Meland kommune. Reguleringsplan for Løypetona, gnr 23 bnr 509 m.fl. Reguleringsføresegner

Transkript

1 1(7) PLANID: Ordførar Meland kommune Reguleringsplan for Løypetona, gnr 23 bnr 509 m.fl. Reguleringsføresegner Godkjend: Kommunestyret , sak 059/10 Dato for utarbeiding av føresegner,

2 2(7) Meland kommune Reguleringsplan for Løypetona, gnr 23 bnr 509 m fl. Planid.: Reguleringsføresegner: (Jamfør plan- og bygningslova (pbl) 26) Dato: FELLES FØRESEGNER 1.1 Rekkjefølgje Følgjande tiltak må vere opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve til nye bustader i planområdet: Offentleg og felles veg 1 (V1) med tilkopling til Mjåtveitvegen. Tilstøytande internvegar, leike- og opphaldsareal jamfør 1.7. To opphøgde gangfelt ved dei to krysningspunkta på skulevegen frå Løypetona Fortau frå riksvegkrysset til og med forbi gnr. 23 bnr. 182 ved Jonsokgrenda skal vera bygd ferdig før anleggsdrifta kan starta opp i felt B1, B2, B3, FS1 og i vestlege del av FS Kryss mellom riksveg 564 og Mjåtveitvegen skal utbetrast og vera ferdig før anleggsdrifta i B1,B2, B3, FS1 og vestlege del av FS2 kan starta opp Turveg T1 skal ferdigstillast saman med felt B Det skal føreliggje godkjent VA-rammeplan før rammesøknad kan godkjennast Utbyggingsavtale mellom Meland kommune og utbyggjar skal føreliggja før rammesøknad kan godkjennast. Utbyggingstakt vil her koma inn Stiar skal opparbeidast i friområdet og ut til Austraneset før 100 bueiningar er oppførd. 1.2 Terrenghandsaming Alle terrenginngrep skal skje mest mogleg skånsamt. Skjeringar og fyllingar skal avrundast og tilpassast tilgrensande terreng og såast/plantast til. 1.3 Automatisk freda kulturminne Dersom det i samband med gravearbeida vert gjort funn av gjenstandar eller konstruksjonar, skal arbeidet stogga snarast og fylkeskonservatoren underrettast, jamfør Lov om Kulturminne ledd. 1.4 Energi Bustadane skal førast opp som lågenergibygg. Bruk av alternative og fornybare energikjelder for oppvarming skal prioriterast, t.d. sol- og bioenergi, luft-, sjø eller jordvarme. Grunngjeving for og dokumentasjon av valt energiløysing skal sendast inn saman med rammesøknad.

3 3(7) 1.5 Grad av utnytting Grad av utnytting er vist på plankartet som prosent bruksareal (% BRA) eller prosent bygd areal (% BYA). Parkeringsareal i p-anlegg og på terreng inngår i bruksarealet. 1.6 Overvatn Innan dei enkelte delfelt skal det gjennomførast tiltak for infiltrasjon på eigen grunn for drenasjevatn og overvatn frå tak og tette flater. 1.7 Uteopphaldsareal For felta B1, B2 og B3 skal det settast av minst 25 m² pr. bueining til felles leike og opphaldsareal med kvalitetskrav som i Minst 30% av arealet skal leggjast i dei respektive felta, resten kan leggjast i tilstøytande fellesområde Uteopphaldsareala skal ha følgjande kvalitetar: Hensiktsmessig utforming og god tilgjenge frå bustaden uavhengig av alder og funksjonsevne. Gode soltilhøve (sol på ½ arealet i 4 timar ved jamdøger) og klimatisk skjerma. Ikkje brattare enn 1:3. Skjerma mot trafikk Krav til uteopphaldsareal går framfor tillaten grad av utnytting og bustadtype Innanfor uteopphaldsarealet skal det opparbeidast leikeplass med gode kvalitetar maks 50 m frå bustaden (gjeld ved konsentrert utbygging). 1.8 Plassering av bygg Bygga skal plasserast slik at ein oppnår god funksjonell og arkitektonisk samanheng i høve til omgjevnadene Garasjar og uthus med grunnflate på inntil 50 m² kan plasserast utanfor byggjegrensa, men ikkje nærare enn 1m frå veg og/eller nabogrense. Dette gjeld og p-anlegg under bakken. Ved direkte utkøyring mot veg skal avstanden vera 5 m. 1.9 Parkering For einebustadar skal det setjast av minst 2 parkeringsplassar pr bustad. Eventuell sekundærbustad skal ha eigen parkeringsplass For leilegheiter og rekkjehus skal det setjast av minst 1,5 plassar pr. bustad ved parkering i fellesanlegg. I tillegg skal det setjast av 1 parkeringsplass for rørslehemma pr. 20. bueining Avkøyrsler Der nye avkøyrsler er vist med illustrerande piler vil eksakt plassering bli godkjend av kommunen ved handsaming av byggjesaka Byggjehøgder Maks mønehøgde er vist i plankartet. Der mønehøgda varierer innanfor feltet er den vist som ulike soner med ulike byggjehøgde (skilt med linjesymbol for byggjegrense) og med særskilte føresegner til dei enkelte felta. Der maks høgde er oppgitt i meter, skal høgda målast frå gjennomsnittleg planert terreng Universell utforming Minst 50% av bueiningane i dei respektive felta skal ha universell utforming og universell tilgjenge mellom parkeringslass, tilkomst og uteopphaldsareal m.m.

4 4(7) 1.13 Maksimumstal for bueiningar i område B1, B2 og B3 Det vert sett eit maksimumstak på inntil 150 bueiningar innafor dei konsentrerte bustadfelta B1, B2 og B3. Denne ramma på maks 150 bueiningar skal også inn i utbyggingsavtalen med utbyggjar Reglar for hyblar innafor planområdet På einebustadtomter kan det vera inntil ein hybel/underordna mindre bueining integrert i kvar bustad. På tomannsbustadtomter og i uthus/garasjer, andre hustypar vert det ikkje tillete hyblar eller mindre bueiningar innanfor planområdet. 2. BYGGJEOMRÅDE FOR BUSTADER 2.1 Felt B1 - Konsentrert småhus Feltet skal nyttast til konsentrert småhusbusetnad i to etasjar. Der det terrengmessig ligg til rette for det, kan ein i tillegg byggje underetasje Bygga skal formast og handsaminga av terrenget skal skje med tanke på den eksponerte plasseringa ned mot Naustdalen og Naustvika. Husrekkjene skal brytast opp i mindre volum, med sprang i fasadane. Maks mønehøgde skal avtrappast frå kote + 39 i søraust til +33,5 i nordvest Alle husværa skal ha inngang frå felles veg. Felles veg og sona mellom vegen og bygga skal formas som eit heile. Den sørlege delen skal leggjast til rette som eit samlande fellesområde, ein møteplass for opphald/leik Det skal sikras gangstiar gjennom feltet mellom friområde og fellesområde Fe Det skal sikrast minimum 25 m² privat uteopphaldsareal pr bustad (til dømes som terrasse over carport) Parkering skal skje som individuell parkering. Det kan etablerast gjesteplassar ved innkøyringa til feltet. 2.2 Felt B2 Einebustad/ fleirmannsbustad og rekkjehus Innanfor feltet B2 kan det førast opp konsentrert småhusbusetnad. B2-1 rekkjehus. B2-2 og B2-3 einebustad/fleirmannsbustad (2 eller 4 manns) Bygningane skal ikkje vera høgare enn 3 høgdar + p-kjellar under bakken der terrenget ligg til rette for det. Maks mønehøgde skal avtrappast frå sør mot nord som anvist i plankartet. Bygga skal formast og handsaminga av terrenget skal skje med tanke på den eksponerte plasseringa mot Salhusfjorden Det skal sikrast minimum 25 m² privat uteopphaldsareal per bueining Parkering skal skje i fellesanlegg under B2-1 og i søndre del av B2-1. Det kan etablerast gjesteplassar ved innkøyringa til feltet. 2.3 Felt B3 - Blokk Innanfor feltet kan det førast opp blokker. Byggjehøgdene skal variera ved at bygga trappar seg etter terrenget. Bygningane skal ikkje vera høgare enn 4 høgder + kjellar/parkeringsetasje (utan buareal) Parkering skal leggjast til felles anlegg i underetasjen med nedkøyring frå felles gardsplass. Det skal etablerast gjesteplassar i samband med felles gardsplass Trasé for felles gangveg 2 (Fg2) gjennom feltet er illustrerande. Vegen kan leggjast om og formast som ein del av uteområdet Frå felles gardsplass skal det sikrast gangsamband til Fe2, Fe3 og Fe4. Gangsambandet skal i kvart høve førast vidare til friområdet.

5 5(7) Området mellom felles gardsplass og fellesområda Fe2 og Fe3 skal opparbeidast som grøntområde / område for opphald og leik, slik at heile arealet mellom felles gardsplass og friområdet utgjer ein heilskap I samband med rammesøknad skal fjernverknad frå sjøsida visualiserast. 2.4 Felt FS1, FS2, FS3 og FS4 - Frittliggjande småhus Innanfor felta kan det førast opp einebustader Felt FS1 kan byggjast ut med tomannsbustader og alle tomtene i feltet kan utviklas samla som ei stortomt Felt FS2 kan byggast ut med tomannsbustader Det skal sikrast minimum 100 m² uteopphaldsareal med kvalitetskrav (jamfør. 1.7) pr bueining. 3 OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDE 3.1 Offentleg veg med fortau Veg V1 Mjåtveitvegen til V3 (Naustdalen) er offentleg. 3 OFFENTLEGE FRIOMRÅDE 3.1 Friområde Gjennom friområde skal det anleggjast stiar. Stiane skal, i kombinasjon med turveg og felles gangvegar, mogleggjera ein samanhengande rundtur. Ned til badeområdet på Austraneset skal det lagast sti, på det brattaste skal det byggjast trapper. Stiane skal tilpassast terrenget For å skape gode utsiktsmoglegheiter frå bustader og turveg skal vegetasjonen i friområdet tynnast. Det er høve til å oppretta siktsonar mot fjorden, men ikkje til å fjerna all vegetasjon. Ein samla hogstplan for vegetasjonen skal utarbeidast og godkjennast av kommunen Septiktank kan plasserast på ein høveleg plass i friområdet. Plasseringa skal vera slik at den ikkje verkar forstyrrande på friområdet som opphalds- og rekreasjonsområde. Etter plassering av septiktanken skal massar tilbakefyllast og terrenget formast og tilsåast På Vestraneset skal det byggjast ein opphalds- og utsiktsplass med benkar Bøketrea i nordvest, der veg 1 (V1) kryssar Vikavegen, skal i den grad det er mogleg takast vare på, både under og etter anleggsperioden. 3.2 Badeplass Området skal tilretteleggast som badeplass. Oppankring og fortøying av båtar er ikkje tillete. 3.3 Turveg (T1) Turvegen skal vera trinnfri, ha fast/ rullestolvennleg dekke med minimum vegbreidd 3 m og med maks stigning 5 %. For kortare strekk kan stiging på 8% tillatast Terrenginngrep i samband med bygging av vegen skal skje mest mogleg skånsamt. Mindre justeringar av veglinja for betre terrengtilpassing er tillate.

6 6(7) 4 SPESIALOMRÅDE 4.1 Privat veg (V3) Privat veg frå V1 skal tilpassast eksisterande veg mot Naustdalen. 4.2 Frisiktsoner I område mellom frisiktlina og køyreveg (frisiktsona) skal det vera fri sikt i ei høgde på 0,5m over vegplanet på tilstøytande vegar. 5 FELLESOMRÅDE 5.1 Felles veg Veg 1 (V1) er felles for felt B1, B2, B3, FS1, FS2 og FS4. Vegen skal haldast open for ålmenn gangferdsle. Det skal sikrast god tilkomst frå vegen til felles leikeområde Fe Veg 2 (V2) er felles for felt B1, B2, B3 og FS4. Vegen skal opparbeidast som eit heile saman med tilstøytande fellesareal mellom bustadane i B Veg 4 (V4) er felles for felt B2. Den skal haldast open for ålmenn gangferdsle. 5.2 Felles gangveg Gangveg Fg1 er felles for alle bustadene i planen. Køyring til FS1 og gnr/bnr 23/34 er tillate. Det skal ikkje vera gjennomkøyring til Jonsokgrenda Gangveg Fg2 er felles for B1, B2 og B3. Vegen skal være trinnfri og ha maks stigning på 5%. For kortare strekk kan stiging på 8% tillatast Gangveg Fg3 og Fg4 er felles for alle bustadene i planen. Køyring frå Frekhaugskogen til FS3 og gnr/bnr 23/106 er tillete frå Frekhaugskogen. Det skal ikkje vera gjennomkøyring til B Fg1, Fg2, Fg3 og Fg4 skal haldast open for ålmenn gangferdsle. 5.3 Felles gardsplass/torg Felles gardsplass (T1) er felles for B1, B2 og B3. Det skal opparbeidast parkeringsplassar på plassen. Parkeringsplass for rørslehemma skal etablerast Gardsplassen (T1) skal fungere som snuplass, dimensjonert for liten lastebil. Tilkomst til parkeringsanlegg skal skje frå plassen. Parkeringsanlegg for B3 kan leggjast delvis under plassen Gardsplassen (T1) skal opparbeidast som eit heile saman med tilstøytande fellesareal mellom bustadene Torget (T2) er felles for bustadane i felt B2 og skal opparbeidast som eit heile saman med tilstøytande fellesareal mellom bustadane. 5.4 Felles grøntområde og leikeområde Fe1 er felles leike- og grøntområde for felt B1, B2 og B3. Delar av området skal leggjast til rette for leik. Eksisterande furuskog skal takast vare på, tynning er tillate for å sikra tilgjenge til området og sol til leikeområdet og bustadene i B Fe2 og Fe3 er felles leike- og grøntområde for felt B3. Områda og tilstøytande uteområde ved bustadene skal formast som eit heile. Det skal vere god samanheng mellom fellesområda og tilstøytande friområde. Flate for ballspel skal opprettast i Fe2 eller Fe3.

7 7(7) Det skal byggjast gangsti gjennom Fe3. Ved plassering av stien skal ein leggje vekt på god terrengtilpassing og integrering i grøntanlegget. Stien skal knytte saman internveg i B3, turveg (T1) og stiar i friområdet Fe4 er felles grøntområde for felt B2 og B3. Område og tilstøytande uteområde ved bustadene skal formast som eit heile. Det skal vere god samanheng mellom fellesområda og tilstøytande friområde Fe5 er felles grøntområde for alle bustadene i planen Fe6 er felles grøntområdes for felt B2. Område og tilstøytande uteområde ved bustadene skal formast som eit heile. Det skal vere god samanheng mellom fellesområda og tilstøytande friområde. 6 KOMBINERTE FØREMÅL Bustad / anleggsområde og jordbruk / anleggsområde Riggareal og fyllingar for veganlegget kan opparbeidast i anleggstida innanfor regulert areal. Når vegen er ferdig skal område setjast i stand, opparbeidast og førast tilbake til bustad / jordbruksområde.