Detaljregulering for Blåbærveien Mo industripark

Transkript

1 MIP AS Detaljregulering for Blåbærveien Mo industripark PlanID 2155 Planbeskrivelse

2 Oppdragsgiver: MIP AS Oppdragsgivers kontaktperson: Dag Storholm Rådgiver: Norconsult AS, Halvor Heyerdahlsv. 4, NO-8626 Mo i Rana Oppdragsleder: Tuva Cathrine Daae Fagansvarlig: Kari Røsstad Stokke Andre nøkkelpersoner: Preben Andersen, Akustikk Planbeskrivelse rev.- sluttbehandling hmm Planbeskrivelse tucda karst tucda Planbeskrivelse utkast tucda karst tucda Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 2 av 28

3 Sammendrag Reguleringsplanen tilrettelegger for etablering av et større næringsbygg for kontor og tjenesteyting mellom E6 og industriparken. Nytt bruksareal er begrenset til m2. Planen har stor betydning for at Mo industripark skal utvikle sin virksomhet og tilrettelegge for nye arbeidsplasser. Ny bebyggelse og anlegg i planområdet skal bidra til en oppgradering av industriparkens møte med byen og trafikken langs E6. Blåbærveien er lagt nærmere E6 og krysset mot Halvor Heyerdahls vei flyttes for å bedre siktforhold. Både Blåbærveien og gang-/sykkelvei etableres sammenhengende fra Halvor Heyerdahls vei til Skansen. Innspill ved varsling om oppstart av reguleringsarbeidet viser at det ikke er noen interessemotsetninger vedrørende planforslaget. Forurensning i form av støv og støy er aktuelt i området. Dette må ivaretas ved etablering av nye bygg og anlegg. Det stilles krav om vegetasjonsskjerm mellom ny bebyggelse og E6. Planforslaget vurderes å ha større positive konsekvenser enn de ulempene utbyggingen eventuelt medfører. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 3 av 28

4 Innhold Planfakta og bakgrunn Hensikt med planen Krav om konsekvensutredning 7 Planprosess Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Innspill til oppstart varsel 8 Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer 12 Gjeldende reguleringsplaner 12 Tilgrensende planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens bruk av området og tilgrensende områder Stedets karakter, struktur og estetikk/byform Topografi og landskap Kulturminner og kulturmiljø Trafikkforhold Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Luftforurensing 18 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Tilknytning til infrastruktur Trafikkløsning, kjøreadkomst, parkering Miljøoppfølging Universell utforming Risiko og sårbarhet Avbøtende tiltak Rekkefølgebestemmelser 25 Virkninger av planforslaget Stedets karakter, struktur og estetikk/byform 26 Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 4 av 28

5 Trafikkforhold 26 Støy/miljø 26 ROS 27 Teknisk infrastruktur 27 Konsekvenser for næringsinteresser 27 Interessemotsetninger 27 Avveininger av virkninger 27 7 Vedlegg 28 Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 5 av 28

6 1 Planfakta og bakgrunn Plan-ID: 2155 Kommunens saksnr: 2015/2451 Stedsangivelse: Blåbærveien, Mo i Rana Plankonsulent: Norconsult AS, Postboks 237, 8601 MO I RANA Forslagsstiller: Mo industripark AS, Postboks 500, 8601 MO I RANA Grunneier: Mo industripark AS Eiendommer: Gnr/bnr 20/52, 20/573, 20/990 og deler av gnr/bnr 20/225 og 20/ Hensikt med planen Hensikten med omregulering er å legge til rette for ny bebyggelse med formål tjenesteyting i kombinasjon med kontor. Formål tjenesteyting skal begrenses til virksomhet som tidligere tilhørte kontorformål, det vil si administrasjon og publikumsrettet rådgivningsvirksomhet. Det skal reguleres for byggehøyder som tilsvarer 7 etasjer i området mellom Blåbærveien og Halvor Heyerdahls vei, og det skal reguleres inn nytt kryss mellom Blåbærveien og Halvor Heyerdahls vei. E6 Gulbygget Blåbærveien H Heyerdahls vei Bilalliansen E6 Kartutsnitt som viser planens utstrekning Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 6 av 28

7 1.2 Krav om konsekvensutredning Planen innebærer at et areal under 15 dekar skal reguleres til nytt utbyggingsformål. Nytt næringsareal begrenses til m2 BRA. Planen innebærer en endring i forhold til overordnet plan ved at formål tjenesteyting ikke omfattes av næringsformål. Planen faller dermed inn under Forskrift om konsekvensutrednings 3 b). Planen vurderes ikke å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn jfr pkt i vedlegg III, og utløser derfor ikke krav om konsekvensutredninger etter plan- og bygningslovens 2-4. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 7 av 28

8 2 Planprosess 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Oppstart av planarbeidet ble varslet i brev av og i annonse i Rana Blad Innspill til oppstart varsel Innspill til varsel om oppstart er oppsummert og merknadsbehandlet i tabellen under. Innkomne forhåndsuttalelser følger i sin helhet som egne vedlegg. Person/etat Dato Innspill Kommentarer NVE NVE er forvaltningsmyndighet for vassdrag og energianlegg, samt forebygging av flom- og skredfare. NVE har oversendt sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder, samt ønske om at det skal gå tydelig frem av plandokumentene hvilke vurderinger og konklusjoner som er gjort. Det er ikke vassdrag i planområdet, det er ikke flomutsatt og det er ikke konsesjoner for vassdrags- eller energianlegg i området. Tidligere byggearbeider og grunnundersøkelser for industriparken tilsier at det ikke er skredfare i området. Reguleringsbestemmelsene forutsetter at det foretas geotekniske vurderinger før det kan gis tillatelse til tiltak. Rana trafikksikkerhetsutvalg RTU ønsker tiltak som hindrer fotgjengeres og syklisters muligheter for kryssing av E6 på steder som ikke er tilrettelagt for dette i den vestre delen av området som reguleringen omfatter. Planen stiller krav om beplantning av arealet mellom gang-/sykkelvei og E6, fra fjernvarmesentral og sørover. Nord for fjernvarmesentralen bidrar støyskjerm på vestsiden av E6 til at kryssing ikke er aktuelt. Statens vegvesen Statens vegvesen uttaler seg som forvalter av riksveg på vegne av staten og fylkesveg på vegne av fylkeskommunen. Statens vegvesen opplyser om sin rolle som statlig fagmyndighet med sektoransvar innenfor vegtransport. Statens vegvesen viser til sitt særskilte ansvar for trafikksikkerhet. Statens vegvesen opplyser om mål for transportpolitikk i Nasjonal transportplan Fire hovedmål legger føringer for planarbeid, og disse gjelder framkommelighet, trafikksikkerhet, miljø og universell utforming. Vedrørende Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 8 av 28

9 trafikksikkerhet er det en visjon om at det ikke skal forekomme ulykker med drepte eller hardt skadde i transportsektoren. Statens vegvesen har fire innspill ved oppstart av planarbeid: Planforslaget må vise adkomst til området og Statens vegvesen krever at området får felles adkomst med de eksisterende aktiviteter. Det er viktig at planforslaget viser byggegrenser. Byggegrense er fastsatt i veglovens 29 langs alle riks- og fylkesveger til 50 meter i uregulert strøk. Byggegrensene sikrer at veger kan videreutvikles, at trafikksikkerhetstiltak kan gjennomføres og sikrer også areal for drift og vedlikehold. I tillegg vil byggegrenseområdene i stor grad ligge i områder utsatt for støy. Det er viktig at planforslaget viser gode trafikale løsninger for myke trafikanter. Statens vegvesen ønsker at de trafikale løsningene for myke trafikanter blir etablert før byggetillatelser i området blir gitt. Dette kan tas inn som rekkefølgebestemmelser til reguleringsplanen. Statens vegvesen gjør oppmerksom på at de på det nåværende tidspunkt ikke har noen konkrete planer om å finansiere slike prosjekter. Kostnader knyttet til en slik etablering vil dermed måtte tas av andre. Planområdet ligger langs Ev 6. Statens vegvesen har stort fokus på miljø, herunder støy. Miljøverndepartementet har utarbeidet en retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) som skal legges til grunn i alle arealplaner. I planarbeidet er det nødvendig å gjøre støyberegninger i området og dette er en kostnad som utbygger må ta. Støyberegninger skal vises på reguleringskartet og tas opp i reguleringsbestemmelsen. Statens vegvesen gjør oppmerksom på at tiltak for å redusere støy er også en kostnad som utbygger må ta. Adkomst til planområdet er via Halvor Heyerdahlsvei, som i dag. Byggegrense foreslås 12,5 m fra senterlinje i Blåbærveien. Med ny plassering av Blåbærveien tilsvarer dette 33,7 m fra senterlinje E6. Løsning for myke trafikanter innebærer en gjennomgående gang- og sykkelvei fra Skansen til eksisterende fortau langs Halvor Heyerdahls vei, med avstikker til undergang under E6. Det tillates etablert trapp mellom undergang og øvre nivå, der det i dag går en snarvei (bratt sti). Støysonekart for trafikkstøy fra E6 er utarbeidet for dagens situasjon. Planområdet ligger i sin helhet i rød og gul sone. Reguleringsbestemmelsene tillater ikke at det etableres virksomhet med støyfølsom bruk. Teknisk forskrift stiller krav til støynivå for å ivareta universell utforming i og utenfor arbeids- og publikumsbygg. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 9 av 28

10 Statens vegvesen opplyser om at det bør avsettes tid til gjennomgang av planforslaget med dem før det legges fram til politisk behandling og offentlig ettersyn. Statens vegvesen har fått forelagt planutkastet og har bedt om at vegetasjon langs E6 må være i henhold til krav i frisiktsoner. De har ikke øvrige merknader til dette. Nordland fylkeskommune Fylkeskommunen henviser til Fylkesplan for Nordland kapittel 8. Arealpolitikk i Nordland der det er uttalt klare mål for arealpolitikken i perioden som bes hensyntatt. De viser spesielt til punkt 8.2 By- og tettstedsutvikling; e) Det skal legges vekt på høy estetisk og arkitektonisk kvalitet ved planlegging og utforming av fysiske tiltak. Det er et ønske at beplantning langs E6 skal brukes som visuell skjerm, hindre villkryssing av E6 og bidra til opptak av støv. Det er allerede etablert en voll langs E6 der eksisterende trerekke står, og det vurderes at beplantning i grønnstruktur ikke vil hindre sikt i større grad. Det er derfor ikke satt begrensninger for beplantning. Fylkeskommunen vil på generelt grunnlag bemerke at: Det bør tas hensyn til fremtidige klimaendringer i planlegging og utbygging. Dette er spesielt viktig i forhold til utbygginger, plassering og dimensjonering av viktig infrastruktur. Sårbarhet for klimaendringer skal vektlegges i kommunens ROS-analyser. Alternative energikilder bør alltid vurderes. Det bes om at bygninger og tiltak oppføres med tanke på fremtidige klimaendringer, og med tanke på å redusere energibehov og klimagassutslipp. Nasjonal politikk pålegger også kommunen å planlegge med tanke på en utforming som er tilrettelagt for alle grupper. Dette vil blant annet si at interessene til personer med funksjonsnedsettelser må ivaretas. Planprosessen skal legge opp til en medvirkning i tråd med planog bygningslovens bestemmelser. Det vil si at berørte parter i området må trekkes aktivt inn i prosessen. Det vises til naturmangfoldlovens Det vurderes at området ikke er spesielt utsatt for konsekvenser av klimaendringer. Det er et krav i reguleringsbestemmelsene om redegjørelse for hvordan fysiske tiltak skal oppføres med tanke på framtidige klimatiske forhold. Oppvarming av ny bebyggelse vil være med fjernvarme. Reguleringsformål medfører bebyggelse med universell utforming ihht TEK. Planoppstart er varslet. Det er ingen naturverdier som Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 10 av 28

11 7. Nordland fylkeskommune er vannregionmyndighet i Nordland og utarbeider nå en forvaltningsplan med tiltaksprogram for perioden Målsetting er at man skal oppnå minimum god miljøtilstand for alle vannforekomstene i fylket. Kommunen bes om å legge opp til en arealforvaltning med tanke på å sikre god vannkvalitet i sjøer, elver, grunnvann og kystvann. Fylkeskommunen kommenterer de opprinnelige arbeiderboligene langs Blåbærveiens potensielle kulturminneverdi, og det antas at rivetillatelse allerede er gitt. Fylkeskommunen kjenner ikke til om eventuell kulturminneverdi ble vurdert i forbindelse med behandling av rivesøknad, men vil påpeke betydningen av å ta vare på minner etter byens industrihistorie. berøres av planforslaget og planforslaget medfører ikke økt forurensning. Rivetillatelse ble gitt , saksnr 2014/3998. Det går ikke fram av tillatelsen om det ble foretatt spesielle kulturminnefaglige vurderinger. For øvrig er planforslaget ikke i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 11 av 28

12 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer I Kommunedelplan for Mo og omegn er området regulert til næringsformål. Området grenser til vegformål i overordnet plan. E6 Utsnitt av kommunedelplan for Mo og omegn, vedtatt Kilde: Polarsirkelportalen. I kommunedelplan kreves 1 oppstillingsplass pr 50 m2 golvflate for kontorbebyggelse. Det står også at ved større byggeprosjekter bør parkeringsbehovet fortrinnsvis løses ved parkering i ett eller flere plan under bebyggelsen. Kommunedelplan for klima og energi legger føringer for at Rana kommune skal redusere utslippene av byens CO2 med 30% innen 2020 i forhold til Kommunen ønsker et bredt samarbeid med innbyggere, næringsliv, bedrifter, industri og organisasjoner. 3.2 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet tilhører i dag plan 2086 Mo Industripark. Hoveddelen av området er regulert til kontor. Tomt 20/52 er regulert til industri, mens et lite areal nord i planområdet er regulert til kombinert formål industri/kontor. Tomt 20/1083 er regulert til kombinert formål industri/kontor, der er det nylig etablert virksomhet for bilsalg og bilverksted. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 12 av 28

13 Industri/kontor Plan 2079 Ny E6, Stigerplatået-Albogen Kontor Industri Industri/kontor Plan 2086 Mo industripark Parkbelte i industriområde Kartutsnitt som viser gjeldende reguleringsformål i området. Planavgrensning for ny plan er vist med stiplet linje. Kilde: Polarsirkelportalen. 3.3 Tilgrensende planer Naboplan mot nord og vest er 2079 Ny E6, Stigerplatået-Albogen. Naboplan mot øst og sør blir gjeldende plan 2086 Mo industripark. 3.4 Statlige og regionale planretningslinjer Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Relevante retningslinjer/rammer/føringer i forbindelse med planforslaget er listet opp nedenfor: Fylkesplan for Nordland : Gjennom arealplanleggingen og enkeltsaksbehandling skal trusler mot liv, helse, miljø og viktige samfunnsfunksjoner forebygges slik at vi bygger et tryggere og mer robust samfunn. Alle planer bør påpeke og vurdere spesielle forhold som kan ha konsekvenser for helse og tilgjengelighet for alle/universell utforming. Barn og unges interesser skal være en av premissleverandørene i kommunenes plan- og enkeltsakbehandling. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012) Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008) Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 13 av 28

14 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995): Barn og unges interesser skal synliggjøres og ivaretas gjennom planlegging og byggesaksbehandling Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 14 av 28

15 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdets adresse er Blåbærveien. Området ligger mellom E6 og Halvor Heyerdahlsvei. Planområdet strekker seg fra krysset Blåbærveien/Halvor Heyerdahlsvei og opp til rundkjøring ved Skansen og inkluderer «Gulbygget». Planområdets størrelse er ca 60 dekar. «Gulbygget» Planområdets beliggenhet Halvor Heyerdahls vei Rundkjøring for kjøreadkomst fra E6 Industriparkveien Mo sentrum E6 Planutsnitt fra Polarsirkelportalen Mo industripark 4.2 Dagens bruk av området og tilgrensende områder Innenfor planområdet ligger bebyggelsen som kalles «Gulbygget», et administrasjonsbygg med ulike bedrifter som driver med tjenesteyting. NRK har avdelinger i bygget, ulike IT-bedrifter befinner seg i bygget, samt to administrasjonsavdelinger hos Rana kommune. Det er store parkeringsarealer i nordlig del av planområdet. På feltet som i dag er regulert til I/K 8 er det i dag en parkeringsplass. Bebyggelsen som sto i Blåbærveien var delvis i bruk som midlertidige boliger, delvis kontor, mens det på eiendom 20/52 har vært ulike virksomheter, blant annet gassproduksjon for industriparken. Bebyggelsen er revet. For øvrig er Blåbærveien regulert til privat vei, det samme gjelder Halvor Heyerdahls vei som er adkomstvei til blant annet «Gulbygget» og øvre del av industriparken. Det er også regulert inn et privat gangveisystem mellom busstopp på Skansen og undergang under E6. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 15 av 28

16 Tilgrensende område mot vest er E6, og denne trafikkåren skiller planområdet fra byen for øvrig. Mot øst ligger Mo industripark med administrasjonsbygg, produksjonshaller og tilknyttede virksomheter. 4.3 Stedets karakter, struktur og estetikk/byform Det er bebyggelsen mellom Blåbærveien og E6 som har preget planområdet. Området ligger eksponert mot E6 og utgjør en buffersone mot Stripperhallen som dominerer inntrykket av industriparken ut mot det offentlige rom. Etter riving av byggene i Blåbærveien framstår planområdet ustrukturert og uten noen spesiell funksjon. Blåbærveien har ingen funksjon utover å gi adkomst til Bilalliansen og knytte sammen gang/sykkelveien langs Halvor Heyerdahlsvei med undergangen under E6. Bilalliansen tilfører området publikumsrettet virksomhet. I nordre del av planområdet ligger «Gulbygget» med tilhørende parkering eksponert mot E Topografi og landskap Terrenget i planområdet stiger fra ca kote 39 ved krysset Blåbærveien/H Heyerdahlsvei til kote 51 ved Skansen. Halvor Heyerdahlsvei stiger nokså bratt fra krysset og opp til kote 49, mens Blåbærveien stiger jevnt til kote 46 rett under parkeringsplassen foran «Gulbygget». I området der det planlegges ny bebyggelse er det en bratt skrent fra nivået i Blåbærveien og opp mot H Heyerdahlsvei. 4.5 Kulturminner og kulturmiljø Bebyggelsen på vestsiden av Blåbærveien var opprinnelig arbeiderboliger knyttet til A/S Norsk Jernverk. I henhold til kulturminnefaglig vurdering fra Nordland fylkeskommune representerte de dermed viktig industrihistorie, med potensiell stor kulturminneverdi. Bebyggelsen er revet i henhold til rivetillatelse. Rivetillatelse ble gitt , saksnr 2014/3998. Det går ikke fram av tillatelsen om det ble foretatt spesielle kulturminnefaglige vurderinger. 4.6 Trafikkforhold Kjøreadkomst til planområdet er fra Halvor Heyerdahlsvei som igjen har adkomst fra E6 via Industriparkveien. Fra og med Industriparkveien er trafikknettet innenfor Mo industripark private veier. Gående og syklende har flere adkomstveier: fra fotgjengerovergang og busslomme på Skansen via undergang under E6 fra offentlig gang- og sykkelvei langs vestsiden av E6 fra privat gang-/sykkelvei langs Halvor Heyerdahlsvei som også er knyttet til offentlig gang- og sykkelvei på vestsiden av E6 med undergang under E6 ved rundkjøring Industriparkveien/E6 Gang-/sykkelveien langs Halvor Heyerdahlsvei har også en avstikker til busslomme langs E6 rett nord for rundkjøring til Industriparkveien. Krysset mellom Blåbærveien og Halvor Heyerdahlsvei har dårlige siktforhold fra Blåbærveien mot trafikk som kommer nordfra og fra sørgående trafikk i Halvor Heyerdahlsvei mot trafikk fra Blåbærveien. For å anslå trafikk i Halvor Heyerdahlsvei er det tatt utgangspunkt i en trafikkanalyse som ble utført av Norconsult i 2011 i forbindelse med regulering for utvidelse av Mo industripark mot øst. Analysen anslår trafikk i krysset E6/Industriparkveien til 4000 turer pr døgn i 2020, en økning på 100 turer fra referansetidspunkt Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 16 av 28

17 Pr i dag anslår Mo industripark at turer går inn/ut hovedporten til industriparken. Dette vil si at ca 3000 turer vil gå i krysset Halvor Heyerdahlsvei/Industriparkveien. Noen av disse turene går til kontorbyggene i Halvor Heyerdahlsvei 1 og 4. Noen turer går til Bilalliansen i Blåbærveien. Mo industripark anslår at ca turer går inn/ut porten på Skansen daglig. Det antas at trafikken i portene ikke vil øke vesentlig til Turer til Gulbygget, Molab, Helsehuset, Mip administrasjonsbygg kan da anslås til minimum 1500 turer pr døgn i Teknisk infrastruktur Mo industripark har egne anlegg for vann, avløp og fjernvarme. Sikringssone for hovedkloakk fra industriparken går tvers gjennom planområdet. Fjernvarmesentral for fjernvarmetraseer ut fra industriparken mot Mo sentrum er plassert i søndre del av planområdet. Lokal overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering har et stort fokus innenfor plan og miljø, og etter hvert vil det trolig komme sentrale krav til å håndtere overvannet lokalt (f.eks gjennom grønne tak). Blant annet i det nylig påbegynte arbeidet med Kommunedelplan avløp og vannmiljø , er temaet overvann ett av flere hovedtema. Før sluttbehandling av planen ble det lagt inn følgende bestemmelse i reguleringsplanen for Blåbærveien: I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan fysiske tiltak skal oppføres med tanke på framtidige klimatiske forhold. Overvann skal i størst mulig grad håndteres via lokal infiltrasjon og fordrøyning. Minimum 50% av alle overflater (takflater, på bakken) skal ha permeabelt dekke. Mo industripark (MIP) har selv uttalt at de ønsker at dette prosjektet skal være deres nye ansikt utad. MIP går stadig foran og markedsfører det grønne skiftet innenfor industrien. Lokal overvannshåndtering med eksempelvis grønne tak/ vegger, vil være et framtidsrettet og bærekraftig grep som bygger opp om dette grønne skiftet. 4.8 Grunnforhold Tidligere gravearbeider og grunnundersøkelser tilsier at det er stabile grunnforhold i planområdet. Før etablering av jernverket ble det utført undersøkelser i området, Noteby : Grunnundersøkelser for jernverkstomten, Bymarkplatået og senere Elektrisk malmletning : Utlåtande øver seismiska jorddjupsmåinger, Jernverksområdet. På motsatt side av E6 er det gjort undersøkelser i 1972 og 1974, for henholdsvis Ranahallen og hybelhus vest for E6. Alle undersøkelser viser sandgrunn og grunnvannstand ca 15 m under terreng. Det er ikke funnet kvikkleire. Sintef Molab har tatt 4 prøver av jordmassene i området der ny bebyggelse planlegges. Det er ikke funnet forurenset masse, se rapport datert Støyforhold Støysonekart viser utbredelsen av trafikkstøy fra E6. Både Gulbygget, Helsebygget og Bilalliansen ligger i dag delvis i gul og delvis rød sone, men det er ikke rapportert om at brukere av byggene opplever støyplager. Etter at bebyggelsen i Blåbærveien ble revet strekker rød sone seg godt inn på planområdets byggeformål. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 17 av 28

18 Støysonekart, Norconsult Luftforurensing Det utføres kontinuerlige målinger av svevestøv, og planområdet er sterkt eksponert for dette både fra industriparken og E6. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 18 av 28

19 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk Mo industripark skal benytte deler av planområdet til å oppføre ny bebyggelse for kontor og tjenesteyting. Etter riving av bebyggelsen i Blåbærveien er det behov for å strukturere området og knytte det sammen med området rundt «Gulbygget». Blåbærveien foreslås flyttet noe nærmere E6, og med sammenhengende gang- og sykkelvei langs Halvor Heyerdahlsvei, Blåbærveien til kulvert under E6 og fotgjengerfelt på Skansen. Det er ønskelig å gjøre endringer i parkeringsløsning rundt «Gulbygget» og tilpasse dette til gang- og kjøreadkomst til ny bebyggelse. 5.2 Bebyggelsens plassering og utforming Ny bebyggelse tenkes plassert inn mot skråning under Halvor Heyerdahlsvei. Det planlegges kjøreadkomst på nederste nivå og gangadkomst fra parkeringsplasser på øvre nivå ved «Gulbygget». Plasseringen mellom E6 og industriparken tilsier at det ikke skal tillates bygg for støyfølsom bruk. Det foreslås regulert maks byggehøyde som tillater 7 etasjer i området for ny bebyggelse. Etasjehøyde for moderne bebyggelse med høye krav til tekniske løsninger er anslått til 3,7 m, det vil si en total byggehøyde på ca 26 m. Det antas at ny bebyggelse vil plasseres ca på kote 43, og tillatt byggehøyde foreslås til kote 70. Til sammenligning har stripperhallen byggehøyde til ca kote 74 og tillatt byggehøyde for området der Gulbygget står er til ca kote 67. Gulbyggets øverste takhøyde er på kote 65,55. Byggegrenser mot Blåbærveien og Halvor Heyerdahlsvei begrenser arealet som er tilgjengelig for ny bebyggelse. Byggegrense foreslås i avstand 12,5 m fra senterlinje i ny regulert veitrase for Blåbærveien. Dette tilsvarer 33,7 m fra senterlinje i E6. For områder som viderefører gjeldende regulering er utnyttingsgrad foreslått økt fra 40 til 60% fordi parkering på bakkeplan skal inngå i beregnet utnyttingsgrad etter nytt regelverk. Formålsområde for kontor/tjenesteyting foreslås med utnyttingsgrad 70% BYA, men med en begrensning på m2 nytt bruksareal utover Gulbygget. Tillatt utnytting er inkludert parkering på bakkeplan. For å sikre at ny bebyggelse bidrar til en oppgradering av området er det gitt bestemmelser for utforming og fasadeuttrykk. Formål kontor/tjenesteyting legger opp til publikumsrettet virksomhet, noe som skal gjenspeiles i bebyggelsens utforming og uttrykk. Det er stilt krav om at bebyggelsen skal ha en urban karakter og at publikumsinnganger skal være tydelige slik at bebyggelsen framstår som åpen. Det stilles krav til at det anlegges egnet uteoppholdsareal for publikum og ansatte i ny bebyggelse. Utearealer skal opparbeides med beplantning. I teknisk forskrift ligger det generelle krav til nye tiltak som blant annet ivaretar utforming og plassering av uteareal med adkomst, universell utforming, lydforhold ute og inne samt inneklima. Reguleringsplanen stiller ikke strengere krav enn teknisk forskrift. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 19 av 28

20 5.3 Tilknytning til infrastruktur Mo industripark har privat vann, avløp, kraftnett og fjernvarme. Ny bebyggelse skal knyttes til dette anlegget. Det kan være aktuelt å koble nye bygg til kommunalt avløpsanlegg. Dette må eventuelt avklares i forbindelse med byggesak. 5.4 Trafikkløsning, kjøreadkomst, parkering Nytt kryss mellom Blåbærveien og Halvor Heyerdahlsvei er regulert inn litt sør for eksisterende kryss for å oppnå bedre siktforhold fra Blåbærveien oppover Halvor Heyerdahlsvei og omvendt. Halvor Heyerdahls vei kategoriseres som primærveg og Blåbærveien som sekundærveg. Krysset er dimensjonert i henhold til Håndbok N100 Veg- og gateutforming, Statens vegvesen. Blåbærveien treffer Halvor Heyerdahls vei i en vinkel på 74 grader. Anbefaling i N100 er tilnærmet rett vinkel, og vinkel ikke mindre enn 70 grader eller større enn 110 grader. Forslag til nytt kryss vurderes å gi den beste løsningen for vei og gang-/sykkelvei innenfor det arealet som er disponibelt. Blåbærveien reguleres inn omtrent der tidligere bebyggelse på vestsiden av Blåbærveien lå. Det planlegges å føre Blåbærveien opp til øvre nivå ved Skansen slik at både Gulbygget og ny bebyggelse i Blåbærveien kan nås via både Blåbærveien og Halvor Heyerdahls vei. Siktlinjer er beregnet for krysset Halvor Heyerdahls vei/blåbærveien, avkjørsel til BKB1 fra Halvor Heyerdahls vei, avkjørsel Blåbærveien/Bilalliansen og i krysset Halvor Heyerdahls vei/verkstedløypa. Siktlinjeberegningene har tatt utgangspunkt i fartsgrense 50 km/t i alle veier. Det forutsettes at Halvor Heyerdahlsvei er forkjørsvei forbi krysset mot Blåbærveien. En liten strekning av Tungtransportveien inngår i planen. Det kan være aktuelt i fremtiden å utvide Tungtransportveien noe mot vest. Det er derfor åpnet for at veien kan utvides med inntil 2 m inn i grønt vegareal og kombinert formål BKB3. Det er viktig at fellesbestemmelser om ubebygd areal følges slik at skråninger og restareal får en parkmessig og tiltalende behandling. Dokumentasjon på at kommunedelplanens parkeringskrav ivaretas må inngå i byggesak. Antall besøksplasser må tilpasses type virksomheter som er aktuell. Reguleringsplanen åpner for både publikumsrettet virksomhet og næring som har lite besøk. Det er stilt krav om etablering av parkeringsplasser for sykkel, fortrinnsvis takoverdekket. Det kreves at parkeringsarealer for bil deles opp og avskjermes med vegetasjonsfelt. Dersom alt nytt bruksareal på maksimalt m2 skal ha publikumsrettet virksomhet vil det være behov for 300 parkeringsplasser for besøkende i henhold til kommuneplanens krav om 1 plass pr 50 m2 for kontor (pkt 1.5/2). Det anses lite realistisk at bebyggelsen skal benyttes til aktivitet som krever dette antallet parkeringsplasser for besøkende, så pkt 1.5/4 i kommunedelplanens bestemmelser vil være mer relevant. Det vil være behov for et betydelig antall parkeringsplasser for ansatte. For å stimulere til at mest mulig av parkeringsplassene blir lagt under bakken, ble det før sluttbehandling lagt inn en bestemmelse om at «parkeringsplasser som i sin helhet ligger under bakken, dvs. i plan som har himling lavere enn 0,2 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen(e), regnes ikke med i bygningens bruksareal». Parkeringsareal oppå bakken skal medregnes i BRA og BYA. Så ved å plassere parkering under bakken, vil man følgelig kunne nytte mer av areal oppå bakken til næring/kontor/tjenesteyting. I planforslaget fra forslagsstiller tillates all parkering løst oppå bakken. Det reguleres inn gang- og sykkelveinett mellom undergang under E6 og eksisterende gang-/sykkelvei langs Halvor Heyerdahlsvei, samt opp til Skansen. Det er tråkket opp en snarvei fra undergangen og opp til parkeringsplass ved «Gulbygget». For å kunne etablere en mer brukbar og tiltalende snarvei er det regulert inn en gangvei med bestemmelser om opparbeiding av en enkel trapp. Trappa er ikke tenkt å framstå eller opparbeides som en hovedadkomst. Det skal anlegges gang-/sykkelvei som er tilrettelagt for alle brukere. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 20 av 28

21 Det er 2 busslommer langs gang- og sykkelveien, en på Skansen og en nord for rundkjøring E6/Industriparkveien. 5.5 Miljøoppfølging Det stilles krav om at trerekka langs E6 skal bevares. Denne fungerer som en visuell skjerm mot industribebyggelsen. Det kreves at ny vegetasjon i grønnstruktur skal oppta støv. For å hindre ferdsel over E6 kreves det etableret tett buskbeplantning i søndre del av grønnstrukturen. Det vurderes at den delen av E6 der det er etablert støyskjerm på vestsiden ikke er aktuell for villkryssing. Sandgrunn legger til rette for god drenering av overflatevann. Det kreves at åpen overvannshåndtering skal vurderes. 5.6 Universell utforming Ny bebyggelse og anlegg innenfor reguleringsplanen må ivareta krav til universell utforming i henhold til teknisk forskrift. 5.7 Risiko og sårbarhet Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Naturgitte forhold Er området utsatt for snø-, is-, jord-, fjell- eller steinskred? Er området geoteknisk ustabilt/er det fare for utglidning? Har det tidligere gått skred i eller nær området, er det identifisert skredvifter i området? Er planområdet utsett for flom eller flomskred, også når en tar hensyn til økt nedbør som følge klimaendringer? Problemer med overflatevann, avløpssystem, lukkede bekker, oversvømmelse i kjellere osv? Er området utsatt for flom i elv eller bekk/ lukket bekk? Er området utsatt for springflo i sjø, også når en tar hensyn til havnivåstigning som følge av klimaendringer? Nei Merknad Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 21 av 28

22 Er området utsatt for bølgepåvirkning eller oppstuving av flomvann (elveutløp) i kombinasjon med stormflo? Er området spesielt utsatt for sterk vind eller store nedbørsmengder eks. snø? Er området utsatt for tørke eller spesiell brannrisiko som følge av toglinje, veier, lynnedslag mm? Er det radon i grunnen? Det er ikke gjennomført målinger. Fra er det lovpålagt krav om radonsperre i alle nye bygninger hvor det oppholder seg mennesker. Annet (spesifiser)? Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportnett, utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg/bru/tunnel Hendelser på jernbane Hendelser på sjø/vann/elv/havneanlegg Hendelser i luften Kan området bli isolert som følge av blokkert transportnett, eks som følge av naturhendelser? Er det transport av farlig gods i området? Det transporteres ikke farlig gods i nærheten av planområdet Er det kjente ulykkespunkter på transportnettet i området? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til skole/barnehage Ikke relevant Til nærmiljøanlegg (idrett etc.) Ikke relevant Til forretning Ikke relevant Til busstopp Ligger tiltaket i eller nær nedslagsfeltet for drikkevann eller drikkevannskilde? Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 22 av 28

23 Vil planlagt tiltak /virksomhet kunne medføre behov for å styrke /sikre vannforsyningen i området? Vil planlagt tiltak /virksomhet kunne medføre behov for å styrke avløps-nettet i området, eks overflatevann og tette flater? Er utslipp, avfallshåndtering, spillvann, renovasjon osv. ei problemstilling? Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningssikkerheten for elkraft i området? Ny bebyggelse vil medføre økt vannbehov. Det er tilstrekkelig kapasitet på Mips eget vannett. Ny bebyggelse vil medføre behov for økt kapasitet på avløp. Det må vurderes om nye bygg skal kobles på offentlig avløpsanlegg eller Mips hovedkloakk. Økt effektbehov er ivaretatt ved eksisterende nettstasjon på eiendom 20/1083. Er området påvirket av magnetfelt fra høyspentlinjer? Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningssikkerheten for teletjenester i området? Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet Driftsstans bygg Teletjenester Driftsstans bygg Vannforsyning Driftsstans bygg Renovasjon/spillvann Driftsstans bygg Virksomheter som representerer spesiell fare Medfører planen etablering av virksomhet (produksjon, lagring eller transport av farlige stoffer) som innebærer spesiell risiko? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? Fare for utslipp av farlige stoffer, kjemikalier, gasser eller væsker? Ikke så nært planområdet at det vil medføre noen risiko. Fare for brann og eksplosjon? I deler av industriparken er det fare for brann og eksplosjon, men dette utgjør ingen spesiell fare for planområdet. Interne rutiner ivaretar generell sikkerhet knyttet til industrivirksomheten. Faller virksomheten innenfor storulykkesforskriften? Industribyggene i industriparken Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 23 av 28

24 Virksomheter med kritiske samfunnsfunksjoner Tidligere bruk Ligger planområdet innenfor en dambruddssone? Berøres planområdet av militært eller sivilt skytefelt? Medfører planen etablering av samfunnsviktig virksomhet (helseog omsorgsinstitusjon, skole, barnehage osv.) som er spesielt sårbar for bortfall av kritisk infrastruktur (samferdsel, vann og avløp, kraftforsyning, ekom mm)? Er planlagt virksomhet sårbar for andre forhold? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet? Forurenset grunn/sjøbunn/sediment Industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering Gruver: åpne sjakter, steintipper etc. Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. Annet (spesifiser) Farlige omgivelser Ulovlig virksomhet Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.)? Annet (spesifiser) Er tiltaket i seg selv et sabotasje- /terrormål? Finnes det potensielle sabotasje- /terrormål i nærheten? Svabo kraftverk vurderes som et potensielt sabotasje-/terrormål. Dette ligger innenfor Mo industripark, men i sørøstre del av industriområdet. Brannberedskap Omfatter området spesielt brannfarlige anlegg? Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og Brannvannsdekning skal beregnes og eventuelle tiltak gjennomføres før Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 24 av 28

25 trykk)? Utrykningstid, spesielle brannobjekt i området? Har området tilstrekkelig adkomst for utrykningskjøretøy? igangsettelsestillatelsen gis. Planområdet inngår i område som betjenes både av industriparkens interne brannvesen og kommunalt brannvesen. Innenfor planområdet er Gulbygget registrert som særskilt brannobjekt. I umiddelbar nærhet er Bilalliansen og Mip administrasjonsbygg registrert som særskilte brannobjekt. Adkomst mulig både fra Blåbærveien og Halvor Heyerdahlsvei. 5.8 Avbøtende tiltak Det vurderes at tiltaket ikke medfører noen spesiell risiko som krever avbøtende tiltak. 5.9 Rekkefølgebestemmelser Det er rekkefølgebestemmelser vedrørende grøntarealer, vegetasjonsskjerm, uteoppholdsareal, parkeringsplasser for bil og sykkel, kjøreveier, enkel trapp i gangvei, samt gang- og sykkelveier. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 25 av 28

26 6 Virkninger av planforslaget 6.1 Stedets karakter, struktur og estetikk/byform Området avgrenser industriparken mot E6 og byen, og med tiltak i henhold til planforslaget vil området framstå mer tiltalende enn ved dagens situasjon. Det stilles krav til visuelle kvaliteter ved oppføring av ny bebyggelse og anlegg. 6.2 Trafikkforhold Det etableres et sammenhengende gang- og sykkelveinett som vil legge til rette for myke trafikanter som skal til og fra planområdet og resten av industriparken. Krysset Blåbærveien/Halvor Heyerdahls vei flyttes for å oppnå bedre siktforhold og trafikksikkerhet. Blåbærveien legges om for å tilrettelegge for god adkomst til planlagt ny bebyggelse. I henhold til tabell for turproduksjon i Statens vegvesens Håndbok V713 kapittel C.2 vil et areal på m2 kontorvirksomhet for kontor/tjenesteyting generere en turproduksjon på minimum 900, maksimum 1800 turer pr døgn. Hovedtyngden av den virksomhet som planlegges i nytt næringsareal er i hovedsak ikke publikumsrettet, så vi mener at et anslag på ca 1000 turer pr dag er rimelig. Hovedtyngden av denne trafikken vil gå i Blåbærveien. Det reguleres for kontor og tjenesteyting, og slike virksomheter antas å ha noe forskjøvet hovedarbeidstid i forhold til industribedriftene inne i parken. Økt trafikk antas dermed å fordele seg tidsmessig slik at kapasitet på veier og kryss ikke overskrides. Tidligere trafikkanalyser og utredninger av framtidig trafikk mot Mo industripark har anslått at trafikken i krysset E6/Industriparkveien vil være ca 4000 i 2020, en økning på 100 turer fra Med planlagt utbygd areal er trafikken anslått å øke til 5000 ved full utbygging i Planområdet er regulert til næringsvirksomhet i gjeldende plan, og vi forutsetter at veier og kryss er dimensjonert for bebyggelse som gjeldende plan åpner for. Det er planlagt en trinnvis utbygging av planområdet, og kryssets kapasitet må vurderes når utbygging planlegges. 6.3 Støy/miljø Det tillates ikke oppført bebyggelse med støyfølsom bruk. I retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging defineres bygning med støyfølsom bruk som bolig, skole, barnehage, helseinstitusjon, fritidsbolig, kirke og andre bygg med religiøs karakter, kulturbygg og andre bygninger med tilsvarende bruksformål. Retningslinjen kommer dermed ikke til anvendelse. Teknisk forskrift stiller krav om støynivå innendørs og på tilhørende uteoppholdsarealer for arbeids- og publikumsbygg. I arealer avsatt til byggeformål skal det etableres områder som er egnet for uteopphold for ansatte og publikum. Med dette forstås arealer som er egnet til pauser og treffpunkt. Slike arealer bør være plassert i forhold til bebyggelsen slik at de er skjermet mot støy, har tilstrekkelig gode solforhold, og der beplantning kan bidra til å ta opp svevestøv. Det stilles krav om at alt ubebygd areal opparbeides, og ved en trinnvis utbygging kreves det at ubebygd areal gis en parkmessig behandling. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 26 av 28

27 I arealer regulert til grønt vegareal og vegetasjonsskjerm skal det etableres vegetasjon for å skjerme mot E6, både visuelt og for å ta opp svevestøv. 6.4 ROS Arealformålet som inngår i reguleringsplanen tilsier at virksomheten ikke vil medføre endring i risiko og sårbarhet i området eller naboområder. 6.5 Teknisk infrastruktur Interne systemer for teknisk infrastruktur har kapasitet til å ta utvidelser som følge av planforslaget. Det er aktuelt at ny bebyggelse knyttes til kommunalt avløpsanlegg, og dette må avklares i forbindelse med byggesak for ny bebyggelse. 6.6 Konsekvenser for næringsinteresser Planforslaget innebærer at Mo industripark vil kunne utvide tilgangen til moderne og egnede næringsarealer for ulike virksomheter, både internt og for eksterne leietakere. 6.7 Interessemotsetninger Ut fra innspill til oppstart av planarbeid synes det ikke som det er interessemotsetninger som følge av planforslaget. 6.8 Avveininger av virkninger Planforslaget vurderes å være av stor betydning for å sikre og utvikle arbeidsplasser og næringsaktivitet. Planforslaget legger til rette for god logistikk innenfor området, noe som også vil virke positivt for støy- og trafikkforhold, spesielt for myke trafikanter. Planforslaget innebærer en oppgradering av området, både hva gjelder bebyggelse og ubebygd areal. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 27 av 28

28 7 Vedlegg X Støysonekart, Norconsult AS Rapport Analyse av jordprøver: Gamle gassfabrikk til AGA, Sintef Molab AS Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien- Mo industripark Planbeskrivelse Side 28 av 28