DETALJREGULERING Hyttefelt Osestadstrand Gnr 111 Bnr 1 Lindesnes Kommune Dato

Transkript

1 Planbeskrivelse DETALJREGULERING Hyttefelt Osestadstrand Gnr 111 Bnr 1 Side 1 Lindesnes Kommune Dato

2 Oppdragets navn: Dokumentets navn: Hyttefelt Osestradstrand Gnr:111/1 Planbeskrivelse Oppdragsgiver: Olav Handeland og Gladys Arleen Handeland Side2

3 Innholdsfortegnelse 1. Nøkkelopplysninger s Bakgrunn for planarbeidet s.6 3. Forhold til andre planarbeider s.6 4. Beskrivelse av planområdet s Beskrivelse av planforslaget s Konsekvenser av planforslaget s Uttalelser og merknader s Side3

4 1. Nøkkelopplysninger Sted/adresse: Osestadstrand, Lindesnes Kommune, Lehnesfjorden Gnr./Bnr: 111/1, og 111/28 og 111/29 (Fradelte hyttetomter) Forslagstiller: Arkin AS Grunneier: Gladys Arleen Handeland Eksisterende planstatus: Eiendommen er i dag hovedsakelig regulert som område for kombinert begyggelse (bolig og fritid) etter gjeldende arealdel av kommuneplan. Område mot sør-øst ligger i LNF-område. Det er i dag 1 bolig og 2 fradelte hyttetomter på eiendommen, med egne gnr/bnr på området. Hytte med Gnr/bnr: 111/28 og 111/28 er allerede fradelt, men taes med i plan siden deler av disse ligger i dag i LNF-område. Planområdets areal i daa: Ca 28,0 da Viktigste foreslåtte reguleringsformål: Frittstående fritidsbebyggelse, kombinert frittliggende småhusbebyggelse og bevaring, parkering, VA anlegg, etc. Kunngjøringsdato (avis): Kunngjøring om igangsetting av planarbeidet ble varslet i Fædrelandsvennen den Avisen Agder den Varslingsdato berørte parter (brev): Naboer og høringsinstanser er varslet i brev av Side4

5 Medvirkning utover varsling (j/n): Det har kommet innspill fra følgende naboer/instanser til saken: 1. Statens Vegvesen 2. Vest-Agder Fylkeskommune 3. Fylkesmannen i Vest-Agder 4. Agder Energi 5. Fiskeridirektoratet 6. Kystverket 7. Jan Stensland 8. Thor Stensland 9. Ellen og Rolf Inge Knutsen 10. Olav Lehne Konsekvensutredningsplikt (j/n): Nei Foreligger varsel om innsigelse (j/n): Nei Side5

6 2. Bakgrunn for planarbeidet 2.1 Bakgrunn Olav Handeland og Gladys Arleen Handeland ønsker å legge til rette for fortetting av eksisterende bolig / hytte området med 9 nye hyttetomter, og samtidig legge til rette for ny infrastruktur til nye og eksisterende hytter i området. 3. Forhold til andre planarbeider 3.1 Bakgrunn Arealet som skal reguleres er ikke med som en del av andre reguleringsplaner, men følger under kommuneplanen for lindesnes kommune som bygge- Område. 4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Beliggenhet Området ligger i Lindesnes Kommune ved Lehnesfjorden nær grensen mot Lyngdal kommune. Området atkomst er fra E39 ved Sandnes. Området som skal reguleres er preget av områder for hytter og fritidsbebyggelse. Nord for området er det et mindre tidligere utbygd hytteområde. Lengre nord ved sjøkanten er det også bygd ett kompleks med fritidsleiligheter. Slik området fremstår er det en naturlig område for å videreføre ett konsentrert område for fritidsbebyggelse. 4.2 Tilstøtende arealers bruk Tilstøtende blir benyttet til offentlig vegområde, friluftsområde, område mot sjø, område mot eksiterende hytteområder, bolighus. 4.3 Avgrensning Området er avgrenset av Kommunal veg fra E39 ved Sandnes mot vest, Eiendom 111/2 og 8, bekk og sag mot nord. Eiendommen 111/2 mot sør. Mot øst er avgrensningen mot egen eiendom 111/1, som opprettholdes som LNF tilhørende grunneiger. 4.4 Størrelse Planområdet er på ca 28,00 da. Side6

7 4.5 Eiendom og eierforhold 111/1 Gladys Arleen Handeland 111/28 John Stensrud og Richard Stensrud 111/29 Leif Egil Hustanes 4.6 Topografi og landskapstrekk Området strekker seg med skrånende kupert terreng ned mot Lehnesfjorden. Terrenget er kupert og tett bevokst med skog. Vegetasjonen består av granskog, noe bjørk og ospeskog. Kotehøyder for området ligger fra kote ca 3moh til ca 63moh. Side 7 Bilde 1 Veg ned mot avgrensning mot Nord

8 Figur 1 fra område mot sørvest 4.7 Grunnforhold Området har noe varierende grunnforhold. Det meste av området har fjell som fundament, tomtene 1 til 5. I området for nye hytter tomtene 6 til 11 er det fjell og noe løsmasser, steinblokker. Det vises ellers til geologisk vurdering utført av Steinar K. Bretvik dato Vegetasjon Vegetasjon er hovedsakelig gran, osp, bjørk. På mark er det jord, mosevegetasjon, med synlige øyer av grunnfjell. 4.9 Kulturminneverdier. Det er ikke funnet hverken automatiske fredede kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Det ble utført arkeologisk befaring og registrering uten funn av automatisk fredede kulturminner Forurensning (støy, luft og vann) Ingen kjent forurensning eller støy innenfor området. Byggegrense mot veg på 10m fra senter veg er lagt inn Lokalklimatiske forhold Side Området har gode solforhold Solforhold

9 Ingen spesielle lokalklimatiske forhold Trafikkforhold Tomten ligger langs Kommunal veg. Parkering skal skje på egne tomter og for tomtene 2 og 3 på felles parkering. Det sikret atkomst til tomtene 1 til 3 og 7 til 11 samt bolighus med tinglyst vegrett over eiendommen 111/2. Tomtene 4 til 6 er sikret vegrett fra veg på eiendommen 111/2,8 ved sag i henhold til erklæring i grunnboken. Vegen til tomtene følger den gamle steinsatte vegen opp til hovedbruket på 111/ Atkomst. Det sikret atkomst til tomtene 1 til 3 og 7 til 11 samt bolighus med tinglyst vegrett over eiendommen 111/2. Tomtene 4 til 6 er sikret vegrett fra veg på eiendommen 111/2,8 ved sag i henhold til erklæring i grunnboken. Vegen til tomtene følger den gamle steinsatte vegen opp til hovedbruket på 111/1. Totalt for området vil eksiterende avkjørsel få økt bruk for 6 hytter Vei/vann/avløp/ etc. Det er prosjektert ett anlegg med kapasitet for alle nye fritidsboliger i området. Dette er av typen BioFlow som er fullrensende og sertifisert iht. EN Renset vann fra dette anlegget blir til grunn som resipient. Viser til beskrivelse vedlagt plandokument. Strøm hentes fra transformator nord for området, og følger vegtraseen Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse innenfor området er frittstående enebolig bygd i årene tallet. I tillegg er det en løe/uthus som er fra bygde på 1800 tallet og er registrert i SEFRAK registrene som registrering nummer R Avstand til offentlig kommunikasjon. Offentlig kommunikasjon for området er E-39 eller sentrum Vigeland ca. 10 km øst for området i Lindesnes Kommune. Side9

10 5. Beskrivelse av planforslaget 5.1 Forslagstillers planfaglige ide grunnlag (målsetting) med planforslaget. Forslagstiller ønsker å fremme en plan som legge til rette mulighet for fortetting av allerede område for fritidsbebyggelse i Osestadstrand. For å sikre fornuftig tomteplassering, infrastruktur med hensyn til VVA, var det nødvendig med en regulering av området. Området er også av en størrelse og topografi som gir gode muligheter for en noe bedre utnyttelse av allerede bebygde område. Hensikten med planarbeidet er å fastlegge plassering av bygg, veier, parkering, VA anlegg med mer. I tillegg skal utnyttelsesgrad, etasjehøyde og utforming vurderes. Universell utforming Det legges ikke krav i bestemmelser til universell utforming av fellesanlegg eller hytter. 5.2 Bebyggelse og anlegg (1000) Bygningsdeler skal ligge innenfor byggelinjer. Byggelinje til midtlinjen på kommunal veg er satt til 10m til senter veg. Utnyttelse Maks bruksareal BRA, er 120 m2. Biloppstillingsplass er ikke inkludert i BRA på 120 m2. Redskapsboder/garasje skal ikke overstige 25 m2 BRA. Høyder Mønehøyder regnes fra ferdig gulv 1.etg. Plassering Ved byggemelding skal vedlegges kart i målestokk 1:500 som viser hyttas plassering og høyde. Terrassehøyder maks 1,0 meter over terreng, gjelder terrasser på mark. Det kan godkjennes terrasser i 2. etg. Bygningene skal plasseres innenfor de angitte byggegrenser. Alle forstøtningsmurer skal vises på situasjonsplan og tomteprofil før byggetillatelse gies, og skal oppføres etter gjeldende standarder. Takformer All bebyggelsen skal ha pulttak eller saltak. Side10

11 Parkering Det skal legges til rette for opparbeides av 2 biloppstillingsplass pr. boenhet på egen tomt, eller på felles parkeringsanlegg. Estetiske forhold Byggene skal gis enhetlig utforming og uttrykk. Tekniske installasjoner skal bygges med tanke på enhetlig utforming og utrykk. 5.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Privat vei I forbindelse med vedlikehold av den private adkomstvei skal det utarbeides vedtekter hvor ansvar og kostnadsfordeling av vedlikeholdet fremkommer. Dersom brukerne ikke blir enig om denne fordeling, skal Vegvesenet sin Normal for tilsvarende forhold legges til grunn. For vegen ellers ned til kommunal veg legges tinglyst vegrett til grunn. Parkering I forbindelse med vedlikehold av den private parkeringsplass skal det utarbeides vedtekter hvor ansvar og kostnadsfordeling av vedlikeholdet fremkommer. Dersom brukerne ikke blir enig om denne fordeling, skal Vegvesenet sin Normal for tilsvarende forhold legges til grunn. Båtplasser: Det er gjort avtale om kjøp/leige av båtplasser på regulert område for bryggeområde ved Osestadstrand nord plan av dato Annen felles veggrunn Område på 1,5 på hver sides av veg kan benyttes til avkjørsler, grøfter, fyllinger, skjæringer, kabelgrøfter. VA-Anlegg VA-02, VA-grøft 03, og VA-brønn 02. Det opparbeides felles VA anlegg i områder vist på plankart. Hyttene 4-11 blir tilkoblet til felles renseanlegg VA-02. Tomtene 1 til 3 blir tilkoblet eksisterende renseanlegg nord for området. Vedlagte dokumenter viser beskrivelse av type anlegg som skal monteres i området VA-02. Brønn anlegges på område VA- 01, og er plassert høyre og i område utenfor fare for forurensende tilsig. Alle hytter blir tilbydd tilkobling til strømnett. Dette legges i infrastruktur (veg) frem til hver enkelt hytte. Fordeling blir plassert i område VA-02. Strøm hentes fra transformator nord for planområdet. Side11

12 5.4 Grøntstruktur Grønnstruktur Området kan opparbeides med stier inntil 1,5meters bredde. Det tillates ingen tiltak i området som ikke forenlig med formålet. Vegetasjonen i området kan tynnes. Det tillates nedgraving av VA og el-kabler i område for grønnstruktur, der dette ikke naturlig kan følge veg og eksisterende infrastruktur. 5.6 Sikringssoner. Side 12 Ikke aktuelt.

13 6. Konsekvenser av planforslag 6.1 Forhold til overordnede planer og vedtak Området er i dag etter kommuneplan avsatt til område for fritids og boligbebyggelse. Deler av området er innenfor LNF-Område. Deler av bebyggelsen ligger innenfor 100- meters beltet og vil kreve vurdering i henhold til dette. Ingen vesentlig konsekvenser. Forholdet til naturmangfoldloven 7. I forhold til visuelle registreringer og tidligere registreringer i naturbasen for Direktoratet for Naturforvaltning er det ikke registrert vern, artfunn, prioriterte naturtyper eller kulturlandskap, osv. innenfor planområdet. Se vedlegg utskrift fra direktoratet for naturforvaltning. Det er prosjektert renseanlegg med 0-utslippsanlegg. Utslippet fra renseanlegg kan gå direkte i grunn uten videre sikring. 6.2 Tilgjengelighet for alle Det legges ikke krav i bestemmelser til universell utforming av fellesanlegg eller hytter. Bygningene skal utformes etter til enhver tid gjeldende standarder med hensyn til gjeldende krav, med hensyn til tilgjengelighet for alle. Ingen vesentlig konsekvenser. 6.3 Barn og unge. Kommunens representant for Barn og unge er varslet. Det finnes en eksisterende steinsatt veg i området som vil delvis bli brukt som adkomstveg til området. Vegen vil bli opprettholdt så langt det lar seg gjøre i opprinnelig stand, og vil i også kunne brukes som turveg, sti gjennom området. Området ligger i nær tilknytning til friluftsområder, både på sjø og land. Ingen vesentlig konsekvenser. 6.4 Bebyggelsesstruktur Hensikten med planarbeidet er å fastlegge plassering av bygg, veier, parkering, med mer. I tillegg skal forhold til ny infrastruktur fastlegges. Ingen vesentlig konsekvenser. 6.5 Fjernvirkning. Ingen vesentlig fjernvirkninger. Side13

14 6.6 Kulturminner. Det er ikke funnet hverken automatiske fredede kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Det ble utført arkeologisk befaring og registrering uten funn av automatisk fredede kulturminner. Det er anbefalt å bevare den gamle steinsatte vegen gjennom området. Dette er det også lagt opp til i plan. Ingen konsekvenser. 6.7 Topografi / grønnstruktur. Tomter og infrastruktur er planlagt for å følge topografien området. Vegen følger eksisterende veg, og eksisterende steinsatte veg. Tomtene er lagt på naturlige flater i eksisterende topografi. Terrenget er skrånende med hellning opp mot 1:6. Det stilles krav til detaljert profil og geologisk prosjektering av tomter før ig- tillatelse vil bli gitt. Viser til Geologisk rapport. 6.8 Friområdet / friluftsliv i nærmiljøet. Det er svært gode områder i og rundt regulert område for friluftsliv. Ingen vesentlige konsekvenser 6.9 Forurensning (støy, luft og vann) Utslipp til respient er dokumentert i vedlagte beskrivelse av renseanlegg. Det er kun renset vann fra anlegg som slippes ut til respient grunn. Forurensning til brønnhull. Det legges overløpsrør som hindre avrenning fra renseanlegg til brønn. Disse er plassert med god avstand fra hverandre Lokalklimatiske forhold / solforhold Ingen konsekvens. Området har gode solforhold Grunnforhold, ras / flomfare Området har gode grunnforhold. Det er utført geologisk vurdering av området. Det jomfrulige terreng ligger stabilt, og tomter som må lokalt sikres før tillatelse er tatt med i reguleringsbestemmelser Trafikk- / parkeringsforhold Vei og parkeringsforhold vil bli tilrettelagt i planen. Side14

15 7. Uttalelser og merknader Det er kommet innspill fra 4 naboer. Jan Stensland Thor Stensland Ellen og Rolf Inge Knutsen Olav Lehne Det har kommet innspill fra følgende offentlige instanser til saken: Det har kommet innspill fra følgende naboer/instanser til saken: Statens Vegvesen Vest-Agder Fylkeskommune Fylkesmannen i Vest-Agder Agder Energi Fiskeridirektoratet Kystverket 1. Jan Stensland Varslingen hadde feil navn for området molandsli Reagerer negativt på at deler av hans eiendom er innlemmet i planområdet. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Vi har rettet opp navnet på planen til Osestadstrand. Har opplyst at hans eiendom er tatt med i planavgrensningen med hensyn til avkjørsler, frisikt infrastruktur etc. 2. Thor Stensland Kommenterer dagens vegstandard til Osestadstrand. Dårlig med snuplasser, vendehammere. Ønsker garanti fra kommunen før flere hytter kan godkjennes Bemerkningene er slik vi ser det bemerkninger til kommunen som eiger av veg. Vi kan ikke som privat regulant av en mindre utbygging ta ansvar for vegstandarden inn til området. Side15

16 3. Ellen og Rolf Inge Knutsen Legger til grunn at deres hyttenaust ikke vil bli omfattet av planen. Informerer om at undertegnede har tinglyst 2 parkeringsplasser. Bemerkningene er imøtekommet, og kan ikke se å ha noe innvirkning på dette planarbeid. 4. Olav Lehne Legger til grunn at hans eiendom ikke blir berørt av reguleringsplan. Bemerkningene er imøtekommet. 5. Statens Vegvesen Planområdet ligger ved kommmunal veg, og vil ikke være av interresse for Statens vegvesen. 6. Vest Agder Fylkeskommune Hensynet til arealbevarende interesser som er knyttet til strandsonen. Forholdet til kulturminner. Store deler av området befinner seg innenfor 100-meters beltet. Hensyn til bebyggelse i strandsonen skal tillegges vekt i planarbeidet. Østre del av planområdet er avsatt til LNF område og bør ikke bygges ut. Store deler av området er i til dels brattlendt terreng med stigning opp mot 1:2. Viser til veileder T-1450 fra miljøverndep. Som ikke anbefaler å etablere hytter i brattere terreng en 1:4 Bemerkningene er slik vi ser det prøvd imøtekommet. Bebyggelsen er innenfor 100m beltet, men tomter er lagt i terreng med tanke på minst mulig eksponering mot sjøen. Området mot nord- øst er avsatt til friområde. Tomtene 6-8 lengst mot øst ligger i området med hellning opp mot 1:2. Disse tomtene ligger lengst vekk fra sjøen og tilbaketrukket med hensyn på eksponering. Ellers er tomtene lagt på naturlige hyller i terrenget. Arkeologisk registrering er gjennomført uten funn. Det er registrert en Sefrak registrering av eldre uthus, dette blir regulert inn i planen med hensyn/bevaringsområde. Side16

17 7. Fylkesmannen i Vest Agder Planbeskrivelsen må beskrive virkningene av planen. Tas hensyn til naturmangfoldet. Naturmangfoldloven Reguleringsarbeid må skje i samsvar med arealutnyttelsen vist i overordnet plan. Utbygging innenfor 100m beltet bør være minimal og i så fall godt begrunnet. Konsekvenser for barn og unge. Utførelse av ROS analyse. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Reguleringsarbeidet er gjort i samsvar med overordnede planer. Viser til til oppstartsmøte/forhåndskonferanse med kommune. Bygging i 100mbeltet blir utført med tanke for redusert eksponering. Det er utført ROS analyse. Se sjekklister. Konsekvenser for barn og unge er tatt med i vurderingene og planbeskrivelsen. Det er gjort vurderinger med hensyn til naturmangfold. Dette er ikke pr. dags dato noe registreringer i området. Viser til vedlegg fra direktoratet for naturforvaltning. 8. Agder Energi Opplyser at det finnes bestående lavspenning gjennom området. Evt. endringer av denne må dekkes av utbygger. Bemerkningene er mottatt og vil bli imøtekommet. 9. FISKERIDIREKTORATET Området vil trolig ikke komme i konflikt med fiskeri og havbruksinteresser eller fiskerirelatert virksomhet 10.KYSTVERKET Kystverket Sørøst har ingen merknader i forbindelse med oppstart av planarbeidet. Side17

18 Vedlegg Vedlegg: - Reguleringsbestemmelser, datert Reguleringsplan M 1:1000.Datert Vedlegg terrengprofil Profil B 1:500 - Vedlegg illustrasjoner perspektiver F1- F5 - Sjekkliste Risiko og sårbarhetsanalyse - Sjekkliste regulerings- og bebyggelsesplaner - Annonse/Melding om igangsatt planarbeid. - Adresseliste varsling planarbeid. - 01/10Svar Fra Statens Vegvesen - 02/10Svar Fra Vest Agder Fylkeskommune, Plan og Miljø - 03/10Svar Fra Fylkesmannen i Vest Agder - 04/10Svar Fra Agder Energi Nett AS - 05/10Svar Fra Fiskeridirektoratet - 06/10Svar Fra Kystverket - 07/10Svar Fra Jan Stensland - 08/10Svar Fra Thor Stensland - 09/10Svar Fra Ellen og Rolf I. Knutsen - 10/10Svar Fra Olav Lehne - Vedlegg Renseanlegg - Vedlegg kart over naturmangfold for området. - Vedlegg Bekreftelse mail utført arkeologisk undersøkelse. - Vedlegg Kart Sefrak registrering - Vedlegg Geologisk Rapport ARKIN AS Byremo, Stein Åge Fuglestveit Side18