Selgers opplysningsplikt etter avhendingslova 3-7 og 3-8.

Transkript

1 Selgers opplysningsplikt etter avhendingslova 3-7 og 3-8. Kandidatnummer: 539 Leveringsfrist: Antall ord:

2 Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING Tema Formålet Avgrensning Aktualitet Metode Den videre fremstillingen RAMMENE FOR PLIKTEN OG ANSVARET Avtalen mellom partene Preseptoriske bestemmelser Hovedregelen om mangel, jf. avhl Generelle krav til tilstanden, jf. avhl Rekkevidden Mangelsvurderingen Selges «som den er», jf. avhl Vesentlighetskravet Forholdet til avhl. 3-1, 3-2 og IDENTIFIKASJON MELLOM SELGER OG MEDHJELPER VILKÅRENE ETTER AVHL. 3-7 OG Vilkårene etter avhl Vilkåret «omstende» Vilkåret «kjente eller måtte kjenne til» Vilkåret «grunn til å rekne med å få» Vilkårene etter avhl INNVIRKNINGSKRAVET Avhl Avhl Retting FORHOLDET MELLOM OPPLYSNINGSPLIKTEN OG KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT RETTSVIRKNINGER i

3 7.1 Mangelskrav Meldingen Rimelig tid Konsekvensene Innledning Retting av mangler, jf. avhl Prisavslag, jf. avhl Hevingsrett, jf. avhl Erstatning KILDER Litteratur Merknader i Rettsdata ii

4 1 Innledning 1.1 Tema Oppgavens tema er selgers opplysningsansvar ved avhending av fast eiendom i forbrukerforhold. Med opplysningsansvar/opplysningsplikt 1 siktes det til informasjon selger må gi til kjøper. 1.2 Formålet Formålet med denne avhandlingsoppgaven er å gjøre rede for innholdet og rekkevidden av selgers opplysningsansvar etter avhl. 3-7 og Avgrensning Oppgaven er ment som en innføring i selgers opplysningsansvar, hvilket gjør det nødvendig med noen avgrensninger. Ansvar som eventuelt måtte basere seg på erstatningsrettslige regler utenfor avhendingsloven vil ikke bli behandlet. Likeledes vil heller ikke særskilte regler om forbrukerkjøp grunnet på andre regler enn de som fremgår av avhendingsloven bli behandlet. De sentrale bestemmelsene som vil bli behandlet i avhandlingen er selgers plikt til å gi opplysninger i samsvar med avhl. 3-7 og 3-8. Avhl. 3-1, 3-2, 3-3 og 3-9, samt 3-10 vil bli behandlet da disse bestemmelsene er viktige for rammeforståelsen av avhl. 3-7 og 3-8. Oppgavens formål vil dette begrense seg til enkelte andre bestemmelser i avhendingslovens kapittel 3. Det er vanlig at mellommenn engasjeres ved salg av eiendom slik at identifikasjonsspørsmålet og kravene til opplysninger som må gis av megler er sentral og vil bli behandlet, jf. eiendomsmeglingsloven 6-7. Oppgaven omhandler frivillig salg av bolig i forbrukerforhold, altså mellom privat selger og kjøper. 1.4 Aktualitet Til tross for lovreguleringen kommer hvert år et ikke ubetydelig antall tvister opp for norske domstoler med påstand om feil og mangler ved eiendommen. Bakgrunnen for tvistene er ofte at kjøper anfører at selgeren har tilbakeholdt opplysninger om eiendommen som kan ha virket inn ved avtaleinngåelsen. 1 Begrepet «opplysningsansvar» og «opplysningsplikt» brukes synonymt da sistnevnte er nokså innarbeidet og er brukt i forarbeidene. 1

5 Ifølge leder for Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Carl O. Geving, ender ett av fire boligkjøp med krangel i en eller annen form. 2 Geving mener at vage definisjoner i avhendingsloven gir enormt tolkningsrom, som belaster rettsvesenet og gir forbrukere skyhøye advokatregninger. Uttalelsen og antallet boligkonflikt tilsier at temaet om hvilke opplysninger selger er forpliktet til å opplyse om og hvor langt denne opplysningsplikten strekker seg for å oppfylle lovens krav, har en aktualitet. Domstolenes bruk av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3 viser at det er særlig tre bestemmelser som er mest brukt, herunder avhl. 3-7, 3-8 og Mens disse bestemmelsene har økt i bruk i perioden 1993 til 2015, har øvrige bestemmelser i kapittel 3 har blitt betraktelig mindre brukt i samme periode. I en undersøkelse om det avgjørelsenes rettslige grunnlaget i mangelssaker vunnet av kjøpere i perioden 2004 til 2013 viser at 3-7 utgjorde 38,3 % (103 saker), 3-8 utgjorde 27,9 % (75 saker) og 3-9 utgjorde 33,8 (91 saker) Metode Metoden som tas i bruk er den tradisjonelle rettskildelæren i norsk rett. Etter norsk rettskildelære har lovens bestemmelser forrang foran andre rettskilder og er således tungtveiende. Selgers alminnelige opplysningsplikt ved salg av fast eiendom er hjemlet i 3-7 og 3-8 i lov om avhending av fast eiendom (avhendingsloven - forkortet til avhl.) av 3. juli 1992 nr. 93. Loven regulerer imidlertid ikke det nærmere innholdet av hvilke konkrete opplysninger selgeren er forpliktet til å gi da bestemmelsene er utformet i generell uttrykksform. Forarbeidene til avhendingsloven, herunder Ot.prp.nr. 66 ( ), er relevant for fastleggelse av det nærmere innholdet. Forarbeidene har tungtveiende rettskildeverdi da lovgivers formål med bestemmelsen kommer til uttrykk her. Lovgiver har imidlertid overlatt utviklingen av det nærmere innholdet til rettspraksis for avklaring av hvilke tilfeller som omfattes av bestemmelsen. Høyesterettspraksis er tungtveiende. Lavere instans praksis har lavere verdi enn Høyesterettspraksis, men er av betydning for å belyse typetilfeller som ikke har blitt behandlet av overinstansen. Andre relevante rettskilder for belysning av typetilfeller er nemndspraksis, herunder Finansklagenemnda og Eiendomsmeglingsnemnda, men har lav rettskildeverdi. Juridisk litteratur er også relevant der det ikke finnes andre rettskilder. 1.6 Den videre fremstillingen I det følgende, under punkt 2, gjøres det kort rede for rammene for plikten og ansvaret, før betingelsene for å konstatere brudd på selgers opplysningsplikt etter avhl. 3-7 og 3-8 blir behandlet under punkt 3. Punkt 4 viser at det foreligger en identifikasjon mellom selger og Anderssen (2016) s Anderssen (2016) s

6 medhjelper og i denne sammenheng fremgår minstekravene for opplysninger som må gis under behandles under punkt 4 (punkt flg.) hvor vilkårene etter avhl. 3-7 og 3-8 behandles. For en nærmere forståelse av innholdet blir det gitt eksempler på typetilfeller fra forarbeider og rettspraksis. Punkt 6 omhandler forholdet mellom selger og kjøper, nærmere bestemt om selgers opplysningsrisiko og når det utløses plikt for kjøper å undersøke eiendommen. Eventuell brudd på opplysningsansvaret innebærer ikke nødvendigvis en mangel, det kreves at opplysningssvikten har hatt en innvirkning. Dette blir behandlet under punkt 5, og under punkt 7 blir det gitt en kort fremstilling av mislighetsbeføyelsene retting, prisavslag, hevingsrett og erstatning. 2 Rammene for plikten og ansvaret Avhendingslovens kapittel 3 inneholder bestemmelser om hvordan eiendommen skal være og i kapittel 4 er det regler om følgen av avtalebrudd fra selgers side. Det vil kunne foreligge avtalebrudd dersom kravene som følger av avtalen supplert med at reglene i kapittel 3 ikke er oppfylt Avtalen mellom partene Det følger av avhl. 1-2 at avhendingsloven med visse unntak for forbrukerkjøp kan fravikes ved avtale. 6 Kjøper og selger har således i utgangpunktet full frihet 7 til «definere produktet» 8, hvilket innebærer at mangel er et spørsmål om kontraktsmessighet. 9 Det er hva som er avtalt om boligens tilstand som er utgangspunktet for mangelsvurderingen. Negative forhold som er opplyst av selgeren og godtatt av kjøperen på avtalerettslig holdbar måte vil selgeren altså ikke hefte for. 10 Kjøper vil således ikke kunne påberope avtalebrudd dersom avtalens opplysninger om eiendommens egenskaper, tilstand, tilbehør og annet som går på hva slags «vare» kjøperen har krav på få samsvarer med eiendommen. For eksempel hvis selger har gjort oppmerksom på at det er sopp og råte i kjelleren, og kjøper har godtatt dette på avtalerettslig holdbar måte, kan kjøper ikke gjøre gjeldende dette forholdet som en mangel i henhold til avtalen. I juridisk litteratur er det omdiskutert hvorvidt det er begrensninger i avtalefriheten om hva partene skal yte. Ifølge Bergsåker (2013) er det ingen ufravikelige regler om hva som kan 5 Ot.prp.nr. 66 ( ) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s Partenes avtalefrihet fremgår av avhl. 1-2 første ledd og etter 1-3 har partene frihet til å velge avtaleformen. 8 Bergsåker (2013) s Anderssen (2016) s Bergsåker (2013) s

7 avtales om eiendommens egenskaper. 11 Anderssen (2016) er langt på vei enig i dette prinsipielle utgangspunktet, men mener at det i praksis veldig sjelden sies eksplisitt i kontraktsdokumentene om hvilken standard boligen skal ha. 12 Begge er imidlertid enige om at partenes frihet til å «definere produktet» vil kunne begrenses ved et eventuelt forbehold om at eiendommen «selges som den er», jf. avhl Preseptoriske bestemmelser Enkelte bestemmelser i avhendingsloven kan partene ikke fravike i avtalen til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp, herunder avhl. 3-3, 3-7 til , jf. avhl. 1-2 andre ledd andre punktum. Etter forarbeidene er imidlertid avhl. 1-2 andre ledd ikke ment å være uttømmende og at enkelte bestemmelser kan passe dårlig å fravike. 15 Bestemmelsene som særskilt nevnes er avhl. 3-1 og 3-2. Begge bestemmelsene refererer til avtalen mellom partene slik at de danner en viktig forståelsesramme for selgers opplysningsplikt og ansvar. 2.2 Hovedregelen om mangel, jf. avhl. 3-1 Avhl. 3-1 fastsetter hovedregelen om hva som skal regnes som mangel og må ses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i kapittel Bestemmelsen slår fast den almene regelen om at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen, jf. avhl. 3-1 første ledd første punktum. Vurderingen er objektiv slik at det ikke tas hensyn til selgerens subjektive forhold om god tro. 17 Mangelsvurderingen gjelder for hele eiendommen, hvilket betyr at avtalebrudd som gjelder andre forhold enn de som er nevnt i bestemmelsen vil kunne være omfattet. Eksempler på dette kan være omstendigheter tilknyttet fellesarealer eller innholdet i servitutter. Også forhold som ikke uttrykkelig fremgår av avtalen kan anses som at det følger av avtalen. Dette kan utledes av en helhetlig vurdering av avtaleforholdet da eiendommen skal tilfredsstille visse krav til kvalitet, egenskaper og utrustning. Eksempelvis kan bakgrunnen for slik vurdering være «tilsvarende eiendommers normale tilstand, prisen uttalelser under kjøpsforhandlinger, opplysninger i salgsprospektet osv.» Bergsåker (2013) s Anderssen (2016) s Avhl. 3-9 behandles kort under punkt Reglene er også ufravikelig der selgeren er en privatperson, jf. Rettsdata note 12 ved Ernst Nordtveit. 15 Ot.prp.nr. 66 ( ) s Bergsåker (2013) s. 170 og Rettsdata note 25 ved Ernst Nordtveit. 17 Bergsåker (2013) s Bergsåker (2013) s

8 Vurderingstidspunktet som legges til grunn er avtalte tidspunktet eller når kjøperen overtar bruken av eiendommen. 19 Selger svarer for eventuelle mangler som oppstår senere dersom årsaken til mangelen er et avtalebrudd fra selgers side. 20 Det samme gjelder dersom selgeren har forsikret om noe, eller på andre måter påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen fram til et senere tidspunkt, og ikke har overholdt dette. 21 Skjulte feil kan vise seg etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Slike feil kan ta tid før de blir oppdaget og etter avhl. 3-1 andre ledd kan det, etter individuelle omstendighetene i saken, være en mangel som kjøper kan gjøre gjeldende ovenfor selger Generelle krav til tilstanden, jf. avhl. 3-2 Så langt ikke annet følger av avtalen fastsetter avhl. 3-2 generelle krav som eiendommen må oppfylle for at den ikke skal regnes som mangelfull. 23 Bestemmelsen er aktuell når det ikke kan utledes noe av avtalen i forhold til det aktuelle spørsmålet Rekkevidden Bergsåker (2013) mener at rekkevidden av bestemmelsen er vanskelig å avgjøre. Det bør derfor utvises en viss tilbakeholdenhet med å la avhl. 3-2 første ledd være et selvstendig grunnlag for å konstatere mangel. Han mener imidlertid at bestemmelsen likevel kan ha en viktig oppgave som støtte for mangelsvurderingen etter andre regler og synspunkter. 24 Etter bestemmelsens første ledd bokstav a har eiendommen en mangel dersom den ikke passer til formålet som tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til. 25 I Ot.prp.nr. 66 ( ) gis det følgende eksempel 26 : «Som eit døme på eit eigedomskjøp som (etter dei nærare omstenda) kan gå inn under bokstav a, kan nemnast kjøp av ein bustad kor det viser seg at det på grunn av asbest e.a. i bygningsmaterialane er helseskadeleg å bu i huset.» Et annet eksempel kan være at boligen er helsefarlig på grunn av radongass. 27 En boligeiendom skal altså ut i fra sitt formål for eksempel passe for beboelse. Hva som ligger i «formålet 19 Avhl. 3-1 andre ledd, jf. 2-4 andre ledd, Bergsåker (2013) s Avhl. 3-1 tredje ledd første punktum. 21 Avhl. 3-1 tredje ledd andre punktum. 22 Bergsåker (2013) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s. 78 og Rettsdata note 26 ved Ernst Nordtveit. 24 Bergsåker (2013) s Avhl. 3-2 første ledd bokstav a. 26 Ot.prp.nr. 66 ( ) s Bergsåker (2013) s

9 som tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til» er imidlertid ikke alltid opplagt. Om dette uttalte komiteens flertall i Innst. O. nr. 71 ( ) at 28 : «Ganske visst er ingen fast eiendom helt tilsvarende en annen når eiendommene betraktes som en helhet. Det følger allerede av eiendommenes beliggenhet. Men ser man på den enkelte faste eiendomsbestanddeler og deres funksjoner og betrakter disse isolert, er det etter flertallets oppfatning fullt mulig å foreta en sammenligning med tilsvarende bestanddeler i andre eiendommer. Man kan eksempelvis sammenligne materialet eiendommene er bygget av, om oppførelsen av skorstenen er faglig forsvarlig, om kjelleren er mer fuktig enn vanlig og om loftets isolasjon holder en standard som oppfyller isolasjonens formål. Flertallet kan ut fra dette differensierte sammenligningsgrunnlag slutte seg til loveutkastets 3-2 første ledd, bokstav a.» Det må således foretas en sammensatt vurdering, hvor blant annet prisen på eiendommen er et av flere momenter i forhold til hva man kan forvente av tilsvarende eiendom Mangelsvurderingen Vurderingen er på samme måte som øvrige bestemmelser i avhendingsloven objektiv. 30 Etter bokstav b har eiendommen mangel dersom den ikke passer til et særlig formål som selgeren var eller måtte være kjent med avhendingen ble avtalt. 31 I Ot.prp.nr. 66 ( ) gis det følgende eksempel 32 : «Eit døme som kan gå inn under bokstav b kan vere eit næringsbygg kjøpt for bruk til bilverkstad, noko seljaren har fått vite, og det så viser seg at bereevna til golva er for lite til å tole vekta av bilar.» Eiendommen skal videre, etter avhl. 3-2 andre ledd, være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov. I forarbeidene er det uttalt at med det utgangspunktet som følger av bestemmelsen, må selgeren sørge for å ta et klart forbehold i avtalen. 33 Andre ledd gjelder for det første generelle krav til sikkerhet og standard etter loven. Forarbeidene nevner for eksempel krav til røropplegg for vann og kloakk, til elektrisk anlegg og til brannsikring. Offentligrettslige kravene kan gjelde både eiendommen og utstyr som tilhører til eiendommen, som elektriske apparat. Det kan etter forholdene være en mangel om en bolig er 28 Innst. O. nr. 71 ( ) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s Se likevel under redegjørelsen av avhl. 3-7 om selgers subjektive forhold under punkt Avhl. 3-2 første ledd bokstav b. 32 Ot.prp.nr. 66 ( ) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s

10 uten brannslokningsapparat. 34 Det betyr imidlertid ikke at en eldre eiendom skal ha samme kvalitet som et nybygg. På den andre siden hvis myndighetene for eksempel av sikkerhetsmessige grunner anser det nødvendig at forskrifter om elektriske installasjoner skal gjelde for alle eiendommer, så vil det være en mangel dersom en eldre eiendom ikke oppfyller disse sikkerhetskravene. 35 Kravet i avhl. 3-2 andre ledd gjelder imidlertid ikke for annet enn offentligrettslige krav til eiendommen. Hvilket innebærer at krav tilknyttet nabolovgivningen og negative private servitutter faller utenfor. 36 Unntaket fra hovedregelen om at eiendommen skal være i samsvar med offentligrettslige krav fremgår av bestemmelsens andre ledd andre punktum. Dersom kjøperen ikke bygget på selgerens sakkunnskap og vurderinger, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det, foreligger det ikke en mangel. Kjøper kan for eksempel ha særlige forutsetninger med kunnskap om eksisterende krav i forhold til eiendommen. I slike tilfeller vil kjøpers plikt til å undersøke også være relevant å vurdere, jf. avhl Hovedregel gjelder i tilfeller hvor ingen av partene skiller seg ut med tanke på sakkunnskap og mulighet til å vite om offentligrettslige krav. 38 Forarbeidene understreker at det som er nevnt i avhl. 3-2 og andre bestemmelser i kapittel 3, kan komme inn og supplere avtalen. Loven er ikke uttømmende og avhl. 3-2 er bare ment å skulle gi visse sentrale prinsipp om hva som kan kreves av eiendommen Selges «som den er», jf. avhl. 3-9 Selger kan fraskrive seg ansvar ved å innta et forbehold om at eiendommen selges «som den er». Bestemmelsen er meget sentral da de fleste eiendommer selges med slikt forbehold. Av hensyn til regelsystematikken behandles denne bestemmelsen kort i det følgende. Bestemmelsens ordlyd er som følger: «Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel der- 34 Ot.prp.nr. 66 ( ) s Innst. O. nr. 71 ( ) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s Avhl behandles under punkt Bergsåker (2013) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s

11 som han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.» I forarbeidene 40 er det uttalt at: «Paragrafen innskrenker rekkevidda av "som han er" og andre allmenne atterhald i avhendingsavtala. Seljaren si plikt til å gi opplysningar, og til å gi riktige opplysningar, jf. 3-8 og 3-9, vert ikkje endra med eit slikt atterhald. Dessutan kan vesentlege svikt ved eigedomen sin tilstand likevel verte å rekne som ein mangel.» Forbeholdet hever terskelen for hva som utgjør mangel og er ikke lovens normalordning. Avhl. 3-9 tar sikte på å avdempe virkningene av en slik salgsklausul. 41 Dette er blant annet uttalt i en høyesterettsavgjørelse 42 : «Bestemmelsen i 3-9 gir kjøperen et vern mot å bli stilt urimelig svakt i de praktiske tilfellene der selgeren i avtalen begrenser sitt ansvar ved å selge eiendommen " som den er " eller ved bruk av andre liknende generelle forbehold.» Rettslig innebærer forbeholdet således en risikoforskyvning skjulte feil eller mangler, som ingen av partene kjenner til, fra selger til kjøper og den begrenser hva som er aktuelle mangelsgrunnlag. 43 Bestemmelsen gjelder ifølge forarbeidene ikke bare forbeholdet «som den er», men også andre allmenne forbehold som ikke er presisert, som «i besiktet stand» og «uten ansvar for skjulte feil og mangler». 44 Ansvarsfraskrivelsen begrenses imidlertid ved at forbeholdet ikke hindrer at det foreligger mangel dersom selgeren ikke har oppfylt sin opplysningsplikt etter avhl. 3-7 eller har gitt uriktige opplysninger etter avhl. 3-8, slik at disse bestemmelsene gjelder uinnskrenket Vesentlighetskravet Etter andre punktum i avhl. 3-9 er det uttalt i forarbeidene at selv med forbehold kan vesentlig svikt ved eiendommens tilstand likevel regnes som en mangel. 45 Bestemmelsen beskytter kjøperen mot å miste adgangen til å reklamere over vesentlige mangler. Det forutsetter imidlertid at manglene må være klare og/eller vesentlige Ot.prp.nr. 66 ( ) s. 92 og Rettsdata note 35 ved Ernst Nordtveit. 41 Bergsåker (2013) s Rt s avsnitt Anderssen (2016) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s Rt s avsnitt 53, avgjørelse av

12 I vesentlighetsvurderingen etter avhl. 3-9 andre punktum skal vurderingen skje ut fra «kjøpesummen» og «tilhøva elles». 47 Dersom avhl. 3-7 eller 3-8 kommer til anvendelse, skal vurderingen tas etter disse bestemmelsene Forholdet til avhl. 3-1, 3-2 og 3-3 Forbehold som selges «som den er» kan innebære en innskrenkning i forhold til andre regler i avhendingsloven. 49 I en høyesterettsavgjørelse 50 fremgår det at innholdet av avhl. 3-9 dekker i stor grad det som reguleres etter avhl. 3-1: «Som jeg kommer nærmere tilbake til, er det i vår sak ikke bare tatt et "som den er"-forbehold, men det er også gjort uttrykkelig oppmerksom på en bestemt feil - problemet med vanninntrengning i underetasjen. Man kunne da reise spørsmål om å knytte mangelsdrøftelsen også til lovens 3-1, som viser til avtalen. Uttrykket "tilhøva elles" i 3-9 er imidlertid så vidt at det må dekke også en slik situasjon.» Videre nevnes avhl. 3-2 første ledd om generelle krav til eiendommens tilstand særskilt i forarbeidene. 51 Hvorvidt avhl. 3-2 første ledd må stå tilbake vil avhenge av en nærmere tolkning av det forbeholdet som er brukt, sett i forhold til de faktiske omstendighetene ved eiendommen. 52 Om brudd på offentligrettslige krav etter avhl. 3-2 andre ledd er det i ovennevnte høyesterettsavgjørelse 53 blitt uttalt at avhl. 3-9 annet punktum: «( ) gir alt i alt en rimeligere og mer fleksibel løsning enn det 3-2 annet ledd legger opp til når avtalen inneholder en generell ansvarsfraskrivelse. Hensynet til å avgrense antall rettstvister tilsa derfor at brudd på offentligrettslige krav ble bedømt på samme måte som andre feil ved eiendommen i forhold til ansvarsfraskrivelser.» Bestemmelsen om arealsvikt i avhl. 3-3 gjelder bare for areal utendørs 54 og slår fast at det ikke uten videre er mangel at eiendommen har mindre areal enn kjøperen har regnet med på bakgrunn av opplysninger fra selgeren eller andre. 55 Det nevnes i forarbeidene at «som den 47 Ot.prp.nr. 66 ( ) s Bergsåker (2013) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s Rt s. 1425, avgjørelse av Ot.prp.nr. 66 ( ) s Ot.prp.nr. 66 ( ) s Rt s avsnitt Innendørs arealsvikt reguleres av avhl Bergsåker (2013) s

13 er» forbehold vil normalt ikke kunne sette til side om når arealsvikt er en mangel etter avhl Mangel vil kunne foreligge ved vesentlig avvik fra opplyst størrelse fra selger eller hvis selgeren har opptrådt særlig klanderverdig. Dersom kjøper har gjort selger siden oppmerksom på at grunnarealet er av betydning for hans kjøpsplaner, vil selv mindre arealavvik kunne utgjøre mangel. 57 Ved innendørs arealsvikt gjelder den alminnelige regelen i avhl. 3-8 om uriktige opplysninger. Det samme gjelder også dersom grensen mot naboeiendommen går et annet sted enn opplyst av selger Identifikasjon mellom selger og medhjelper I utgangspunktet hefter selger og kjøper hver seg for de handlinger som de foretar og unnlatelser som de begår. Opplysningsplikten gjelder imidlertid ikke bare for selgeren personlig dersom selger har en medhjelper. Identifikasjon foreligger når en kontraktspart må svare for en annens handlinger eller unnlatelser. 59 Etter forarbeidene til avhl. 3-7 kan en større krets av juridiske personer bli omfattet. 60 «I tillegg til seljaren personleg (og eventuelt organa for seljaren når seljaren er ein juridisk person), må ein sjå på tilhøva hos andre som har stått fram overfor kjøparen som den som heilt eller delvis tek seg av avhendinga på vegne av seljaren. Dette kan både vere personar som er tilsette hos seljaren, og personar som har som særskilt oppdrag å hjelpe til med den aktuelle avhendinga, t.d. ein eigedomsmeklar. Dei vert alle å identifisere med seljaren her. Dette gjeld sjølv om hjelparen ikkje har hatt fullmakt til å binde seljaren til sjølve avhendinga, men det må krevjast at hjelparen i det minste ville hatt fullmakt til å gi dei aktuelle opplysningane. Ein eigedomsmeklar vil t.d. normalt ikkje ha fullmakt til å binde seljaren, jf. eigedomsmeklingslova 16.juni 1989 nr Men etter eigedomsmeklingslova 3-6 høyrer det til meklarens oppgåve å gi kjøparen visse opplysningar. Sidan det her er snakk om ei lovpålagt plikt for meklaren, vil ein for øvrig fort sjå det slik at meklaren (på vegne av seljaren) "måtte" kjenne til desse opplysningane, og at kjøparen på si side "hadde grunn til å rekne med å få" dei, jf. 3-8 i departementets utkast.» Likeledes er det i forarbeidene 61 til avhl Lovgiver har ment å gi begrepet «selgeren» en vid innhold, det vil si ikke bare selgeren personlig: 56 Ot.prp.nr. 66 ( ) s Bergsåker (2013) s Bergsåker (2013) s Anderssen (2016) s Ot.prp. nr. 66 ( ) s Ot.prp. nr. 66 ( ) s

14 «Også etter 3-9 har "seljaren" vid meining, d.v.s. ikkje berre seljaren personleg. Sjå nærare m.a. i merknadenen til 3-3 (arealsvikt) og 3-8 (manglande opplysningar) om det same. I 3-9 vil i tillegg nemninga "på vegner av seljaren" i fyrsteledd andre punktum gjere det klårt at ikkje berre opplysningar frå seljaren personleg tel med. Andre punktum presiserer nemleg at eigedomen også skal reknast å ha mangel dersom den ikkje svarer til opplysningar som er gitt i annonse, salsprospekt eller ved anna marknadsføring. ( ) I andre punktum er det snakk om opplysningar gitt "på vegner av seljaren". Opplysningar [side 91] gitt av seljaren sjølv vil vere omfatta allereie etter fyrste punktum. Også opplysningar gitt av andre enn seljaren personleg vil ofte vere omfatta allereie av fyrste punktum, jf. ovanfor.» Eventuell ansvarsgrunnlag mot megleren etter eiendomsmeglerloven, jf. emgll 6-7, utelukker således ikke ansvar for selgeren etter avhendingsloven, jf avhl. 3-7 første punktum og 3-8 første ledd, 2. punktum. I forarbeidene til gjeldende emgll. 6-7 er det med henvisning til avhl. 3-7og 3-8 uttalt at 62 : «Selger identifiseres med opplysninger som er gitt av megler etter disse bestemmelsene. Det innebærer at dersom megler har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, vil selger ha et mangelsansvar i den grad vilkårene i avhendingslova 3-8 er oppfylt. Det samme gjelder i forhold til regelen om manglende opplysninger om eiendommen, jf. avhendingslova 3-7.» At selger har ansvaret for medhjelpernes handlinger og unnlatelser innebærer samtidig at selgers risikosfære utvides. 63 «Takstmannsdommen» 64 kan tjene som illustrasjon på dette. Retten behandlet spørsmålet om selger av fast eiendom skal identifiseres med en takstmann som har gitt tilstandsrapport om eiendommen i forbindelse med salget. Takstmannen hadde ikke direkte kontakt med kjøper og fremstod ikke som en som hadde oppdrag i å selge eiendommen. «Det er uomtvistet at 3-7 også omfatter manglende opplysninger om eiendommen som er gitt av andre enn selgeren personlig. Forarbeidene til bestemmelsen likestiller med selger personer som har som særskilt oppdrag å hjelpe til med salget, og eiendomsmekleren nevnes uttrykkelig. Dette gjelder også "hjelpere" som ikke har fullmakt til å inngå avtale om salg, men det kreves at hjelperen har fullmakt til å gi videre opplysninger om eiendommen. ( ) Uttalelsene i forarbeidene trekker etter min mening i retning av at manglende opplysninger i en sakkyndig tilstandsrapport må likestilles med at selgeren personlig eller noen som har fullmakt fra selger unnlater å gi opplysninger. En takstmann som utarbeider en tilstandsrapport for selgeren, må i denne relasjon anses å ha som særskilt oppdrag å hjelpe til med salget når 62 Ot.prp. nr. 16 ( ) s Anderssen (2016) s Rt s. 369, avgjørelse av

15 rapporten skal brukes overfor mulige kjøpere, selv om vedkommende ikke står fram overfor kjøper som den som har i oppdrag å selge eiendommen. ( ) Det er også pekt på at et direkte ansvar for takstmannen vil kunne medvirke til større aktsomhet ved utarbeidelse av tilstandsrapporter. Jeg bemerker til dette at selger bare har risiko for omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til. Tilsvarende må gjelde så langt selgeren identifiseres med den takstmann som har utarbeidet tilstandsrapporten, slik at bare manglende opplysninger som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, kan belastes selgeren.» Dommen utvider således rekkevidden av selgers opplysningsplikt. Eiendomsmeglerens plikt til å gi opplysninger må imidlertid ifølge forarbeidene ses i lys av meglerens rolle som mellommann. 65 «Megler har, i motsetning til de fleste selgere, ikke bebodd den aktuelle eiendommen. Det kan følgelig være både faktiske og rettslige forhold ved eiendommen og omstendigheter i nærområdet som selgeren vil kunne ha opplysningsplikt om, uten at det samme gjelder for eiendomsmegleren. Dersom megleren i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget, eller på annen måte, har kunnskap om slike forhold, vil opplysningsplikten derimot være sammenfallende.» Dette innebærer at meglers opplysningsplikt ikke rekker like langt i alle tilfeller. Sagt på en annen måte strekker selgers opplysningsplikt seg lengre enn meglerens opplysningsplikt, og opplysningsplikten utvides samtidig ved bruk av mellommann. Følgende uttalelse i forarbeidene gir støtte for 66 : «Etter utvalgets oppfatning tar forslaget primært sikte på en presisering av gjeldende rett. Det har ikke vært intensjonen med forslaget at selger skal fratas incentiver til å gi opplysninger om eiendommen, og heller ikke å pålegge megleren objektivt ansvar for de opplysninger som gis.» Normen som ligger til grunn for vurderingen av hva kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen etter emgll. 6-7 er i utgangspunktet det samme som i avhendingsloven. Hvilke opplysninger som forutsettes at kjøper får når profesjonelle medhjelpere er engasjert av selger er også i stor grad sammenfallende med selgers opplysningsplikt uten bruk av megler. Etter emgll. 6-7 andre ledd stilles det et minstekrav til opplysninger som kjøper skal få. Minstekravene vil bli behandlet nedenfor under punkt Ot.prp. nr. 16 ( ) s Ot.prp. nr. 16 ( ) s

16 4 Vilkårene etter avhl. 3-7 og 3-8 Avhl. 3-7 gjelder opplysninger kjøperen burde få, men som han ikke fikk. Avhl. 3-8 gjelder derimot opplysninger som kjøperen har fått, men som viste seg å ikke være riktige. 4.1 Vilkårene etter avhl. 3-7 Selgers opplysningsplikt reguleres av avhl Bestemmelsens ordlyd er som følger: «3-7. Manglande opplysning om eigedomen Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.» Bestemmelsen har fem betingelser som må vurderes å være oppfylt for å konstatere brudd på opplysningsplikten 68 : 1) det må foreligge et «omstende ved eiendommen», 2) som selger «kjente eller måtte kjenne til», 3) og som kjøper hadde «grunn til å rekne med å få» opplysning om, 4) men kjøper har ikke fått opplysningen, og 5) man må kunne «gå ut i frå at det har verka inn på avtala» at opplysningen ikke ble gitt. For ordens skyld nevnes her at eventuelt brudd på opplysningsplikten kan medføre en mangel som kan utløse et mangelsansvar, og vil ofte også gjøre det, men ikke alltid. For eksempel kreves det at mangelen er vesentlig og at det ikke foreligger noe forhold hos kjøperen som innebærer at mangelsansvaret ikke utløses, jf. avhl Vilkåret «omstende» I forarbeidene er det uttalt at begrepet «omstende» er valgt nettopp for å unngå at «nokon med urette oppfattar ei meir spesifisert opprekning som ei avgrensing med omsyn til kva for opplysningar seljarens plikt gjel.» 69 Begrepet omfatter opplysninger om feil og mangler ved eiendommen som selger er taus om og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er eiendommens avtalte tilstand som er utgangspunktet og avvik fra dette i negativ retning kan være brudd på opplysningsplikten som kan medføre at det konstateres en mangel. I det følgende gis det noen konkrete eksempler på hva som omfattes av begrepet. Opplysninger som åpenbart omfattes av begrepet omstendighet og følgelig må opplyses om er for eksempel eiendommens byggeår og arealstørrelse. Omstendighetene kan være negative 67 Bestemmelsen er ufravikelig i forbrukerkjøp, jf. avhl. 1-2 (2). 68 Anderssen (2016) s Ot.prp.nr.66 ( ) s. 88 og

17 eller positive forhold ved eiendommen. Negative forhold som kan virke negativt på eiendommen kan for eksempel være offentlige eller private planer i nabolaget, dårlig trykk eller kvalitet på vannet, heftelser på eiendommen, lekkasjer og skader. 70 Andre omstendigheter kan være forholdet til naboen eller eierseksjonssameiet. 71 Positive ting kan for eksempel være bruksretter, båtretter, parkeringsretter. Dette er positive ting, men som kan bli en mangel i seg selv hvis selger ikke opplyser om det og kjøper bruker eiendommen i ettertid uten å være klar over dem. Selger må videre gi opplysninger om hvordan ting virker eller brukes 72 som for eksempel hvordan et fyringsanlegg virker eller andre tekniske ting. Opplysningsplikten omfatter mye mer enn det som kan karakteriseres som en teknisk mangel ved eiendommen. Andre spesielle forhold ved eiendommen kan være hvilken skolekrets adressen er tilknyttet til, naboforhold, offentlig reguleringsforhold, offentlig kommunikasjon, støynivå, skadedyr. Eksemplene ovenfor er i stor grad sammenfallende med opplysninger som kreves ved bruk av en eiendomsmegler. Da de fleste eiendomssalg skjer gjennom en megler vil aktuelle eksemplene bli behandlet i det følgende. Av praktiske grunner vil disse bli nærmere behandlet under punkt om minstekrav til opplysninger Prinsippet om å opplyse om for mye enn for lite Ved tvil om hva som omfattes av begrepet er det et førende viktig prinsipp som gjelder. Prinsippet om at «ved tvil om forholdet til naboer bør opplyses om eller ikke, er utgangspunktet at opplysningen bør gis» er blant annet uttalt i en avgjørelse av Eidsivating lagmannsretts 73 : «Etter lagmannsrettens vurdering skulle selger ha opplyst om de erfaringene hun hadde vedrørende C. En kjøper har grunn til å regne med å få opplysninger om negative naboforhold når situasjonen er slik at de øvrige naboene seg i mellom omtaler situasjonen som et problem, ikke bare for han det gjelder men også for nabolaget. Lagmannsretten kan ikke se bort fra at selger etter hvert utviklet en viss toleranse for den lukten som kom fra naboen. Det har betydning for vurderingen av hennes skyld, men ikke for hennes objektive opplysningsplikt. Ved tvil om hvorvidt en opplysning må gis eller ikke for å oppfylle kravet i avhendingsloven 3-7, bør utgangspunktet være at det er bedre å gi for mange opplysninger enn for få, og så får man la det være opp til kjøper å vurdere om den informasjonen man får er en omstendighet med betydning for en eventuell avtale.» (Min utheving). 70 Bergsåker (2013) s Ot.prp.nr.66 ( ) s Bergsåker (2013) s LE , avgjørelse av

18 Minstekrav til opplysninger Rekkevidden av selgers plikt til å gi opplysninger utvides som nevnt ovenfor. 74 Etter emgll. 6-7 første ledd må megleren sørge for at kjøperen får opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Megleren må gi skriftlig orientering til kjøper før handelen sluttes dersom det ikke har blitt foretatt innhenting og kontroll av opplysningene. Etter andre ledd plikter megleren å gi opplysningene før handelen sluttes og kjøper skal få opplysningene i en skriftlig oppgave. Minstekravet til opplysninger som må fremgå i salgsoppgaven etter annet ledd behandles i det følgende Eiendommens registerbetegnelse og adresse Med registerbetegnelse menes det opplysninger om eiendommens gårdsnummer og bruksnummer. For seksjonert eiendom skal det oppgis seksjonsnummer og festenummer for eiendom som står på festet tomt. Videre må eiendommens gate eller veinummer og postnummer fremgå i salgsoppgaven Eierforhold Med eierforhold menes både hvem som er eier av eiendommen. Det skal imidlertid også opplyses om eierformen da dette er av viktighet for kjøper å vite om formen er sameie, eneeier, selskapsandel og andel i borettslag. Det gjelder forskjellige regler for de ulike objektene med hensyn til disposisjonsretten over eiendommen. 75 For eksempel kan det foreligge betingelser til innfrielse av låneforpliktelsene tilknyttet en selveierleilighet og andelsleilighet Tinglyste forpliktelser Med tinglyste forpliktelser menes forhold som er registrert på eiendommen i grunnboken. 76 Forpliktelsene kan være pengeheftelser som lån med pant i eiendommen, naturalforpliktelser som bruksrettigheter og grunnbyrder, samt løsningsrettigheter. 77 Det må ifølge Rosèn (2008) være et minimum at megleren innhenter grunnboksutskrift og sjekker alle opplysningene for å sortere ut forhold av betydning som må fremheves i salgsoppgaven. Det kan for eksempel være tinglyst forkjøpsrettigheter, refusjonsforpliktelser ovenfor kommunen, veierklæringer eller viktige bruksrettigheter for andre eiendommer. Andre mulige viktige rettighetsforhold, 74 Se punkt 3 om identifikasjon. 75 Rosèn (2008) s Rosèn (2008) s Rosèn (2008) s. 265 og Ot.prp. nr. 59 ( ) s

19 som utskriften ikke gir tilstrekkelig opplysning om, kan finnes i et underliggende dokument og må som den klare hovedregel innhentes fra Statens kartverk. 78 Kjøper kan også ha interesse av opplysninger om eventuelle utinglyste forpliktelser får å kunne foreta en adekvat vurdering før endelig avtale inngås. Slike opplysninger kan imidlertid være krevende å finne ut av for megleren/selgeren. I forarbeidene til tidligere lov om eiendomsmegling er det uttalt at 79 : «Nettopp det at opplysningene ikke er tinglyst, gjør at dokumentasjon for slike opplysninger kan være vanskelig tilgjengelig. Det kan for eksempel gjelde servitutter eller hevdede rettigheter av forskjellig slag, som ikke er tinglyst. Særlig der slike rettigheter har sin opprinnelse i eldre avtaleforhold, vil det være vanskelig for megler, og i mange tilfeller selger, å gi en uttømmende redegjørelse for dem. ( ) Det presiseres samtidig at den store betydning slike opplysninger ofte vil ha for kjøper av eiendommen, tilsier at megler må strekke seg langt for å bringe på det rene om det foreligger ikke-tinglyste forpliktelser.» I forarbeidene til gjeldende emgll. foreslo utvalget at det skulle stilles krav til at salgsoppgaven skulle inneholde utinglyste forpliktelser, men kravet ble fjernet i forhold til innholdet i salgsoppgaven. 80 Begrunnelsen var igjen at et absolutt krav om å gi opplysninger om slike rettigheter i salgsoppgaven ville etter omstendighetene kunne være vanskelig å oppfylle i praksis. «Dette må imidlertid forstås i sammenheng med oppdragstakers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. 6-7 første og andre ledd. Oppdragstaker skal gi opplysning om utinglyste forpliktelser i den grad slike opplysninger om slike forpliktelser omfattes av oppdragstakers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt.» Tilliggende rettigheter Etter forarbeidene bør kjøper få opplysninger om rettigheter som ligger til eiendommen, herunder sameieparter, ferdselsretter, allmenningsrett eller fiske- og jaktretter. 81 «Som regel vil selgeren i egen interesse gjøre oppmerksom på rettighetene, men de bør likevel nevnes spesielt i den skriftlige oppgaven, bl.a. for at det ikke skal oppstå tvil om hvordan rettighetene er beskrevet for kjøperen.» 78 Ot.prp. nr. 59 ( ) s. 43 og Rosèn (2008) s Ot.prp. nr. 59 ( ) s Ot.prp. nr. 16 ( ) s. 160 og s Det samme fremgår av Finanstilsynet Rundskriv nr. 34/2007, punkt Ot.prp. nr. 59 ( ) s

20 Grunnareal Eiendommens tinglyste grunnareal, altså tomtestørrelse, er av stor betydning og skal tas med i salgsoppgaven. 82 Størrelsen på grunnarealet er av særlig betydning ved salg av enebolig med egen tomt. 83 Opplysningene om grunnarealet kan ofte være usikre og det vil da være tilstrekkelig med omtrentlige angivelser. Usikkerheten må i slike tilfeller fremgå av oppgaven. 84 Dette kravet er presisert for eksempel i en avgjørelse ved Eidsivating lagmannsrett 85 : «Når det - som i denne saken - er benyttet eiendomsmegler i salgsprosessen, må kjøper i stor utstrekning kunne stole på opplysninger av faktisk karakter som er gitt i salgsoppgaven, jf. avhendingsloven 3-8(1). Kjøper må således kunne stole på at opplysninger om areal og hvordan grenselinjer løper, er korrekte. Motsetningsvis kan kjøper ikke forvente at eiendommen er større enn det den er beskrevet som.» Kjøper hadde i ovennevnte sak påberopt at det forelå mangel fordi «tredjemannsarealet» ikke tilhørte eiendommen til tross for at det både på visnings- og overtakelsestidspunktet var gjerdet inn med et «hønsenettingsgjerde». Retten bemerket at: «Det er ubestridt at eiendommens areal er slik det fremgår av salgsoppgaven. Det er videre ubestridt at kartskissen som fulgte med salgsoppgaven, gir et riktig bilde av de virkelige eiendomsgrensene. ( ) En eiendom kan likevel tenkes å være mangelfull dersom den fremstår slik at den er egnet til å gi kjøper inntrykk av at den er større eller kvalitativt bedre enn den i virkeligheten er. Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at selgerne tok opp spørsmålet omkring tredjemannsarealet med sin megler under salgsprosessen, og at selgerne og megler var enige om at forholdet var såpass viktig at det måtte nevnes under visningen. Det fremstår derfor som uheldig og i dårlig samsvar med kravet i eiendomsmeglingsloven 6-7 at forholdet ikke ble nevnt i salgsoppgaven. Det er en viss risiko for at en interessent skal legge for stor vekt på det visuelle inntrykket eiendommen gir, og videre en risiko for at en selger kan fristes til å overbetone verdien av slike tilleggsarealer.» Kjøper fikk ikke medhold fordi at retten la til grunn at selger overveiende sannsynlig allerede under visningen hadde understreket at tredjemannsarealet ikke var en del av den solgte eiendommen. Videre hadde selger utvilsomt gjort kjøper kjent med dette ved overtakelsen og kjøper hadde overtatt eiendommen uten merknader. Saken viser imidlertid at det etter omstendighetene kan det være påkrevd å avklare størrelsen på grunnarealet der det kan oppstå tvil selv om salgsoppgaven viser til korrekt offentlig opplysning. 82 Ot.prp. nr. 59 ( ) s Rosèn (2008) s Ot.prp. nr. 59 ( ) s LE , avgjørelse av

21 Bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte Bygningers areal, alder og byggemåte må også oppgis i salgsoppgaven. Arealmåling Måling av bebyggelsens areal har vært et tema med mye diskusjon og konflikter mellom ulike aktører. Eiendomsmeglingsbransjen og Forbrukerombudet har derfor i fellesskap utarbeidet regler for markedsføring av boligers areal. Det er i dag fastsatt en standard for areal- og volumberegninger. Standarden, kalt NS 3940, er gjenstand for endring og sist revidert i Selger siden, særlig meglere og takstmenn, må oppdatere seg på utviklingen. Blant annet er det gjort endringer som at det i dag er påkrevd at boligens primærrom oppgis. I tillegg skal det i henhold til bransjenormen oppgis en liste over hvilke rom som er inkludert som primærrom. Primære rom er nettoarealet kan blant annet være oppholdsrom, soverom, kjøkken, entre bad og rom. 86 «Arealsviktdommen» 87 er en sentral høyesterettsavgjørelse med uttalelse om avvik mellom korrekt og målt boligareal. Ifølge dommen vil ikke ethvert avvik være en mangel i forhold til avhl. 3-8 første ledd. Retten uttaler at med forbedringen av målemetodene av boligarealer er det mindre grunn til å tillate særlig store avvik på grunn av usikkerhet. I avsnitt 36 uttaler retten imidlertid at: «Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor også forholdsmessig sett.» Retten kom frem til at det forelå en mangel etter avhl. 3-8 første ledd: «I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9 %. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.» Førstvoterende uttaler videre i avsnitt 37 at «det i saken har vært en viss uenighet om avviket skal regnes i prosent av det som er opplyst i avtalen eller prosentavvik i forhold til leilighetens faktiske areal. Dette siste avviket blir i vår sak 9,8 %. Feilen blir selvsagt verken større eller 86 Rosèn (2008) s Rt s. 612, avgjørelse av Dommen er også omtalt i behandlingen av innvirkningskravet i punkt 5. 18

22 mindre ved disse regneoperasjonene.». 88 Om denne usikkerheten er det uttalt at feilen må, her som ved andre spørsmål om mangler, vurderes i forhold til det som er avtalt. Alder og byggemåte Om «byggemåte» er det i forarbeidene uttalt at siktes det til de mest sentrale opplysningene om «hvordan bygningen er oppført, byggemateriale, antall etasjer, kjeller/ikke kjeller osv.». 89 Med bebyggelsens alder siktes det til byggeåret som gir implisitt «informasjon om antatt materialtretthet, og forventet levealder for ulike deler av bygget». 90 Byggets alder gir, på bakgrunn av dagjeldende byggeforskrifter og byggeskikk på oppføringstidspunktet, også informasjon om hvordan bygningen antas å være oppført. Omtrentlige angivelser er tilstrekkelig, men i så fall må dette opplyses om i salgsoppgaven Adgang til utleie Eventuell adgang til å leie ut hele eller deler av eiendommen til boligformål er en viktig informasjon for kjøpere flest. Slik adgang kan være av stor betydning for finansiering av boligen. Med «adgang» siktes det til offentligrettslige krav til utleieenheter. 92 For eksempel krav om utsyn eller tilgang på dagslys i soverom og stuer er offentligrettslige krav. Men også privatrettslige krav er av betydning, herunder om det foreligger noen begrensninger i å leie ut boligen i vedtektene i borettslaget som for eksempel at det ikke er adgang til å leie ut hele boligen, men kun deler av den Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse Det må utstedes ferdigattest før bygget tas i bruk av den enkelte kommune som eiendommen befinner seg i. Det er imidlertid ikke uvanlig at kommunen gir midlertidig brukstillatelse på bakgrunn av sluttkontroll fra den kontrollansvarlige. Kommunen kan imidlertid ikke forsikre seg mot at det blir foretatt endringer etter utferdigelse av ferdigattesten. Dette kan medføre til at det kan være avvik mellom bygget og foreliggende ferdigattest. 93 Avvik kan bestå i for eksempel tekniske forhold og være komplisert for en megler. Ved åpenbare misforhold som bør megleren si ifra. Et slikt tilfelle kan for eksempel være at ferdigattesten er utstedt for mange år siden, men at megleren ser eller vet at det er foretatt tiltak som krever ny tillatelse med påfølgende ferdigattest. 94 Megleren plikter imidlertid etter bestemmelsen som et minimum å gi 88 Prosentberegningen har vært tema for diskusjon i ettertid, herunder i juridisk litteratur av Anderssen (2016), se under punkt Ot.prp. nr. 59 ( ) s Rosèn (2008) s Ot.prp. nr. 59 ( ) s Bergsåker (2013) s. 277 og Ot.prp. nr. 16 ( ) s Rosèn (2008) s Ot.prp. nr. 16 ( ) s

23 opplysning om hvorvidt det foreligger en ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse slik at kjøper får vite om eiendommen lovlig kan tas i bruk Ligningsverdi og offentlige avgifter Ligningsverdi på eiendommen er av betydning for beregning av formueskatten og skal opplyses. Det er imidlertid ingen krav om å opplyse om eiendommen ligger i et område med kommunal eiendomsskatt, men kan være naturlig å opplyse om. Offentlige avgifter kan være avfallsgebyr, feieavgift og årsavgift for vann og avløp, og skal også angis i oppgaven Forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett Med offentlige planer siktes det til reguleringsplaner, kommuneplaner og fylkesplaner. Planen må være vedtatt av kommune eller fylkesting, samt stadfestet/godkjent der det er nødvendig. 97 Offentlige planer kan være av avgjørende betydning for kjøperens fremtidige bruk av eiendommen og således for eiendommens verdi. Det kan etter omstendighetene følge av god meglerskikk å gi opplysninger om eventuelle planforslag, men dette er ikke en lovfestet regel. Det kan tenkes at en kjøper har gitt uttrykk for at vedkommende ønsker å kjøpe eiendommen nettopp fordi den ligger unna et trafikkert område. I slike tilfeller kan dekkes av opplysningsplikten etter hva kjøper kan regne med å få. Videre må det oppgis opplysninger om det foreligger krav om tillatelse til erverv (konsesjonsplikt 98 ), herunder ved kjøp av eiendommen, og odelsrett, hvilket innebære begrensninger for adgangen til å kjøpe eiendommen og eventuelt mulig krav om odelsløsning 99 eller bo- og driveplikt på eiendommen Spesifikasjon over faste løpende kostnader Salgsoppgaven skal alltid oppgi en spesifikasjon over løpende kostnader på eiendommen. Hensikten er at kjøper skal få en oversikt over kostnadsbildet for eiendommen. Hva som skal regnes blant de faste kostnadene fremgår ikke i forarbeidene. Ifølge Rosèn (2008) er ikke uttrykket «faste, løpende kostnader» entydig, men det har formodningen for seg at «offentlige avgifter» faller utenfor da dette er regulert i emgll. 6-7 annet ledd nr Bransjens egen praksis kan i denne forbindelse gi en viss veiledning. Norges Eiendomsmeglerforbund, forkortet til NEF, er et landsomfattende profesjonsforbund for meglere og har utarbeidet en veileder til innhenting av informasjon om eiendom fra selger. 101 I veilederne fremgår det at: 95 Rosèn (2008) s Ot.prp. nr. 59 ( ) s Rosèn (2008) s Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) av 28. november 2003 nr Lov om odelsretten og åsetesretten (odelslova) av 28. juni 1974 kapittel X. 100 Rosèn (2008) s