Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2010.

Transkript

1 Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Dette er muligheten du har til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Styret har lagt mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun èn stemme pr. andel Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.

2 Side 2 Vålen Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Vålen Borettslag avholdes onsdag kl i auditoriet på Etterstad videregående skole. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2010 A) Årsberetning og regnskap for 2010 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Søksmål mot OBOS Nye Hjem Innkommet forslag er tatt inn som eget vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 1 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, Styret i Vålen Borettslag Svein Amdal /s/ Rune Walczyk /s/ Bjørn Riise /s/ Rune Lian /s/ Inga Ragnhild Holst /s/

3 Side 3 Vålen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2010 TILLITSVALGTE Siden forrige ordinær generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Leder Svein Amdal Biskop Jens Nilssøns Gt19A Nestleder Rune Walczyk Biskop Jens Nilssøns Gt15A Styremedlem Bjørn Riise Biskop Jens Nilssøns Gt 13B Styremedlem Rune Lian Biskop Jens Nilssøns Gt19A Styremedlem Inga Ragnhild Holst Biskop Jens Nilssøns Gt17A Inga R Holst trakk seg fra styret høsten 2010 og Nina Gudmestad rykket opp som styremedlem. VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Kristian Singstad Pålshaugen Biskop Jens Nilssøns Gt15A Varamedlem Nina Gudmestad Biskop Jens Nilssøns Gt19A DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS Delegert OBOS generalforsamling Svein Amdal Biskop Jens Nilssøns Gt19A Varadelegert OBOS generalforsamling Rune Walczyk Biskop Jens Nilssøns Gt15A VALGKOMITEEN Valgkomite Liv-Kari Nylænd Biskop Jens Nilssøns Gt13B Valgkomite Bjørg Bjerknes Biskop Jens Nilssøns Gt19A Valgkomite Viatcheslav Gusarov Biskop Jens Nilssøns Gt13A FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 1 Gamle Oslo i Oslo kommune og har adresse: Biskop Jens Nilssøns Gt

4 Side 4 Vålen Borettslag Borettslaget består av 188 andelsleiligheter. Tomten som er festet fra NSB er på m 2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: , 50 Første innflytting skjedde i Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 5 styremedlemmer er det 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. STYRET Styret har trefftid på telefon mandager mellom kl og Styreleder kan nås på telefon RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Formålet med disse er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. PARKERING Borettslaget har 156 parkeringsplasser under bebyggelsen av nr 13 og 15 med adkomst fra nr 13. Utvendig gjesteparkeringsplass er etablert ved blokk A (13) i forbindelse med adkomsten til garasjeanlegget. NØKLER/SKILT Nøkler bestilles skriftlig hos styreleder, nøkkelnummer og leilighetsnummer påføres og legges i styrets postkasse. Skilt til ringeklokke og postkasse kan kjøpes hos R Nygaard, Bernt Akers gate 4. Skilt til ringeklokke må monteres av vaktmester. Skiltet legges i styrepostkasse ved garasjeport. Se også hjemmesidene. RENHOLD Borettslaget har avtale om vask av trappeoppganger/fellesarealer. KABEL-TV Get er leverandør av kabel-tv tjenester til borettslaget, i tillegg til bredbånd, telefoni og digital-tv. Gets servicetelefon er betjent mandag - fredag mellom kl og

5 Side 5 Vålen Borettslag og lørdag - søndag mellom kl og Feilmelding og support kan også meldes på Gets kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323 i tilknytning til hovedkontoret. Her kan man blant annet hente eller bytte dekoder, internettmodem og "gjør det selv-pakker" for telefoni. På Gets hjemmeside finner du oversikt over aktuelle forhandlere i lokalområdet, samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter. OBOS og Get har inngått avtale for beboere i boligselskaper forvaltet av OBOSkonsernet om kollektiv avtale på Digital TV, internett og telefontjenester. Kontakt kundetjenesten for mer informasjon. Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep krever autorisert installatør og vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget. TELEFONI Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS, som gjelder til og som gir beboere med telefonabonnement i Telenor gode rabatter. Det gis opp til 25% rabatt på bruken av telefonen (gjelder Basis-abonnementene) på fasttelefon og bredbåndstelefon dersom samtalekostnaden overstiger 5000,-. Fri bruk av fasttelefon hver lørdag (kun startpris på 89 øre pr. samtale uansett varighet) på samtaler til andre fasttelefoner i Norge. Den enkelte beboer får fri etablering av ADSL Bredbånd ved bestilling via internett og 10% rabatt på abonnementstypene ADSL Medium og 15% på ADSL Premium. (Rabatt ytes ikke på nybestilte abonnement på ADSL Basis og ADSL Turbo). Det gis 30 minutter ekstra fri ringetid på alle mobilabonnement fra Telenor og Djuice (ikke kontantkort og Djuice Control og surfprat abonnement). Ekstra ringeminutter gis uavhengig av om kunden er i en bindingsperiode, og aktiviseres ved at kunden selv sender en SMS fra sin egen mobiltelefon til nr 2000 med tekst: bestill obos Bestilling av telefoni og internettjenester gjøres på KRAFTLEVERANSE TIL SELSKAPETS FELLESANLEGG Borettslaget har gitt OBOS fullmakt til å fremforhandle en kraftavtale. Borettslaget er tilsluttet avtalen med Alpiq Norway AS og LOS (Agder Energi AS). Alpiq Norway AS står for rådgivning og kraftforvaltning, og LOS står for kraftleveranser og fakturaadministrasjon. Kraftforvaltningsavtalen utløper den Kraftforvaltningsavtalen gir følgende fordeler for borettslaget: Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre pr. kwh. Elektrisk kraft til spotpris kombinert med forvaltning som gir gunstige strømpriser.

6 Side 6 Vålen Borettslag Profesjonell forvaltning fra Alpiq Norway AS. Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på bl.a. for forbruks- og faktureringsdata. Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Eramet AS. For 2010 har kraftforvaltningsporteføljen fulgt markedsprisen gjennom hele året, og strømkostnadene for 2010 kan sammenlignes med en spotprisavtale. FELLESMÅLING OG FELLES INNKJØP AV STRØM Borettslaget har avtale om fellesmåling av strøm med LOS AS. Ved salg av leiligheten eller eierskifte, må eierskifteskjema/flytteskjema fyllles ut (Skjema fås ved henvendelse til LOS AS på telefon eller internett Spørsmål utover dette rettes direkte LOS AS. FJERNVARME Alle borettslag med blokkbebyggelse har en VB2 tariff som er sammensatt av kraftpris med påslag, nettleie til husholdningskunder samt forbruksavgift til staten. Hafslund Fjernvarme AS har en prisgaranti slik at fjernvarmeprisen alltid er det billigste av alternativene elektrisk strøm og fyringsolje. For budsjettåret 2011 er kraftprisen forventet å ligge noe lavere enn i år 2010, men prognosene er svært usikre. Det forventes ingen vesentlig økning av nettleien eller forbruksavgiften. Forventet gjennomsnittpris for budsjettåret 2011 er ca 85 øre/kwh. I 2010 ble tilsvarende gjennomsnittpris på ca 90 øre/kwh grunnet svært høye kraftpriser i både starten og slutten av året. Alle priser er oppgitt inklusive merverdiavgift. Prisen på fjernvarme varierer gjennom året. Forutsatt likt forbruk i år 2011 som i år 2010, regner Hafslund Fjernvarme AS med en reduksjon i fjernvarmekostnaden i år 2011 på ca 5 %. Dette vil imidlertid avhenge av utviklingen i pris på elektrisk kraft og olje. ENERGIMERKING Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har lagt til rette for at andelseiere kan innbetale sin andel av fellesgjelden (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har en egen avtale med borettslaget. Ved etablering av avtalen påløper et engangsgebyr som for tiden er kr 3 440,-. Ved

7 Side 7 Vålen Borettslag forespørsel til OBOS forvaltningsavdeling vil andelseier få tilsendt avtale og giro som skal benyttes ved innbetaling. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall og på borettslagets felleslån. NB! Nytt forfallstidspunkt. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Beløpet må være kreditert OBOS klientkonto 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil innbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr ,- pr. gang. Ved innbetaling vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE) Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. BRUKSOVERLATING (FREMLEIE) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon Det er registrert 5 bruksoverlatinger i borettslaget pr FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende.

8 Side 8 Vålen Borettslag FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tillegginnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge årsaken til skaden. Er flere leiligheter berørt, noter hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , faks eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. OBOS Skadeforsikring AS krever differensiert egenandel. Ved vannskader er egenandelen kr ,- og ved øvrige skader er egenandelen på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiernes ansvar. INNBOFORSIKRING Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter). Det vil være gunstig å kontakte OBOS Skadeforsikring AS for å få tilbud på innboforsikring. Denne forsikringen har lav pris og tilpassede vilkår. OBOS Forsikring har også gode tilbud på øvrige forsikringsprodukter den enkelte andelseier kan ha behov for. BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. HMS- INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø

9 Side 9 Vålen Borettslag Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 2009 Utarbeidet vedlikeholdsplan for 5 år til Energimåling STYRETS ARBEID Det er gjennomført 11 styremøter og i alt 59 ulike saker er behandlet. Energimåling Det største prosjektet har vært gjennomføringen av individuell energimåling i hver leilighet. Det ble litt mer tidkrevende enn først antatt, bl.a. litt vanskelig å treffe folk hjemme, men alt ordnet seg etter hvert. Alt utstyret er på plass og det ble kjørt testavlesninger med godt resultat før styret overtok anlegget. Ordinær drift ble startet fra 1. feb Reklamasjoner Reklamasjonstiden for byggene på 5 år, er nå utgått. Det betyr at utbedring av eventuelle feil og mangler nå må dekkes fullt ut av borettslaget. Det er allikevel 3 forhold som styret mener utbygger må ta fortsatt ansvar for; 5 leiligheter i 17A ble dessverre vannskadet etter en taklekkasje. Styret var av den oppfatning at det var utbyggers ansvar å rette opp i årsaken til lekkasjen, men dette ble avvist fra OBOS Nye Hjem. Etter å ha fått utarbeidet 2 spesialistrapporter om forholdene, velger nå styret å legge fram saken for Generalforsamlingen med anbefaling om at vi saksøker OBOS Nye Hjem for å få erstattet våre utlegg kostnader til utbedringer/ombygginger av takene. Det ble avdekket svakheter i enkelte fasadeelementer ved at en stor pussplate løsnet fra veggen og falt ned fra 5. etasje i fasaden ved 17 B. Det ble iverksatt full kontroll av samtlige fasader og det ble avdekket flere tilsvarende forhold. All løs puss ble fjernet og 2 felter i 19 B ble reparert. For de øvrige 3-4 feltene aksepterte styret at disse bare ble bare overmalt og at eventuelt reparasjon skulle vurderes etter sommerferien. Nå avviser utbygger å gjøre mer med dette, og saken legges derfor inn i det søksmålet som Generalforsamlingen skal ta stilling til. Etter at det oppsto brudd i kabelen til utebelysningen i Biskop Jens Nilssøns gt. ble det oppdaget at kabelen ikke var lagt på forskriftsmessig måte og at tegningene ikke viste de faktiske forhold. Saken ble meldt til Infratek som ivaretar kommunens elektrotilsyn. Infratek vurderte forholdene på samme måte

10 Side 10 Vålen Borettslag og påla utbedring. Styret iverksatte det nødvendige utbedringsarbeidet, men vi mener at dette forholdet også bør dekkes av utbygger. Derfor legges også dette inn i saken om søksmål mot utbygger. Videre juridiske tiltak om disse 3 forholdene blir tatt opp i egen sak til Generalforsamlingen. Service- og driftsavtaler Styret har reforhandlet driftsavtalene for gressklipping, snøbrøyting, dører og låser samt heisvedlikehold. Det er også inngått serviceavtale for elektroarbeid og vedlikehold av avløpspumper, overvannspumper og sirkulasjonspumper for sentralvarmeanlegget. Sikkerhet Garasjeanlegget ble igjen utsatt for innbrudd/innbruddsforsøk i en periode og det ble blant annet stjålet en bil. Dette medførte også til dels store materielle skader på dører og låser. Garasjebelysningen er derfor igjen satt på for fullt hele døgnet og belysningen i portområdet er forbedret med nye lamper. Det har også vært registrert tyveri av bl.a. bilhjul og sykler. Styret vil igjen minne om at alle har et ansvar for at man ikke kjører fra portområdet før man ser at porten er lukket. Vi har sett mange eksempler på videoopptak at uvedkommende tar seg inn mens porten er åpen. Hjemmeside Det ble lagt ned mye arbeid i forbindelse med etableringen av en ny hjemmesideløsning. Denne består nå av et åpent og et lukket nett, som beboerne må logge seg inn på for å finne intern informasjon. Målet var at dette kunne bidra til en mer åpen kommunikasjon mellom beboerne og med styret. Det står fortsatt en del utviklingsarbeid igjen for at siden skal bli slik som ønsket og det vil nok fortsatt gå en stund før OBOS har alt dette på plass. Slik siden er nå vil man finne det meste av praktisk informasjon om borettslaget og leilighetene, men mer løpende informasjon og nyheter er det ikke kapasitet i styret til å gjennomføre. Dette vil bli tatt opp på beboermøtet etter generalforsamlingen. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2010 REGNSKAP FOR BORETTSLAG Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for Årsregnskapet for 2010 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet.

11 Side 11 Vålen Borettslag RESULTAT Årets resultat på kr ,- som fremkommer i resultatregnskapet, foreslås overført til egenkapital. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler pr utgjør kr ,-. INNTEKTER Driftsinntektene i 2010 var totalt kr ,- mot budsjettert kr ,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter. Andre inntekter består i hovedsak av garasjeleie foregående år. KOSTNADER Driftskostnadene i 2010 var totalt kr ,- mot budsjettert kr ,-. Dette er kr ,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak innføring av individuelle energimålere og økning på energi/fyring. Revisors honorar for regnskapsåret 2010 er for revidering av selskapets regnskap. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet). Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOSTNADSUTVIKLING FOR 2011 KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgiften øker med 38%. Ingen økning av de øvrige avgiftene. LÅN Borettslaget har lån i Husbanken til en flytende rentesats 2,8 % pr Gjenværende løpetid på lånet er 23 år For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo på borettslagets lån henvises det til note i regnskapet. RENTER PÅ INNSKUDD Rentesatsene i OBOS pr. den : Renter på driftskonto : 0,10%

12 Side 12 Vålen Borettslag Renter på sparekonto: 3,00% under kr ,05% fra kr til kr 2 mill. 3,10% over kr 2 mill FORRETNINGSFØRERHONORARET Borettslaget har ikke fått økning av forretningsførerhonoraret for MEDLEMSKONTINGENTEN Medlemskontingenten til OBOS er kr 200,- pr. andelsleilighet for REVISJONSHONORARET Revisjonshonoraret øker tilsvarende konsumprisindeksen. FORSIKRING Byggeindeksen har en økning på 0,9% og reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i borettslagets egen skadesituasjon. BUDSJETT 2011 Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftskostnader i Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre i resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr ,- og et årsresultat på kr ,-. Når det gjelder de øvrige kostnadene, er det regnet med en generell prisøkning på ca. 3-5% i Felleskostnadene øker med på 12% fra og de økte felleskostnadene i 2011 vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2011 som foreligger og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen. Oslo, I styret for Vålen Borettslag Svein Amdal /s/ Rune Walczyk /s/ Bjørn Riise /s/ Rune Lian /s/ Inga Ragnhild Holst /s/ Nina Gudmestad /s/

13 PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 Sentrum NO-0106 Oslo Telefon Til generalforsamlingen i Vålen Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Vålen Borettslag, som består av balanse per 31. desember 2010, resultatregnskap som viser et årsresultat på kr , oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder internasjonale revisjonsstandarder. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Vålen Borettslag per 31. desember 2010, og av resultater og endringer i disponible midler for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO

14 PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 Sentrum NO-0106 Oslo Telefon Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000, Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset revisjon av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 10. mars 2011 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern /s/ Statsautorisert revisor Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO

15 Side 15 Vålen Borettslag 619 VÅLEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag for avdrag på langs. lån Ekstraord. nedbet. IN-ordningen Innskudd øremerket bankkonto B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISPONIBLE MIDLER PR

16 Side 16 Vålen Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Festeavgift Kommunale avgifter Energi/ fyring Kabel- / TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: Innbetalt andel fellesgjeld DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

17 Side 17 Vålen Borettslag VÅLEN BORETTSLAG BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Varige driftsmidler Vedlikeholdsfond (ørem midl) SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 188 * Annen egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Påløpne renter Påløpne avdrag SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

18 Side 18 Vålen Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 OSLO, / , STYRET FOR VÅLEN BORETTSLAG SVEIN AMDAL /s/ RUNE WALCZYK /s/ BJØRN RIISE /s/ RUNE LIAN /s/ INGA RAGNHILD HOLST/s/ NINA GUDMESTAD /s/

19 Side 19 Vålen Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DnB NOR som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektføres i laget det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantebrevet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Garasjeleie Brensel Tomteleie Felleskostnader Vedlikeholdsfond SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Garasjeleie tidligere år SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Annen lønn, ikke feriepenger Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har ikke vært noen ansatte i selskapet gjennom året.

20 Side 20 Vålen Borettslag NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2009/2010, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr Jfr. note 11 NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS -375 Oslo kommune, Samferdselsetaten Blikkenslagermester Bakke Rebbeng regnskap og konsulenttjenester OPAK AS Hjellnes Consult AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Hovedentreprenør, Inergi AS, vannmålere SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg Drift/vedlikehold garasjeanlegg Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

21 Side 21 Vålen Borettslag NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Verktøy og redskaper -656 Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell -750 Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -750 Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon/bredbånd Porto Bilgodtgjørelse -299 Reisekostnader -50 Bank- og kortgebyr Velferdskostnader Kostaterte tap 13 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

22 Side 22 Vålen Borettslag NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av øremerkede midler Renter av driftskonto i OBOS 747 Renter av sparekonto i OBOS SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Husbanken, renter lån Husbanken, termingebyr lån -120 Oppbevaringsgebyr -752 Renter leverandørgjeld -244 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris SUM BYGNINGER Borettslaget fester tomten fra Jernbaneverket og Rom Eiendom AS til 2101 i 99 år fra G.nr.237 / B.nr. 49 og 50 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Feie/sugemaskin Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Styrerom Tilgang SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER

23 Side 23 Vålen Borettslag NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avregningskonto IN-lån 59 OBOS Forsikring, forskuddsbetalt 6,5 mnd. for Andre forskudd (Rom Eiendom AS) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskudd" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2011, med motpost i leverandørgjeld. Kostnadsføring og utbetaling foretas i NOTE: 17 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital Egenkapital fra IN tidligere Egenkapital fra IN Reduksjon EK fra IN SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN HUSBANKEN Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 2,8 %, løpetid 30,5 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag Nedbetalt i år, ordinære avdrag Nedbetalt tidligere, IN Nedbetalt i år, IN Restgjeld til banken pr SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1.

24 Side 24 Vålen Borettslag NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 20 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr

25 RESULTATREGNSKAP uten kapitalkostnader og vedlikeholdsfond Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Festeavgift Kommunale avgifter Energi/ fyring Kabel- / TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT

26 26 Vålen Borettslag Sak til Generalforsamlingen 2011 Fullmakt til å ta ut søksmål mot OBOS Nye Hjem Styret har siden oppstarten av borettslaget arbeidet med å avdekke feil og mangler ved bygningsmassen som skyldes mangelfull prosjektering/utførelse. Det er i alt påvist i alt ulike forhold. Utbygger OBOS Nye Hjem har i samarbeid med hovedentrepenøren Skanska, måttet gi borettslaget medhold i så godt som samtlige saker og det har blitt utført til dels omfattende etterarbeider for store kostnader i løpet av reklamasjonstiden på 5 år. Vannlekkasje fra tak I mars 2010 oppsto det en situasjon hvor smeltevann trengte inn i taket i Biskop Jens Nilssøns gt. 17 A og skadet i alt 5 underliggende leiligheter. Skaden oppsto i takavslutningen i 6. etasje hvor det er utført såkalte karnapptak. Disse har ca. 50 cm. høye kanter og på vinterstid kan det lett oppstå store snøansamlinger her. Bunnen i disse boksene utgjør taket ned mot underliggende leiligheter. Det er 2 slike takflater i hver blokk. Dreneringen av smeltevann fra disse består av et avløpsrør i hver ende som går gjennom den oppbygde kanten og ut på tilstøtende tak eller balkonggulv. Ved snøfall blir disse rørene fullstendig tildekket/tilfrosset og på det aktuelle taket medførte dette frostsprengning og skade på membranen ved avløpsrøret. Styret var av den oppfatning at skadene skyldtes den valgte dreneringsløsningen og at det derfor var utbyggers ansvar å utbedre forholdene, til tross for at reklamasjonstiden akkurat var utløpt. Dette ble fullstendig avvist av OBOS Nye Hjem og styret måtte iverksette utbedringsarbeider i egen regi. For å få forholdet faglig utredet engasjerte styret konsulentselskapet OPAK. Deres rapport støtter styrets syn om at dreneringsløsningen ikke er tilfredsstillende og at forholdet bør avklares juridisk. Innholdet i rapporten ble på samme måte avvist av OBOS Nye Hjem. For ytterligere å avklare de byggtekniske forholdene engasjerte styret også SINTEF Byggforsk. Deres rapport er svært tydelig på at den valgte dreneringsløsningen ikke er i tråd med gjeldende forskrifter og anbefalinger. For å løse problemene mener Byggforsk at det må iverksettes tiltak for å kompensere for den utilfredsstillende løsningen da denne kan medføre ytterligere skader på bygningene. De foreslår derfor at det etableres sammenhengende nedløpsrør fra karnapptakene og ned til frostsikker grunn og at takflater og nedløpsrør forsynes med varmekabler. En slik løsning vil bli svært kostbar og i tillegg vil andelseierne bli påført store fremtidige energiutgifter for å sikre drenering og forhindre mulig nye vannlekkasjer. Utgiftene til reparasjon av tak og skadede leiligheter på ca. kr er allerede betalt av borettslaget. Montering av varmekabler kan først utføres når værforholdene ligger til rette for det og vil komme på ca. kr Kabelbrudd Styret har også fremmet krav til OBOS Nye Hjem om at reparasjon av et kabelbrudd i gaten må bekostes av utbygger. Ved gravearbeider for å kartlegge/utbedre bruddet ble det påvist at kabelen ikke var lagt forskriftsmessig i bakken. Den er ikke lagt dypt nok, den er uten tildekking og er lagt direkte i steinfylling. Forholdet ble vurdert av Infratek som ivaretar den offentlige tilsynsordningen på elektroområdet og de påpeker disse

27 27 Vålen Borettslag feilene/manglene i en rapport til netteier. Styret er av den mening at kabelleggingen til gatebelysningen altså ikke er utført i tråd med forskriftene og at også denne reparasjonen må dekkes av utbygger selv om 5 års fristen er utløpt. Reparasjonen av kabelbruddet er utført og beløp seg til ca. kr som er betalt av borettslaget. Fasadeelementer På vårparten løsnet et fasadeelement på ytterveggen i 5.etasje i Biskop Jens Nilssøns gt. 17 og falt ned på fortauet. Etter denne alvorlige hendelsen, ble alle fasadedeler undersøkt grundig. Det ble funnet flere tilsvarende felt med dårlig feste og disse ble hugget ned. For at fasaden skulle se best mulig ut i reparasjonstiden var styret enig i at feltene skulle overmales inntil varig reparasjon ble utført. Kun 2 vindusfelt i 19 b ble reparert. Ved henvendelse til OBOS Nye Hjem vedr. reparasjon av de gjenstående feltene, fikk vi vite at de vurderer reparasjonen som avsluttet og at de ikke vil utbedre fasadeelementene ytterligere. Styret er av den mening at alle skadede elementer skal istandsettes på en tilfredsstillende måte og aksepterer ikke at de bare er påført maling. De utførte arbeidene er ikke belastet borettslaget økonomisk. Vålen Borettslag har altså fremmet krav om utbedring av disse 3 forholdene og dette har blitt avvist av OBOS Nye Hjem. Borettslaget har selv iverksatt utbedringsarbeider til store kostnader og styret er av den mening at vi bør opprettholde kravet om og få dette dekket, ved å gå til nødvendige rettslige skritt mot utbygger. Borettslagets advokat mener at det ligger til rette for å gå til søksmål mot OBOS Nye Hjem med krav om å få dekket alle medgåtte og fremtidige kostnader i forbindelse med disse forholdene. Saken har et omfang som gjør at styret ber Generalforsamlingen om å avgjøre videre tiltak for å finne en løsning. Styret fremmer derfor følgende forslag: Generalforsamlingen 2011 gir styret fullmakt til å fremme søksmål mot OBOS Nye Hjem med krav om å få inndekket alle påløpte og fremtidige kostnader, knyttet til de overnevnte forhold.

28 28 Vålen Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Styremedlemmer som ikke er på valg: Svein Amdal Rune Walczyk Bjørn Riise Biskop Jens Nilssøns gt 19A Biskop Jens Nilssøns gt 15A Biskop Jens Nilssøns gt 13B Som styremedlemmer foreslås: Nina Gudmestad Rune Lian (gjenvalg) Biskop Jens Nilssøns gt.19a Biskop Jens Nilssøns gt.19a B. Som varamedlemmer foreslås: 1. Anne Elin Vaaga Biskop Jens Nilssønsgt.13B 2. Kristian Singstad Pålshaugen Biskop Jens Nilssønsgt.17B C. Som valgkomité foreslås: Bjørg Bjerknes Viatcheslav Gusarov Liv-Kari Nylænd Biskop Jens Nilssøns gt.19a Biskop Jens Nilssøns gt.13a Biskop Jens Nilssøns gt.13b D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Svein Amdal Biskop Jens Nilssøns gt 19A Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Rune Walczyk Biskop Jens Nilssøns gt 15A Dato: I valgkomiteen for Vålen Borettslag Bjørg Bjerknes Viatcheslav Gusarov Liv-Kari Nylænd