Eiker Eiendomsutvikling skal være en lønnsom og nyskapende eiendomsutvikler med basis i kompetanse og menneskelige verdier.

Transkript

1 årsberetning 2013

2 VISJON SAMMEN UTVIKLER VI VARIGE VERDIER Forretningsidé Eiker Eiendomsutvikling skal være en lønnsom og nyskapende eiendomsutvikler med basis i kompetanse og menneskelige verdier. Verdigrunnlag Eiker Eiendomsutvikling AS er en personorientert virksomhet, og alle våre prosjekter og tiltak skal være i harmoni med følgende kriterier: Prosjektene skal fokusere optimalt på den enkeltes personlige behov Prosjektene skal fokusere optimalt på samfunnsnytten av tiltaket Det skal være økonomisk bærekraft i alle prosjekter og tiltak 2

3 innhold Eiker Eiendomsutvikling Visjon, foretningside og verdigrunnlag... 2 Nøkkeltall... 4 Eiker Eiendomsutvikling AS... 6 Styrets årsberetning Regnskap Kontantstrømoppstilling Balanse Noter Revisjonsberetning Eiker omsorgsbygg as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning Hokksund utvikling as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning nævraløkka AS Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning stasjonsgata 30 AS Styrets årsberetning 3 Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning Varg eiendom as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning Hougsund eiendomsselskab as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning rådhusgata bosenter AS Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning industrigata bosenter as Styrets årsberetning Regnskap Balanse Noter Revisjonsberetning

4 Nøkkeltall Eiker Eiendomsutvikling Konsernregnskap Selskap Omsetning Driftsresultat Finans Resultat før skatt Resultat etter skatt Eiker Eiendomsutvikling AS Hokksund Utvikling AS Eiker Omsorgsbygg AS Nævraløkka AS Stasjonsgata 30 AS Varg Eiendom AS Rådhusgata bosenter AS Industrigata bosenter AS Hougsund Eiendomsselskab AS Sum konsern Sum konsern Sum konsern Resultatutvikling for konsernet Resultat etter skatt Boligutleie Utleie boenheter Forvaltning ØE kommune Ledighet i boligene Gjennomsnittlig ledighet gjennom året balanse eiendeler Selskap Immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finasielle anleggsmidler Omløpsmidler Sum eiendeler Eiker Eiendomsutvikling AS Hokksund Utvikling AS Eiker Omsorgsbygg AS Nævraløkka AS Stasjonsgata 30 AS Varg Eiendom AS Rådhusgata bosenter AS Industrigata bosenter AS Hougsund Eiendomsselskab AS Sum konsern Sum konsern Sum konsern

5 Eiker Eiendomsutvikling AS balanse egenkapital og gjeld Selskap Egenkapital Avsetning forpliktekser Langsiktig gjeld Kortsikitg gjeld Sum EK + gjeld Eiker Eiendomsutvikling AS Hokksund Utvikling AS Eiker Omsorgsbygg AS Nævraløkka AS Stasjonsgata 30 AS Varg Eiendom AS Rådhusgata bosenter AS Industrigata bosenter AS Hougsund Eiendomsselskab AS Sum konsern Sum konsern Sum konsern Kontantstrøm (Eiker Eiendomsutvikling AS) Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter : ,- Beholdning pr : ,- Gjeld rentesikret (konsern) Sum langsiktig gjeld konsern pr utgjør: ,- hvorav ca 55 % er rentesikret. Markedsverdi eiendommer (konsern) Hvert år blir det gjennomført en vurdering av markedsverdien på eiendomsporteføljen. Vurderingen blir gjennomført av Fossen Takst AS. Pr ble markedsverdien vurdert til 476 mill. Balanseført verdi er 327 mill. 5

6 Eiker Eiendomsutvikling AS Organisasjonsnummer Styrets årsberetning for 2013 De viktigste hendelsene i 2013 for Eiker Eiendomsutvikling AS (heretter benevnt EEU) var: Inngått avtale med ROM Eiendom om utvikling av tomteområdet rundt Hokksund Jernbanestasjon, Hokksund Sentrum Vest. Startet opparbeiding av tomter for salg i Roaskogen. Inngått opsjonsavtale med Øvre Eiker Kommune om overtagelse av eiendommen gamle Hokksund Ungdomsskole. Etablert selskapet Eiker Omsorgsbygg AS. Startet arbeid med å bygge leilighetsbygg og forretningslokaler på Darbu gjennom FIDA AS. Gjennomført arkitektkonkurranse og startet reguleringsarbeid for området Dynge 66. Startet bygging av leiligheter i Støahagen, men prosjektet er stoppet etter at Fylkesmannen opphevet kommunens rammetillatelse. EEU er et selskap med forretningsadresse i Hokksund og er eid av Øvre Eiker kommune. Selskapets hovedformål er å realisere kommunens boligsosiale handlingsplan. EEU, som er morselskap i konsernet, har følgende datterselskaper: Hokksund Utvikling AS Stasjonsgata 30 AS Rådhusgata Bosenter AS Eiker Eiendomsutvikling AS Varg Eiendom AS Industrigata Bosenter AS Eiker Omsorgsbygg AS Hougsund Eiendomsselskab AS I tillegg eier EEU og Kirkens Sosialtjeneste Stasjonsgata AS med 50 % hver. EEU eier også 38,2 % i FIDA AS, som er et selskap for utvikling av eiendommen på Darbu sentrum. Hokksund Vest Utvikling AS ble etablert tidlig i 2014 og eies 50/50 av EEU og ROM Eiendom AS. Omsetning og økonomisk resultat EEUs omsetning i 2013 besto av leieinntekter på 19,1 mill. kr og inntektsført gevinst ved overføring av tre eiendommer til Eiker Omsorgsbygg AS på 5,5 mill. Resten av omsetningen var konsulentinntekter (daglig leder utleid for utbyggingen av Eikertun) og viderefakturering av felleskostnader, til sammen 1,4 mill. kr. Totalt ble omsetningen 26,0 mill. kr, en økning på 5,5 mill. kr som utelukkende skyldes inntektsføringen ved etableringen av Eiker Omsorgsbygg AS. Driftskostnadene endte på 16,0 mill kr, en økning på 3,5 mill kr fra Lønnskostnadene økte 2,0 mill kr. Staben ble økt med en medarbeider for eiendomsforvaltning fra september, stillingsandelen for en stilling ble økt 20 % og styreleder har gjennom året arbeidet 40 % i selskapet for å kompensere for utleie av daglig leder og langtids sykefravær. I tillegg økte pensjonskostnadene 0,6 mill kr. Nævraløkka AS Andre driftskostnader økte 1,8 mill kr. Vedlikeholdskostnader økte 0,8 mill kr, kostnader for juridisk bistand og regnskap økte 0,4 mill kr, på grunn av etablering av Eiker Omsorgsbygg AS, tvister for Roaskogen og samarbeidsavtalen med ROM. 6

7 Eiker Eiendomsutvikling AS Netto finanskostnader ble redusert med 1,0 mill. i forhold til I hovedsak skyldtes dette økt konsernbidrag fra datterselskaper og noe lavere netto rentekostnader. Årsresultat etter skatt ble et overskudd på kr etter mottatt konsernbidrag på kr fra datterselskaper. Resultatet er ca. 2,2 mill. kr bedre enn året før. Styret er likevel ikke fornøyd med resultatet, da overskuddet skyldes inntektsføringen av 5,5 mill kr ved etableringen av Eiker Omsorgsbygg. Datterselskapene hadde samlet et overskudd på kr og resultat for konsernet samlet ble et overskudd på kr Styret foreslår for generalforsamlingen at årets resultat disponeres som følger: - overføres annen egenkapital kr ,-. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse for regnskapsåret 2013 med tilhørende noter, et rettvisende bilde for selskapets stilling og resultat av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til forhold vedrørende markeds- og prisutvikling som er av interesse for å bedømme selskapets økonomiske stilling. Etter utgangen av regnskapsåret har det ikke inntruffet forhold som det ikke er tatt hensyn til i årsoppgjøret eller som er viktig for å bedømme selskapets resultat og stilling Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Datterselskaper Hokksund Utvikling AS eier to næringseiendommer i Hokksund sentrum, Stasjonsgata 72 74, hvor selskapets hovedkontor ligger og Stasjonsgata 64, som er en eldre forretningsgård. Det er ingen endringer i leieforhold og resultatet av årets drift er på nivå med tidligere år. Stasjonsgata 30 AS eier en sentrumstomt syd for Råd- huset som det er naturlig å utvikle for næringsformål. Tomten, som i dag benyttes til parkering, gir ingen inntekter. Nævraløkka AS eier en tomt i Skotselv sentrum. Tomten har ikke vært benyttet og har ikke gitt inntekter. Eier av naboeiendommen har hatt en kjøpsopsjon på tomten, som er tiltrådt etter årsskiftet. Nævraløkka AS er solgt for bokført egenkapital. Dette vil således ikke gi noe overskudd, men tilfører EEU ca. 0,5 mill kr i kontanter. Stasjonsgata AS eies 50/50 av EEU og Kirkens Sosialtjeneste. Eiendommen huser i dag bruktbutikk, kontor og leiligheter. Varg Eiendom AS er et selskap som eier eiendommer organisert i egne datterselskaper og tomten Hokksund Sentrum Vest. Tomten, utviklingsprosjektet, en enebolig og den gamle ligningsgården er i dag eiendelene i VARG, i tillegg til datterselskapene. Høy egenandel for forsikring i forbindelse med en vannlekkasje er påløpt i 2013 og gjør at årsresultatet er et underskudd på 123 kr. Hougsund Eiendomsselskab AS eier kontorbygget hvor lensmannsetaten i Øvre Eiker er lokalisert. Det er ingen endringer i leieforhold og årets resultat er i tråd med tidligere år. Industrigata AS i Mjøndalen eier 18 omsorgsleiligheter. Bygget er seksjonert og kan avhendes når Nedre Eiker kommunes tildelingsrett er utløpt om ni år. Driften i 2013 viser et resultat i tråd med tidligere år. Rådhusgata Bosenter AS er en boligeiendom i Hokksund med 16 omsorgsleiligheter. Driften viser også for denne eiendommen et resultat i tråd med tidligere år. FIDA AS, hvor EEU har 38,2 % eierandel, eier en sentrumseiendom på Darbu hvor det i dag er dagligvareforretning. Byggeprosjektet for ny dagligvareforretning har vært ute på anbud og entreprenør er valgt. Byggearbeidet vil starte opp i

8 Eiker Eiendomsutvikling AS Eiker Omsorgsbygg AS ble etablert i 2013, 100 % eid av EEU. Tre eiendommer ble overført til selskapet fra EEU med virkning fra Selskapet eier eiendommer hvor det er krav om «non profit» på grunn av tilskudd fra Husbanken. Selskap (tall i 100 kr) Omsetning Driftsresultat Årsresultat Hokksund Utvikling AS Industrigata Bosenter AS Rådhusgata Bosenter AS Hougsund Eiensdomsselskab AS Varg Eiendom AS ( ) Stasjonsgata 30 AS 0 (47 767) (85 251) Nævraløkka AS 0 (37 813) (46 656) Eiker Omsorgsbygg AS ( ) SUM Samlet viser datterselskapene et overskudd på vel 1,0 mill. kr. Utviklingskostnader i egen organisasjon for prosjektet Hokksund Sentrum Vest er utgiftsført løpende gjennom året. Personale EEU hadde ved årets utløp åtte medarbeidere som utgjorde 6,7 årsverk, hvorav ca. 40% var kvinner. I 2013 har en av selskapets medarbeidere vært langtidssykemeldt. Sykefraværet i 2013 ble derfor 6,3 %, mot 5,6 % året før. Daglig leder har i deler av året vært Øvre Eiker kommunes eierrepresentant i utvidelsesprosjektet for Eikertun. Det har ikke vært skader eller ulykker i Styret vurderer arbeidsmiljøet som godt og dette følges opp løpende med administrasjonen. Dersom det fremkommer signaler som indikerer behov for oppfølging iverksettes aktuelle tiltak. Daglig leder Torgeir Finnerud har sagt opp sin stilling i EEU og fratrer i juli Styret har igangsatt arbeidet med å rekruttere ny daglig leder. Styret er bevisst på likestilling og arbeider for at krav som stilles til dette overholdes. Styret har ikke vurdert det nødvendig med konkrete tiltak knyttet til likestilling. Prosjekter Det er i løpet av året inngått avtale med ROM Eiendom AS om utvikling av området rundt Hokksund Jernbanestasjon. Selskapet Hokksund Vest Utvikling AS er etablert, eid 50/50 av partene. Det arbeides nå med en konseptutvikling som grunnlag for å lyse ut et parallelloppdrag for utvikling av området. EEU har signert en avtale med Øvre Eiker Kommune vedrørende gamle Hokksund Ungdomsskole som gir selskapet opsjon på kjøp av tomten med påstående bygninger. Det er ikke igangsatt arbeid for utvikling av eiendommen da det er naturlig å se det i sammenheng med planene i Hokksund Vest Utvikling. 8

9 Eiker Eiendomsutvikling AS Det er gjennomført arkitektkonkurranse og valgt en vinner for området Dynge 66 i gamle Hokksund. Dette er et tomteområde som er tenkt utviklet med boliger for salg. Oppføring av leilighetsprosjektet Støahagen, et prosjekt for bygging av 38 leiligheter for salg, ble startet opp andre halvår Etter å ha fått medhold i klage på et naboprosjekt klaget naboer også inn Støahagenprosjektet til Fylkesmannen. Fylkesmannen opphevet kommunens byggetillatelse med begrunnelse at det skulle vært gjennomført en detaljregulering av området. Beslutningen førte til at de som hadde kjøpt leiligheter ble fristilt i forhold til kontraktene. EEU har innledet forhandlinger med entreprenør om byggekontrakten. Styret arbeider for å realisere prosjektet og vurderer det som sannsynlig at prosjektet kan realiseres. Påløpte kostnader i 2013 er balanseført. Entreprenøren krever kompensasjon i henhold til inngått kontrakt. Det er ikke gjort avsetning i regnskapet for 2013 for dette. Styre og Administrasjon Styret har foretatt en evaluering av sitt arbeid i løpet av året og har utarbeidet strategiplan for Arbeidet med finansiering for selskapet avventer politisk behandling av EEUs henvendelse om kommunal garanti da det vil gi rimeligere finansiering. En slik garanti må imidlertid sees i sammenheng med nye regler om fradragsrett for rentekostnader i låneforhold mellom mor- og datterselskaper. EEUs husleienivåer har vært vurdert og det er sendt ut varsel om regulering til gjengs leie. Det er benyttet ekstern kompetanse til taksering og leievurdering. Leieøkningen vil trå i kraft fra juli Det har i 2013 vært avholdt 9 styremøter og 71 saker er behandlet. I forbindelse med revidering av strategiplan og utarbeidelse av handlingsplan for 2014 gjennomførte styret en studietur til Hamburg over en helg. Turen var lagt opp av Code Arkitekter og en representant fra de deltok. Det er utarbeidet rapport fra studieturen. Arbeidet med EEUs tomtefelt Roaskogen ble startet opp våren 2014 etter en omfattende prosess for å komme til enighet om tilgang til vei og erverv av grunn for utvidelse av veien i henhold til gjeldende bestemmelser. Det er planlagt å starte salg av tomter første halvår Det er innledet samtaler om partnerskap for utvikling av selskapets tomteområder i Ormåsen. 9

10 Eiker Eiendomsutvikling AS Miljø Selskapet eier boliger og forurenser gjennom dette ikke direkte det ytre miljøet. I alle EEUs utviklingsprosjekter legges det vekt på miljøvennlige, energieffektive og lønnsomme løsninger. Prosjektene realiseres ved bruk av underentreprenører og det stilles krav til at disse etterlever lovbestemte HMS-krav. Fremtidsutsikter Selskapets to største prosjekter har ikke hatt ønsket framdrift i 2013 som beskrevet ovenfor. Styret forventer imidlertid at tomtene i Roaskogen selges i 2014 og at det raskt vil bli tatt en beslutning om Støahagen som vil avklare prosjektets framtid. Framdriften i Hokksund Vest Utvikling er som forutsatt. Prosjektet er imidlertid av en slik størrelse og kompleksitet at det vil ta tid før bygging starter. Også i 2013 var boligproduksjonen i Norge lavere enn det anslåtte behovet på ca boenheter pr. år. Renten er fortsatt uendret og lav. Bransjens store utfordring er byggekostnader. Dersom prosjektene som EEU involverer seg i har en akseptabel byggekostnad, mener styret det vil være mulig å realisere dem med god lønnsomhet i de nærmeste årene. Hokksund, 19. mai 2014 Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 10

11 Resultatregnskap Eiker Eiendomsutvikling AS Note Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekt Lønnskostnader m.m Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnad Driftsresultat Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Annen rentekostnad Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat Disponering (dekning) av årsresultatet Foreslått utbytte Avsatt til annen egenkapital Sum disponert (dekket)

12 Balanse Pr Eiker Eiendomsutvikling AS EIENDELER Note Anleggsmidler Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2, Anlegg under utførelse Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner o.l Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Investeringer i tilknyttet selskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

13 Balanse Pr Eiker Eiendomsutvikling AS EGENKAPITAL OG GJELD Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital ( aksjer á kr 100) 6, Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Ansvarlig lån Gjeld til kredittinstitusjoner 2, 4, Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Hokksund Styret i Eiker Eiendomsutvikling AS Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 13

14 Eiker Eiendomsutvikling AS KONTANTSTRØMOPPSTILLING Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Gevinst ved salg av eiendeler Avskrivninger Resultatandel (fra DS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger av investeringstilskudd Utbetalinger på lånefordring konsern (korts./langs.) Innbetalinger på lånefordring konsern (korts./langs.) Utbetalinger ved kjøp av aksjer, obligs. / konsernbidrag til DS Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av annen gjeld (korts./langs.) Utbetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontanstrøm for perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt Denne består av: Bankinnskudd m.v

15 Eiker Eiendomsutvikling AS Noter NOTE 1: REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Selskapet har fulgt relevante bestemmelser i Norsk Regnskapsstandard utarbeidet av Norsk Regnskapsstiftelse. Salgsinntekter Inntekter blir resultatført når de er opptjent (opptjeningsprinsippet). Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Eiendeler som er knyttet til varekretsløpet er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld i norske kroner med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Leasing av driftsmidler kostnadsføres. Forskuddsbetalinger balanseføres som forskuddsbetalt kostnad som fordeles over leasingperioden. Tomtearealer Ved opparbeidelse av tomteområder (egenregi), blir historisk kostpris for arealet, med tillegg av opparbeidelseskostnader, fordelt på den enkelte tomt. Gevinst ved salg av tomtene føres som annen (ordinær) driftsinntekt. Historisk kostpris på gjenværende arealer, står som anleggsmidler i balansen. Bebygde eiendommer De fleste boliger, og institusjonene avskrives ikke, da de har nødvendig vedlikehold og tilsyn til at verdien ikke forringes. Investeringer i andre selskaper Investeringer i andre selskaper vurderes etter kostmetoden. Mottatt utbytte registreres som inntekt i det året som det mottas. Utbytte/konsernbidrag er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet/det tilknyttede selskapet. Ved utbytte/konsernbidrag som vesentlig overstiger andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet anses den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og er fratrukket investeringens verdi i balansen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Pensjoner Pensjonsforpliktelser knyttet til AFP-ordning for selskapets ansatte balanseføres ikke, det vil si at kostnaden er lik årets utbetalinger til ordningen. Forpliktelser/pensjonsmidler knyttet til kollektiv pensjonsordning balanseføres ikke, det vil si at pensjonskostnaden er lik årets pensjonspremie, samt innbetaling til premiefond med fradrag for avkastning. 15

16 Noter Eiker Eiendomsutvikling AS NOTE 1: REGNSKAPSPRINSIPPER (forts) Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). 16

17 Eiker Eiendomsutvikling AS Noter Note 2: Varige driftsmidler Anlegg under utførelse Tomter, bolig og eiendom Utstyr/ inventar Anskaffelseskost Tilgang Avgang Offentlig tilskudd 0 Anskaffelseskost Oppskrevet tidligere Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Totalt Årets avskrivninger Antatt levetid år 3-5 år Tomter avskrives ikke. Enkelte boliger og institusjoner som ble overtatt fra Øvre Eiker kommune i 2003 er ikke overskjøtet til selskapet og grunnbokshjemmelen står således fortsatt på kommunen. Disse eiendommene har per en bokført verdi på kr Det er tinglyst urådighetserklæring på eiendommene. Note 3: investering i datterselskap og tilknyttet selskap Eiker Eiendomsutvikling AS har eierandeler i følgende selskap: Forretningskontor Egenkapital siste år 100 % Resultat siste år 100% Balanseført verdi Datterselskap: Nævraløkka AS Hokksund 100 % Stasjonsgata 30 AS Hokksund 100 % Hokksund Utvikling AS Hokksund 100 % Varg Eiendom AS Hokksund 100 % Eiker Omsorgsbygg AS * Hokksund 100 % Tilknyttet selskap: Eierandel/ stemmeandel Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Egenkapital siste år 100 % Resultat siste år 100% Balanseført verdi Stasjonsgata AS Hokksund 50 % Hokksund Vest Utvikling AS *) Hokksund 50 % Fida Eiendom AS Hokksund 38 % * Hokksund Vest Utvikling AS ble stiftet og det utarbeides ikke årsregnskap for Note 4: Fordringer og gjeld Fordringer med forfall senere enn ett år Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år Øvrig langsiktig gjeld i regnskapet på totalt kr er i sin helhet gjeld til selskapets eier, med forfall desember

18 Noter Eiker Eiendomsutvikling AS Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.: Kortsiktig gjeld Fordringer Foretak i samme konsern Annen langsiktig gjeld Foretak i samme konsern 0 0 Note 5: Bundne midler Bankinnskudd som er bundet på konto for skattetrekk Note 6: Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av aksjer a kr Alle aksjer har like rettigheter. Øvre Eiker kommune er eier av alle aksjene. Note 7: Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld (inkl. finansiell leasing) 0 0 Sum Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld Tomter, bygninger Varer 0 0 Sum Note 8: Skattekostnad og utsatt skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Endring Midlertidige forskjeller Driftsmidler Kunder Gevinst og tap konto Netto midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag for utsatt skattefordel % Utsatt skatt Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 0 0 Utsatt skatt i balansen Utsatt skattefordel som kunne vært balanseført

19 Noter Eiker Eiendomsutvikling AS Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt 0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Endring i utsatt skatt - gammel sats Endring i utsatt skatt - ny sats Skattekostnad Utsatt skattefordel som kunne vært balanseført Note 9: Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre lønnsrelaterte ytelser Sum Sysselsatte årsverk 6,5 6 Selskapet er forpliktet til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller disse kravene. Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret Lønn Pensjonsutgifter Annen godtgjørelse Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkelt lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Styrets leder har vært ansatt i en deltidsstilling i selskapet i 2013 og har mottatt lønn på kr samt kilometergodtgjørelse etter statens satser. Kostnadsført godtgjørelse til revisor Lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) Andre attestasjonstjenester 0 0 Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) Annen bistand (må spesifiseres) Sum godtjørelse til revisor Note 10: Garantiforpliktelser, tvister m.v. Selskapet har ikke stilt garantier overfor andre utover det som følger av leasing- og husleieavtaler. 19

20 Eiker Eiendomsutvikling AS Note 11: Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt EK Annen egenk. Egenkapital Årets resultat Egenkapital Sum Note 12: Ansvarlig lån Av selskapets langsiktige lån fra Øvre Eiker Kommune har en andel på kr prioritet etter all annen gjeld. Lånets løpetid er på 2 år og er avdragsfritt inntil annet besluttes av generalforsamlingen. Lånet renteberegnes med fast nominell rente på 4,55 % over lånets løpetid. 20

21 Revisjonsberetning Side 1/2 21

22 Revisjonsberetning Side 2/2 22

23 Hokksund Eiker Omsorgsbygg Utvikling AS Organisasjonsnummer Styrets årsberetning for 2013 Eiker Omsorgsbygg AS er et eiendomsselskap som er 100 % eid av Eiker Eiendomsutvikling AS. Selskapets forretningskontor er i Hokksund. Selskapet består av eiendommene Haugveien 9-23, Brattbakken 2 og Myraveien 35 B. Årets resultat viser et underskudd på kr , som er overført til udekket tap. Selskapet har et ikke økonomisk formål. Selskapets drift sikres gjennom en langsiktig avtale med Øvre Eiker kommune. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse for regnskapsåret 2013 med tilhørende noter, et rettvisende bilde for selskapets stilling og resultat av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold vedrørende markedsforhold og prisutvikling som er av interesse for å bedømme selskapet. Etter utgangen av regnskapsåret har det ikke inntruffet forhold som det ikke er tatt hensyn til i årsoppgjøret og som er viktig for å bedømme selskapets resultat og stilling. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i Selskapet kjøper inn alle tjenester og har derfor ikke ansatte. Styret har bestått av 40 % kvinner og 60 % menn. Selskapet forurenser ikke det ytre miljø med sin virksomhet. Hokksund, / Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 23

24 Resultatregnskap Eiker Omsorgsbygg AS Note Driftsinntekter og driftskostnader Annen driftsinntekt Sum driftsinntekt Varekostnad Avskrivning av driftsmidler og immaterielle eiendeler Annen driftskostnad Sum driftskostnad Driftsresultat Finansinntekter og finanskostander Annen renteinntekt Annen rentekostnad Resultat av finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat 0 53 Årsresultat Overføringer Avsatt til annen egenkapital Overført til udekket tap Sum overføringer

25 Balanse Pr Eiker Omsorgsbygg AS EIENDELER Note anleggsmidler Varige driftsmidler Tomter, bygninger o.a. fast eiendom Sum varige driftsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

26 Balanse Pr Eiker Omsorgsbygg AS EGENKAPITAL OG GJELD Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Udekket tap Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Annen langsiktig gjeld Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt 0 53 Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Hokksund, Styret i Eiker Omsorgsbygg AS Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 26

27 Noter Eiker Omsorgsbygg AS REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Salgsinntekter Leieinntekter opptjenes og resultatføres i takt med utleieperioden Klassifisering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Eiendeler som er knyttet til varekretsløpet er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Første års avdrag på langsiktige fordringer og langsiktig gjeld klassifiseres likevel ikke som omløpsmiddel og kortsiktig gjeld. Varige driftsmidler Tomter avskrives ikke. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand. Utgifter til leie av driftsmidler kostnadsføres. Forskuddsbetalinger balanseføres som forskuddsbetalt kostnad, og fordeles over leieperioden. Nedskrivning av anleggsmidler Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp. Tidligere nedskrivninger, med unntak for nedskrivning av goodwill, reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning for tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Skatt Selskapet er ikke skattepliktig. Selskapets formål er ikke-økonomisk og det skal ikke utbetales utbytte til eier. 27

28 Eiker Omsorgsbygg AS Note 1 Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Bygninger og tomter Maskiner Driftsløsøre Totalt Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Avskrivningssats 2% Note 2 Mellomværende og sikkerhet ovenfor selskap i samme konsern Leverandørgjeld Kundefordringer Eiker Eiendomsutvikling AS Sum Annen kortsiktig gjeld Andre fordringer Eiker Eiendomsutvikling AS Sum Selskapets bygg er stillet som sikkerhet for gjeld i Eiker Eiendomsutvikling AS. Note 3 Tilskudd og langsiktig lån 2013 Tilskudd fra Husbanken Tilskuddene inntektsføres med 5% per år i tråd med reglene fra Husbanken. For regnskapsåret 2013 gjelder dette fra og med overtakelse av eiendommene den Selskapet har gjeld til Eiker Eiendomsutvikling AS på kr vedrørende kjøp av eiendom. Lånet er en del av selskapets langsiktige finansiering. Hjemmel for eiendommene og panstillelse ligger i Eiker Eiendomsutvikling AS. Det forleligger urådighetserklæring. 28

29 Eiker Omsorgsbygg AS Note 4 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av 100 aksjer à kr Oversikt over de største aksjonærene Antall aksjer Eierandel Eiker Eiendomsutvikling AS % Totalt % Note 5 Egenkapital Aksjekapital Overkurs Udekket tap Sum Egenkapital Totalt Egenkapital Note 6 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Selskapet har ikke hatt noen ansatte i Antall årsverk er dermed 0. Det er ikke utbetalt honorar til styret eller daglig leder. Kostnadsført godtgjørelse til revisor Revisjon Andre tjenester 0 0 Sum godtgjørelse til revisor Note 7 Spesifikasjon av finansinntekter og finanskostnader Finansinntekter Renteinntekt fra andre foretak i samme konsern 0 0 Annen renteinntekt Sum finansinntekter Finanskostnader Rentekostnad til andre foretak i samme konsern Annen finanskostnad 0 0 Sum finanskostnader

30 Eiker Omsorgsbygg AS Revisjonsberetning Side 1/2 30

31 Eiker Omsorgsbygg AS Revisjonsberetning Side 2/2 31

32 Hokksund Utvikling AS Organisasjonsnummer Styrets årsberetning for 2013 Hokksund Utvikling AS er et eiendomsselskap som er 100 % eid av Eiker Eiendomsutvikling AS. Selskapets forretningskontor er i Hokksund. Selskapet består av to eiendommer som ligger sentralt i Hokksund. Eiendommenes adresse er Stasjonsgata 72/74 og Stasjonsgata 64. Årets resultat viser et overskudd på kr , som er avsatt konsernbidrag (kr ) og annen egenkapital (kr ). Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap og balanse for regnskapsåret 2013 med tilhørende noter, et rettvisende bilde for selskapets stilling og resultat av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold vedrørende markedsforhold og prisutvikling som er av interesse for å bedømme selskapet. Etter utgangen av regnskapsåret har det ikke inntruffet forhold som det ikke er tatt hensyn til i årsoppgjøret og som er viktig for å bedømme selskapets resultat og stilling. Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i Selskapet kjøper inn alle tjenester og har derfor ikke ansatte. Styret har bestått av 40 % kvinner og 60 % menn. Selskapet forurenser ikke direkte det ytre miljø. Selskapet har fokus på å forhindre samt redusere eventuelle negative miljøvirkninger i forbindelse med sin virksomhet. Hokksund / Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 32

33 Resultatregnskap Hokksund Utvikling AS Note Leieinntekter Sum driftsinntekt Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnad Driftsresultat Annen renteinntekt Annen finansinntekt Rentekostnad til foretak i samme konsern Annen rentekostnad Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat Disponering (dekning) av årsresultatet Avsatt konsernbidrag (etter skatt) Avsatt til annen egenkapital Sum disponert (dekket)

34 Balanse Pr Hokksund Utvikling AS EIENDELER Note anleggsmidler Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Sum varige driftsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer 2, Andre kortsiktige fordringer 2, Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

35 Balanse Pr Hokksund Utvikling AS EGENKAPITAL OG GJELD Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital (150 aksjer á kr 1 000) 3, Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Øvrig langsiktig gjeld 2, 7, Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 2, Betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld 2, Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Hokksund, 19. mai 2014 Styret i Hokksund Utvikling Elisabeth Bjøre Styreleder Einar Mathiesen Svein Haare Arve Wang Målfrid Høivik Torgeir Finnerud Daglig leder 35

36 Noter Hokksund Utvikling AS REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Leieinntekter Selskapet har leieinntekter som vurderes til virkelig verdi av vederlaget. Tjenestene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Eiendeler som er knyttet til varekretsløpet er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld i norske kroner med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. 36

37 Hokksund Utvikling AS Noter NOTE 1: VARIGE DRIFTSMIDLER Tomter Bygninger Tekniske installasjoner sum Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Bygning Stasjonsgata avskrives over 50 år (2%) NOTE 2: Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Leverandørgjeld Kundefordringer Eiker Eiendomsutvikling AS Sum Annen kortsiktig gjeld Andre fordringer Eiker Eiendomsutvikling AS Sum Annen langsiktig gjeld annen langsiktig fordring Eiker Eiendomsutvikling AS Sum NOTE 3: Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av 150 aksjer á kr Alle aksjer har like rettigheter. Aksjene eies av: Navn Antall aksjer Eierandel Stemmeandel Eiker Eiendomsutvikling AS % 100 % 37

38 Noter Hokksund Utvikling AS NOTE 4: Skattekostnad Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller 0 0 Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Fradrag for korreksjonsinntekt fra tidligere år Anvendelse av fremførbart underskudd Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet / Mottatt/avgitt konsernbidrag Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (28 % av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 Sum betalbar skatt Endring i utsatt skatt - effekt av endret skattesats Endring i utsatt skatt - ordinær sats Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt Skatteffekt av konsernbidrag Betalbar skatt 0 0 Utsatt skatt Midlertidige forskjeller driftsmidler Gevinst- og tapskonto Fremførbar korreksjonsinntekt Grunnlag utsatt skatt / skattefordel Balanseført utsatt skatt (+) / skattefordel (-) Utsatt skatt som ikke er ført i balansen - - Sum NOTE 5: Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Selskapet har ikke hatt noen ansatte i Antall årsverk er dermed 0. Ytelser til ledende personer Det er ikke utbetalt honorar til styret eller daglig leder i Revisor Kostnadsført godtgjørelse til revisor inkl. mva fordeler seg slik: - revisjon andre tjenester Sum godtgjørelse til revisor

39 Noter Hokksund Utvikling AS Note 6: Egenkapital Aksjekapital Annen EK Sum Egenkapital Årets resultat Avgitt konsernbidrag etter skatt Egenkapital NOTE 7: Fordringer og gjeld Fordringer med forfall senere enn ett år 0 0 Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år NOTE 8: Bundne midler I posten inngår bundne bankinnskudd med 0 0 NOTE 9: Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld Tomter, bygninger Sum