Høring av mindre endring av planen Del av Bølingshavna

Transkript

1 Hvaler kommune Saksnr Arkivkode Saksbehandler 2014/ Endring av reguleringsplan Del av Bølingshavna - Doknr 13 L12 Susanne Lund Johansen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for samfunnsutvikling /15 Høring av mindre endring av planen Del av Bølingshavna Sammendrag Villicus AS fremmer forslag om endring av bestemmelsene i reguleringsplanen Del av Bølingshavna. Planen ble vedtatt i 2001 og omfatter 36 boligtomter på Kirkeøy, som i hovedsak ikke er bygget ut enda. Forslagsstiller foreslår å endre deler av bestemmelsene slik at det på halvparten av feltene (15 tomter) tillates hus med flate tak. Den gjeldende planen tillater kun hus med saltak og trepanel. Forslagsstiller ønsker å endre bestemmelsene for å kunne bygge en boligtype som markedet i større grad etterspør. Saksopplysninger Villicus AS fremmer forslag om endring av bestemmelsene til reguleringsplanen Del av Bølingshavna. Planen ble vedtatt i 2001 og omfatter et boligområde med 36 tomter på Kirkeøy. To boliger er under oppføring, men utover dette er tomtene ikke bebygd enda. Formålet med planen var å tilrettelegge for videreutvikling av Bølingshavn som lokalsamfunn gjennom bygging av nye helårsboliger i nær tilknytning til eksisterende bebyggelse. Gjeldende reguleringsplan forutsetter at bebyggelsen skal være tradisjonell kysttettstedsbebyggelse langs gatelignende løp. Bestemmelsene er stramme og låser hustypen til tradisjonelle hus med saltak, trepanel på veggene (fortrinnsvis lektepanel/stående panel), og rød teglstein på takene. Infrastrukturen for hele planområdet (veg, vann, avløp, fiber/telekommunikasjon, gatebelysning og lekeplasser) er ferdigstilt i tråd med planen. Salget av boligtomtene har imidlertid tatt tid. Forslagsstiller mener mye av utfordringen med å få solgt skyldes at markedet ikke etterspør den hustypen som planen tillater. Han ønsker derfor å endre deler av reguleringsbestemmelsene slik at det tillates en nyfunksjonalistisk hustype med flatt tak på 15 av tomtene. Plankartet og de øvrige reguleringsbestemmelsene endres ikke. Administrasjonen vurderer reguleringsendringen som en relativt liten endring sett i forhold til planen som helhet og planens intensjon (boligformål). Merknadene ved varsel om oppstart bar heller ikke preg av at endringen er spesielt kontroversiell. Administrasjonen vurderer derfor at endringen kan gjennomføres som en mindre endring etter plan- og bygningsloven Dette innebærer blant annet at vi har sett det som tilstrekkelig at planbeskrivelsen beskriver hva endringen går ut på, samt behovet for og konsekvensene av en endringen. Selv om administrasjonen oppfatter endringen som mindre, ønsker vi å sende forslaget på høring og følge ordinær planprosess med politisk behandling. Dette fordi nyfunksjonalistiske hus på Hvaler generelt, og i Bølingshavn spesielt, er relativt uvanlig. Vedlegg Plankart vedtatt

2 Innkomne merknader Dok.nr. Dato Avsender Sammendrag Statens vegvesen Ingen merknader Østfold fylkeskommune (ØFK) Planarbeidet må forholde seg til gjeldende fylkesplan. Ved utarbeiding av planen er det særlig viktig å vektlegge disse problemstillingene: Forholdet til plan- og bygningsloven «12-14 Endring og oppheving av reguleringsplan. For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan.» I forkant av bebyggelsen er det i reguleringsplanen satt av et landskapsvernområde og naturvernområde, hvor eksisterende vegetasjon skal bevares, for å skjerme boligene slik at de ikke eksponeres mot sjøen. Landskapsvernområdet er også med på sikre en best mulig innpasning av bebyggelsen i kulturlandskapet. Endring av reguleringsplanen må ikke forringe det overordnende hensynet til landskapsvernet. Det må innarbeides presiseringer i reguleringsbestemmelsene rundt temaene utforming og tilpasning av bebyggelse innbyrdes, og i forhold til omgivelsene. ØFK vektlegger at det aktuelle området presenterer en form for enhet og det bør legges frem en enkel landskapsanalyse som vurderer konsekvensene av endringene. Andre viktige tema i det videre planarbeidet vil være: Estetikk og byggeskikk. Bygningsutrykk må tilpasse seg omkringliggende bebyggelse og hverandre. Det må tas med egne reguleringsbestemmelser om dette i planen. Det vises blant annet til Estetikkveileder for Østfold. Barn og unges interesser. ØFK har et særlig ansvar å påse at hensynet til barn og unge i planleggingen blir fulgt av kommunene og ØFK mener at det er et viktig formål etter plan- og bygningsloven er å sikre at barna kan vokse opp i et trygt og godt miljø. Det skal tas hensyn til barn og unge i arealplanlegging og byggesaksbehandling. Vi viser spesielt til Fylkesdelplan barn og unge. I kapittel 6 om Fysisk planlegging er det gitt regionale retningslinjer for å prioritere barn og unges interesser i planleggingen. Universell utforming. Prinsippene for universell utforming må legges til grunn i utforming av bygninger og uteområder. Vi viser til Miljøverndepartementets temaveileder «Universell utforming og planlegging etter plan og bygningsloven (plandelen)», som finnes på departementets nettside og kommunalteknisk forenings hefte «Universell utforming og reguleringsbestemmelser». Kulturminner Saken er forelagt Fylkeskonservatoren, som ikke har merknader til planen. Planfremstilling Reguleringskart og bestemmelser må utarbeides i samsvar med MDs veiledningsmateriell. Vi viser til Miljøverndepartementets veileder Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealplan og digitalt planregister og Plankartsiden. Reguleringskart og formålskoding skal utformes i henhold til siste SOSI-standard. Data for karttemaene skal leveres i riktig koordinatsystem (EUREF89) og karttemaene bør være vektorisert. Reguleringskartet må påføres en målsatt målestokkslinjal slik at avstander kan leses uavhengig av forstørrelse. Skriftstørrelsen skal være godt lesbar. Vi forutsetter også at planen følges av en planbeskrivelse, jfr. plan- og bygningslovens 4-2. Det må være samsvar mellom plankart og bestemmelser. Vi har ingen videre innspill på det nåværende tidspunkt, men forutsetter at vi får planforslaget til uttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn.

3 Forslagsstillers kommentar Østfold fylkeskommune minner om planens landskapsvernområde S1 og naturvernområde S2. Disse formålene er ikke endret i revidert forslag til bestemmelser. ØFK ønsker at det innarbeides presiseringer rundt temaene utforming og tilpasning av bebyggelse innbyrdes og i forhold til omgivelsene. Dette er hensyntatt i nye bestemmelser ved at bygg med saltak og bebyggelse med flate tak tillates kun gruppevis. Under kapittelet om estetikk og byggeskikk er det vektlagt at bygningsutrykk må tilpasse seg omkringliggende bebyggelse og hverandre. Dette er tatt med under 2, hvor det presiseres at bebyggelsen må tilfredsstille kravene i pbl og Når det gjelder ØFK sin generelle omtale av planfremstilling, så påpekes det at det ikke blir endringer i selve reguleringsplankartet og at man må forholde seg til det opprinnelige plankartet som ble utarbeidet og godkjent den Fylkesmannen i Østfold Vår primære oppgave i denne sammenheng er å se til at den nasjonale miljø- og arealpolitikken gjøres kjent og blir ivaretatt i den lokale planleggingen. Vi minner om at kommunen skal registrere arealendringer i KOSTRA. Størrelsen på arealbruksformålene bør derfor fremgå i planbeskrivelsen. Vurdering l eksisterende reguleringsbestemmelser er det ulike høydebegrensninger for boligene innen de ulike delfeltene. Høydebegrensningen er angitt som møne- og gesimshøyde. Det er ikke varslet om noen endringer i bestemmelsene knyttet til byggehøyder. Dersom det nå skal tillates flate tak må det, med bakgrunn i mottatt varsel, forutsettes at eksisterende gesimshøydebegrensning blir maksimal høyde for nye bygninger med flate tak. Dersom dette ikke er intensjonen mener vi det bør varsles på nytt om dette, da det kan gi forholdsvis store utslag maksimalt tillatt bygningsvolum. Dette vil igjen kunne påvirke landskapsbildet, og øke behovet for landskapsvurderinger. Høydebegrensningen for oppføring av garasjebygg med eventuelt flate tak blir imidlertid uklar, da det i gjeldende reguleringsplan kun er satt mønehøydebegrensning. Forslagsstillers kommentar I 2 er det for hvert felt angitt høydebegrensninger, for saltaksbebyggelse er begrensingen identiske med opprinnelige bestemmelser. For flate tak kan ikke en gesimshøyde oppgitt for saltakshus gjøres gjeldende. Da vil det kun kunne bygges hus i en etasje, noe som ikke er intensjonen til utbygger. I bestemmelsene er det for bygg med flate tak foreslått samme gesimshøyde på 6,5 m for samtlige felt. I tillegg er det foreslått en gesimshøyde på 8,5 m på inntil 15 % av byggets grunnflate på felt A4. Dette for evt. å tilrettelegge for trappeløp opp til takterrasse. For garasjer med flate tak er det i samtlige felt foreslått en maksimal gesimshøyde på 3,0 m. Administrasjonens kommentar Forslaget legger opp til en økning av gesimshøyden sammenlignet med gjeldende bestemmelser for saltakshus, men foreslått gesimshøyde er lavere enn gjeldende mønehøyde. Selv om bygningsvolumet øker, vurderer administrasjonen at reduksjon i høyde er positivt for landskapsbildet og fjernvirkningen, og at dette veier opp for økning i bygningsvolum. Fylkesmannen mener endringen burde vært varslet på nytt ettersom intensjonen er å øke gesimshøyden, og dette ikke kom klart fram av varslingsbrevet. Administrasjonen har ikke pålagt forslagsstiller dette ettersom planen nå uansett sendes på høring i tråd med vanlig planprosess, og det vil da være full mulighet til å komme med merknader til forslaget.

4 Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven og Reglement for delegering av oppgaver og myndighet fra kommunestyret kap. 3.3 vedtatt av kommunestyret i sak 52/14 den Vurdering Reguleringsplanen Del av Bølingshavna er inkorporert i kommuneplanens arealdel på en slik måte at reguleringsplanen utgjør kommuneplanstatusen. En endring av bestemmelsene fra en boligtype til en annen må anses å være i tråd med kommuneplanens arealdel, ettersom formålet (boligformålet) ikke endres. Selve Bølingshavn med sitt karakteristiske kulturmiljø ligger meter unna den planlagte bebyggelsen, og er omfattet av hensynssone landskap. Planområdet Del av Bølingshavna er ikke omfattet av slik hensynssone. Behovet for og konsekvensene av endringen Rådmannen har forståelse for forslagsstillers argumentasjon og ønske om å få solgt boligtomtene. Det er investert store summer i infrastruktur, og ettersom veger, lekeplass og flere tomter allerede er opparbeidet framstår ikke området lenger som natur/friområde. Det er derfor også av samfunnsmessig interesse at man får fortgang i salget og boligbyggingen, slik at arealet ikke blir liggende halvferdig slik det gjør i dag. Siden to tomter allerede er påbegynt med tradisjonelle saltakshus er det ønskelig å beholde denne byggestilen på de tre østre feltene (A3, A5 og A6). Bestemmelsene for disse feltene endres ikke, annet enn at maks mønehøyde for garasje/uthus økes fra 4,5 m. til 5 m. og bebyggelsens møneretning endres fra å være låst (parallell med vei 1) til å være valgfri. Ytterkledning skal fortsatt være trepanel, og mønehøyde og takvinkel forblir uendret. På de tre vestre feltene endres bestemmelsene slik at det tillates boliger med flate tak. Her er det foreslått maks gesimshøyde på 6,5 meter for feltene A1 og A2. For de fem tomtene på felt A4 forelås det i tillegg at maks gesimshøyde kan være 8,5 meter på inntil 15 % av boligens grunnflate for å muliggjøre eventuell takterrasse. På alle tre feltene foreslås maks gesimshøyde på 3 meter for garasje/uthus. Gjeldende plan har strenge bestemmelser om byggestil for å sikre en tradisjonell kysttettstedsbebyggelse. Rådmannen legger til grunn at hensikten har vært å underordne seg den tradisjonelle byggestilen i Bølingshavn og på Hvaler for øvrig. Den tradisjonelle bebyggelsen på Hvaler fra tidlig 1900-tallet er imidlertid preget av enkelhet og sparsomhet, både hva angår bygningsvolumer og detaljering. Sett i lys av dette kan det diskuteres om det å bygge store sørlandshuskopier i 2015 er det mest hensiktsmessige for å tilpasse seg landskap og kulturmiljøer, ettersom de store sørlandshusene uansett skiller seg nokså mye fra den tradisjonelle Hvalerbebyggelsen. I noen tilfeller kan det argumenteres for at det er hensiktsmessig å velge en mer moderne arkitektur som i større grad synliggjør hva som er nytt og gammelt, og som ofte kan være vel så egnet til å oppnå god terrengtilpasning. Det planlagte byggefeltet ligger dessuten et godt stykke bak den tradisjonelle bebyggelsen i selve Bølingshavn. Bestemmelsene styrer de ulike boligtypene til ulike felt, noe som gjør at man unngår en tilfeldig blanding i hele planområdet. Rådmannen mener forslaget er et akseptabelt kompromiss. Bestemmelsene mykes noe opp og tillater mer moderne arkitektur på enkelte felter, samtidig som man sikrer en viss forutsigbarhet og helhet innad på hvert felt. Når det gjelder fjernvirkning og landskapshensyn mener rådmannen det er et avgjørende poeng at den totale byggehøyden reduseres på husene med flate tak. På feltene A1 og A2 reduseres høyden fra 8 meter (mønehøyde) i gjeldende bestemmelser, til 6,5 meter (gesimshøyde) i foreslåtte bestemmelser. På felt A4 reduseres høyden fra 9 meter (mønehøyde) til 8,5 meter (gesimshøyde) på 15 % av taket og 6,5 meter på resten. Selv om bygningsvolumet øker vurderer rådmannen at reduksjonen i høyden vil være positivt for landskapsbildet og fjernvirkningen, og at dette veier opp for og er viktigere enn økningen i bygningsvolum. Barn og unges interesser Reguleringsendringen har vært diskutert med barnas representant i møte Barnas representant hadde ingen kommentarer til reguleringsendringen, ettersom endringen i arkitektur ikke vurderes å berøre barn og unges interesser. Lekeplass og felles uteareal med mulighet for lek og ballspill er allerede ferdigstilt i tråd med gjeldende plan. Det er dessuten kort avstand til sjøen og

5 andre fine naturområder som kan brukes til lek og andre fritidsaktiviteter. Hensynet til barn og unges interesser anses derfor som ivaretatt. Vurdering av reguleringsendringen etter naturmangfoldloven 8 til 12 Det framgår av naturmangfoldlovens 7 at prinsippene i lovens 8 til 12 skal ligge til grunn ved utøving av offentlig myndighet. Ifølge lovens 8 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Rådmannen vurderer at en endring i byggestil ikke berører naturmangfoldet. Det er for øvrig heller ikke registrert noen truede arter eller viktige naturtyper i planområdet. En videre vurdering etter naturmangfoldloven anses derfor ikke som nødvendig. Universell utforming Siden utearealene allerede er ferdigstilt ønsker ikke administrasjonen å pålegge forslagsstiller nye krav til universell utforming her. Det anses for øvrig som tilstrekkelig at boligene tilfredsstiller kravene til bygning med boenhet i gjeldende teknisk forskrift. Konklusjoner Forslaget til endring av reguleringsbestemmelsene for Del av Bølingshavna er et akseptabelt kompromiss for å imøtekomme et ønske om å bygge en mer moderne hustype som markedet etterspør, samtidig som man sikrer en viss forutsigbarhet og orden. Forslag til endrede reguleringsbestemmelser er tilstrekkelig gjennomarbeidet til å legges ut på høring. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan og bygningsloven og legges forslag til endrede bestemmelser for reguleringsplanen Del av Bølingshavna av ut til høring og offentlig ettersyn. Vedtaket omfatter: Hvaler kommune, Dag Willien Eriksen rådmann Behandling i Utvalget for samfunnsutvikling : Votering: Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 5 mot 2 stemmer (Vauger (AP) og Madsen (AP)) Vedtak i Utvalget for samfunnsutvikling : I medhold av plan og bygningsloven og legges forslag til endrede bestemmelser for reguleringsplanen Del av Bølingshavna av ut til høring og offentlig ettersyn. Vedtaket omfatter: