Høringsdokument

Transkript

1 Nordisk miljøklassifisering Høringsdokument Forfatter: Sverre Tiltnes, Grønn Byggallianse Takk Stor takk til alle som har bidratt! Takk til alle som har tatt i mot oss, gitt råd og respons, og gitt oss berettiget tro på en vellykket videreføring. Takk til Skanska og NCC Property Development for åpenhet, engasjement, samarbeidsvilje, gode bidrag og ikke minst bidrag til oppmerksomheten prosjektet har fått. Takk god innsats i dugnadsgruppene Faggruppa, Incentivgruppa, Bransjegruppa, Infogrupppa og ikke minst Styringsgruppa. Takk til Building Research Establishment (UK) og US Green Building Council. Takk til alle bidrag som er gitt fra fjern og nær, - ikke minst fra studentene på NTNU. Takk. Invitasjon om å delta innen Høringsdokumentet vil danne faktabase for de valg og prioriteringer som blir gjort av GBA-styret og Styringsgruppen for miljøklassifisering i fellesskap Utviklingen av høringsdokumentet har skjedd åpent ved at kladden løpende er lagt ut på i form av et vurderingsgrunnlag i utvikling. Dette er gjort for å sikre åpenhet og bidrag til kvalitet. Høringsdokument legges ut på ovennevnte web-side , med høringsfrist Det inviteres også til et åpent høringsmøte kl 14:00. Påmelding til st@byggalliansen.no. I tillegg ble det åpnet en blogg på samme web-side, for å gi ytterligere mulighet for meningsutveksling. org.nr Contact: Sverre Tiltnes Tlf st@byggalliansen.no

2 Innholdsfortegnelse 1. PROSESS FOR Å FÅ FRAM ET VERKTØY a. Bakgrunn/behov b. Historikk for arbeidet c. Tidsplan inkl det som kommer d. Samarbeid med moderorganisasjonene mot godkjent system Side FAKTA OM BREEAM OG LEED 6 3. VURDERING AV LEED OG BREEAM OPP MOT KRAVSPESIFIKASJON a. Kravspesifikasjon b. LEEDs OG BREEAMs svar på denne punkt for punkt c. Opplevde særpreg fra hhv NCC og Skanska KLASSIFISERINGSPROSESSEN I NORGE OPPSUMMERING side 2

3 PROSESS FOR Å FÅ FRAM ET VERKTØY Bakgrunn De reduksjonene i utslipp av klimagasser og andre miljøbelastninger som bygg og eiendomssektoren må bidra med, vil i stor grad måtte komme fra frivillige bidrag. Miljøklassifisering skal stimulere til utvikling av mer miljøeffektive bygg, og synliggjøre egenskaper ut over standard krav. Norge mangler i dag denne muligheten. Miljøeffektive bygg vil fremvise en mer framtidsrettet design og bedre stedstilpasning, energibruk, inneklima og materialbruk, samt redusere forurensning og bruk av farlige stoffer. Etter lengre tids arbeid i Grønn Byggallianse, for å finne rett tilnærming, ble det , konstituert en gründergruppe, bestående av sentrale representanter for bransjen, for å utvikle nødvendig grunnlag for et frivillig og etterspurt miljøklassifiseringsverktøy. Målsettingen var å utvikle slikt grunnlag til årsskifte 2009/2010. Historikk ØkoBygg-programmet i GRIP-senter, utviklet på slutten av 1990-årene et norsk klassifiseringssystem ØkoProfil. Arbeidet ble bla gjort i samarbeid med utviklerne av BREEAM og LEED. ØkoProfil ble ingen suksess. Mangelen på et velfungerende klassifiseringssystem i Norge, gjorde at Grønn Byggallianse i 2007 begynte å sondere interesse for en tilpassning av et av de systemene som hadde lyktes. Grønn Byggallianse er byggeirenes og utbyggernes videreføring av ØkoBygg, og er landets største miljønettverk innenfor norsk eiendomssektor. Grønn Byggallianse (GBA) representerer nesten hver 3.dje m2 næringsbygg og en stor andel av boligmassen gjennom sine medlemmer. Interessen for miljøklassifisering har vist seg å være økende i Norge, så vel som i Norden, Europa og andre deler av verden. I 2008 nedsatte GBA en egen styringsgruppe for å utrede viktige forhold for å lykkes med en norsk løsning, og forutsigbar utbredelse. November 2008 stoppet arbeidet opp som følge av at Skanska valgte LEED som et preferert system for egen virksomhet. GBA valgte å bruke denne beslutning som en mulighet. Sammen med Skanska ble arbeid for å samle et norsk fellesskap rundt LEED-initiativet igangsatt. Mars 2009 lansert NCC Property Development sin preferanse for BREEAM, - hvorved GBA inkluderte dette initiativet som en mulig løsning ble det norske initiativet for å tilpasse LEED og/eller BREEAM, konstituert som et prosjekt i GBA, - dog med et eierskap som inkluderte viktige frontløpere fra hele verdikjeden. Gründerne representerer virksomheter fom industri tom eiendomstransaksjon. Prosjektet Nordisk miljøklassifisering ble organisert som et dugnadsarbeid, med person og pengebidrag fra gründerbedriftene. Gründerbedriftenes logo er gjengitt på side 1. Arbeidet er gjennomført av følgende arbeidsgrupper: - Faggruppa - Incentivgruppa - Bransjegruppa - Infogrupppa - Styringsgruppen. Petter Falkgård Andersen, SektorGruppen har vær leder av styringsgruppen side 3

4 Katharina Bramslev har vært administrativ leder for Faggruppa. Sverre Tiltnes har vært prosjektleder og administrativ leder for øvrige grupper. Mandatet fokuserte følgende ambisjoner/mål: 1. Utvikle samarbeid og involvere bransjen, myndighetene og finans- og transaksjonsmiljøene. 2. Utvikle grunnlag for valg av rett system (LEED og/eller BREEAM) 3. Utvikle grunnlag for nordisk samarbeid 4. Utvikle grunnlaget for en egnet non profitt organisasjon, som eier og forvalter av den norske tilpasningen. Betydningen av å samle bransjen, og dens premissgivere, har forsterket seg som avgjørende for et godt sluttresultat. Valg av system vil avhenge av troverdighet, muligheten for utbredelse og innovasjon, og at systemet er godt nok. LEED og BREEAM er de systemene som har lykkes best i hjemmemarkedene USA og Storbritannia. Begge systemene er aktive og etterspurte utenlands, og er underlagt tilsyn fra World Green Building Council. Begge systemeierne US Green Building Council (USGBC) og Building Research Establishment (BRE), at lokal løsning for LEED og BREEAM eies og forvaltes av en lokal (Nordisk/Norsk) non profitt virksomhet (NPO), som er godt forankret i hele verdikjeden bygg og eiendom. Dersom slik NPO ikke finnes, åpner BRE for at BREEAM kan eies og forvaltes av forskningsinstitutt med tilsvarende forankring. Tidplan Etablere nordisk samarbeid Faglig gjennomgang Forankring og incentiver Dialog USGBC / BRE Prioritering og videre strategi Videre organisering Finansiering Forhandling Utvikling 1.ste versjon LEED/BREEAM Mnd Samarbeid med moderorganisasjonene Både BRE og USGBC som eierorganisasjoner vil legge tilrette for lisensbaserte løsninger internasjonalt. Det forutsettes at lokal eier representerer hele verdikjeden og bygger sin virksomhet på non-profitt. Det norske initiativet om å etablere et Nordic Green Buildling Council førte ikke fram. Sverige har etablert Sweden GBC. Det jobbes aktivt med å etablere tilsvarende i Danmark, Finland og Island. En norsk tilpasning vil måtte skje mellom en medlemsorganisasjon som representerer hele verdikjeden. Denne organisasjonen vil kunne fremforhandle en avtale med BRE og/eller USGBC. Kommersielle deler av denne avtalen forventes å bli forankret i et nordisk samarbeid side 4

5 Arbeid med å etablere en slik løsning er under utvikling. En norsk løsning forventes å bli åpen for alle innenfor norsk bygg og eiendom, som ønsker å engasjere seg i formålet. Tilnærmingen om å utvikle et beslutningsunderlag, basert på sluttførte avklaringer med eierne av BREEAM og LEED, har ikke vært mulig. Styringsgruppen for miljøklassifiseringsprosjektet har valgt å kvalitetssikre og videreutvikle et vurderingsunderlag, ved også å trekke veksler på den dybdekunnskap og innsikt som NCC Property Development og Skanska har ervervet i sin satsning på henholdsvis BREEAM og LEED. Forventningen er at vurderingsunderlaget har en kvalitet som lar seg bekrefte i fremforhandlete løsninger med BRE og/eller US GBC side 5

6 FAKTA OM BREEAM OG LEED BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) BREEAM er utviklet av Building Research Establishment i UK. Første versjon BREEAM ble utviklet 1990 for det Britiske markedet. BREEAM Gulf ble utviklet BREEAM Nederland er under implementering. BREEAM er utviklet for en rekke byggkategorier, og har hatt særlig suksess innenfor sertifisering av leiligheter, bla i samarbeid med Housing Corporation UK. BREEAM In-Use (eksisterende bygg/fm) er under implementering. BREEAM bolig - Multi-residential (108) - EcoHomes (7.774) - EcoHomes Units (> ) Antall sertifiserte enheter/bygg i parantes BREEAM UK sertifiseres i nivåene: - Pass (25 %) - Good (40 %) - Very Good (55 %) - Excellent (70%) BREEAM Interantional sertifiseres i nivåene: - 1 Star (30 %) - 2 Stars (45 %) - 3 Stars (55 %) - 4 Stars (70 %) - 5 Stars (85 %) %-fordeling av akkumulert sertifikater pr % av total oppnåelig poengsum BREEAM dokumenterer egenskaper innenfor følgende områder, angitt med relative andeler av mulige score: side 6

7 LEED (Ledership in Energy and Environmental Design) LEED er utviklet av US Green Buildling Council som en respons på initiativet fra aktive buiseness developere. LEED representerer et sterkt grasrot-engasjement. Første versjon LEED ble utviklet 1998 for det amerikanske markedet. Canada og India har utviklet sine egne tilpasninger av LEED. Italia GBC har utviklet en nasjonal tilpasning, som er til godkjenning hos USGBC. LEED bolig LEED for Homes - Projects (2.612) - Units (4.422) Antall sertifiserte enheter/bygg i parantes LEED Sertifiseres i nivåene: - Certified (36 % - Silver (45 %) - Gold (55 %) - Platinum (75 %) % av total oppnåelig poengsum %-fordeling av akkumulert pr april -09. Akkumulert antall sertifikater er Områder hvor LEED har størst vekst er innen undervisning, offentlige formålsbygg, industribygg, kontor, helsebygg og kjøpesenter LEED dokumenterer egenskaper innenfor følgende områder, angitt med relative andeler av mulige score: side 7

8 VURDERING AV LEED OG BREEAM OPP MOT KRAVSPESIFIKASJON Det er utviklet en kravspesifikasjon, i samarbeid med nordiske samarbeidspartnere. Kravspesifikasjonen gjenspeiles i høringsdokumentet: Krav 1 om: Brukervennlig og enkel i bruk Begge systemene har en forutsigbar prosess. - I LEED fremskaffer prosjektteamet prosjektetdokumentasjonen selv. - Det anbefales bruk av akkreditert profesjonell (AP) som gir 2 poeng. Bruk av AP vil lette arbeidet, øke forutsigbarheten, og ikke minst gi bidrag til forbedringer. Prosjektet får anledning til å kvalitetssikre og supplere sertifiseringsbyråets gjennomgang, før sertifikat utstedes. Autorisert sertifiseringsbyrå gjør sertifiseringsarbeidet. USGBC utsteder sertifikatet. - I BREEAM må prosjektet leie inn en assessor. Prosjekt kan konsultere assessor løpende, og kan også få utført en pre-assessement. Ved bruk av BREEAM er det også mulig å benytte en skolert AP, som i LEED. Sertifikatet utarbeides av BRE, som også utsteder sertifikatet. Begge systemene er omfattende, og krevende å operere for den jevne prosjektdeltakerne side 8

9 LEED utmerker seg med stor oppslutning om work-shop, utdanning av AP (> 80 tusen) og deltakelse (ca 30 tusen) på USGBCs årlige konferanse Greenbuild. BREEAM har utdannet et stort antall assessorer. BRE medvirker også i tilknytning til årlig EcoBuildkonferanse, som sist år samlet 35 tusen deltakere. Prosjektdeltakere som er skolert eller trent i bruken av systemene vil ha en lettere tilgang til systemene. Begge systemene stiller krav til dokumentasjon som av mange vil bli oppfattet å være mer omfattende enn normalt i norske landbasert prosjekter. - BREEAM bygger på en manual, som letter innsyn i hvilke vilkår som krediteres. - LEED bygger på systematisk trening/skolering av prosjektdeltakerne. De enkelte tiltaks bidrag til sluttvurderingen kan leses direkte. For strategi- og beslutningstakere er begge systemene brukervennlige, og gir overordnet veiledning, og mulighet for å prioritere utefra særskilte forhold og motiver. Begge systemene kan brukes ved innkjøp. Om innkjøper åpner for likeverdige løsninger og tilbud, stiller dette krav til målbarhet, lesbarhet og enkelhet. Begge systemene har sin unikness ved at de forenkler markedskommuniasjonen av sammensatte og komplekse forhold. Begge systemene baserer seg på målbare parametere. - LEED bygger på funksjonskrav og spesifikke krav. LEED har vært bruker- og markedsdrevet i sin utvikling, og derved ivaretatt lesbarheten på en god måte. - BREEAM stiller mer spesifikke krav. BREEAM har gjennom sin faglighet fått sterkt gjennomslag der krav til formaldokumentasjon er stor (offentlige virksomheter og ordninger) Hvorvidt BREEAM og LEED kan nyttes som referanse ved offentlige innkjøp må utredes ytterligere. Det kan være nødvendig å justere dagens regler for offentlig innkjøp. Krav 2 om: Tilpassning til norske forhold Vårt absolutte krav om å integrere norsk energisertifikatordning 1:1 aksepteres av BRE og USGBC. NVE har godkjent en slik integrasjon. LEED er i struktur mer tilpasset struktur for norsk energisertifikat. Vårt absolutte krav om en norsk-språklig versjon aksepteres av BRE og USGBC. Vårt absolutte krav om sikkerhet mot handelshindringer i EU, er bekreftet så langt systemleverandørene kan innfri slikt krav. BREEAM er mer integrert i pågående standardiseringsarbeid enn LEED pr dato. Det er uaktuelt, og heller ikke registrert forsøk på, å innføre handelshindringer for frivillige sertifiseringssystem. Se for øvrig under. Begge systemer vil ha utfordringer ved tilpasning til norske regler og standarder. Tilbakemeldinger fra bredrifter, akademia, myndighetene, og organisasjonene har så langt styrket troen på at LEED og/eller BREEAM kan bli gode velfungerende løsninger i Norge. Tilbakemeldingene er entydig positive. Bruk av LEED og BREEAM vil gi mulighet for internasjonal benchmark. Tilpasning til lokale forhold vil gi nødvendig/påkrevd funksjonalitet ved bruk i Norge. Enhver tilpasning må dog ballansere internasjonale krav til gjenkjennelse og benchmark. Denne ballanseringen blir avgjørende viktig i videreføringen side 9

10 Nordisk tilpasning, vil på viktige områder som energi og innklima, skjerpe nivåene i både LEED og BREEAM. Dette kan promotere nordisk byggekvalitet. Begge systemene er i stadig utvikling. En utvikling som i økende grad preges av internasjonalisering og tilpasning til lokale markeder. BRE (eier av BREEAM) er sterk i sin føring om at BREEAM må tilpasses lokale forhold. Tilpasning skjer primært ved å nivellere til norske krav/praksis der disse er strengere enn gjeldene BREEAM. Tilpasning skjer også ved å vekte parametere utefra betydning. For å sikre gjenkjennelighet over landegrensene har BRE lagt føringer på enkelt basisområder. Norsk tilpasning skjer i Norge, med bistand fra BRE. BRE anbefaler at de ekspertene som står bak lokale henvisninger/standarder, tar del i tilpasningsarbeidet. USGBC (eier av LEED) aksepterer at man nivellerer til norsk praksis, der disse er strengere enn gjeldene LEED. LEED har også mulighet for å innarbeide regionale score som en del av tilpasningen. Det kan være aktuelt å gi akset for ytterligere tilpasninger. For å skjerme LEED-brandet forbeholder USGBC seg å godkjenne lokale tilpasning. USGBC har en demokratiske og til dels byråkratiske struktur. Dette vil prege prosessene rundt tilpasning. Ingen av systemeierne vil akseptere ønske om å redusere krav til nivå ved lokal tilpasning. Prosjektets faggruppe har sammenlignet LEED og BREEAM med utgangspunkt i LEED 2009 New Construction and major renovation, og BREEAM Offices , og gjort en grov avviksanalyse ift Forurensningsloven, Forurensningsforskriften, Naturvern- og kulturminnelovningen, PBL (herunder TEK og SAK), Avfallsforskriften, Produktkontrolloven med mer, ved å ta utgangspunkt i NS5814, NS3466, Miljøprogram.no, GBAs mal for kvalitetsprogram. Faggruppen mener både LEED og BREEAM er egnet for tilpasning til norske forhold. Gruppen gir spesiell anbefaling om at følgende sentral forhandlingspunkter løses: Begge BREEAM LEED Vekting av parametre Omfang og innhold av management Livsløpsvurderinger for materialer Betydningen av brukerkvaliteter CO₂-fokus Referanse til EU-regelverk USGBC ønsker å prioritere de nordiske landene. USGBC har, utefra en grov markedsvurdering, ment at LEED bør tilpasses i en felles nordisk versjon. Alle nordiske land mener tilpasningene må skje på nasjonalt nivå. USGBCs anbefaling om nordisk markedssamarbeid vil ikke stå i veien for nasjonale løsninger. BRE ønsker å prioritere de nordiske landene, og er sterk i sin anbefaling om at lokal tilpasning bør skje. Lokal relevans for kriteriene er viktig suksessfaktor i BREEAM. Om tilpasning til EU/EØS På samme måte som at norsk tilpasning må linkes til norsk praksis og standard for å være relevant, bør LEED og BREEAM tilpasse seg europeiske og internasjonale standarder innenfor energi- og miljødokumentasjon. Et tilpasset verktøy vil ha økt nytteverdi. 1 Ref PDF Sammenstilling LEED_BREEAM_FK_GBA_Rev side 10

11 Miljøklassifiseringssytemene er frivillige og markedsdrevne, og vil ikke direkte kunne hindres av EU, CEN eller ISO. For å optimalisere nytteverdien er følgende av betydning: - Bygningsenergidirektivet er under endring mot et forsterket helhetsfokus. Aktive elementer som måling, styring og belysning skal inkluderes. LEED og BREEAM må på linje med NS 3031 ol tilpasse seg disse endringene. - EU følger opp ulike initiativ om å utvikle Eco-Label for bygg. Eco-Label er EUs svar på nordiske Svanen. Eco-Label for bygg vil være frivillig, og vil i Norge bli forvaltet av Stiftelsen Miljømerking. - CEN er i ferd med å ferdigstille CEN/TC 350 som vil stille krav til output`n til miljøklassifisering i Europa. Selv om ikke standarden er pliktig, bør det være et krav at LEED og BREEAM tilfredsstiller krav i kommende CEN USGBC, UK Green Building Council, BRE og GBC Australia signerte i mars 2009 et memorandum of understanding for å utvikle felles måling av CO₂ utslipp fra boliger og bygg, i tilknytning til bruk av BREEAM, LEED og Green Star. - BRE har etablert International Sustainability Alliance for også å jobbe med europeisk standardisering. Ovennevnte MoU er integrert i dette arbeidet. Ingen av systemene synes å diskvalifisere seg ift EU-tilpasning. Begge eierne er aktive innenfor internasjonal standardisering. BRE er naturlig nok tettere på arbeid i EU og CEN enn USGBC. Krav 3 om å: Støtte operasjonen Begge systemene er helhetlige, transparente og åpne for å gi læring, gjenkjennelse, synlighet og beslutningsstøtte. Måten LEED tilbys og opereres på, skaper motivasjon, læring og innovasjon. Viktige virkemidler for å oppnå dette er bruken av formalutdannete AP (akkreditert profesjonell), og sterk satsing på markedsaktiviteter, kurs, bransjeinvolvering og veiledning lokalt. USGBC sier selv at LEED er Brand og education. BREEAM involverer prosjektet på en måte som skaper motivasjon, læring og innovasjon. Viktig virkemiddel for å oppnå detter er samspillet med assessor i alle faser av prosjektet. Erfaringene fra LEED, med en formalutdannet akkreditert profesjonell, er nylig (januar 2010) tatt inn som en mulighet også i BREEAM. Ingen av systemene vil lykkes uten en markedsorientert norske løsningen. Markedspenetrasjon, engasjement, læring og støtte til operasjonene er avgjørende viktig. Det er verdt å merke seg at det engasjementet og den arbeidsformen som fremmes ved bruk av LEED/BREEAM er sammenfallende med behov for de endringer som er nødvendig for å redusere feilkostnader, skadeomfang og høyere effektivitet i norske byggesaker side 11

12 Utbredelse og bruk er avhengig av nødvendige incentiver. Det er avholdt en rekke møter med aktører som kan stimulere bruken av LEED/BREEAM. Initiativet og helhetstilnærmingen i BREEAM og LEED, er uten unntak tatt godt i mot. Avgjørende avvik fra norske forhold vil gjøre det utfordrende å oppnå gode incentiver. - Norge har et særlig fokus på energieffektivisering. - Norske regler er funksjonsbasert. - Det er en felles nordisk fokus på LCA-egenskaper. - Norge har til nå ikke klart å avklare CO₂-vektingen av EL til oppvarming. Energimerke har et varmemerke hvor klimabelastningen fra bruk av EL til oppvarming er politisk satt. Før avtale med BRE og/eller USGBC kan signeres, er det viktig at de som skal gi incentiver gis anledning til å slutte seg til prioriteringer og valg. Begge systemene gir god beslutningsstøtte. Vektingen i BREEAM er lineær, og sjenerer derved ikke nevneverdig i praktisk bruk. BREEAM fremstår med følgende særpreg: - Strenge systemkrav for å sikre 3.dje-partuvahenighet og faglighet. Se sitat fra BREs svar >. - Assessor er en viktig ressurs for sparring, læring og dokumentasjon. - BREEAM har noen få utvalgt fastpunkter for å sikre gjenkjennelig kvalitet. Disse overstyrer muligheten til lokale tilpasninger. - Oppnådde score vektes lineært, utefra stedlig relevans og betydning. - Håndboken er egnet til å velge løsninger som gir den score man ønsker å oppnå. Kravene i håndboka er i hovedsak spesifikke. - Bruk av AP gir 2 poeng. BREEAM is a third-party independent certification scheme. The principle is that assessments are carried out by BREEAM assessors who are trained by BRE Global and must demonstrate technical competence by passing a number of tests. Those assessors are the intermediary between BRE and the clients. BRE is the standard setting organization and its role is to quality assure the reports carried out by the assessors against the BREEAM standard and to deliver the certificates. This ensures that conflicts of interest are avoided while maintaining an adequate level of customer service through the BREEAM assessor network. All the certification procedures are ISO 9001 certified and UKAS-accredited against EN45011 and ISO17024, the internationally recognised standards for certification side 12

13 LEED fremstår med følgende særpreg: - Prosjektet utvikler grunnlaget (design og dokumentasjon) for sertifikat selv. Prosjektet kan benytte akredittert profesjonell (AP), som deltar som del av prosjektteamet. Bruk av AP gir 2 poeng. - Tungt demokratisk regime for å gjøre endringer, basert på at USGBC er en medlemsorganisasjon. Grundig prosedyre for å sikre brand og gjenkjennelig kvalitet. - Forutsigbar og lettlest ved at oppnådde score summeres uten vekting. - USGBC forventer at bruken av LEED skal bygge en bærekraftig grønne bygg bevegelse i hvert land. Til dette er det avgjørende at LEED støttes av et attraktivt og troverdig skoleringsprogram. Studieplaner, skreddersydd til lokale standarder, praksis, kultur og språk, er nødvendig. GBA+ er en angivelse av en norsk non profitt organisasjon som involverer hele verdikjeden. Grønn Byggallianse er en slik organisasjon som involverer byggeier og utbygger Krav 4 om å: Gjenspeile nasjonale miljøutfordringer Begge systemene har en helhetstilnærming i forhold til ytre miljø knyttet regulering, bruk av vann, energi og materialer, og inneklima. Systemene er avgrenset til bygget. Helhetstilnærmingen sammenfaller med byggeier og utbyggers interesse og ansvar. LEED og BREEAM vil være enn dekkende referanse og støtte i prosjektutviklingen, og en fullgod dokumentasjon av byggets egenskaper. Det er ikke grunnlag for å skille systemene utefra faglig grundighet. Dokumentasjonskravene er store i begge systemene, og høyere enn vanlig er i Norge. Åpenheten skaper gode og aktive debatter om faglige forbedringer. Styrking av LCC perspektivet i LEED er eksempel på slike prosesser. Begge systemene har forutsigbar og troverdig kvalitet - BREEAM-assessor registrerer prosjektet, innhenter dokumentasjon og vurderer bygget ved bruk av sertifiseringsverktøyet. BRE kvalitetssikrer resultatet og utsteder sertifikat. BRE setter standard og kvalitetssikrer at assessor følger standard. Assessor er teknisk skolert og testet for side 13

14 oppgaven. Sertifiseringen skal være sertifisert etter ISO 9001, EN45011 (Produktsertifisering) og ISO (Sertifisering av personell) - LEED-sertifiseringen utføres av uavhengig sertifiseringsbyrå basert på fullmakt fra USGBC. I øyeblikket er Vertias eneste autoriserte sertifiseringsbyrå som også driver i Norge. Klassebyrået baserer seg på innsendt dokumentasjon fra prosjektet. Om tilpasningsprosessen - BREEAM utvikles av brukerstyrt rådgivende styre (Advisery board) og gruppe (Advisery group). Det dannes nødvendige arbeidsgrupper. Egen ekspertgruppe(er) er ansvarlig for teknisk utvikling og spesifisering av kriterier. Fagekspertise bak disse standardene, reglene og veilederne bør trekkes inn i arbeidsgruppene som forestår tilpasning. BRE vil assistere ved nasjonal tilpasning. - LEED utvikles av brukerstyrte komiteer. Vi er ikke kjent med formalkrav til lokal organisering av tilpasningsarbeidet. Enhver ny versjon av LEED avgjøres gjennom avstemning blant medlemmene i USGBC. USGBC vil supportere tilpasningsarbeidet, og det vil være mulig å etablere dialog med ulike komiteer i USGBC. Dette gjelder også ved oppgradering. Ved nasjonal tilpasning vil USGBC rett til godkjenning. Om internasjonal påvirkning og utvikling - De nordiske landene har etablert et initialt samarbeid mellom GBC i Sverige, Finland, Danmark, Island og Norge 2. Slikt samarbeid øker muligheten for internasjonal påvirkning. - BRE har etablert International Sustainability Alliance for nasjonale GBC som eier BREEAM. ISAstyret vil bla drøfte ønsker om å endre BREEAM (scheme). Formålet er å utvikle BREEAM og BREEAM In Use internasjonalt, gjennom benchmarking, europeisk lobbying og utveksling av beste praksis. - USGBC har egen vice president of international, og er i ferd med å utvikle en internasjonaliseringsstrategi som kan gi økt forutsigbarhet og mulighet for påvirkning. - USGBC, UK Green Building Council, BRE og GBC Australia signerte i mars 2009 et memorandum of understanding for å utvikle felles måling av CO₂ utslipp fra boliger og bygg, i tilknytning til bruk av BREEAM, LEED og Green Star. - USGBC har nylig knyttet seg til Clinton Climate Initiative, hvor bla Göran Carstedt er leder for storbyinitiativet (ref GBAs årskonferanse 2008). Om Energi Utkast til norsk energisertifikat (EPC) er fokusert på energieffektivitet og å dekke varmebehovet i bygg med andre energikilder enn strøm, olje og gass ; Energi og miljøkomiteens innstilling hmst 0.nr 52 ( ) Begge systemene virker å innfri kravet om å integrere norsk versjon av energisertifikat (EPC) 2 Med GBC i Norge menes den fremtidige organiseringen av norsk tilpasning av LEED og/eller BREEAM side 14

15 - BREEAM vurderer energieffektivitet og Carbon-nivå. Noe som avviker utkastet til norsk EPC. Samtidig har BREEAM en tilnærming om at bygningene skal vurderes etter nasjonale EPC. BRE innser at de nordiske landene er lavkarbonsamfunn, og at BREEAM må tilpasses denne realiteten 3. - De siste versjonene av LEED vurderer energieffektivitet, bruk av lokal fornybar energi og Green Power. Ikke ulikt forslag til norsk EPC. USGBC bekrefter at LEED kan brukes innenfor EPBD. 4 Krav 5 om å være: Velfungerende ift ulike byggkategorier Utbredelsen av LEED og BREEAM er fordelt mellom byggkategorier: LEED BREEAM Nybygg 58 % Kontor 51 % Existing Buildlings 10 % Industribygg 18 % Core & Shell 10 % Bespoken (nye bygg generelt) 14 % Commersial Interiors 9 % Skoler 7 % Erfaringer fra europeiske og nordiske markeder styrker konklusjonen om at begge systemene egner for tilpasning til norske forhold. Kjente pilotprosjekter er innenfor kontor/næring. Den europeiske del av International Council of Shopping Centers (ICSC) tester ut BREEAM med tanke på en PAN European schema. Erfaringene utenfor USA, Storbritannia, Canada, Gulf og India er indikative, grunnet lite og begrenset antall. Eksisterende bygg er særlig fokusert fra den norske gründergruppen. LEED Existing Buildings (Operations & Maintenance) er et supplement til sertifisering av bygget etter øvrige profiler. Exisiting Buildings gir poeng for byggtekniske egenskaper og grønn Faciliti Management. Ordningen vurderer bla (illustrativt utdrag): Alternativ felles transport Sikring mot vannskader Kjøletårn Effektivt energiforbruk Materialer, utstyr og innredninger Styring og måling av inneklima Tilrettelegge for rengjøring. Innovasjon BREEAM In-Use er uprøvd til nå, og supplerer de øvrige profilene. In-Use er strukturert i 3 kategorier: 1. Bygget 2. Bygningsdriften 3. Organisasjonens effektivitet Ordningen vurderer bla (illustrativt utdrag): - Energistyring og informasjon 3 BREEAM oppmuntrer til bruk av lav-carbon teknologier. BRE vil støtte endringer i kriteriene der kriteriene ikke oppfyller sin hensikt. 4 Fjernvarme og vannkraft er ikke-fornybar etter US-standard, mens vind, sol og geotermisk energi er fornybar side 15

16 - Sikring mot vannskader og flom - Robusthet - Kollektivtransport og sykkel - Vedlikeholdspolicy - Ansvar for lokalmiljø - Energipolicy - Bolig er ikke utredet. BREEAM utmerker seg med å ha lykkes godt innenfor units/leieligheter. LEED utmerker seg med også å supportere småhus (eneboliger/rekkehus). Krav 6 om Sikkerhet for utbredelse Det er kun ved byggeiers / utbyggers bestilling miljøklassifisering fører til sertifisering av bygg. Aktivitetsplanene til BRE og USGBC viser imidlertid at hovedaktiviteten rundt BREEAM og LEED er knyttet til omkringliggende aktiviteter. Til nå er LEED og BREEAM kun utbredt i sine hjemmemarkeder USA og Storbritannia. Sertifiserte næringsbygg Registerte og sertifisert næringsbygg Begge systemene har samme eksponensielle vekst. En vekst som sammenfaller med registrert interesse for miljøklassifisering i andre land og verdensdeler. BRE og USGBC er aktive for å spre BREEAM og LEED utenfor Storbritannia og USA. - BREEAM markedsføres av BRE Global og hver enkelt lokale systemeier. Det er en målsetning å sentralisere internasjonal markedsføring. Nederland og Gulf-statene har utviklet lokal versjon av BREEAM. - Internasjonalisering av LEED har til nå skjedd i form av sertifisering og utdanning av APr. Italia, Canada, Brasil og India har utvikle lokal versjon av LEED. USGBC har lykkes å skape en bevegelse, som bla konkretiseres i deltakere på organisasjonens årlige konferansen Green Build. Mer enn er utdannet AP. Mer enn har deltatt på workshops.. Bevegelsen er demokratisk styrt, og utviklet som en grasrotbevegelse. USGBC er preget av side 16

17 sterk deltakelse og et vel av komiteer på regionalt og sentralt nivå. Amerikansk industri og byggebransje har utviklet et vel av linker til LEED i form av standarder, produktveiledere, prosjekteringsverktøy osv. På amerikansk vis har USGBC klart å skape et sterkt og troverdig merkenavn, ved å trekke veksler på kommersielle drivere, faglig grundighet og sterkt engasjement. BRE har lykkes i å skape et brukertilpasset sertifiseringsverktøy, som involverer myndigheter, fagmiljøer og brukere. BRE er involvert i EcoBuild, som i 2009 samlet deltakere, - i stor grad fra London. BREEAM var en sentral referanse på EcoBuild, hvor bla BREEAM In-Use ble lansert. BRE har som akademisk institusjon lykkes i å skape et verktøy som gir praktisk nytte for designere og byggeiere, og en viktig referanse for hele verdikjeden. Europa LEED og BREEAM i 24 europeiske land 20 BREEAM sertifikater 10 LEED sertifikater 104 registrerte BREEAM prosj. 170 registrerte LEED prosj. Eks. Storbritannia - De mellomgrønne landene vurderer alle å utvikle lokale tilpasninger av LEED og/eller BREEAM. Russland (Russia GBC) og Spania (forskningsinstitutt) har nylig signert avtale om å tilpasse BREEAM. - Nederland og Storbritannia har utviklet nasjonale tilpasninger av BREEAM, og Italia har utviklet nasjonal tilpasning av LEED. - De lysegrønne landene har bygg som har benyttet internasjonal versjon av BREEAM og LEED. De nordiske landende vurderer alle å tilpasse LEED og/eller BREEAM. Følgende organisasjoner står bak initiativene: - Sweden Green Building Council (under etablering) - Danish Green Building Council (under etablering) - Initiativgruppen for å etablere Finland Green Building Council side 17

18 - Island v/ EFLA - Norway Green Building Alliance med prosjektpartnere Det er en felles intensjon om å samarbeid nordisk på områder hvor dette er hensiktsmessig. I august 2009 ble det arrangert et nordisk møte i Oslo. Dette møtet og senere sonderinger har så langt redusert forventningene til et eventuelt felles nordisk verktøy, grunnet for store ulikheter i språk, regelverk og standard. Norge Utbredelse i Norge vil styrkes gjennom interaksjon med relevante satsinger som går parallelt. Bred samling med byggeier og premissgivere i front, vil øke synergien av slik samling. Det er positiv dialog med bla følgende satsinger: - FutureBuild - Framtidas byer / MD - Konsensus (BNL LCA-dokumentasjon av bygningsdeler) - BIM - Byggemiljø - Sustainable Refurbishment (nordisk prosj. tilstand kravspec) - Utbredelsen i Norge vil være markedsdrevet. Det er avgjørende å treffe nerven i det norske eiendomsmarkedet. I rekkefølge antas denne nerven å være: 1. Nytte ift økonomisk lønnsomhet 2. Fornuftig. Vilje til handling. 3. Nytte ifm transaksjon / due diligence 4. Nytte for samfunnsansvar og omdømme 5. Nyttig for å kunne sende regningen på offeret til fellesskapet 6. Det offentlige krever det. I tilbakemeldingene har det festet seg et inntrykk at den norske nerven vil kreve å få tilfredstilt behovet for entusiasme og engasjement. Et kaldt miljøregnskap vil neppe bli etterspurt Begge systemene antas å kunne bli etterspurt, og verdsatt av 3.dje part og myndighetene Basert på intervjuer med sentrale norske markedsaktører i det norske, nordiske og europeiske markedet, er det på kort sikt ingen proaktive krav til miljøklassifisering fra finansielle investorer. Miljøklassifisering er imidlertid ingen ulempe. Virksomheter med profilerte merkenavn etterspør miljøklassifisering proaktivt. Dette må forventes å forplante seg raskt til norske profilerte bedrifter og eiendomsaktører. Eksempler på virksomheter som stiller krav til LEED og/eller BREEAM: - Coca Cola Comp - Colgate - Google - HSBC (Bank) - IBM - ICSC (FN) - IKEA - Marriot - Mc Donalds - Microsoft - Nike - Nokia - Starbucks - Toyota side 18

19 Det er etablert positiv dialog med norske myndigheter og offentlige støttemiljøer som gir forventning om at miljøklassifisering vil bli støttet og stimulert. Selv innenfor gjeldene lovverk og Sivilombudsmannens retningslinjer vil det være mulig å gi konkrete incentiver. BREEAM Myndighetene i Storbritannia har satt forpliktende og ambisiøse mål om reduksjon i klimagassutslipp. Carbon Reduction Commitment (CRC) vil fra april 2010 involvere ca virksomheter, og har en direkte henvisning til BREEAM In-Use som veileder. Følgende britiske byggeiere og leietakere krever/anbefaler kvaliteter iht BREEAM: - DCSF (Barn, skole og familiedepartementet) krever very good for å oppnå tilskudd til skolebygg - Department of Health anbefaler excellent og krever very good ( ) - Housing Corporation krever Ecohomes very good (april 2006) - Welsh Assembly Government har mål om very good på all eiendom som selges av WDA - Office of Government Commerce (OGC) har mål om excellent for alle nye bygg (mars 2003) LEED Utbyggere og byggeiere i USA gis ulike incentiver for å LEED-klassifisere: - Baltimore County reduserer eiendomsskatten for kommersielle bygg som oppnår sølv - Arlington County tillater høyere utnyttelsesgrad for eiendommer som oppnår sølv - Babylon NY refunderer sertifiseringskostnadene til USGBC for næringsbygg og boligblokker som oppnår pass - San Francisco gir prioritert byggesaksbehandling til nybygg og rehabilitering som oppnår gull I deler av det amerikanske næringsbyggmarkedet (offentlig og privat) er det blitt et must å LEEDklassifisere byggene. Eksemplene gjengitt over er ikke uttømmende. Det tas forbehold om ikke kjente endringer. Offentlige innkjøp kan i etter dagens regler kun knyttes til et klassifiseringssystem dersom krav om å oppfylle ønsket nivå kan gjøre ved bruk av systemet eller tilsvarende. Muligheten for å kunne dokumentere på tilsvarende måte krever transparens og enkelhet, slik at innkjøper kan forholde seg til alternativ-leverandørens dokumentasjon. Både LEED og BREEAM er komplekse. LEED har en enkel overordnet struktur som kan leses 1:1 når det gjelder hvilke score som dokumenterer nivå. Det kan være en norsk løsning at innkjøper har nødvendig tilgang til verktøyet når eller tilsvarende skal etterprøves. Krav 7 til: Økonomi Kravet til økonomi, er sammenfallende med øvrige suksesskrav om at hele bransjen samler seg om en tilpasning av LEED og/eller BREEAM. I en introduksjonsfase vil økonomisk kost/nytte være negativ for utbygger/byggeier. På sikt vil miljøklassifisering være lønnsomt side 19

20 Utrent ikke tilpasset Utrent tilpasset Trent tilpasset Nasjonal NPO skal investere i tilpasning, utvikling og implementeringen av en norsk versjon av LEED eller BREEAM. Foreløpige kalkyler viser et investeringsbehov på 2-2,5 mill NOK over 1-2 år pr systemtilpasning (inkl avgift til BRE/USGBC). I tillegg kommer kostnader til nordisk samarbeid om system- og markedsutvikling. Mulig inntjening vil ikke dekke avskrivninger og rentekostnader. Det er nødvendig med offentlig støtte til utviklingsarbeidet. Følgende bidrag vil gjøre investeringen økonomisk bærekraftig: - Offentlig støtte - Positivt omdømme for deltakere og bransje - Synnergier knyttet til samordning og samarbeid med tilgrensende utviklingsarbeid - Mulighet for å vanne ut belastningen gjennom kostnadsfordeling på mange - (Tro på) kortsiktige og langsiktige incentiver Det vil, med stor variasjon, koste ca 90 tusen kroner å sertifisere et standard bygg, - men. Det er krevende å isolere sertifiseringskostnadene ved at sertifiseringen er så vidt integrert i prosjektutviklingen. Dette felles for begge systemene. Kostnader knyttet til dokumentasjon, beregninger osv varierer betydelig i forhold til byggets størrelse og kompleksitet. De som er i ferd med ut engelskspråklige versjoner av LEED eller BREEAM, uttrykker alle at kostnader knyttet til språk og dokumentasjon er høye. Erfaringene er også entydige om at trening reduserer kostnadene betraktelig. Under er det gjort en vurdering av sertifiseringskost for utrent bruk av engelskspråklig versjon, utrent bruk av norsk tilpasset versjon og trent bruk av tilpasset versjon. Sertifiseringskosten er et anslag på kostnaden dersom byggeier utelukkende bestiller en sertifisering (det er fult mulig i begge systemer): LEED Ordinært næringsbygg m2 Kunde/bruker Sertifikat kost inntekt Klassebyrå (Veritas) kost Assesor kost Sertifisering av NPO kost Lisens kost -500 Dokumentasjon / kost AP kost Særskilte beregninger/analyse kost Sparring av prosjekt - AP kost Sum Sertifiseringskost, eks sparring NPO Driftskost pr sertifikat Finanskost (utviklingskost) kost kost side 20

21 Utrent ikke tilpasset Utrent tilpasset Trent tilpasset BREEAM Ordinært næringsbygg m2 Kunde/bruker Sertifikat kost inntekt Kvalitetssikring i sertifiseringsintitutt kost Sertifisering av NPO kost Lisens kost Assesor kost Dokumentasjon kost Særskilte beregninger/analyse kost Sparring av prosjekt v/ assessor kost Sum Sertifiseringskost NPO Driftskost pr sertifikat Finanskost (utviklingskost) kost kost Sertifikatkostnadene fastsettes av nasjonal eier (NPO). For byggeier er kosten lik. Kost/nytte vil avhenge av lokale incentiver, verktøyene funksjonalitet og byggeiers motiver. Det er stor usikkerhet knyttet til NPOs betaling av sertifiseringsinstitutt. For nasjonal NPO er netto sertifiseringsinntekt noe høyere ved salg av BREEAM. Denne inntekten er imidlertid en marginal del av inntektene. Nasjonal NPO kan ikke budsjettere med netto dekningsbidrag fra sertifiseringsvirksomheten direkte. NPOs netto driftskostnader må dekkes med bidrag fra salg av kurs, utdanning, veiledere, bøker, osv., - samt offentlige tilskudd og incitamenter. Krav 8 om: Eierskap Det vil være et krav at nasjonalt eierskap reflekterer rettigheter og plikter som maksimerer utbredelse og anvendelse, og som sikrer en forretningsplan i økonomisk ballanse. Norsk NPO skal dekke hele verdikjeden, og i særdeleshet byggeiere/utbyggere. Eierskapet må derfor ha en sterk knytning til GBA. BRE presenterer klare vilkår for kjøp av tjenester og avgifter til mor. Helt i tråd med BRE som tjenesteytende bedrift. USGBC presenter klare vilkår for avgifter til mor, og et utkast til ansvarsdeling som vil regulere inntekts- og kostnadsstrømmer. Sistnevnte vil måtte forhandles til større klarhet. Videre drøfting gjøres i styresak til styremøte i GBA og prosjektet side 21

22 Opplevde særpreg ved LEED og BREEAM Vi opplever at Skanska vurderer LEED å være særpreget av: - Etterspurt av internasjonale aktører. Særlig de med sterkt merkevare og eget brand. - LEED utvikler organisasjonen gjennom entusiasme og kompetansebygging. LEED prosess involverer prosjektet og skaper entusiasme. Prosjektet gjør jobben. - Bidrar til økt miljøeffektivitet i virksomheten og bransjen - Premierer kompetanse og innovasjon. Intern kompetansebygging - Trigger konkurranse om å utvikle standard. - Lav terskel for å se prefererte kvaliteter, - for kunde, myndighet, finansiør, osv - Til tider tungt å jobbe mot USA. - US GBC kan oppleves å jobbe tungt, men er sterkt tilstede når de har gått inn i arbeidet. Konkurransekraft - Troverdighet knyttet til faglighet og brukerinvolvering - USGBCs markedsorientering og vektlegging av å utvikle og skjerme LEED som brand - Kompetansebygging i operativ verdikjede fra industri, til design, bygging og transaksjon. - Vellykket spredning til Canada, India, Brasil og Italia. Vi opplever at NCC PD vurderer BREEAM å være særpreget av: - Utbredt i Europa - Skal tilpasses lokale forhold. Alle skal delta i tilpasningen. - Lav kostnad knyttet til systemet - Brukervennlig - System for fremtiden, med muligheter for å strekke seg langt. Differensierer mellom de gode og de aller beste. - Kommunikasjon med bruker og marked har forbedringspotensiale - Markedsorienteringen er underutviklet. Konkurransekraft - Troverdighet knyttet til forskningsbasert faglighet - BREs interesse og åpenhet for spredning, kjennetegnet av: o Kunnskap o Åpen, interessert og nysgjerrig o Proaktiv - Spredning i Europa til Russland, Frankrike, Nederland og Spania. - BREs kvalitative autoritet side 22

23 KLASSIFISERINGSPROSESSEN I NORGE Norske byggeiere og utbyggere vil kunne få alle tjenester og service fra norsk NPO. Priser og servicenivå vil formes med full nasjonal kontroll. Norsk NPO vil sikre, og være forpliktet til, at nytteverdien som internasjonalt sertifikat, er ivaretatt som brand, benchmark, faglighet og troverdighet. Klassifiseringsprosessen vil/bør inkludere og ansvarliggjøre prosjektet direkte. Tjenestesalg vil være knyttet til Assessor og AP. Disse tjenestene vil kunne kjøpes som konsulent eller arkitekttjeneste, eller inngå som del av leverandørenes tilbud i totalentrepriser og lignende. Byggherre og byggeier kan også være selvforsynt med disse tjenestene. 3.dje-part sertifiseringen vil nyttegjøre et eller flere norsk(e) sertifiseringsinstitutt. OPPSUMMERING Videre organisering bør ivareta - Samling av hele verdikjeden og bransjens premissgivere - Vekt på utbredelse, troverdighet og engasjement - Ivareta en særlig tilknytning til byggeier/utbygger (bestiller av sertifikatene) Valg av system(er) bør basere seg byggeierne/utbyggernes respons på systemenes særpreg, og incentivgivernes respons. Viktige incentivgivere er/kan være finansmiljøene, BE, NVE, MD, DIFI, Enova, mfl, og mulighetene for å få offentlig utviklingsstøtte. Valg av system vil måtte ta særlig hensyn til: BREEAM Utfordring LEED Angir CO₂-utslipp i kgco₂/kwh. Til tider tungt å jobbe med USGBC/US Markedskommunikasjon har forbedringspotensial EU-tilknytning. Dynamisk interaksjon med industri- og kvalitetsstandarder. ISO aktiv. Konkurransefortrinn Tilpasning til lokale forhold BREEAM er godt representert i EU, ISO og CEN Teaminvolvering. Utvikler organisasjonen og prosjektet gjennom entusiasme og kompetanse Markedsarbeid og branding. Andre forhold som særpreger systemene (se neste side): side 23

24 BREEAM LEED Brukervennlig og enkel 1 Vekter kategoriene lineært utefra betydning. Vekting benyttes aktivt ved lokal tilpasning. 1:1 transperent Nasjonal tilpasning 2 Angir CO₂-utslipp i kgco₂/kwh. Gir score til lokal fornybar energi og green power. 2 Tilpasning til lokale forhold Støtter operasjonene 3 Assessorinvolvering. Pliktig bruk av lisensiert Teaminvolvering. Ingen krav til tjenestekjøp assessor. 3 Kompetansebygging i verdikjeden 3 Kompetansebyggende Gjenspeile nasjonale miljøutfordringer 4 BREEAM er godt representert i EU, ISO og CEN Dårlig tilknytning til EU-regelverk. Dynamisk interaksjon med utvikling av industri- og kvalitetsstandarder. ISO aktiv. 4 Energikategori utgjør 1/5 Energikategori utgjør 1/3 4 Markedsorientert med et sterkt brand 4 Lokal tilpasning en hovedtilnærming Tilpasning som styrker brandet aksepteres 4 Generisk vurdering av materialvalg (Green Guide) Spesifikke og generisk vurdering av materialvalg 4 Uavhengig revisjon av assessors vurdering. Innovasjonsfremmende 4 Management (LCC-analyse, Indirekte krav til ledelse byggeplassadministrasjons ) 4 Gjennomgående LCA (livsløpsanalyse) Krav til drifts- og komfortkontroll 4 Brukerkvaliteter som sikkerhet, Mangler akustikk 4 Stiller ikke krav til Universell Utforming og radon Stiller ikke krav til Universell Utforming, radon, eller sikkerhet 4 Spesifikke materialkrav innenfor LCA 4 Velfungerende for byggkategorier 5 BREEAM In-Use dekker bygget, styring/drift (FDV) og organisatoriske forhold LEED Existing Building dekker bygget og styring/drift (FDV). 5 Leiligheter Eneboliger og leiligheter Sikkerhet for utbredelse 6 Etablert International Sustainability Alliance for å utvikle BREEAM og BREEAM In Use internasjonalt. 6 BREEAM International som fane for all BREEAM utenfor UK Utvikler organisasjonen og prosjektet gjennom entusiasme og kompetanse Etterspurt av aktører med sterkt merkevare 6 Eksakte og spesifikke krav Spesifikke og funksjonskrav 6 Driver i forskningsbasert faglighet Driver i markedsnytte og demokratisk involvering og dugnad Økonomi 7 Markedskommunikasjon har Til tider tungt å jobbe med USGBC/US side 24