PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR FRITIDSBEBTGGELSE, SELE

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR FRITIDSBEBTGGELSE, SELE Plannummer: 8210 Klepp Kommune Datert

2 INNHOLD 1. BAKGRUNN Innledning Gjeldende planer Beskrivelse av planområdet BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealoppstilling Bebyggelse Parkering og adkomst Radon Vann og avløp Uteoppholdsareal og solforhold Natur og landskap Kulturminner PLANPROSESS Kunngjøring av planoppstart Politisk behandling PLANENS KONSEKVENSER... 10

3 1. BAKGRUNN 1.1 Innledning Formålet med detaljreguleringen er å kunne legge til rette for fritidsbebyggelse i samsvar med nylig vedtatt kommuneplan for Klepp Området som ønskes regulert består av flere eiendommer på Selestranda. 1.2 Gjeldende planer For området gjelder kommuneplanen for Klepp Planområdet vist med rødt i gjeldende kommuneplan For del av gnr. 51 bnr. 206 gjelder detaljregulering fritidsbebyggelse, del av gnr. 51 bnr. 206, vedtatt i mars 2014.

4 1.3 Beskrivelse av planområdet Sele ligger i Klepp kommune i underkant av 2 km sør for kommunegrensen til Sola. Sele omfatter hovedsakelig landbruks- og hytteeiendommer. Rød markør viser planområdet Det omsøkte planområdet ligger på Sele ca. 250 meter vest for Buasanden/Selestranden, og ca. 250 meter nord for Figgjoelva. Til Sola sentrum og Sandnes er det henholdsvis ca. 12 km og ca. 14 km. Planområdet grenser til Jærstrendene landskapsvernområde. Jærstrendene kategoriseres som klassisk sanddynelandskap med strandeng, dynelandskap og bakdynelandskap, men også noe rullesteinstrand. Terrenget innenfor planområdet heller svakt mot vest og sjøen. Sanddyner og lav vegetasjon preger landskapsbildet i vest. Mot øst dominerer landbruket. Planområdet strekker seg fra kote 3 i vest til kote 10 i øst. Innenfor planområdet er det i dag 9 eksisterende fritidsboliger i tillegg til en under oppføring. Besøkende som skal til stranden parkerer ofte på et gruslagt område benyttet til parkering. Mot sørvest Mot vest

5 Planområdet Gruslagt område benyttet til parkeringsplass 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 2.1 Arealoppstilling Formål Areal (daa) Fritidsbebyggelse 20,1 Kjøreveg 0,9 LNFR 4,8 Totalt 25,8 2.2 Bebyggelse I planforslaget legges det til rette for nye fritidsboliger. Det legges til grunn at fritidsboligene skal virke minst mulig eksponerende i terrenget. Det legges derfor vekt på materialvalg og arkitektonisk utførelse samt begrensninger i høyde. De fleste av de nye fritidsboligene vil ligge skjult av naturlig forhøying i terrenget og eksisterende fritidsboliger sett fra sjøsiden. Reguleringsbestemmelsene sikrer maks. bebygd areal og legger begrensninger på byggehøyde.

6 2.3 Parkering og adkomst Parkering for hyttebrukerne skal skje på egen eiendom eller innenfor en gangavstand på 100 meter. Kommunen har vært på befaring med Fylkesmannen. Fylkesmannen har bedt om at den gruslagte parkeringsplassen som er der i dag, ikke skal kunne benyttes til parkering. Planforslaget ble fremmet for 1.gangsbehandling 13. oktober Det ble da vedtatt at planen skulle sendes tilbake for å innarbeide parkeringsareal. Eksisterende adkomst langs 51/206 og 207 opprettholdes. Ensidig parkering og adkomst til 51/111 skal steinsettes i henhold til illustrasjon for steinsetting. Illustrasjon. Svarte prikker indikerer steinsetting. 2.4 Radon I alle nye boliger som oppføres, settes det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK Det trengs derfor ikke sikres i bestemmelsene da det er sikret i tekniske forskrifter. 2.5 Vann og avløp I og langs privat veg er det private vann- og avløpsledninger. 2.6 Uteoppholdsareal og solforhold Uteoppholdsarealene ligger vendt mot sør og vest og er uten vesentlige terrengmessige utfordringer.

7 2.7 Natur og landskap Deler av området havner inn i område for viktige naturtyper og hovednaturtype kyst/havstrand. Naturtype vist med grønn skravur, er registrert som sanddyne. Det samme gjelder for hovednaturtype kyst/havstrand. Viktig naturtype Hovednaturtype 2.8 Kulturminner Der er registerert et fornminne, bosettingsspor fra seinalder, ved Selevegen, ca 40 m fra innkjørselen til hyttefeltet. Lokaliteten er lagt inn i reguleringsplanen med hensynssone. Fylkesrådmannen, kulturseksjonen vil komme med endelig uttalelse under høring. Utsnitt fra temakart Rogaland, registrert fornminne 3 PLANPROSESS 3.1 Kunngjøring av planoppstart Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev datert til grunneiere og aktuelle instanser. Frist for kommentarer ble satt til Oppstart ble kunngjort i Jærbladet, og på kommunens nettside. Følgende innspill kom inn i forbindelse med varslingen:

8 1. E-post fra Oddvar Levang, datert Levang har følgende innspill: a) Levang viser til det sørvestre området som er vist med LNF i kommuneplanen. I området nord for eksisterende parkeringsplass er det registrert "svært viktig naturtype". Fylkesmannen i Rogaland har i brev til Klepp kommune av påpekt at konfliktnivået er på nasjonalt nivå. Det forutsettes derfor at det ikke foretas noen naturinngrep nord for eksiterende parkering. Antall parkeringsplasser bør såles kun utvides mot øst, dvs. i bakkant av eksisterende parkering. Det estimeres at dette kan fordoble antall parkeringsplasser for dagsturister. b) På motsatt side av Figgjo-elva (Bore nord) er det satt opp forbudsskilt mot campingvogn og bobiler alle dager mellom klokken En tilsvarende ordning bør innføres på parkeringsplass i planområdet på Sele sør. Begrunnelsen for dette er at denne parkeringsplassen for dagsturister misbrukes (blokkeres) av bobiler som i flere tilfeller overnatter 2-3 døgn. Det er observert eksempler på at bobiler har tømt toalettvann i dreneringskum i "gammelt sandtak" sør i planområdet. Dette skitne vannet vil renne fra dreneringskum og i nedgravde rør som har utløp i vernesone. c) Vedr. adkomst/veg: Eier av eiendom 51/119 har i dag en asfaltert vei av høyd standard (tinglyst rett) og krever å bli holdt skadesløs ved ny hytteutbygging av andre eiere. d) Eier av eiendom 51/95 har opplyst at han ønsker å endre trase på den delen av veien som ligger på hans eiendom. Det påpekes at en eventuell endring av trase er søknadspliktig. Eier av eiendom 51/119 vil motsette seg endring av trasen på denne veien. Begrunnelsen for dette er av sikkerhetsmessig karakter, da det er svært kort avstand til hyttevegg. I tillegg går utgangsdør og trapp i direkte retning mot vei. e) Eiendom 51/95, 51/206 og 51/207 har ikke fraskilte tomter. Når flere hytter på hver tomt planlegges/utbygges er det under forutsetning av at formell prosess for fraskilling etableres og at vedtak om fraskilling er fattet. Kommentar a) I planforslaget er det foreslått ensidig parkering i regulert LNFR-område. Eksisterende adkomstveg til hytte på 51/111 og parkering er vist med steinsatt avgrensning. Når det gjelder naturtype vises det til kap b) Skilting bør vurderes i forbindelse med steinsetting av eksisterende adkomstveg og parkering. c) Vegen er vist med 3 meters bredde. Det er omtrent slik den er etablert i dag. d) Eiendommen 51/119 vil ikke bli berørt av adkomstvegen. e) Nye tomtegrenser reguleres inn.

9 2. Brev fra Fylkesmannen i Rogaland, datert Fylkesmannen legger til grunn at reguleringa viderefører arealformål i gjeldende kommuneplan. Planarbeidet må ta hensyn til landskap, estetikk og naturmangfold i området. Plassering og utforming av fritidsboliger må harmonere med omkringliggende omgivelser og ikke få dominerende virkning mot verneområde. Kommentar: Det legges vekt på at fritidsboligene skal tilpasses omkringliggende omgivelser på best mulig måte. Bebyggelsen skal underordne seg landskapet. 3. Brev fra Statens Vegvesen, datert Området ligger på Sele og har adkomst fra kommunal veg, Selestranda, som munner ut i fv. 245, Selevegen. Krav til frisikt i krysset fv. 245 x Selestranda er 6 x 69 m. Statens vegvesen har ingen flere merknader på nåværende tidspunkt, men forbeholder seg retten til eventuelt flere merknader når planforslaget foreligger. Kommentar: Krysset SVV refererer til, ligger utenfor planområdet og omfattes ikke av reguleringsplan. Punktet kommenteres derfor ikke ytterligere. 4. Brev fra Rogalands fylkeskommune, mottatt Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, har vurdert varsel om oppstart av regulering i det aktuelle området som sektormyndighet innenfor kulturminnevern, med henblikk på forholdet til automatisk freda kulturminner. Da det tidligere er registrert automatisk freda kulturminnefelt i nærområdet, finner RFK det nødvendig å befare planområdet før endelig uttale til planen kan gis. RFK kan allikevel ikke kreve befaring før planforslaget foreligger. RFK understreker at det kan bli behov ytterligere registreringer etter denne første synfaringen. Brev fra Rogalands fylkeskommune, datert , etter befaring RFK oppsummerer tidligere undersøkelser i området gjort i forbindelse med forsøk på å fremme reguleringsplan. Én gjort i 1986 og én i Utdrag fra tilbakemeldingen fra RFK: På befaring ble stedet for funnførende prøvestikk utpekt av eier av gnr. 51, bnr Dette stemmer omtrentlig overens med kartfestingen av fornminneområdet i plankartet lagt ut på offentlig ettersyn i Området rundt synes imidlertid påvirket av planering/utbygging i nyere tid. Dette samt usikkerhetsmomentene rundt kartfestingen av det funnførende prøvestikket, gjør at det også knytter seg noe uvisshet til lokalitetens bevaringsgrad. Lokaliteten som ble registrert i 1986 med kartfestingen oppgitt som fornminneområdet i reguleringsplanen lagt ut på offentlig ettersyn i 1991, er nå lagt inn i Askeladden med id Lokaliteten er imidlertid lagt inn som uavklart da det knytter seg uklarheter både til kartfesting, bevaringsgrad og til en viss grad utstrekning/avgrensning av lokaliteten. Seksjon for kulturarv har diskutert saken med Arkeologisk museum UiS og konkludert med at disse forhold må avklares før vi kan gi endelig uttalelse i saken, og det er følgelig behov for en ny tilleggsregistrering.

10 Brevet kan i sin helhet leses i vedlegg nr. 12a Kommentar: Tilleggsregistreringene er utført og registreringene er lagt inn i Askeladden. Avgrensingene i Askeladden er tatt inn i reguleringsplanen og vist med hensynssone H_570 og H_730. Endelig avklaring kommer i rapport fra kulturseksjonen under høring. 3.2 Politisk behandling Planforslaget ble fremmet til 1.gangsbehandling 13. oktober 2015, men det ble vedtatt at planen skulle sendes tilbake for å få innarbeidet et nytt parkeringsareal. Fylkesmannen har ikke kommentert parkeringssituasjonen i forbindelse med varslingen, men har vært i dialog med Klepp kommune på et senere tidspunkt, hvor de ytret at de ikke ønsket parkering i landskapsvernområdet. 4 PLANENS KONSEKVENSER Planen gjenspeiler kommuneplanens hensikt for området. Det er gjort registreringer av kystgriseøre og murblomstermose i området, men begge er livskraftig (LC), og dermed ikke i fare for å bli utryddet. Området grenser til Jærstrendene landskapsvernområde. Det er viktig at det tas hensyn til omkringliggende landskap. Bebyggelsen skal ikke virke dominerende i terrenget, og det skal benyttes naturlig materiale. De nye fritidsboligene vil bli liggende i samme området som eksisterende fritidsboliger.