SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Stefan Kersting Arkiv: PLANI REG.PLAN GLOMFJORD Arkivsaksnr.: 08/1406

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Stefan Kersting Arkiv: PLANI REG.PLAN GLOMFJORD Arkivsaksnr.: 08/1406 MERKNADSBEHANDLING I PLANUTVALGET-ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR GLOMFJORD - B503 LILLE GLOMVATNET NORD Innstilling: 1. Det foreligger forslag til privat reguleringsplan for eiendommen gnr. 45, bnr. 1, 2 og 5, boligfelt B503 Lille Glomvatnet Nord som revidert del av reguleringsplan for Glomfjord. Salten Kartdata AS v/rita Berg fremmer forslaget som faglig ansvarlig på vegne av Nystad & Hansen Eiendom AS, 8504 Narvik. 2. Formål med reguleringsplanen B503 er å legge til rette for boligutvikling med toog firemannsboliger samt eneboliger. Planen omfatter likeså tilknyttet trafikk- og friareal. 3. Det vises til øvrige innkomne merknader/uttalelser til reguleringsplanforslaget og de vurderinger som er gjort av disse i saksfremlegget av administrasjonen. 4. Kommunestyret egengodkjenner forslag til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser i samsvar med Plan- og bygningslovens og følgende endringer: a) Reguleringsbestemmelsenes 3.1 g) fjernes med hensikten å ikke tillate flat- eller pulttak i planområde. b) Reguleringsbestemmelsenes 8.3, andre setning det gis unntak fra krav om radonsperre dersom det kan dokumenteres at dette er nødvendig for å tilfredsstille forskriftens krav til radonkonsentrasjon i inneluften fjernes. 5. Kommunestyret er enig med planutvalget, som ansvarlig myndighet, at reguleringsplanforslaget ikke utløser behandling etter forskrift om konsekvensutredninger, i 2 og 3, jfr. kriterier satt i Tiltakshaver har en aktsomhets- og meldeplikt dersom det under markinngrep støtes på andre fornminner. Dette pålegg forutsettes bringt videre til de som skal utføre arbeid i marka, jfr. kulturminnelovens 8. Vedlegg i saken: 1. Plankart som er sist revidert Reguleringsbeskrivelse som er sist revidert

2 3. Reguleringsbestemmelser som er sist revidert ROS-analyse, datert Saksframlegg 28/10 fra planutvalgets møte Saksprotokoll 28/10 datert Høringsbrev fra Meløy kommune til diverse instanser, datert Uttalelse fra Sametinget, datert Uttalelse fra Norges Vassdrags- og energidirektoratet, datert Uttalelse fra Meløy kommune v/kommunalteknisk enhet, datert Uttalelse fra Helse- og miljøtilsyn Salten IKS, datert Uttalelse fra enhetsleder leger v/christian Rokseth, datert Uttalelse fra Nordland Fylkeskommune, datert Bakgrunn: Det foreligger forslag til privat reguleringsplan for eiendommen gnr. 45, bnr. 1, 2 og 5 boligfelt B503 Lille Glomvatnet Nord som revidert del av reguleringsplan for Glomfjord. Salten Kartdata AS v/rita Berg fremmer forslaget som faglig ansvarlig på vegne av Nystad & Hansen Eiendom AS, 8504 Narvik. Saksutredning: Førstegangsbehandling i planutvalget var i møte den der planforslaget ble behandlet politisk. Siden forslaget tilfredsstilte krav for planlegging vedtok planutvalget å legge den ut til offentlig ettersyn / høring. Høringstidsrommet var fra Planstatus: Reguleringsområdet ligger innenfor kommunedelplan for Glomfjord som fremtidig boligformål med krav om reguleringsplan. Området har etter gjeldende kommuneplan, som er vedtatt i k-sak 80/07 den , betegnelsen B503 Lille Glomvatnet Nord. Videre gjelder reguleringsplan for Glomfjord som detaljplan. Planen ble vedtatt av kommunestyret den der området er regulert til boligformål, friområde og trafikkareal. Ytterst i planområdet er det innregulert en faresone langs eksisterende høyspentanlegg. Planforslaget tar opp disse reguleringsformål med noen forandringer. Faglig ansvarlig for foreliggende planforslag er Rita Berg v/salten Kartdata mens tiltakshaveren bak planarbeidet er Nystad & Hansen Eiendom AS, 8504 Narvik. Oppstartskonferansen har vært den for å avklare planarbeidets ramme og formål. Selve oppstart av planarbeidet ble varslet i Meløy Avisa den og berørte hjemmelshavere / overordnete myndigheter tilskrevet. Planforslagets hensikt/formål: Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligutvikling med forskjellige typer boliger. I planområdet skal det innreguleres boligtomter til eneboliger, tomanns- og firemannsboliger. Et lekeområde skal stå til disposisjon for planlagte boliger mens resterende ubebygde areal vil bli fri- / friluftsområde. Adkomsten til boligtomtene sikres gjennom tilsvarende trafikkareal fra hovedveien.

3 Formålene og tiltakene fremkommer i beskrivelsen i plandokumentet. Planområdet berører deler av eiendommene: Gnr./Bnr. 45/1: Statkraft Energi AS Gnr./Bnr. 45/2: Statkraft Energi AS Gnr./Bnr. 45/5: Meløy kommune Planutvalget vedtok i sak 28/10 den å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. 21 berørte parter ble tilskrevet derav 15 overordnete myndigheter / instanser. Høringsdokumentene ble sendt ut til 6 hjemmelshavere / naboer som er direkte berørt av planarbeidet. Etter at lovpålagte høringsfrist etter plan- og bygningslovens er gått ut er det registrert 6 uttalelser i denne plansak. Det er ikke registrert uttalelser fra grunneiere Innkomne uttalelser / merknader m.m. er fra følgende instanser: 1. Uttalelse fra Sametinget, datert Uttalelse fra Norges Vassdrags- og energidirektoratet, datert Uttalelse fra Meløy kommune v/kommunalteknisk enhet, datert Uttalelse fra Helse- og miljøtilsyn Salten IKS, datert Uttalelse fra enhetsleder leger v/christian Rokseth, datert Uttalelse fra Nordland Fylkeskommune, datert Vurdering av innkomne merknader: Gjennomgang av merknadene og vår vurdering av disse følger nedenfor. 1. Sametinget Sametinget kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner og har ingen merknader til planarbeidet. Generelt gjøres det oppmerksom på kulturminnelovens 8, dvs. aktsomhets- og meldeplikten skal videreformidles til den som er ansvarlig for utføring av arbeid i marken. Ellers blir dette ivaretatt gjennom 8.1 c) reguleringsbestemmelsene. Vurdering: Sametingets uttalelse tas til etterretning. 2. Norges Vassdrags- og energidirektorat Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) er myndigheten som skal vurdere mulige risikoer eller andre momenter i forbindelse med vann, eksisterende energianlegg eller skredfare. Reguleringsplanen berører ikke noen faremomenter som faller inn under NVE sitt ansvarsområde. NVE har ingen merknader i saken. Vurdering: NVE sin uttalelse tas til etterretning. 3. Meløy kommune v/kommunalteknisk enhet Kommunalteknisk enhet har ikke noen merknader i saken.

4 Vurdering: Dette tas til etterretning. 4. Helse- og miljøtilsyn Salten IKS og enhetsleder leger v/christian Rokseth Begge uttalelsene behandles under ett punkt siden helse- og miljøtilsyn Salten IKS sin uttalelse er i samsvar med Rokseth sin uttalelse. Både Helse- og miljøtilsyn Salten IKS og enhetsleder leger ivaretar helsehensyn i sammenheng med en senere utbygging. Ansvarsområdet er ganske sammensatt og omfatter bl.a. forhold i forbindelse med støy, trafikksikkerhet og mer generelt likeså livskvaliteten i plansammenheng. Formålet er å motbygge alle faktorer som kan ha negativ virkning på helsen. Mulige negative momenter som er påpekt er støy og radon. Vurdering: Det henvises til mulige ulemper under anleggsfasen og at det evt. kan regnes med arbeider ut over ordinær arbeidstid. Ved eventuelle klager på støy fra omkringliggende boliger legges det arealretningslinjen T-1442 til grunn for evt. klagebehandling. Boligtomtene B3-B5 ligger nærmest hovedveien i Glomfjord og de kan være utsatt for trafikkstøy, avhengig av trafikkmengden. Uteplasser og støyfølsomme rom bør ikke utsettes for et lydnivå høyere enn L den 55 dba. Det er gjennomført radonmålinger i nærliggende bebyggelse og ut i fra resultatene antas det at radon kan bli en problemstilling. Begge instanser ønsker derfor å ikke fravike fra krav om radonsikringstiltak. Utbygging av områder medfører alltid en økt støybelastning. I planområdet skal det bygges boliger og boligfeltet er av begrenset størrelse. Det er altså ikke planlagt et stort utbyggingsprosjekt der det ofte må regnes med byggearbeider utenfor ordinær arbeidstid. Den som har ansvarsrett under byggefasen må i tillegg være kjent med forskrifter og tillatt støybelastning i anleggsfasen. I forhold til dette ses det ikke noen umiddelbar nødvendighet for å tilføye en tilsvarende reguleringsbestemmelse. Å legge gjeldende retningslinje T-1442 til grunn ved støyklager er dermed helt kurant. Når det gjelder trafikkstøy er det reguleringsbestemmelsenes 8.5 som ivaretar problematikken. Bestemmelsen setter krav om dokumentasjon før boligen tas i bruk og nevner dessuten støygrensene som ikke skal overskrides. Radonsikringstiltak er med ikrafttredelse av den nye byggesaksdel i plan- og bygningsloven lovpålagt. Nærmere er det 13-5 i byggeteknisk forskrift (TEK) som pålegger dette. Boliger må dermed oppføres med radonsperre mot grunnen. Grenseverdien i inneluften er fastsatt med 200 Bq/m3 mens inneluften i boliger ikke må overstige 100 Bq/m3. Med dette som bakgrunn anses det som ikke nødvendig å ta med en særskilt bestemmelse som åpner for unntak. I reguleringsbestemmelsenes 8.2 lyder det at

5 det gis unntak fra krav om radonsperre dersom det kan dokumenteres at dette er nødvendig for å tilfredsstille forskriftens krav til radonkonsentrasjon i inneluften. 5. Nordland Fylkeskommune Nordland Fylkeskommune vurderer planforslaget som positivt siden det legges opp til sentrumsnære boliger i Glomfjord med tilknyttet areal for lek og opphold. Likeså er bestemmelser om universell utforming innflettet i reguleringsbestemmelsene. Planforslaget ivaretar ifølge fylkeskommunens oppfatning innspillene som er sendt inn etter varsling av planoppstart på en god måte. Kulturminnefaglig har Fylkeskommunen ikke noen merknader og det er heller ikke kjent noen konflikter med registrerte kulturminner. Aktsomhets- og meldeplikten er tatt med i reguleringsbestemmelsene og det kommer ikke frem flere kulturminnefaglige merknader. Vurdering: Fylkeskommunen er kommet med positive planfaglige og kulturminnefaglige vurderinger som ikke behøver å kommentere videre. Uttalelsen tas dermed til etterretning. Vurdering: Reguleringsplanforslaget orienterer seg på gjeldende reguleringsplan for Glomen, dvs. hovedformålene bolig, friområde og veg videreføres. Gjeldende plan ble vedtatt den og tok hovedsakelig høyde for eneboliger. Behov for eneboliger eksisterer fortsatt men tiltakshaveren ønsker ut over det å legge til rette for flermannsboliger. Boligetterspørsel henger bl.a. sammen med utviklingen som foregår i Glomfjord industripark slik at området ligger godt til rette for en sentrumsnær fortetning med nye boliger. Med bakgrunn i forandrete forutsetninger skal planendringen legge til rette for en høyere utnytting enn opprinnelig planlagt. A. Planforslaget Planområdet omfatter en mindre del av gjeldende reguleringsplan for Glomfjord på ca. 10,8 daa som på overordnet kommunedelplan ligger med krav om reguleringsplan. Planområdet ligger på oversiden av Glomveien som hovedvei med adkomst derifra. 1. Generelt Ifølge gjeldende reguleringsbestemmelser tillates det en utnyttelsesgrad inntil 20 % bebygd areal (BYA) og enemannsboliger. Planforslaget legger opp til en økt utnyttelsesgrad inntil 30 % BYA samt at det skal tillates to- og firemannsboliger på oversiden av adkomstveien. Når det gjelder tomteinndelingen foretas en bytte, dvs. friområde F8 i gjeldende skal reguleres til boligformål. Som kompensasjon skal det omreguleres en boligtomt til areal for lek og opphold. Adkomstveien får en annen kurvatur som ikke vesentlig avviker fra den som ligger allerede innregulert. Likeså høyspentanlegget tas med fra gammel plan samt en sikkerhetssone der det ikke tillates utbyggingstiltak. 2. Innenfor planområdet er arealene regulert til følgende formål: 12-5 pkt. 1 i PBL: Utbyggingsformål

6 Boligformål Lekeområde 6,3 daa 0,5 daa 12-5 pkt. 2 i PBL: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg / annen veggrunn 1,5 daa 12-5 pkt. 3 i PBL Grønnstruktur Friområde 1,1 daa 12-5 pkt. 5 i PBL Landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift Friluftsområde 1,4 daa Merknad/Kommentar: Revidert del av reguleringsplan for Glomfjord er forholdsvis enkelt med hensyn til reguleringsformålene. I reguleringsbestemmelsenes 1 er planens ulike reguleringsformål oppgitt. Planområdet er per i dag helt ubebygd og uten trafikkinfrastruktur. Med sine 6 boligtomter vurderes området som et mindre boligfelt. Tilknyttet til de nye boligene er det et område til lek og opphold for å tilfredsstille kvalitetskrav og med hensyn til barn og unge i planlegging. B. Konsekvensutredning: Forskrift om konsekvensutredninger i forbindelse med planlegging etter plan- og bygningsloven trådte i kraft fra Formålet med forskriften er å sikre at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer og tiltak. Den som utarbeider forslag til plan etter plan- og bygningslovens bestemmelser skal selv vurdere om planen eller tiltak faller inn under forskriftens virkeområde. En vurdering av faglig ansvarlig om planen bør konsekvensutredes kommer ikke frem i plandokumentene. I planbeskrivelsenes kapitel 1.6 skisseres det noen konsekvenser uten å vurdere disse i forhold til forskriftens bestemmelser. Kommunens vurdering: Ansvarlig myndighet i denne vurdering er planmyndigheten i kommunen etter plan- og bygningslov. Planmyndigheten må da vurdere reguleringsplanen i h.h.t. forskriftens 2, pkt. d) områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål. Planer som kommer inn under denne bestemmelse skal alltid behandles etter forskriften. Planforslaget viderefører gjeldende reguleringsplan der området er regulert til boligformål og friområde. I forhold til reguleringsplan for Glomfjord er det gjort noen forandringer i planforslaget som vurderes som fordelaktig for plankvaliteten og med hensyn til friområdets beliggenhet: et friområde er gått ut til fordel for en større boligtomt mens et annet område innreguleres til friområde på bekostning av et boligområde. Men i utgangspunktet videreføres dagens reguleringsformål. Området kan ikke vurderes som et nytt utbyggingsområde i henhold til forskriftens 2, pkt. d). Så skal ansvarlig myndighet i h.h.t. forskriftens 3, avklare om planer og tiltak skal behandles etter forskriftenes 4, kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn.

7 I h.h.t. forskriftens 3 kan planforslaget vurderes som reguleringsplan som legger til rette for senere vedtak om utbygging av tiltak nevnt i vedlegg II. I vedlegg II er det under pkt. A, nr. 3 nevnt utvikling av tettsteder som en av flere oppfangskriterier. Planen bidrar til tettstedsutvikling men medfører etter administrasjonens vurdering ikke noen konsekvenser som er oppført i forskriftens 4. Foreliggende planforslag viderefører gjeldende reguleringsformål med en del hensiktsmessige endringer, dvs. planen tilpasses til dagens krav om planlegging. Det kan ikke ses at planen har noen vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Oppsummerende er det ikke nødvendig med en konsekvensutredning etter forskriftens bestemmelser. B. Risiko- og sårbarhetsanalyse Vedlagte ROS-analyse som er datert baserer seg på Fylkesmannen sitt skjema der alle risikomomenter skal gjennomgås. Faglig ansvarlig gikk gjennom alle sjekkpunktene og den eneste vurdering/merknad ble gjort i forhold til radongass. Merknad/kommentar: Vedrørende radonbelastning som mulig risikomoment kommenterer faglig ansvarlig at det skal iverksettes nødvendige sikringstiltak. Nærmere er det reguleringsbestemmelsenes 8.2 som forutsetter gjennomført radonreduserende tiltak som for eksempel radonsperre. Radonforebyggende tiltak er i utgangspunktet noe som ivaretas under byggesaksbehandlingen. Konkret er 13-5 i forskriften om tekniske krav til byggverk (TEK) som ivaretar dette. Forskriften trådte i kraft den samtidig med den nye byggesaksdel i plan- og bygningsloven. Bygningskonstruksjoner skal nå oppføres slik at radongass ikke kan trenge inn i byggverk. Bygninger for varig opphold skal ifølge forskriften ha radonsperre og radonskonsentrasjonen skal ikke overstige 100 Bq/m 3. Videre er det opp til hver eneste byggherre fortrinnsvis den som har ansvarsrett å sørge for nødvendige tiltak. Ut i fra nevnte forskrift er det ikke noen nødvendighet å ta med en tilsvarende reguleringsbestemmelse. Men det vurderes som positiv å ta opp dette på plannivå som generell bestemmelse. Noe som ikke er nevnt i ROS-analysen men som kommer frem på plankartet er en eksisterende kraftlinje. Kraftlinjen ligger i den nordøstlige del av planområdet og er avmerket som faresone høyspenningsanlegg. Rundt anlegget er det opprettet en korridor / buffer med en bredde på 15 m. Reguleringsbestemmelsens 7 forbyr samtlige utbyggingstiltak i faresonen og heller ikke kan det opparbeides lekeareal. Eventuelle farer i sammenheng med kraftlinjen forebygges gjennom denne bestemmelse. Under høringsfasen er det ikke kommet frem noen nye momenter i forhold til fremlagte ROS-analyse eller andre faremomenter. Det vurderes dermed at ROS-analysen ivaretar samfunnssikkerheten på en tilstrekkelig måte. D. Rikspolitiske retningslinjer for barn- og unge, universell utforming Planforslaget legger opp til en høyere utnytting med bl.a. to- og firemannsboliger. På gjeldende plan er det i endringsområdet kun eneboliger innregulert mens det nå skal tillates inntil 14 nye boenheter. Tilknyttet til disse boenhetene skal det innreguleres 0,5 daa til lekeområde.

8 Merknad/kommentar: For å tilfredsstille kravene etter rikspolitiske retningslinjer for barn og unge er det avsatt 0,5 daa til lekeområde. På plankartet er dette avmerket som LEK1 og ligger vest i planområdet. Meløys kommuneplan krever i sentrumsområder 25 m 2 per boenhet som nærlekeareal. Samlet er det i dette tilfelle altså minst 350 m 2 og med 0,5 daa overholdes denne bestemmelse. Som nevnt ovenfor innebærer planforslaget en forandring av gjeldende reguleringsplan for Glomfjord når det gjelder bo- og friområder. Å flytte friområde F8 til oversiden av veien og gjøre det om til nærlekeplass vurderes som formålstjenlig tiltak. Slik som F8 ligger i dag er dette areal neppe brukbar som lekeareal på grunn av stigningsforholdene. LEK1 er derimot mye slakere og oppfyller kravet at areal til dette formål ikke må være brattere en 1:3. Ytterlig fordel er at dette område ligger på oversiden av adkomstveien og ikke direkte mot Glomveien som hovedvei. Ut i fra trafikksikkerhetsaspekter er det en gevinst. Med sørvendt beliggenhet er solforholdene tilfredsstillende. I planbeskrivelsen henvises det til kunstgressbanen og Glomfjordhallen i umiddelbar nærhet på nedsiden av Glomveien. Der ligger også den fylkeskommunale videregående skole og til barneskolen er avstanden på ca. 250 m. Til barnehage som neste viktig infrastruktur er det ca. 500 m. Det som nevnes som sammenhengende og mangfoldig naturområde utenfor planområdet er Lille Glomvatnet med bl.a. tursti, grillplass m.m. Når det gjelder barn og unges interesser i planlegging vurderer administrasjonen at planen er tilfredsstillende utarbeidet. Både i planområdet og utenfor finnes det areal som sikrer antatt gode oppvekstvilkår. Å sikre universell utforming er likeså et rikspolitisk formål som å sikre gode oppvekstvilkår for barn og unge. I fellesbestemmelsene 8.3 er universell utforming tatt opp og både områder innom hus og utendørs skal oppfylle disse krav. Det er ikke kommet innspill under høringsfasen som tilsier at reguleringsbestemmelsene om universell utforming bør utvides. Fylkeskommunen vurderte bestemmelsene som positivt da disse skal gjelde i forhold til tilgjengelighet for både boliger og uteområder. E. Utnyttelsesgrad Faglig ansvarlig satt utnyttelsesgraden for alle boligtomter til 30 % bebygd areal (BYA). Hver biloppstillingsplass beregnes med 18 m 2 og for flermannsboliger skal det avsettes minst 1,5 plasser per boenhet. For eneboliger kreves det avsatt minst 2 biloppstillingsplasser hver. Når det gjelder maks tillatt mønehøyde skal den ligge på 6 m og 9 m for henholdsvis tomanns- og firemannsboliger. Eneboliger tillates oppført med en maks mønehøyde på 9 m. Merknad/kommentar: Planområdet er ca. 1 km unna fra Glomfjord sentrum og ligger dermed til rette for fortetning av sentrumsnære boligfelt. Fortetning med flermanns- og eneboliger er dermed egnete tiltak for å oppnå dette formål. Å sette utnyttelsesgraden til 30 % virker som akseptabelt men bør ikke overskrides. Parkeringsareal går inn i utnyttelsesgraden og med maks 2 boenheter per enebolig må det tas høyde for minst 4 parkeringsplasser i B3-B6. Den minste tomt B3 som er på 0,8 daa har pga. innregulerte byggegrenser ca. 450 m 2 effektiv areal. Dette er også den mest skrånede tomt som krever gode og tillpassede byggetekniske løsninger.

9 Samtidig gjelder det å finne en tilfredsstillende løsning vedrørende den optiske virkning uten at ny bebyggelse virker for dominerende. Per i dag finnes det tre bebygde eiendommer som direkte tilstøter til planområdet. Bebyggelsen som ligger mot Glomveien er to eneboliger og tomtene B3-B6 som skal utbygges med eneboliger ligger imellom disse to. Tomtene B3-B6 blir dermed som en slags bindeledd mellom dagens eneboliger. Planlagt to- og firemannsboliger derimot er trukket tilbake og skal ligge på oversiden av atkomstveien. Slike typer boliger kan virke kompakt pga. av bygningskroppens utforming. Men siden flermannsboligene skal ligge bak eneboligene virker dette som en grei løsning for å unngå en altfor dominerende virkning. Noe som bør vurderes er å tilpasse mønehøyden av planlagte flermannsboliger. Ifølge planforslaget er forskjellen på 3 m som muligens kan medfører at bygget på B2 trer optisk mer frem. Likeså bør det tas hensyn til ovenfor liggende eiendom gnr. 45, bnr At eneboligene på B3-B6 tillates med 9 m mønehøyde anses som mindre problematisk. Helhetsinntrykket er ivaretatt og pga. av topografien ligger disse lavere i terrenget enn de planlagte flermannsboliger. Tidlig i planprosessen er det kommet uttalelse fra Ellen Merethe Høgsæt som er hjemmelshaver på gnr. 45, bnr Grunneieren på tilstøtende eiendom ønsket ikke noen økt utnyttelsesgrad samt at mønehøyden av ny bebyggelse burde holdes så lavt som mulig. Likeså kom det frem i brevet av at Høgsæt ønsket eneboliger i området og ikke noen flermannsboliger. I brev av opplyser grunneieren om at hun hadde kontakt med faglig ansvarlig vedrørende punktene som tidligere ble fremlagt. Faglig ansvarlig kunne da opplyse om et endret planforslag der det ble tatt med en tomannsbolig istedenfor en firemannsbolig på tomt B1. Videre ble det tatt hensyn til innspillet gjennom senket mønehøyde fra 9 m til 6 m. I brevet av kommer det ikke frem at søkeren er misfornøyd med planforslaget. Heller ikke er det registrert uttalelse under høringsperioden slik at en kan gå ut i fra en omforent løsning. Reguleringsbestemmelsenes 3.1 g) åpner for pulttak og flatt tak som tillatt takform. Pultog flattak er ikke noen typiske takformer i området. Ut i fra estetiske hensyn bør det forsøkes å tilpasse bebyggelsen mest mulig til lokal byggeskikk. Generelt sett fremstår bebyggelse som arkitektonisk skiller seg ut fra omkringliggende område som visuelt dominerende. En slik virkning bør egentlig forbeholdes bygg som har på en måte signalvirkning eller annen særfunksjon. Administrasjonen anbefaler derfor kun å tillate saltak som takform. Konklusjon: Forslag til reguleringsplan B503 er utarbeidet med formålet å legge til rette utvikling av boligtomter til ene- og flermannsboliger. Planen omfatter likeså friområder samt trafikkareal for å sikre atkomsten. Likeså universell utforming er ivaretatt gjennom tilsvarende bestemmelser. Plankart, beskrivelse og bestemmelser er utarbeidet, samt en ROS-analyse/sjekkliste for tiltak/formål i planområde. Planen er vurdert opp i mot forskrift om konsekvensvurdering. Planforslaget kan tas opp til behandling og det anbefales en godkjennelse av reguleringsplanforslaget i samsvar med plan- og bygningslovens Jørgen Kampli

10 rådmann