P L A N B E S K R I V E L S E

Transkript

1 P L A N B E S K R I V E L S E , revidert DETALJREGULERING HANSKEMAKERGATA 1-3, VERDAL KOMMUNE Gnr. /Bnr. 20/12, 20/26, 21/14, 21/18, 60/1730, 501/1 og 600/4450

2 1 Sammendrag På vegne av Hanskemakergården AS har Arkidéco AS utarbeidet forslag til detaljregulering for eiendommene gnr. / bnr. 20/12, 20/26, 21/14, 21/18, 60/1730, 501/1 og 600/4450, Hanskemakergata 1-3, Verdal kommune. Planområdet avgrenses i nord av Sørgata, i øst av Hanskemakergata og i vest av Feskarvegen / Håkon VII allé. Igangsatt regulering ble kunngjort på Verdal kommunes hjemmeside og i Verdalingen Innherred samkommune har vurdert at det ikke var nødvendig med planprogram og konsekvensutredning. Planområdet har en sentral beliggenhet i Verdal sentrum, og planlegges for blandet forretnings- og boligformål. Arkidèco AS, /

3 INNHOLD 1 Sammendrag 2 Bakgrunn 3 Planprosess 4 Planstatus og rammebetingelser 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 6 Risiko- og sårbarhetsanalyse - ROS 7 Beskrivelse av planforslaget 8 Innkomne innspill

4 2 Bakgrunn På vegne av Hanskemakergården AS har Arkidéco AS utarbeidet forslag til detaljregulering for eiendommene gnr. / bnr. 20/12, 20/26, 21/14, 21/18, 60/1730, 501/1 og 600/4450, Hanskemakergata 1-3, Verdal kommune. Eiendommene innenfor planområdet er heretter kalt Hanskemakergården. Området inngår i eksisterende kommunedelplan for Verdal by. Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av forretning og boliger i området. Områdets sentrale lokalisering gjør det attraktivt både for forretnings- og boligbygging. Nærheten til Moe-parken og gode sol- og utsiktsforhold gjør området attraktivt i forhold til boligbygging.

5 Utbyggingsavtale Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av kommunaltekniske anlegg, og omfanget avklares av Teknisk drift. Det pågår en prosess for å få i stand en utbyggingsavtale mellom Verdal kommune og Hanskemakergården AS, og utbyggingsavtalen sluttbehandles samtidig med reguleringsplanen. 3 Planprosessen Varsel om oppstart Kunngjøring om igangsatt planarbeid og oppstart av arbeidet med en utbyggingsavtale ble annonsert i Verdalingen lørdag og på kommunens hjemmeside. Oppstartsmøte ble avholdt den med Verdal kommune ved Planenheten Innherred Samkommune. I forbindelse med kunngjøring av oppstart ble alle sektormyndigheter varslet.

6 Medvirkningsprosess Barnerepresentant har fått presentert planene i møte hos Innherred Samkommune Der ble det gitt innspill til beliggenhet og trafikksikkerhet i forhold til områder avsatt for lek. Innspilll vedrørende krav til lekeplasser er ivaretatt i planforslaget. Planprogram og konsekvensutredning Tiltaket samsvarer med overordnet plan, og omfattes ikke av oppfangingskriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Planen utløser derfor ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Planstatus kommunedelplanen Området omfattes av kommunedelplanens arealdel, Kommunedelplan Verdal by, vedtatt Planforslaget vil samsvare med overordnet plan. Det pågår ikke noe annet planarbeid i området. Utsnitt av kommunedelplan for Verdal kommune

7 4.2 Aktuelle Rikspolitiske retningslinjer som berøres Tiltaket berører følgende Rikspolitiske retningslinjer/bestemmelser : - Samordnet areal- og transportplanlegging, forskrift: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging - Barn og unges interesser, forskrift: Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging 4.3 Aktuelle lokale vedtekter og retningslinjer - Kommunale forskrifter - Bestemmelser i kommunedelplanens arealdel og i gjeldende regulerings/bebyggelsesplaner. Kommundelplan Verdal by. - Kommunale retningslinjer. Kommunesdelplan Verdal by. 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Området har en sentral beliggenhet i overgangsonen mellom Moe-parken i vest og sentrumsbebyggelsen i øst. Planområdet avgrenses av Håkon den VII allé i vest, Sørgata i nordvest, Hanskemakergata i øst, og boligområde i sør. Planområdet er på 4,8 daa, og består i dag av 3 frittliggende bolighus og tilhørende hager (grøntareal).. Stedets karakter Tomten oppleves som forholdsvis flat, men er svakt hellende mot sør og vest. Arealet oppleves som åpent og frodig med gode solforhold. Omkringliggende bebyggelse er variert i form og størrelse: I sør ligger lavere frittliggende eneboliger, og i nord på motsatt side av Sørgata et 3-4 etasjers leilighetsbygg. I vest har området utsikt mot Moe-parken og i øst ligger i dag et åpent parkeringsareal. Kulturminner og kulturmiljø I gjeldende kommunedelplan er det avmerket et bevaringsverdig hus (stall). Dette er revet og det er derfor ingenting bevaringsverdig å ta hensyn til nå. Naturverdier Det er ikke registrert noen spesielle naturverdier i området.

8 4.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Langs Eidsbotn i vest, mellom E6 i sør og idrettsparken i nord, er det et sammenhengende opparbeidet vakkert grøntdrag. Langs gang- og sykkelveien er det etablert flere ulike møteplasser vendt mot Eidsbotn. Vannrommet gir en fantastisk naturopplevelse gjennom hele året. Grøntdraget og Eidsbotn er områdets beste kvalitet, men har ikke optimal tilgjengelighet og forbindelse fra Moafjæra i dag. Parkbeltene S2 og S3 er ikke opparbeidet og oppleves som lite innbydende og tilgjengelig for publikum. Mot landbruksområdet i øst er det et langsgående belte med trevegetasjon. I områdets kjerne er det lite grønt og opplevelsen er preget av harde flater. Illustrasjon som viser tomtens ulike kvaliteter Trafikkforhold Tomten ligger i et trafikkknutepunkt hvor Sørgata knyttes sammen med Håkon den VII allé. Adkomst til området i dag er fra Sørgata, Feskarveien og Hanskemakergata. Dagens innkjøring fra Håkon den VII allé til Feskarvegen oppleves uoversiktlig og trang. Universell tilgjengelighet Området ligger svært godt til rette for universell tilgjengelighet med lite nivåforskjeller. Teknisk infrastruktur Området har godt utbygd infrastruktur med vann- og avløpsledningsnett langs Sørgata.

9 6 Risiko og sårbarhetsanalyse, ROS. Momenter som er vurdert er: Grunnforhold, støyforhold og flom. Grunnforhold Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser i planområdet. Det er ikke kjent at det finnes kvikkleire eller forurensning i grunnen, men reguleringsbestemmelsene stiller krav til nærmere geotekniske undersøkelser før utbygging. Støyforhold Planområdet inngår i hht. Statens Vegvesens støyberegninger innenfor rød og gul sone. Det foreligger en rapport utarbeidet av COWI , og hvor Retningslinjene T-1442 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging fra Miljøverndepartementet er lagt til grunn. Rapporten konkluderer med at støyforholdene for uteområdene kan forbedres med en støyskjerming i åpningen ut mot Håkon den VII allé. For bygningsmassen anbefales at støyfølsomme rom (soverom) plasseres mot stille side for å redusere støybelastningen. Støyrapporten følger vedlagt. Flom Hanskemakergården ligger øst for Verdalselva, og flomkart fra NVE viser at nærområdet mellom elva og Hanskemakergården er utsatt for en 100-årsflom. I planforslaget forutsettes Hanskemakergården utbygd med parkeringskjeller, og kjelleretasjen er lagt på cote +3,1. Prosjekter i nabolaget (Spinneriet, Stekket) er utbygd med parkeringskjellere, og konsekvensen av å flytte parkeringa til bakkeplan i Hanskemakergården vil medføre en uhensiktsmessig lav grad av utnyttelse for et sentrumskvartal som dette / alternativt må parkeringa legges opp til 1.etasje. Avbøtende tiltak i forhold til flom kan være å utføre kjelleren i vanntett betong, evt. i kombinasjon med pumper som håndterer flomvannet. Eventuelle tiltak vil bli utredet i forbindelse med søknad om tiltak, og utredningskravet er spesifisert i reguleringsbestemmelsene. 7 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Planområdet er på 4,8 daa, og er regulert til følgende formål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5) Boligbebyggelse blokkbebyggelse BB Renovasjonsanlegg R Lekeplass L Gårdsplass G Bolig/Forretning B/F Samferdsel og teknisk infrastruktur (PBL 12-5) Kjøreveg Fortau Annen veggrunn- tekniske anlegg (varelevering) Annen veggrunn-grøntanlegg Parkeringsplasser P

10 Hensynssoner ( PBL 12-6) Frisiktsone Støysone Innenfor planområdet på ca. 4,8 daa er ca. 1 daa regulert til offentlig areal. %-BYA av netto tomt er 47,8 %. Nøkkeltall Området er planlagt med en trinnvis utbygging og utvikling av området. Total utbygging gir følgende nøkkeltall innenfor planområdet: Forretningareal: ca. 336 m2 Boligareal: ca m2 Antall boliger: 44 Lekeareal: 220 m2 (minimumskrav 5 m2 pr bolig) Antall parkeringsplasser : 67 (1,2 plasser pr bolig /25 m2 forretningsareal). Utsnitt forslag til detaljplan datert , revidert

11 Adkomst, parkering Eksisterende avkjøring fra Sørgata foreslås tatt bort. Dette gir en bedre trafikksituasjon også med hensyn på myke trafikkanter. Nye adkomster inn til området er planlagt i søndre del, fra Hanskemakergata i øst og fra Feskarveien i vest. Pga. dårlige siktforhold i krysset Feskarvegen / Haakon VII allé tillates utkjøring fra området kun til Hanskemakergata. I sør er det planlagt bakkeparkering med 17 plasser. Fra dette parkeringsområdet er det tenkt en nedkjøringsrampe til parkeringskjeller med 50 plasser samt sportsboder for leilighetene. I sørøstre del av parkeringsområdet er det planlagt nedgravd renovasjonssystem. Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsen er plassert langs gateløpene Håkon den VII allé, Sørgata og Hanskemakergata. Dette er med på å stramme opp gateløpene og gi området en mer urban karakter. Bebyggelsen mot Håkon den VII allé består av 3 etasjer og foreslås som kombinert formål med forretning og boligbebyggelse. Forretningsarealet er plassert på gateplan for å aktivisere gateløpet. Blokkbebyggelsen i u-form langs Sørgata og Hanskermakergata er planlagt i fire etasjer, delvis tilbaketrukket mot vest. Bebyggelsens høyde bygger seg opp mot byen og ned mot parken for å markere overgangsonen mellom det urbane området og parken. Utsnitt forslag til illustrasjonsplan

12 Illustrasjonsplanen viser et utbyggingsprinsipp med blokkbebyggelse som definerer gateløpene og et indre felles uterom. Det er planlagt egne trapp/heishus for å ivareta kravet til tilgjengelighet for alle og sikre de fleste leilighetene tosidig dagslys. Maks kotehøyde er +16,5 på bebyggelsen i området regulert til B/F, og +19,9 i området regulert til BB. Høydeforskjellene er med på å skape et variert formspråk og mer harmoniske volumer. Første etasjes nivå på boligblokken langs Sørgata og Hanskemakergata er på kote +7,0, som er fra 1,0m til 1,3m over tilstøtende gatenivåer. Nivåforskjellen sikrer bedre bokvalitet for beboerne i 1. etasje.

13 Illustrasjoner av planlagt tiltak i bybildet Utbygginga sett fra sørvest Utbygginga sett fra vest

14 Utbygginga sett fra nordvest Utbygging i østre del sett i fugleperspektiv

15 Lekeplasser / grøntarealer / fortau Innenfor området er det regulert 2 lekeplasser og felles oppholdsareal for beboerne. Innregulerte gårdsplasser er bilfrie og er fysisk skjermet fra parkeringsplassen i sør. Uteområdet er planlagt med tilgjengelighet for alle, med direkte utganger fra felles heis/trapperom. Områdene for lek er sørvestvendt og gir gode solforhold på 1. etasjesnivå. Bygningenes plassering mot gateløpene er med på å skjerme for utendørs trafikkstøy. Planen sikrer større innslag av grønt i områdene som vender mot Håkon den VII allé gjennom bestemmelsenes begrensning av parkeringskjellers utstrekning. Det er planlagt dekke over parkeringskjeller med marklag som sikrer mulighet for beplantning. Planovergang til Moe-parken er foreslått flyttet noe nordover for en oversiktlig og sikrere kryssing av Håkon den VII allé. Eksisterende forbindelse fra forgjengerovergang til gangveg langs Moe-parken forutsettes flyttet tilsvarende. Langs Håkon den VII allé er det planlagt en grønt-rabatt for å knytte Moe-parken og planområdet sammen. Grønt-rabatten er lagt mellom Håkon den VII allé og fortauet for å skape en tryggere trafikksituasjon, mens fortauet er lagt langs, og i direkte kontakt med, planforslagets forretningsareal i vest. Med fortau lagt i direkte tilknytning til forretningslokalet vil arealet fungere mer aktivt i bybildet. Fortau innenfor planområdet er offentlige områder, og skal utformes i tråd med retningslinjer for universell utforming. Trafo For å dekke tiltakets behov for energiløsning skal det i nytt bygg avsettes lett tilgjengelig plass på bakkeplan. Trafo skal integreres i bygningsmassen, og det skal avsettes lett tilgjengelig plass på bakkeplan tilpasset nettselskapets krav, langs yttervegg for transformator med tilhørende kabelanlegg. Renovasjon Det er planlagt nedgravd renovasjonsystem i søndre del av planområdet. Avhenting skjer via innkjøring fra Hanskemakergata. Universell utforming / tilgjengelighet Det er planlagt universell utforming på offentlige fotau. Felles uteområder skal tilrettelegges for bevegelseshemmede, og i forbindelse med søknad om tiltak skal det foreligge en utomhusplan som sikrer gode løsninger for universell utforming og tilgjemgelighet som beskrevet. Alle boenhetene innenfor området er planlagt som tilgjengelige boenheter.

16 Miljøkvaliteter i området Områdets fremste kvalitet er at det fremstår som åpent og solfylt og bevokst med tildels store trær. Når området nå foreslås fortettet i tråd med intensjonen i kommunedelplan for Verdal by må dette nødvendigvis gå på bekostning av omfanget av vegetasjon og åpenhet. I planforslag og tilhørende bestemmelser er det lagt vekt på at området fortsatt skal ha innslag av parkmessig preg. Fellesarealer i området åpner seg mot vest og mot Moe-parken, og deler av området kreves parkmessig opparbeidet for å ivareta noe av det grønne og åpne preget området har i dag. I tillegg vi det foreslåtte grøntdraget langs Haakon VII Alle forsterke tilknytningen til Moe-parken i vest. 8 Innkomne innspill Alle aktuelle naboer og offentlige instanser er varslet. Følgende innspill er kommet inn: NVE Området innehar ingen kjente fare- eller aktsomhetsoner. Det kan likevel ikke utelukkes at arealet kan inneha lommer av kvikkleire. I reguleringsbestemmelsene er det medtatt krav om geotekniske undersøkelser før det gis klarsignal om bygging. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen legger til grunn at det planlegges med høg utnytting og arealeffektive løsninger i sentrumsnært areal. I planforslaget er det lagt opp til en høy utnytting med 11 leiligheter pr.daa netto tomt. Miljøvernavdelingen ønsker at planprosessen organiseres med brukermedvirkning fra barn og unge, samt funksjonshemmede. Det er avholdt møte med barnerepresentanten, og Rådet for funksjonshemmede vil kontaktes i høringsrunden. Innspill om at grenseverdiene for støy sikres ivaretatt gjennom støyrapport utarbeidet av COWI. Innspill om å ta hensyn til evt. miljøkvalitet i området: Dette ivaretas gjennom å sikre grøntinnslag i området og langs Håkon VII allé. Nord Trøndelag fylkeskommune Nord-Trøndelag fylkeskommune legger til grunn at bebyggelse må utformes slik at området får en bymessig karakter hva gjelder plassering, form og volum. Dette er ivaretatt gjennom selve planen, og i reguleringsbestemmelsene. Videre påpekes det at prinsippet om universell utforming legges til grunn. Dette er ivaretatt gjennom at alle leiligheter vil bli planlagt som tilgjengelig boenhet.

17 Det er ønskelig at det foretas en registrering i planområdet for eventuelt å påvise automatisk freda kulturminner. Tiltakshaver har tatt kontakt med fylkesarkeologen for å få foretatt disse utgravningene. Statens Vegvesen Statens Vegvesen legger til grunn at universell utforming må settes som premiss i planarbeidet. Videre at trafikksikkerhet og fremkommelighet for gående ivaretas i planarbeidet. Dette er ivaretatt ved å flytte innkjøringen til området fra Sørgata til Hanskemakergata og Feskarveien, samt at Feskarveien reguleres til 5,0 m bredde og med frisiktsoner for innkjøring til Håkon den VII allé. Det er planlagt grønt-rabatt langs Håkon den VII allé som er med på å differensiere myke og harde trafikkanter. I indre kvartal er det lagt opp til bilfri sone, med universelt utformede gangveier og plasser. Innspill vedrørende støy vil bli ivaretatt i videre prosjektering og vil bli dokumentert i forbindelse med søknader om tiltak.