STRAND KOMMUNE KRAVSPESIFIKASJON REGULERINGSPLANER. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 1 av 31

Transkript

1 STRAND KOMMUNE KRAVSPESIFIKASJON REGULERINGSPLANER Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 1 av 31

2 Plan og forvaltning, Versjon 3.0 FORMÅL MED KRAVSPESIFIKASJONEN FØR INNLEVERING AV PLANFORSLAG: Oppstartsmøte Innhenting av grunnlagsdata Varsel om oppstart Felles befaring Utarbeidelse av planforslag INNLEVERING AV PLANFORSLAG Områdebeskrivelse Beskrivelse av planen Plankartet Digitalt planmateriale Reguleringsbestemmelser ROS- Analyse risiko og sårbarhet SAKSFREMSTILLING TIL 1. GANGS BEHANDLING POLITISK BEHANDLING AV PLANFORSLAG OFFENTLIG ETTERSYN SLUTTBEHANDLING KUNNGJØRING KLAGE ARKIVERING AV PLANEN REALISERING AV PLANEN VEDLEGG 1: Adresseliste overordna myndigheter VEDLEGG 2: Eksempel på annonse planoppstart VEDLEGG 3: Eksempel brev til grunneiere og etater VEDLEGG 4: Eksempel oversiktskart VEDLEGG 5: Eksempel på kart med plangrense VEDLEGG 6: Eksempel på kart over barnetråkk VEDLEGG 7: Reguleringsbestemmelser VEDLEGG 8: Eksempel Plankart VEDLEGG 9: ROS Analyse VEDLEGG 10: Gebyr regulativ arealplan VEDLEGG 11: Egenkontroll av digital plan Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 2 av 31

3 FORMÅL MED KRAVSPESIFIKASJONEN Strand kommune har utarbeidet en kravspesifikasjon for utarbeidelse og innlevering av private reguleringsplaner og bebyggelsesplaner. Kommunen forutsetter at innlevert planmateriale til behandling blir utformet i tråd med Miljøverndepartementets (MD) forskrift 26. juni 2009 nr. 861 om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister. Denne kravspesifikasjonen er et supplement til forskrift nr. 861 og tar for seg vårt krav til planforslaget utover det som går frem av veilederen. Formålet er først og fremst å: - gi alle forslagstillere like og forutsigbare krav til planmateriell - legge til rette for god plankvalitet med hensyn på form og innhold - felles krav for å få mer ensartede planer, og mer forutsigbar og effektiv saksbehandling - imøtekomme et økende krav om nøyaktighet og god dokumentasjon Kommunen legger til grunn: - at arealplaner i følge plan- og bygningsloven skal utarbeides av fagkyndige - at plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter gjelder - at Miljøverndepartementet sin forskrift nr. 861 gjelder - at Kommuneplanens arealdel for Strand med tilhørende bestemmelser/retningslinjer gjelder for bruk/vern av alt areal i kommunen. Evt. avvik fra denne planen må forslagstiller greie ut - at forslagstiller gjør seg kjent med denne kravspesifikasjon, og følger de rettesnorene denne gir dette vil forenkle saksbehandlingen og korte ned saksbehandlingstiden Plan og forvaltning ønsker at Kravspesifikasjonen skal være et hjelpemiddel både for forslagstiller og saksbehandler. Den vil derfor kunne bli endret etter hvert som nye behov melder seg. For oppdatert versjon, sjekk vår hjemmeside: eller ta kontakt med Strand kommune på tlf FØR INNLEVERING AV PLANFORSLAG: 1.1. Oppstartsmøte Ansvar: Forslagstiller tar initiativ til møte med kommuneadministrasjonen Når privat planarbeid igangsettes skal planspørsmålet legges frem for kommune i såkalt oppstartsmøte. Her kan kommunen gi råd om hvordan planen bør utarbeides og i øvrig bistå i planarbeidet. I møtet diskuteres innhold i og rammer for planområdet, samt avklaring av nødvendig grunnlagsdokumentasjon som for eksempel ROS-analysen, støyberegninger og om planen vil kreve konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel 14. Kommunen skriver referat fra møtet. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 3 av 31

4 Generelt råd: Gjør et godt og grundig grunnlagsarbeid både med dokumentasjon, plankart (se vedlegg 4, 5 og 6) og bestemmelser (se vedlegg 7) før dette møtet. Avklar eventuelle motforestilling så tidlig som mulig i planprosessen. Dette vil medføre en enklere og raskere saksgang etter hvert Innhenting av grunnlagsdata Ansvar: Forslagstiller Digitalt kartgrunnlag Alle arealplaner skal leveres digitalt, jf. hjemmel i forskrift til plan- og bygningslovens 2-1. Dette betyr at kartgrunnlaget må være digitalt. Strand kommune er sammen med Statens kartverk og andre kommuner med i ett prosjekt kalt GEOVEKST. Dette betyr blant annet at digitale kart skal selges til bestemte priser og gjennom ekstern forhandler. Kartgrunnlaget skal brukes som grunnlag på papir kopier og PDF filer av planen. I den digitale leveransen skal ikke kartgrunnlag være med. Kartgrunnlaget skal inneholde følgende baser: Vann Bygg (inkl. nye tiltak) Vei Sti/traktorvei Eiendommer (Matrikkeldata, DEK) 1m koter (hvis mulig) Høydetall Alt salg av digitale kart til reguleringsplanlegging skal gå via ekstern forhandler. Digitale kartdata leveres av Infoland: kundeservice@infoland.no, Supplerende kartlegging Strand kommune gjør oppmerksom på at Forskrift om kart og stedfestet informasjon i plan- og byggesaksbehandlingen 4 gir kommunen hjemmel til å pålegge forslagstiller å foreta supplerende kartlegging: 4. Pålegg om kartlegging Kommunen kan pålegge den som fremmer planforslag å framskaffe geodata når dette er nødvendig for å ta stilling til forslaget. Kommunen kan innarbeide slike data i det offentlige kartgrunnlaget. Kommunen skal så tidlig som mulig informere om at slikt pålegg kan bli aktuelt og grunnen til dette. Kommunen kan bare gi slikt pålegg dersom det offentlige kartgrunnlaget ikke er nøyaktig eller detaljert nok til å ta stilling til forslaget. Kommunen skal gi opplysninger om gjeldende planer med så stor nøyaktighet at forslagstiller uten ytterligere undersøkelser kan legge slike plandata til grunn for sitt forslag. Tilsvarende gjelder også for den som utarbeider konsekvensutredning eller søknad om tiltak. Dersom eksisterende kvalitet på kartgrunnlaget ikke er tilfredsstillende for planarbeidet kan kommunen kreve tilleggsoppmålinger. Alternativ til ytterligere kartlegging kan være krav om terrengprofiler eller utarbeidelse av teknisk plan. Det kan også legges frem krav om å digitalisere inn eksisterende bebyggelse, veger, anlegg o.a. relevant informasjon som ikke er inne i aktuelt kartgrunnlag. Utgangspunkt for regulering bør være minimum Målestokk 1:1000 og 1m koter, med alle eksisterende bygninger. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 4 av 31

5 Annen grunnlagsdokumentasjon Det er forslagstiller sitt ansvar å sørge for å gjøre seg kjent med relevant dokumentasjon for det aktuelle planområdet. For eksempel forutsetter kommunen at forslagstiller har gjort seg kjent med Kommuneplanens arealdel med plankart og tilhørende bestemmelser/retningslinjer. Kommuneplanens arealdel er lagt ut på Strand kommunes hjemmeside: Kommunen er forøvrig behjelpelige med informasjon om overordnede føringer for planområdet Varsel om oppstart Ansvar: Forslagstiller Annonse i minst en avis alminnelig lest på stedet (eks. Strandbuen), og gjennom elektroniske medier (eks. kommunens internettsider/forslagsstillers hjemmeside o.s.v.), samt brev til overordnede myndigheter inkl. kommunen og berørte parter/naboer (se vedlegg 1, 2 og 3). Informasjon om dette gis i oppstartsmøtet. Oversikt over berørte parter/naboer blir levert ut fra kommunen. Kommunen har imidlertid ikke oversikt over alle leietagere. Varselet skal være mest mulig informativt både med hensyn til geografisk plassering, omfang, innhold, og skal inneholde informativt kartutsnitt av planområdet. Frist for skriftlig merknad på oppstartsvarsel etter pbls regler er 4 uker, eller 6 uker dersom krav om planprogram. Forslagsstiller oppsummerer og kommenterer merknadene i sin planbeskrivelse. Generelle råd: vær rause med informasjon, hold gjerne åpne informasjonsmøter om store/omdiskuterte utbyggingstiltak. Kommunen har ansvar for å gi tilbakemelding på varsel om oppstart innen fristen Felles befaring Ansvar: Forslagstiller Kommuneadministrasjonen er alltid ute på befaring før saken blir tatt opp til politisk behandling. Det kan være hensiktsmessig å foreta befaringen i forbindelse med forhåndskonferansen, og uansett FØR forslagstiller leverer forslaget formelt. Forslagstiller tar initiativ til befaringen, og minst en representant fra grunneier/forslagstiller bør være med. Ofte blir det i tillegg befaring i forbindelse med politisk 1. gangs behandling denne er åpen for partene Utarbeidelse av planforslag Ansvar: Forslagstiller Forslagstiller utarbeider et forslag til planbeskrivelse, plankart og bestemmelser. På dette tidspunkt skal forslagstiller ha mottatt skriftlig tilbakemelding fra administrasjonen på varsel om oppstart. Kap. 2 tar for seg hva planforslaget konkret skal inneholde. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 5 av 31

6 2. INNLEVERING AV PLANFORSLAG Ansvar: Forslagstiller MATERIALET SKAL BESTÅ AV Beskrivelse av området, jf. punkt 2.1. Planbeskrivelse, jf. punkt 2.2. Plankart på papir i egnet målestokk fortrinnsvis 1:1000 eller 1:500, jf. punkt 2.3. Digitalt planmateriale (SOSI 4.2) og PDF- fil, jf. punkt 2.4. Planbestemmelser, jf. punkt 2.5. Kopi av varslingsbrev m/varslingsliste (oversikt over alle som er varslet) Kopi av avisannonse Kopi av innkomne merknader ved oppstartsvarslingen Forslagstiller sin kommentar til innkomne merknader jf. punkt 2.2 Fagkyndig ROS- analyse jf. punkt 2.6 Konsekvensutredelse dersom planen er i strid med overordnede planer I tillegg vurderes behovet for følgende dokumentasjon i hver enkelt sak: Registreringer, i skrift eller på kart Illustrasjonsplaner (ikke-juridiske planer som illustrerer tenkte tiltak) Terrengprofiler (vil bli krevd på en god del veger) Fotografier/fotomontasjer/skråfoto/perspektivtegninger/modell eller tilsvarende som viser planlagt tiltak i forhold til terreng og bygde omgivelser Byggetegninger Andre analyser, for eksempel landskapsanalyse Evt. annen dokumentasjon som er med på å belyse situasjonen Fra en plan sendes inn til den skal behandles i utvalg for plansaker, har kommunen en frist på 12 uker. Overskrides denne fristen, skal gebyret reduseres med 10 % for hver påbegynte uke. Overskrides fristen med mer enn 10 uker, er det ikke anledning til å ta gebyr. Tidsfristen gjelder kun private detaljerte reguleringsplaner. Forslagsstiller og kommunen kan avtale en annen frist. Disse forholdene er gitt i egen forskrift. Fristen forutsetter at planen som leveres er formelt korrekt. Kommunen bør i løpet av 3 uker gi tilbakemelding på om planen er formelt korrekt. Den tiden kommunen bruker til å gjennomgå saken regnes med i tidsfristen, men tidsfristen stoppes når kommunen gir tilbakemelding, og fortsetter når komplett plan foreligger. Av formelle forhold som kan stoppe planarbeidet kan nevnes: Er varsling foretatt korrekt? Er plankartet fremstilt korrekt? Er prosjektet dokumentert tilfredsstillende (manglende ROS- analyse eller konsekvensutredelse)? Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 6 av 31

7 Ved utregning av behandlingstid legges følgende til grunn: Fristen begynner den datoen et planforslag er mottatt av kommunen Den tiden kommunen benytter til å vurdere om planforslaget tilfredsstiller minstekrav til fremstilling og innhold ved 1. gangs innsendelse, regnes med i 12 ukers fristen Dersom det blir flere runder før planen anses som formelt korrekt, skal kun behandlingstid for 1. gangs vurdering regnes som del av saksbehandlingstiden. Dette forutsatt at kommunen gir ny tilbakemelding i løpet av 14 dager. Tidsforbruk over 14 dager ved 2. og 3. gangs vurdering legges til i saksbehandlingstiden Områdebeskrivelse Til hvert planforslag som blir innlevert skal det legges ved en beskrivelse av området, for å få et bilde av hvilke situasjon en forslagstiller i. Områdebeskrivelsen kan bestå av en kombinasjon av kart og tekst, evt. supplert med bilder. Beskrivelsen skal inneholde: geografisk plassering: bygd/grend/område gårdsopplysninger: driftsmessige forhold, arealomfang/bruk for øvrig på bruket eksisterende bebyggelse i og rundt planområdet vei- og trafikkforhold i området, herunder parkering terreng: landskap, vegetasjon, grunnforhold evt. miljøbelastninger i området (støy, støv, elektromagnetisk stråling m.m.) evt. verneinteresser/biologisk mangfold historikk på stedet evt. annet som er relevant i forhold til planområdet. Eiendomsforhold det skal vises en oversikt over alle eiendommer innenfor planområdet eiendomsforhold som kan komplisere gjennomføring av planen andre relevante opplysninger som har med eiendoms- eller rettighetsforhold å gjøre Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 7 av 31

8 2.2. Beskrivelse av planen Dette er en viktig del av innlevert materiale: saksbehandler og politiske utvalg skal være best mulig kjent med hva forslagstiller (forslagsstiller, tiltakshaver, grunneier) vil med planforslaget. Kommunen pålegger derfor forslagstiller å gi en beskrivelse av innholdet i planen og konsekvenser planforslaget vil kunne gi for planområdet og omgivelsene. Her kan forslagstiller gjøre greie for visjoner/mål med planen; for eksempel viktige næringsmessige premisser/konsekvenser. Det er et mål at planbeskrivelsen får en oversiktlig og ensartet struktur. For å sikre en mest mulig effektiv saksbehandling ber kommunen om følgende innholdsoppbygging: Bakgrunn hvem fremmer forslaget hvem er forslaget fremmet på vegne av (grunneier for eksempel) hva er hensikten med ny plan; hovedformål, omfang, innhold eventuelle politiske vedtak som ligger til grunn for oppstart av planarbeidet evt. annen relevant informasjon Planstatus overordet arealplaner: status i kommuneplanens arealdel? evt. gjeldende detaljplanar som helt eller delvis skal erstattes (reguleringsplan/bebyggelsesplan) og hva området i dag er regulert til evt. gjeldende/pågående planer i nærmiljøet som har innvirkning på planområdet hva føringer gir evt. temaplaner for området (oppgis av kommunen på forhåndskonferansen) evt. andre planer/forhold/vedtak som vedkommer planstatus Selve planen avgrensing av planområdet plannavn/gnr/bnr hva består planforslaget av plankart med målestokk, dato og rutenett reguleringsbestemmelser med dato annet: for eksempel illustrasjonsplan, skisse o.a. mål/ hensikt med planen delelement/delområde i forslaget tilkomstforhold/trafikale forhold Konsekvenser av planforslaget Under denne overskriften skal forslagstiller utdype og grunngi konsekvenser som følge av planforslaget. Forslagsstiller skal kommentere hvordan de er ivaretatt i planforslaget. Planfaglig utdyping av løsningene i forslaget Det er viktig at forslagstiller argumenterer for valgte løsninger i forslaget. Dette er særlig viktig på eventuelle punkt der forslaget ikke er i samsvar med overordnede rammer, som for eksempel kommuneplanens arealdel. Begrunnelse for valgte løsninger er også viktig på 1) eventuelle punkt der overordnede myndigheter har signalisert mulig innsigelser Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 8 av 31

9 2) eventuelle punkt der kommuneadministrasjonen har signalisert planfaglige innvendinger og 3) der det foreligger sterke protester fra naboer/berørte parter. Innkomne merknader til varsel om oppstart Kortfattet resymé av hvert enkelt innkommet skriv. Forslagstiller skal kommentere og vurdere merknadene fortløpende. Hvert resymé innledes med hvem merknaden er fra og dato. Hvis det er hensiktsmessig kan merknadene sorteres etter tema. Det er spesielt viktig å grunngi hvorfor forslagstiller eventuelt ikke har imøtekommet ønsker/krav som er kommet inn ved varslingen. Det er viktig at kommunen får kopi av alle innkomne merknader. Planprosess og medvirkning forhåndskonferanse; eventuelt dato og referat forhåndsvarsling; utsendelse, frister avklaringer med offentlige myndigheter medvirkning: direkte berørte parter, naboer og lignende. andre forhold som er viktige for saksgang - for eksempel møter, skriv eller annet Plankartet Selv om det er krav om digital planframstilling (jf. punkt 2.4) skal alle arealplaner også leveres i papirform i riktig målestokk. Se eksempel vedlegg 8. Viktige moment: Planområdet og reguleringsformålene skal være klart og entydig avgrenset og vist med tydelig grenselinje på plankartet. Formålsgrensene skal omslutte formålsområdet totalt. Planområdet skal omfatte de areal som har en bruk som naturlig hører sammen. Farger, linjer og symbol skal følge MDs forskrift 26. juni 2009 nr. 861 om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister Alle veier må ha målsatt senterlinje og ha kurveradius definert. Byggelinjer, siktlinjer og hensynssoner må også påføres plankartet. Alle reguleringsformål kan være påført tekst slik at planen er entydig i svart/hvitt, men dette er ingen krav. I tillegg kan det være nødvendig med følgende tekstinformasjon: - feltnavn, grad av utnytting, størrelse i daa/m2 på de ulike formålene - mål av avstander fra senterlinje vei til formålsgrense, fra regulert veiformål til byggegrense, byggelinje m.m. - kurveradier, stigningsforhold, siktlinjer v/kryss o.l. - evt. kotesetting av gesims- eller mønehøyde Hvor detaljert det enkelte plankart skal være i forhold til fremstilling av veger, tomteinndeling, bygningsplassering med mer blir avklart i den enkelte sak, avhenging av terrengsituasjon, grunnforhold, utbyggingsformål, tetthet osv. Generelt sett vil kravet til detaljerte/godt dokumenterte planer stige i takt med utnyttelsesgraden/inngrepsomfanget av det enkelte område. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 9 av 31

10 Tegnforklaring og tittelfelt 1. I tegnforklaringen skal symbolene for reguleringsformål stilles opp i samsvar med Plan- og bygningslovens 12-5 og 12-6, og bør videre samordnes med oppstillingen av bestemmelsene. Det må i tillegg føres på koordinatsystem, kartgrunnlag, ekvidistanse, rett målestokk med målestav og nordpil. 2. Tegnforklaringen skal være i samsvar med de formål, påskrift, streksymbol og lignende som blir benyttet på plankartet. 3. I tittelfeltet skal det være egne rubrikker for: kommunens navn og plass for stempel og signering navn på planen: gnr/bnr, stedsnavn: så presist og kort som mulig rubrikker for datoer for 1.gangsbehandling og 2.gangsbehandling, offentlig ettersyn og godkjenningsdato. evt. revisjonsdatoer skal føres på i egne rubrikker. Det skal aldri være tvil om hva som er siste versjon av plankartet. hvis en ønsker: navn på planfirma, men dette skal være underordnet plannavnet. eksempel på tegnforklaring/tittelfelt finner en i MD forskrift nr Digitalt planmateriale Med hjemmel i forskrift til plan- og bygningslovens 2-1 kan kommunen kreve at alle forslag til reguleringsplaner konstrueres og leveres på digital form før planforslaget tas opp til 1. gangs behandling. Digitale reguleringsplaner/planendringer skal leveres på: SOSI- format, SOSI- nivå 4.2 (med topologi og flater) dersom de følger behandling etter ny plan- og bygningslov som trådte i kraft 1. juli SOSI- format, SOSI- nivå 4 (med topologi og flater) dersom de er eldre enn ny plan- og bygningslov som trådte i kraft 1. juli I det koordinatsystem som til enhver tid benyttes i kommunen, pr. i dag EUREF89-UTM sone 32, med høyde referert til NN54. Plankartet skal utarbeides etter Miljøverndepartementets veiledere, kart- og planforskriften og plankapittelet i SOSI standarden. Miljøverndepartementets veiledere ligger under publikasjoner på nettsiden: SOSI-standarden for plandata etter plan- og bygningsloven har følgende nettadresse: planforskriften-.html?id= All topologi skal være i orden og ingen punkt/linjer/flater/tekst skal befinne seg utenfor plangrensen. SOSI-kontroll av plan kan utføres ved hjelp av programmet sosikontroll. Det kan lastes ned gratis fra Statens kartverks nettside: Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 10 av 31

11 Vedlagte skjema i vedlegg 11 skal fylles ut som bekreftelse på at det er foretatt egenkontroll av digital plan. Dette skal følge ved innsending av planforslaget til 1. gangs behandling av planen. Planforslag som ikke fyller gjeldende krav vil bli returnert. Planene skal prosjekteres på digitalt kartgrunnlag. Digitale kartdata leveres av Infoland: kundeservice@infoland.no, Ved utarbeidelse av reguleringsplaner er det viktig at en tar utgangspunkt i etablerte eiendomsgrenser fra DEK for det aktuelle reguleringsområdet dersom det er hensynsmessig. I tillegg til SOSI, skal det også leveres en pdf- fil av planen. Det skal være samsvar mellom innlevert papirkart og SOSI - fila. Tegnforklaring skal leveres inn digitalt på originalformatet og ikke inkluderes i SOSI- fila. En gjør oppmerksom på at det i omleggingsfasen til digitalt planarkiv kan forekomme endringer i kravspesifikasjonen som følge av evt. tekniske tilpasninger Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelsene er juridisk bindende for arealbruken innenfor den enkelte formålsavgrensing. Bestemmelsene skal brukes til fastlegging av forhold som det ikke er mulig eller hensiktsmessig å fastlegge på plankartet. Bestemmelsene skal utformes i den hensikt å legge til rette for en forsvarlig og presis styring med utforming av areal og bygninger, og skal sikre formålet med reguleringen. Reguleringsbestemmelsene skal: være juridisk holdbare og ha hjemmel i plan- og bygningslovens (PBL) utformes slik at de gir klar hjemmel til å fatte byggesaksvedtak. være i samsvar med formålet og påskrift på plankartet dvs. inneholde fullstendig opplisting over alle reguleringsformål som er brukt på plankartet. Rekkefølge på de ulike formålene skal følge oppsettet i PBL 12-5, så også tegnforklaringen. inneholde reguleringsformål som er i samsvar med PBL 12-5 og MDs forskrift nr være entydige, for eksempel vise til norsk standard, byggforskrifter, detaljblad e.l. slik at en unngår uvisshet om tolkningen av forutsetningene, eller for eksempel ved å bruke skal - må formuleringer. Unngå bør - kan -formuleringer. være mest mulig konkrete. Formuleringer som for eksempel legge vekt på gode arkitektoniske løsninger med utgangspunkt i byggeskikk på stedet er vanskelig å forvalte. En bør heller utforme bestemmelsene slik at de innebærer at disse intensjonene blir oppfylt. utnyttelsesgrad beregnes ut ifra % BYA eller % BRA av tomtens netto areal. Med tomtens netto areal menes området som er avsatt som byggeformål i planen. Begrepet TU skal ikke benyttes. sette krav til maks tillate bygningshøyde over gjennomsnitt planert terreng, for eksempel ved maks kotehøyde, maks mønehøyde eller annet. Antall etasjer skal ikke benyttes som høydeavgrensing. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 11 av 31

12 inneholde rekkefølgekrav som sikrer at viktige og nødvendige tiltak innenfor og evt. utenfor planområdet blir gjennomført. inneholde krav om at før det blir gitt byggeløyve, skal det legges fram og eventuelt godkjennes tilleggsdokumentasjon som for eksempel situasjonsplan, utomhusplan, teknisk plan, fasadeoppriss, profiler med eksisterende og nytt terreng med mer (i den grad dette er nødvendig for å sikre kvaliteten i gjennomføringen). datoer for siste revisjon av plan og bestemmelser skal føres på. for fellesområde skal en oppgi hvilke eiendommer områdene er felles for. inneholde punkt som sikrer at støy, radon m.m. ikke vil medføre miljøproblemer. Det er utarbeidet et eksempel på reguleringsbestemmelser, jf vedlegg ROS- Analyse risiko og sårbarhet. Plan- og bygningsloven krever at alle reguleringsplaner skal vurderes med tanke på risiko og sårbarhet. Med risiko og sårbarhet mener en sannsynligheten (prognosen) for uønskede hendelser og evt. konsekvenser av disse. For at kommunen skal kunne behandle forslag til reguleringsplan, krever staten at søker i arbeidet med reguleringsplan foretar en ROS-analyse jf. rundskriv GS1-01 fra Direktoratet for sivilt beredskap, se ROS-analysen skal utarbeides av fagkyndige, og opplysningene skal i størst mulig grad basere seg på målbare/dokumenterbare data. Kommunen ønsker at ROS- analysen skal leveres inn til 1. gangs behandling, slik at en allerede tidlig i planfasen er klar over evt. utfordringer i området, og kan foreslå evt. avbøtende tiltak. ROS - analysen skal avklare følgende: Risiko- og sårbarhetsforhold i samband med utbygging jf. planforslag. Avbøtende tiltak for å unngå uønskede hendelser og konsekvenser av disse. Som et ledd i arbeidet er det lagt ved et forslag til ROS- skjema som kan være til hjelp i dette arbeidet, se vedlegg 8. Skjemaet fungerer som ei sjekkliste. Skjemaet er ikke utfyllende, og det kan være andre forhold enn det som er satt opp i skjemaet som bør vurderes. Det er viktig at en oppgir kilder for opplysningene i ROS- analysen, samt at fakta som blir presentert er dokumenterbare data. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 12 av 31

13 3. SAKSFREMSTILLING TIL 1. GANGS BEHANDLING Når formelt korrekt plan er mottatt vil kommunen starte sin saksbehandling. Det bør være kontakt mellom forslagsstiller og kommunen før saken legges frem for politisk behandling, slik at mindre justeringer og endringer det er enighet om kan foretas. I tilfelle kommunen ikke finner å ville fremme planforslaget, skal forslagsstiller underrettes om dette i brev med begrunnelse for hvorfor forslaget ikke fremmes ( 12-11). Avslaget kan kun påklages dersom reguleringsforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller en foreliggende områderegulering. Ved avvisning av planforslaget kan det ikke kreves gebyr. 4. POLITISK BEHANDLING AV PLANFORSLAG Når planforslaget er komplett og har en tilfredsstillende kvalitet, blir gebyret regnet ut jf. gebyrreglement. Faktura vil bli sendt ut direkte fra kommunekasserere. Faktura vil vanligvis bli sendt til tiltakshaver/grunneier, men kan òg i enkelte tilfeller bli sendt til forslagstiller. Faktura skal være innbetalt før saken kan tas opp til politisk 1. gangs behandling. Saken blir klargjort til politisk behandling i forvaltningsutvalget, der rådmannens innstilling blir framstilt. Sakene blir lagt ut på kommunens hjemmeside ca 1 uke før møtedato. Søker vil bli informert om tidspunkt for behandling av saken, og få informasjon om hvor saken kan leses (kommunens internettside). 1. gangs behandling av planforslaget blir behandlet av forvaltningsutvalget. I forbindelse med de fleste plansaker til 1. gangs behandling foretar forvaltningsutvalget en befaring i planområdet, der grunneier/tiltakshaver/forslagstiller kan delta. Forvaltningsutvalget tar stilling til planforslaget, og vedtar om forslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. Her kan det vedtas endringer i planforslaget. Forslagsstiller bør få informasjon om vedtaket like etter møtet. Dersom det skal gjøres endringer av planforslaget før det blir sendt ut til offentlig ettersyn, blir forslagstiller bedt om å foreta endringer i plankart og bestemmelsene. 5. OFFENTLIG ETTERSYN Planforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn når alle endringer jf. 1. gangs vedtaket er innarbeidet i planen. Etter 1. gangs behandling er planen en kommunal plan, og forslagsstiller er en part i Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 13 av 31

14 saken. Forslagsstiller mottar planforslaget til høring på lik linje som grunneiere og rettighetshavre. Kommunen sørger for følgende: - kunngjøring om offentlig ettersyn i en avis alminnelig lest på stedet (Strandbuen) - utlegging på kommunens hjemmeside: - varsle overordnede myndigheter, og sender med planforslaget til høring (vedlegg 3) - varsle berørte parter/naboer med brev, og sender med planforslaget til høring (vedlegg 3) - varsle forslagsstiller med brev, og sender med planforslaget til høring Planforslaget ligger ute til høring i minst 6 uker. Eventuelle merknader til planforslaget skal sendes direkte til kommunen, og det er kommunen som skal ta stilling til merknadene. Kommunen orienterer tiltakshaver dersom det er innsigelser eller store protester til planforslaget. Kommunen tar evt. initiativ til møter med tiltakshaver for å drøfte innkomne merknader før saken blir gjort klar for 2. gangs behandling. Dersom det vurderes større endringer i planforslaget må det vurderes om saken må sendes til ny 1. gangs behandling med ny formell høring. Dersom det foreligger innsigelse til planforslaget skal kommunen søke å avklare dette spørsmålet før saken blir tatt opp til ny politisk behandling. Saken kan evt. sendes tilbake til forvaltningsutvalget som tar stilling til innsigelsene. 6. SLUTTBEHANDLING Kommunens innstilling til 2. gangs behandling legges ut på kommunens hjemmeside ca 1 uke før møtedato. Søker vil bli informert om tidspunkt for behandling av saken, og få informasjon om hvor saken kan leses (kommunens internettside). Kommunen har rapporteringsplikt til forvaltningsutvalget dersom planen ikke fremmes innen 24 uker etter 1. gangs behandling. Forslagsstiller bør også informeres dersom denne fristen overskrides. 2. gangs behandling av plansaken blir gjort av forvaltningsutvalget, som gir sin innstilling til Kommunestyret. Kommunestyret skal fatte vedtak senest 12 uker etter at reguleringsforslaget er ferdigbehandlet i forvaltningsutvalget. Kommunestyret foretar endelig godkjenning av planforslaget. Forslagsstiller bør få informasjon om vedtaket like etter møtet. 7. KUNNGJØRING Dersom plankartet skal endres som følge av Kommunestyret sitt vedtak, blir saken sendt over til forslagstiller som innarbeider de vedtatte endringer. I tittelfeltet skal forslagstiller fylle ut alle saksnummer og behandlingsdatoer, samt revisjonsdatoer og vedtaksdato. Planmaterialet blir kontrollert av administrasjonen, og når alt er komplett i tråd med vedtaket kan planen kunngjøres. Kommunen sørger for følgende: - Kunngjøring av planvedtak i en avis alminnelig lest på stedet (Strandbuen), snarest mulig etter vedtaket - Utlegging på kommunens hjemmeside - Sende kunngjøringsbrev til overordnede myndigheter med komplett planmateriell - Sende kunngjøringsbrev til berørte parter/naboer med kopi av vedtatt plan - Sende kunngjøringsbrev til forslagsstiller med kopi av vedtatt plan Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 14 av 31

15 8. KLAGE I kunngjøringen av planvedtaket skal kommunen opplyse om klagemulighetene. Klagefristen er 3 uker. Dersom det kommer inn klage skal den behandles i tråd med plan- og bygningsloven. Klagen behandles av forvaltningsutvalget så raskt som mulig. Dersom klagen ikke tas til følge, videresendes den til fylkesmannen for endelig avgjørelse. 9. ARKIVERING AV PLANEN Planen blir arkivert i kommunen sitt planarkiv. Tidligere har dette arkivet kun vært i papirform, men dette blir nå supplert med et digitalt planarkiv etter ny plan og bygningslov. Derfor må godkjent plan både leveres fargelagt i papirform og i digitalt SOSI- format, versjon 4.2. Planbestemmelsene blir også arkivert både i papirform og elektronisk. 10. REALISERING AV PLANEN Den vedtatte reguleringsplanen er nå et verktøy for realisering av planlagte tiltak. Reguleringsplanen blir brukt videre av saksbehandlerne på plan- og forvaltning, både i forhold til bygge-, dele- og oppmålingssaker. Tiltak som er i tråd med planen får en langt enklere og raskere saksbehandling enn tiltak som ikke er i tråd med planen. Administrasjonen minner om at selv om planen gir rom for utbygging, skal alle søknadspliktige tiltak gjennom en byggesaksbehandling. Mer info om byggesak finnes på Strand kommunes hjemmeside: eller ta kontakt med Strand kommune LYKKE TIL Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 15 av 31

16 VEDLEGG 1: Adresseliste overordna myndigheter Adresseliste til overordna myndigheter som skal varsles om oppstart av reguleringsplanarbeid: Etater: Avdelinger: Adresse: Fylkesmannen i Rogaland Miljøvernavdelingen Postboks 59, 4001 Stavanger Rogaland Fylkeskommune Regionalplanseksjonen Postboks 130, 4001 Stavanger Rogaland Fylkeskommune Kulturseksjonen Postboks 130, 4001 Stavanger Statens Vegvesen Region Vest Askedalen 4, 6863 Leikanger Telenor Servicesenter for Postboks 7150, 5020 Bergen nettutbygging Lyse Energi AS Pb 8124 Hillevåg, 4069 Stavanger Strand kommune Plan- og Forvaltning Postboks 115, 4126 Jørpeland For plansaker i og ved sjø: Etater: Avdelinger: Adresse: Kystverket Vest Postboks 466, 5501 Haugesund Fiskeridirektoratet Region Sør Postboks 185 Sentrum, 5804 Bergen For plansaker i og ved vassdrag: Etater: Avdelinger: Adresse: NVE Region Sørvest Postboks 2124, 3103 Tønsberg IVAR Postboks 8134, 4069 Stavanger Naturvernforbundet i Strand Postboks 217, 4126 Jørpeland For plansaker vedr masseuttak/steinbrudd Etater: Avdelinger: Adresse: Direktoratet for Region Sør Pb 3021 Lade, 7441 Trondheim mineralforvaltning med Bergmesteren for Svalbard Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 16 av 31

17 VEDLEGG 2: Eksempel på annonse planoppstart Annonsen skal innrykkes under kunngjøringer i minst en avis alminnelig lest på stedet (Strandbuen), og gjennom elektroniske medier, eks. internett: Eksempel på annonse for planoppstart: Melding om igangsetting av reguleringsarbeid. Firma gir med dette i samsvar med 30 og 27-1 nr.1 i plan- og bygningsloven, melding om at følgende reguleringsarbeid blir satt i gang: En beskrivelse av hva området foreslås regulert til, og avgrensning av planområdet skal angis Området er vist som... (formål) i gjeldende kommuneplan. Berørte offentlige myndigheter og organisasjoner, samt grunneiere og rettighetshavere, herunder leietakere, vil få egen melding. Eventuelle kommentarer kan sendes til:... firmanavn m/adresse..., innen (min. 4 uker), med kopi til Strand kommune, plan- og forvaltning, postboks 115, 4126 Jørpeland. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 17 av 31

18 VEDLEGG 3: Eksempel brev til grunneiere og etater Utforming av brev til grunneiere og etater ved Planoppstart Til adressater i henhold til vedlagte lister Jørpeland, (dato). MELDING OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID Firma gir med dette i samsvar med plan- og bygningsloven, melding om at følgende reguleringsarbeid blir satt i gang: En beskrivelse av hva området foreslås regulert til, og beskrivelse av plangrense Området er vist som... (formål) i gjeldende kommuneplan. Eventuelle kommentarer kan sendes til:... firmanavn m/adresse..., innen (min.3 uker), med kopi til Strand kommune, plan- og forvaltning, postboks 115, 4126 Jørpeland. Det blir og anledning til å uttale seg til planforslaget under offentlig ettersyn. Videre behandling etter offentlig ettersyn vil skje i forvaltningsutvalget, deretter endelig behandling i kommunestyre. En vil be om at eventuelle leietakere blir informert... sign. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Kart m/plangrense Kopi til: Strand kommune, plan- og forvaltning, postboks 115, 4126 Jørpeland. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 18 av 31

19 Vedleggsliste planstartvarsel: Innsigelsesrett A Oversikskart Kart med plangrense* B Eksterne: 2 2 * Fylkesmannen i Rogaland, Miljøvernavdelingen 1 1 * Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen 1 1 * Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen 1 1 * Statens vegvesen, region vest 1 1 * Telenor, Servicesenter for nettutbygging 1 1 * Fiskeridirektoratet, Region Sør (plansaker i sjø) 1 1 * Kystverket (plansaker i sjø) 1 1 * Direktoratet for mineralforvaltning med Bergmesteren for Svalbard (masseuttak/steinbrudd) 1 1 * Norges vassdrags- og energidirektorat, region sør (i og ved vassdrag) 1 1 Lyse Energi A/S, Lyse nett 1 1 Grunneiere (grunneierliste vedlagt) Kommunale: 1 1 Plan og Forvaltning Totalt antall kopier Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 19 av 31

20 Strand KOMMUNE VEDLEGG 4: Eksempel oversiktskart PLANOMRÅDE OVERSIKTSKART Reguleringsplan for et sted i Strand, Plan Målestokk 1: 5000 Plan og forvaltning, Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 20 av 31

21 Strand KOMMUNE VEDLEGG 5: Eksempel på kart med plangrense Kart med plangrense Reguleringsplan for et sted i Strand, Plan Målestokk 1: 2000 Plan og forvaltning, Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 21 av 31

22 VEDLEGG 6: Eksempel på kart over barnetråkk Sjekk BARNETRÅKK Rosa = barnas lekeområder Blå = Ingen fare Rødt = fare Målestokk 1: 2000 Plan og forvaltning, Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 22 av 31

23 VEDLEGG 7: Reguleringsbestemmelser EKSEMPEL på oppbygging av reguleringsbestemmelser. Hovedoverskriftene vist med store uthevede bokstaver samt Pt. 1.1 og 1.2 skal alltid inngå. Strekpunkt er ment som eksempler på forhold som skal/kan tas med innenfor de enkelte overskrifter mens tekst i kursiv og parentes er ment som forklarende tekst. REGULERINGSPLAN FOR.. GNR..BNR,.GARDS/STEDSNAVN BYGD Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene:.. 1. GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål (jf plan- og bygningslova 25) (Opplisting av de ulike områder/formål. De enkelte delområdene skal spesifiseres med bokstav og eventuelt nummer som på plankartet). 1.2 Formål med reguleringsplanen (Gi en kort beskrivelse med intensjon for reguleringsarbeidet for eksempel å legge til rette for bygging av fritidsboliger innenfor område bolig. osv.) 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav (Her samles alle rekkefølgekrav i logisk rekkefølge dvs. de som skal gjennomføres først står oppført først). - Før det blir gitt byggetillatelse skal - Før det blir gitt igangsettingstillatelse skal - Før det blir gitt brukstillatelse/ferdigattest skal 2.3 Krav om ytterligere dokumentasjon (Her beskrives hva ev tilleggsdokumentasjon som kreves for området el deler av området, og hva dette ev skal inneholde for eksempel situasjonsplan, teknisk plan, illustrasjonsplan, utomhusplan) 2.4 Miljøforhold (Her kan en gi bestemmelser som vedr støy, radon o.a. som sikrer at tilstrekkelige miljøhensyn blir ivaretatt. 3. REGULERINGSFORMÅL (Styrende bestemmelser for de ulike reguleringsformål fra pt. 1.1 med hensyn på grad av utnyttelse, størrelse, høyder, byggeskikk, estetikk med mer). Alle formål skal ha bestemmelser. Dette gjelder også områder som skal holdes frie for utbygging. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 23 av 31

24 VEDLEGG 8: Eksempel Plankart Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 24 av 31

25 VEDLEGG 9: ROS Analyse SKJEMA FOR ROS ANALYSE Forslag til reguleringsplan for område:.. navn på planområdet..gnr...bnr. dato NATURBASERT SÅRBARHET Risiko = R Ikke aktuell = IA Dokumentasjonsgrunnlag Dersom risiko: Forslag til avbøtende tiltak: Er det fare for skred, ras eller steinsprang? Er det fare for flom eller erosjon? Er det fare for stormflo? Er det fare for radon? Er det fare for spesielle værforhold? (lokale fenomen) Eventuell annen naturbasert fare i området? Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 25 av 31

26 VIRKSOMHETSBASERT SÅRBARHET Risiko = R Ikke aktuell = IA Dokumentasjonsgrunnlag Dersom risiko: Forslag til avbøtende tiltak: Er det trafikkfare i eller i tilknytning til området? Er det fare m.h.t. elektromagnetisk felt fra kraftledninger Medfører planforslaget risiko (støy, støv, etc.) i samband med nærhet til veitrafikk/transportnett eller skipstrafikk/kaianlegg? Er det fare i samband med industrianlegg - brann/eksplosjon, virksomheter der kjemikalieutslipp og el. annen forurensning kan skje, lagringsplasser (industrianlegg, hamner, bensinstasjoner der farlig stoff lagres)? Eventuell annen naturbasert fare i området? Når en har vurdert hvilke forhold som det kan være risiko (R) ved i området som skal reguleres, må en vurdere hva prognosen (sannsynligheten) er for at det kan skje, og evt. konsekvenser av disse. En kan da benytte de kriteriene som er sett opp på neste side: Prognosen for uønsket hendelse skal vurderes etter disse kriteriene: Omgrep Lite sannsynlig Sjelden Sannsynlig Ofte Frekvens Mindre enn en gang hvert 50. år Mellom en gang hvert 10. og hvert 50. år Mellom en gang hvert år og en gang hvert 10. år Mer enn en gang hvert år Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 26 av 31

27 Konsekvenser for liv, helse, miljø og materielle verdier skal vurderes etter disse kriteria: Omgrep Liv og helse Miljø Materielle verdier Ubetydelig Ubetydelige/ufarlige Ubetydelige skader på Skader opp til kr skader miljøet En viss fare Få og små personskader Skader som krev mindre tiltak Skader fra kr ,5 mill Kritisk Alvorlige personskader, Miljøskader som krever Skader fra 0,5 mill til 5 mill dødsfall kan førekomme større tiltak Farlig Alvorlige skader/noen Omfattende og langvarige Skader fra 5 mill til 50 mill døde/langtidsskade skader på miljøet Katastrofalt Store skader, mange døde/stor langtidsskade Omfattende og uopprettelige skader på miljøet Skader over 50 mill Analysen kan gjerne settes opp i dette eller tilsvarende skjema. Det er viktig med utfyllende/forklarende kommentarer m.h.t. prognose og konsekvenser. Videre må forslagstiller/forslagstiller komme med forslag til avbøtende tiltak dersom det blir påvist risiko i området. Dersom det er behov for avbøtende tiltak, skal disse nedfelles i planen for eksempel gjennom bestemmelsene. Eksempal kan være høydeplassering av bygg, skredsikring, bygningsmessige tiltak, særskilte tiltak i byggegrunnen o.a. ROS- analysen skal utarbeides av fagkyndige. Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 27 av 31

28 VEDLEGG 10: Gebyr regulativ arealplan Eksempel, vil endres hvert år med oppdaterte data FAKTURAGRUNNLAG 2008 Arealplan Dato: Saksbehandler: Type Navn: Kartforretning 0 Adresse: Grensejustering 0 Postnr. Fradeling 0 Gnr/bnr Geodata 0 Saken gjelder: Søknad mottatt: Ansvar/tjeneste/art: Type saker: Varepris Antall Sum Regulerings- og bebyggelsesplaner Arealgebyr, untatt fritidsboliger Det betales et gebyr avhengig av størrelse på regulet areal. I arealet inngår ikke større sammenhengende arealer beregnet til fri- og friluftsarealer og større arealer som kommunen setter vilkår om skal inngå i planområdet for å skape naturlige sammenhenger med tilgrensende planer. Unntaket gjelder ikke lekeplasser m.v. Arealgebyret betales når forslag til plan foreligger. I tillegg betales det for det bruksarealet (BRA) som planen tillater. Gebyret halveres dersom planen avvises ved 1. gangs behandling Arealgebyr, pr. da Bruksarealgebyr, pr. påbegynt 100 m Regulering av områder for fritidsboliger Pr. fritidsbolig. Gebyr halveres dersom planen avvises ved 1. gangs behandling Annet Konsekvensutredninger utgifter belastes tiltakshaver, timesats for eget arbeide 0,12% av årslønn Mindre vesentlig reguleringsendring Vesentlige endringer i reguleringsplan, som ny plan Dispensasjon fra formål i kommune/reguleringsplan eller fra 17-2 i pbl, pr. disp Andre dispensasjoner fargekopier plotter A2, A Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 28 av 31

29 fargekopier plotter A0, A Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 29 av 31

30 VEDLEGG 11: Egenkontroll av digital plan Plan nr: Plantittel: Følgende må sjekkes i sosifila: Planen er konstruert i 1:1000 Plandata skal leveres på sosi 4.1 format eller nyere (fra 1. juli 2009) Sosikontroll skal være utført. Kopi av feilfri resultatliste/logg fra sosikontroll skal være vedlagt Tekst må være tydelig. Kun nødvendig tekst skal tas med. Mest mulig legges til bestemmelsene Regulering over og under bakkenivå leveres på egne filer I tillegg til sosifil skal leveres pdf av plankart med kartgrunnlag og illustrasjoner som oppfyller følgende: Supplerende informasjon som ikke inngår i sosistandarden skal kun vises i illustrasjonsplan (pdf) i tillegg til plankartet PDF skal ha tittelfelt hvor det fremgår tydelig plannummer og plannavn Gatenavn samt gnr/bnr eller husnummer skal vises på kartet Kartgrunnlaget er ikke endret, skalert eller flyttet Kartgrunnlaget er lesbart og unødvendige temkoder er skrudd av Rutenett og koordinater er satt på Merknader: Utført Avsender/konstruktør: Mailadresse: Digitale plandata sendes: postmottak@strand.kommune.no Telefon: Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 30 av 31

31 Kravspesifikasjon-Strand_ver3.0 Side 31 av 31