Solbergveien 12 og 14. Planbeskrivelse Detaljregulering. Planforslag Dato:

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljregulering Planforslag Dato:

2 Planbeskrivelse 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Planbeskrivelse Utgave/dato: 1 / Arkivreferanse: - Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Skrevet av: detaljregulering Omregulering av området ved den tidligere sykepleierskolen i Kristiansand til boligformål. Per Arnt Carlsen Plan og urbanisme Boliger Detaljplan (PBL) Per Arnt Carlsen

3 Planbeskrivelse 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Kristiansand Røde Kors og Kristiansand Eiendom for å utarbeide reguleringsplan for Solbergveien A, den tidligere Sykepleierskolen og Sykepleierblokka samt parkeringsplassen. Nanna Thune har vært Røde kors representant i arbeidet og Jon Holt har representert Kristiansand Eiendom. Hans Munksgaard har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Videre har Per Arnt Carlsen, Bodil Fagerland Gjeruldsen, Armas Aavatsmark, Christian Fagge og Ilja Eriksen fra Asplan Viak deltatt i planleggingen. Asplan Viak Kristiansand Per Arnt Carlsen

4 Planbeskrivelse 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planstatus Planforslaget Hovedgrep Arealbruk Bebyggelse og tiltak Parkering Sol/skygge Synlighet Alternativ bruk Alternativvurderinger Grøntstruktur/friområder Naturmangfold Trafikk Vann og avløp Veinavn Universell utforming Barn og unges interesser Risiko og sårbarhetsanalyse Helse- og miljøkonsekvenser, støy Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Planprosess og medvirkning Oppstart Innkomne innspill til oppstart Medvirkning... 27

5 Planbeskrivelse 5 1 BAKGRUNN Asplan Viak har utarbeidet forslaget til plan for detaljregulering på vegne av Kristiansand Røde Kors og Kristiansand Eiendom. Hensikten med planen er å omregulere til boligformål. Planen er utarbeidet som en videreføring av et planarbeid som ble startet opp ved varsel av Byutviklingsstyret hadde et planforslag til 1. gangs behandling. Planleggingen ble etter det ikke umiddelbart videreført. Etter konkursen i Stiftelsen Frivillighetens Hus har Kristiansand Røde kors tatt initiativ til omregulering til boligformål. Dette ble det tatt kontakt med kommunens ledelse om, og teknisk direktør orienterte byutviklingsstyret i møte med henvisning til en skisse fra en mulighetsstudie som da forelå. Da en helhetsløsning vil være avhengig av å involvere området hvor det i dag er parkeringsplass, er det besluttet at Kristiansand Eiendom skal delta som regulant. 2 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET Planområdet ligger i Egsområdet, og omfatter Solbergveien og området innerst i Solbergveien, med noe av friområdet inn mot Baneheia. Området er delvis sterkt kupert mot nord/vest men tilgjengelig og lite kupert not sør/vest, høye trær er dominerende. Dette understrekes av den 8 etasjer høye hybelblokka, som ligger på en kolle for seg selv, og samtidig ligger lavere enn fjellet bak. Området ligger nær opp til Kvadraturen med sine skole- helse- og kulturtilbud. Tordenskjolds gate skole er nærmeste barneskole, mens ungdomsskole vil være på Grim. Siden området allerede er utbygd, vil det i hovedsak være mulig å benytte etablert teknisk infrastruktur i området. Egsområdet er regulert på tallet, og er ikke planlagt for dagens bilbruk og parkeringsbehov. Det er lite parkering på egne tomter, og generelt er det en del parkering ute på offentlig veigrunn. Solbergveien er regulert 8 m bred og opparbeidet i nesten hele bredden. Dette gjør at det er kantparkering på det meste av veien. Friområdene inn mot Baneheia er i dag sterkt tilgrodd, og skogen danner en litt skyggefull ramme om parkeringsplassen og Frivillighetens hus i den tidligere sykepleierskolen innerst i Solbergveien. Parkeringsplassen er en av innfallsportene for besøkende til Baneheia. Herfra nås en rekke turstier, blant annet Kjærlighetsstien som krysser gjennom området. De bevokste områdene i ytterkant av planområdet er noe benyttet av barn til lek i skogen, mens de gressbevokste bakkene som for Frivillighetens hus er benyttet til aking på vinterstid. Det er i forbindelse med den første oppstartsbehandlingen utarbeidet en sol/ skyggestudie for eksisterende bygningsmasse på, med eksisterende boligområder. Illustrasjonene viser: at solforholdene er tilnærmet de samme som ellers i Egsområdet i vinterhalvåret.

6 Planbeskrivelse 6 at sola går ned mindre enn en halvtime før vår/høst og ca 1 time før om sommeren i forhold til søndre deler av Egsområdet. at solforholdene er gode om morgenen og på dagtid. Sol/ skygge 21. mars/ september kl Studien bygger på tilgjengelig kartdata om terreng og bygninger, og inneholder ikke data om trær og vegetasjon. Inntrykket mange har av skyggefullhet henger sammen med at det er en nokså tett skog og vegetasjon inn mot området i dag. En må kunne forutsette at en del av dette kan tynnes ut i forbindelse med utbygging, til glede også for andre boliger i området og besøkende til friområdene i Baneheia. Eksisterende bebyggelse. I planområdet ligger Frivillighetens hus/ den tidligere sykepleierskolen, og leilighetsblokka/ den tidligere sykepleierblokka. Oversikt over grunneiere som vil bli direkte berørt: 150/ 1262: Sørlandet Sykehus HF/Kristiansand Boligselskap KF 150/1263, 151/2469: Frivillighetens Hus 150/1: Kristiansand kommune 150/1260, 862: Grunn foran garasje. For øvrig berøres privat areal som er tatt med under hensynssone for sikt til sideveiene.

7 Planbeskrivelse 7 3 PLANSTATUS Området er i Kommuneplan for Kristiansand angitt med formål «bebyggelse og anlegg». Planen faller inn under de satsingsområdene som er vedtatt for kommuneplanen: 1. Byen som drivkraft 2. Byen det er godt å leve i 3. Klimabyen Kommuneplanen understreker at boligutvikling er en drivkraft under alle tre, men fra ulik vinkel: Et velfungerende boligmarked er viktig for næringslivet, vekst og utvikling. Boligmarkedet vil med bygging etter denne planen få et viktig tilskudd med sentrumsnære leiligheter i attraktive, men ikke spesielt kostnadsdrivende omgivelser. Variasjon i og kvalitet på boliger og boligmiljø er viktig for trivsel og trygghet. Boligutbygging med leiligheter i forskjellige størrelser, trafikksikkerhetstiltak og tilrettelegging for lek, vil bidra til å gi Eg en kvalitetsheving. Lokalisering og tetthet av boliger er viktig for transport og klima. Sentrumsnære boliger vil bidra til mindre transport og mindre utslipp og derved et bedre klima. «Klimabyen» Det er «Slik vil vi ha det: Kristiansand har en klimavennlig bystruktur.» Og «Slik gjør vi det:» Boligbygging skjer ved fortetting og transformasjon i eksisterende utbyggingsområder, og ved konsentrert utbygging, fortrinnsvis i tilknytning til eksisterende sentra og knutepunkter. Gjennom fortetting på Egsområdet vil en økt befolkningsmengde i sentrum gi mindre transport. Ved at det ligger nær opp til E18 bidrar det også på den måten til mindre transport i forhold til satsing på mer perifere utbyggingsområder. «Byen det er godt å leve i» Kapitlet har en rekke punkter under «Slik vil vi ha det: Kristiansands innbyggere har gode boforhold.» Under kommenteres hvordan planen vil bidra til at «Slik gjør vi det:» Styrke kommunens rolle som aktør i boligutviklingen. Kommunen er med som aktør ut fra eierskapet til parkeringsplassen. Utvikle et variert og godt boligtilbud med hensyn til lokalisering, eie/leie og type, og en balansert blanding av rimelige og dyre boliger i alle boområder (dette inkluderer også sykehjem og omsorgsboliger). Det er valgt å lage en fleksibel plan som vil gi mulighet for en balansert blanding boliger. Etablere boliger i alle bydeler for personer som har spesielle behov og/eller har vanskeligheter med å skaffe bolig. Det er valgt å lage en fleksibel plan vil gi mulighet for å tilpasse en del boliger. Legge til rette for at alle kan bli boende i samme nærområde ved endret boligbehov. Med nye bygg med leiligheter kan Egsbeboere flytte i leilighet og bli boende i nærområdet. Ta hensyn til levekår i lokalområdet ved all utbygging og fortetting. Lek og rekreasjon tilrettelegges som forutsetning for utbyggingen.

8 Planbeskrivelse 8 Sikre god atskillelse mellom boliger og næring/ aktiviteter som kan skape sjenanse. Egsområdet vil bli et mer enhetlig boligområde. Videre står det i kommuneplanen: «Slik vil vi ha det: Innbyggerne har trygge og funksjonelle nærmiljøer og stolthet og identitet i forhold til eget lokalområde.» Under kommenteres hvordan planen vil bidra til at «Slik gjør vi det:» Skape møteplasser som fremmer mangfold og tilrettelegging for tilhørighetsskapende aktiviteter. Planforslaget innebærer at Egs behov for balløkke med videre etableres og blir en sentral del av området. Gjøre alle boligområder attraktive gjennom etablering av trygge nærmiljøer og grøntarealer med rom for fysisk aktivitet og utfoldelse. Solbergveien opprustes for bedre trafikksikkerhet. Det tilrettelegges for at en kan gå mellom en rekke av aktiviteter i friområdene. Reservere gode/attraktive arealer for offentlige og private funksjoner til gode nærsentra og møteplasser som legger til rette for sosial integrasjon. Det nylig etablerte klatremiljøet blir ivaretatt som en del av aktivitetene i området. Reguleringsplaner: Innen planområdet er i dag følgende reguleringsplaner gjeldende: Egsområdet, regulerings-/ bebyggelsesplan, boligformål Solbergveien, Egsområdet. Sykepleierskole, offentlig formål Baneheia, Eg skog og del av Grim skog, friområde

9 Planbeskrivelse 9 4 PLANFORSLAGET Planen følger opp kommuneplanens målsetting om fortetting rundt sentrale bydeler, ved å tilrettelegge for nye boliger i Egsområdet. 4.1 Hovedgrep Planforslaget har som utgangspunkt at eksisterende bygg for Frivillighetens hus rives og erstattes av boliger. Boligene bygges som slanke blokker med avstand imellom slik at en oppnår maksimalt med lys og luft. Boligblokkene plasseres over parkeringskjellere, som bygges over der det er parkeringsplass i dag, og der Frivillighets hus nå står. Slik løftes uteoppholdsarealene 3 meter opp mot sol og lys, og det etableres nivåer som har forbindelse ut på terreng høyere oppe. Langs Solbergveien forutsettes en del av parkeringskjelleren å senkes, mer enn der de 2 blokkene er foreslått. Slik inngår Solbergveien der i et bredere landskapsrom, som introduksjon til området. 4.2 Arealbruk Plan omfatter følgende arealbruksformål: Bebyggelse og anlegg; boligformål-blokkbebyggelse, lekeareal. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur; kjørevei, gatetun, gangvei, parkering. Grøntstruktur; friområder, turvei, turdrag. Uteoppholdsarealet pr. bolig utgjør i gjennomsnitt 64,9m2 pr. bolig. Det er fordelt slik i de enkelte byggeområdene: Areal Egnet Boenh Pr.bolig Tak+balk Totalt -m2 -m2 -antall -m2 -m2 -m2 B ,3 19,1 55,4 B ,8 20,5 63,3 B ,4 19,5 79,9 B ,0 5,0 61,0 4.3 Bebyggelse og tiltak Planforslaget har 1 ny blokk der det i dag er parkeringsplass, 2 blokker der Frivillighetens hus er i dag, og en ny blokk ved den eksisterende blokka. De har ulik høyde, den innerste er høyest. Blokkene har ikke stor bredde, slik at det blir lys og luft mellom blokkene og på uteoppholdsarealene. På første etasjeplan, over parkeringskjelleren skal det bare være begrenset med rom, slik at plassen her er forholdt fellesaktiviteter for blokka, og det blir mer åpent omkring inngangspartiet. Derfor omfatter antall etasjer det som er over 1. etasjeplanet, altså boligetasjene. Med planforslaget følger det illustrasjoner som viser en mulig utforming av byggene. På hver etasje er det vist 3 eller 4 leiligheter mellom ca m2. Dette er utgangspunktet med mulighet for endring fra 2 til 4 leiligheter pr. etasje.

10 Planbeskrivelse 10 Det er lagt opp til at hver leilighet får balkong. Disse er i illustrasjonene tegnet slik at de ikke ligger rett over hverandre etasje for etasje, men veksler i plassering. Dette gir bedre sol/ lys på balkongene og inn i leilighetene. Imidlertid vil det også være mulig å integrere balkongene mer i bygningskroppen, og slik oppnå balkonger som vil være mer skjermet for vind. Et-BRA BRA Avrundet Plan Etasjer. Boenh m2 -m2 -m2 B , B , B , B Fasade mot sør

11 Planbeskrivelse 11 Perspektiv sett fra sørvest Perspektiv sett fra sørøst

12 Planbeskrivelse 12 Snitt sett mot øst, B2 Hybelbygget Solbergveien 12, B4 Det 8 etasjes bygget har opprinnelig hatt 88 hybler, men er i dag ombygd og rommer 44 leiligheter. Det eies av Sørlandet Sykehus HF og Kristiansand Boligselskap KF. Boligene vil med den utbyggingen som er lagt opp til ved bygget, få bedret boligforholdene med tilgang til lekeplass, mulig forbindelse ved bruk av heis ned til Solbergveien, og mulighet for et bedre opparbeidet uteareal, også på byggets østside. 4.4 Parkering. I dag er det, siden skolen og hybelblokka er regulert til offentlig formål, parkering på den store offentlige parkeringsplassen innerst i Solbergveien. Parkering for nye og eksisterende boliger skal være i parkeringsanlegg under lokk, under ny bebyggelse. Gjesteparkering tilsvarer ¼ plass pr. bolig, og skal være under lokk, med noe i friluft vist på planen som offentlig parkering. På plankartet er det angitt til sammen 4594m2 areal under bakken til parkering/ boder osv. Om man regner et behov for 23m2 til hver parkeringsplass i brutto, så tilsvarer disponibelt areal plass for påkrevde 144 plasser for boligparkering, 24 plasser for gjesteparkering, og resterende 730m2 til boder, renovasjon av. 12 av gjesteparkeringsplassene er anvist utendørs. Offentlig utfartsparkering er vist sør for Solbergveien med 22 plasser. 4.5 Sol/skygge Det er laget illustrasjoner til studie av for 4 nye blokker i Solbergveien Se eget notat i vedlegg. Notatet omfatter interne solforhold på tomten, sol- og skyggeforhold hos nabobebyggelsen, og solforhold på boligblokkene. I det følgende gjengis en del sentrale eksempler på hva studien viser. Solforhold på tomten Tomten ligger nede i en dal med åpning mot øst. Terrenget stiger fort i nord, men noe slakere mot vest og sør. Dette betyr generelt god morgensol hele året. Det er bare midt på vinteren at solen ligger så lavt at åsen i sør kaster skygge på tomten. Kveldssolen blir noe

13 Planbeskrivelse 13 avkortet på grunn av åsen i vest, dette er spesielt tydelig vår og høst når solen står lavere på himmelen. 21. mars Sol- og skyggeforhold hos nabobebyggelsen Naboene øst for tomten er delt i to grupper for å tydeligere skille skyggeeffekten. Nabohusene i nord får i dag skygge fra eksisterende høyhus og åsen i vest for tomten Husene i sør får i dag noe skygge fra eksisterende høyhus midt på sommeren, men solen går ned bak trærne i Baneheia mesteparten av året. April/August: Naboene får sol ca Solen forsvinner i dag mellom 18:00 og 19:15 for husene i nord. Nye blokker kaster ikke lengre skygger enn eksisterende høyhus. 21.april 18:00, blått viser stipulert skygge fra vegetasjon Solen forsvinner i dag mellom 19:30 og for husene i sør. Blokkene vil ta noe sol fra ca. klokken 19. Enkelte hus vil miste opp mot 30 minutter med kveldssol. Solforhold på boligblokkene Tomten ligger en del lavere enn omliggende terreng mot sør, vest og nord. Selve tomten mister derfor noe sol på ettermiddag/ kveld. Høye hus uten leiligheter i 1.etg, gjør at solforholdene på terrasser likevel er gode. Den viktigste årsaken til skygge er bygningene selv; plasseringen på tomten gjør at de kaster skygge på hverandre på ettermiddagen.

14 Planbeskrivelse 14 Sommer: 21.juni 07:00 21.juni 15:00 21.juni 18:00 21.juni 21: Synlighet Det er laget illustrasjoner som viser hvordan 4 nye blokker i Solbergveien vil se ut på avstand. Se eget notat i vedlegg. Utvalgte topper med sikt mot planområdet

15 Planbeskrivelse 15 3 utkikkspunkter har blitt valgt ut. Bilder og snitt har blitt generert fra 3d-modell av terreng og bygninger. Nesten hele Baneheia er dekket av tett skog. Utkikkspunktene ligger på høyder med lite vegetasjon, men det er likevel mulig at det i virkeligheten er såpass mye vegetasjon på disse høydene at man ikke vil se noe av de nye blokkene. Perspektiv og terrengprofil sett fra toppen vest for Stampetjern 4.7 Alternativ bruk Det har innledningsvis, forut for planprosessen vært gjort et arbeid med å vurdere en ny bruk av den gamle sykepleierskolens bestående bygningsmasse. Og saken har en lang forhistorie. Huset ble første gang forsøkt omregulert fra offentlig til boligformål i sak til Byutviklingsstyret Det var Fylkeskommunen som søkte om omregulering i forbindelse med nedlegging av Sykepleieskolen. Det ble negativt utfall og argumentasjon den gang var at en mente det burde være viktig å beholde tomten til fremtidige offentlige formål. Ingen slike formål har siden vært aktuelle. Bygget ble stående tomt og kun ettersett av Statsbygg i perioden 2002 til det ble solgt i 2007 til investor. Ny eier søkte så i 2007 om omregulering med henvisning til et skisseprosjekt for ombygging og innredning til leiligheter i bygget. Slik bygging er nå blitt vurdert på ny, og det er

16 Planbeskrivelse 16 konkludert med at det ikke vil kunne bli boliger med god nok kvalitet, i tråd med gjeldende krav. Skulle bygget bli stående, så måtte man ha funnet en bruk som ville passe. Det har en oppbygging med en kjerne i midten med tilfluktsrom og auditorium over. Omkring dette er det klasseværelser og kontorer, med en planløsning med lettvegger som for så vidt enkelt kan endres, men som er bundet av forbindelsen til den konstruktive «kjernen» i midten av bygget. Det er vurdert om andre skoleformål kunne være aktuelle, og det har vært kontakt både med offentlige og private instanser om dette, uten hell. Det er vurdert om offentlige helseformål kunne ha behov for bygget og/eller lokalisering/ tomt, men hverken kommunale eller statlige instanser har fattet interesse for noe slikt på dette stadium. Det er vurdert om private helseforetak, legesentre eller liknende kunne være aktuelle, men det er ikke vært interessant for slike foretak som en har vært i kontakt med. Dermed så er det konkludert med at omregulering til boligformål må være rette veien å gå. 4.8 Alternativvurderinger Byutviklingsstyret hadde etter en prinsippvurdering , et planforslag til 1. gangs behandling Planleggingen ble etter følgende vedtak ikke umiddelbart videreført. Vedtak: 1. Byutviklingsstyret legger forslag til reguleringsplan for sist datert , med bestemmelser sist datert , ut til offentlig ettersyn. (Enst) 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må plankartet endres slik at: a. Ny bebyggelse i felt B2 tas ut av planforslaget, og uteoppholdsarealet U2 utvides tilsvarende. (5/4) 3. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må reguleringsbestemmelsene endres slik at: a. Ny bebyggelse i felt B2 tas ut av planforslaget. (5/4) b. Det må stilles rekkefølgekrav til kvartalslekeplass på Egshaugen 2 for bebyggelsen i felt Bl og B3, (Enst) 4. Under høringsrunden ber man om at eventuelle rekkefølgekrav til utbedring av Solbergveien vurderes nærmere. (Enst)

17 Planbeskrivelse 17 B3 B2 Planforslag datert Mulighetsstudie Illustrasjon til planforslag datert Som innledende arbeid til planprosessen ble det utarbeidet en mulighetsstudie i juli Studien viste 88 boenheter i tre rekker med boliger i varierende høyde, ut fra behovet for mest mulig eksponering mot sør og sollyset. Løsningen introduserte plangrepet hvor uteoppholdsarealene løftes opp over eksisterende terrengnivå, og får parkeringsanlegg under.

18 Planbeskrivelse 18 Perspektivtegning fra mulighetsstudie, sett fra sørvest. 4.9 Grøntstruktur/friområder. Gangforbindelser.

19 Planbeskrivelse 19 Friområdet inn mot Baneheia beholdes som det er, men bevaring av trær og vegetasjon bør få en revurdering i relasjon til solforhold i byggeområdene, og det er derfor satt krav i bestemmelsene at det skal lages en hogtsplan hvor det tas nærmere stilling til dette. I planforslaget er de etablerte stiforbindelsene mellom Solbergveien og den eksisterende blokka, og herfra og ned til Kjærlighetsstien, lagt inn som offentlig tilgjengelige «turdrag». Det er dessuten noen snarveier vist som turdrag Naturmangfold Friområdene sør i planområdet er i kommuneplanen båndlagt til område for naturvern sammen med Baneheia for øvrig. Båndleggingen omfatter en rekke hensyn, også tilrettelegging for friluftsliv. Områdene er gitt formål friområde, uten noen hensynssone med bestemmelser for naturvern. Dette vil eventuelt bli fulgt opp med mer spesifikke bestemmelser gjennom et videre arbeid som er igangsatt for Baneheia Trafikk Trafikkbelastning Det er utarbeidet en trafikkvurdering der det er gjort et estimat på den trafikkmengden som en situasjon i henhold til gjeldende regulering kunne medføre, jamfør tidligere situasjon, med skoleformål og hybler i blokka, samt den nye situasjonen etter planforslaget, med etablerte og nye boliger. Tallene er oppgitt i ÅDT, som er Årsdøgntrafikk. Samlet trafikk i tidligere situasjon er estimert til i ÅDT, mens den i planlagt situasjon vil være i ÅDT. Ny situasjon vil altså ligge noe over det den ville være for gjeldende regulering, jamfør tidligere situasjon. Det er vanskelig å estimere omfanget av trafikken til Frivillighetens hus, som er estimert til i ÅDT. Det må påpekes at tallene reflekterer et gjennomsnitt over døgnet og også gjennom alle ukas 7 dager. Planen legger til rette for en oppjustering av Solbergveien som skal ha trafikksikkerhet som første fokus. Trafikksikkerhet Et økt antall boliger vil medføre at Solbergveien som adkomstvei bør oppgraderes. Veien er i dag rett og g slett asfaltert i nær full bredde. Den er regulert 8 meter bred. Etter kommunens veinormal vil det for ny adkomstvei til mer enn 80 boliger være krav om en veibredde regulert til 10 meter, med et kjørefelt på 4,5 meter og med 2 meter fortau. Det er i planforslaget vist an alternativ løsning for dette.

20 Planbeskrivelse 20 Opparb eidelse Solbergveien, miljøgate østre del I planforslaget er det lagt inn miljøgate, med 8m bred vei, med 4,5m kjørefelt markert med nedfelte gatestein, i den østre delen av Solbergveien, med noe langsgående gjesteparkering beholdt. Det legges opp til blandet trafikk, ved at en innsnevring til ett kjørefelt på to steder gir kjøring på fotgjengernes premisser, med lav fart, maks 15 km/ t som grense. Opparb eidelse Solbergveien vestre del

21 Planbeskrivelse 21 På den vestre delen av Solbergveien er det vist 10 meters veibredde med fortau på nordsiden, mot ny bebyggelse. Fortauet vil forbinde turveiene gjennom området. Solbergveien og sideveiene er i dag preget av parkering, siden området er bygget ut i en tid da parkering på egen tomt ikke var prioritert. Dessuten skjer det en del fremmedparkering. En oppstramming av veiløpet, med innsnevring av kryssene til sideveiene vil forbedre trafikksikkerheten. I sideveiene bør en vurdere å forby gjennomkjøring Vann og avløp Det er gjort en foreløpig vurdering av ledningsnettet, særlig med henblikk på overvannshåndtering som følge av utbyggingen, se vedlagt notat. Der er vurderingen at det må gjøres ytterligere undersøkelse og beregninger for å avklare behovet for nye ledninger, men det er sannsynlig at det må legges ny overvannsledning og vannledning fra krysset Solbergveien/Krogveien og frem til området. Eksisterende spillvannsledning bør i tilfellet også byttes ut i samme omgang. Selv om det kun må legges ny vannledning pga. kapasiteten, så bør antagelig overvann og spillvann legges på nytt i felles grøft Veinavn Det foreslås ikke nytt veinavn, men at Solbergveien også blir adresse for de nye boligene Universell utforming Tilgjengelighet til uteområder, innganger, lekeplass. I

22 Planbeskrivelse 22 Egsområdet er Solbergveien en samlende, slett og god tilgjengelig vei, hvor mer kuperte småveier og turveier knytter seg på og fordeles gjennom området. Via Andreas Kjærs vei og Egsveien er det lett å ta seg fram til byen, og til sykehusområdet. Fra Solbergveien kan man gå på slake gangveier, opp og inn til henholdsvis byggeområdene B1, B2 og B3. Herfra vil det være inngang til heis til boligene, om en da ikke tar heis direkte fra parkeringsanlegg under boligene. Bakken opp til eksisterende boligblokk i B4 er med sin stigning på 1:10 brattere enn kravet til universell utforming. Det vil være mulig å etablere en universelt utformet forbindelse fra parkeringsanleggene, via heis i den nye østre blokka, i B3, og ut på terreng i retning eksisterende boligblokk i B4. Det vil være heis til alle leiligheter Barn og unges interesser Byutviklingsstyret fattet vedtak om at det skal tilrettelegges for kvartalslek i området og at balløkke skal lokaliseres på et platå i terrenget sør for parkeringsplassen. I planforslaget er det avsatt areal for sandlekeplass i skråningen opp fra Solbergveien hvor det er solrikt på formiddagen. Kvartalslek med lekeapparater er på nordsiden av Solbergveien. Det legges opp at den skal bli planert i flere nivåer, slik at den samtidig kan nås med universell utforming via rampe fra Solbergveien, og direkte med rampe fra uteoppholdsarealer rundt de nye boligblokkene. Videre er det i skråningen opp fra Kjærlighetsstien avsatt areal for friområde, og det tas der sikte på at det kan være forskjellig uorganisert lek. Dette er et bratt skogbevokst område, som med hogging av noen av trærne, og tilrettelegging i terrenget for lek og utfoldelse, kan være et spennende lekeområde. På sørsiden av Solbergveien har barn i dag akebakke og denne skal også ligge der videre. Her skal det hvor terrenget tillater det og det er slakere partier etableres lek- og oppholdsarealer for barn og voksne. Gjennom området, langs Kjærlighetsstien vil det være lekeapparater som perler på en snor. Skoleveien vil følge Solbergveien, og eventuelt gå gjennom Krogveien, Krogstien eller Egstien til gang- og sykkelvei videre i Andreas Kjærs vei, Egsveien og Tordenskjolds gate mot Tordenskjolds gate skole. Her er det så også gang- og sykkelvei mot ungdomsskole på Grim. Mot Grim kan også sti gjennom Baneheia benyttes. Mot Lovisenlund skole er det gang- og sykkelvei via Oddernesbrua Risiko og sårbarhetsanalyse Det er ikke registrert spesiell risiko- og sårbarhet ved gjennomgang av sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er mulig at det er radon i grunnen, men dette kan tas hånd om i byggeprosessen. Nye bygg vil ha en ventilert etasje med parkering under boligene.

23 Planbeskrivelse 23 Brannforholdene vil også etter utbygging bli som i dag, hvor Solbergveien er eneste adkomst. Nyetablerte utearealer omkring blokkene kan nås med brannbil via gangstier. Det antas at det i forbindelse med utbygging må legges ny vannledning. Det må da sikres at det også er tilstrekkelig brannvannkapasitet Helse- og miljøkonsekvenser, støy Området ligger fredelig i enden av Solbergveien, med lite støy og negative miljøfaktorer. Her kan man leve tett opp til naturen og i fullt monn benytte Baneheia som rekreasjonsområde, samtidig som man har byens tilbud lett tilgjengelig i middelbar nærhet. Det er utarbeidet et notat vedrørende støyvurdering. Tiltaket er vurdert etter T /2012 og det er beregnet støykoter i 4 og 1,5 meter høyde over terreng. Planlagte boligbygninger nærmest Solbergveien vil ligge utenfor gul støysone. Mesteparten av boligområdet utenom noen støysoner på bakkeplan ca. 5 m fra vegsenterlinjen vil få tilfredsstillende støyforhold. Støyreduserende tiltak som følge av etablering av boligbygninger vurderes som ikke nødvendig. Fasadeberegninger av LDEN viser at tilgang til stille side (LDEN < 55 db) vil kunne tilfredsstilles for nye boenheter uten ytterligere støyreduserende tiltak. For støyfølsomme oppholdsrom i de planlagte boenhetene vil krav til innendørs støynivå (Lp,A,24h < 30 db) gitt i NS 8175:2012 tilfredsstilles uten ytterligere fasadetiltak, forutsatt bygging med fasadekonstruksjon iht. TEK10. Ved å ta hensyn til temaene nevnt i denne konklusjonen vil det ikke være noe støymessig hinder for gjennomføring av reguleringsplanen Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Planen vil legge til rette for ombygging av Solbergveien som er kommunal. Grunn til vei opp til ny bebyggelse ved sykepleierblokka vil overføres til kommunen. Den eies i dag av henholdsvis Solbergveien 14 og Solbergveien 12. Kostnader i forbindelse med opparbeidelse av disse samt kvartals- og sandlekeplass gjøres det avtale om i utbyggingsavtale.

24 Planbeskrivelse 24 5 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Oppstart Byutviklingsstyret ble orientert om situasjonen for Frivillighetens Hus, og Røde Kors intensjon om å fremme en reguleringsplan for regulering til boligformål, med henvisning til den mulighetsstudien som da forelå. Videreføring av planarbeidet ble diskutert i oppstartsmøte med kommunens samarbeidsgruppe ble avholdt Deres innspill til oppstart er gjengitt i vedlagt referat fra dette møtet. Oppstart av planarbeidet ble varslet ved brev av Fristen var satt til Innkomne innspill til oppstart Offentlige høringsinstanser: Fylkesmannen har ingen spesielle merknader, mener det er positivt at det legges til rette for bedre trafikksikkerhet i Solbergveien. Er spesielt opptatt av at allmenhetens tilgjengelighet til Baneheia opprettholdes og sikres i planen. Generelle kommentarer: Barn og unge skal ha anledning til å medvirke og deres interesser skal ivaretas. Funksjonshemmede skal gis anledning til å delta, og deres interesser skal beskrives. Iflg lov om naturmangfoldet skal vurderingene om dette gå fram av plandokumentene. Ved inngrep i grunnen skal det vurderes i forhold til graveforskriften. Det bør vurderes om det er forurensning. Grenseverdier for støy må overholdes. Krav om risiko- og sikkerhetsanalyse, ROS-analyse. Kommentar: Alle disse forhold er omtalt i planbeskrivelsen. Fylkeskommunen kjenner sine interesser dekket i referat frå oppstartsmøte, har som konkrete bemerkninger: Vil støtte at det bør tilstrebes en høyere og slankere bebyggelse. Ved solfulle private balkonger og kvalitetsrike uteområder bør MUA (mulig uteoppholdsareal) kunne reduseres. Det bør vurderes alternativer til inngang fra svalgang. Konsekvenser for offentlig parkering for friområde må fremgå. Markagrense forblir uendret. Kommentar: Det valgte plangrepet med 3 høyere bygg, innebærer ved å gå noe i høyden at det blir mer tilgjengelig uteoppholdsareal på bakkeplan, og at det bygges uten noen lang svalgang. Det legges til rette for tilstrekkelig offentlig parkering for friområdet.«markagrense» er et begrep som ble brukt i forrige kommuneplan. I gjeldende kommuneplan er denne erstattet av grense inn mot et båndlagt område for naturvern. Det er igangsatt et arbeid for vern av dette etter naturvernloven, som Fylkesmannen har ansvar for. Statens Vegvesen opplyser om at planen ikke vil ha deres interesse. Ideelle foreninger: Christiansand Klatreklubb viser til at de ønsker en «sikkerhetssone» langs fjellveggen, hvor de har etablert seg med klatring, og i tillegg en 10 meters «trivselsone»

25 Planbeskrivelse 25 utenfor denne. De viser til vedlagt notat hvor det redegjøres for klubbens aktivitet, og hvilken sentral plass denne klatreveggen har fått for klatremiljøet lokalt, samt i regionen. Kommentar: Noe eget avgrenset idrettsanlegg for klatring her vil ikke være mulig, men aktiviteten bør kunne opprettholdes og være en atraksjon i nærmiljøet. Deres «sikkerhetssone» vil utgjøres av friområde mellom veien og fjellet. Offentlig veiareal, parkering og privat/felles uteoppholdsareal vil være ubebygd og for så vidt være en åpen «trivselsone». Eg Velforening v/leder Rita Takvam innleder med å kommentere bakgrunnen for planarbeidet og er redd for at kvaliteter skrelles bort når området bygges ut. 1. Vedrørende oppstart av planarbeid: Det vises til at området er bygd i fra 1953 og at det nå er det blitt stor underdekning på lekeplasser. Parkering og trafikk er et problem for de som bor og for besøkende. Fremmedparkering av folk som jobber på sykehuset og i byen er belastning. Før delplaner godkjennes bør det utarbeides en områdeplan og løsninger for lekeareal og trafikk. I øvrige kommentarer vises det til fremlagte skisser i informasjonsmøte. 2. Tomta og kvaliteter på nye leiligheter: Mener at dersom tomta i dag hadde vært ubebygd hadde en ikke fått lov å bygge der. Mener det finnes gode eksempler på fortetting, som tilfører området kvaliteter. Finner ikke dette i de fremlagte skisser, mener det vil medføre store ulemper. Det er i dag 370 boenheter på Eg. En økning inkludert Egshaugen, på ca 110 boenheter vil bety 30% økning innenfor et svært lite areal. Mener optimale lys- og utsiktsforhold burde føre til mer åpenhet i bebyggelsen, altså lavere utnyttelse. Er redd for dårlige lysforhold i leilighetene, med påfølgende lav kvalitet som bidrar til mye inn- og utflytting. Området trenger mer stabilitet. Det må legges fram hogstplan. Etterlyser tanker om bokvalitet, leilighetsstørrelser, målgrupper. Området er overrepresentert i aldersgruppen og 65+, tilsvarende underrepresentert i aldersgruppen Trenger ikke å forsterke dette. Uklart hva som tenkes om lekeplasser. Mener det er uakseptabelt å skyve parkeringsplass ut i friområdet. 3. Konsekvenser for beboere i området: Kvartalslekeplass innerst er en perifer plassering i forhold til Egsområdet. Trafikkbelastningen vil være så betydelig at den vil påvirke boligområdet på en negativ måte. Er skeptisk til fortau og tror det kanskje ville være en bedre løsning med gatetun. Mener eksisterende boligblokk allerede skygger for øvrige boliger i området i deler av året. Ny bebyggelse som skygger for eksisterende boliger kan ikke aksepteres. Er sterkt bekymret for at utbygging og anleggstrafikk vil bidra til økt uro og usikkerhet, ikke stabilitet. Kommentar: 1. Vedr. områderegulering: Det har pågått flere planprosesser i Egsområdet over lengre tid. Gjennom disse er blitt åpenbart at Egsområdet som sådan har behov for bedre lekeplasser

26 Planbeskrivelse 26 og adkomst med bedre trafikksikkerhet, og alternative løsninger på dette. Da vil det være lite å oppnå ved å ta et skritt tilbake i en områderegulering. Det fremmes nå en detaljregulering hvor omfang av ny bebyggelse illustreres og redegjøres for i detalj, og planen vil innebære løsninger for lekeplassbehov og trafikksikkerhet som vil komme hele Egsområdet til gode.. 2. Synspunktene på de fremlagte skisser i informasjonsmøtet kommenteres ikke ytterligere her, det vises til planbeskrivelsens gjennomgang av foreliggende planforslag. 3. Vedr. konsekvenser for beboere på Eg: En skisse i planbeskrivelsen viser avstand fra områdene på Eg til ny balløkke. Det vises til trafikkvurdering i planbeskrivelsen. Det er i planforslaget foreslått gatetun. Viser til sol/ skygge- redegjørelse. Utbygging og anleggstrafikk vil kunne medføre ulempe i en periode. Direkte berørte parter: Anne Britt og Arne Bulie, Solbergveien 6 og Håvard Wiig og Marianne Hammen Wiig Solbergveien 8, gjengir historikken på planarbeidet i området, og konstaterer: Bortsett fra et negativt vedtak i 2002 til boliger er det til nå ikke tatt politisk stilling til omregulering. Plan- og bygningsetaten har hele tiden vært konsekvent negativ til alle forslag til omregulering med formål flere boliger. De konkluderer i forhold til sine synspunkter med at det er mange forhold som taler i mot nye boliger innerst i Solbergveien. De mener det dreier seg om trafikale konsekvenser, trafikksikkerhet, vanskelige klima- og lysforhold, hensynet til vern av representative bygninger, underdekning av lekeareal på Eg og vanskeligheter med å få etablert kvartalslekeplass samt ikke minst hensynet til Baneheia og Kjærlighetsstien. Videre mener de at før man går i gang med nok et prosjekt for området, bør det tas politisk stilling til det prinsipielle grepet. Og at de fleste momenter i saken er nå såpass avklart at det bør være mulig uten å vente på et nytt, ferdig, utkast til reguleringsplan. Av spørsmål nå nevnes: Skal det kunne bygges boliger her eller bør andre samfunnsbehov tilgodeses? I tilfelle ja til boliger, hva slags omtrentlig omfang? Skal sykepleierskolen/frivillighetens hus kunne rives? Finnes det overhodet ingen muligheter for alternativ bruk? Har kommunen mulighet for å støtte Røde Kors på annen måte? Skal Egsområdet belastes fordi Røde Kors har fått store økonomiske problemer? De mener: Målet må være å finne en funksjon for Solbergveien 14, ev. et antall boliger, som gir akseptabel trafikkbelastning og trafikksikkerhet for Solbergveien. Kommentar: Forslag til detaljregulering er utarbeidet etter føringer fra etatene i teknisk sektor gitt i oppstartsmøte. Ved tidligere administrativ og politisk behandling er det ikke tatt noe initiativ til å sette foten ned for omregulering til boligformål, snarere er det blitt oppfordret til å utarbeide alternativer. Dette har vært oppfattet som et ønske om å gjøre vurderinger mer i detalj, hvor hensynet til lek og trafikksikkerhet inngår i utformingen av området, slik det nå foreligger. Det har heller ikke i tidligere planbehandling, eller ved oppstart nå, vært innspill om å regulere bebyggelsen til bevaring. Om alternativ bruk vises det til avsnitt om dette i planbeskrivelsen.

27 Planbeskrivelse 27 Borettslaget i Solbergveien 3 v/marte Rostvåg Ulltveit-Moe har følgende kommentarer: 1 Trafikk: Tror ikke på at trafikkbelastningen ved boligutbygging vil gå ned. Økt trafikk=økt støy, forurensing og risiko for trafikkulykker. 2 Fortau: Viser til at gata i dag fungerer som gatetun, med både trafikk, parkering og lek. Ønsker ikke fortau, og avgi grunn til det, heller andre fysiske tiltak som humper. 3 Helhetsvurdering: Ber kommunen vurdere Eg under ett; mangelen på lekeplasser og altfor mange parkerte biler. Kommentar: I følge trafikkvurderingen referert til i planbeskrivelsen vil boligformål ikke gi trafikkøkning i forhold til offentlig formål. Fortaus-løsning er i foreliggende planforslag erstattet av gatetun- løsning. Planforslaget har nye lekeplasser for området, og vil innebære mindre preg av parkerte biler. Sørlandet Sykehus, SSHF, Driftsenheten, Eiendomsavdelingen, Kristiansand. v/ Leif Kjørsvik har selv sammen med bl.a. Kristiansand Boligselskap KF arbeidet med reguleringsplan for området, der målsettingen var å få lagt til rette for en god og effektiv bruk av arealene i tråd med kommunens intensjoner om fortetting i sentrumsnære områder. Mener at utbyggingsmulighetene og rettighetene må fordeles på en måte som gjør at også SSHF sin eiendom kan oppnå en balansert utbygging, dvs at en hensiktsmessig del av bebyggelsen legges på deres eiendom. Men SSHF kan også være innstilt på å få kompensasjon for areal til kvartalslekeplass og eventuelt bortfall av muligheter for utbygging på sin eiendom, med leiligheter i den nye bebyggelsen, tilgang på parkeringsareal her eller lignende. Kommentar: I planforslaget er det vist mulighet for utbygging på Sykehusets areal, samt at parkering til boligene i den eksisterende blokka dekkes under bakken under byggeområdene mot vest. Naboer: Kay C Jørgensen, Andreas Kjærs vei 55, er undrende til at han ikke har fått varsel. Han kommenterer: Det burde lages områderegulering. Det bør som minimum i denne planen stilles krav om et større areal til lek/ballbinge osv Foreslår alternativ adkomst vurdert fra nord. Mener det er uklart mht veier/gangveier i området utenfor planavgrensningen. Understreker at det viktig at beboerne tas med i planprosessen. Kommentar: Viser til kommentar til Eg Velforening, over. Når det gjelder alternativ adkomst, så er det vurdert som uaktuelt. 5.3 Medvirkning I forbindelse med varsling om videreføring av planarbeidet ble det avholdt åpent møte med beboere i Egsområdet, ved representanter fra Kristiansand Røde Kors og Kristiansand Eiendom. Flere av uttalelsene over refererer til dette møtet, som det foreligger et internt referat fra.

28 Planbeskrivelse 28 Kommunen ved Rita Galteland har gjennomført en medvirkningsprosess med barne- og ungdomsskoleelever som bor i området, og fått kartlagt deres bruk av områdene i dag, samt deres ønsker for framtida. Deres innspill er for en stor del fulgt opp i planforslaget. Vedlegg: Plankart Bestemmelser Illustrasjonsplan Boligarealer-illustrasjon Miljøgate østre/vestre del Sol/skyggestudie Synlighetsstudie Mulighetsstudie juli 2013 Trafikkvurdering Notat vann/avløp Støyvurdering