Godkjent mindre reguleringsendring av reguleringsplan for Åsane. gnr. 207, bnr. 210 m.fl. Liakroken. Arealplan-ID

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYPLANAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no Link Arkitektur AS Postboks 469, 1327 LYSAKER Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /19 ESARK HDNO Godkjent mindre reguleringsendring av reguleringsplan for Åsane. gnr. 207, bnr. 210 m.fl. Liakroken. Arealplan-ID Saksgrunnlag Saken gjelder forslag til mindre endring av reguleringsplan for gnr. 207, bnr. 210, Liakroken 26 E (arealplan-id ). Hensikten med søknaden er å sikre at moderplanen sin intensjon om å tilrettelegge for 10 boenheter med tilhørende garasje og uteoppholdsarealer sikres i plankart og reguleringsbestemmelser. Liakroken barnehage Kiwi Nyborg Figur 1 Viser planområdets plassering på flyfoto og utklipp av plankart for reguleringsendringen. Forslagsstillers planforslag innebærer i hovedsak følgende endringer: %-BRA erstattes med maks BRA. Boligformålsfeltene utvides slik at yttervegger og altaner inkluderes i formålet. Feltene er også flyttet ca. 1 meter mot øst. For å sikre kjørbar tilkomst til planområdet er stigningsforhold på deler av adkomstvei benevnt f_av1 utbedret, innkjørsel til parkeringskjeller er flyttet noe lengre øst og det er etablert snuhammer ved enden av kjørevei (f_av1). Etablering av snuhammer innebærer omfordeling av veiformål og friområde. Adkomstvei f_av1 snevres inn fra snuhammer og frem til KS2. Denne delen av veien blir ikke lenger kjørbar og får betegnelsen f_av2 i plankartet. Side 1 av 7

2 Parkeringskjeller plasseres under KS1, KS2, f_lek og f_gårdsplass. Heis og trappehus foreslås i begge byggene i stedet for svalgangsforbindelse. Utfra foreliggende dokumenter og opplysninger finner fagetaten å kunne behandle søknaden som en liten endring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjennes søknad om mindre endring av Reguleringsplan Åsane, gnr. 207 bnr. 210 mfl. Liakroken 26 E. Arealplan - ID , med tilhørende bestemmelser. Endringen fremgår av vedtatt plankart med revisjonsdato og reviderte bestemmelser datert Arealplan - ID Planområde/planstatus Det aktuelle planområdet omfattes av reguleringsplan og senere endringer og Planområdet har tilsvarende planavgrensning som gjeldende plan , og vil dermed erstatte denne i sin helhet. Varsling/høring Før det treffes vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg, jf. plan- og bygningslovens 12-14, 3. ledd. Det er foretatt varsling iht. denne bestemmelsen. Naboer og utvalgte høringsparter ble varslet gjennom brev datert Det ble mottatt én merknad undertegnet av to naboer (Liakroken 26c og Liakroken 28). Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjema (vedlegg E). I merknaden er det i hovedtrekk pekt på følgende forhold: Etablering av terrasse for hus A mot nord medfører innsyn og tap av privatliv. Bygging vil medføre trafikale problemer i adkomstveien Av1 grunnet trafikkøkning. Det er ikke gjort endringer av planforslaget etter høringsrunden. Side 2 av 7

3 Fagetatens drøfting og begrunnelse Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Behandling av planforslag i henhold til plan- og bygningsloven Forslag til reguleringsendring har vært nabovarslet, og endrede plandokumenter ble sendt ut sammen med gjeldende plankart som sammenligningsgrunnlag. Den gjennomførte høringen er etter fagetatens oppfatning tilstrekkelig medvirkning, og de innkomne innspillene er vurdert på samme måte som merknader i en ordinær planprosess. Etter fagetatens vurdering omhandler innkommet privat merknad i all hovedsak forhold som er behandlet og avklart i vedtatt plan, og som derfor i mindre grad har relevans for endringsforslaget. Dette er utdypet under avsnitt om naboforhold i dette fagnotatet og i vedlagt merknadsskjema. Fagetaten vurderer på bakgrunn av dette at saken kan behandles som en mindre reguleringsendring etter plan- og bygningsloven Omfordeling av arealformål Formålene og arealene i reguleringsendringen er i all hovedsak de samme som i gjeldende plan, men det er åpnet for en omfordeling av enkelte formål. Bildene under illustrerer hvordan reguleringsendringen ser ut sammenlignet med gjeldende reguleringsplan (arealplan-id ). Den største endringen i formålsfordelingen er at det er foreslått etablert en snuhammer inn på areal som i gjeldende plan er regulert til offentlig friområde, og som i kommuneplanens arealdel (2010) er avsatt til grønnstruktur. Kommuneplanen åpner for arealbruksendringer i områder satt av til grønnstruktur dersom området inngår i reguleringsplan. Gjennom planforslaget sikres det tilsvarende mengde areal til offentlig friområde ved at veien fra snuhammeren og frem til KS2 snevres inn. Veien som er gitt betegnelsen f_av2, blir ikke lenger kjørbar. Det er positivt at det etableres en snuhammer ved enden av kjørevei. Snuhammeren vil også fungere som oppstillingsplass for utrykningskjøretøy og renovasjonsbil. Fagetaten vurderer at forslag til omfordeling av veiformål og grøntformål er akseptabel, og slutter seg til endringsforslaget. Figur 2. Kartutsnittet t.v. viser formålsgrensene til mindre reguleringsendring med tykk blå strek oppå gjeldende reguleringsplan og muliggjør en sammenligning av disse. Kartutklipp t.h. viser plankart for forsalg til reguleringsendring. Side 3 av 7

4 Utvidelse av boligformålsfelt og tilrettelegging for heis i begge bygg Boligformålsfeltene er utvidet fra 0,24 daa til 0,30 daa for KS1, og fra 0,25 daa til 0,29 daa for KS2. I gjeldende plan er flere bygningselementer som er vist i illustrasjonsplanen (trapp/heis, yttervegger, svalgang), ikke omfattet av formålsutstrekningen for boligfeltene i plankartet. I gjeldende plan er det tenkt heis kun i tilknytning til KS1 og svalgangforbindelse mellom de to bygningene. I reguleringsendringen foreslås det i stedet etablert heis/trapp i begge bygningene. Dette krever også at noe mer areal settes av til boligformål for KS2. Som en konsekvens av utvidelsen av boligformålet mot øst reduseres gårdsplassen og lekeplassen noe. Kravet i reguleringsplanens om 25 m² felles uteareal for hver boenhet skal fremdeles gjelde. Fagetaten ser at foreslått arealutvidelse er nødvendig for å omfatte alle nødvendige bygningsdeler, og for å realisere prosjektet slik det er vist i illustrasjonsplan. Vi vurderer det som positivt å gå bort fra svalgangsløsning til fordel for heis i begge byggene, og slutter oss til forslagsstiller sin vurdering om at en gjennom dette vil oppnå et mer tiltalende uttrykk og en bedre planløsning. I tillegg vil alle leilighetene være universelt tilgjengelig. Fagetaten slutter seg til foreslått endring. Utnyttelsesgrad Grad av utnytting er i gjeldende plan satt til 30%-BRA for KS1 og 40%-BRA for KS2. Med de oppgitte feltstørrelsene på henholdsvis 0,24 daa og 0,25 daa åpner planen for et bruksareal på kun 72 m² for KS1 og 100 m² for KS2. Tillatt bruksareal samsvarer ikke med prosjekttype og intensjonen i planen om totalt 10 boenheter. Det er ikke oppgitt hvordan en skal beregne utnyttelsesgrad i reguleringsbestemmelsene. I planbeskrivelsen til utgått plan med arealplan- ID er det imidlertid oppgitt at utnyttelsesgraden skal beregnes ut i fra tomteareal minus friområdet som gir et tomtegrunnlag på 2110 m². Med dette som beregningsgrunnlag gir det 630 m² BRA for KS1 og 844 m² BRA for KS2. I endringsforslaget har forslagsstiller derfor erstattet %-BRA med maks BRA. Det åpnes for et bruksareal på hhv. 550 m² for KS1 og 880 m² for KS2. Parkeringsareal reguleres i eget vertikalnivå på maks 670 m² og inngår ikke bruksarealet for bolig. Fagetaten har ikke innvendinger mot forslaget til endring av oppgitt utnyttelsesgrad, og vurderer at denne endringen primært følger opp intensjonen i vedtatte reguleringsplan for Liakroken. Parkering Parkeringskjelleren foreslås utvidet sørover slik at begge bygningene får direkte atkomst med trapp og heis via parkeringskjelleren. Parkeringskjelleren reguleres i eget vertikalnivå, og kan maks ha en størrelse på 670 m². Krav til parkering i gjeldende plan er 1,5 plasser pr. boenhet = 15 parkeringsplasser for planlagte 10 boenheter. Krav til HC-parkering er ikke ivaretatt i gjeldende plan. Forslagsstiller foreslår å slå sammen to parkeringsplasser til en HC-plass. Som et resultat av dette er det ønskelig å redusere krav til parkering til 1,4 plasser pr. boenhet = 14 plasser for planlagte 10 boenheter. Fagetaten har ikke innvendinger mot den foreslåtte reduksjonen i parkeringsdekning og slutter seg til foreslått endring. Tilkomstveg f_av1 og f_av2 I gjeldende plankart er stigningsforholdet på veien vist som 1:8, men dette stemmer ikke med kotene på kartet og den vil bli brattere enn 1:7 på det bratteste. Regulert vei er med det ikke i samsvar med veinormer. I forslag til reguleringsendring legges veien noe om (se figur 2) slik at denne kan etableres med regulerte stigningsforhold på maks 1:8. Innkjørsel til parkeringskjeller er i gjeldende plan innregulert med for liten svingradius, slik at det ikke vil være mulig å kjøre direkte inn i garasjeanlegget med personbil uten å rygge. I endringsforslaget er innkjørsel regulert med tilstrekkelig svingradius slik at en kan kjøre Side 4 av 7

5 direkte inn i parkeringskjelleren. Innkjørselen flyttes noe mot øst, hvilket gir mindre terrenginngrep. Fagetaten slutter seg til det foreslåtte og ser at det at det gir en utbedring av gjeldende reguleringsplan. Adkomstveien f_av1 er regulert som kjørevei frem til KS2 i gjeldende plan. I planforslaget er veien snevret inn slik at denne ikke er kjørbar fra snuhammer og frem til KS2, og er gitt betegnelsen f_av2 i plankartet. F_Av2 blir dermed kun tilgjengelig for gående og syklende. Fagetaten vurderer det som positivt at en gjennom endringen søker å begrense kjøring inn i boligområdet, og at gående og syklende gjennom dette får en trygg tilkomstvei til de øvre nivåene av uteoppholdsarealet og til boligene i KS2. Fagetaten slutter seg til foreslått endring. Naboforhold Utvidelsen av boligfeltene medfører at avstand til tomtegrenser generelt reduseres. Ved gnr. 207, bnr. 77 vil avstanden på det minste være 3,25 meter. Tomteeier har godkjent dette forholdet og signert en avstandserklæring. En mindre del av fasaden til KS1 er trukket noe lengre (ca. 2 meter) mot nord i endringsforslaget(jf. figur 2). Til varsel om oppstart har naboer i Liakroken 26C og Liakroken 28 bemerket at etablering av terrasse her vil medføre innsyn og tap av privatliv for dem. Forslagsstiller sin kommentar til merknaden er at boligfeltene og innkjørsel til parkeringskjeller er trukket lengre mot øst i reguleringsendringen hvilket vil gi redusert sjenanse fra biler og beboere. I følge forslagsstiller vil endringen totalt sett gi bedre naboforhold enn tilfellet er for gjeldende plan. Etter fagetatens vurdering vil justeringen av boligfeltene ikke medføre vesentlige endringer for naboforhold sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. Etablering av boligbebyggelse vil medføre økt innsyn for nærmeste naboer, men dette er en problemstilling som har vært behandlet og er avklart i gjeldende reguleringsplan. Reguleringsbestemmelser I gjeldende reguleringsplan er det stilt rekkefølgekrav til at det skal etableres to fartsdumper før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak ( og 3.1.6). Plankonsulent og fagetaten er imidlertid enige om at det vil være mer hensiktsmessig å knytte rekkefølgekravet til midlertidig brukstillatelse/ferdigattest med den begrunnelse at anleggstrafikk til og fra planområdet under anleggsperioden vil kunne gjøre skade på fartsdumpene. Tidspunkt for krav til etablering av fartsdumpene er derfor endret som beskrevet. Trafikkspeil og snuhammer skal fremdeles være etablert ved søknad om igangsettelsestillatelse. Det er tatt en generell opprydding i reguleringsbestemmelsene, både ortografisk og innholdsmessig, i forbindelse med arbeidet med reguleringsendringen. Innholdsmessig gjelder dette spesielt for reguleringsbestemmelsene som omhandler felles uteoppholdsarealer, da disse har vært uklar og motstridende i gjeldende reguleringsplan. Endringene fremgår av vedlagte reguleringsbestemmelser. Myndighet Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Hordaland. En eventuell klage skal sendes; Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, postboks 7700, 5020 Bergen, innen 3 uker jf. vedlagte orientering om klagerett. Side 5 av 7

6 For eventuelle spørsmål kan saksbehandler kontaktes på telefon , eller e-post Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer PLAN- OG BYGNINGSETATEN Hanne Dyrnes Nordø - saksbehandler Stein Hustveit - leder Petter Wiberg - avdelingsleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Orientering om klagerett Saksdokumenter: Dokument Datert/revidert Dok.nr. Fil nr. A Plankart B Bestemmelser C Planbeskrivelse D Illustrasjonsplan og snitt E Merknadsskjema Kopi: Liakroken Terrasse AS, Starvhusgaten 2A, 5014 BERGEN Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Fvl 28 Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Plan- og bygningsetaten, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Plan- og bygningsetaten i Allehelgens gate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f.eks. advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7