Byggesak - Kvinnherad kommune - Gnr 241 Bnr 69 - Sandvoll - anlegg hytteområde - småbåthamn

Transkript

1 Sakshandsamar, innvalstelefon Sigurd Kolbjørn Berg, Vår dato Dykkar dato Vår referanse 2016/ Dykkar referanse 07/882 Kvinnherad kommune Rosendalsvegen Rosendal Byggesak - Kvinnherad kommune - Gnr 241 Bnr 69 - Sandvoll - anlegg hytteområde - småbåthamn Me syner til kommunen oversending hit av Vedtak: I. Fylkesmannen i Hordaland gjer om vedtaket av i sak 2007/882, slik at det ikkje vert gjeve byggjeløyve. II. Fylkesmannen i Hordaland opphevar vedtaket av i sak 2007/882 om mellombels dispensasjon frå reguleringsplanen. Vedtaket vert sendt attende til kommunen for ny handsaming. Saka si bakgrunn Me legg til grunn at partane er kjente med saka, og gir berre eit kort samandrag her. Tiltakshavar Ideal Invest AS fekk i 2007 ein «prinsippgodkjenning» og ein delvis igangsettingsløyve for infrastruktur i Hansalio. Vegen vart fullførd, men arbeidet elles stoppa opp, og løyva gjekk ut etter føresegnene i plan- og bygningslova frå 1985 (pbl 85) 96. I 2016 søkte tiltakshavar om endring i igangsettingsløyvet. Etter at kommunen korrekt gjorde søkjar klår over at løyva var gått ut, vart det søkt på nytt om eit-trinnsløyve veg, teknisk anlegg (vatn og avlaup). Det vart samstundes søkt mellombels dispensasjon frå reguleringsplanen for vegkrysset som var bygd i nordenden der vegen mellom sjøen og kommunevegen. Grunnen var at krysset skulle eigentleg vera bygd noko annleis og saman med veg som høyrde under reguleringsplanen for byggefeltet Kringleneset, som ligg nord for Hansalio. Dette har forslagsstillarane for Kringleneset og Hansalio vore samde om ved ein mindre planendring, men det skal for tida ikkje vere planar om å byggje meir på Kringleneset. Administrasjonen ga byggjeløyve og mellombels dispensasjon Det vart gitt fritak for nabovarsling sidan dette var gjort i samband med 2007-løyvet. Det kom inn merknad frå grunneigar Jan Herman Skarveland. Han synte til at tiltakshavar ikkje har vegrett og at søknaden skulle vore avvist. Merknaden vart sendt tiltakshavar, som via advokat Sturla Vik Vestly kom med merknadar. Kommunen la saka fram for Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

2 forvaltningskomiteen. Dei kom til at det måtte vera ei sams forståing mellom partane om at det var vegrett, og ga dispensasjon og løyve. Skarveland klaga på avgjerdene. Klaga vart kommentert av advokaten til tiltakshavar. Forvaltningskomiteen tok ikkje klaga følgje. Saka vart så sendt Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Fylkesmannen bad om å få over samlege dokument i saka, og kommunen har lagt fram planteikningar og avtalar dei har motteke i saka. Klagar sin advokat har vore kontakta og gjort greie for tiltakshavar sitt syn, og har lagt fram somme nye dokument, seinast Det vart og uttalt at tiltakshavar ikkje hadde ytterlegare kommentarar. Klaga Skarveland har synt til at det ikkje er rett at tiltakshavar har vegrett over eigedomen hans. Søknaden er ikkje nabovarsla. Saka skulle vore avvist då dei private rettane klårt manglar. Avtala ein arbeidde med i 2007 vart ikkje ferdigstilt og difor ikkje inngått. Det er ein sakshandsamings-feil at desse opplysningane og sakspapir ikkje vart gått gjennom i komiteen sitt møte. Fylkesmannen ser saka slik Ved vurdering av klagesakar gjeld forvaltningslova (fvl.). Fylkesmannen har full mynde til å vurdera klaga, og kan stadfeste kommunen si avgjerd, endra ho, eller oppheva avgjerda og senda saka attende til kommunen for ny handsaming, sjå fvl. 34. Fylkesmannen kan ta omsyn nye omstende, og gå utanfor det som er klagegrunnane. Ved vurderinga av omstende som er fritt skjøn, skal Fylkesmannen leggje vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret, sjå fvl. 34 tredje ledd. Fylkesmannen finn saka tilstrekkeleg opplyst til å treffe avgjerd, jf. fvl. 17. Skulle saka vore avvist grunna manglande private rettar? Etter plan og bygningslova (pbl.) 21-6 skal ein søknad avvisast dersom det er openbert at tiltakshavar ikkje har rettane som søknaden føreset. Når det er komne inn protestar som kan tyde på at rettar ikkje finns har bygningsmyndigheitene ein viss plikt til å undersøke omstenda etter fvl. 17. Men dei kan ofte gjere dette ved å oppmode tiltakshavar om å sende inn naudsynt dokumentasjon, sjå Prp. 99 L ( ) side 87 og pbl siste ledd. I saka her er det ikkje lagt fram prov på at tiltakshavar ikkje har rett til å føre opp tiltak på eigen grunn. Det er synt til at det er laga plan med sams tilkomst og laga veglag og gitt bidrag til vegen, som er nytta i om lag 8 år. Det er såleis ikkje heilt openbert at det ikkje finns nokon tilkomstrett. Kommunen har då på rett vis tatt saka til realitetshandsaming. Er vegretten tilstrekkeleg sikra? Utgangspunktet i pbl. er at private rettar ikkje er avgjerdande i byggjesaka, og heller ikkje har verknad utanfor saka, sjå pbl Regelen er satt for å sikre ei rask sakshandsaming, men og fordi bygningsmyndigheitene ofte ikkje vil vere rusta til å vurdere det som ofte er vanskelege privatrettslege omstende, sjå førearbeida i Ot.prp. nr. 45 ( ) side

3 Det er likevel gjort somme unntak i lova. Etter pbl er det stilt krav om tilkomst når ein skal opprette ny grunneigedom eller føre opp bygning. Etter pbl gjeld lova så langt ho passar og for faste innretningar, her og rekna med større terrenginngrep, veg og parkering. Der tilkomsten må gå over annan sin grunn, må vegretten over denne vera sikra før ein kan få byggjeløyve. Lova krev tinglysning, eller at retten på anna vis er tilfredsstillande trygga. Kravet er sett som vilkår fordi tilkomst er rekna som ein sentral eigenskap ved eigedomar, men og ut frå offentlege omsyn, som beredskap. Det er då naudsynt å gå inn i private rettshøve og vurdere desse. Blir ein søknad avslått fordi retten ikkje er sikra, kan han fremmast på nytt når rettane er dokumenterte, til dømes ved avtale, oreigning eller rettsavgjerd. I uttale av 25. november 2013 i sak SOM kom Sivilombodsmannen til at det var grunn til å reise kritikk mot stadfestingsvedtaket i ei sak der kommunen hadde vurdert at det var vegrett. Fylkesmannen hadde i saka syn til eit rettsforlik og reglane om at fråskilte eigedomar får same vegrett som opphavsbruket har, sjå Rt side 20 og NOU 2005:12 del II side 349. Klagar meinte det ikkje var nokon vegrett i det heile. Ombodet uttalte: «Det følger av ordlyden at pbl ikke oppstiller noe absolutt dokumentasjonskrav. Man kan for eksempel ikke ubetinget forlange at eventuelle hjemmelsdokumenter er tinglyst, jf. at bestemmelsen nevner dette som et alternativ. På den andre siden kan de privatrettslige forholdene i saken etter omstendighetene ligge slik an at bygningsmyndighetene bør overlate vurderingen til domstolene. I Pedersen m.fl. Plan- og bygningsrett (2. utg. 2011) del 2 s. 463 er det vist til at det i Bygningslovskomiteen 1960 s. 149 er forutsatt at hjemmelsdokumentet som regel bør tinglyses. Pedersen m.fl. legger til grunn at bestemmelsen må tolkes slik at bygningsmyndighetene kan kreve tinglyst rett, med mindre retten er sikret på annen måte som gir samme sikkerhet mot at den faller bort.» Etter å ha gått gjennom fleire rettskjelder, mellom anna NOU 2005:12 s. 130 og SOM , uttalte han vidare: «På bakgrunn av de ovennevnte kildene fremstår ikke fylkesmannens begrunnelse som tilstrekkelig til å konstatere atkomstrett på grunnlag av hevd i foreliggende sak. Det nevnes også at de privatrettslige spørsmålene saken reiser fremstår som uoversiktlige og kompliserte, noe om taler for at domstolene, og ikke bygningsmyndighetene, bør ta stilling til spørsmålet om atkomstretten.» Fylkesmannen gjorde etter dette om stadfestinga av løyvet til avslag. Sivilombodsmannen kom i uttale av i sak SOM til at kravet ikkje var sikra, og ga følgjande lovtolking: «Det følger av ordlyden at pbl. 27-1, 27-2 og 27-4 ikke oppstiller noe absolutt dokumentasjonskrav. Man kan for eksempel ikke ubetinget forlange at eventuelle hjemmelsdokumenter er tinglyst, jf. at bestemmelsen nevner dette som et alternativ. I Pedersen m. fl., Plan- og bygningsrett (2. utg. 2011) del 2 side 462 er det vist til Bygningslovskomiteen 1960 s. 149 som la til grunn at «sikret» innebærer privatrettslig urokkelig. Pedersen m. fl. skriver deretter følgende om sikringskravet for atkomst: 3

4 «Tomta må ha rådighetsrett over arealet. Det kreves ikke at veigrunnen tilhører tomta. En veirett (positiv servitutt) er tilstrekkelig. [ ] Videre må bruksretten være formulert slik at den kan påheftes den tjenende eiendom som en heftelse se Bygningslovkomiteen 1960 s I tillegg kreves at retten er evigvarende eller stedsbevarende, som det tidligere het». Fylkesmannen i Hordaland fekk kritikk, og vurdere saka på nytt, men stadfesta vedtaket fordi eigarane i mellomtida hadde gjort ei ny avtale som klårt sikra vegretten. Ombodsmannen avslutta etter dette saka utan ytterlegare kommentarar. Det er såleis sentralt i saker der det ikkje er lagt fram tinglyste rettar, at det må vera urokkeleg at tiltakshavar har dei naudsynte rettane når tiltaket blir godkjend. Er avgjerda av dei privatrettslege rettane vanskelege å ta stilling til, må bygningsmyndigheitene gjere parten merksam på at ein treng klåre prov. Kan ikkje tiltakshavar syne til at retten urokkeleg finns, må tiltaket nektast inntil retten er brakt på det reine, til dømes ved avtale, skjøn, dom eller ekspropriasjonsavgjerd. Tiltaket fell inn under kravet til sikra tilkomst etter føresegna i 27-4 jf Spørsmålet er eit rettsbruksspørsmål. Fylkesmannen har då uavgrensa mynde til å vurdere saka. Grunneigaren av området der vegen som sikrar tilkomst har uttalt at det ikkje er gjort noko avtale om vegrett over hans grunn. Tiltakshavar har ikkje lagt fram noko tinglyste rettar som seier imot dette. Det er då i utgangspunktet vanskeleg å sjå at retten er til og sikra. Fylkesmannen har forståing for at kommunen likevel har kome til at det ein gong må ha vore ein sams forståing av at det er vegrett. Det ligg veg på klagar sin grunn som er nytta av tiltakshavar. Somme av tiltaka som trong vegrett vart utarbeidd i høve med løyvet som vart gjeve i Det er og laga veglag, og gitt bidrag til arbeidet. Det er lagt fram ein avtale som er påført at ho er ei nedskriving av ein munnleg avtale, samt at det er lagt fram ein protokoll frå eit forhandlingsmøte halden på rådhuset den Det er vidare gjort sams forslag om å samordne vegtilkomsten i dei to planane i området. Dette noko som talar for at det er semje om omstenda. På den anna side er det ikkje slik at ein plan er ein bindande avgjerd av dei private rettane som ligg i planområdet. Det er såleis vore naudsynt å gje eigne føresegner om ekspropriasjon av grunn for å følgje ein reguleringsplan, sjå til dømes pbl og Vidare syner dokumenta som er lagt fram at det ikkje er nokon urokkeleg forståing. Nedskrivinga av den moglege munnlege avtalen er ikkje underskriven av begge partane, noko som ikkje styrkjer ho som prov om at ein så viktig avtale er gjort. I alle høve står denne i motstrid med forhandlingsprotokollen, som er signert partane. Etter denne er det i punkt 4 sagt at tilbodet om bidrag etter punkt 1 til 3 er på vilkår om at det blir gitt vegrett til eigedomen gnr 241 bnr 69 over gnr 240 bnr 5. Det er ikkje lagt fram prov på at dette tilbodet med vilkår vart akseptert innan fristen sett i punkt 5. Det må såleis så seint som i august i fjor vore oppfatninga til tiltakshavar at han trengte vegrett. Når naboen så markant og klårt har sagt at han ikkje har gjort nokon avtale, og tiltakshavar ikkje har klart å leggje fram prov som klårt går imot dette, kan bygningsmyndigheitene vanskeleg kome til at det finns ein slik vegrett som tiltaket treng. Tvisten om dette kan berre 4

5 løysast ved avtale, skjøn eller dom, og ikkje ved ei særs uviss tolking av dei ulike handlingane til partane. Omstenda her gjer at det ikkje er mogleg å seie at vegretten er urokkeleg sikra. Sidan eitt av lova sitt vilkår for å gje løyve ikkje er til stades, må då løyve til tiltaket nektast. Skulle søknadane vore nabovarsla? Det er gitt løyve for vegbygging på staden og dispensasjon frå reguleringsplanen. Dette går i staden for løyva som vart gjeve i 2007 og som gjekk ut etter tre år eller to år etter stopp. Etter pbl skal tiltakshavar sørge for nabovarsling. Dette gjeld både for tiltak og for dispensasjonar. Prov på at dette er gjort skal følgje med søknaden. Nabovarslinga kan utelatast om tiltaket ikkje i det heile eller berre i liten grad råkar naboane sine interesse. Etter sakshandsamingsforskrifta (SAK) 5-2 gjeld nabovarsel i eitt år. Sidan tiltaket ikkje er i tråd med reguleringsplan, gjeld ikkje planvarslinga som nabovarsel. Kommunen har friteke frå nabovarsling med den grunn at dette vart gjort i 2006, og at søknaden ikkje gjeld noko meir enn det som vart søkt om då. Dette er feil vurdering av omstenda. Det er no søkt om dispensasjon, som er noko nytt. Det er gjort planendringar på staden, og det har kome ein heilt ny lov. Det kan og på ti år kome nye eigarar eller desse kan endre syn på kva som er høveleg for deira arbeid. Vedtaka gjekk ut to år etter at arbeidet stoppa opp, og naboane kan ha retta seg inn etter dette. Det er etter pbl ledd eit føremål med lova å leggje til rette for at sakshandsaminga er føreseieleg, open og trygger borgarane sin medverknad. Fylkesmannen kan vanskeleg sjå at fritak her bidreg til dette. Ein har difor kome til at vilkåra for å frita frå nabovarsling ikkje er til stades. Det var såleis ei feil forståing av lova og omstenda i saka å frita frå nabovarsling. Feilen har og ført til at nabo har sett fram protestar på relevante omstende. Det er difor ikkje høve til å tru at feilen ikkje kan ha virka inn på vedtaket jf. fvl. 41. Dette gjeld både dispensasjonen og byggjeløyvet, men sidan byggjeløyvet er endra til avslag, er det berre spørsmål om å oppheve dispensasjonen. Feilen må føre til at vedtaket om dispensasjon blir oppheva grunna feil lovforståing. Denne delen av saka blir sendt attende til kommunen for ny handsaming. Oppsummering Klaga blir teken til følgje. Kommunens vedtak om mellombels dispensasjon blir oppheva og sendt attende for ny handsaming. Kommunens vedtak om byggjeløyve blir omgjort til avslag. Fylkesmannens vedtak er endeleg, og kan ikkje klagast vidare, jf. fvl. 28 tredje ledd. Avslaget er ikkje til hinder for at det blir sendt ny søknad med naudsynt dokumentasjon. Den som har fått medhald i klaga kan krevje monalege og naudsynte sakskostandar dekte etter fvl. 36. Kravet må sendast Fylkesmannen innan tre veker frå meldinga her kom fram. 5

6 Med helsing Anne Kjersti Sande seksjonsleiar Karen Elin Bakke seniorrådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Kopi til: Øyvind Ersland Ersland SANDVOLL Odd Rune Ersland Jensavegen SUNDE I SUNNHORDLAND Advokat Sturla Vik Vestly (e-post) Jan Atle Ersland Nedre Skarveland SANDVOLL Ideal Invest AS v/geir Rusten Handelandsvegen VALEN Trygve Georg Ersland Sandsletta SOLA Valter Bernard Ersland Nedre Ersland SANDVOLL Bygg og Kaianlegg A/S Bøneset 4260 TORVASTAD Prosjekt Konsult Kvinnherad A/S Stabburshaugen HUSNES Jan Herman Skarveland Skarvelandsvegen SANDVOLL Steinar Skarveland Nedre Skarveland SANDVOLL 6