Deres referanse Vår referanse Saksbehandler Dato 15/ Anne Caroline Haugan

Transkript

1 pka ARKITEKTER Att:Guro Kristine Vengen Deres referanse Vår referanse Saksbehandler Dato 15/ Anne Caroline Haugan Levanger kommune- Fylkeskommunens uttalelse - Varsel om oppstart av detaljregulering for Fides Eiendom Levanger AS Vi viser til tilsendt varsel om oppstart mottatt 12. oktober 2015, for arbeid med detaljregulering for Fides eiendom i Levanger. Planområdet er om lag 8,6 dekar stort og ligger i Levanger sentrum. Planområdet omfattes av områderegulering for Levanger havn, datert Hensikten med planarbeidet er å regulere området til bolig- og næringsformål. Det planlegges en utbygging på i overkant av m2 BTA med boliger og næring, der næringen ligger i 1. etasje. Planarbeidet skal tilrettelegge for blokkbebyggelse i tre og fire etasjer over en høy førsteetasje, i tunformasjon som åpnes mot vest. Bebyggelsen skal varieres i høyde og trappes ned mot småbåthavna i vest. I det nordvestre hjørnet, i deler av bebyggelsen mot Helga den Fagres gate, blir det foreslått boliger også i 1. etg. Det varslede planarbeidet er bare delvis i tråd med områdeplanen. Kvartalsstrukturen er endret, byggehøyden er økt, BYA er økt til 74 % (områdeplanen har en maksimumsgrense på 65% BYA), parkering skal ikke løses i kjeller, men i første etasje, og andelen næring er redusert. I følge gjeldende områdeplan skal det ikke tillates boliger i 1. etg, og minst 25% av BRA skal være kontor/forretning. Planfaglig uttalelse: Planområdet ligger nært Sundet og vi ser at et brudd på karrébebyggelsen, med en større åpning ut mot småbåthavna her, kan gi planområdet gode kvaliteter. Å legge parkering i bakkeplan i stedet for kjeller er uheldig, både med tanke på arealbruk og fordi dette vil føre til døde fasader på bakkeplan. Her vil vi også vise til regionalpolitiske retningslinjer for byene i Regional plan for arealbruk fra Om p-kjeller likevel ikke er gjennomførbart hadde det i det minste vært en bedre løsning å legge næringsareal i et bånd Nord-Trøndelag fylkeskommune Orgenhet: Besøksadresse: Telefon: E-postadresse: Avdeling for kultur og regional utvikling Seilmakergata postmottak@ntfk.no Postadresse: 7735 STEINKJER Postboks 2560 Org.nr.: Bankkonto: Internet: 7735 STEINKJER

2 langs fasaden, med parkering i bakkant. Vi viser til områdeplanens 4.7 som sier at arealer i 1. etasje i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorientert. Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. Vi leser illustrasjonene slik at vegglivet i førsteetasje forholder seg til byggelinja mot gata, og at eventuelle sprang i fasaden løses i de øvre etasjene. Dette ser vi er et godt prinsipp som ivaretar et ryddig gatebilde og samtidig gir mulighet for variasjon i fasadene og eventuell mulighet for lysinnslipp i etasjene lenger opp. Utformingen av dette byggetrinnet få følger for de framtidige byggetrinnene lenger bak. På det grunnlaget er vi kritisk til at byggehøyden blir økt. Uavhengig av byggehøyde vil det i det videre arbeidet etter vår vurdering være viktig med illustrasjoner som viser framtidig situasjon, altså slik området vil framstå når de øvrige byggetrinnene er bygd i tråd med områdeplanen. Gode utearealer er viktig, her viser vi til fellesbestemmelsene i områdeplanen. Det samme gjelder universell utforming, men her vil vi presisere at 3.8 sitt krav om at minst 40 % av nye boenheter skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet vil være alt for lavt for dette byggetrinnet, 100 % vil være det riktige. Kulturminnefaglig uttalelse: Eldre tid (arkeologi): Planområdet for denne detaljreguleringen ligger på et utfylt område i Levangersundet. Det er derfor et svært lavt potensiale med tanke på eventuelle arkeologiske kulturminner. Vi har derfor ingen merknader til planoppstart. Nyere tid: Vi kan ikke se at det varslede planarbeidet kommer i konflikt med nyere tids kulturminner. Vi har derfor ingen merknader til planoppstart. Etter fullmakt Karl-Heinz Cegla Funksjonsleder plan og kulturminnevern Anne Caroline Haugan Samfunnsplanlegger Saksbehandlere kulturminnevern: Inger Marie Kimo og Gunn-Hege Lande Brevet er godkjent elektronisk og sendes uten underskrift. Kopi: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Innherred Samkommune NVE - Norges vassdrags- og energidirektorat Statens Vegvesen Region midt 2

3

4

5 Per Knudsen Arkitektkontor AS Levanger, Brattørgata Trondheim Vedr. Fidestomta Levanger. Br.nr 315/112/124/4. Foreløpig planbeskrivelse. Uttalelse Fra br.315/107.borettslaget SAGAS Hall. Vi takker for oversendelsen av planbeskrivelsen. Vi er nærmeste naboeiendom mot syd, og har eiendomsgrense inntil planområdet. Vi er et borettslag, Sagas Hall, med 44 leiligheter, hvorav 12 leiligheter har fasade mot planområdet. Vi har garasjer i kjeller, næringseiendom i første etg, og 3 boligetasjer over første etasje. Gesimshøyde ble satt til 13,2 m. Vi har lest gjennom det oversendte materiale, og vil først gjøre en anmerkning til høydene som er foreslått i punkt 3. Blokkbebyggelse i tre og fire etasjer over høy første etasje. Fire etasjer over høy første etasje, vil si en gesimshøyde langt over den reguleringshøyde på maksimum 13.2 m som er tillatt i planområdet. Vi har svært dårlige erfaringer med at søknader til kommunen om dispensasjon for høyere gesimshøyde enn regulert, blir innvilget. Vi viser til Sjøgata 33 C, med godkjenning av en tilbaketrukket toppetasje over ordinær leilighetsetasje. De hadde reg.høyde 9,9 m, men fikk godkjent høyde på 12.9 m. Vi viser også til reguleringsarkitekten for Havneplanen`s anføring i møte med kommunen, hvor han uttalte at «Siste hus mot sjøkant må være lavere enn bakenforliggende bebyggelse». Her, for dette prosjektet, leser vi i avisen at fagleder i Innherred samkommune ikke utelukker at det er mulig å utvikle bygg som overskrider områdereguleringens makshøyde med gesims på 13.2 m dersom argumentene er sterke nok! Dette er en uttalelse som er i tråd med den beskrivelse som gis for dette området, fire etasjer over høy første etasje. Vi ser av planskissene at de høyeste husene er plassert syd på området. Dette er jo riktig for området internt, men vi som har våre boliger inntil planområdet i syd, vi blir lukket ut fra sikt til sjø, og får de høyeste husene plassert nærmest vårt bygg. De argumentene som er brukt vedr. høyder på byggene, refererer seg til lønnsomhet for utbyggerne. Toppetasjene vil ha en prislapp på over ,- kr /m2. Dette for de etasjer som er billigst å bygge. Det er legitimt at utbygger vil tjene mest mulig penger. Det er heller et spørsmål om hvor stor avanse som beregnes. Spørsmålet om lønnsomhet faller på sin egen urimelighet når vi ser på hvem som dominerer inntektstoppen i Levanger. Det er utbyggere. Vi som allerede bor her, får redusert det lille vi har igjen av utsikt, når vi blir innebygget «på alle bauer og kanter»! Skal såkalte «vanlige folk» ha råd til å bo her nede, bør en vurdere hva slags utbygging det skal være. Vi skulle ønske at husene her nede kunne bli boliger der mennesker i alle livets faser har anledning til å flytte inn og berike miljøet. Med hilsen Sagas Hall Borettslag Jørgen Aune, Styreleder

6

7 Statens vegvesen Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgata TRONDHEIM Behandlende enhet: Saksbehandler/telefon: Vår referanse: Deres referanse: Vår dato: Region midt June Stubmo / / Reguleringsplan for Levanger brygge - gnr. 315 bnr. 4, 112 og 124 i Levanger kommune - Statens vegvesens uttalelse Vi viser til oversendelse datert 6. oktober Området er i dag regulert gjennom områdeplanen Levanger havn til bolig/forretning/kontor, gårdsplass, gang-/sykkelveg, veg og fortau, friområde og kai. Planområdet avgrenses av Gunnlaug Ormstunges gate i sør, småbåthavna i vest, Helga den fagres gate i nord, og eiendom med gnr/bnr 315/107 i øst. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boliger og næringsarealer. Vi avventer planforslaget for nærmere uttalelse i saken. Vi er spesielt opptatt av hvilke løsninger for gående og syklende som velges. Området er sentrumsnært og har stort potensiale for økning i gående og syklende. Området bør derfor tilrettelegges med tanke på dette og sees i sammenheng med pågående arbeid med hovednett for sykkel i Levanger kommune. I reguleringsbestemmelsene bør parkeringsplasser for sykkel inngå. Plan- og trafikkseksjonen Med hilsen Helgar Sætermo seksjonsleder Stubmo June Kopi Postadresse Telefon: Kontoradresse Fakturaadresse Statens vegvesen Byavegen 48 Statens vegvesen Region midt firmapost@vegvesen.no 7737 STEINKJER Landsdekkende regnskap Fylkeshuset 6404 MOLDE Org.nr: Vadsø

8 2 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Postboks 2600, 7734 STEINKJER Innherred samkommune, Postboks 130, 7601 LEVANGER Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkets hus, Postboks 2560, 7735 STEINKJER Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen håndskrevne signaturer.

9 Sjekkliste for reguleringsplan - vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder (pr ) NVE har et statlig forvaltningsansvar for vassdrags- og energiressurser samt forebygging av skader fra flom- og skred. Kommunene har et ansvar for å ta hensyn til disse temaene i arealplanleggingen. Denne sjekklisten kan brukes til hjelp for vurderinger, men er ikke uttømmende. Når det gjelder flom- og skredfare viser vi til at det skal utarbeides en ROS-analyse for alle planer, jf. pbl 4-3 og DSB veileder Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen. ROS-analysen må inneholde en begrunnet vurdering av om det er fare for flom, erosjon eller skred, og en konklusjon på om det er tilfredsstillende sikkerhet i henhold til TEK10. Når det gjelder vassdrag og energianlegg er det noen typer tiltak som vil ha behov for avklaring i forhold til sektorlovverk (vannressursloven og energiloven). Tema i planen Hvilke vurderinger bør gjøres Innarbeiding i plan Linker til mer informasjon Er det vassdrag i planområdet? Styring av arealbruken bort fra vassdragene er det beste virkemiddelet for å ta vare på vassdragsmiljø og begrense vassdragsrelatert fare. Kan området være flomutsatt? Dersom planområdet er innenfor 20- metersbeltet langs bekk eller 100- metersbeltet langs elv så bør flomfare vurderes. På flate elvesletter vil flommen ha større utstrekning. På grunn av klimaendringer forventes økt flomvannføring med minst 20% i små nedbørfelt og kystvassdrag. I noen regioner vil også flommene øke i store vassdrag. Hvordan skal planen ta hensyn til natur-, kulturmiljø og friluftsinteresser i 100- metersbeltet langs vassdrag, jf. pbl 1.8? Generelt er det viktig å holde vassdrag åpne og bekkelukking frarådes. Dersom det planlegges tiltak som berører allmenne interesser i vassdrag eller grunnvann, må konsekvensene av dette beskrives, som grunnlag for ev. konsesjonsvurdering eller samordning etter vannressursloven. Hvilke alternative løsninger eller avbøtende tiltak er mulig for å ivareta vassdrag? I verna vassdrag bør en vurdere differensiert forvaltning etter PRP for verna vassdrag. Finnes det flomsonekart i planområdet? Utenfor kartlagte områder kan en første vurdering baseres på observasjoner fra tidligere flommer, lokalkunnskap og kartanalyse. Ved tvil må det gjøres en fagkyndig utredning. Det må vises særlig aktsomhet langs bratte og masseførende vassdrag. Eventuelle kulverter, bruer og bekkelukkinger som kan gå tett, bør kartlegges. Vil utbyggingen medføre økt overvann og raskere avrenning til vassdrag? Vil havnivåstigning og stormflo ha betydning for Alle vassdrag, inkludert åpne og lukka bekker, bør merkes tydelig i plankartet og reguleres til arealformål 3, 5 eller 6, jf Bestemmelser om byggegrense til vassdrag, kan differensieres ut fra konkrete vurderinger av allmenne hensyn, for eksempel m langs hovedvassdrag og 20 m langs bekker. Forutsetninger for og ev. avbøtende tiltak ved vassdragsinngrep må innarbeides i bestemmelser. Forvaltning etter RPR for verna vassdrag kan fastsettes i bestemmelser og/eller eller vises som hensynssone. Ny bebyggelsen bør i utgangspunktet plasseres utenfor flomutsatte områder. Flomutsatte areal skal vises som hensynssone og tilknyttes bestemmelser som ivaretar sikkerheten gitt i TEK En avstandsgrense på 20 m fra bekker vil normalt dekke fare for flom og flomskred Alternative flomveier for lukkede bekker bør vises som hensynssone i planen Det kan fastsettes bestemmelser om lokal overvannshåndtering. Karttjenesten NVE Atlas Arealplanlegging og vassdragsmiljø Vannressursloven Verneplan for vassdrag RPR for vernede vassdrag Flomsonekart utarbeidet av NVE Krav til flomsikkerhet i TEK10 Retningslinje 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplanar (rev.) Retningslinjer for flomberegninger Fakta: Hvordan ta hensyn til klimaendringer Fakta: GIS finner flomveiene Klimatilpasningstiltak innen vann og avløp i kommunale planer

10 Tema i planen Hvilke vurderinger bør gjøres Innarbeiding i plan Linker til mer informasjon Kan området være skredutsatt? Å ha kunnskap om skredfare, og ta hensyn til dette ved planlegging og utbygging, er den mest effektive måten å forebygge skredulykker. På grunn av klimaendringer forventes økt hyppighet av skred i bratt terreng, men fareområdene vil ikke nødvendigvis bli større. Er det konsesjoner for vassdrags- eller energianlegg i området? Nettanlegg og trafoer som krever anleggskonsesjon etter energiloven er unntatt fra plan- og bygningsloven. flomvannstand i vassdrag med utløp i sjø? Ligger planområdet innenfor aktsomhetsområder for snøskred, steinsprang eller jord- og flomskred? Finnes det kvikkleiresoner eller marine avsetninger i planområdet? Undersøk om det er lokal informasjon om grunn- og terrengforhold som tilsier skredfare. Vurder behovet for fagkyndig utredning ut fra planlagt arealbruk og tiltakskategorier. Sjekk om det planlegges ny arealbruk i konflikt med etablerte eller planlagte høyspentlinjer, trafoanlegg, dammer, rørgater eller andre anlegg for energiforsyning og -overføring. Er anleggseier varslet? Ny bebyggelse bør i utgangspunktet plasseres utenfor skredutsatte områder. Skredutsatte områder vises som hensynssone i planen og tilknyttes bestemmelser som ivaretar sikkerheten gitt i TEK Hvis det ikke er tilstrekkelig sikkerhet må avbøtende tiltak beskrives og innreguleres i planen. Ansvar for fremtidig tilsyn og vedlikehold av sikringstiltak må avklares. Anlegg for energiforsyning og -overføring skal reguleres som teknisk infrastruktur etter 12-5 nr.2, med unntak av kraftledninger i sentral og regionalnettet som skal vises som hensynssone. Andre energianlegg, som dammer og kraftverk, bør reguleres til byggeområde. DSBs Havnivåveileder NGUs løsmassekart Krav til skredsikkerhet i TE10 Retningslinje 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplanar (rev.) Veileder 8/2014 Sikkerhet mot skred i bratt terreng Veileder 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred.pdf Faktaark: Identifisering av skredvifter Skogsveger og skredfare Planloven og energianlegg Oversikt over konsesjoner som er gitt eller under behandling Bebyggelse nær høyspentanlegg Hensynssoner for kraftledninger Ut fra ressurshensyn må NVE prioritere å gi innspill og uttalelser til overordnede planer, planer som omfatter områder med vesentlig flom- eller skredfare, saker av prinsipiell betydning og planer med problemstillinger som kommunen har vansker med å avklare selv. Vi ønsker at kommunene velger ut planer som det er særlig behov for hjelp fra NVE til å vurdere, og tar tidlig kontakt med oss om disse sakene. For at NVE skal ha grunnlag for uttalelse må høringsdokumentene inneholde planbeskrivelse, ROS-analyse, plankart og bestemmelser samt alle relevante fagkyndige utredninger som er gjennomført i forbindelse med planarbeidet. NVE kan fremme innsigelse på grunnlag av manglende utredning eller innarbeiding av hensynet til flom- eller skredfare, eller manglende avklaring mot vannressursloven eller energiloven. Mangel på uttalelse eller innsigelse fra NVE rokker ikke ved kommunes selvstendige ansvar for å sørge for at disse hensynene er ivaretatt i planarbeidet.