Godkjent liten reguleringsendring av Åsane, gnr. 209 bnr. 682 m. fl., Glasskaråsen Vest. Arealplan-ID

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYPLANAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no Abo Plan & Arkitektur AS Postboks 291, 5203 OS Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /20 ESARK HDNO Godkjent liten reguleringsendring av Åsane, gnr. 209 bnr. 682 m. fl., Glasskaråsen Vest. Arealplan-ID Saksgrunnlag Abo Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Glasskaråsen Panorama AS forslag til mindre endring av reguleringsplan for Åsane, gnr. 209 bnr. 682 m. fl., Glasskaråsen Vest med arealplan-id Figur 1. Oversiktskart viser planområdets beliggenhet. Skråfoto viser planavgrensning. Gjeldende reguleringsplan for Glasskaråsen ble vedtatt Utbyggingsområdene som inngår i reguleringsplanen, er i ferd med å bli gjennomført. Det foreligger en rekke søknader, tillatelser og avslag for de ulike byggeområdene. Disse har vært behandlet hos kommunens byggesaksavdeling. Glasskaråsen Panorama AS startet utbyggingen av området i Byggesaksavdelingen har gitt tillatelse til å endre bygningstypologi fra konsentrert småhusbebyggelse til lavblokker/punkthus. Side 1 av 7

2 Mangler i kartgrunnlag for vedtatt plan i kombinasjon med krevende terrengforhold har medført at plassering av bebyggelsen er justert i forhold til gjeldende reguleringsplan. Dette har igjen medført at omsøkte, godkjente og etablerte bygg med tilhørende tilkomstveier og fellesareal er oppført delvis i strid med formålsgrensene i vedtatt plan. I arbeidet med reguleringsendringen har intensjonen vært å fange opp endringer og tilpasninger som er utført innenfor området i forbindelse med utbygging og prosjektering, og å stedfeste disse i plankart og reguleringsbestemmelser. Hovedendringen i planforslaget omhandler justering av vegfremføring, endring av bygningstypologi og mindre justering av formålsgrenser for å tilpasse planen til eksisterende situasjon, samt omsøkte og godkjente endringer. Endringer i forhold til vedtatt plan er opplistet og illustrert i forslagsstillers planbeskrivelse s (vedlegg C). Vedtatt plan er utarbeidet etter plan og bygningsloven av Endringsforslaget er utarbeidet etter plan og bygningsloven av 2008, med fremstilling etter nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Utfra foreliggende dokumenter og opplysninger finner fagetaten å kunne behandle søknaden som en mindre endring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningslovens VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjennes søknad om mindre endring av Reguleringsplan Åsane. gnr 209 bnr 42 m.fl., Åstveit, Glasskaråsen vest, Ervikveien terrasse. Arealplan - ID , med tilhørende bestemmelser. Endringen fremgår av vedtatt plankart med revisjonsdato og reviderte bestemmelser datert Arealplan - ID Planområde/planstatus Det aktuelle planområdet omfatter hele reguleringsplan Planområdet har tilsvarende planavgrensning, og vil dermed erstatte gjeldende plan i sin helhet. Varsling/høring Før det treffes vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg, jf. plan- og bygningslovens 12-14, 3. ledd. Det er foretatt varsling iht. denne bestemmelsen. Naboer og utvalgte høringsparter ble varslet gjennom brev datert Det ble mottatt 2 private merknader og 7 uttalelser fra offentlige høringsparter. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjema (vedlegg F). I tillegg til høringsuttalelser har forslagsstiller mottatt flere spørsmål i løpet av planprosessen pr. e-post fra naboer til planarbeidet. Disse er besvart i høringsperioden. I merknaden er det i hovedtrekk pekt på følgende forhold: Sikring av trygg tilkomst for kjørende og syklister. Ønsker estetiske utbedringer innenfor planområdet. Protesterer mot gangsti over gnr. 209 bnr. 44. Faresonegrenser må innarbeides i planen og det må knyttes bestemmelser om sikring til hensynssonen (NVE). Det er ikke gjort endringer av planforslaget etter høringsrunden. Side 2 av 7

3 Status for bebyggelse i planområdet Deler av bebyggelsen er oppført med bakgrunn i godkjent rammesøknad. Det er også innvilget midlertidig brukstillatelse for deler av bebyggelsen. Det blir i tabellen under oppgitt status for bebyggelsen i planforslaget. Figur 2. Tabell viser status for utbygging av planområdet og gitte tillatelser hos kommunens byggesaksavdeling (Abo Plan & Arkitektur AS). Fagetatens drøfting og begrunnelse Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse (vedlegg C). Behandling av planforslag i henhold til plan- og bygningsloven Forslag til reguleringsendring har vært nabovarslet, og endrede plandokumenter ble sendt ut sammen med gjeldende plankart som sammenligningsgrunnlag. Den gjennomførte høringen sikrer etter fagetatens oppfatning tilstrekkelig medvirkning, og de innkomne innspillene er vurdert på samme måte som merknader i en ordinær planprosess. Etter fagetatens vurdering omhandler innkomne private merknader i all hovedsak forhold som er behandlet og avklart i vedtatt plan, og som derfor i mindre grad har relevans for foreliggende endringsforslag. Fagetaten vurderer på bakgrunn av dette at saken kan behandles som en mindre reguleringsendring etter plan- og bygningsloven Endring av bebyggelsestype Endringsforslaget innebærer endring av boligformål fra konsentrert småhusbebyggelse i vedtatt plan til blokkbebyggelse i inntil 4 etasjer, med underliggende parkeringsanlegg. Forslagsstiller begrunner dette med at utbyggingsløsningen som ligger i vedtatt plan med konsentrert småhusbebyggelse, lar seg vanskelig gjennomføre i forhold til de rådende terrengforhold. Endring av bebyggelsestype er omsøkt hos kommunens byggesaksavdeling og det er gitt igangsettingstillatelse for samtlige bygg innenfor planområdet. For fem av de planlagte byggene er det innvilget midlertidig brukstillatelse. Med bakgrunn i at endring av bebyggelsestype fra konsentrert småhusbebyggelse til blokkbebyggelse er godkjent av kommunens byggesaksavdeling, kan fagetaten anbefale at dette også følges opp i reguleringsendringen. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Utnyttelsesgrad og byggehøyder videreføres fra vedtatte plan. Det tillates en utnyttelsesgrad, %-BYA, på inntil 25% av tomtens totalareal som er oppgitt å være ca m². Side 3 av 7

4 Felles parkeringsanlegg i underetasje/eget parkeringsanlegg inngår ikke i beregningsgrunnlaget for %-BYA. Parkering i underetasje er unntatt fra beregning av utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplan (jf i moderplanen), og videreføres slik i reguleringsendringen. Fagetaten har ikke innvendinger mot dette. Parkeringsareal på dekke (f_spa1 og 2) på totalt 809 m² må imidlertid regnes med i utnyttelsesgraden. Figur 3. Tabellen viser bl.a. utnyttelsesgrad og byggehøyder for planområdet (Abo Plan & Arkitektur AS). Planforslaget gir dermed følgende utnytting for BBB1, BBB2, BBB3 og BBB4: 2455 (m2 BYA) (m2 SPA) x 100 / (m2 total areal) = 19,5%-BYA. Utnyttelsesgraden er i henhold til vedtatt plan. Internveiene er foreslått justert i reguleringsendringen for å bedre tilpasse veianlegget til terrengforholdene i planområdet. Som følge av dette er også de tilgrensende boligfeltene langs interne veier justert noe i form og utstrekning. Fagetaten har ikke innvendinger mot dette og anbefaler foreslåtte justeringer av plankart vedtatt. Byggeområdene BBB1-BBB4 er nærmere beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Leke- og uteoppholdsarealer Felles lekeareal L1(nå f_blk1), L2(nå f_blk5) og L3(nå f_blk2 og f_blk6) i vedtatt plan er videreført, men størrelsen og utformingen er endret. Forslagsstiller oppgir at dette er nødvendig ettersom kartgrunnlaget som vedtatt reguleringsplan baserer seg på, ikke stemmer overens med faktiske terrengforhold, og at det derfor har vært behov for tilpasninger til topografi, veier og byggeområder. Det er lagt til 3 nye lekeområder i planen: f_blk3, f_blk4 og f_blk7. Dette skal sikre at avstand til lekeplass ikke blir for stor fra BBB2 og fra sørlig del av BBB4. Nytt lekeareal er foreslått plassert innenfor areal som i gjeldende plan er regulert til formål «annet fellesareal». I gjeldende plan er det regulert inn 974 m² felles lekeareal. I forslag til reguleringsendring er felles lekeareal økt til 1484 m². Det er i tillegg etablert lekeareal innenfor Figur 4. Kartutsnitt viser plassering av lekeplasser i forhold til vedtatt plan. Regulerte lekeplasser i gjeldende plan er vist med grønn farge. Ny plassering og justert arrondering av lekeplasser som følge av reguleringsendringen er vist med rødt omriss og svart skravur. Side 4 av 7

5 byggeområdene BBB1 (på 255 m²) og BBB4 (på 150 m²). Arealkrav er videreført fra gjeldende plan. Med krav om 25 m² felles uteoppholdsareal pr. boenhet ( 2.2.2) er det krav om totalt 1500 m² leke- og uteoppholdsareal for de planlagte 60 boenhetene i reguleringsplanen. Lekeplassene f_blk3, 4, 5, og 7 er etablert. Lekeplassene f_blk 1, 2 og 6 er under oppføring. Uteoppholdsarealer har god solforhold. Dette er illustrert i vedlagte solog skyggeanalyser (vedlegg E) Fagetaten slutter seg til foreslåtte justeringer og nyetableringer av leke- og uteoppholdsarealer. Parkering I vedtatt plan stilles det krav til en parkeringsdekning på minimum 1,5 plasser pr. hovedenhet og 1,2 plasser pr. sokkelenhet. Ettersom bebyggelsestypen er endret i forhold til vedtatt plan er det ikke lenger sokkelenheter i prosjektet. I forslag til reguleringsendring parkeringskravet derfor satt til 1,5 pr. boenhet. Parkering er etablert under bebyggelsen (totalt 65 plasser) og i felles parkeringsanlegg f_spa1 (9 plasser) og f_spa2 (24 plasser). Fordeling av parkeringsanlegg mellom boligfeltene er vist i figur 29 i forslagsstillers planbeskrivelse. Formålsavgrensningen for f_spa1 og f_spa2 er foreslått utvidet noe i formål «annet felles areal» i forhold til vedtatt plan. Forslagsstiller oppgir at utvidelsen er nødvendig for å tilpasse parkeringsdekket mot etablert veg f_sv1 og utsprengt fjellskjæring i bakkant, og grunnet tilpasninger til justert tilkomstveg f_sv2 til BB1. Fagetaten slutter seg til foreslått justering av parkeringsformålet. Parkeringsfelt f_spa1 skal være åpne gjesteparkeringsplasser, jf Parkeringsfelt f_spa2 etableres på to plan der første plan korresponderer med vei f_sv2, og andre plan korresponderer med f_spa2. Dette er illustrert i figur 30 og 31 i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Etableringen av f_spa2 i to høyder er det åpnet for i reguleringsbestemmelse i gjeldende plan (videreført som som følge av reguleringsendringen). Avfallshåndtering/miljøstasjon Det er i planforslaget lagt til rette for tre renovasjonsanlegg, mot to i gjeldende plan. Det er satt av eget areal til dette i plankartet som følge av reguleringsendringen. Renovasjonsområdet f_bre1 er etablert som nedgravd løsning og forsyner område BBB1 og BBB2. Renovasjonsområde f_bre2 er planlagt som nedgravd løsning som forsyner område BBB3 og BBB4. Renovasjonsløsningen er godkjent av BIR i sammenheng med gjennomført utbygging innenfor området. Det er i tillegg etablert renovasjonsløsning f_bre3 ved kommunal veg Storbotn. Dette for å kunne legge til rette for nedgravd løsning ved bruk av større lastebiler. Fagetaten anbefaler foreslåtte regulering og etablering av tre renovasjonsanlegg. Myndighet Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Hordaland. En eventuell klage skal sendes; Bergen kommune, Plan- og bygningsetaten, postboks 7700, 5020 Bergen, innen 3 uker jf. vedlagte orientering om klagerett. Side 5 av 7

6 Ved eventuell henvendelse, vennligst referer til saksnummer Saksbehandler kan kontaktes på telefon eller på epost PLAN- OG BYGNINGSETATEN Hanne Dyrnes Nordø - saksbehandler Stein Hustveit - leder Petter Wiberg - avdelingsleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Orientering om klagerett Saksdokumenter Dokument Datert Dok.nr. Fil nr. A Plankart B Bestemmelser C Planbeskrivelse D Illustrasjonsplan E Sol-/skyggeanalyse F Merknadsskjema Kopi: Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Fvl 28 Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Plan- og bygningsetaten, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Plan- og bygningsetaten i Allehelgens gate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f.eks. advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7