgt å endre rapporteringsform for å bedre synliggjøre selskapets verdier, for regnskapsåret 2011 innebærer dette en økning av utsatt skatt på MNOK 14,4 der motposten er egenkapitalen.

6 4 Aksjonærer Totalt har selskapet nå 531 aksjonærer. Styremedlem Bjørn Maaseide er aksjonær i henholdsvis Maaseide Promotion AS og Maaseide Holding AS. Styremedlem Kåre Idsøe er aksjonær i Idsøe Eiendom AS. Styremedlem Trygve Jakobsen er aksjonær i Westco Eiendom ANS. Av aksjonærlisten ser en også at det er aksjonærer som har økt sin beholdning i løpet av Aksjonærer med eierandeler som overstiger aksjer i selskapet var Nr Aksjonær Aksjer Aksjer i % 1 WESTCO EIENDOM AS ,0 % 2 MAASEiDE PROMOTION AS ,0 % 3 MAASEIDE HOLDING AS ,3 % 4 SPAREBANK 1 SR-BANK ,2 % 5 IDSØE EIENDOM AS ,9 % 6 BJØRN DAHLE ,8 % 7 RIGMAAS HOLDING AS ,9 % 8 BRIT KVÅL ,7 % 9 MARTIN ØLBERG ,3 % 10 ROLV AUSTVOLL ,3 % 11 TORALV LANGENES ,3 % 12 SPAREBANK 1 SR-BANK PENSJONSKASSE ,3 % 13 A.B.P. EIENDOM AS ,2 % 14 HARALD FJELDE ,1 % 15 NORLINK AS ,0 % 16 NORVALD KALTVEIT ,9 % 17 ARILD TORBJØRNSEN ,9 % 18 PER TORMOD PYTTEN ,8 % 19 JAN IDAR APELAND ,7 % 20 LARS BØRGE ELTERVÅG ,7 % Øvrige < aksjer ,7 % Total ,0 %

7 5 Nøkkeltall Nøkkeltall eiendomsporteføljen Ervervsverdi eiendomsportefølje 1) MNOK 882,7 Bruttoleie (2012 estimat) MNOK 64,4 Nettoleie (2012 estimat) 2) MNOK 61,9 Geografisk fordeling av brutto leie Areal Kvm Leie per kvm NOK Vektet gjenværende leietid leiekontrakter År 5,5 Antall leieforhold (utleid/ledig) 44 (37+7) Antall bygg 16 Finansielle nøkkeltall 2012E Driftsinntekter MNOK 66,7 Driftsresultat før avskrivninger 2,4) Driftsresultat 3) Rentebærende gjeld (pr ) Rentesikret beløp iht. renteswap avtaler Vektet snittrente Vektet gjenværende løpetid renteswapavtaler MNOK MNOK MNOK MNOK MNOK År 57,3 17,2 638, % + lånemargin 4,5 1) Før fradrag for latent skatt, eksklusive kjøpsomkostninger. 2) Etter fradrag for direkte eierkostnader (forsikring, eiendomsskatt o.l.) 3) Driftsinntekter med fradrag for driftsutgifter og rentekostnader. 4) Driftsresultat før avskrivninger er lavere enn Nettoleie ovenfor som følge av vedlikeholdskostnader og konsernkostnader. Sandnes 8 % Forus 23 % Stavanger 20 % Haugesund 24 % Geografisk fordeling (bruttoleie) Bergen 13 % Porsgrunn 12 % Kontor 57 % Bransjefordeling Handel 16 % (bruttoareal) Annet 12 % Hotell 4 % Kombi / lager 11 %

8 6 Leietakere Totalt 44 leieforhold i eiendomsporteføljen, hvor de 10 største leietakerne utgjør cirka 83% av totale leieinntekter. Leieinntekter fra offentlige leietakere og sparebanker utgjør ca. 42 % av totale leieinntekter. Vektet gjenværende leietid for hele eiendomsporteføljen er ca. 5,5 år. Leietaker (10 største) Brutto Leie MNOK (2012) Gjenværende Leietid (år) Smart Hotel Holding AS 7,8 9,6 Elixia Vest AS 6,7 9,2 Rogaland Fylkeskommune 4,7 11,2 Aker Offshore Partner Porsgrunn kommune 4,8 4,7 1,9 7,6 Optimera AS 4,5 5,0 Ahlsell AS 4,1 6,2 Stavanger kommune 4,0 2,6 Anzett 3,8 6,9 Sandnes kommune 3,4 7,9 Totalt 10 største leietakere 48,5 Snitt 7,7 år Øvrige leietakere 18,3 Snitt 3,0 år Totalt 66,7 Snitt 5,5 år Leietaker Smart Hotel:: Elixia Vest AS Landsdekkende hotellkjede,som tar sikte på å kunne tilby rimelig overnatting, samtidig som eiendommene skal ha bra beliggenhet. Nordisk treningssenter/ velvære kjede. Aker Offshore Partner Optimera Ahlsell Norge AS AOP er en anerkjent leverandør til oljeindustrien, så vel nasjonalt som globalt. Optimera har en sterk markedsposisjon i Norge innen salg av byggevarer og trelast- i tillegg til engrosvirksomhet og salg til industrien. Optimera Norge har over 100 utsalgssteder og 2100 ansatte. Omsetningen i 2010 forventes å komme opp i ca 5 milliarder., Ahlsell er en av Norges ledende grossister innen VVS, VA, industri, elektro, kulde, olje & gass, samt verktøy og arbeidsklær. Grunnlaget for firmaet ble lagt i Sverige allerede i Vi hadde 130 års jubileum i 2007 og har vært på det norske markedet siden Anzett AS Jobber primært med hydraulikk mot olje og gassindustrien (både onshore og offshore).

9 7 Eiendomsporteføljen Luramyrveien 12 Kokstadveien 25 A Kokstadveien 25 B ELIXIA, St. Olav Nøkkelinfo Luramyrveien 12 Eiendom AS Kokstadveien 25 Eiendom AS Adresse Luramyrveien 12 Kokstadveien 25 A & B 3 seksjoner i St. Olavskvartalet By / område Forus Bergen Stavanger Bygget / ombygget og 2006 ca Type eiendom Hotell Kontor / treningsstudio Treningsstudio Overtakelse November 2006 November 2006 November 2006 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2011E (MNOK) 7,8 9,1 3,0 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 9,7 år 5,0 år 8,9 år KPI 2 % fast årlig regulering 100 % 75 % Største leietaker(e) Smart Hotel Holding AS Aker Offshore Partner, Elixia Vest AS Elixia Vest AS Sakkestad Næringspark Fabrikkveien 25 Maskinveien 1 Nøkkelinfo Sakkestad Næringspark Eiendom AS Fabrikkveien 25 Eiendom AS Maskinveien 1 AS Adresse Sakkestad Næringspark Fabrikkveien 25 Maskinveien 1 By / område Haugesund Forus Forus Bygget / ombygget / Type eiendom Kontor / handel Kombinasjon Handel Overtakelse Desember 2006 Februar 2006 Mai 2006 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2011E (MNOK) 3,3 3,7 4,5 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 2,5 år 7,0 år 4,9 år KPI 100 % 100 % 90 % Største leietaker(e) YIT Building Systems AS Anzett AS Optimera AS

10 7 Eiendomsporteføljen forts. Sørhauggata 150 Hillevågsveien 8 Dokkveien 10 Nøkkelinfo Sørhauggata 150 AS Hillevågsveien 8 AS Kammerherreløkka Næring B1 AS Adresse Sørhauggata 150 Hillevågsveien 8 Dokkveien 10 By / område Haugesund Stavanger Porsgrunn Bygget / ombygget / Type eiendom Kontor / handel Kontor Kontor Overtakelse Desember 2007 Desember 2007 April2010 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2011E (MNOK) 4,7 3, Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 3,6 år 0,6 år 5,7 år KPI 100 % 100 % 94 % Største leietaker(e) Sparebank 1 SR-Bank / Jakob Hatteland Bygg AS Helse Stavanger NAV / Porsgrunn kommune Rennesøygata 8 Karmsundgaten 192 Langgaten 64 Nøkkelinfo Rennesøygata 8 AS Karmsundgaten 192 AS Langgaten 64 AS Adresse Rennesøygata 8 Karmsundgaten 192 Langgaten 64 (snr. 1) By / område Haugesund Haugesund Sandnes Bygget / ombygget / 2004 / / 1993 / 2002 Type eiendom Kontor / handel Kontor Kontor / handel Overtakelse Juni 2008 September 2008 Desember 2007 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2011E (MNOK) 4,2 3,8 1,5 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 6,2 år 11,1 år 6,8 år KPI 100 % 60 % 80 % Største leietaker(e) Ahlsell Norge AS Rogaland Fylkesskattekontor Sandnes Sparebank

11 7 Eiendomsporteføljen forts. Hinnakrossen AS Tastagaten 30-32b AS Nøkkelinfo Hinnakrossen AS Tastagaten 30-32b AS Adresse Hinnasvingene 53 (snr. 1 og 4) Tastagaten 30-32b By / område Hinna Stavanger Bygget / ombygget 2003 / / 1991 / 2006 / [2007] Type eiendom Kontor / handel Kontor Overtakelse Juni 2007 Juni 2007 Totalt areal (kvm) Brutto leie 2011E (MNOK) 2,4 4,6 Leie / kvm (NOK) Gjenværende leietid 6,6 år 4,2 år KPI 86 % 100 % Største leietaker(e) Norgesgruppen Rogaland AS Stavanger kommune Sandnes Bibliotek Nøkkelinfo Sandnes Bibliotek Adresse Mauritz Kartevoldsplass 1 By / område Sandnes Sentrum Bygget / ombygget 1999 Type eiendom Overtakelse Totalt areal (kvm) Kontor (Bibliotek) Februar Brutto leie 2011E (MNOK) 3,4 Leie / kvm (NOK) 941 Gjenværende leietid 7,9 år KPI 70 % Største leietaker(e) Sandnes kommune

12 8 Kontaktinformasjon Ryger Eiendomsinvest AS c/o: Consigliere AS Gisle Brensdal Tlf.: E-post: Samarbeidspartnere: Til orientering: Av hensyn til miljø og kostnader er denne rapporten gjort tilgjengelig på internett på følgende adresser: bit.ly/ryger2011