OSLO TINGRETT DOM i Oslo tingrett, TVI-OTIR/02. Dommer: Dommerfullmektig Malin Strømberg Amble

Transkript

1 OSLO TINGRETT DOM Avsagt: Saksnr.: i Oslo tingrett, TVI-OTIR/02 Dommer: Dommerfullmektig Malin Strømberg Amble Saken gjelder: Erstatning for tapt fortjeneste ved urettmessig oppsigelse av kontrakt Tjenestesenteret AS Advokat Hanne Beate Janitz Ihleby mot Karihaugen Borettslag Advokat Magnus Hellesylt v/advokatfullmektig Maiken Foss Mikalsen Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse jf. Offl. 2 fjerde ledd, jf. off.forskr. 3

2 DOM Saken gjelder krav om erstatning for tapt fortjeneste ved urettmessig oppsigelse av kontrakt. Framstilling av saken Karihaugen borettslag (borettslaget) ble stiftet i 1969 og består av 545 leiligheter. Den 18. februar 2007 ble det inngått en avtale med enkeltmannsforetaket «REGN MED SIGGEN Thomas Sigolsen» (Regn med Siggen) om vask av trapper og fellesarealer. Innehaver og daglig leder i selskapet var Thomas Sigolsen. Virksomheten i Regn med Siggen ble overdratt til Tjenestesenteret AS (Tjenestesenteret) i Det ble inngått skriftlig avtale mellom Tjenestesenteret og borettslaget om renhold av borettslagets fellesområder den 18. oktober 2012, der innholdet i avtalen med Regn med Siggen ble videreført. Thomas Sigolsen og broren, i tillegg til en tredje person, eier Tjenestesenteret med en tredjedel hver. Styreleder i Tjenestesenteret er Jan Erik Sigolsen, Thomas Sigolsens far. Jan Erik Sigolsen har også vært styreleder i borettslaget i 34 i år, frem til han trådte ut av styret i Ole Kristian Grindal (Grindal) overtok vervet som styreleder i borettslaget fra samme tidspunkt. I tillegg var Jan Erik Sigolsen daglig leder i Vaktmestersentralen, som eies av tre borettslag i samme område, herunder Karihaugen borettslag. I 2014 ble det igangsatt et arbeid med å få oversikt over borettslagets avtaler, og avtalen med Tjenestesenteret ble på dette tidspunktet ikke funnet. Den 26. mai 2015 sendte styreleder Grindal en e-post til Tjenestesenteret der de ble invitert til å delta i en anbudsprosess for kjøp av vasketjenester. Tjenestesenteret ble samtidig varslet om at eksisterende avtale ble sagt opp med virkning fra 30. juni Tjenestesenteret bestred at det var adgang til å si opp avtalen fra dette tidspunktet. Styreleder Grindal svarte i e-post 30. juni 2015 at det ikke var funnet noen kontrakt, og at tidligere styreleder Sigolsen hadde opplyst at det ikke forelå noen kontrakt. Oppsigelsen ble i denne e-posten gjentatt for andre gang. I e-post av 1. juli 2015 til Tjenestesenteret informerte borettslaget ved styreleder Grindal om at styret hadde mottatt mange muntlige klager både på dårlig renhold, og på manglende tilbakemelding på tidligere klager. Det ble også anført at Jan-Erik Sigolsen, som også var styreleder i Tjenestesenteret, hadde mottatt gjentatte skriftlige og muntlige klager på renholdet. Som følge av dette hadde styret gjennomført en befaring den 30. juni I følge styret avdekket befaringen flere mangler ved renholdet. Tjenestesenteret fikk frist til 3. juli 2015 med å rette opp forholdene. Det ble også informert om at e-posten var å anse som en skriftlig advarsel. Det var deretter en del kontakt mellom partene, før leveransen av renholdstjenester ble avsluttet 30. september Tjenestesenteret innga den 24. november 2015 stevning til Oslo tingrett med krav om erstatning for tapt fortjeneste ved urettmessig oppsigelse av kontrakt, oppad begrenset til kr med tillegg av renter og saksomkostninger. Borettslaget påstod seg frifunnet TVI-OTIR/02

3 Hovedforhandling ble holdt i Oslo tingrett 23. og 24. mai Begge parter møtte og avga forklaring. Det ble ført seks vitner og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Saksøkerens påstandsgrunnlag Avtalen mellom Tjenestesenteret og borettslaget er gyldig og må legges til grunn. Avtalen er styrebehandlet, og daværende nesteleder i styret, Ole Hillestad, fikk en muntlig fullmakt til å signere avtalen. Om retten kommer til at Hillestad ikke hadde fått fullmakt, var han uansett legitimert til å inngå avtalen. Det vil i alle tilfeller være urimelig å anse avtalen ugyldig slik at borettslaget kan fri seg fra sine forpliktelser, da tjenester er levert og fakturaer er betalt over lang tid. Under enhver omstendighet har Hillestad hatt en kombinasjonsfullmakt som binder borettslaget. Det kan godt kritiseres at avtalen ikke ble funnet på et tidligere tidspunkt, og at daværende styreleder Sigolsen kunne gjort mer for å finne denne. Det er uansett ikke en ugyldighetsgrunn at avtalen ikke ble funnet. Endelig er ugyldighetsinnsigelsen falt bort grunnet passivitet. At Tjenestesenteret har levert renholdstjenester er kjent, og at det har vært en avtale med borettslaget har også beboerne blitt orientert om flere ganger. Nåværende styreleder Grindal har selv attestert på fakturaene til Tjenestesenteret siden Det er ikke protestert på at det har vært en avtale tidligere, og det er ikke sannsynliggjort at det ikke var mulig å protestere på saker i styremøtene. Avtalen er ikke tidsubestemt med rett til å si opp avtalen med rimelig frist. Det følger av avtalens ordlyd at avtalen forlenges med et år om gangen. Dette har også skjedd i praksis. Adgang til å si opp avtalen utover dette opp reguleres av avtalen, og det kreves mislighold. Avtalen løp derfor til mars Avtalen er ikke misligholdt. Uklarheter og manglende informasjon om hvor og hvor ofte det skulle vaskes er ikke mislighold. Flere av de fremlagte klagene gir ikke uttrykk for mislighold av avtalen. Videre har flere klager kommet etter at borettslaget sa opp avtalen. Borettslaget er stort, med mange enheter. Vaskeavtalen har løpt over mange år, og det er vanskelig å unngå klager på renholdet. Alt i alt har det ikke vært så mange klager at det begrunner en oppsigelse. Verken i skriftlige dokumenter fra 2014 om å legge kontrakter ut på anbud, eller oppsigelsen i mai 2015, er det vist til mislighold. En skriftlig advarsel kom først etter oppsigelsen. Prosessen fra borettslaget har vært rotete, og anførselen om at tidligere styreleder Jan Erik Sigolsen skal ha underslått en rekke klager fremstår som grunnløs. De andre styremedlemmene bodde også i borettslaget, og om det hadde vært mange klager på renholdet hadde de fått vite om det. Da avtalen ikke ble misligholdt utgjør oppsigelsen et kontraktsbrudd. Avtalen er i alle tilfeller ikke vesentlig mislighold, som gir borettslaget noen hevingsadgang TVI-OTIR/02

4 Tjenestesenteret har krav på erstatning for den positive kontraktsinteressen. Tapsperioden er fra oktober 2015 til og med februar Da selskapet var under avvikling er det ikke sannsynlig at virksomheten ville fortsatt utover den avtalte kontraktsperioden i mars Kontraktssummen var kr per måned, som utgjør kr for fem måneder. Det skal gjøres fradrag for variable kostnader, men ikke for faste kostnader. Fradraget for variable kostnader må gjøres skjønnsmessig, men kostnadene til driftsmateriell var ikke store, og maksimalt kr 5000 per måned. Tjenestesenteret har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Da selskapet var under nedtrapping var det ikke aktuelt med nye oppdrag, og det ville uansett ha vært vanskelig å få et oppdrag med så kort varighet i dagens marked i denne bransjen. I tillegg har borettslaget gitt negative opplysninger om Tjenestesenteret til beboerne, som gir rett til en erstatning etter rettens skjønn. Saksøkerens påstand 1. Karihaugen borettslag dømmes til å betale erstatning til Tjenestesenteret AS for tapt fortjeneste med et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr med tillegg av lovens forsinkelsesrente til betaling skjer. 1. Karihaugen borettslag dømmes til å betale sakens omkostninger. Saksøktes påstandsgrunnlag Avtalen mellom borettslaget og Tjenestesenteret er ugyldig. Det anføres at avtaleinngåelsen med Tjenestesenteret ikke var styrebehandlet, at avtalen ikke er signert i henhold til borettslagets signaturbestemmelser og at Hillestad ikke hadde fullmakt til å signere avtalen. Avtaleinngåelsen med Tjenestesenteret skulle vært styrebehandlet. Overgangen fra Regn med Siggen var ikke kun et navnebytte, men også en endret selskapsform og nye aksjonærer. Kontrakten med Tjenestesenteret ble ikke funnet da borettslaget startet arbeidet med å lage en oversikt over borettslagets avtaler, og ble først lagt frem etter at borettslaget sa at de skulle sette oppdraget ut på anbud. Det er derfor usikkert hva som har funnet sted rundt avtaleinngåelsen. Hillestad hadde ikke kompetanse til å binde borettslaget, og hadde heller ikke fullmakt. Avtalen utfordret habilitetsreglene i vedtektene og i burettslagslova. Avtalen kunne uansett ikke inngås grunnet inhabilitet, da Jan Erik Sigolsen hadde personlige og økonomiske særinteresser i avtalen med Tjenestesenteret. Den eneste rettmessige måten å inngå avtalen på var å fatte et ordinært styrevedtak om å inngå avtalen, og gi en annen person fullmakt til å signere. Man er dermed utenfor anvendelsesområdet til burettslagslova 8-16 tredje ledd. Tjenestesenteret var uansett i ond tro ved avtaleinngåelsen. Jan Erik Sigolsen var klar over at signaturretten var lagt til to i fellesskap, og at prosedyrene ikke var fulgt, og at TVI-OTIR/02

5 Hillestad ikke hadde fullmakt. Daglig leder Thomas Sigolsen kunne ha selv ha sjekket signaturbestemmelsene til borettslaget. Ugyldigheten er ikke reparert ved etterfølgende opptreden. Borettslaget er enig i at passivitet kan føre til at man blir bundet av avtalen, men anfører at styreleder i Tjenestesenterets onde tro gjør at passivitetsbetraktningen ikke kan føre frem. Det var heller ikke før avtalen ble funnet i 2015 at borettslaget så at avtalen ikke var riktig inngått. Tidligere styreleder Sigolsen hadde da opplyst at alle avtaler var fremlagt. Frem til 2014 hadde ikke andre enn Sigolsen og Hillestad innsyn i borettslagets drift. Borettslagets drift frem til Jan Erik Sigolsen gikk av som styreleder i 2015 var også preget at han styrte og tok de fleste beslutningene selv. Det var først da man fikk nye personer inn i styret i at maktfordelingen endret seg, og det var i 2014 at man fikk gjennomslag for å få en oversikt over borettslagets avtaler. Subsidiært, om retten kommer til at avtalen er gyldig, er avtalen rettmessig sagt opp. Det var adgang til å si opp avtalen, da Tjenestesenteret ikke har overholdt sine forpliktelser etter avtalen. Det kreves kun alminnelig mislighold, og vilkåret i avtalen kan ikke tolkes strengt. Man må legge til grunn at renholdet skulle være av alminnelig god kvalitet, og Tjenestesenteret har verken overholdt frekvensen i avtalen, ei heller har kvaliteten på vaskingen vært god nok. Både skriftlige og muntlige klager har betydning. Også klager fra perioden Regn med Siggen hadde ansvar for renholdet er relevante. Også i denne perioden var det Jan Erik Sigolsen som håndterte klagene, og det kan vanskelig sies at han forholdt seg til dem på en objektiv måte. Det kommer klart frem av styremøteprotokollene at styret har ansett at avtalen er misligholdt. Klagene som er mottatt er å anse som «meddelelse» i avtalen. Flere av klagene er rettet til daglig leder i Tjenestesenteret, og kravet om reklamasjon er utvilsomt oppfylt. En rekke av klagene som Jan Erik Sigolsen mottok har han ikke videreformidlet. Selv om han mottok disse klagene i noen av sine andre roller, hadde han som styreleder i Tjenestesenteret og selskapets fremste representant en klar foranledning til å videreformidle klagene. At han ikke tok opp klagene i styremøter i borettslaget kan borettslaget ikke bære ansvaret for. Med så mange klager fra beboerne er det gitt de anmodninger som avtalen krever, og avtalen kunne da rettmessig sies opp. Avtalens oppsigelsesbestemmelser må suppleres av ulovfestede regler om oppsigelse av løpende avtaleforhold. Avtalen er en løpende tjenesteavtale, og det er da en ulovfestet adgang til å si opp uten erstatningsplikt, så fremt det gis varsel med rimelig frist. Tre måneder vil anses å være en rimelig frist, og det er gitt her. Avtalen ble sagt opp 26. mai og 30. juni, og det ble betalt ut september Det er derfor i alle tilfeller sagt opp innen 3- måneders perioden. Atter subsidiært er avtalen under enhver omstendighet rettmessig hevet. Avtalen har ikke egne bestemmelser om heving, og må suppleres med bakgrunnsrett. Dårlig utført renholdsarbeid over en lang periode tilsier at det foreligger vesentlig mislighold fra TVI-OTIR/02

6 Tjenestesenterets side som ga rett til heving, og oppsigelsen av 30. juni 2015 må anses å være en hevingserklæring. For det tilfelle at retten kommer til at avtalen ikke rettmessig er sagt opp eller hevet, må en eventuell erstatningssum avkortes vesentlig eller falle bort. Dette skyldes først og fremst medvirkning fra Tjenestesenterets styreleder. Han har selv behandlet klagene fra beboerne i borettslaget, og avvist dem. Ved å unnlate å videreformidle klager over flere år har han bidratt til tapet som nå har oppstått. Hans handlinger har forhindret en bedre renholdstjeneste, og at beboerne har vært fornøyde. Videre må det gjøres et vesentlig fradrag i erstatningen for sparte kostnader. Tjenestesenteret har en tapsbegrensningsplikt, og de har spart vesentlige lønnskostnader som følge av oppsigelse av kontrakten. Borettslaget har ikke gitt Tjenestesenteret noen negativ omtale, kun faktabeskrivelser det er anledning til å gi. Dette har i alle tilfeller ikke hatt betydning, da selskapet nå skal avvikles. Saksøktes påstand 1. Karihaugen borettslag frifinnes. 2. Tjenestesenteret AS dømmes til å dekke Karihaugen borrettslags sakskostnader. Rettens vurdering Er avtalen mellom Tjenestesenteret og borettslaget ugyldig? Etter rettens syn er det ikke tvilsomt at Tjenestesenteret og borettslaget rent faktisk inngikk en løpende avtale om renhold i 2012, og at dette var en videreføring av avtalen med Regn med Siggen fra Dette følger både av det arbeidet som Tjenestesenteret faktisk gjorde i denne perioden, og av borettslagets betaling for dette arbeidet. Dette underbygges også av at styret i borettslaget sendte ut orientering om borettslagets drift i 2013 og 2014 til beboerne der man opplyste at Tjenestesenteret leverte renholdstjenester. At den skriftlige avtalen ikke ble funnet før sommeren 2015 mener retten ikke har betydning for gyldigheten av avtalen. Før retten går nærmere inn på vurderingen av gyldigheten av avtalen mellom Tjenestesenteret og borettslaget, finner retten det nødvendig å knytte noen bemerkninger til borettslagets avtale med Regn med Siggen. Det er ikke anført at denne avtalen er ugyldig. Retten viser til at det ble fattet vedtak i styremøte om inngåelse av avtalen, at Jan Erik Sigolsen ikke var til stede ved denne beslutningen, og at avtalen er signert i henhold til borettslagets signaturbestemmelser TVI-OTIR/02

7 Hadde Hillestad fullmakt til å inngå avtalen med Tjenestesenteret? Avtalen med Tjenestesenteret er skrevet under av nestleder Hillestad alene, som er i strid med borettslagets vedtekter. Det følger av vedtektene punkt 8-4 at «[s]tyrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn.». Det følger imidlertid av brl første ledd annet punktum at et styremedlem kan gis fullmakt «rett til å teikne føretaksnamnet», altså en generell evne til å representere borettslaget. På bakgrunn av forklaringene til Hillestad, Borgen og Jan Erik Sigolsen, som alle satt i styret da avtalen med Tjenestesenteret ble inngått, samt forklaringen til Thomas Sigolsen, legger retten til grunn at avtalen med Tjenestesenteret ble oppfattet å være en videreføring av den allerede inngåtte avtalen med Regn med Siggen, og at man hovedsakelig sto overfor et navnebytte. Selskapets innhold som sådan var videreført, og det var fortsatt Thomas Sigolsen som sto for den daglige driften. Borettslaget anfører at det ikke er fattet et formelt styrevedtak om inngåelse av avtale med Tjenestesenteret. Det er ikke lagt frem styremøteprotokoller som avklarer om det ble fattet et formelt styrevedtak om inngåelsen av avtalen med Tjenestesenteret. Retten mener at det ikke er sannsynliggjort at det ikke ble fattet et styrevedtak, og viser til at partene er enige om at man ikke hadde klart å fremskaffe alle styremøteprotokollene fra den aktuelle perioden. Dette sett i sammenheng med forklaringene til Hillestad, Borgen og Jan Erik Sigolsen, som alle satt i styret på denne tiden, og som forklarte at saken ble diskutert på et styremøte, og at det var enighet om å inngå avtalen med Tjenestesenteret. At nåværende styreleder Grindal, som satt i styret som styremedlem den gangen mener at dette ikke ble diskutert endrer ikke denne vurderingen. Jan Erik Sigolsen forklarte at Grindal ikke var til stede på flere styremøter på denne tiden, og i mangel på skriftlig dokumentasjon mener retten at det er sannsynlig at saken er behandlet og avgjort i styret. Da Jan Erik Sigolsen ikke skulle delta ved styrebehandlingen av avtalen med Tjenestesenteret, mente styret det var naturlig at nestleder Hillestad undertegnet avtalen alene. At borettslaget kan gi ett styremedlem fullmakt til å inngå en avtaler fremgår også av etterfølgende praksis, som styrets vedtak 19. januar 2015 om fullmakt til å inngå avtale om gransking, eller vedtak i styremøte 1. september 2015 der et styremedlem gis signaturrett for inngåelse av avtale om bistand fra advokat for å avslutte kontrakten med Tjenestesenteret. Retten legger på bakgrunn av bevisføringen, herunder vitneforklaringer og samtidsdokumentasjon som e-postkorrespondanse, også til grunn at styreleder Sigolsen ikke deltok ved behandlingen av denne saken, grunnet hans tilknytning til Tjenestesenteret, og retten går derfor ikke nærmere inn på borettslagets inhabilitetsinnsigelse. På samme bakgrunn legger retten til grunn at Hillestad ble gitt en fullmakt til å tegne avtalen med Tjenestesenteret alene. Dette støttes også av etterfølgende opptreden fra styret, da det, i TVI-OTIR/02

8 hvert fall ikke de første årene, var noe tema om avtalen med Tjenestesenteret var ugyldig, og avtalen løp som normalt. Retten anser etter dette at ugyldighetsinnsigelsen ikke fører frem. Da retten har kommet til at Hillestad var legitimert og hadde fullmakt til å inngå avtalen med Tjenestesenteret, går retten ikke nærmere inn på vurderingene av ond tro og kombinasjonsfullmakt. Var det adgang til å si opp avtalen med Tjenestesenteret? Retten behandler først spørsmålet om avtalen var tidsubegrenset, og at den som en følge av dette kunne sies opp med en rimelig frist. Borettslaget mener at det er tilfellet, mens Tjenestesenteret mener at adgangen til å si opp reguleres av avtalen, og at det er et krav om mislighold av avtalen. Fra avtalen hitsettes: «1. Avtalens varighet. Avtalen løper i 2 år fra oppstartsdato. Etter 2 år forlenges avtalen med 1 år av gangen. 2. Oppsigelse. Dersom avtalen ikke overholdes til tross for flere muntlige og skriftlige anmodninger, kan hver av partene si opp avtalen med 3 måneders skriftlig varsel.» Retten legger ut fra dette til grunn at partene har regulert oppsigelsesadgangen ved mislighold, men at alminnelig oppsigelsesadgang ikke er regulert. Retten legger til grunn at det etter hovedregelen i ulovfestet kontaktrett må innfortolkes en adgang til å si opp avtalen utover misligholdssituasjoner, og at må gis en rimelig frist. Det har formodningen mot seg at avtalen skulle forstås slik at ingen av partene hadde adgang til å si den opp utenom i misligholdssituasjoner, og det er også uvanlig ved denne typen avtaler. Retten mener derfor at avtalen må forstås slik at den løp to år fra oppstartdato, og forlenges automatisk med ett år av gangen om den ikke avsluttes. Avtalen med Tjenestesenteret er inngått 18. oktober 2012, mens den opprinnelige avtalen løp fra 1. mars Slik retten forstår partene er de enige om det riktige tidspunktet for vurderingen er den første avtalen, som forlenges årlig fra mars. Legges dette tidspunktet til grunn som forlengelsestidspunkt vil den ulovfestede oppsigelsesadgangen ikke få praktisk betydning i saken, og retten går derfor ikke nærmere inn på dette. Er avtalen misligholdt? Sakens hovedspørsmål blir etter dette om Tjenestesenteret har mislighold avtalen. Partene har vært enige om, og retten legger til grunn, at det er et krav om mislighold for at avtalen rettmessig kunne sies opp TVI-OTIR/02

9 Oppsigelsesadgangen ved mislighold som opprinnelig var regulert i avtalen med Regn med Siggen er inntatt ovenfor, og det følger videre av avtalen med Tjenestesenteret at «Beboerne retter klager og tilbakemeldinger til styret som igjen tar dette opp med Tjenestesenteret AS.» Retten legger til grunn at en oppsigelse forutsetter «flere muntlige og skriftlige anmodninger» mellom avtalepartene, borettslaget og Tjenestesenteret, jf. avtalens ordlyd. I denne sammenheng legger retten til grunn at det er styret i borettslaget som skal gi meddelelser til Tjenestesenteret. Det er slik retten tolker avtalen ikke tilstrekkelig at beboere klager direkte til Tjenestesenteret. Formålet med en slik bestemmelse må etter rettens syn være at borettslagets styre må vurdere og ta stilling til klagene fra beboerne, og videreformidle klager dersom renholdet ikke er i samsvar med hva som er avtalt. På denne måten får Tjenestesenteret en mulighet til å rette opp forholdet. Retten bemerker innledningsvis at det er lite notoritet rundt klagebehandlingen på renholdet sett i lys av de anførsler som nå fremmes om mislighold av avtalen. Det er etter rettens syn lagt frem få klager på renholdet fra beboere, sett hen til borettslagets størrelse og antall år avtalen har vært virksom. Jan Erik Sigolsen forklarte for retten at han enten ble kontaktet av beboere direkte, at han mottok lapper i borettslagets postkasser, eller fikk e- poster med klager. Han forklarte videre at han pleide å undersøke klagene han fikk fra beboerne med en gang, og at dersom det var noe å utsette på renholdet tok han det opp med renholderen eller daglig leder Thomas Sigolsen. Han kastet deretter lappene, eller slettet e- postene. Etter hans vurdering var det i 95 % av tilfellene ikke noe utsette på renholdet. Grunnet manglende notoritet rundt klagene i ettertid er det vanskelig for retten å anslå hvor mange muntlige meddelelser som ble gitt til Tjenestesenteret som en følge av dette. På bakgrunn av bevisføringen legger retten til grunn at første skriftlige advarsel til Tjenestesenteret kom den 1. juli Dette var etter både den første og den andre oppsigelsen fra borettslaget. Etter rettens syn er dette den første skriftlige henvendelsen til Tjenestesenteret som tilfredsstiller kravet om meddelelse i avtalen mellom partene. Her informeres det om at styret har foretatt en befaring for å følge opp klager, og at det er konstatert et avvik mellom avtalt og levert ytelse fra Tjenestesenterets side. I perioden mellom den første oppsigelsen 26. mai og den andre oppsigelsen 30. juni videresender styreleder Grindal en klage fra en beboer den 27. mai, der det bes om «redegjørelse fra ansvarlig i Tjenestesenteret slik at styret kan gi denne beboeren en ryddig og grei tilbakemelding.» Henvendelsen besvares den 28. mai av Thomas Sigolsen. Grindal videresender også en e-post den 26. juni der det bes om tilbakemelding på en klage fra en beboer fra daglig leder i Tjenestesenteret. Forut for dette var det behandlet én klage på vask i styret, en klage fra Gerd Nikolaisen våren Styret holdt to avklaringsmøter med klager, og den senere behandlingen og vedtaket i styret gikk på oppfølgning av klagen og besvarelse av et brev fra Fri rettshjelp i den anledning. Det fremgår ikke av vedtaket at noen henvendelse ble rettet til Tjenestesenteret for mislighold av avtalen. Retten finner det derfor ikke sannsynliggjort at denne klagen tilfredsstiller kravet om meddelelse i avtalen mellom partene. I tillegg ble det forut for generalforsamlingen i 2012 fremmet et forslag TVI-OTIR/02

10 om å bytte renholdsleverandør, fordi man ikke var fornøyd med renholdet. Det er for retten ikke klart eksakt hvorfor, men det er på det rene at dette forslaget ikke ble fremmet på generalforsamlingen, og saken er ikke tatt opp ved senere generalforsamlinger. Heller ikke denne henvendelsen fra beboere ble tatt opp med Tjenestesenteret som en meddelelse om mislighold. Retten har på denne bakgrunn kommet frem til at det ikke er sannsynliggjort at borettslagets har overholdt sin plikt til å gi «flere muntlige og skriftlige meddelelser» til Tjenestesenteret om mislighold. Retten mener videre at dersom tidligere styreleder Jan Erik Sigolsen ikke har utført jobben som styreleder i henhold til sine plikter, må dette være et forhold mellom ham og borettslaget. At beboere kommer til ham med klager i egenskap av styreleder i borettslaget eller daglig leder i Vaktmestersentralen kan etter rettens syn ikke være det samme som at klager er mottatt av borettslaget, behandlet i styret, og at det deretter er gitt den form for meddelelse som avtalen mellom Tjenestesenteret og borettslaget om mislighold slik avtalen krever. Da retten etter dette har kommet til at borettslaget ikke har overholdt sine plikter etter avtalen om å gi meddelelser ved mislighold, går retten ikke inn på vurderingen om avtalen har vært misligholdt. Retten bemerker også at i korrespondansen mellom styret og Tjenestesenteret i tiden forut for den første oppsigelsen i mai synes ikke mislighold å være sentralt, men heller det faktum at borettslaget ønsket å konkurranseutsette tjenesteavtalene. Til støtte for dette syn vises det til protokoll fra styremøte 6. januar 2015 der det fremgår at innkjøp av tjenester og varer skal konkurranseutsettes, og at samtlige kontrakter vil bli vurdert for konkurranseutsetting. Vasking er en tjeneste som nevnes spesifikt, og det vedtas at det sendes ut standardbrev til leverandører. Kunne borettslaget heve avtalen? Borettslaget har videre anført at foreligger vesentlig mislighold av avtalen som ga borettslaget grunnlag for å heve kontrakten, og at oppsigelsen av 30. juni 2015 er å anse som en hevingserklæring. Avtalen regulerer ikke hevingsadgangen. Hovedvilkåret for å kunne heve er i alminnelighet at det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd. Ved praktiseringen av vesentlighetskravet må det være en forutsetning at misligholdet er av en slik art eller omgang at det gir borettslaget en rimelig grunn til å bli løst fra kontrakten. Løsningen må bero på en sammensatt helhetsvurdering, og utgangspunktet må tas i avviket fra en kontraktsmessig oppfyllelse. Det har formodningen mot seg at terskelen for å kunne heve avtalen ligger lavere enn adgangen til å si opp avtalen ved mislighold, og retten mener at partenes regulering av opppsigelsesadgangen har betydning ved vurderingen. Retten mener også at det for å TVI-OTIR/02

11 foreligge vesentlig mislighold av en avtale som den foreliggende må være snakk om betydelig avvik fra normal kvalitet, eller manglende vask over lengre tid. At ikke styret på noe tidspunkt forut for hevingserklæringen har gitt Tjenestesenteret en skriftlig tilbakemelding om at renholdet ikke er i samsvar med det avtalte, indikerer at renholdet ikke har vært av en karakter som gir adgang til heving. Retten har på grunnlag av bevisførselen ikke funnet dette sannsynliggjort at avtalen er vesentlig misligholdt. Retten viser til i denne sammenheng til forklaringene til Hillestad og Borgen, som begge var styremedlemmer forut for oppsigelsen av Tjenestesenteret. I deres forklaring for retten fremholdt de at avtalen ikke var misligholdt, og at de ville ha merket om renholdet var så dårlig som borettslaget nå hevder, da de også bor der. At nåværende styreleder Grindal, samt Gerd Nikolaisen, mente at renholdet ikke var bra nok, endrer ikke vurdering av om det foreligger vesentlig mislighold av avtalen. Det er etter dette ikke adgang til å heve avtalen. Erstatning Oppsigelsen av avtalen representerer et kontraktsbrudd fra borettslagets side. Misligholdet innebærer at Tjenestesenteret har krav på å få erstattet det tapet selskapet har lidt ved å ikke få utføre arbeid for borettslaget i perioden 1. oktober 2015 til og med 29. februar 2016, det vil si den positive kontraktsinteressen. Tjenestesenteret har opplyst at selskapet var under avvikling, og at det er liten sannsynlighet for at selskapet ville fortsatt driften utover den avtalte kontraktsperioden. Retten legger dette til grunn ved erstatningsberegningen. Tjenestesenteret anfører at de har overholdt sin tapsbegrensningsplikt, og at det ikke har vært mulig å få andre oppdrag den korte perioden som gjensto, i dagens marked. Det anføres videre at borettslaget har skadet Tjenestesenterets omdømme ved å gi negative opplysninger til beboerne om Tjenestesenteret. Borettslaget har gjort gjeldende at det må gjøres fradrag for sparte kostnader. Det følger av alminnelige erstatningsrettslige prinsipper at erstatningen kun skal dekke faktisk netto tap. Retten er enig i at det må gjøres fradrag for sparte kostnader Tjenestesenteret har hatt som følge av oppdraget falt bort. Retten legger til grunn at avtalt pris for Tjenestesenterets tjenester var kr i måneden. Avtalen opphørte fem måneder før avtalt opphørstidspunkt, som i utgangspunktet tilsvarer et fortjenestetap på kr Tjenestesenteret opplyste i retten at sparte kostnader knyttet til driftsmateriell var på rundt kr per måned. I tillegg ble renholderen som hadde ansvar for borettslaget sagt opp. Hun mottok lønn ut oktober, og retten legger til grunn at Tjenestesenteret rent faktisk hadde sparte lønnskostnader i perioden november til mars. Det ble under hovedforhandlingen opplyst at renholderen hadde en lønn på rundt kr netto per måneden, hvorav rundt kr knyttet seg til renholdet i borettslaget. Retten legger dette til grunn. Dette er ikke gitt nærmere TVI-OTIR/02

12 opplysninger om renholderens skattesats eller spesielle fradrag, slik at retten har sikre opplysninger om denne kostnaden. Arbeidsgiveravgiften var i 2015 på 14,1 %, og retten legger etter dette til grunn at Tjenestesenterets faktisk kostnader til lønn per måned var ca. kr Retten mener at nettotapet på denne bakgrunn skjønnsmessig settes til kr Borettslaget har også gjort gjeldende at et eventuelt erstatningsansvar må settes ned etter reglene om skadelidtes medvirkning, jf. skadeserstatningsloven 5-1. Bestemmelsens første punktum lyder slik: «Dersom den direkte skadelidte eller erstatningssøkeren har medvirket til skaden ved egen skyld, kan erstatningen settes ned eller falle bort for så vidt det er rimelig når en tar hensyn til atferden, og dens betydning for at skaden skjedde, omfanget av skaden og forholdene ellers.» Retten mener at erstatningen ikke skal settes ned på dette grunnlaget. Retten viser til drøftelsen ovenfor om oppsigelse og heving. Endelig har Tjenestesenterets anført at det skal gis skjønnsmessig erstatning for de negative opplysninger borettslaget ga om Tjenestesenteret. Anførselen relaterer seg til et informasjonsskriv fra styret til beboerne i 2015, der det opplyses at «[s]tyret har startet en gjennomgang av alle innkjøpskontrakter for å sikre at vi har hensiktsmessige tjenester til riktige kostnader. Dette har bl.a. avdekket at de årlige kostnadene for vasketjenester fra nåværende leverandør ligger over kroner høyere enn det andre tilsvarende leverandører tilbyr oss.». Retten kan ikke se at dette er en formulering som gir borettslaget et ansvarsgrunnlag, og Tjenestesenterets anførsel på dette punkt kan ikke føre frem. Etter dette fastsettes erstatningen til Tjenestesenteret skjønnsmessig til kr Saksomkostninger Partene har krevd sakskostnader dekket av motparten. I henhold til tvisteloven 20-2 har en part krav på full dekning for sine sakskostnader dersom han har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. Tjenestesentret har etter rettens syn ikke vunnet saken fullt ut eller i det vesentlige, jf. tvisteloven Ved vurderingen av sakens utfall må det tas utgangspunkt i påstanden i stevningen, se Rt 2005 s premiss 15. Kravet i stevningen er erstatning etter rettens skjønn oppad begrenset til kr , som er opprettholdt under hovedforhandlingen. Tjenestesenteret får nå tilkjent kr , som er godt under halvparten. Hovedregelen er at det da ikke skal tilkjennes sakskostnader TVI-OTIR/02

13 Etter rettens syn har imidlertid saksøkerne fått medhold av betydning, jf. tvisteloven 20-3, og det foreligger tungtveiende grunner for at de tilkjennes sakskostnader. Tjenestesenteret har fått medhold på alle sentrale tvistepunkter spørsmålet om ugyldighet, oppsigelsesadgang og heving, og også delvis for erstatningsspørsmålet. Retten mener at hoveddelen av bevisførselen i saken har knyttet seg til de tre første spørsmålene, der altså Tjenestesenteret har fått medhold fullt ut. Etter rettens syn taler derfor tungtveiende grunner for at borettslaget skal dekke hoveddelen av saksøkernes sakskostnader. Tjenestesenteret har fremlagt sakskostnadsoppgave på kr eks. mva. Av dette er kr rettsgebyr, mens det øvrige relaterer seg til honorar til prosessfullmektigen, totalt 63,5 timers arbeid. Til sammenligning har borettslagets prosessfullmektig fremlagt en kostnadsoppgave på kr med tillegg av mva., for til sammen 125 timers arbeid. Det er ikke kommet innvendinger til sakskostnadene, og retten antar at kostnadene har vært nødvendige, jf. tvisteloven Tjenestesenteret driver merverdiavgiftspliktig virksomhet, og retten legger til grunn at selskapet har krav på fradrag for inngående merverdiavgift. Merverdiavgiften utgjør da ikke en reell kostnad som kan kreves dekket av motparten, jf. for eksempel Rt 2009 s. 105 avsnitt 11. Retten har vurdert tvisteloven 20-2 tredje ledd. Saken har ikke vært tvilsom. Retten kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner for at saksøkers erstatningsansvar skal nedsettes. Styrkeforholdet mellom partene kan heller ikke føre til en annen vurdering. Saksøker dømmes etter dette til å betale kr til Tjenestesenteret til dekning av omkostningene ved saken TVI-OTIR/02

14 DOMSSLUTNING 1. Karihaugen borettslag dømmes til å betale erstatning til Tjenestesenteret AS for tapt fortjeneste med åttifemtusentohundreogsyttifem kroner tillegg av lovens forsinkelsesrente til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 to uker fra dommens forkynnelse. 2. Karihaugen borettslag dømmes til å erstatte Tjenestesenteret AS sakskostnader med ettundreogtjuesyvtusentohundreogsyttiåtte kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 to uker fra dommens forkynnelse. Retten hevet Malin Strømberg Amble Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges. Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Grunnen er andre prioriterte gjøremål ved embetet. Dokument i samsvar med undertegnet original Oslo tingrett, Benedikte Høivik saksbehandler TVI-OTIR/02

15 Rettledning om ankeadgangen i sivile saker Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Høyesterett regulerer den adgangen partene har til å få avgjørelser overprøvd av høyere domstol. Tvisteloven har noe ulike regler for anke over dommer, anke over kjennelser og anke over beslutninger. Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe annet er uttrykkelig bestemt av retten. Ankefristen avbrytes av rettsferien. Rettsferie er følgende: Rettsferiene varer fra og med siste lørdag før palmesøndag til og med annen påskedag, fra og med 1. juli til og med 15. august og fra og med 24. desember til og med 3. januar, jf. domstolloven 140. Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgjørelsen kan gi nærmere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales. Anke til lagmannsretten over dom i tingretten Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes på grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den saksbehandlingen som ligger til grunn for avgjørelsen. Tvisteloven oppstiller visse begrensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om formuesverdi tas ikke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av ankegjenstanden er under kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal det blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for overprøving, og om det synes å være svakheter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken. I tillegg kan anke uavhengig av verdien av ankegjenstanden nektes fremmet når lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil føre fram. Slik nekting kan begrenses til enkelte krav eller enkelte ankegrunner. Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten kan tillate at også prosessfullmektiger som ikke er advokater inngir muntlig anke. I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes, og hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis. Ankeerklæringen skal angi: - ankedomstolen - navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessfullmektiger - hvilken avgjørelse som ankes - om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den - det krav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende parten krever - de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjørelsen som ankes - den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil - de bevisene som vil bli ført - grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det - den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken

16 Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten. Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjørelse som er omtvistet og tvilsomme når saken står for lagmannsretten. Anke til lagmannsretten over kjennelser og beslutninger i tingretten Som hovedregel kan en kjennelse ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen, rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig og forsvarlig behandling, kan avgjørelsen for den skjønnsmessige avveiningen bare angripes på det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig. En beslutning kan bare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell lovforståelse av hvilke avgjørelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller på at avgjørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig. Kravene til innholdet i ankeerklæringen er som hovedregel som for anke over dommer. Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over saksbehandlingen ikke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på grunnlag av feil i saksbehandlingen. Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjøres normalt ved kjennelse etter ren skriftlig behandling i lagmannsretten. Anke til Høyesterett Høyesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgjørelser. Anke til Høyesterett over dommer krever alltid samtykke fra Høyesteretts ankeutvalg. Slikt samtykke skal bare gis når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av Høyesterett. Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling. Høyesteretts ankeutvalg kan nekte å ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke andre hensyn taler for at anken bør prøves, eller den i det vesentlige reiser omfattende bevisspørsmål. Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgjort ved kjennelse i lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til Høyesterett. Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avgjøres normalt etter skriftlig behandling i Høyesteretts ankeutvalg.