TAKSTDOKUMENT. Øvre Skogsvei 6, 7790 MALM. Gnr 9: Bnr VERRAN KOMMUNE

Transkript

1 TAKSTDOKUMENT Øvre Skogsvei 6, 7790 MALM Gnr 9: Bnr VERRAN KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Takst-Forum Nordtr. as Sverre Kvaløsæter Telefon: E-post: Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Takst-Forum Nord-Trøndelag AS Iduns veg 41, 7724 STEINKJER Telefon: Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: 117

2 1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 3 Introduksjon Informasjon fra kunden Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Matrikkeldata Beskrivelse av tomt Beskrivelse av områdene rundt Bygninger på eiendommen Bolig 6 4 Verdigrunnlag Utleiekontrakter og ledige lokaler Beskrivelse av eiendomsmarkedet Inntekter/kostnader 10 5 Verdisetting Tomteverdi Teknisk verdi Nettokapitalisering 11 Vedlegg: Leiekontrakt Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 2 av 12

3 2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Grunnet byggets alder og utidsmessighet må det på flere områder forventes oppgradering. Av vesentlig betydning utvendig vil taktekking trolig være det første det bør gjøres noe med. Omfang ellers mye avhengig av videre benyttelse og ønske om tilstand og standard. Tekniske løsninger som sentralvarme kan ikke forventes å være i tilfredsstillende stand. Vann og avløpsrør også med usikker tilstand og restlevetid. Totalt sett synes ikke bygget å være med dårlig tilstand alder tatt i betraktning da det ikke ble registrert funksjonssvikt på primærkonstruksjoner som grunnmur, yttervegger og takkonstruksjon. Verdikonklusjon hensyntar varierende/usikre leieinntekter og byggets tilstand. Kunde: Beite Eiendom AS Øvre Skogsvei 6, 7790 MALM. Tlf Formål med taksten: Verdisetting av eiendommen Øvre Skogsvei 6. Egne forutsetninger: Tilbud og etterspørsel på det tidspunkt eiendommene skal realiseres. Verdi: Kr Dato verdisetting: Næringsrelaterte eiendommer bør vurderes etter økonomiske prinsipper (avkastningsverdiene) som basis for verdisettelse. Dette er økonomiske prinsipper som i utgangspunktet er like uansett eiendommens karakter og beskaffenhet. Dette på bakgrunn av at de personer eller bedrifter som eier eiendommene har et avkastningskrav som de ønsker skal oppfylles. Ut fra dette vil man kunne uttrykke en avkastningsverdi som er lik markedsverdien. I markedet kan dette videre uttrykkes i den høyeste pris en kjøper er villig å betale og omvendt den laveste pris en selger er villig til å akseptere. Den individuelle avkastningsverdien er knyttet til på hvilken måte takstobjektet er forvaltet. Det vil si hvilke leiekontrakter man har, gode eller dårlige, og ikke minst driftskostnadene og vedlikeholdskostnadene fordelt over en 10 års periode. Takstmann: Sverre Kvaløsæter Tlf.: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på STEINKJER, Takst-Forum Nordtr. as Sverre Kvaløsæter Takstmann/Tømrermester. Telefon: Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 3 av 12

4 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Grunnbokutskrift Innhentet Leiekontrakt Fremvist Eiendomsdata.no Innhentet 3.2 Generell informasjon Kunde: Beite Eiendom AS Øvre Skogsvei 6, 7790 MALM. Tlf Befaring/tilstede: Befaringsdato: Sverre Kvaløsæter. Takstmann/Tømrermester. Tlf Geir Wannebo. Kunde. Tlf Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 4 av 12

5 3.3 Beskrivelse av eiendommen Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1724 VERRAN Gnr: 9 Bnr: 176 Eiet/festet: Eiet Areal: 7 200,3 m² Arealkilde: Matrikkel. Hjemmelshaver: Beite Eiendom AS Adresse: Øvre Skogsvei 6, 7790 MALM Beskrivelse av tomt Tomtens beskaffenhet Større eiendom som skrånet med mye plen ved boligen med forstøtningsmurer på nedre side. Utenfor område ved bolig en del kupert med en del vegetasjon. Romslig gårdsplass mellom bolig og forstøtningsmur. Nedre side trapp i forstøtningsmur ned til ikke opparbeidet område Beskrivelse av områdene rundt Områdene rundt Eiendommen beliggende et stykke fra Malm sentrum uten nære naboer delvis omkranset natur med vegetasjon og godt skjermet for omgivelsene, men med god utsikt til sjøen. Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 5 av 12

6 3.4 Bygninger på eiendommen Bolig Bygningsdata: Byggeår: Anvendelse: 1930 Kilde: Ca. byggeår opplyst av eier. Bolig, overnatting/møter. Arealer: Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal Kommentar BRA m² Kjeller Toalett/garderobe, bar, fyrrom, kjellerrom, boder. 1. etg Vf, gang, kjøkken, anretning, tre stuer. 2. etasje Gang, åtte soverom (tre med dusj/wc), Loft Kaldloft. Sum bygning: Kommentar areal Arealer målt på stedet. Konstruksjoner og innvendige forhold: Bygning generelt Bygget med herskapelig stil og utførelse i byggeår opprinnelig direktør/representasjonsbolig for Fossdalen mens det var gruvedrift trolig bygd på 1930 tallet iflg opplysninger. Er på to etasjer over kjeller og noen kaldloft. Etasjehøyde hovedplan ca. 2,7 m, 2. etg. ca. 2,2 m og kjeller ca. 2,2 m. Er på grunnmur trolig av tegl/betong med hovedkonstruksjoner over mur trolig av plank med utvendig stående kledning. Tak med valmet fasong, taktekking av papp. Planløsning og utrustet for planlagt bruk med flere stuer, ett kjøkken på hovedplan. 2. etg. med åtte soverom, hvorav tre er med egen dusj/wc. Oppvarming hovedsakelig av to varmepumper. Drenering Ingen kjennskap til drenering om det er etablert. Ved befaring i kjeller ble det ikke registrert noe som skal tyde på problemer med fukt, men noe vil det naturlig være i betonggulv uten plast under og grunnmur uten utvendig fuktsikring. Ved videre bruk av kjelleren hovedsakelig som uinnredet vurderes ikke tiltak som nødvendig. Grunn og fundamenter Ingen kjennskap til grunnforhold. Fundamenter trolig som støpte. Ved visuell befaring av bygningen ble det ikke registrert noe som skal tyde på funksjonssvikt. Grunnmurskonstruksjon Grunnmur mulig som dobbel teglmur eller betong, men noe usikkert. Overflater som pusset og malt. Stedvis løsnet puss ved kjellervindu. Ikke noe som tyder på dårlig tilstand med nødvendige tiltak. Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 6 av 12

7 Ytterveggskonstruksjon Yttervegger antas av være av plank vurdert på grunnlag av tykkelse. Kan ikke forventes å være isolert. Det registreres på innside noen fuktskjolder i tapet trapperom som trolig skyldes lekkasjer i forbindelse med terrasse og dør. Kan ikke utelukke skjulte skader, men tilfelle hel trekonstruksjon uten ansamling av fukt i isolasjon som tvilsomt finnes. Utsatt område nederst vegg hvor det er sokkellist. Ingen vesentlig retningsavvik registrert uten at måleinstrumenter ble benyttet. Fasader Fasader av stående bordkledning over sokkelplank. Kledning synes jevnt over å være med bra stand og vedlikeholdt. På gavlvegg mot innkjørsel er maling en del avflasset og ser ikke så bra ut. Det ble ikke bekreftet råte av vesentlig betydning, så naturlig vedlikehold kan være tilstrekkelig for å opprettholde bra stand. Utsatte områder er nedre ende kledning mot sokkelplank, ved trapper og over vinduer. Utvendige dører og vinduer Ytterdører av eldre dato som malt eikdør. Med brist i ett glass og tvilsomt tett mot karm, men fungerer. Altandører som eldre koblede dører med naturlig slitasje, men kan ennå benyttes. Innvendige dører som malte solide tredører. Vinduer trolig fra byggeår med koblede glass har vært med vedlikehold og synes alder tatt i betraktning til å være med bra stand. Vinduer kjeller og på ikke vedlikeholdt vegg med noe rust på beslag og løsnet maling. Takvindu med råte. Takkonstruksjon Takkonstruksjon med valmet fasong med noe spesiell utførelse nederst trolig grunnet opprinnelig utførelse med innebygde takrenner. Gode kontrollmuligheter på kaldloft hvor det stedvis ble registrert noen fuktskjolder ved murpiper og takvinduer og stedvis litt ellers. Det ble registrert to aktive mindre lekkasjer ved befaring i tillegg til lekke takvinduer. Har ikke vært så mye at det ennå har ført til skader, men årsak anbefales utbedret. Takkonstruksjonen vurderes totalt å være i bra stand. Taktekking Taktekking av asfaltpapp trolig en del år og må på sikt forventes pålagt nytt. Bemerket lekkasje anbefales lokalisert og utbedret. Renner, nedløp og beslag Takrenner opprinnelig som innebygd i gesimser, noe som trolig ikke var noen optimal løsning da det nå er metallrenner utenfor takutstikk. Nedløp tilkoblet rør i grunnen. Fra terreng ikke registrert noe galt med renner, men kan være med slik alder at restfunksjonstid er noe begrenset. Lekkasje på nedløp i skjøt ved sokkelplank anbefales tettet for å begrense fuktbelastninger mot trekonstruksjoner. Utvendige trapper Trapper av betong med overflate av skifer, delvis med tak over som terrasse. Ikke dårlig tilstand. Innvendige trapper Innvendig trapp som solid tretrapp med lakkert overflate i god stand. Kjøkkeninnredning Kjøkkenet med belegg på gulvet, overflater ellers som glatte malte. Med eldre innredning begrenset utrustet og kvitevarer av eldre dato. Baderomsinnredning Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 7 av 12

8 Ett av badene i 2. etg som ser best ut med to sorter flis på gulvet, flis av flere sorter og tapet på vegger, noe malte plater og glatt malt himling. Utrustet med to dusjkabinett, wc og servant. Oppvarming av radiator med usikker funksjon. Rommet tvilsomt en vannsikker konstruksjon og kan ha behov for oppgradering. Ingen registrerte skader utover slitasje og konsekvens av alder og endring. Annet dusjrom med belegg på gulvet. Utrustet med kabinett. Piper/skorsteiner/ildsteder Boligen med to piper av tegl som utvendig over tak er pusset og malt. Innvendig pusset og murt på skrå i trekonstruksjon på kaldloft for å treffe mønet. Sot/feieluker er ihht. dagens krav for nært brennbart materiale. Ildsteder som to større murte peiser på hovedplan. Ingen skader registrert i murkonstruksjonen. Pipe og ildsted er ikke funksjonsprøvet, eller nærmere undersøkt på befaringsdagen. For full visshet vedrørende pipe og ildsteds tilstand henvises det til det lokale brann-/ feiervesen. Sanitær primæranlegg Innvendige vann og avløpsrør av eldre dato. Det samme med sanitærutstyr, men fungerte ved tilfeldig test. Bygget med to beredere hver på ca. 278 liter datert Usikker tilstand. Vaskekjeller med ny vaskemaskin. Ventilasjon primæranlegg Usikkerhet angående ventilasjon, men ser motor/vifte tilkoblet rør på kaldloft som er tilført murpipe. Har mulig vært avtrekk fra kjøkken, men tvilsom funksjonelt i orden. Ellers naturlig avtrekk. Elektrisk primæranlegg El-anlegget av eldre dato og utrustet for opprinnelig planlagt bruk og med krussikringer. Det anbefales kontroll ved det lokale el-tilsyn da undertegnede ikke har kompetanse på slikt. Bygget med intern brannalarm. Elektrisk varmeanlegg Oppvarming av radiatorer med eldre anlegg basert på strøm og olje. Oppvarming ellers av to varmepumper montert for ca. to år siden. Terreng/støttemur Utenfor inngang en større gruset gårdsplass og forstøtningsmurer av naturstein mot øvre terrengnivå med plener. På ender og nedenfor større plen støttet mot høg forstøtningsmur nedre side. Det kunne ikke registreres funksjonssvikt på murene. Det synes ikke å være tilfredsstillende terrengfall fra mur, hovedsakelig øvre side, noe som vil medføre uheldig fuktbelastning mot grunnmur/kjeller. Tilførsel vann og avløp Stikkledning av plast og derfor skiftet siden byggeår, ukjent når. Innvendige vannrør av kobber og mulig noe jern. Avløpene av soil av eldre dato. Det kan ikke utelukkes behov for utskiftninger grunnet alder/tilstand. Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 8 av 12

9 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie fra mnd/år Bolig - Opphør mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra mnd/år Fosdalen AS m² /2016 1/ / Sum: Total: Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie fra mnd/år Bolig -Verksted. Opphør mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra mnd/år Fosdalen AS m² /2016 1/ / Sum: Total: Reg % Reg % Utleiekontrakter og ledige lokaler Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 9 av 12

10 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet Kort beskrivelse Vanligvis er det tvilsomt stor etterspørsel etter slike eiendommer i sin helhet i dette området, men har delvis jevnlig vært i bruk til overnatting og andre formål. Endringer i samfunnet kan medføre etterspørsel og da er det ikke noe sammenlignbart i nærområdet. 4.3 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype Kontrakter Markedsleie m² Kr./m² Pris/år m² Kr./m² Markedsleie pr år Sum Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, % Normale eierkostnader, årlig Off avg Forsikring Eiendomsskatt FDV Eiendommens inntektsoverskudd Opplyste kostnader er for Kommentar eierkostnader: Inntekter på bygget ha variert alt etter leietakers behov mye avhengig av deres aktiviteter og bemanning. Har også vær med en del eksterne leietakere. Som utgangspunkt er det benyttet opplyst forventet inntekt i 2016 som er en del over inntekt Iflg kontrakt skal leietaker dekke strømforbruk Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 10 av 12

11 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 7 200,3 m² Sum areal: 7 200,3 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: Verdi tomt: Teknisk verdi Bolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Bolig Sum teknisk verdi bygninger Nettokapitalisering Metode: Metode for verdiberegning er leieinntekter fratrukket eiers kostnader kapitalisert med et avkastningskrav i dette tilfelle på 9,5 % i en tiårsperiode. Forutsetninger Effektiv risikofri rente: 11,50 % - Inflasjon: 2,00 % Realrente, avrundet: 9,50 % Realavkastningskrav: 9,50 % Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 11 av 12

12 Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr ) når realrenten er 9,50% Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): Oppdr. nr: 117 Befaringsdato: Side: 12 av 12