Eiker Eiendomsutvikling skal være en lønnsom og nyskapende eiendomsutvikler med basis i kompetanse og menneskelige verdier.

Transkript

1 årsberetning 2012

2 VISJON SAMMEN UTVIKLER VI VARIGE VERDIER Forretningsidé Eiker Eiendomsutvikling skal være en lønnsom og nyskapende eiendomsutvikler med basis i kompetanse og menneskelige verdier. Verdigrunnlag Eiker Eiendomsutvikling AS er en personorientert virksomhet, og alle våre prosjekter og tiltak skal være i harmoni med følgende kriterier: Prosjektene skal fokusere optimalt på den enkeltes personlige behov Prosjektene skal fokusere optimalt på samfunnsnytten av tiltaket Det skal være økonomisk bærekraft i alle prosjekter og tiltak 2

3 innhold Eiker Eiendomsutvikling Visjon, foretningside og verdigrunnlag... 2 Nøkkeltall... 4 Eiker Eiendomsutvikling AS... 7 Styrets årsberetning Regnskap Kontantstrømoppstilling Balanse Noter Revisjonsberetning Hokksund utvikling as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning nævraløkka AS Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning stasjonsgata 30 AS Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning Varg eiendom as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning Hougsund eiendomsselskab as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning rådhusgata bosenter AS Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning industrigata bosenter as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning 3

4 Eiker Eiendomsutvikling Nøkkeltall Konsernregnskap Eiker Eiendoms utvikling AS Hokksund Utvikling AS Stasjonsgata 30 AS Nævraløkka AS Varg AS Industrigata Bosenter AS Rådhusgata Bosenter AS Hougsund Eiendoms selskab AS Sum konsern 2012 Sum konsern 2011 Driftsinntekter Driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finansutgifter Ordinært resultat Skattekostnad Årsresultat Resultatutvikling for konsernet Resultat etter skatt Boligutleie Utleie boenheter Forvaltning ØE kommune Ledighet i boligene Gjennomsnittlig ledighet gjennom året

5 Eiker Eiendomsutvikling AS balanse Eiker Eiendoms utvikling AS Hokksund Utvikling AS Stasjonsgata 30 AS Nævraløkka AS Varg AS Industrigata Bosenter AS Rådhusgata Bosenter AS Hougsund Eiendoms selskab AS Sum konsern 2012 Sum konsern 2011 Immatrielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Omløpsmidler Sum eiendeler EK Avsetning forpliktelser Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum EK og gjeld Gjeld rentesikret Sum langsiktig gjeld konsern pr utgjør kr , hvorav 2/3 er rentesikret. Markedsverdi eiendommer Hvert år blir det gjennomført en vurdering av markedsverdien på eiendomsporteføljen. Vurderingen gjennomføres av Fossen Takst AS. Pr ble markedsverdien vurdert til 467 millioner. Balanseført verdi er 310 millioner. 5

6 Eiker Eiendomsutvikling AS Organisasjonsnummer Styrets årsberetning for 2012 Omsetning og økonomisk resultat Omsetningen i 2012 ble 20,5 mill. kr, en nedgang på 4,4 mill. kr fra året før. Nedgangen skyldes at det ikke er solgt eiendom i 2012, mens det i 2011 ble inntektsført 5,4 mill. som gevinst på eiendomssalg. Leieinntektene er 1,0 mill. kr høyere i 2012 enn i Økningen skyldes i hovedsak leie fra eiendom som ble ferdigstilt i løpet av 2011, og som gir inntekter for hele året De viktigste hendelsene i 2012 for Eiker Eiendomsutvikling AS (heretter benevnt EEU) var: Støahagen. Salgsstart for prosjektet og seks leiligheter er solgt i Ytterligere fire er solgt så langt i Dette utløser finansiering og bygging starter i Hokksund Sentrum Vest. Utvikling av samarbeidsmodell med ROM Eiendom AS. Darbu sentrum. Avtale med lokale interessenter om utvikling av en nærings- og boligeiendom. Stasjonsgata Ferdigstilt forretningslokale, kontorer og boliger i samarbeid med Kirkens Sosialtjeneste. Kjøp av tomter i Vestfossen og Hokksund. EEU er et selskap med forretningsadresse i Hokksund og er eid av Øvre Eiker kommune. Selskapets hovedformål er å realisere kommunens boligsosiale handlingsplan. EEU, som er morselskap i konsernet, har følgende datterselskaper: Hokksund Utvikling AS Stasjonsgata 30 AS Rådhusgata Bosenter AS Eiker Eiendomsutvikling AS Varg Eiendom AS Industrigata Bosenter AS Nævraløkka AS Hougsund Eiendomsselskab AS I tillegg eier EEU og Kirkens Sosialtjeneste Stasjonsgata AS med 50 % hver. EEU eier også 38,2 % i FIDA AS, som er et selskap for utvikling av eiendommen på Darbu sentrum. Driftskostnadene er 1,2 mill. kr lavere i 2012 enn i Dette skyldes ingen spesielle forhold, bortsett fra vedlikeholds og energikostnadene som var ca. 0,7 mill. kr lavere enn året før. Netto finanskostnader økte 2,9 mill. i forhold til EEU tok i 2012 opp byggelån for prosjektene Haugløkka i Skotselv og Haugveien i Hokksund. Rentebindingen for deler av selskapets gjeld, som ble gjort i løpet av 2011, fører til noe høyere rente, og slår ut for hele Rentebindingen sikrer forutsigbare og ikke økende rentekostnader på sikt. Årsresultat etter skatt ble et underskudd på kr etter mottatt konsernbidrag på kr fra datterselskaper. Resultatet er ca. 4,3 mill. kr dårligere enn året før. Styret er ikke fornøyd med det svake resultatet, som skyldes at planlagte eiendomssalg i Støahagen og Roaskogen er forsinket og ikke har blitt realisert i Datterselskapene har samlet et overskudd på kr og resultat for konsernet samlet blir da et overskudd på kr Styret foreslår for generalforsamlingen at årets resultat disponeres som følger: - til utbytte kr ,- - overføres annen egenkapital kr ,- Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse for regnskapsåret 2011 med tilhørende noter, et rettvisende bilde for selskapets stilling og resultat av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til forhold vedrørende markeds- og prisutvikling som er av interesse for å bedømme selskapets økonomiske stilling. Etter utgangen av regnskapsåret har det 6

7 Eiker Eiendomsutvikling AS ikke inntruffet forhold som det ikke er tatt hensyn til i årsoppgjøret eller som er viktig for å bedømme selskapets resultat og stilling. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. sammen med Kirkens Sosialtjeneste. Eiendommen huser i dag bruktbutikk, kontor og leiligheter. Varg Eiendom AS er et holdingselskap og eier eiendommer som er organisert i egne datterselskaper. Varg Eiendom AS eier tomten Hokksund Sentrum Vest. Tomten, utviklingsprosjektet, en enebolig og den gamle ligningsgården er i dag eiendelene i seskapet i tillegg til datterselskapene. Hougsund Eiendomsselskab AS eier et kontorbygg hvor lensmannsetaten i Øvre Eiker er lokalisert. Datterselskaper I prinsippet er selskapets næringseiendommer og eiendommer hvor det er, eller skal bygges et større antall boliger, organisert i egne selskaper. Industrigata AS i Mjøndalen eier 18 omsorgsleiligheter, og kom inn i EEU som en del av Varg-kjøpet. Bygget er seksjonert og kan enkelt avhendes når N. Eiker kommunes tildelingsrett er utløpt om ni år. Rådhusgata Bosenter AS er en boligeiendom i Hokksund med 16 omsorgsleiligheter. Eiendommen kom inn i selskapet som en del av Varg-kjøpet. Hokksund Utvikling AS eier to næringseiendommer i Hokksund sentrum, Stasjonsgata 72 74, hvor selskapets hovedkontor ligger og Stasjonsgata 64, som er en eldre forretningsgård. Stasjonsgata 30 AS eier en sentrumstomt syd for Rådhuset som det er naturlig å utvikle for næringsformål. Tomten, som i dag benyttes til parkering, gir ingen inntekter. Nævraløkka AS eier en tomt i Skotselv sentrum. Det er inngått opsjonsavtale med eier av naboeiendommen for salg av tomten. Den gir i dag ingen inntekter. Stasjonsgata AS eier eiendommen i Hokksund hvor Jernia tidligere var lokalisert, og eies 50/50 FIDA AS, hvor EEU har 38,2 % eierandel, eier en sentrumseiendom på Darbu hvor det i dag er dagligvareforretning. Det arbeides med planer for utvikling av eiendommen til ny forretning og leilighetsbygg. Selskap (tall i 100 kr) Omsetning Driftsresultat Årsresultat Hokksund Utvikling AS Industrigata Bosenter AS Rådhusgata Bosenter AS Hougsund Eiensdomsseskab AS Varg Eiendom AS Stasjonsgata 30 AS (66 347) Nævraløkka AS (33 068) Sum Samlet viser datterselskapene et overskudd på vel 1,2 mill. kr. Utviklingskostnader for prosjektet Hokksund Sentrum Vest er da utgiftsført. 7

8 Eiker Eiendomsutvikling AS Strategisk Plan Styret utarbeidet i 2011 en strategiplan for perioden Planen legger opp til en satsing på omsorgsboliger og helse og sosialboliger. Øvre Eiker Kommune foretok i 2012 en revidering av eierstrategi og vedtekter for sine datterselskaper. Styret reviderte strategiplanen for EEU på høsten 2012 og utarbeidet handlingsplan for 2013 basert på nye vedtekter og eierstrategi. Personale Selskapet hadde ved årets utløp seks medarbeidere som utgjorde 4,8 årsverk, hvorav 1,4 årsverk var kvinner. I løpet av 2012 har en av selskapets medarbeidere vært langtidssykemeldt. Sykefraværet i 2011 var derfor 5,6 %, mot 2,0 % året før. Daglig leder har i tillegg vært Øvre Eiker Kommunes eierrepresentant i utvidelsesprosjektet for Eikertun. For å kompensere for dette har styreleder i en periode arbeidet i selskapet på timebasis med bestemte prosjekter. Det har ikke vært skader eller ulykker i Styret er bevisst på likestilling og arbeider for at krav som stilles til dette overholdes. Prosjekter I 2012 er eiendommen i Stasjonsgata ferdig rehabilitert. Kirkens Sosialtjeneste har flyttet sin bruktbutikk til lokalene i første etasje. Over butikken har de kontorer og det er ferdigstilt fire leiligheter for personer som er i ettervern. Det er ferdigstilt en bolig i Strømshauggata. Arbeidet med utvikling av Hokksund Sentrum Vest er videreført. ROM Eiendom er partner i prosjektet og det er forhandlet fram en avtale om et felles selskap for videre utvikling av prosjektet. Avtalen er ikke sluttforhandlet eller signert, men vil bli det i løpet av første halvår Etter dette vil det bli utlyst en arkitektkonkurranse som vil være grunnlaget for en planprosess for området. Støahagen er et prosjekt for bygging av 38 leiligheter for salg. Første byggetrinn er 19 leiligheter i tillegg til parkeringskjeller for hele prosjektet. Prosjektet er ferdig utviklet og entreprenør er valgt. Det kreves salg av 50 % av første byggetrinn for å utløse finansiering. Ved årets slutt var dette ikke på plass, men i løpet av første kvartal 2013 er det solgt nok leiligheter og prosjektet settes i gang. Roaskogen er et tomteområde som gikk inn i EEU fra Buskerud Tomteselskap ved etableringen av selskapet. Området er regulert for boligbygging og nødvendige tiltak for å kunne utvikle tomtene for salg er gjennomført. Området er planlagt med 13 eneboligtomter og 14 rekkehustomter. For å kunne påbegynne arbeidet med infrastruktur kreves enighet med naboer om bruk av privat vei og refusjon av infrastrukturkostnader for andre tomter som blir bebyggbare når Roaskogens infrastruktur er på plass. Det har så langt ikke vært mulig å komme fram til enighet om dette og prosjektet er blitt forsinket. Selskapet har også i 2012 kjøpt noen tomter for å kunne bygge nye boliger til erstatning for til dels gamle og uhensiktsmessige boliger selskapet disponerer i dag. 8

9 Eiker Eiendomsutvikling AS Styre og Administrasjon Retningslinjer for styrets arbeid og for daglig leder ble gjennomgått og vedtatt av styret på første styremøte i Styret har drøftet selskapets totale finansiering og bedt administrasjonen starte arbeidet med en gjennomgang. En forsvarlig og tilstrekkelig finansiering er kritisk for et eiendomsselskap som til en hver tid har kapitalkrevende prosjekter i gang. Kapitalkostnadene er selskapets største enkelte kostnadspost. I forbindelse med tildeling av byggeoppdrag på ca. 3,2 mill. kr på en av selskapets eiendommer er EEU klaget inn for Klagenemnda for offentlige anskaffelser (KOFA). Avgjørelse på klagen var ventet i løpet av høsten 2012, men er fremdeles ikke kommet. Det har i 2012 vært avholdt 10 styremøter og 91 saker er behandlet. I forbindelse med revidering av strategiplan og utarbeidelse av handlingsplan for 2013 gjennomførte styret en studietur til Berlin over en helg. Berlin var valgt for å se på rehabiliterings- og byutviklingsprosjekter. Turen var lagt opp av Code Arkitekter i samarbeid med et tysk arkitektfirma og representanter fra begge deltok. Det er utarbeidet rapport fra turen. Miljø Selskapet eier boliger og forurenser gjennom dette ikke direkte det ytre miljøet. Det ble etablert et selskap med vedtekter som tilfredsstiller Husbankens krav for å få utbetalt tilskudd til boligene i Haugveien, Haugløkka og Myraveien. Husbanken har krav om at selskapet må være et såkalt non-proft -selskap og setter begrensninger for eiernes uttak av utbytte og lignende. Eiendommen overføres i I alle EEUs utviklingsprosjekter legges det vekt på miljøvennlige, energieffektive og lønnsomme løsninger. Prosjektene realiseres ved bruk av underentreprenører og det stilles krav til at disse etterlever lovbestemte HMS-krav. 9

10 Eiker Eiendomsutvikling AS Fremtidsutsikter Flere store prosjekter er igangsatt i 2012 og disse skal gi selskapet økonomi til å realisere fremtidige bestillinger fra eierne i forhold til boligsosiale handlingsplaner som kommer. Hokksund Sentrum Vest er utviklet videre i 2012 i samarbeid med ROM Eiendom AS. Det er så langt ikke oppstått forhold som tilsier at prosjektet ikke kan realiseres eller må skaleres ned. Styringsrenten i 2012 har fortsatt ned, men bankenes innlånsrente har økt noe. Likevel er rentenivået fortsatt lavt. Dette virker positivt for etterspørselen etter boliger og gjør at verdien på selskapets boligmasse stiger. Boligproduksjonen i Norge i 2012 ble ca enheter, en betydelig økning fra Likevel er årlig behovet anslått til ca boliger, noe som gjør at prisene holder seg høye. Så lenge boligproduksjonen er på dagens nivå er det rimelig å forvente en relativt høy etterspørsel selv om tilflytningen til kommunen ikke er spesielt høy. Styret ser derfor for seg et godt marked for boliger de nærmeste årene selv om prisene vil fortsette å stige. Hokksund, 14. mai 2013 Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 10

11 Resultatregnskap Eiker Eiendomsutvikling AS Note Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekt Lønnskostnader m.m Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnad Driftsresultat Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Annen rentekostnad Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat Disponering (dekning) av årsresultatet Foreslått utbytte Avsatt til annen egenkapital Sum disponert (dekket)

12 Balanse Pr Eiker Eiendomsutvikling AS EIENDELER Note Anleggsmidler Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2, Anlegg under utførelse Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner o.l Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Investeringer i tilknyttet selskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

13 Balanse Pr Eiker Eiendomsutvikling AS EGENKAPITAL OG GJELD Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital ( aksjer á kr 100) 6, Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Ansvarlig lån Gjeld til kredittinstitusjoner 2, 4, Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Hokksund, 26. april 2012 Styret i Eiker Eiendomsutvikling AS Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 13

14 Eiker Eiendomsutvikling AS KONTANTSTRØMOPPSTILLING Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Gevinst ved salg av eiendeler Avskrivninger Resultatandel (fra DS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger av investeringstilskudd Utbetalinger på lånefordring konsern (korts./langs.) Innbetalinger på lånefordring konsern (korts./langs.) Utbetalinger ved kjøp av aksjer, obligs. / konsernbidrag til DS Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger gjeld konsernselskap 0 0 Innbetalinger ved opptak av annen gjeld (korts./langs.) Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts./langs.) Utbetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontanstrøm for perioden Effekt av valitakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter 0 0 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt Denne består av: Bankinnskudd m.v

15 Eiker Eiendomsutvikling AS Noter NOTE 1: REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Selskapet har fulgt relevante bestemmelser i Norsk Regnskapsstandard utarbeidet av Norsk Regnskapsstiftelse. Salgsinntekter Inntekter blir resultatført når de er opptjent (opptjeningsprinsippet). Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Eiendeler som er knyttet til varekretsløpet er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld i norske kroner med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Leasing av driftsmidler kostnadsføres. Forskuddsbetalinger balanseføres som forskuddsbetalt kostnad som fordeles over leasingperioden. Tomtearealer Ved opparbeidelse av tomteområder (egenregi), blir historisk kostpris for arealet, med tillegg av opparbeidelseskostnader, fordelt på den enkelte tomt. Gevinst ved salg av tomtene føres som annen (ordinær) driftsinntekt. Historisk kostpris på gjenværende arealer, står som anleggsmidler i balansen. Bebygde eiendommer De fleste boliger, og institusjonene avskrives ikke, da de har nødvendig vedlikehold og tilsyn til at verdien ikke forringes. Investeringer i andre selskaper Investeringer i andre selskaper vurderes etter kostmetoden. Mottatt utbytte registreres som inntekt i det året som det mottas. Utbytte/konsernbidrag er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet/det tilknyttede selskapet. Ved utbytte/konsernbidrag som vesentlig overstiger andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet anses den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og er fratrukket investeringens verdi i balansen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Pensjoner Pensjonsforpliktelser knyttet til AFP-ordning for selskapets ansatte balanseføres ikke, det vil si at kostnaden er lik årets utbetalinger til ordningen. Forpliktelser/pensjonsmidler knyttet til kollektiv pensjonsordning balanseføres ikke, det vil si at pensjonskostnaden er lik årets pensjonspremie, samt innbetaling til premiefond med fradrag for avkastning. 15

16 Noter Eiker Eiendomsutvikling AS NOTE 1: REGNSKAPSPRINSIPPER (forts) Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). 16

17 Eiker Eiendomsutvikling AS Noter Note 2: Varige driftsmidler Anlegg under utførelse Tomter, bolig og eiendom Utstyr/ inventar Anskaffelseskost Tilgang Avgang Offentlig tilskudd Anskaffelseskost Oppskrevet tidligere Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Totalt Årets avskrivninger Antatt levetid år 3-5 år Tomter avskrives ikke. Enkelte boliger og institusjoner som ble overtatt fra Øvre Eiker kommune i 2003 er ikke overskjøtet til selskapet og grunnbokshjemmelen står således fortsatt på kommunen. Disse eiendommene har per en bokført verdi på kr Det er tinglyst urådighetserklæring på eiendommene. Note 3: investering i datterselskap og tilknyttet selskap Eiker Eiendomsutvikling AS har eierandeler i følgende selskap: Forretningskontor Egenkapital siste år 100 % Resultat siste år 100% Balanseført verdi Datterselskap: Nævraløkka AS Skotselv 100 % Stasjonsgata 30 AS Hokksund 100 % Hokksund Utvikling AS Hokksund 100 % Varg Eiendom AS Hokksund 100 % Eiker Omsorgsbygg AS* Hokksund 100 % *Selskap stiftet (leverer ikke årsregnskap for 2012) Tilknyttet selskap: Eierandel/ stemmeandel Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Egenkapital siste år 100 % Resultat siste år 100% Balanseført verdi Stasjonsgata AS Hokksund 50 % *) Fida Eiendom AS Hokksund 38 % *) * Årsregnskapene for 2012 er ikke avlagt og oppgitte tall er for Note 4: Fordringer og gjeld Fordringer med forfall senere enn ett år Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år Øvrig langsiktig gjeld i regnskapet på totalt kr er i sin helhet gjeld til selskapets eier, med forfall desember

18 Noter Eiker Eiendomsutvikling AS Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.: Kortsiktig gjeld Fordringer Foretak i samme konsern Annen langsiktig gjeld Foretak i samme konsern 0 0 Note 5: Bundne midler Bankinnskudd som er bundet på konto for skattetrekk Note 6: Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av aksjer á kr 100. Alle aksjer har like rettigheter. Øvre Eiker kommune er eier av alle aksjene. Note 7: Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld (inkl. finansiell leasing) 0 0 Sum Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld Tomter, bygninger Varer 0 0 Sum Note 8: Skattekostnad og utsatt skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Endring Midlertidige forskjeller Driftsmidler Kunder Gevinst og tap konto Netto midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag for utsatt skattefordel % Utsatt skatt Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 0 0 Utsatt skatt i balansen Utsatt skattefordel som kunne vært balanseført

19 Noter Eiker Eiendomsutvikling AS Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt 0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Endring i utsatt skatt Skattekostnad Utsatt skattefordel som kunne vært balanseført Note 9: Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre lønnsrelaterte ytelser Sum Sysselsatte årsverk 6 6 Selskapet er forpliktet til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller disse kravene. Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret Lønn Pensjonsutgifter Annen godtgjørelse Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkelt lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5% av selskapets egenkapital. Styrets leder har vært arbeidende i store deler av 2012 og har mottatt lønn på kr ,- samt kilometergodtgjørelse etter statens satser. Revisor Kostnadsført godtgjørelse eks mva til revisor fordeler seg slik: - revisjon andre tjenester Sum godtjørelse til revisor Note 10: Garantiforpliktelser, tvister m.v. Selskapet har ikke stilt garantier overfor andre utover det som følger av leasing- og husleieavtaler. Selskapet ble klaget inn til Klagenemda for offentlige anskaffelser novermber Forholdet kan lede til et erstatningskrav. Det er ennå ikke fattet avgjørelse. Selskapet har ikke satt av for å dekke eventuelt krav da de mener sannsynligheten er liten. 19

20 Eiker Eiendomsutvikling AS Note 11: Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt EK Annen opptjent egenk. Egenkapital Årets resultat Ekstraordinært utbytte Avgitt konsernbidrag Egenkapital Sum Note 12: Ansvarlig lån Kr av selskapets langsiktige lån fra Øvre Eiker kommune formelt omgjort til et ansvarlig lån som har prioritet etter all annen gjeld. Lånets løpetid er på 2 år og er avdragsfritt inntil annet besluttes av generalforsamlingen. Lånet renteberegnes med fast nominell rente på 4,55% over lånets løpetid. 20

21 Revisjonsberetning Side 1/2 21

22 Revisjonsberetning Side 2/2 22

23 Hokksund Utvikling AS Organisasjonsnummer Styrets årsberetning for 2012 Hokksund Utvikling AS er et eiendomsselskap som er 100 % eid av Eiker Eiendomsutvikling AS. Selskapets forretningskontor er i Hokksund. Selskapet består av to eiendommer som ligger sentralt i Hokksund. Eiendommenes adresse er Stasjonsgata 72/74 og Stasjonsgata 64. Årets resultat viser et overskudd på ,- Omsetningen i 2012 ble 7,2 % høyere enn i Dette skyldes bl.a. mindre ledighet. De samlede ordinære investeringene i 2012 var ,-. Egenkapitalen pr var 6,6 %. Den likviditetsmessige stillingen er god. Av årsresultater er det avsatt konsernbidrag på ,- og ,- til annen egenkapital. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse for regnskapsåret 2012 med tilhørende noter, et rettvisende bilde for selskapets stilling og resultat av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold vedrørende markedsforhold og prisutvikling som er av interesse for å bedømme selskapet. Etter utgangen av regnskapsåret har det ikke inntruffet forhold som det ikke er tatt hensyn til i årsoppgjøret og som er viktig for å bedømme selskapets resultat og stilling. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i Selskapet kjøper inn alle tjenester og har derfor ikke ansatte. Styret har bestått av 40 % kvinner og 60 % menn. Selskapet forurenser ikke direkte det ytre miljø. Selskapet har fokus på å forhindre samt redusere eventuelle negative miljøvirkninger i forbindelse med sin virksomhet. Det er i 2012 iverksatt tiltak for å redusere vannforbruket i selskapets eiendommer. Alle bygninger er energimerket i løpet av året. Hokksund / Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 23

24 Resultatregnskap Hokksund Utvikling AS Note Leieinntekter Sum driftsinntekt Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnad Driftsresultat Annen renteinntekt Rentekostnad til foretak i samme konsern Annen rentekostnad Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat Disponering (dekning) av årsresultatet Avsatt konsernbidrag (etter skatt) Avsatt til annen egenkapital Sum disponert (dekket)

25 Balanse Pr Hokksund Utvikling AS EIENDELER Note anleggsmidler Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Sum varige driftsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer 2, Andre fordringer 2, Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

26 Balanse Pr Hokksund Utvikling AS EGENKAPITAL OG GJELD Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital (150 aksjer á kr 1 000) 3, Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Øvrig langsiktig gjeld 2, 7, Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 2, Annen kortsiktig gjeld 2, Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Hokksund, 14. mai 2013 Styret i Hokksund Utvikling Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 26

27 Noter Hokksund Utvikling AS REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Leieinntekter Selskapet har leieinntekter som vurderes til virkelig verdi av vederlaget. Tjenestene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Eiendeler som er knyttet til varekretsløpet er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld i norske kroner med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. 27

28 Hokksund Utvikling AS Noter NOTE 1: VARIGE DRIFTSMIDLER Tomter Bygninger Tekniske installasjoner sum Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Bygning Stasjonsgata avskrives over 50 år (2%) NOTE 2: Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Leverandørgjeld Kundefordringer Eiker Eiendomsutvikling AS Sum Annen kortsiktig gjeld Andre fordringer Eiker Eiendomsutvikling AS Sum Annen langsiktig gjeld annen langsiktig fordring Eiker Eiendomsutvikling AS Sum NOTE 3: Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av 150 aksjer á kr Alle aksjer har like rettigheter. Aksjene eies av: Navn Antall aksjer Eierandel Stemmeandel Eiker Eiendomsutvikling AS % 100 % 28

29 Noter Hokksund Utvikling AS NOTE 4: Skattekostnad Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (28% av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 Sum betalbar skatt Endring i utsatt skatt Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt Skatteffekt av konsernbidrag Betalbar skatt 0 0 Utsatt skatt Fremførbart underskudd Midlertidige forskjeller driftsmidler Fordringer Gevinst- og tapskonto Fremførbar korreksjonsinntekt Grunnlag utsatt skatt / skattefordel Balanseført utsatt skatt (+) / skattefordel (-) Sum NOTE 5: Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Selskapet har ikke hatt noen ansatte i Antall årsverk er dermed 0. Ytelser til ledende personer Det er ikke utbetalt honorar til styret eller daglig leder i Revisor Kostnadsført godtgjørelse til revisor inkl. mva fordeler seg slik: - revisjon andre tjenester Sum godtgjørelse til revisor

30 Noter Hokksund Utvikling AS Note 6: Egenkapital Aksjekapital Annen EK Sum Egenkapital Årets resultat Avgitt konsernbidrag etter skatt Egenkapital NOTE 7: Fordringer og gjeld Fordringer med forfall senere enn ett år 0 0 Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år NOTE 8: Bundne midler I posten inngår bundne bankinnskudd med 0 0 NOTE 9: Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld Tomter, bygninger Sum

31 Revisjonsberetning Side 1/2 31

32 Revisjonsberetning Side 2/2 32

33 Nævraløkka AS Organisasjonsnummer Styrets årsberetning for 2012 Nævraløkka AS er et eiendomsselskap som er 100 % eid av Eiker Eiendomsutvikling AS. Selskapets forretningskontor er i Hokksund. Selskapet består av en tomt som ligger sentralt i Skotselv. Årets resultat viser et underskudd på ,- Egenkapitalen pr var 47,8 %. Årets underskudd dekkes av mottatt konsernbidrag. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse for regnskapsåret 2012 med tilhørende noter, et rettvisende bilde for selskapets stilling og resultat av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold vedrørende markedsforhold og prisutvikling som er av interesse for å bedømme selskapet. Etter utgangen av regnskapsåret har det ikke inntruffet forhold som det ikke er tatt hensyn til i årsoppgjøret og som er viktig for å bedømme selskapets resultat og stilling. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i Selskapet kjøper inn alle tjenester og har derfor ikke ansatte. Styret har bestått av 40 % kvinner og 60 % menn. Selskapet forurenser ikke det ytre miljø med sin virksomhet. Hokksund / Styret i Nævraløkka AS Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 33

34 Nævraløkka AS Resultatregnskap Note Annen driftskostnad Sum driftskostnad Driftsresultat Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Annen rentekostnad Ordinært resultat før skattekostnad Årsresultat Disponering (dekning) av årsresultatet Avsatt til dekning av tidligere udekket tap Mottatt konsernbidrag Sum disponert (dekket)

35 Nævraløkka AS Balanse Pr EIENDELER Note Anleggsmidler Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Sum varige driftsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Andre fordringer 2, Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

36 Balanse Pr Nævraløkka AS EGENKAPITAL OG GJELD Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital (500 aksjer á kr 1 000) 3, Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Udekket tap Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Kortsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Hokksund, Styret i Nævraløkka AS Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Inger Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 36

37 Noter Nævraløkka AS REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Eiendeler som er knyttet til varekretsløpet er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres ikke, i samsvar med unntaksreglene for små foretak. 37

38 Nævraløkka AS Noter NOTE 1: VARIGE DRIFTSMIDLER Tomt Totalt Anskaffelseskost Tilgang - - Avgang - - Anskaffelseskost Balanseført verdi Årets avskrivninger - - NOTE 2: Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Kortsiktige fordringer Industrigata Bosenter AS Hougsund Eiendomsselskab AS Kortsiktig gjeld Eiker Eiendomsutvikling AS NOTE 3: Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av 500 aksjer á kr Alle aksjer har like rettigheter. Aksjene eies av: Navn Antall aksjer Eierandel Stemmeandel Eiker Eiendomsutvikling AS ,0 % 100 % NOTE 4: Skattekostnad Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (28% av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) - - For mye, for lite avsatt i fjor - - Sum betalbar skatt - - Endring i utsatt skatt - - Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) - - Balanseført utsatt skattefordel - - Utsatt skattefordel som ikke er ført i balansen Sum

39 Noter Nævraløkka AS NOTE 5: Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Selskapet har ikke hatt noen ansatte i Antall årsverk er dermed 0. Foretaket er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Ytelser til ledende personer Det er ikke utbetalt honorar til styret i Revisor Kostnadsført godtgjørelse til revisor inkl. mva fordeler seg slik: - revisjon andre tjenester Sum godtgjørelse til revisor Note 6: Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Udekket tap Sum Egenkapital Årets resultat Mottatt konsernbidrag Egenkapital

40 Revisjonsberetning Side 1/2 40

41 Revisjonsberetning Side 2/2 41

42 Stasjonsgata 30 AS Organisasjonsnummer Styrets årsberetning for 2012 Stasjonsgata 30 AS er et eiendomsselskap som er 100 % eid av Eiker Eiendomsutvikling AS. Selskapets forretningskontor er i Hokksund. Selskapet består av sentral tomt i Hokksund. Årets resultat viser et underskudd på ,-. Egenkapital pr var 13,5 %. Selskapet får dekket sitt underskudd ved mottatt konsernbidrag. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse for regnskapsåret 2012 med tilhørende noter, et rettvisende bilde for selskapets stilling og resultat av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold vedrørende markedsforhold og prisutvikling som er av interesse for å bedømme selskapet. Etter utgangen av regnskapsåret har det ikke inntruffet forhold som det ikke er tatt hensyn til i årsoppgjøret og som er viktig for å bedømme selskapets resultat og stilling. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i Selskapet kjøper inn alle tjenester og har derfor ikke ansatte. Styret har bestått av 40 % kvinner og 60 % menn. Selskapet forurenser ikke det ytre miljø med sin virksomhet. Hokksund / Styret i Stasjonsgata 30 AS Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 42

43 Resultatregnskap Stasjonsgata 30 AS Note Annen driftskostnad Sum driftskostnad Driftsresultat Rentekostnad fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Rentekostnad til foretak i samme konsern Ordinært resultat før skattekostnad Årsresultat Disponering (dekning) av årsresultatet Mottatt konsernbidrag Sum disponert (dekket)