Planbeskrivelse. Detaljregulering for Boen gård Plan nr Dato:

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljregulering for Boen gård Plan nr Dato: Bakgrunn WSP Norge AS fremmer reguleringsplanen på vegne av Boen Gård AS. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for en fremtidsrettet drift av eiendommen. Det søkes å legge til rette for utleie/overnatting/næring som kan bygge opp under laksefisket og eksisterende drift av selskapslokalet i hovedhuset i tillegg til ordinært boligformål. Eierne av gården har et ønske om å kunne tilby både laksefiskerne og brukerne av selskapslokalene noe mer, samt å kunne ta en større del av verdikjeden ifm. opplevelser og gårdsturisme. Gården er i dag ikke drivbar ift. dyrket mark eller skogsdrift, da arealene ble solgt vekk fra gården for mangfoldige år siden. Det er en enorm bygningsmasse som for det meste står ubrukte og tomme, men som krever mye vedlikehold. Det er i de siste årene investert betydelige beløp både ift. restaurering av hovedhuset, ivaretagelse, gjenskapning av originaltapet/farger/detaljer og totalrenovering av bygningsdetaljer som eksempelvis de gamle vinduene i hovedhuset. Det er et stort parkanlegg som krever jevnlig skjøtsel, og gården produserer egen eplemost fra eplehagen. Eierne ønsker derfor at det legges til rette for at de kan bo på gården selv, for å aktivt kunne drifte og vedlikeholde eiendommen. Det er planer om å gjenskape parken til historisk utseende basert på nedtegnede planer, bilder og kart, gjenoppbygging av brygge slik at gården igjen blir tilgjengelig fra sjøveien, lysthuset skal renoveres, og det et ønske om å i første omgang få bygget om treskelåven og kornmagasinet slik at man får mulighet for utleie til overnatting. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdets beliggenhet er som illustrert i utsnittet. Boen gård ligger i Tveit, mellom Drangsholt i nord og Dønnestad i syd, og grenser til Topdalselva i vest. Arealet består av grøntområder/jordbruksområder. Området generelt karakteriseres som spredt bebygd, og avstanden til nærmeste bebyggelse (på samme side, dvs. østsiden av Topdalselva) er ca. 250 m. Bebyggelsen oppe på platået ligger stort sett med terrengnivå på kote +15, mens bebyggelsen nærmere elva ligger med lavere nivå, ned til ca. kote +5. Ca. 220 m øst for tomta, på motstående side av Dønnestadveien, ligger foten av skråningen opp til toppen av Fløyheia på ca. kote +140 (ca. 550 m øst for tomta) og videre mot sydøst toppen av Ospeheia på ca. kote +184 (ca. 710 m sydøst for tomta). Bebyggelsen i planområdet ligger derfor solrikt til. Planområdet består primært av eiendommene knyttet til Boen gård. Topdalselva går gjennom deler planområdet, og man har et område på vestsiden bestående av dyrket mark/kulturlandskap og et på østsiden som består av bebyggelse og kulturlandskap/dyrket mark. Bebyggelsen ligger solrikt til, på platåer over/langs elva, med skråning ned til elvebredden. Side 1 av 13

2 Eksisterende bebyggelse er av kulturhistorisk verdi, og deler er fredet. Bebyggelsen er konsentrert rundt hovedhuset. Utover dette er det kun enkle konstruksjoner av nyere dato knyttet til tilrettelegging for lakseturismen langs elva. På vestsiden av elven er det registrert kulturminner. Det er derfor lagt inn en hensynssone rundt disse, og ingen tiltak er foreslått her som kan komme i konflikt med disse kulturminnene. Boen Gård AS eier eiendommene: 108/13, 104/1, 109/4 Boen Foss AS eier eiendommen: 108/46 Gunnar Johan Ryen eier eiendommen: 104/19 Kapasitet på eksisterende sosial, teknisk og grønn infrastruktur er vurdert til å ikke være særlig relevant for denne planen. Planstatus I kommuneplan er hele området avsatt til LNF-område. I tillegg er det hensynssoner i planområdet knyttet til H220 Støysone, gul, H510 Landbruk, H740 Båndlegging av vassdrag og H570 - Bevaring kulturmiljø. I tillegg til disse hensynssonene er det i Kulturminnevernplanen angitt at området er underlagt Bevaringskategori 1. Hovedhuset på Boen gård ble vedtatt fredet i Kristiansand kommunes Samarbeidsgruppe anbefaler oppstart av planarbeid, slik at ny bruk og endring av verneverdig bebyggelse på LNF-område i kommuneplanen kan fastsettes. Jf. ovenstående punkt må man i planen jobbe konkret med: - hvilke tiltak man kan gjøre på verneverdig bebyggelse. - forholdet til LNF-formål i kommuneplanen. - plantekniske forhold. Planforslaget Hovedgrep Det planlegges ingen store avvik ift. dagens situasjon mht. bygningsmasse og arealdisponering. Det foreslås i hovedsak utnyttelse av eksisterende bygninger. I tillegg er det ut fra innhentet dokumentasjon i form av gamle bilder angitt avsetning av areal for bygninger som tidligere har stått på tomten, samt andre relevante konstruksjoner, som eksempelvis brygger. I planforslaget legges til rette for gjenoppføring av disse. I plankartet er de kjente områdene angitt som bestemmelsesområder. Ved gjenoppbygging vil ytterligere dokumentasjon søkes innhentet før endelige tegninger forelegges antikvariske myndigheter for uttalelse. Som eksempel på slik dokumentasjon vises et par bilder i denne planbeskrivelsen. Side 2 av 13

3 Bilde fra nord-vest Flyfoto fra vest Side 3 av 13

4 Bilde av del av laftekasse for brygge (bilde er tatt i februar 2016) Intensjonen med planen er å legge til rette for næring ifm. selskapsarrangementer og overnattingsfasiliteter, samt å bygge opp under lakseturismen som næring, herunder turveier med tilhørende fasiliteter langs elvebredden. Arealbruk Grønnstruktur 44,5 Turveger T1 og T2 3,4 LNFR-område vern av kulturmiljø 83,8 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsoner 54,0 SUM arealbruk 185,6 Hensynssoner: Flomfare H-320: 16,8 Bevaring naturmiljø H-560: 4,2 Båndlegging etter andre lover H-740: 54,0 Registrerte kulturminner H-730: 7,1 SUM hensynssoner 82,1 Bestemmelsesområder: BG#1 Brygge BG#2 Badebrygge BG#3 Badehus BG#4 Driftsbygning BG#5 Hønsehus BG#6 Gartneri SUM Bestemmelsesområde #1 - #6 6,34 0,38 0,35 0,46 0,24 4,59 12,35 Side 4 av 13

5 Bebyggelse, struktur og tiltak Boen gård er en samling av en rekke bygg. På det relativt flate platået kote +15 ligger: Bygg 1: Hovedhus, som benyttes dels som næringslokale for selskap, og dels som overnatting (utleie). Bygg 2: Utedo (toaletter i en del og sløye/fryserom i den andre) Bygg 3: Stabbur (ikke i bruk i dag) Bygg 4: Forpakterbolig som i dag benyttes som bolig for to familier, ligger som det siste bygget i rekken rundt hovedhuset og er utformet som en vertikaldelt tomannsbolig. På samme kotehøyde, men på motsatt side av grusveien, ligger: Bygg 9: Låve (delvis i bruk) Bygg 10: Garasje (i bruk) Bygg 11: Lysthus i eplehagen I området ned mot elva ligger: Bygg 5: Treskelåve (lager) Bygg 6: Ishus (ikke i bruk i dag) Bygg 7: Kornmagasin (delvis i bruk som lager) Bygg 8: Rotfruktkjeller (delvis i bruk som lager) Grønnstruktur Store deler av planområdet er opparbeidet som eplehage, park eller kulturlandskap, med stier langs elven, i tillegg til grusede atkomstveier på gårdsplassen. Hovedatkomsten går gjennom en allé som inngangsportal til parken og hovedhuset. Denne alléen samt alléen som går videre er lagt inn som hensynssone bevaring naturmiljø. Øst i planområdet er det angitt hensynssone bevaring naturmiljø for lindetrehagen. Samferdselsanlegg/ trafikk Parkering skjer på grusplassene og i garasje/utenfor garasjer/driftsbygninger. Det planlegges ingen endring i avkjøringer, eller andre samferdselstekniske forhold. Teknisk infrastruktur Det er utført vurderinger rundt kapasitet på vann og avløp. Eventuelt behov for økning i kapasiteten knyttet til slukkevann, drikkevann og/eller avløp, vil bli håndtert i prosjekteringsfasen og omsøkt sammen med de tiltakene som evt. måtte utløse kapasitetsbehovet. Det er i dag etablert minirenseanlegg med fettutskiller og lokalt utslipp av spillvann, samt kommunal vanntilførsel. Pga. vernehensyn, lang responstid og stor bygningsmasse må det påregnes at det må etableres slukkevanntilgang i en form som kan aksepteres av lokalt brannvesen. Avkjøring fra FV 2 Dønnestadveien følger kommunal veinormal mht. utforming og siktlinjer dersom man gjør tiltak her. Det er i midlertid ikke planlagt endringer i atkomsten. Utover dette ansees ikke teknisk infrastruktur å være berørt i så stor grad at det medtas som tema i reguleringsplan. Veinavn Dønnestadveien Side 5 av 13

6 Universell utforming Bygningsmassen på området er av stor kulturhistorisk verdi, og det er vanskelig å få til universell utforming mht. trinnfri atkomst i eksisterende bygningsmasse. For nye tiltak i eksisterende bygg, vil det så langt det lar seg gjøre etableres trinnfrie atkomster og universelt utformede rom og elementer. Det må likevel påregnes løsninger som ikke nødvendigvis vil opprettholde stigningskrav, dagens krav til snusirkler for rullestol etc. fordi det kan være vanskelig å få til når man samtidig må ivareta krav knyttet til vernede/bevaringsverdige bygninger og fasader. Barn og unges interesser Området har ikke vært til aktiv bruk som leke-/aktivitetsområde med unntak av gårdsrelaterte aktiviteter som hestehold, laksefiske og som turområde. Barn- og unges interesser i dette planforslaget er knyttet til bruk av Topdalselvas bredder som turområde. Barn og unges interesser er i så måte ikke påvirket utover det som ligger som intensjon i planforslaget mht. tilgjengelighet til områdene langs elven. Forslagsstiller mener at planarbeidet ikke påvirker barn- og unges interesser i særlig grad fordi det ikke foreslås noen stor utbygging eller avsettes dedikerte områder til lek etc. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utført geologiske og hydrologiske kartlegginger. Fagrapporter er vedlagt denne plan. Geologiske undersøkelser utført av Multiconsult AS, viser at grunnen er stabil og at det ikke er fare for utglidning/ras/skred. Hydrologiske beregninger utført av Asplan Viak AS, viser en 200 årsflom på ca. 1400m3 i planområdet. Arealet som etter beregningene kan bli rammet av slik flom er angitt som hensynssone. Tiltak innenfor hensynssone skal være av slik art at ikke liv og helse står i fare dersom det blir flom. Som eksempel skal det i bygninger legges elektriske installasjoner over maksimal vannlinje, kjeller skal ikke benyttes etc. For brygger/andre mindre tiltak ansees ikke liv og helse å være i fare. Miljøkonsekvenser Da planforslaget ikke innebærer bygging av nye enheter eller nye tiltak med fare for utslipp etc. er ikke miljøkonsekvenser som følge av planforslaget ytterligere vurdert. Naturmangfold Biologisk kartlegging og registrering i Naturbasen utført av Agder naturmuseum og botaniske hage IKS i planområdet, viser at hensynet til biologisk mangfold kan integreres i driften av parkanlegget og ved enkle tilretteleggingstiltak for fritidsfiske og friluftsliv. Hensynet vil også ivaretas ved drift av beitemark uten bruk av kunstgjødsel og plantevernmidler, og ved å ta vare på liggende og stående død ved i skog, samt etablering av en «trekirkegård» i tilknytning til parkanlegget. Side 6 av 13

7 Kulturminner Angående automatisk fredete kulturminner har fylkeskonservatoren i Vest-Agder fylkeskommune gitt uttalelse ved oppstart av detaljreguleringen for Boen gård, datert 14. april Han varslet befaring av planområdet for å kunne avgjøre om det er nødvendig med ytterligere arkeologiske registreringer i henhold til kulturminneloven (KML) 9. Befaringen ble gjennomført 15. oktober Under befaringen ble det tydelig at store deler av området som skal reguleres ikke har potensiale for forekomst av hittil ukjente automatisk fredete kulturminner. Innenfor planområdet ligger derimot noen tidligere kjente automatisk fredete kulturminner. Disse er i planforslaget regulert med hensynssone H730. Skulle det ønskes andre reguleringsformål for områdene der de automatisk fredete kulturminner ligger, må det søkes dispensasjon fra fredningen ved Riksantikvaren. Undersøkelsesplikten i henhold til KML 9 er etter befaringen og fylkeskonservatorens arkivstudier oppfylt. Ytterligere arkeologiske registreringer er ikke nødvendig. Nyere tids kulturminner har fylkeskonservatoren uttalt seg om i e-post datert 17. juni Innspillene knyttet til enkelte av byggene i planområdet er oppsummert under: Side 7 av 13

8 Fylkeskonservators merknader: Bygg 5: Treskelåve Det bør kunne åpnes for en bruksendring av Treskelåven med påfølgende endringer i både eksteriør og interiør. Bilder Fremtidig bruk: Nyttes til næring som en utleieenhet, opprettholdes som lager, eller nyttes til næring ifm. lakseturisme og selskapsarrangeme nter. Bygg 6: Ishus Eier har snakket om bruksendring med påfølgende inngrep i bygningens eksteriør og interiør. Eventuelle inngrep bør gjøres i tett samarbeid med antikvariske myndigheter. Bygg 7: Kornmagasin Spennende låve med flotte grove plankevegger og bjelkelag innvendig. Eksteriøret bør bevares. Dvs vinduer foran og bak samt døråpninger o.l. på gavlveggene. Det anbefales at innvendige Nyttes til næring som overnattingsformål dersom det teknisk sett er mulig, næring ifm. gårdsdrift, lager, eller nyttes til næring ifm. lakseturisme og selskapsarrangeme nter. Nyttes til næring som overnattingsformål med inntil 12 enheter. Alternativt opprettholdes bygget som lager, eller nyttes til næring ifm. lakseturisme og selskapsarrangeme nter. Side 8 av 13

9 endringer blir gjort på en slik måte at originale bygningselementer blir tatt vare på og i samarbeid med antikvariske myndigheter. Det bør åpnes for gjenoppføring av låvebrua. Bygg 8: Rotfruktkjeller Potetkjelleren bør eksteriørbevares. Dvs eksteriørmessig sett holdes uendret. Rotfruktkjeller (delvis i bruk som lager i dag) fremtidig bruk som lager, eller næring ifm. gårdsdrift Bygg 9: Låve Det anbefales å bevare eksteriøret og beholde vindussjalusiene. Bygningen har behov for en stabilisering av bærende konstruksjoner, spesielt i forbindelse med taket. Det foreligger ingen konkrete planer for bygget pt, men på sikt ønskes bygget brukt til å støtte opp om driften av Boen gård, eksempelvis selskapslokale, overnatting, næring ifm. gårdsdriften etc. Åpnes for endringer på/i interiøret. Dette arbeidet bør gjøres i samarbeid med antikvariske myndigheter. Side 9 av 13

10 Bygg 11: Lysthus Lysthuset bør restaureres/tilbakefø res. Det bør undersøkes om dette kan være et opplæringsprosjekt som det kan søkes støtte til fra bl.a. Kulturminnefondet. Fremtidig bruk som lysthus for Boen gård. Folkehelse Ikke vurdert særskilt, men det nevnes at laksefisket som er gårdens største næring er en frilufts- og rekreasjonsaktivitet som kan inneha positive helseeffekter. Lyd og Støy Ikke relevant for planen. Anleggsfasen Ikke relevant for planen. Kriminalitetsforebygging Ikke relevant for planen Forurensning, energiforbruk og lukt Ikke relevant for planen Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen konsekvenser for kommunen. Planprosess og medvirkning Varsel om oppstart av planarbeid Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt ut pr post og annonsert i FVN. Følgende merknader var innkommet ved varslingsfristens utløp: Side 10 av 13

11 Offentlige høringsinstanser: Agder Energi Nett AS : Melder om at det går høyspentlinje gjennom planområdet og at evt omlegginger må bekostes av utbygger. Forslagsstillers vurdering: Ivaretas i planarbeidet. Statens vegvesen : Ved behandling av plan vil SVV legge vekt på avkjørsel og byggegrense til fylkesveg 2. Forslagsstillers vurdering: Ivaretas i planarbeidet. Fylkesmannens miljøvernavdeling : En stor del av området er i Naturbase registrert som en viktig naturtype Parklandskap. Dette området er variert, og spesielt de parkmessige delene er betinget av aktiv skjøtsel som foregår her. I Naturbasen ligger også noen forvaltningsråd for området. Naturtypen er viktig å ta hensyn til i forbindelse med planarbeidet. I tillegg til å inneha klare kulturlandskapskvaliteter (hensynssone kulturlandskap i kommuneplanen) er planområdet også en viktig del av vassdragslandskapet langs det varig vernede Tovdalsvassdraget. Tilgjengelighet og landskapstilpasset tilrettelegging for allmennheten langs vassdraget er samtidig noe miljøvernavdelingen stiller seg positive til. Forslagsstillers vurdering: Agder naturmuseum IKS har gjennomført en biologisk registrering av planområdet. Denne legges til grunn for planforslaget og skjøtsel av eiendommen. Det er ikke motstrid mellom registrerte naturkvaliteter og planforslaget. Det er regulert inn turvei på begge sider av elva som ivaretar allmenn ferdsel. NVE Planområdet omfatter deler av det vernede Tovdalsvassdraget. Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag må legges til grunn for planarbeidet. Utførte oversiktskartlegginger indikerer at planområdet kan være utsatt både for snø og løsmasseskred. Vurdering av flomfare må inngå i planarbeidet. NVE vil kun gi uttale til planen dersom disse temaene ikke er godt nok vurdert og ivaretatt i planen. Forhold som kan medføre innsigelse fra NVE er blant annet manglende innarbeiding av hensynssoner for flom- eller skredfare. Forslagsstillers vurdering: Det er gjennomført hydrologiske vurderinger av flomfare med tilhørende konsekvenser for 200års flom. Det legges inn hensynssone i flomsonen, og bestemmelser om hensyn som må tas dersom bygningsmasse innenfor hensynssonen skal benyttes. Det vises i denne forbindelse til vedlagte rapport utarbeidet av Asplan Viak AS. Det er gjennomført geologiske undersøkelser, og området er ikke utsatt for snø- eller løsmasseskred. Det vises i denne forbindelse til vedlagte rapport utarbeidet av Multiconsult AS. Vest-Agder Fylkeskommune, seksjon for plan og miljø Side 11 av 13

12 Omsøkt område er i kommuneplan avsatt til LNF med hensynssone 510 landbruk, 220 støy, 530 friluftsliv og 570 kulturmiljø. Området grenser opp mot det vernede Tovdalsvassdraget og hovedbygningen er fredet, mens resten av bygningsmasse og park er bevaringsverdig. Boen gård ligger i et område med de viktigste jordbruksarealene med tanke på produksjon (Rød A-arealer) i tillegg inngår området i et større sammenhengende kulturlandskapsområde. Det anbefales at det innarbeides relevante bestemmelser som ivaretar disse hensyn. Fylkeskommunen stiller seg positiv til enkel tilrettelegging langs elven, så lenge det ikke er i konflikt med kulturminner og allmennhetens tilgang til elva. Tilrettelegging av eksisterende bygningsmasse til næring, utleie til selskap, overnatting etc. må ikke være i konflikt med de arealbevarende hensynene. Det må videre foretas en befaring for å avklare forholdet til evt. kulturminner i planområdet. Forslagsstillers vurdering: Gjennom dialog med Fylkeskonservator er hensynssone rundt gården angitt, og reguleringsbestemmelser angir krav til dialog med antikvariske myndigheter knyttet til evt tiltak i eksisterende bygningsmasse. Ved evt. gjenoppbygging av gamle bygg, vil det iht bestemmelsene forelegges antikvariske myndigheter for uttalelse før innsending av byggesak. Direkte berørte parter og naboer: Anne K og Thomas Ottosen, Knut og Gry Rislaa, Tommi Ottosen, Helge og Torhild Svendsen, Robert K og Anita L Oleszczuk, Merknader knyttet til om det kommer bebyggelse på vestsiden av elva. Planområdet synes å strekke seg utover det som er nødvendig for å sikre tilkomst og bruk av vestsiden til laksefiske. Det er ytret bekymring knyttet til åkeren og dalen på vestsiden. Forslagsstillers vurdering: Innkommet merknad er hensyntatt. På elvens vestside er det store områder som er båndlagte pga. arkeologiske funn, i tillegg ligger området i all hovedsak innenfor 100 metersbeltet langs det vernede Tovdalsvassdraget. Det er ikke planer om bebyggelse på vestsiden av elva, med unntak av det som evt måtte underbygge lakseturismen, som stier, gapahuker, atkomstvei etc. Grunnen til at dette området er med, er at planen med få unntak følger eiendomsgrensene. Medvirkning Det ble gjennomført møte med Thomas Ottosen på vegne av naboene 10. april Det ble informert om planene, og spesielt understreket at det ikke var planer om utbygging på vestsiden av elva. Ottosen skal holdes orientert. Han har fått tilsendt referat fra møte med fylkeskonservator og dette forslaget til plan slik at han har hatt mulighet til å gi innspill før planen behandles. Møte med Fylkeskonservator : Prinsipper for hensynssoner, kulturminner og arkeologi ble avklart. Møte med Kristiansand kommune : Avklaringer knyttet til hensynssoner, formål, utredninger, kart og bestemmelser. Møte med Kristiansand kommune : Side 12 av 13

13 Avklaringer knyttet til formålsbruk, eiernes intensjoner med planen og bruk av bestemmelsesområder for mulig gjenoppføring av konstruksjoner og bygg. Forslagsstillers vurdering av planforslaget Planforslaget fremmes for å tilrettelegge for økt næringsvirksomhet knyttet til Boen gård, og for å ivareta vernehensynet til gårdsbygningene. Ønsket med denne planen er å kunne benytte de store byggene som i dag står mer eller mindre tomme til noe som kan gi et næringsgrunnlag til gården. Dvs. selskapslokaler, laksefiske og overnatting i forbindelse med selskaper og laksefiske. Alle endringer i bygningsmasse vurderes nøye og utføres i tett samarbeid med antikvariske myndigheter, slik at vernehensynet blir ivaretatt samtidig som næringsgrunnlaget sikres. De byggene som ønskes omdisponert til overnattingsplasser vil bli prosjektert slik at hensynet til vern og bruk ivaretas. Det ligger godt til rette for en slik omdisponering. For enkelte bygg er det på tidspunkt for utarbeidelse av reguleringsplanen ikke mulig å si noe om potensiell utnyttelse og formålsbruk. Det vil for disse byggene og byggeområdene gjøres vurderinger når det evt. foreligger planer for bruk. Disse vil måtte godkjennes både av antikvariske myndigheter og bygningsmyndighetene, og har derfor ikke angitt mulig antall enheter og endelig bruk fordelt på bygg og/eller etasjer. Det er lagt inn hensynssone for 200 års flom som medfører at Bygg 5 Treskelåve ligger innenfor denne sonen. Ved omdisponering av dette bygget til overnattingsformål, vil det bli tatt hensyn til en evt. flomsituasjon for de tekniske installasjonene, og det vil ikke være krypkjeller/kjeller i bygget. Evt. oppføringer av nye byggverk vil være knyttet til mindre tiltak for laksefiske (plattformer/gapahuk etc.) eller av historisk verdi, som den gamle bryggen og de byggene man har dokumentasjon på at tidligere har stått på gården. Side 13 av 13