Til andelseierne i Stenbråtlia borettslag

Transkript

1 1 Stenbråtlia borettslag Til andelseierne i Stenbråtlia borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Stenbråtlia borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Stenbråtlia borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Stenbråtlia borettslag avholdes tirsdag 5. mai 2015 kl på Mortensrud skole, Lofsrudhøgda 195, 1281 Oslo - arbeidsrommet. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. INNKOMNE FORSLAG A) Endring av vedtektenes punkt 4-1 (4). B) Tillegg til husordensregler, beplantning C) Fullmakt til vedtak om omdisponering av utomhusarealer. D) Fullmakt til vedtak om retningslinjer for innsynsvern på takterrasser. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 4. STYRETS ORIENTERING OM DRIFT OG OPPFØLGING MOT UTBYGGER OG ENTREPRENØR til orientering Det blir ikke valg av styrerepresentanter på ordinær generalforsamling. Nåværende styre ble valgt på ekstraordinær generalforsamling 12. januar 2015 og sitter frem til våren 2016 og våren Oslo Styret i Stenbråtlia borettslag Dag-Ivar Fjørtoft /s/ Olav Stanly Kyrvestad /s/ Ane Ofrim-Busch /s/ Mohammad Ishaq /s/ Gunnar Romsaas /s/ Det åpnes for et kort beboermøte etter generalforsamlingen.

3 3 Stenbråtlia borettslag ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden ekstraordinær generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Dag-Ivar Fjørtoft Stenbråtveien 71 A Nestleder Olav Stanly Kyrvestad Stenbråtveien 71 D Styremedlem Ane Ofrim-Busch Stenbråtveien 75 C Styremedlem Mohammad Ishaq Stenbråtveien 65 A Styremedlem Gunnar Romsaas Stenbråtveien 79 A Varamedlem Gaute Holmin Stenbråtveien 85 A Varamedlem Marte Spets Stenbråtveien 81 D Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Dag-Ivar Fjørtoft Stenbråtveien 71 A Varadelegert Ane Ofrim-Busch Stenbråtveien 75 C Valgkomiteen Robert Fjelltun Bøe Bjørg Myrvoll Stenbråtveien 79 C Stenbråtveien 81 C Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og 1 kvinne. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Stenbråtlia borettslag Borettslaget består av 34 andelsleiligheter. Eiendommen har gårdsnummer 180 og bruksnummer 603. Stenbråtlia borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune med følgende adresse: Stenbråtveien 64 A, b Stenbråtveien 67 A, b, c, d Stenbråtveien 69 A, b Stenbråtveien 71 A, b, c, d Stenbråtveien 73 A, b, c Stenbråtveien 75 A, b, c Stenbråtveien 77 A, b Stenbråtveien 79 A, b, c, d Stenbråtveien 81 A, b, c, d Stenbråtveien 83 A, b, c, d Stenbråtveien 85 A, b Stenbråtveien 87

4 4 Stenbråtlia borettslag Innflyttingen i borettslaget startet 17. november 2014 og ble avsluttet 21. november Tomten, kjøpt i 2014 er på ,4 m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Stenbråtlia borettslag har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr ,-. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr ,-. Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2014 ble det innbetalt kr ,- på IN-ordningen. Innbetalingen ble brukt til å nedbetale den enkeltes andel av borettslagets fellesgjeld. Årsresultat korrigert for innbetalinger gjennom IN-ordningen er kr ,-. Disponible midler Borettslagets disponible midler er en vesentlig størrelse knyttet til borettslagets økonomi og utgjorde pr kr ,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

5 5 Stenbråtlia borettslag KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr ,- til generelt vedlikehold. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Lån Stenbråtlia borettslag har lån i OBOS-Banken AS. Lånet er et annuitetslån som løper over 40 år, med fem års avdragsfrihet. Nominell rente er p.t. 2,65 %. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2015 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo Styret i Stenbråtlia borettslag Dag-Ivar Fjørtoft /s/ Olav Stanly Kyrvestad /s/ Ane Ofrim-Busch /s/ Mohammad Ishaq /s/ Gunnar Romsaas /s/

6 Til generalforsamlingen i Stenbråtlia Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Stenbråtlia Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2014, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Stenbråtlia Borettslag per 31. desember 2014, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

7 Revisors beretning Stenbråtlia Borettslag, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 14. april 2015 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (2)

8 7 Stenbråtlia borettslag 682 STENBRÅTLIA BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Kjøp bygning/tomt Tillegg for nye langsiktige lån Ekstraord. nedbet. IN-ordningen Innb. borettsinnskudd Innbetalt andelskapital B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

9 8 Stenbråtlia borettslag STENBRÅTLIA BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP FRA STIFTELSESDATO Note Regnskap Budsjett Budsjett DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulent og forvaltningstjeneste Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: Innbetalt andel fellesgjeld DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

10 9 Stenbråtlia borettslag STENBRÅTLIA BORETTSLAG BALANSE Note 2014 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 34 * Annen egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Påløpte renter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar Oslo, , Styret for Stenbråtlia borettslag Dag-Ivar Fjørtoft /s/ Ane Ofrim-Busch /s/ Mohammad Ishaq /s/ Gunnar Romsaas /s/ Olav Stanly Kyrvestad /s/

11 10 Stenbråtlia borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. ANTALL ANSATTE Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det har heller ikke vært utbetalt styrehonorar. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektsføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets långiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantobligasjonen som borettslagets långiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

12 11 Stenbråtlia borettslag NOTE: 3 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 4 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 5 KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 6 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Vaktmestertjenester Vakthold Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Porto -494 Bank- og kortgebyr -606 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 7 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 233 SUM FINANSINNTEKTER 233 NOTE: 8 FINANSKOSTNADER Renter til utbygger SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 9 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.180/bnr.603 Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

13 12 Stenbråtlia borettslag NOTE: 10 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 11 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital Egenkapital fra IN tidligere 0 Egenkapital fra IN Reduksjon EK fra IN 0 SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 12 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Lån til utbygger Beregnet rente 3,150% og løpetid 40 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag 0 Nedbetalt i år, ordinære avdrag 0 Nedbetalt tidligere, IN 0 Nedbetalt i år, IN SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1. AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet vil få 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner.

14 13 Stenbråtlia borettslag Leilighetsnr Første avdrag er beregnet til 28/ Potensiell endring i felleskostnader fra 01/ , , 128, 130, 131, , 109, 110, , 114, 115, 117, 119, , 123, NOTE: 13 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig i år SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 14 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Påløpte kostnader SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 15 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Beregnede IN forpliktelser TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

15 14 Stenbråtlia borettslag FORSLAG A. Endring av vedtektenes punkt 4-1 (4). a. Bakgrunn for forslaget: Styret ønsker at den enkelte andelseier skal få større råderett og vedlikeholdsplikt over de arealene som naturlig tilhører den enkelte andel uten at dette går utover naboers tilgang til egen andel eller naturlige fellesarealer. Videre ønsker styret å redusere behovet for vedlikehold av grøntarealer til et minimum. Nåværende punkt 4-1 (4) er slik: Andelseierne disponerer hver sitt avgrensede utomhusareal i tilknytning til den enkelte bolig som avmerket på Utomhusplan i opprinnelig prospekt. Borettslaget kan foreta justeringer av grensene for hver boligs utomhusareal når det foreligger saklig grunn til det. Andelseierne kan ikke sette opp gjerde eller andre faste innretninger på sitt utomhusareal uten styrets forutgående skriftlige samtykke. Plattinger utenfor husene skal i utgangspunktet etableres i den størrelse, utførelse og materialvalg som følger av utomhusplanen og opprinnelig levering for tilsvarende plattinger. Andre materialvalg og løsninger for etablering av uteplassene kan ikke velges uten styrets forutgående skriftlige samtykke. I utomhusplanen er det lagt føringer for valg av beplantning m.v. for å gi Stenbråtlia borettslag et helhetlig uttrykk. Eventuell supplering av beplantning eller endringer i utomhusplanen er ikke tillatt uten styrets forutgående skriftlige samtykke. Alle andelseiere har rett til uhindret å ferdes over andre andelseieres utomhusarealer for å få adkomst over terreng til og fra sine egne utomhusarealer, og for å kunne utføre vedlikehold av egen bolig. b. Styrets forslag til vedtak: Styret foreslår at det tas inn nytt avsnitt, som avsnitt 2, i vedtektenes punkt 4-1 (4) som følger: Andelseiere disponerer utomhusarealer i boligens bredde på fremside og bakside avgrenset av naturlige grenser som tomtegrenser, interne veier og terreng, som det fremgår av kart utlevert i forkant av generalforsamling. For endeseksjoner inkluderes også et areal på siden av huset på 2-4 meter tilpasset terreng og behovet for felleskapets fremkommelighet slik det fremgår av nevnte kart og punktets avsnitt 3 (nytt avsnitt 4). B. Tillegg til husordensregler. a. Bakgrunn for forslaget: Under forutsetning av at forslag 1 blir vedtatt med nødvendig flertall ønsker styret et punkt i husordensreglene som regulerer beplantning på det areal den enkelte disponerer. b. Styrets forslag til vedtak: Styret foreslår at det lages en ny paragraf i husordensreglene, ny paragraf 4, med følgende ordlyd: Innenfor det arealet andelseiere disponerer kan andelseier plante blomster, busker og hekker som ikke er til hinder for ferdsel nevnt i vedtektenes punkt 4-1 (4), som ikke er til vesentlig sjenanse for naboer eller som er å betrakte som skadelige for mennesker, dyr eller naturlig artsmangfold. Planting av hekker skal ikke gjøres på en slik måte at de kan være til fare for sikker ferdsel, og høyden på hekker skal ikke overstige 1,5 meter. Beplantning må ikke gjøres i strid med borettslagets vedtekter.

16 15 Stenbråtlia borettslag C. Fullmakt til vedtak om omdisponering av utomhusarealer. a. Bakgrunn for forslaget: Styret ønsker å foreta noen mindre omdisponeringer av utearealer for å etablere flere gjesteparkeringsplasser og for å etablere egnede lekeplasser for barn innenfor borettslagets økonomiske rammer og med eventuelle tilskudd fra utbygger (OBOS Nye Hjem). I den forbindelse vil styret også fremme reklamasjon mot utbygger da vi mener utomhusarealer er overlevert uten nødvendig ferdigstillelse. b. Styrets forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til å foreta omdisponeringer av utomhusarealer med den hensikt å etablere 2 lekeplasser og flere P-plasser på eiendommen innenfor borettslagets vedtatte budsjettrammer. D. Fullmakt til vedtak om retningslinjer for innsynsvern på takterrasser. a. Bakgrunn for forslaget: Styret ønsker å lage retningslinjer for utforming av innsynsvern på takterrasser, i form av tilsvarende løsning som er benyttet rundt solfangere på hustype A. Da styret ikke kan fatte vedtak om denne type fasadeendringer uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med to tredjedels flertall ønsker styret å fremme saken på årets generalforsamling slik at beboere ikke må vente til neste år med å montere dette. b. Styrets forslag til vedtak: Styret foreslår at følgende tas inn i borettslagets vedtekter som nytt punkt 4-1 (5), påfølgende punkter endres til punkt 6, 7 og 8. Styret har fullmakt til å lage retningslinjer for utforming av spilevegg/innsynsvern på takterrasser, og godkjenne montering av slike vegger. I tillegg gis styret i oppgave å innhente pristilbud på slike vegger på vegne av andelseiere.

17 16 Stenbråtlia borettslag Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Styret har i perioden etter konstituering 20/ avholdt 5 styremøter og 1 befaring. Styret har fokusert sitt arbeid på å gjennomgå og reforhandle tjenesteavtaler, foreta nødvendige overtagelser av fellesanlegg og skaffe seg oversikt over borettslagets eiendeler, økonomi og forpliktelser. Videre har styret som en prioritert oppgave å få på plass nødvendige rutiner og prosesser for daglig drift, inklusive hjemmeside for informasjon og som primær kommunikasjonsplattform. I tillegg har styret valgt å påta seg oppgaven med å finne en felles anbefalt leverandør av sol- og vindavskjerming som kan levere gode løsninger etter den enkeltes ønsker og behov. Styret fremmer også noen forslag til årets ordinære generalforsamling som vi mener vil bidra til et bedre bomiljø for alle. Med vennlig hilsen Dag Ivar Fjørtoft Styreleder Stenbråtlia borettslag Styret Styret kan kontaktes via e-post stenbratlia@styrerommet.net, via websiden stenbratlia.no eller via styrets postkasse. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmester Borettslaget har avtale med OBOS Eiendomsdrift AS om vaktmestertjenester. Parkering Parkeringshus og oppmerkede parkeringsplasser skal benyttes. Det oppfordres å benytte parkeringsplasser i parkeringshus. Parkering utenfor dette er ikke tillatt. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar.

18 17 Stenbråtlia borettslag Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin del av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall og på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Innbetalingen må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir returnert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. Boligene i borettslaget er energimerket ved overtakelse. Energimerke finner du i boligens FDV dokumentasjon. Sjekk ut medlemsfordeler på