Det vil som vanlig bli servert kaffe/te, brus og noe å bite i fra kl 18.00

Transkript

1 1 Rabben Borettslag Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling onsdag 13. mai kl i Lambertseter Kirke. Det vil som vanlig bli servert kaffe/te, brus og noe å bite i fra kl Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Rabben Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Rabben Borettslag avholdes onsdag 13 mai 2015 kl i Lambertseter Kirke. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor C) Byggekomité 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om endring av husordensreglene og vedtektene B) Forslag fra Sivanja Kvernvik om kjøp av loftsareal Forslagene er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 2 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år F) Valg av velferdskomite for 1 år Oslo Styret i Rabben Borettslag Geir Jansen /s/ Sigmund Olav Lie /s/ Jarl Hole /s/ Christian Olsson /s/

3 3 Rabben Borettslag STYRETS ARBEID OG GENERELL INFORMASJON Styrets arbeid Styret har kontor i Mellombølgen 147 med kontortid ca 2 ganger i måneden, vanligvis annenhver mandag mellom klokken og I kontortiden selges det nøkler, vaskerikort og vasketid. Eksakte datoer bekjentgjøres på oppslagstavlene i hver enkelt oppgang og på borettslagets hjemmeside: Styret kan også kontaktes på e-post adressen: rabben@getmail.no. Siden forrige ordinære generalforsamling den 14.mai 2014 har styret avholdt 14 styremøter, og i 2014 er det blitt behandlet 207 saker mot 331 saker året før. I tillegg er det avholdt et antall arbeidsmøter, bygningsmessige befaringer, tilbuds- og kontraktsmøter med firmaer. Styrevakter/nøkkel/vaskerikortsalg etc. er normalt blitt avholdt hver 14 dag mellom kl Styret har hatt god og løpende kontakt med vår forretningsfører Stein Yngve Svane Hansen i Obos avdeling Lambertseter angående den daglige driften av borettslaget. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vedlikehold og påkostninger utført i perioden Utskiftning av vinduer og balkongdører Etter generalforsamlingens vedtak i 2014 engasjerte styret Obos Prosjekt til å bistå med gjennomføringer av vindusutskiftningene samt bistå med tilbudsinnhenting og kontraktsinngåelse. Med deres bistand gjennomførte styret flere forhandlingsrunder hvor valget falt på Palmgren AS. Utskiftingen av vinduer og balkongdører i borettslaget ble påbegynt 19.januar i år og fremdrift er i henhold til publisert fremdriftsplan. I henhold til denne planen vil prosjektet bli ferdigstilt ca.10.juli. Våtromsrehabilitering Det har nå gått over 1 år siden overtakelsen av entreprise for rehabilitering av rør og våtrom. I den forbindelse vil det avholdes en garantibefaring hvor beboere bes gi informasjon om mulige feil og mangler på sine bad. Styret sendte i den forbindelse ut et spørreskjema til andelseierne i februar måned med svarfrist Når fristen er utløpt vil det bli gjennomført en befaring av de bad hvor rapporterte feil/mangler gjør befaring nødvendig. Styret har engasjert Obos Prosjekt til å bistå med kartlegging og utbedring av eventuelle feil/mangler.

4 4 Rabben Borettslag Etablering av nedgravd avfallsanlegg Etter at generalforsamlingen i 2014 godkjente styrets forslag om at man skulle gå bort fra bruk av søppelsjakter og heller etablere et utvendig avfallssystem har Steinbakken Entreprenør AS foretatt etablering av 14 nedgravde avfallsbeholdere i borettslaget. Generalforsamlingen ble i utgangspunktet forelagt kostnadsestimater knyttet til seminedgravde avfallsbeholdere, men i løpet av anbudsprosessen så styret det hensiktsmessig og heller etablere helt nedgravde avfallsbrønner. Selv om totalkostnaden da ble på 1,75 MNOK, som er betydelig høyere enn det semi-nedgravde avfallsbrønner ville kostet, mener vi at dette var et riktig valg for borettslaget da de er vesentlig penere og mindre synlige i våre grøntområder. Etter at de nye avfallsbrønnene var etablert foretok Steinbakken Entreprenør AS forsegling av alle søppelsjakter i oppganger/trappehus samt utbedring/grunnarbeider og asfaltering etter fjerning av de gamle søppelhusene. For å minimere lukt og slitasje på de nye avfallsbrønnene har borettslaget også inngått en årlig serviceavtale med Steinbakken Entreprenør AS knyttet til vedlikehold og vask av avfallsbrønnene. I tillegg har Steinbakken sørget for etablering av gangvei i Steinspranget 66/68 (mot vaktmestergarasjen/kvartsveien) samt levert og montert kantstein til ny sti ned til lysløypen ved Steinspranget 66/68. Bytte av lysarmaturer i alle oppgangene For å redusere fremtidig energibehov har styret engasjert Elmaster AS til å bytte ut alle lysarmaturer i våre trappehus/oppganger til Led-armaturer. Videre har Elmaster AS installert bevegelsesfølere i alle våre vaskerier slik at lyset kun står på når vaskeriene er i bruk. Elmaster AS har også montert enkelte tidsur i motorvarmere/strømsøyler på våre parkeringsplasser for å tilpasse disse for el biler, samt byttet ut røykavsugere på piper i kvartsveien 7. Ny Sentrifuge og tørketrommel i vaskeriet i Mellombølgen155 I løpet av sommeren 2014 har Foss AS montert en ny sentrifuge podab C 45 og en ny tørketrommel Ipso DR 25 i vaskeriet i Mellombølgen.155. Reparasjon av takrenner i Steinspranget 53/55 Blikkenslager Drogseth har utført reparasjon av takrenner, måltatt, produsert og montert grenrør og tilkoblet fra inngangstaket i Steinspranget 53/55. De har også festet buet pipetopp, fuget antennebeslag samt lagt tilbake betongplate på pipe i Steinspranget 44. Videre har de utbedret skorstein fra fyrrom i Steinspranget 66 etter anbefaling av brannvesenet.

5 5 Rabben Borettslag Heiser I perioden er det blitt utført årlig service, pålagt av Plan- og bygningsetaten, på våre heiser i Steinspranget 66/68. I tillegg er det blitt utført større reparasjoner som følge av hærverk. Større vedlikeholdsbehov fremover Styret har i samarbeid med Obos Prosjekt utarbeidet en 10 års vedlikeholdsplan for Rabben Borettslag for perioden Større og kostnadskrevende vedlikehold/påkostninger i neste 10 års periode; Utføring av overflatebehandling av terrasser, oppganger inkl himlinger, rekkverk, grunnmurer m.m. Dette arbeidet vil trolig utføres ved behov i neste 10 års periode. Andre oppgaver og vurderinger utført i perioden Reforhandlet avtale med GET Styret gjennomførte i 2014 reforhandling av den kollektive tv- og internettavtalen med GET. Dette resulterte i at borettslaget oppnådde bedre priser og at større deler av tilbudet nå er inkludert i felleskostnadene samt at prisene for oppgradering av dekoder, kanalpakke og bredbåndshastighet er rimeligere enn det var før. Fra 2014 er følgende inkludert i felleskostnadene; - GET Box Micro - GET start pakke (TV) - Bredbånd 20/5 I tillegg har GET oppdatert sitt kabelnett inn til borettslaget slik at dette tilfredsstiller de nyeste forskriftene. De som ikke allerede har kontaktet GET og byttet dekoder til GET Box Micro kan kontakte GET for å avtale levering av ny dekoder. Reforhandling av rente på banklån. Borettslaget har flytende rente på sitt lån i handelsbanken og styret er opptatt av hele tiden å sikre de beste rentevilkårene for å minimere kostnadene for andelseierne. Det har derfor vært gjennomført forhandlinger med Handelsbanken da rentemarginene til banken etter styrets mening var for gode. Styret har gleden av å meddele at forhandlingene førte til at rentene på borettslagets lån i løpet av 2014 er blitt redusert fra 3,10 % til 2,60 %. Reforhandlet leiekontrakter Siden kontraktene knyttet til borettslagets næringslokaler var utløpt har styret gjennomført forhandlinger med leietakerne som leier lokalene i dag. Forhandlingene har resultert i at begge de to leietakerne forlenget sine leiekontrakter.

6 6 Rabben Borettslag Utbygging av T- banetomten på Bergkrystallen EBY, som eier tomten ved Narvesen, har lenge hatt planer om å bygge ut tomten med boliger. Deres planer har endret seg betraktelig de senere årene fra rekkehus via 5 etasjers blokk til nå en langblokk på 6 etasjer med et 13 etasjers tårn, barnehage og en mindre punktblokk med næringsarealer. Den siste skisse ble i slutten av februar sendt ut til høring før den ble trukket igjen noen dager senere som følge av mangler i høringsgrunnlaget. Styret tror prosjektet på nytt vil bli sendt på høring i løpet av våren i form av den siste skissen de har presentert. Plan og bygningsetaten er positive til EBY sitt forslag til bebyggelse på tomten og etter høringsfristen er utløpt vil det være opp til politikerne å godkjenne de endelige planene hvor de også får vurdert høringsinnspillene. Styret er av den oppfatning at prosjektet, slik det nå er utformet, ikke forholder seg til områdeplan eller kommunedelplanen ved at det hverken er strøkstilpasset eller ved at det ikke avsettes tilstrekkelig plass til torg/møteplass og dermed ikke er god byutvikling. Videre mener vi at det er bygget en rekke barnehager i denne delen av bydelen slik at kommunen bør finne tomter andre steder i bydelen. En barnehage plassert på denne tomten vil også medføre ytterligere trafikkbelastning til et allerede overbelastet veinett. Siden prosjektet ikke forholder seg til områdeplan eller kommunedelplan vil styret legge mye arbeid for å komme med et høringsinnspill hvor styret anbefaler strøkstilpasning (maks 5 etasjer) og at det heller bygges boliger med næringsarealer der barnehagen er planlagt i dag. En slik utvikling vil være bedre strøkstilpasset og generere mer aktivitet i området som da kan bli en fin møteplass for beboerne i området. Styret vil også forsøke å få til et samarbeid med naboborettslagene for å komme med et felles høringsinnspill. Når planen kommer til høring vil vi legge denne ut på våre nettsider og vi anbefaler at de som er interessert leser gjennom denne og kommer med egne høringsinnspill. Ny nettside/hjemmeside Borettslaget fikk i løpet av høsten 2014 ny hjemmeside/nettside, basert på plattformen til OBOS «herborvi». Ansvarlig redaktør er styremedlem Christian Olsson. Styret oppfordrer andelseierne å melde inn saker til våre redaktører for å gjøre hjemmesiden så god og informativ som mulig. Anvendelse av søppelsjaktrom Siden søppelrommene i enden av søppelsjaktene nå står ubrukt har styret vurdert om disse kan anvendes til noe annet. For tiden blir de brukt som lagringsplass knyttet til vindusutskiftningsprosjektet, men når dette prosjektet er ferdigstilt vil vaktmesterne rengjøre og klargjøre disse rommene for alternativ bruk. For å unngå at det lagres barnevogner og rullatorer etc. i oppgangene, som er rømningsveier, har styret som målsetning av disse fremover istedenfor kan lagres i disse søppelrommene. Styremedlem Magnus Johansen trakk seg fra styret Styremedlem Magnus Johansen trakk seg fra styret i august 2014 grunnet i personlige årsaker. Varamedlem Miriam Melby har fungert som styremedlem fra samme dato. Beskjæring av frukt trær Beskjæring av frukttrærne i borettslaget vil bli utført i løpet av våren 2015.

7 7 Rabben Borettslag Videreføring av Obos forsikring Etter at styret har gjennomført en anbudsrunde med flere forsikringsselskaper, har vi valgt å fortsette med obos forsikring da de samlet sett kom best ut av anbudsrundene. Forespørsel fra EBY om mulig boligprosjekt v/steinspranget 52 Eiendom og byfornyelsen (EBY) har vært i kontakt med styret da de ønsker å utrede mulighetene for et boligprosjekt på tomten de eier ved Steinspranget 52 (der det er skog rett øst for parkeringsplassen). Styret har hatt et møte med EBY i denne saken og vil bli informert om videre fremdrift. Innføring av fast kontortid for vaktmester Våren 2014 ble det innført fast kontortid for vaktmester mellom kl hver dag der andelseierne kan treffe vaktmester på vaktmesterkontoret i kvartsveien 12 i denne tiden. Selv om henvendelser fortrinnsvis skal rettes til vaktmester i denne perioden er de også, ved akutte hendelser, tilgjengelig på mobilnummer utenfor kontortiden, men innenfor fastsatt arbeidstid. Diverse Det har vært avholdt 2 loft og kjeller oppryddinger i perioden. Generell informasjon til beboerne Styret ønsker en god kommunikasjon med beboerne. Informasjon fra styret til alle beboerne skjer blant annet gjennom informasjonsskriv. Informasjonsskriv deles ut i beboernes postkasser eller som oppslag på korktavlene i oppgangen samt kommer på vår hjemmeside/webside som ble etablert juni Har dere tips eller er det noe dere savner på våre hjemmesider, så send gjerne en henvendelse til vår ansvarlige redaktør Christian Olsson på e-postadresse: Christian@nores.no. Andelseiers eget ansvar Som det fremgår av regnskapet, noter og årsberetning er styret ansvarlig for og organiserer et ganske omfattende vedlikehold av borettslagets felles bygningsmasse og tekniske installasjoner. Det påhviler imidlertid også hver enkelt andelseier i borettslaget et stort ansvar for å holde egen leilighet og vår felles eiendom i god stand. Innvendig må enhver beboer regelmessig sørge for å rense sluk på bad. Sluk på balkong må også renses og holdes rent og fritt fra fortetning jevnlig. Påfyllingsslanger og avløpsslanger til oppvaskmaskiner og vaskemaskiner må kontrolleres og eventuelt skiftes. De fleste leverandører anbefaler å skifte påfylling og avløpsslanger etter 10 år, dersom slangene er av gummi. Vaktmestertjenesten Vaktmestrene skal ivareta den daglige drift og vanlig vedlikehold i borettslaget. Fast kontortid for vaktmester er mellom kl hver dag der andelseierne kan treffe vaktmester på vaktmesterkontoret i Kvartsveien 12 i denne tiden.

8 8 Rabben Borettslag Selv om henvendelser fortrinnsvis skal rettes til vaktmester i denne perioden er de også, ved akutte hendelser, tilgjengelig på mobilnummer utenfor kontortiden, men innenfor fastsatt arbeidstid som er mellom klokken og fra mandag til torsdag og mellom klokken og på fredager. Vaktmester kan også kontaktes på vaktmester.rabben_brl@getmail.no. Lørdag, søndag og helligdager er vaktmesterkontoret stengt. Unngå å ringe privat til vaktmester utenom ordinær arbeidstid. Styret har satt opp egen stillingsinstruks for tjenesten. Styret vil fremheve det gode samarbeidet med vaktmesterne Roy Bjørnsen og Rachid Azzam Rahhali, og er godt fornøyd med arbeidet de utfører for borettslaget. Borettslaget har også hatt inne en praktikant som har bistått våre to faste vaktmestere. Bestill nøkler og skilt på nettet og betal med kort Vi har gått over på et nytt system der du kan bestille nøkler og skilt direkte på nett og hente dem på vaktmesterkontoret eller styrerommet. Mer informasjon finne du på våre hjemmesider Nøkler til fellesarealer kan kjøpes for kroner 265,- Prisene kan variere avhengig av innkjøpspris. Skilt til ringeklokke og postkasse kan bestilles mot et vederlag på kroner 100,- ved henvendelse til vaktmester. Sylinder og nøkler til vaskeritavlene fås ved henvendelse til Roderik Jako AS på telefon , andelseier må selv bekoste disse. Fellesvaskerier Det er flere fellesvaskerier i borettslaget. Disse ligger i Kvartsveien 4, 6 og 14, Steinspranget 46, 58, 63 og 66/68, Mellombølgen 68 og 155 og kan benyttes av beboerne mot betaling som for tiden er kr 10 pr vask. Påfylling og kjøp av vaskekort skjer fortrinnsvis på internett ( og kvittering medbringes til styrerommet innenfor kontortiden for påfylling. Det er ikke anledning til å anvende vaskeriene uten gyldig vaskekort. Hvis vasketiden ikke er påbegynt etter en time etter fastsatt tid, kan andre benytte seg av vasketiden. Tøy som ikke er tatt ned til fastsatt tid vil bli fjernet. Da det er stilt spørsmål om hvem som har ansvar for renhold i vaskeriene, vil styret presisere husordensreglene 8 andelshavers vedlikeholdsansvar pkt.11 Alle andelshavere har renholdsplikt i fellesrom, dette gjelder også vaskeriene, ikke bare kjeller og loft Utleielokalet i Rabben borettslag Rabben borettslag sitt utleielokale i Mellombølgen 147 er ledig for utleie til beboerne. Rommet tar ca. 20 personer og har nytt kjøkken og nye møbler fra 2010/11 samt nytt toalett som ble utbedret i mars/april måned Reglement, utleievilkår og gjeldende priser finner du på vår hjemmeside og/eller du kan få dette ved henvendelse til styrerommet på samme adresse.

9 9 Rabben Borettslag HMS- arbeid Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Vår vaktmester Roy Bjørnsen er HMS ansvarlig/verneombud og det er utarbeidet en HMS internkontrollbok, med prosedyrer og rutiner for alle aktiviteter som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet. Vi vil presisere at beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene og det har det blitt utarbeidet et skjema for egenkontroll for andelseiere/beboere. Dette har med sikkerheten i borettslaget å gjøre, så vi oppfordrer alle andelseiere/beboere til å ta en gjennomgang. Skjemaet kan lastes ned på våre hjemmesider og/eller hentes hos våre vaktmestere. Serviceavtaler Det foreligger følgende løpende serviceavtaler; Med Kone A/S for service på heiser. Med Nokas AS for alarmberedskap ved heisstopp og lignende. Med Elmaster AS for elektrotjenester. Med Steinbakken Entreprenør AS for avfallsbrønner. Osterhaugsgt Dører og Vinduer AS Transportsentralen Lillestrøm(TSL) for påfyll og bruk av Pynten brl sin silo av grus/sand/pukk Med Reinhardt Maskin AS for service av vaktmesternes maskinpark. Med Oslo Veggdyrkontroll A/S for bekjempelse av skadedyr. Med Laser Tone Norge AS for kopimaskin med mer. Porttelefon Service AS for det samme Eiendoms sikring AS for nøkkelsalg og sylindere mm Med Pål H Foss og Roderik Jako AS for Vaskerimaskiner. Med Statoil Fuel & Retail Norge AS for Olje/Diesel kjelene i Steinspranget 66/68. Med Get AS for kabelanlegget. Med Renhold Senter AS for rengjøring av oppganger (torsdager og fredager), vaskerier samt styrerom og vaktmesterkontor. Med Parkering Service AS for kontroll og håndheving av parkeringsbestemmelsene i henhold til borettslagets husordensregler.

10 10 Rabben Borettslag Vi presiserer at all kontakt med ovennevnte selskaper som gjelder borettslaget sin eiendom eller anlegg skal gå via styret/vaktmester. Dersom det gjelder tv/bredbånd, nøkler til vasketavle eller klage på parkeringsbøter mv. kan Get AS, Roderik - Jako A/S og Parkering Service AS kontaktes direkte. Styret vil presisere at ingen beboere kan bestille varer eller tjenester på borettslagets vegne. Elektronisk behandling av fakturaer Dette innebærer at styret får tilgang til boligselskapets fakturaer på e-post og internett, dette er blitt utført siden juni Styret vil nå til enhver tid kunne hente fram tidligere betalte fakturaer. Søppeltømming Søppeltømming foregår torsdag hver uke, mens tømming av papircontainere foretas på fredag annen hver uke. Forsikring av bygningsmassen Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel fra kr ,- til kr ,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Innboforsikring Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. For OBOS-medlemmer kan det være gunstig å kontakte OBOS Forsikring for tilbud. Dyrehold i borettslaget Det begynner å bli en god del hunder og katter i borettslaget vårt. Derfor er det veldig viktig at alle dyreeiere passer på å ta opp ekskrementer som dyret måtte etterlate seg på eiendommen. Vi har fått tilbakemeldinger fra andelseiere samt våre vaktmestere som ofte ser ekskrementer liggende på eiendommen vår når de bl.a. klipper plenene. Det er ikke akseptabelt at andre som ferdes på området får dette under skoene, eller at barn som leker får dette klint utover klærne sine.

11 11 Rabben Borettslag Styret har også merket seg at det blir stadig flere hunder i borettslaget, uten at det er kommet søknader om dyrehold. Vi vil i den sammenheng minne om at dyrehold er søknadspliktig. Mer informasjon om søknadsprosess finner du på våre hjemmesider og/eller ved et besøk på vårt styrerom i Mellombølgen 147 annen hver mandag. Det minnes forøvrig om at det er båndtvang i borettslaget hele året. Parkering Borettslaget har parkeringsplasser, som fordeles etter ventelister. Ved ønske om parkeringsplass, ta kontakt med OBOS avd. Lambertseter på telefon: Borettslaget har avtale med et parkeringsselskap som kan bøtelegge og/eller taue bort ulovlig parkerte biler. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Styret har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere gunstige vilkår digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste via telefon 02123, eller via deres hjemmeside Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Kraftleveranse til selskapets fellesanlegg OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Avtale om oljeleveranse Borettslaget er tilsluttet OBOS avtale med Statoil Norge AS om levering av olje, gass og andre fyringsrelaterte produkter. Energimerking Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. På kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig.

12 12 Rabben Borettslag Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin del av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall (30/3 og 30/9) på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Innbetalingen må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir returnert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Bruksoverlating (fremleie) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Kjellerboder I kjellerlokalene er det både fellesboder og boder til hver enkelt leilighet. Styret i Rabben borettslag har fått noen henvendelser fra beboere som har merket lukt eller fått misfarging på noe av det de har lagret i kjellerbodene sine. Kjellerbodene ligger stort sett under terreng, slik at muligheten for at det kan trenge inn fukt fra grunnen ute, er til stede. Denne fukten kan måles i kjellergulv eller på betongvegger, enten som kjelleryttervegger eller som innvendige betongvegger. Uten å måle, kjennes luftfuktigheten i flere av kjellerrommene høy. Det er ett avtrekk like ved fyringspipa. En runde ute, viser inntak for friskluft på langfasadene, flere på hver side. Styret har sett det som sin oppgave å påse at ristene i tilluftventilene er åpne.

13 13 Rabben Borettslag Innvendig i kjellerrommene må dere som beboere sørge for at ventilene er åpne. Sitter friskluftventiler i en privat bod, er det eier av denne boden som har ansvaret for å holde den aktuelle ventilen åpen. Er ventilene tettet med aviser, filler og lignende, må dette fjernes for å oppnå maksimal frisklufttilførsel. Det er like viktig at avtrekksventilene like ved luftepipene også er åpne hele tiden og fri for aviser, filler og lignende. Det er ikke gitt at alle kjellerrom er like fuktige. Er det rom eller boder som er tørre og med lav luftfuktighet, kan det være mulig å lagre sesongvarer som ikke er plast eller andre syntetiske materialer. Dette kan prøves ut, men styret tar ikke ansvaret, hvis for eksempel hageputer osv., blir skadet med lukt og muggflekker. Pappesker og materialer som kan trekke til seg fukt, må ikke settes direkte på betonggulvet. Må ting lagres i pappesker, må disse opp fra selve betonggulvet, gjerne i hyller eller settes på et materiale som ikke tar til seg fukt. Tøy, sko, støvler, skøyter, stolseter, puter til utemøbler, osv. må ikke lagres i kjellerbodene. Rå ved må ikke legges til tørk i kjellerbodene. Har du loftsbod, er denne bedre egnet til lagring av klær, sko, puter, osv., men ikke til tørk av rå ved. Styret håper dere har forståelse for disse kjørereglene og at de følges. Utført rehabilitering, større vedlikehold og påkostninger 2014 Etablering av 14 avfallsbrønner/nedgravd avfallsanlegg Utskifting av samtlige lamper i oppgangene til LED lamper Montert ny sentrifuge og tørketrommel i mellombølgen 155 Installering av bevegelsessensorer for lysene i vaskeriene 2013 Utbedring av øvre del av gavlvegger i enkelte lavblokker Installasjon av betalingsløsning i fellesvaskerier Bytte av lysarmatur mellom Mellombølgen og Kvartsveien Rivning av garasjeanlegg og opparbeidelse av oppstillingsplasser Utbedring av stikkvei i mellombølgen og parkeringsplasser Bygging av ny redskapsgarasje til vaktmestertjenesten 2012 Maling av kjellere Utskiftning av inngangsdører og dører til tekniske rom Oppussing av toalett i utleielokale Utskiftning av alle røykvarslere og brannslukningsapparat 2011 Våtromsrehabilitering Totalrehabilitering av bad med oppstart i august Utredning av Parkeringsmuligheter. Montert varmekabler i takrenner i alle punktblokker. Trefelling og fjerning av krattskog i hele borettslaget innen for egen tomtegrense. Etablering av standplass for avfallscontainer v/ss.46. Modernisering av elektrokjelen samt etterisolering av en del punkter i fyrrommet i ss.66/68. Kjøp av ny gressklipper (Kubota F 2880). Utskifting av alle søppelskur dører. Beskjæring av 33 frukt trær. Pusset opp utleielokalet i mellombølgen 147 Utarbeidet HMS internkontrollbok med prosedyrer og rutiner ifbm helse, miljø og sikkerhet.

14 14 Rabben Borettslag 2010 Utskifting av låssystem til fellesarealer. Oppgradering av lekeplass. Utskifting av røyklukeavtrekk i trapperommene i Mellombølgen 145, Steinspranget og Kvartsveien Gjennomgått og reparert alle stakeluker i kjellerne. Pusset opp utleielokale Opparbeidet 23 nye parkeringsplasser Foretatt asbestsanering i alle kjellere samt fyrrommet i Steinspranget 66/68. Rehabilitering av spillvannsledninger i hele borettslaget. Montert opp grillplass bak mellombølgen 153/155. Installert innbruddsalarm anlegg på styrerommet Etablert web/hjemmesider (juni) Nye Postkasser i Steinspranget 66/68 (alle har nå nye postkasser). Oppgradering av utearealet/grøntanlegget med nye planter etc. Kartlegging av asbest i våre kjellere og fyrrommet. Rengjøring av ventilasjonskanaler/anlegg. Nytt brannvannanlegg i Steinspranget 66/68. Pusset opp/oppgradert styrerommet Alle oppganger pusset opp. Nye postkasser også montert. Skiftet ut dører til vaskeriene, loft, kjeller og rømningsveier via loft fra våre loftsleiligheter til brannsikre dører. Nye støttemurer St.sp 44 og MB/St.sp Ny vaktmestergarasje oppført. Alle vinduer og treflater i fasaden malt. Alle vaskerier pusset opp. Nytt belegg på balkonger i høyblokka Ferdigstilt renovering av alle balkonger Nytt port-telefonanlegg. Nye balkongtak Beslått piper Rehabilitert alle elektriske anlegg. Montert nye motorvarmere på alle parkeringsplasser. Nytt kabelanlegg for TV også tilrettelagt for telefoni og internett Skiftet ut 3 vaskemaskiner Montert energisparende utelamper Etterisolert blokker og forblendet med teglstein, samt nye balkonger m/utebod. Fullført utskifting av takbelegg Utvendig søppelhus etablert. Satt ut Miljøskap i borettslaget. Nytt takbelegg i høyblokka Rehabilitering av fyringsanlegget i høyblokka hvor alle radiatorer ble byttet ut samtidig.

15 15 Rabben Borettslag Skiftet takplater på en del av blokkene Rehabilitering av heiser i 66/ /86 Skiftet vinduer og balkongdører samt utgangsdører. ÅRSREGNSKAP OG ÅRSBERETNING FOR 2014 Generelle opplysninger om Rabben Borettslag Borettslaget består av 503 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Rabben Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 14 Nordstrand i Oslo kommune med følgende adresse: Kvartsvn Mellombølgen Mellombølgen Steinspranget Steinspranget Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986, er på m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har 2 ansatte. Det har ikke vært registrert skader eller ulykker i Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Geir Jansen Mellombølgen 147 Nestleder Sigmund Olav Lie Steinspranget 65 Styremedlem Jarl Hole Mellombølgen 76 Styremedlem Christian Olsson Kvartsveien 14 Varamedlem Judith Espeskog Steinspranget 44 Varamedlem Miriam Melby Steinspranget 57

16 16 Rabben Borettslag Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Geir Jansen Mellombølgen 147 Sigmund Olav Lie Steinspranget 65 Varadelegert Jarl Hole Mellombølgen 76 Christian Olsson Kvartsveien 14 Valgkomiteen Liv Marie Bendheim Kvartsveien 8 Hanne Røkeness Steinspranget 67 Vegard Solhaug Steinspranget 56 Velferdsutvalg Kjetil Grimsrud Steinspranget 68 Miriam Melby Steinspranget 57 Liv Marie Bendheim Kvartsveien 8 Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og ingen kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr Dette er ca kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere kapitalkostnader (renter på IN-lånet) enn budsjettert. Andre inntekter består i hovedsak av vaskeriinntekter. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr Dette er marginalt over budsjett.

17 17 Rabben Borettslag Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2014 ble det ikke innbetalt på IN-ordningen. Årsresultat korrigert for innbetalinger gjennom IN-ordningen er derfor identisk overnevnte. Disponible midler Borettslagets disponible midler er en vesentlig størrelse knyttet til borettslagets økonomi og utgjorde pr kr For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 23 millioner til større vedlikehold som omfatter den vedtatte utskiftningen av vinduer og balkongdører. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret.

18 18 Rabben Borettslag Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2015 har økt med kr eller ca 1 %. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Rabben Borettslag. Lån Rabben Borettslag har to lån i Handelsbanken. Begge lånene er avdragsfrie frem til sommeren Renten pt er 2,60 % nominelt. Lånene har ca 27 års løpetid igjen. Det betales månedlige terminforfall, og renten er flytende. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret er redusert med kr , og utgjør i 2015 kr eks mva. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2015 viser at borettslaget ikke hadde hatt nok midler til å gjennomføre vindusutskiftningen uten et låneopptak på kr 25 millioner. Styret forventer ikke økning av felleskostnadene i Ifølge budsjettet vil nåværende felleskostnader sammen med låneopptaket, øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo Styret i Rabben Borettslag Geir Jansen /s/ Sigmund Olav Lie /s/ Jarl Hole /s/ Christian Olsson /s/

19 Til generalforsamlingen i Rabben Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Rabben Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2014, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Rabben Borettslag per 31. desember 2014, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

20 Revisors beretning Rabben Borettslag, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 27. mars 2015 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (2)