Arealplanar områderegulering/detaljregulering

Transkript

1 Åseral kommune Arealplanar områderegulering/detaljregulering Hensikten med denne kravspesifikasjonen er å gi planleggerne et forutsigbart krav til søknadsmaterialet samt å legge til rette for at planen får en god kvalitet med hensyn på både form og innhold. Kravspesifikasjonen tar for seg hva kommunen forlanger blir utarbeidet og sendt inn som søknadsmateriale og spesifiserer i tillegg krav til innhold og til dels kvalitet i dette materialet. Nyttige tips å hente på Det forutsettes at planmaterialet utformes i tråd med kravspesifikasjonen, jf.vedlegg, og at planmaterialet skal være sendt inn til kommunen i god tid før saken skal til 1. gangs behandling. A) MATERIALET SKAL BESTÅ AV planbeskrivelse plankart på papir i egnet målestokk fortrinnsvis 1:1000 eller 1:500 digitalt planmateriale, jf. kravspesifikasjonen planbestemmelser ROS-analyse, evt. konsekvensutredning kopi av varslingsbrev m/varslingsliste (alle som er varslet) kopi av annonse i dagspressen kopi av innkomne merknader ved forhåndsvarslingen Forslagsstiller er ansvarlig for å produsere og levere det antall kopier som trengs i forbindelse med saksbehandlingen. Antall og tidspunkt for denne leveransen avtales med kommunen. Før 1. gangs behandling skal planeringshøyde på tomtene og midtlinje veg stikkes ut i terrenget. B) PLANBESKRIVELSE En planbeskrivelse skal avklare alle forhold som ansees å være viktige i en plansak. Dette gjelder forhold i planforslaget og konsekvenser planforslaget vil kunne gi for planområdet og omgivelsene. Planbeskrivelsen skal være slik utformet at den kan brukes direkte i saksframlegg. Dette for å spare inn saksbehandlingstid. Planbeskrivelsen må derfor gi en balansert framstilling av alle konsekvenser for å kunne fungere som et beslutningsgrunnlag. Planbeskrivelsen skal ha en oversiktlig og ensarta struktur og skal bygges opp på følgende måte: Bakgrunn avklare hvem som fremmer forslaget og på vegne av hvem. kort om hensikten med ny plan. eventuelle politiske vedtak som ligger til grunn for oppstart av planarbeidet. eventuelt andre forhold som hører inn under bakgrunn. Kokebok Side 1 av 12

2 Planstatus overordnede arealplaner (fylkesplan, kommuneplanens arealdel, kommunedelplaner) som blir berørt og hva området er båndlagt til. gjeldende detaljplaner som eventuelt helt eller delvis skal erstattes og hva området i dag er regulert til. hva viser eventuelle temaplaner for området (oppgis av kommunen på forhåndskonferansen). planarbeid som er på gang i nærheten og kan ha betydning for saken. eventuelt andre planer eller forhold som vedkommer planstatus. Beskrivelse av planområdet beliggenhet i kommunen historikk eksisterende bebyggelse veg- og trafikkforhold, herunder parkering og trafikkanalyse terrengforhold, landskap, vegetasjon områdets egnethet for planformålet områdets egnethet som lekeområde grunnforhold, herunder også mulig forurensning og skadelig radonforekomst miljøbelastninger området er eksponert for (støy, støv, elektromagnestisk stråling m.m.) verneinteresser biologisk mangfold eventuelt annet Eiendomsforhold alle eiendommer innenfor planområdet skal tas med (eventuelt opplistes i vedlegg). eiendomsforhold som kan komplisere gjennomføring av planen. avklare eiendomsgrenser ved usikkerhet. andre relevante opplysninger som har med eiendomsforhold å gjøre. Planprosess og medvirkning forhåndskonferanse; eventuelt dato og referat forhåndsvarsling; utsendelse, frist avklaringer med offentlige myndigheter medvirkning; frivillige organisasjoner, direkte berørte parter, naboer og lignende. andre forhold som er viktige for beskrivelsen av foreløpig saksgang - for eksempel møter, skriv eller annet. Grunneigarsamarbeid Ved konsentrert utbygging av fritidsbustader er det eit krav om at slike område inngår i eit formelt grunneigarsamarbeid. Samarbeidet må ta føre seg eit tilstrekkeleg stort areal slik at andre grunneigarar i området får høve til å delta. Avgrensing av området må godkjennast av kommunen. Det skal vera eitt grunneigarlag for kvart utbyggingsområde (eks. Bortelid, Ljosland, Eikerapen). Grunneigarlaget skal ha vedtekter og utjamningsordningar. Innkomne forhåndsmerknader Kortfatta resymé av hvert enkelt skriv. Forslagsstiller skal kommentere og vurdere merknadene fortløpende. Hvert resymé innledes med hvem har skrevet merknadene og dato for når merknadene er skrevet. Dersom det er hensiktsmessig, kan merknadene sorteres etter tema. Spesielt viktig å begrunne hvorfor man eventuelt ikke har kunnet imøtekomme ønsker/krav som er kommet inn ved forhåndsvarslingen. Kokebok Side 2 av 12

3 Merknadene inndeles gruppevis: Offentlige høringsinstanser Ideelle foreninger Direkte berørte parter og naboer Beskrivelse av planforslaget avgrensing av planområdet plannavn (eksakt og fortrinnsvis knyttet til geografisk plassering) hva består planforslaget av plankart med målestokk og dato reguleringsbestemmelser med dato annen illustrasjon mål/hensikt med planen Konsekvenser for barn og unge Inkludert hvilke tiltak som er foreslått. Universell utforming Inkludert beskrivelse av hvilke tiltak som er foreslått. Folkehelse Omtale av planens helsehemmende og helsefremmende virkninger, jf. folkehelseloven. Risiko og sårbarhet (ROS) Alle tema der det i sjekklista for risiko og sårbarhet, jf. vedlegg, er krysset av for ja skal forslagsstiller kommentere hvordan det er ivaretatt i planforslaget. Aktuelle tiltak jf. ROS-analysen må beskrives. Kulturminner Kulturminnemyndighetene må kontaktes for avklaring i forhold til evt. kulturminner i planområdet. Konsekvenser av planforslaget Alle planforslag skal ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området, jf. plan- og bygningsloven 4-2. Landskapsvurdering For alle planer skal det gjøres en landskapsvurdering av tiltaket. I eksponerte og/eller bratte områder forutsettes det gjennomført en landskapsanalyse og at planen tar hensyn til denne. Veilederen Planlegging av fritidsbebyggelse kan være en hjelp i dette arbeidet. Planfaglig utdyping av løsningene i forslaget Det er viktig at forslagsstiller argumenterer for løsningene i forslaget. Begrunnelse for valgte løsninger er særlig viktig på punkter hvor forslaget ikke er i overensstemmelse med gjeldende planer. Begrunnelse for valgte løsninger er også viktig på punkter hvor høringsinstanser eller andre kan komme med innvendinger. Dette gjelder også punkter hvor planavdelingen har signalisert planfaglige innvendinger. Kokebok Side 3 av 12

4 C) PLANKARTET 1. Planområdet og reguleringsformålene skal være klart og entydig avgrenset og vist med tydelig grenselinje på plankartet. Formålsgrensene skal omslutte formålsområdene totalt. Planområdet skal omfatte de arealer som har en bruk som naturlig hører sammen. Følgende formål har lett for å bli uteglemt ved framstilling av plankartet: skjæringer, fyllinger, støyskjerming, støyvoller og frisiktsone naturområder som påvirkes av utbyggingen bevaringsverdige trær 2. Tekst med angivelse av reguleringsformål skal være påført alle formålsområder slik at planen er entydig i sort/hvitt. I tillegg er det nødvendig med følgende tekstinformasjon: reguleringsformål med eventuelt feltbetegnelse, grad av utnytting (iht. MDs veileder om grad av utnytting T-1459), områdets størrelse i dekar. målsetting av avstander fra senterlinje veg til formålsgrense, fra regulert vegformål til byggegrense, byggelinje m.m. angivelse av kurveradier, stigningsforhold (vist med planlagte og nye koter) kotesetting av planeringshøyde. D) REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelser skal brukes til fastlegging av forhold som det ikke er mulig eller hensiktsmessig å fastlegge på plankartet. Bestemmelsene skal utformes i den hensikt å legge til rette for en forsvarlig og presis styring med utforming av areal og bygninger og skal sikre formålet med reguleringen. Reguleringsbestemmelsene skal: være juridisk holdbare og ha hjemmel i plan- og bygningsloven. utformes på en slik måte at de gir en klar hjemmel til å godkjenne, evt. ikke godkjenne, valg av løsninger (unngå bør -formuleringer). i størst mulig grad utformes slik at de gir rom for alternative utbyggingsformer og samtidig sikrer kvaliteten. inneholde reguleringsformål/områdebeskrivelser som er i henhold til Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister (del 1 Spesifikasjon for framstilling av arealplan, del 2 Spesifikasjon for tegneregler til plankart). inneholde betegnelser som gir en entydig forståelse. (I den grad det er nødvendig skal man henvise til norsk standard, byggteknisk forskrift (TEK 10), detaljblad e.l. slik at man unngår uklarhet om forståelsen av bestemmelsen). være konkrete. (Formuleringer som for eksempel legges vekt på gode arkitektoniske løsninger med utgangspunkt i stedets byggeskikk er vanskelig å forvalte. Man bør heller utforme bestemmelsene slik at de innebærer at disse intensjonene blir oppfylt.) sette krav til maks tillatt mønehøyde. Antall etasjer skal ikke benyttes som høydebegrensning. Grad av utnyttelse skal betegnes med %-BYA. I tillegg kan BRA= x m 2 benyttes. Det må opplyses om at parkeringsareal inngår i BYA/BRA. være i samsvar med formålsbetegnelser og tekst på plankartet. inneholde samtidighetskrav som sikrer at nødvendige tiltak innenfor, og eventuelt utenfor, planområdet gjennomføres, såkalte rekkefølgebestemmelser. Kokebok Side 4 av 12

5 inneholde krav om at før det gis byggetillatelse skal det fremlegges, og eventuelt godkjennes, tilleggsdokumentasjon som situasjonsplan, utomhusplan, profiler med eksisterende og nytt terreng m.m. i den grad dette er nødvendig for å sikre kvaliteten i gjennomføringen. inneholde fullstendig opplisting over reguleringsformål som er brukt på plankartet. Betegnelser og rekkefølge på de ulike formålene skal være iht. pbl påføres datoer for siste revisjon av plan og bestemmelser. for fellesområder angi hvilke eiendommer områdene er felles for. inneholde punkter som sikrer at støy, radon m.m. ikke vil utgjøre noe miljøproblem. På neste side vises den oppbygging av reguleringsbestemmelsene som skal benyttes. De angitte hovedoverskrifter, vist med store, uthevede bokstaver, samt pkt. 1.1 og 1.2, skal alltid inngå. Strekpunkter er ment som eksempler på forhold som skal/kan tas med innenfor de enkelte overskrifter mens tekst skrevet i kursiv og parentes er ment som forklarende tekst. Kokebok Side 5 av 12

6 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR.. Dato for siste revisjon av plankartet :. Dato for siste revisjon av bestemmelsene :. 1. GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål (jf. plan- og bygningslovens 12-5) (Opplisting av de ulike områder/formål. De enkelte delområde skal spesifiseres med bokstav og eventuelt nummer som på plankartet). 1.2 Hensikten med detaljreguleringsplanen (Her gis en kort beskrivelse av hva intensjonen er med reguleringsplanen for eksempel å legge til rette for bygging av frittliggende eneboliger innenfor område - tomannsboliger innenfor område osv.) 2. FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav (Her samles alle samtidighetskrav i logisk rekkefølge dvs. de som skal gjennomføres først står oppført først). - Før det gis byggetillatelse skal - Før det gis igangsettingstillatelse skal - Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigtillatelse skal 2.2 Dokumentasjonskrav (Her beskrives hva de forskjellige planer og lignende skal inneholde for eksempel situasjonsplan, illustrasjonsplan, utomhusplan). 2.3 Miljøforhold (Her gis bestemmelser vedrørende støy, radon med mer. som sikrer at tiltrekkelige miljøhensyn ivaretas). 2.4 Automatisk freda kulturminner (fast formulering settes alltid her) 3. REGULERINGSFORMÅL (Her settes inn styrende bestemmelser for de forskjellige reguleringsformål fra pkt. 1.1 med hensyn på grad av utnytting, bygningers høyder, estetikk med mer). Kokebok Side 6 av 12

7 KRAVSPESIFIKASJON DIGITALE PLANER 1. Innledning nasjonale standarder Plankartet skal konstrueres iht. Miljøverndepartementets veiledere: Kart- og planforskriften Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister: Del 0 Generell del Del 1 Spesifikasjon for framstilling av arealplan Del 2 Spesifikasjon for tegneregler til plankart Del 3 Spesifikasjon for SOSI-plan Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan Reguleringsplanforslag SOSI-kontroll 2. Kartgrunnlag Digitalt kartgrunnlag kan bestilles fra kommunen. Det er regulantens oppgave å sjekke at kartgrunnlaget er det sist oppdaterte. 3. Generelt om innhold og struktur Det digitale plankartet skal inneholde juridisk bindende plandata, og bare geografisk bestemte data. Plankartet skal bestå av objekter kodet iht. gjeldende SOSI-standard. Data skal konstrueres i henhold til SOSI-nivå 4. Illustrasjon av bebyggelse skal vises. Det skal ikke befinne seg objekter utenfor planens begrensning. Formålsflatene skal danne et kontinuerlig lappeteppe innenfor plangrensen. Alle arealer skal ha formål. Alle data skal være korrekt kodet iht. gjeldende SOSI-standard. Formålsflater på samme vertikalnivå skal ikke være doble eller overlappe, formålsflater skal avgrenses mot hverandre med ett felles grenseforløp (topologisk struktur). Alle formålsgrenselinjer skal deles opp der tre eller flere grenselinjer møtes, uten gap eller overlapp. Dersom det er ment at en reguleringslinje skal følge objekter fra grunnkart (f.eks. matrikkelkart), skal den være en identisk kopi (snapping). Kokebok Side 7 av 12

8 I plankartet skal følgende tekstinformasjon være med som SOSI-egenskap knyttet til flatene : Reguleringsformål med evt. feltbetegnelse, grad av utnytting, samt områdets størrelse i dekar. Målsetting av vegbredde og høyder (gjelder også g/s-veger), samt angivelse av kurveradius. Høyde på ferdig opparbeidet/planert tomt. 4. Tegnforklaring Følgende skal påføres: Tegnforklaring skal plasseres slik at det er synlig når kartet brettes ned i A 4 format. Kun formål og symbol som er med i planen skal vises på tegnforklaringen. Formål skal ha henvisning til plan- og bygningsloven. Målestokk og nordpil skal vises. Planens dato, utleggelse og politisk behandling skal påføres. Det samme gjelder plantittel, plannummer, godkjenning av kommunen, tiltakshaver, konsulent, adresse og telefonnummer. 5. Format levering av plan Planen skal leveres på samtlige av følgende format: SOSI-format. Andre format kun etter avtale med kommunen. Pdf-fil av planforslaget; både for utskrift i originalmålestokk (A1/A2, samt A3). Ved nedskalering for utskrift til f.eks. 1:3000, må tegnforklaring korrigeres slik at riktig målestokk er angitt (gjelder pdf-format). Word-fil av bestemmelser, planbeskrivelse og evt. annen dokumentasjon. Andre formater kan være aktuelle der det er hensiktsmessig. Et papirplott av planen med tilhørende tegnforklaring Dokumentasjon av de digitale data: kontaktperson som kjenner de digitale dataene, datagrunnlag, og programvare som er brukt til framstilling. NB! Alt av planmateriale skal leveres kommunen i god tid før 1. gangs behandling. 6. Kontroll av plandata Kommunen foretar kontroll av innsendte plandata. Ved feil i datasettet vil ikke planen bli tatt opp til behandling før disse er rettet av forslagsstiller. Kontakt kommunen hvis det er usikkerhet om utformingen. Kokebok Side 8 av 12

9 Åseral kommune Varsel om igangsetting av arbeid med reguleringsplan (områderegulering/detaljregulering) for... Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 varsles det at forslagsstiller setter i gang arbeid med områderegulering/detaljregulering for... Formålet med omreguleringen er å legge tilrette for... Området er avgrenset som vist på kart nedenfor: Eventuelle skriftlige synspunkter som har betydning for planarbeidet kan sendes til forslagsstiller/forslagsstillers konsulent, adresse, med kopi til kommune, adresse innen... Spørsmål om eller innspill til planarbeidet kan rettes til NN, tlf. nr (evt. e-post) Forslagsstiller Kokebok Side 9 av 12

10 Åseral kommune Til Offentlige myndigheter Vår ref. nn Dato: dd.mm.åå Varsel om igangsetting av planarbeid Områderegulering/detaljregulering eiendommene gnr. xx, bnr. xx adresse, kommune Initiativtager I samsvar med plan- og bygningsloven 12-8 varsles det at planlegger nn på oppdrag for oppdragsgiver nn, setter i gang utarbeiding av områderegulering/detaljregulering for eiendommen tilhørende oppdragsgiver. Planstatus og formål Området er tidligere regulert/uregulert. I kommuneplanens arealdel henvisning er eiendommen vist som formål. Beskriv nytt formål og tilpasning i forhold til overordnet plan. Avgrensning Avgrensning for planområdet er vist på vedlagte kartutsnitt. Viktige utredningsbehov Planarbeidet vil særlig belyse følgende problemstillinger: se bl.a referat fra forhåndskonferansen og felles liste over plankrav. Merknader Eventuelle synspunkter til planen sendes skriftlig til planlegger nn, adresse, innen frist dd.mm.åå med kopi til kommunen. sign. Vedlegg: Oversiktskart (som klart viser hvor planområdet er) Kart som viser planavgrensning Referat fra forhåndskonferansen Kokebok Side 10 av 12

11 Åseral kommune Til Naboer/rettighetshavere (inkl. leietager) Vår ref. nn Dato: dd.mm.åå Varsel om igangsetting av planarbeid Områderegulering/detaljregulering eiendommene gnr. xx, bnr. xx adresse, kommune Initiativtager I samsvar med plan- og bygningsloven 12-8 varsles det at planlegger nn på oppdrag for oppdragsgiver nn, setter i gang utarbeiding av områderegulering/detaljregulering for eiendommen tilhørende oppdragsgiver. Formål Beskriv formål med plan / planarbeid. Avgrensning Avgrensning for planområdet er vist på vedlagte kartutsnitt. Merknader Eventuelle synspunkter til planen sendes skriftlig til planlegger nn, adresse, innen frist dd.mm.åå med kopi til kommunen. sign. Vedlegg: Oversiktskart (som klart viser hvor planområdet er) Kart som viser planavgrensning Kokebok Side 11 av 12

12 ROS-sjekkliste Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Ja Uaktuelt Naturgitte forhold Er det i planområdet, inkludert omkringliggende areal, forhold (spor i terrenget, historiske data, terrengformasjon etc.) som tilsier fare for; snøskred, sørpeskred, løsmasseskred, steinskred/steinsprang og flom? Hvis ja, er dette undersøkt nærmere av fagkyndige (geolog etc)? Vil utbygging i området oppfylle krav i TEK mht risiko uten å gjennomføre spesielle sikringstiltak? Er det radon i grunnen? Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -avløp -renovasjon Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? -til nærmiljøanlegg? -til tursti/skiløpe? -til forretning etc.? -til busstopp? Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Ulovlig virksomhet Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Dato Underskrift forslagsstiller. Kokebok Side 12 av 12