ALSTAHAUG TINGRETT i Alstahaug tingrett, Sandnessjøen. Dommer: Dommerfullmektig Knut Meek Corneliussen med alminnelig fullmakt

Transkript

1 ALSTAHAUG TINGRETT DOM Avsagt: Saksnr.: i Alstahaug tingrett, Sandnessjøen TVI-ALST/ Dommer: Dommerfullmektig Knut Meek Corneliussen med alminnelig fullmakt Saken gjelder: Mangelskrav etter kjøp av fast eiendom Mairith Oliva Andreassen Advokat Arne Johansen v/advokatfullmektig Kaja Elisabeth Tømmervik mot Thorfinn Einar Nordøy Advokat Allan Bruland Rognan Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse

2 DOM Saken gjelder krav om heving eller prisavslag og erstatning etter kjøp av fast eiendom. Framstilling av saken Mairith Andreassen kjøpte sommeren 2013 et hus i Hellesvika på Sundøy i Leirfjord av Thorfinn Einar Nordøy. Kjøpekontrakten ble undertegnet 2. juli 2013, og avtalt kjøpesum var kroner, i tillegg til omkostninger. Oppgjør og overtakelse fant sted 1. august Andreassen flyttet inn i boligen 22. august Det følger av kjøpekontrakten at eiendommen ble solgt "som den er". Under oppussing av et soverom i kjelleren ble det oppdaget fuktskader på gulv og vegger i kjelleren. Andreassen fremmet skriftlig reklamasjon til Nordøy Polygon AS i Sandnessjøen foretok fuktmålinger, og avdekket fuktskader i hele underetasjen. Andreassen engasjerte Helgeland Byggekontroll for å foreta besiktigelse av eiendommen. I besiktigelsesrapport av konkluderer takstmann Svein-Tore Hansen med at: "Vannskadene i sokkeletasjen skyldes mest sannsynlig sviktende utvendig fuktsikring, men en annen mulig skadeårsak kan være er at det er vannlekkasje fra innvendig vannledning. Ut fra skadene som til nå er avdekket har vannskaden/vanninntrengingen pågått over en lengre periode, et mer nøyaktig tidspunkt for når skaden startet vil man kunne få når eventuelt ytterligere deler av konstruksjonen avdekkes i forbindelse med utbedring av skadene. Før evt. oppgraving og bytting av drenering m.m. anbefales det at autorisert rørlegger sjekker om det er lekkasjer fra vannledninger som kan ha forårsaket skadene". Andreassen tok ut stevning for Alstahaug tingrett Tilsvar innkom retten Planleggingsmøte ble holdt Hovedforhandling ble avholdt 08. og i Alstahaug tingretts lokaler i Sandnessjøen. Saksøkerens påstandsgrunnlag Eiendom som er "solgt som den er" har en mangel dersom det følger av avhendingsloven 3-7 eller 3-8, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det saksøker måtte regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers TVI-ALST/

3 Saksøker har for det første anført at saksøkte ikke har gitt opplysninger som han kjente eller måtte kjenne til, og som saksøker hadde grunn til å regne med å få. Det er sannsynlig at saksøkte hadde kunnskap om vannskadene i boligen. Saksøker har i denne anledning vist til at saksøkte selv førte opp boligen i 1994, og hat han selv har bodd i boligen til han solgte den i Det er videre anført at saksøkte selv ar stått for betydelige oppussing- og utbedringsarbeider. Rapporten fra Helgeland Byggekontroll viser at vannskadene har vedvart over lengre tid. Badet ble pusset opp av saksøkte i 2012, og det anses usannsynlig at han ikke skal ha hatt kjennskap til at vann trengte inn i boligen på dette tidspunktet. Saksøkeren har bemerket at det er saksøktes kunnskap som er gjenstand for vurdering, uavhengig av hva som ble oppdaget av takstmann forut for salget av boligen. Utbedring av vannskadene er svært kostnadskrevende, og det er ikke tvilsomt at tilbakehold av informasjonen om denne har virket inn på avtalen. Saksøkeren har for det andre anført at det er gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven 3-8. Saksøkeren har her vist til at det ble gitt informasjon om at dreneringen rundt huset var god, samt at oppussingsarbeidene var utført av faglærte. I likhet med det som er anført over, er også dette forhold som virket inn på avtalen. Saksøker har for det tredje anført at eiendommen er beheftet med en mangel på grunn av at den er i vesentlig dårligere stand enn det saksøker måtte regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Spørsmålet avgjøres utfra en skjønnsmessig helhetsvurdering, hvor det tas hensyn til eiendommens alder, samt kostnadene ved utbedring av mangelen sammenhold med kjøpesummen. På bakgrunn av rapporten fra Helgeland Byggekontroll kan det fastslås at kostnadene for å utbedre mangelen utgjør 31,5 % av kjøpesummen. Boligen ble oppført i 1994 og må anses som ny. I følge rettspraksis er forventet levetid på drenering år. Saksøker hadde ingen foranledning til å kunne forvente at det kunne være så vidt store skader i boligen kun 19 år etter at dreneringen ble lagt. Saksøkte kan ikke høres med at saksøker burde forstått dette ut fra værforholdene på Sundøya og boligens plassering i terrenget. Disse forholdene som er anførte fra motparten vil tvert imot tilsi at riktig drenering er ekstra viktig for denne boligen. Saksøker har prinsipalt lagt ned påstand om at kjøpet heves. I denne anledning er det vist til at utbedringskostnadene som nevnt utgjør 31,5 % av kjøpesummen. Videre gjør mangelen at underetasjen er ubeboelig på grunn av mugg, fuktig inneklima, og stygg lukt. Saksøkers helsetilstand gjør det særdeles vanskelig for henne å skulle bo i boligen mens TVI-ALST/

4 eventuelle utbedringer finner sted. Utbedring av slike mangler vil være tidkrevende, særlig i denne saken i og med at platting og balkong må rives før det kan legges ny drenering. Sammenholdt med at saksøkte må bebreides for både manglende og feil opplysninger hva gjelder faglærte/ufaglærte håndverkere og observasjoner på vann/fukt, synes det klart at det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd i denne saken. Manglenes omfang står i sterk kontrast til saksøkers markedsføring av boligen, og det må ha avgjørende vekt at saksøkte synes å ha ført saksøker bak lyset. Det er svært kort tid siden overtakelsen av huset, og "status quo"-hensynet som kan tale for prisavslag i stedet for heving vil således ikke kunne gjøres gjeldende i denne saken. Subsidiært har saksøker krevd prisavslag i medhold av avhendingsloven 4-12, og at dette skal settes til faktiske utbedringskostnader. Rapporten fra Helgeland Byggekontroll viser at utbedringskostnadene utgjør minst kr inkludert merverdiavgift. Huset er relativt nytt, og saksøker har markedsført underetasjen som delvis oppusset. Eventuell standardheving vil dermed være ubetydelig. Videre har saksøker krevd erstatning for direkte tap. Dersom det gis medhold i kravet om heving, vil saksøker ha krav på erstatning for økonomisk tap hun har lidt som følge av betaling av omkostninger ved boligkjøpet, samt erstatning for utgifter knyttet til flytting fra Lofoten til Sundøya. Under enhver omstendighet vil hun ha krav på å få dekket utgifter hun har hatt i forbindelse med utredning av manglene. Saksøker vil også ha krav på eventuelle utgifter til avsavnsbolig. Saksøkerens påstand Prinsipalt: 1. Kjøpekontrakten heves, og saksøkte dømmes til å betale tilbake kjøpesum på kr med tillegg av forsinkelsesrenter fraregnet og til betaling skjer. 2. Saksøkte dømmes til å betale saksøker erstatning fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr med tillegg av forsinkelsesrenter fraregnet forfallsdato og til betaling skjer. Subsidiært: 1. Saksøkte dømmes til å betale saksøker prisavslag og erstatning fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr I begge tilfeller: TVI-ALST/

5 Saksøker tilkjennes sakens omkostninger. Saksøktes påstandsgrunnlag Saksøkte har ikke holdt tilbake eller gitt misvisende opplysninger i forbindelse med salget av eiendommen. Han var på salgstidspunktet eller forut for dette ikke kjent med fuktproblematikk i boligen. Heller ikke eiendomstaksten han fikk innhentet i forbindelse med salget avdekket tegn til fukt/lekkasjeskader på eiendommen. Det framkom heller ingen opplysninger under visningen hvor fukt var et tema. Det er imidlertid helt på det rene at det er en fuktproblematikk i boligen, og i denne sammenhengen har saksøkte vært i kontakt med egne fagfolk, og forelagt alle opplysninger i saken slik disse fremkommer av stevningen. Dette er gjort for å avklare om han selv har noe ansvar i saken, og om eventuelle skjulte feil og mangler må bæres av selger eller kjøper. Det er gjort feil i huset som har ledet til at det i dag er avdekket fukt i boligen. Blant annet er det lagt gulvbelegg og vortepapp med laminat på betonggulv i kjelleren. Ettersom fukt stiger opp fra grunnen mot gulv og videre gjennom gulv, skal dette kunne fordampe. I dette tilfellet forhindres den normale fordampingen, og det samler seg fukt på undersiden. Dette betyr at det som hindrer fordampingen må fjernes. Den nåværende fuktproblematikken kan løses gjennom et såkalt "Dry Electric System" som fjerner og motvirker fukt i murvegger og øvrige konstruksjoner. Bruk av dette systemet har vokst frem, og det gis garanti på 30 år fra monteringsdato. Kostnadene for en slik utbedring beløper seg til kr ,-. Det finnes som nevnt ingen holdepunkter for å anføre at selger har holdt tilbake eller gitt misvisende opplysninger om boligen. Det foreligger derfor ingen mangel etter avhendingsloven 3-7 eller 3-8. Det at det er fukt i boligen er ikke ensbetydende med at det foreligger en rettslig mangel. Sentrale momenter i denne vurderingen vil være boligen alder, kjøpesum, utbedringssum, og omstendighetene for øvrig. Saksøkte mener man kan få en løsning på fuktproblematikken ved enkle tiltak. Utbedringskostnadene som er skisserte over utgjør ca. 4 % av kjøpesummen. Rettslig blir det avgjørende om hvem som skal bære risikoen for de skjulte feil som er avdekket. Rettspraksis de senere år viser at man ikke alene kan bygge på den såkalte "prosentlæren" TVI-ALST/

6 I dette tilfellet gjelder det en eldre enebolig fra Boligen er opplyst oppført av eier, altså saksøkte. Dette i seg selv tilsier at man ikke kan stille samme krav til en bolig som har vært helt ny utført av fagfolk. En helt ny bolig hvor utbedringskostnadene utgjør ca. 4 % vil kunne være forhold som tilsier at vesentlighetskravet i avhendingsloven 3-9 er oppfylt. I vår sak er dette ikke tilfelle. Saksøkte er etter dette av den oppfatning at de utbedringer som må gjøres på boligen faller inn under kjøpers risiko, og saksøkte må derfor frifinnes. Skulle retten komme frem til at forholdet likevel faller inn under avhendingsloven 3-9. og at det foreligger rettslig mangel, vil saksøkte kunne møte dette med krav om retting i form av prisavslag. Det foreligger ikke noe "vesentlig avtalebrudd". Vilkårene for heving etter avhendingsloven 4-13 er ikke til stede. Skulle retten komme fram til at årsaken til fukten i boligen skyldes sviktende drenering, og ikke noe annet, gjøres gjeldende at skifte av drenering vil innebære en standardheving. Det skal gjøres forholdsmessig prisavslag da kjøper ikke har krav på å bli stilt bedre enn vedkommende skulle etter kontrakten, noe som ville være tilfelle dersom hun får helt ny drenering på en bolig som er 20 år gammel. Ved kjøpet måtte det være påregnelig at det burde skje en snarlig utbedring. Saksøker har dermed ikke krav på kompensasjon for eventuelle mangler ved dreneringen. Vilkårene for å idømme erstatning er ikke til stede. Dersom slik erstatning innvilges, gjøres gjeldende at dette i så fall må begrenses til innhenting av sakkyndig rapport. Saksøktes påstand Prinsipalt: 1. Thorfinn Nordøy frifinnes. Subsidiært: 1. Thorfinn Nordøy dømmes til å betale prisavslag oppad begrenset til kr I begge tilfeller: 2. Mairith Andreassen dømmes til å betale sakens omkostninger TVI-ALST/

7 Rettens vurdering Mangel: Eiendommen har en mangel til tross for at den er solgt "som den er" dersom det foreligger omstendigheter som nevnt i avhendingsloven 3-7 eller 3-8, eller dersom den er i "vesentleg ringare stand" enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen eller forholdene ellers. Etter rettens vurdering foreligger det på bakgrunn av forklaringene som er gitt i saken, og befaring som ble gjennomført, ikke opplysninger som tilsier at Nordøy har holdt tilbake opplysninger, eller at han har gitt uriktige opplysninger til Andreassen som hun hadde grunn til å regne med å få. Spørsmålet blir dermed om eiendommen er i "vesentleg ringare stand" enn det Andreassen hadde "grunn til å regne med". Avgjørende for vurderingen er om den solgte eiendommen under hensyn til type eiendom, alder, innretning, synlig vedlikehold, og andre konkrete omstendigheter er vesentlig dårligere enn det man normalt kunne vente, jf. blant annet Harald Benestad Anderssen: "Avhendingsloven med kommentarer" (Gyldendal 2008) s Partene er enige om at det foreligger vannskader i underetasjen i boligen. Etter besiktigelse har takstmann Svein-Tore Hansen fra Helgeland Byggekontroll AS oppsummert skadeomfanget med følgende punkter (som også ble påvist under befaringen): "( ) Utvendig: - Takrenne mangler løvsil, det er mye løvskog nær boligen, og kan lett føre til at avløp fra takrenne med tilhørende rørsystem går tett. - Terrenget heller relativt kraftig mot boligens hovedinngang mot øst, dette kan medføre at overflatevann blir ledet mot boligen og blir stående og demme opp mot grunnmuren med påfølgende vanninntrenging. - Som avløpsrør fra taknedløp er det ikke benyttet tette rør men dreneringsrør. - Grunnmursplast mangler flere steder klemlist i toppen og ligger flere steder i bølger ut fra grunnmuren, noe som kan bidra til at overflatevann m.m renner inn bak denne og videre inn i konstruksjonen. - Ved utbedring/bytting av drenering/utvendig fuktsikring, må store deler av plattinger, balkonger m.m. fjernes. Sokkeletasjen: TVI-ALST/

8 - I soverommet mot sørvest er det avdekket vann og muggskader i gulv og nedre del av veggene. På gulvet var det oppå betongen lagt gulvbelegg og laminatgulv, vegger var kledd med tapetserte sponplater. - I vaskerommet var det lagt et løst lag med gulvbelegg oppå tidligere gulvbelegg, fuktmålinger her viste at det var vått under gulvbeleggene. - I kjellerstuen ved trappen opp til 1. etasje ble det målt svært høy fuktighet i veggpanel ned mot gulvet, gulvet var pålagt laminat trolig oppå vinylbelegg. - Badet er nyoppusset, her ble det målt høy fuktverdi i gulvet. Nye veggplater er kledd utenpå de gamle, det var ikke synlige vannskader på gulv og vegger her. - I soverommet mot nordvest fjernet eier deler av laminatgulvet ved døren inn til stuen, her lå det gulvbelegg, fuktmålinger viste at det var vått under gulvbelegget. - I boden mot nordøstlige hjørne ble det avdekket fukt i gulv som er oppbygd i nyere tid med knotteplast, 22 mm sponplater og løst vinylbelegg. I nedre del av veggen ble det avdekket fukt, muggdannelser, samt tilløp til råteskader. Vegg er oppbygd med lecastein, forhudningspapp og 10 cm isolert bindingsverk, trefiberplater og panel. Nedre del av veggpanel hadde delvis tilløp til råteskader pga. oppfukting over lengre tid. - Dørforing til innvendig skillevegg imellom bod og soverom mot nord som var fjernet før befaring, her var det relativt mye saltutslag oppetter lecastein pga. fuktopptrekk fra grunnen ( )". Funnene er sammenfallende med de som ble gjort av saksøktes sakkyndige vitne Truls Bruland. Både gjennom saksøkers partsforklaring og befaring fremkom det at kjelleretasjen i begrenset utstrekning er beboelig som følge av vannskadene. Saksøker benytter badet, samt at hun har plassert sengen sin i stuerommet ved trappenedgangen. Husets boareal består kun av kjeller og hovedetasje. Kjøpesummen for boligen var kr Ut fra partsforklaringene og taksten som ble lagt til grunn ved kjøpet, kan kjøpesummen i alle tilfelle ikke sies å være under markedsverdi eller markedspris. Retten kan som følge av dette ikke se at saksøker på bakgrunn av visningen, foreliggende takstrapport ved kjøpet, samt opplysninger fra selgeren, på noen måte hadde foranledning til å forstå at det kunne finnes så vidt omfattende skader som nå er avdekket. Boligen er fra 1994, og under visning skal kjøpers representant, vitnet Inger Marie Leknes, ha fått beskjed om at dreneringen rundt boligen var svært god. Dette utgangspunktet stemmer også med de forklaringene som ble gitt til retten om normal varighet/levetid på drenering. I følge vitnet Hansen er normal levetid på drenering år.. For et hus bygget i 1994 bør tiden i følge Hansen ligge i øvre sjikt i dette intervallet TVI-ALST/

9 Når de omfattende skadene sammenholdes med kjøpers berettigede forventning om en mangelfri bolig, foreligger det etter rettens vurdering et klart og vesentlig misforhold mellom eiendommens tilstand og det en kjøper kunne regne med ut fra kjøpesummen og øvrige forhold ved eiendommen. Det foreligger dermed en mangel ved eiendommen, jf. avhendingsloven 3-9 annet punktum. Aktuelle misligholdsbeføyelser følger av avhendingsloven kapittel 4. Andreassen har prinsipalt krevd å heve avtalen, subsidiært har hun krevd prisavslag. Heving: Det følger av avhendingsloven 4-13 første ledd at kjøper kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et "vesentleg avtalebrot". Avgjørelsen om det foreligger vesentlig avtalebrudd skal fattes på bakgrunn av en konkret vurdering, der både objektive og subjektive elementer spiller inn. I rettspraksis er forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene tillagt vekt ved vurderingen av objektive elementer. I vår sak er partene ikke enige om hvilke utbedringskostnader som mest sannsynlig vil påløpe som følge av vannskadene. Helgeland Byggekontroll har utarbeidet et kostnadsestimat, som basert på at det må foretas omfattende grunnarbeider knyttet til dreneringen rundt boligen kalkulerer samlet utbedringskostnad til kr ,- eksklusive merverdiavgift, til sammen kr ,-. Det første spørsmålet blir om vannskadene skyldes mangelfull drenering, eller andre forhold. Under befaringen ble det påvist flere utvendige forhold som trekker i retning av at det er forhold ved dreneringen som har forårsaket skadene. Vitnet Hansen påpekte blant annet at boligen ligger i en helning, der bakken heller helt inn mot grunnmuren. I tillegg til dette manglet klemlist på deler av vorteplasten, samt at taknedløpene var mangelfulle. Når disse omstendighetene sammenholdes med de betydelige vannskadene som vistes i boden i husets nordøstre hjørne, finner retten det sannsynlig at vannskaden skyldes forhold ved dreneringen, og at det må gjøres noe med denne fuktkilden som del av utbedringen. Helgeland Byggekontroll har i sitt kostnadsestimat lagt til grunn skifte av drenering og omfattende grunnarbeider som nødvendig utbedring. Saksøktes vitne, Truls Bruland, uttalte under hovedforhandlingen at kostnadsestimatet fra Helgeland Byggekontroll er realistisk. Saksøkte har imidlertid anført at utbedringene og fremtidig sikring mot vannskade kan gjøres ved hjelp av elektroosmose, som er en langt rimeligere utbedring enn å legge ny drenering rundt eiendommen. Bruland forklarte under TVI-ALST/

10 hovedforhandlingen at dersom reparasjon og utbedring gjøres ved hjelp av elektroosmose, kan arbeidet utføres på kun en dag, og uten at det vil være behov for riving av utvendig byggverk e.l. Av Brulands rapport etter befaring følger det at "( ) ny teknologi med bruk av Elektroosmose teknologi (har) vist seg å være like bra, ja kanskje vel så effektivt til fuktsikring av tidligere drenerte arealer ( )". Bruland forklarte under hovedforhandlingen at utbedring ved hjelp av elektroosmose gjennomføres ved at man plasserer elektroder med pulserende likestrøm inn i veggen, og vannet spaltes til oksygen og hydrogen. Denne metoden skal sørge for at kapillæreffekten hvor vannet suges opp og inn i grunnmuren bortfaller. Gjennomføringen av denne metoden er til enhver tid avhengig av tilkoplet strømkilde. Under hovedforhandlingen dokumenterte saksøker fra prosjektrapporten "Utbedring av fuktskadede kjelleryttervegger" (2008) fra SINTEF. Det følger av denne rapporten side 27 at "( ) Det synes dokumentert at velfungerende aktive elektroosmosemetoder vil kunne gi en uttørking av fuktige konstruksjoner mot grunnen. Samtidig vet vi at det er mange fallgruber med bruk av denne metoden, for eksempel med hensyn på korreksjon av elektroder, det å oppnå god nok virkningsgrad på anlegget og opprettholde denne over tid, kortslutning og i verste fall risikoen for reversert fukttransport. Dette reflekterer seg også i en del tilbakemeldinger om anlegg som ikke fungerer. Det er også mange referanser som uttaler seg skeptisk til hvordan metoden virker i praksis på bygg ( ) Med bakgrunn i de variable erfaringene mener SINTEF Byggforsk at det er å foretrekke å benytte metoder som fjerner fukttilføreselen, for eksempel ved utvendig oppgraving og etablering av ny drenering og utvendig tetting ( )". Utbedringsmetoden som er anført av saksøkte er ikke utbredt, og har ifølge vitnet Hansen møtt skepsis blant det etablerte fagmiljøet. Når denne skepsisen sammenholdes med opplysningene som fremkommer av SINTEF-rapporten, kan retten ikke se at Andreassen må avfinne seg med den utbedringsmetoden som er fremholdt av saksøkte når utbedringskostnadene skal beregnes, jf. tilsvarende i Agder lagmannsretts dom LA Retten har kommet til at det er skifte av utvendig drenering som må legges til grunn ved beregningen av utbedringskostnadene. Retten har i denne vurderingen også lagt vekt på at ved valg av elektroosmose, vil dreneringens utførelse, som er en vesentlig egenskap ved eiendommen, komme i en annen stand enn det Andreassen hadde grunn til å regne med ved kjøpet TVI-ALST/

11 Kostnadsoverslaget som er kalkulert av Helgeland Byggekontroll synes ikke omtvistet mellom partene. Inkludert merverdiavgift legger retten til grunn at utbedringskostnadene vil beløpe seg til kr Dette utgjør 31,5 % av kjøpesummen. Som tidligere nevnt er forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene tillagt vekt i vurderingen av om det foreligger et vesentlig mislighold. På bakgrunn av rettspraksis er det imidlertid ikke grunnlag for å oppstille noen "prosentlære" hvor dette forholdet skal tillegges avgjørende vekt, jf. blant annet Rt s I tillegg til forholdet mellom kjøpesum og utbedringskostnader vil omfang og ulemper ved utbedringsarbeid tillegges betydning, i tillegg til subjektive elementer som selgerens skyld. I vår sak er det ikke tvilsomt at utbedringskostnadene er vesentlige sammenlignet med kjøpesummen. Når det gjelder omfang og ulemper ved utbedringsarbeider, ble det av vitnet Hansen anslått at utbedringen kan ta 2 3 måneder. Dette gjelder imidlertid både utvendig og innvendig utbedring. Et vektig moment er som anført av saksøker utvist skyld hos saksøkte. Som vist over, har retten ikke funnet det sannsynliggjort at selger har utvist skyld ved brudd på opplysningspliktene i forbindelse med salget. Saksøker har anført at det som følge av oppussingen av badet i 2012 er lite sannsynlig at saksøkte ikke var klar over vannskadene. Under hovedforhandlingen gjorde vitnet Arnfinn Andersen at han hjalp saksøkte med våtromsarbeider ved oppussing av badet. Bakgrunnen for oppussingen var at badet hadde vært fuktskadet, men ifølge Andersen viste ikke badet tegn på fukt før fliser og membran ble lagt. Etter rettens vurdering foreligger det ikke opplysninger som tilsier at saksøktes uvitenhet skyldes uaktsomhet, og retten legger til grunn at det ikke på noe tidspunkt har vært utvist skyld fra saksøkte side. Heving er en svært inngripende misligholdsbeføyelse, og selger subjektive forhold må tillegges vekt ved vurderingen, i det heving også har et pønalt element ved seg. Under henvisning til Rt s kan retten ikke se at det vil være behov for noen reaksjon mot det avtalebruddet som foreligger, ut over å gjenopprettet de økonomiske konsekvensene av mangelen ved eiendommen. På bakgrunn av de opplysningene som foreligger i saken, vil de økonomiske konsekvensene kunne gjenopprettes ved å tilkjenne prisavslag. Når dette sammenholdes med omfang og ulemper ved utbedringsarbeidet, har retten kommet til at kravet om heving ikke tas til følge. Prisavslag: Det følger av avhendingsloven 4-12 at kjøperen ved mangel kan kreve et forholdsmessig prisavslag. Prisavslaget skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet, jf. bestemmelsens andre ledd TVI-ALST/

12 Som vist over, har Helgeland Byggekontroll ved Svein-Tore Hansen utferdiget en priskalkulasjon over utbedringskostnaden. Det følger av denne at det er estimert utgifter til "rigg og drift" med kr ," rivingsarbeder" med kr , "grunnarbeider" med til sammen kr , "mur og pussarbeider" (på bad) med kr , "tømmerarbeider" med kr , "malearbeider" kr , "diverse" (innvendig arbeid) med kr , "rørleggerarbeider" med kr , og "elkraftarbeider" med kr I tillegg til dette kommer merverdiavgift på samtlige av postene. På bakgrunn av forklaringen til vitnet Hansen, finner retten det klart bevist at samtlige av utgiftene vil være nødvendige å pådra for å utbedre mangelen. Når det gjelder utgiften til mur og pussarbeider på bad, med kr , ble det fra saksøktes side anført at det ikke var funnet noen fuktskade på badet. Svein-Tore Hansen forklarte på sin side at det ikke var funnet saltutslag eller synlige fuktskader på flisene eller veggplatene, men at det var målt høye fuktverdier i gulvet. Badet ligger langs østveggen på boligen, hvor retten finner det sannsynlig at kilden til vannskaden ligger. Når fuktmålingen sammenholdes med de påviste vannskadene i de andre rommene langs samme vegg, finner retten det mer enn sannsynliggjort at det må legges nye fliser og membran på badet, og at den nevnte utbedringskostnaden vil være nødvendig. Saksøkte har anført at det måtte være påregnelig for saksøker at dreneringen måtte skiftes etter 20 år, og at hun således ikke kan ha krav på prisavslag knyttet til opparbeidelse av ny drenering. Retten kan ikke se at saksøkte kan høres med denne påstanden. Både gjennom befaring og forklaringen til vitnet Hansen fremkom det tydelig at det er omfattende vanninntrengning i boligen, og ut fra omfanget finner retten det sannsynlig at dette har pågått over lengre tid. Ut fra forholdene ved visningen, de opplysningene saksøker ble gitt av saksøkte, samt takstrapporten som lå til grunn før kjøpet, kan retten ikke se at det har vært påregnelig med så vidt omfattende skjulte fuktskader i kjelleren som følge av sviktende drenering allerede etter 19 år. Det blir et spørsmål om i hvilken utstrekning det skal gjøres fradrag i prisavslaget som følge av standardheving på eiendommen etter utbedringene. Det fremgår av Hansens rapport at "( ) Utbedring av skadene i sokkeletasjen vil kun føre til små standardhevinger i forhold til dagens standard dersom det ikke har vært vannskader i kjelleren. Bytting av drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur vil føre økt levetid da normal levetid på dette ligger på år ( )" Ut over det som fremgår av Hansens rapport har retten ikke grunnlag for å fastsette standardheving etter utbedring av mangelen. På bakgrunn av denne rapporten gjør retten derfor et skjønnsmessig fradrag på 5 % for postene "rivingsarbeider", "mur og pussarbeider på bad", "tømmerarbeider", "malearbeider", "diverse", "rørleggerarbeider", TVI-ALST/

13 og "elkraft". Posten "rigg og drift" omfatter også transport og deponering av avfall. Posten viser både til innvendig og utvendig arbeid. Retten finner at det også i denne posten skal gjøres et fradrag på 5 %. Samlet prisavslag for disse postene utgjør kr , eksklusive merverdiavgift. Når det gjelder merverdien eiendommen blir tilført som følge av ny utvendig drenering, ble dette ikke tallfestet av noen av vitnene som møtte under hovedforhandlingen. Det følger imidlertid av takstrapporten som ble utferdiget ved salget, at verdireduksjon på "grunnmur drens kjellergulv" sommeren 2013 var 15 % av nytt. Noen ytterligere bevisførsel rundt dette er ikke gjort av noen av partene. Retten finner som følge av dette at det skal gjøres et fradrag på 15 % på posten "Grunnarbeider". Prisavslag som følge av denne posten blir dermed kr eksklusive merverdiavgift. Retten har etter dette kommet til at Andreassen har krav på samlet prisavslag med kr Inkludert merverdiavgift utgjør prisavslaget kr Erstatning: Det følger av avhendingsloven 4-14 at selger har objektivt ansvar for direkte tap som er påført kjøperen som følge av mangelen. Andreassen har for det første fremmet krav om erstatning for flytteutgifter, samt påkostninger som er påført boligen. Dette er imidlertid utgifter som ikke medfører økonomisk tap for Andreassen så lenge hun blir boende i boligen. Andreassen har videre krevd dekket utgifter til Helgeland Byggekontroll i forbindelse med utredning av mangelen med kr Tapet er dokumentert, og representerer et direkte tap som følge av mangelen. Beløpet tilkjennes i sin helhet. Andreassen har også krevd erstattet utgifter til leiebolig under utbedringsperioden. Utbedringsperioden ble av Svein-Tore Hansen anslått til 2-3 måneder. Retten kan i utgangspunktet ikke se det sannsynliggjort at det vil være behov for avsavnsbolig hele denne perioden. Det er videre ikke ført beviser angående eventuell utmåling av denne posten. Uansett representerer leieutgifter knyttet til avsavnsbolig et indirekte tap, jf. avhendingsloven 7-1 andre ledd bokstav b. Erstatning for indirekte tap avhenger av skyld fra selgerens side. Retten kan ikke se at Nordøy har handlet i strid med opplysningspliktene i saken. Videre kan retten ikke se det sannsynlig at tapet som eventuelt er påført Andreassen skyldes uaktsomhet fra Nordøys side. Erstatning for leieutgifter tilkjennes derfor ikke TVI-ALST/

14 Sakskostnader: Det følger av tvisteloven 20-2 at en part har krav på erstatning for sakskostnader der saken er vunnet. Saken er vunnet når parten har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. Ved vurderingen av om en part har fått medhold i det vesentlige, er det ikke bare forholdet mellom partenes påstander og resultatet som er relevant. Det må også ses hen til hvor hovedtyngden i de reelle tvistepunktene har ligget, jf. Rt s De mest sentrale tvistepunktene under hovedforhandlingen har vært hvorvidt det vil være behov for ny drenering rundt eiendommen, hvilke utbedringsmetoder som skal benyttes, og herunder om dette eventuelt er en utbedringskostnad Andreassen har hatt rett til å få dekket. Nordøy har her anført at det ved kjøpet av boligen måtte være påregnelig at dreneringen måtte skiftes. Som vist over, har Nordøy ikke blitt hørt med denne anførselen. Andreassen har ikke fått medhold i påstand om heving. Hun er imidlertid tilkjent både erstatning og prisavslag som ut fra begrunnelsen er sammenfallende med den subsidiære påstanden, i det hun har fått medhold i de tvistepunktene som er skisserte i avsnittet over.. Ut fra at Andreassen er tilkjent prisavslag i tråd med begrunnelsen for den subsidiære påstanden, har hun etter rettens vurdering fått medhold i det vesentlige. Slik retten ser det har Andreassen dermed vunnet saken, og har krav på å få dekket sine sakskostnader. Advokat Arne Johansen har fremlagt kostnadsoppgave hvor salær utgjør Inkludert merverdiavgift utgjør salæret kr Utgifter til sakkyndig i forbindelse med befaring og vitneforklaring utgjør kr Sakskostnadene ligger innenfor det retten anser som rimelig og nødvendig, jf. tvisteloven Under hovedforhandlingen var det et tema hvorvidt Nordøy var varslet om Andreassens saksanlegg i henhold til tvisteloven 5-2. Det er ikke fremlagt noe for retten som trekker i retning av at prosessvarsel var sendt. Dette kan ha betydning for sakskostnadsspørsmålet, jf. tvisteloven 20-2 tredje ledd bokstav b, og Retten har kommet til at sakskostnadskravet ikke skal settes ned som følge av manglende prosessvarsling. Retten har i denne vurderingen lagt vekt på at partene gjennom korrespondanse forut for hovedforhandlingen har stått langt fra hverandre, hvilket også var tilfelle under hovedforhandlingen. Retten kan ikke se det sannsynlig at eventuelt prosessvarsel ville påvirket hverken saksanlegget eller gjennomføringen av hovedforhandlingen, jf. Ot. prp. nr. 51 ( ) s. 81. Herunder har retten ikke funnet at saksøker kan bebreides for at det kom til sak, eller at noen av motpartens kostander er pådratt som følge av forsømmelse av plikten til prosessvarsling TVI-ALST/

15 DOMSSLUTNING 1. Thorfinn Einar Nordøy dømmes til å betale prisavslag og erstatning til Mairith Oliva Andreassen med firehundreogsekstusensekshundreogtrettifem kroner innen 2 to uker etter at dommen er forkynt. 2. Thorfinn Einar Nordøy dømmes til å betale etthundreogfjortentusenfemhundreogtjueseks kroner i erstatning for sakskostnader til Mairith Oliva Andreassen innen 2 to uker etter at dommen er forkynt. *** Retten hevet Knut Meek Corneliussen *** Grunnet ferieavvikling er dommen ikke avsagt innen lovens frist. Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges TVI-ALST/

16 Rettledning om ankeadgangen i sivile saker Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Høyesterett regulerer den adgangen partene har til å få avgjørelser overprøvd av høyere domstol. Tvisteloven har noe ulike regler for anke over dommer, anke over kjennelser og anke over beslutninger. Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe annet er uttrykkelig bestemt av retten. Ankefristen avbrytes av rettsferien. Rettsferie er følgende: Rettsferiene varer fra og med siste lørdag før palmesøndag til og med annen påskedag, fra og med 1. juli til og med 15. august og fra og med 24. desember til og med 3. januar, jf domstolloven 140. Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgjørelsen kan gi nærmere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales. Anke til lagmannsretten over dom i tingretten Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes på grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den saksbehandlingen som ligger til grunn for avgjørelsen. Tvisteloven oppstiller visse begrensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om formuesverdi tas ikke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av ankegjenstanden er under kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal det blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for overprøving, og om det synes å være svakheter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken. I tillegg kan anke uavhengig av verdien av ankegjenstanden nektes fremmet når lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil føre fram. Slik nekting kan begrenses til enkelte krav eller enkelte ankegrunner. Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten kan tillate at også prosessfullmektiger som ikke er advokater inngir muntlig anke. I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes, og hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis. Ankeerklæringen skal angi: - ankedomstolen - navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessfullmektiger - hvilken avgjørelse som ankes - om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den - det krav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende parten krever - de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjørelsen som ankes - den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil - de bevisene som vil bli ført - grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det - den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken

17 Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten. Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjørelse som er omtvistet og tvilsomme når saken står for lagmannsretten. Anke til lagmannsretten over kjennelser og beslutninger i tingretten Som hovedregel kan en kjennelse ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen, rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig og forsvarlig behandling, kan avgjørelsen for den skjønnsmessige avveiningen bare angripes på det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig. En beslutning kan bare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell lovforståelse av hvilke avgjørelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller på at avgjørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig. Kravene til innholdet i ankeerklæringen er som hovedregel som for anke over dommer. Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over saksbehandlingen ikke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på grunnlag av feil i saksbehandlingen. Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjøres normalt ved kjennelse etter ren skriftlig behandling i lagmannsretten. Anke til Høyesterett Høyesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgjørelser. Anke til Høyesterett over dommer krever alltid samtykke fra Høyesteretts ankeutvalg. Slikt samtykke skal bare gis når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av Høyesterett. Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling. Høyesteretts ankeutvalg kan nekte å ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke andre hensyn taler for at anken bør prøves, eller den i det vesentlige reiser omfattende bevisspørsmål. Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgjort ved kjennelse i lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til Høyesterett. Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avgjøres normalt etter skriftlig behandling i Høyesteretts ankeutvalg.