OMGJØRING AV RAMMETILLATELSE TIL AVSLAG Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93.

Transkript

1 Arkitektkontoret Wiberg A/S C.Sundtsgate 39 Postboks BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /119 NYBY CHRE OMGJØRING AV RAMMETILLATELSE TIL AVSLAG Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 166 Bnr 1154 Tiltakets adresse : Seiersbjerget 19 Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Kalvedalen Eiendom AS Saken gjelder: Saken gjelder søknad om oppføring av boligbygg med 7 leiligheter. Det ble gitt rammetillatelse i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av nabo Torgeir Larsen i Kalfarveien 84 ved brev datert , samt Nina Eikeland i Kalfarveien 86 ved brev datert Det ble ved brev datert gitt utsatt iverksettelse, jf fvl. 42. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 7, jf 20-6, jf forvaltningslovens 33 (2) ledd, avslås søknad om tillatelse til oppføring av boligbygg med 7 leiligheter. Klagene tas til følge. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen inngår i Kommunedelplan Fjellsiden sør, planområde D, avmerket til boligformål. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til byggeområde. Dispensasjoner: Omsøkte tiltak er i strid med kommuneplanens punkt 1, herunder plankravet. Videre er omsøkte tiltak avhengig av dispensasjon fra maksimal tillatt gesimshøyde, jf kommunedelplanens 10 a 2, samt kommunedelplanens 10 a 2 vedrørende krav til takform. I tillegg kreves det omsøkte tiltak dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl 70 nr 2.

2 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plbl 94 nr 3 og det er registrert merknader fra Nina Eikeland (Kalfarveien 86), Torgeir Larsen (Kalfarveien 84), Anders Berntsen (Kalfarveien 86), og Mineralen borettslag (Kalfarveien 80). Merknadene går i hovedsak på at nybygget vil bli skjemmende for området og bryte den arkitektoniske helheten. I tillegg nevnes trafikale problemer, samt ulemper i form av redusert utsikt, økt innsyn og tap av sol. Klage: Rammetillatelse datert ble påklaget av eier av Kalfarveien 84, Torgeir Larsen og eier av Kalfarveien 86, Nina Eikeland, begge ved brev datert Det anføres at tillatelsen utgjør et betydelig avvik i et område som kommer inn under offentlig reguleringsplan med formål spesialområde bevaring. Det må foreligge andre og mer tungtveiende grunner for å gi dispensasjon. Videre må den korrekte hjemmelen være 10 a 2 i kommunedelplanen: "I område med sammenhengende, historisk villabebyggelse skal eiendommens bebyggelsesstruktur ikke endres." Dette er en "skal"-paragraf som ikke åpner for dispensasjoner. Kalfarveien 75 tilhører et område med sammenhengende, historisk, villabebyggelse som strekker seg helt fra Sejersberget. Øverste etasje vil med sin store terrasse videre være forstyrrende og dominerende. I tillegg vil prosjektet medføre trafikale problemer, både for kjørende og for gående. Det er av den grunn helt nødvendig at nybygg ikke tillates oppført før det er utarbeidet en helhetlig plan for området. Det vises for øvrig til klagene i sin helhet. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Revidert søknad mottatt ble forelagt Byantikvaren i møte : Gnr.-bnr. Kalfarveien 75. Nybygg bolig 4 etasjer Saken gjelder søknad om nybygg bolig med i alt 7 boenheter på eiendommen saksnr. gnr 166 bnr 1154 Kalfarveien 75. Byantikvar har tidligere uttalt seg i saken Eiendommen ligger innenfor planområde D i Kommunedelplan for Sandviken/Fjellsiden sør der det er avmerket om boligområde. Vedlagt tegninger og situasjonsplan. Konklusjon: Vi viser til tidligere uttalelser, dokument og 43. Såfremt omsøkte nybygg er redusert i forhold til tidligere utkast, vil Byantikvaren ikke motsette seg nybygget. Byantikvaren uttalte følgende til opprinnelig søknad: Verneverdi Området fra Seiersbjerget og sørover langs vestsiden av Kalfarveien, er i hovedsak bebygget med villaer fra tiden rundt forrige århundreskifte. I 1902 vedtok Bergen kommune forskrifter for den vilamessige bebyggelsen i området, der det bl.a. fastslås at ingen tomter skulle bebygges med mer enn en tredjedel. Videre påpekes det at ingen bygning måtte komme nabogrunn eller vei nærmere enn 5 meter. Utbyggingen rundt århundreskiftet befestet Kalfarområdets posisjon som attraktivt boområde for byens mest velstående borgere, og i samsvar med internasjonale strømninger var interessen for hagekultur fremtredende. Hus og hage ble sett i sammenheng og ofte utformet Side 2 av 7

3 slik at de arkitektoniske kvaliteter ble gjensidig fremhevet, og det estetiske helhetsinntrykket styrket. Det var ikke uvanlig at arkitekter stod for utformingen av hagene, og i noen tilfeller ble hagene tegnet samtidig, og av samme arkitekt, som nybygget. Naboeiendommen til det omsøkte tiltaket, Kalfarveien 77, er en av de best bevarte landskapshagene på Kalfaret og er registrert i Riksantikvarens liste over historiske hager. De staselige villaene i området med ulike stilutrykk og formspråk, men med stor grad av homogenitet når det gjelder bygningsvolumer og tomteutnyttelse, plasserer Kalfarområdet i en særstilling. Området forteller også om hvordan bergenserne lot seg påvirke av europeiske strømninger og lot seg influere av 1700-tallets oppfatninger om det åpne landskaps helsebringende betydning. Mange av områdets villaer fremstår stadig med relativt høy grad av autentisitet. Villabebyggelsen med hager og hageanlegg i Kalfaret, utgjør en sjelden helhet med svært høy antikvarisk egen- og miljøverdi. Omsøkte tiltak Det søkes om oppføring av nybygg med 7 leiligheter. Nybygget er gitt en moderne utforming som tydelig reflekterer vår tid. Eiendommen omfatter to tidligere gårds- og bruksnummer, og den samlete arealdisponeringen avviker derfor ikke i vesentlig grad fra den øvrige boligmassen i strøket. Imidlertid er bygningskroppens volum vesentlig større enn i den øvrige villabebyggelsen, og eiendommens ubebygde areal er mindre enn det man ellers finner i strøkets hager og grøntanlegg. Det er ikke gitt materialbeskrivelser for nybygget. Et vesentlig moment for vurdering av byggets kvaliteter er dermed ikke tilstede. Konklusjon Den særpregete karakteren i villaområdet i Kalfaret er i første rekke kjennetegnet av homogenitet i struktur. Strukturen karakteriseres av en ensartet utnyttelsesgrad av bebygd og ybebygd areal, der hageanleggene er et særdeles viktig strukturelement. Dette er et hovedmoment for at området er anbefalt regulert til spesialområde bevaring. Det omsøkte nybygget ligger på en tomt bestående av to tidligere gårds- og bruksnummer, slik at den samlete arealutnyttelsen kan sies å ligge innenfor plankravene. Bygningsvolumet er likevel vesentlig større en det som ellers finnes innenfor boligbebyggelsen i området. Eiendommens ubebygde areal virker i for liten grad å samsvare i størrelse og bearbeiding med strøkets øvrige utearealer. Byantikvaren kan derfor ikke gi sin tilslutning til det omsøkte tiltaket slik det er fremlagt, og anbefaler en videre bearbeiding av prosjektet. Byantikvaren har ikke kommentarer til det moderne formspråket, forutsatt høy kvalitet i detaljer og utførelse, og et materialvalg som samspiller med den eksisterende verneverdige villabebyggelsen i området. Tilsynsutvalget for byens utseende behandlet saken i møtet sak og fattet følgende uttalelse: TFBU mener bygget i volum er tilpasset omkringliggende bebyggelse. Bygget fremstår i et enkelt formspråk med lite detaljering av fasader. Sett i forhold til omkringliggende bebyggelse blir det derfor av stor betydning hvilket fasademateriale som Side 3 av 7

4 velges. TFBU vil anbefale et materiale som gir struktur i fasaden. Etter TFBU`s mening bør det ikke bygges fasader av betongelementer. Utforming/tilpasning: Etter pbl 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. I områdebeskrivelse for planområde D i kommunedelplanen står følgende: Kalfaret har store kulturminneverdier som skal ivaretas. Området har innslag av nyere bebyggelse som bryter med områdets skala. Gode fortetningsprosjekt kan bidra til at slike skalabrudd kan reduseres. Bestemmelsene har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det ble gitt rammetillatelse i vedtak datert Vedtaket ble påklaget innen klagefristen. Det følger av forvaltningslovens 33 (2) at "Underinstansen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket, dersom den finner klagen begrunnet." Ved ny gjennomgang av saken i forbindelse med klagebehandlingen, er det på bakgrunn av en konkret helhetsvurdering kommet frem til at det ikke foreligger "særlige grunner" for å dispensere. I tillegg innebærer omsøkte tiltak en rekke ulike dispensasjoner, herunder kommuneplanens 1 vedrørende plankrav, pbl 70 vedrørende minsteavstandskrav, samt kommunedelplanens 10 a 2 om høyde og takform. Iht. pbl. 7 stilles det vilkår om at det foreligger særlige grunner for at dispensasjon kan gis. Om begrepet særlige grunner heter det bl.a. følgende i Ot. prp. nr. 56 ( ): I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven De grunner som taler for dispensasjon må veies opp mot hensynene bak den bestemmelsen det er aktuelt å dispensere fra. Omsøkte eiendom er uregulert, og plankravet i kommuneplanens 1 gjør seg gjeldende. I tillegg innebærer omsøkte tiltak i sin arkitektur et brudd på bl.a. takform iht. kommunedelplanens 10 a nr 2 hvor det fremgår: "I område med sammenhengende, historisk villabebyggelse skal eiendommenes bebyggelsesstruktur ikke endres. Volum, gesims- og mønehøyder, takform og materialbruk i den eldre bebyggelsen skal være dimensjonerende for ny bebyggelse." Det er tatt utgangspunkt i området syd for kalfarveien, som danner et naturlig Side 4 av 7

5 belte med villabebyggelse. Bebyggelsen består her hovedsakelig av valmtak, og omsøkte eiendom med flatt tak bryter således med 10 a nr 2. I tillegg innebærer omsøkte tiltak et brudd på høydebestemmelsen i 10 a nr 2, og overskrider høyden med 2,6 meter. Overskridelsen må regnes som betydelig. Videre er tiltaket i strid med minsteavstandsbestemmelsen i pbl 70 nr 2, selv om overskridelsen regnes som minimal. Klagers anførsler om at det ikke foreligger overvekt av hensyn til å dispensere får med dette medhold. Av betydning i vurderingen får også Fylkesmannens uttalelse i vedtak datert i sak :"Vi finner også grunn til å bemerke generelt at kommunene bør være tilbakeholdne med dispensasjoner for større utbyggingstiltak og i disse tilfellene særlig med for omfattende dispensasjoner. Det bør i utgangspunktet ikke gis. Dette er gjerne tiltak som har stor betydning for omgivelsene, og hvor avklaring bør skje i plansammenheng. Kommunene bør være mer restriktive med dispensasjoner for store utbyggingstiltak enn for små tiltak, selv om alle eventuelle dispensasjoner vurderes konkret og individuelt." Etat for byggesak og private planer finner ikke at de anførte grunner verken alene eller i kombinasjon er tilstrekkelig til å falle inn under ordlyden av "særlige grunner" og innebærer således ikke slik overvekt som kreves etter loven. Hensyn bak bestemmelsene gjør seg her fullt ut gjeldende. Det foreligger med dette ikke grunnlag for å dispensere. Det kan utarbeides endringsforslag/reviderte tegninger som innsendes innen klagefristen, under henvisning til samme saksnummer. Det oppfordres da til å unngå nødvendige dispensasjoner. Det nevnes for ordensskyld at det i løpet av klagesaksbehandlingen har vært korrespondanse mellom ansvarlig søker og Etat for byggesak og private planer vedrørende anbefaling om å søke dispensasjon også fra kommunedelplanens 10 a nr 3. Dette fordi Etat for byggesak og private planer var i tvil om omsøkte tiltak også ville falle inn under denne bestemmelsen, og at tiltaket således var i strid med maksimal utnyttelse. Dette er imidlertid ikke vurdert ytterlig i vedtaket, da det ikke har betydning for vedtakets resultat, jf overfor. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 5 av 7

6 Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Else-Kristin Foss Vikenes Byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Kopi: Kalvedalen Eiendom AS, Postboks 423 Skøyen, 0213 Oslo Nina Eikeland, Kalfarveien 86, 5018 Bergen Torgeir Larsen, Kalfarveien 84, 5018 Bergen Anders Berntsen, Kalfarveien 86, 5018 Bergen Mineralen Borettslag v/ Hilde Tveit Klausen, Kalfarveien 80, 5018 Bergen Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Fvl 28 Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Etat for byggesak og private planer i Allehelgensgate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7