Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/ Arknr.: L12 Saksbehandler: Kristian Larsen BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 31/ Kommuneplanutvalget 8/ Kommunestyret 62/ OMRÅDEREGULERING SKI SENTRUM - KOMMUNESTYRETS SLUTTBEHANDLING Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Ski kommunestyre forslag til områdereguleringsplan for Ski sentrum. Følgende endringer og tillegg innarbeides i etterkant av kommunestyrets vedtak: Endringer i plankartet 1. Boligområdene BF 4-9 med adkomstveger V 22, 23, 25 og 29 33, tas ut av planen, inn til foreslått byggegrense mot Kirkeveien, med henvisning til innsigelse fra Fylkesmannen. Det igangsettes egen reguleringsplan for områdene nord for Kirkeveien. 2. Boligområdene BF 10-18, BK 1-3 og H570_4 (Odd Fellow-bygget) tas ut av planen, inn til foreslått byggegrense mot Sanderveien. Det igangsettes egen reguleringsplan for områdene øst for Sanderveien på senere tidspunkt. 3. Sanderveien reguleres med bredde 20 meter med gjensidig utvidelse fra senterlinjen. 4. Byggegrenser tegnes inn mot Åsveien som ved offentlig ettersyn med henvisning til innsigelse fra Statens Vegvesen. 5. Gang- og sykkelvei nordgående fra Ski stasjon o_ GS13 tas ut. 6. Teknisk bygg ved Ski stasjon tegnes inn på plankartet. 7. Hensynssone H_570_6 for lokstallen tas ut. 8. Jernbaneveien plasseres som i gjeldende plan med henvisning til innsigelse fra Jernbaneverket. 9. Byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) trekkes helt opp til regulert gangveg gjennom Vestraatparken (byggeformålet utvides). Endringer i bestemmelsene 10. Bygningshøyder avsettes som i opprinnelig forslag i rådmannens innstilling ved offentlig ettersyn, av hensyn til sol- og skyggeforhold og bymiljø på gateplan, og med henvisning til flere merknader fra Ski-innbyggere. 11. Rekkefølgebestemmelsene i 8.4 endres i samsvar med vegvesenets innsigelser jfr. punktene i sammendrag av merknader. 12. Bestemmelsene justeres i samsvar med Jernbaneverkets innsigelser jfr. punktene Bestemmelsen om relokalisering av dreieskiven på Ski stasjon opprettholdes. 14. Planbestemmelsene om overvann og flom justeres som foreslått i saksfremstillingen med henvisning til innsigelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat. 15. Det tas inn et tillegg i reguleringsbestemmelsene 3.9 gjeldende el-ladepunkter, som foreslått i saksfremstillingen. 16. Alle felles infrastrukturtiltak: Gater (o_ GT 1 17), torg (o_ Torg 1, 7,8, 9 og 10) og parkområder (o_park 2,3,5 og 7) tas inn under rekkefølgebestemmelsene, 8.2.

2 17. Kartdata til alle automatisk fredete kulturminner og SEFRAK-registrerte bygninger justeres med oppdaterte data fra Riksantikvarens database Askeladden og planen justeres jfr. punktene i sammendrag av merknader , 3.6, 3.9, 3.13 og 3.14 justeres som foreslått i saksfremstillingen. 2 Andre endringer 19. Det legges ikke opp til bussterminal på vestsiden, men det skal utredes bussoppstillingsplass for passerende busstrafikk. 20. Det igangsettes et eget utredningsarbeid for Ski torg. 21. Rapporten «Hovedgatenettet i Ski by» (Statens vegvesen) endres på følgende punkter: Figurene (side 23 31) og samsvarende tekst justeres, slik at beskrivelser gjeldende arealene nord for Kirkeveien tas ut. Det samme med planbeskrivelsen. Ingress/hovedbudskap: Planen for Ski sentrum er utarbeidet i løpet av 2014 under en omfattende prosess. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for fremtidig utbygging både på eksisterende og nye byggeområder med ulike funksjoner, etablering av ny infrastruktur, gateløp og grøntstruktur/torg samt legge til rette for mer miljøvennlig transport og folkehelse. Med forventet vekst i folketallet og planlagt bygging av den nye Follobanen er det viktig å legge til rette for en bymessig utvikling i Ski og samtidig bevare de stedlige verdiene. Dette legger planen opp til. Områdereguleringen avklarer hovedgrepene og rammen for utvikling av området. En mer detaljert vurdering vil skje i forbindelse med påfølgende detaljreguleringer av delområder. Det er kommet inn til sammen 89 merknader/innsigelser, disse er referert og kommentert i eget vedlegg. Rådmannen går inn for at planen vedtas med endringer på bakgrunn av uttalelser. Saksopplysninger: Bakgrunn og prosess Kommuneplanen for Ski , vedtatt av kommunestyret 22. juni 2011 har satt krav om områdereguleringsplan for områdene Ski sentrumsområde, Langhus sentrumsområde og Ski vest (omtalt som Nordre Finstad i kommuneplanen). Disse tre planene samt kommunedelplan for Ski øst er initiert samtidig. Kommuneplanutvalget vedtok i møte på forsommeren 2013 å legge forslag til planprogrammer for disse ut til høring og offentlig ettersyn. I denne forbindelsen ble det avholdt et åpent møte i september Endelig planprogram ble vedtatt av kommuneplanutvalget den 27. november 2013, med en sammenfatning av alle innkomne merknader. Prosessen med selve planarbeidet startet opp med et felles administrativt møte 29. november 2013 for de fire planene Ski sentrum, Ski øst, Ski vest og Langhus. Ski kommunes hjemmeside er brukt som informasjonskanal underveis under utarbeidelsen av planen, hvor informasjon og enkelte dokumenter er gjort tilgjengelige. Kommunens informasjonsansvarlige har i viktige perioder vært aktivt med i dette arbeidet. Planforslaget ble fremmet for førstegangsbehandling i plan- og byggesaksutvalget (sak 5) og i kommuneplanutvalget (sak 1/15). Kommuneplanutvalgets vedtak var som følger: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Ski kommuneplanutvalg å legge forslag til områdereguleringsplan for Ski sentrum ut til høring og offentlig ettersyn, med sikte på sluttbehandling i Ski kommunestyre juni Frem mot sluttbehandling i kommunestyret skal det igangsettes følgende oppfølgingsarbeider, med sikte på å etablere virkemidler for en helhetlig, god og forutsigbar forvaltning av kommunens arealplaner: Utbyggingsprogram/boligprogram med sikte på styring av rekkefølge og fremdrift i utbyggingen i Ski sentrum, Ski vest og Ski øst. Utbyggingsprogrammet skal følge opp rekkefølgebestemmelser i den enkelte plan samt koordinere behov for sosial og teknisk infrastruktur på tvers av planene.

3 3 Veileder for utforming av gater, plasser og bygninger (skal erstatte gjeldende formingsveileder av juli 2000). Strategi for kommunens arbeid med utbyggingsavtaler. Sanderveien reguleres med 18 meter totalbredde Kirkeveien reguleres med 24 meter totalbredde, som skal inkludere bussfiler. Vestveien og Åsveien reguleres med 24 meter totalbredde, som skal inkludere bussfiler. Det reguleres ikke byggegrenser mot Åsveien. Det skal utredes rundkjøring i krysset Åsveien - Eikeliveien Planen skal legge til rette for at en større andel av vest- og sørgående busstrafikk kanaliseres til Vestveien. Ved videre detaljregulering skal konsekvenser av og for busstrafikk utredes med hensyn til trafikksikkerhet, støy og luftforurensning og gangavstand til stasjonsområdet, både for Vestveien og Jernbaneveien. Jernbaneveien 14A (Rammeverkstedet) reguleres uten hensynssone/bevaring. For kvartalene S9, S10, 11 og 13 i plankartet legges det opp til byggehøyde 5 9 etasjer. Endelig etasjeangivelser skal baseres på vurderinger av sol-, skygge- og vindforhold slik at endelig fastsettelse av høyder vedtas ved sluttbehandling. For område F/K/T1 i plankartet (nedre torg) legges det opp til byggehøyde 5-10 etasjer. Endelig etasjeangivelser skal baseres på vurderinger av sol-, skygge- og vindforhold slik at endelig fastsettelse av høyder vedtas ved sluttbehandling. Det fremlegges egen kartskisse på blå/grønn struktur som del av planbeskrivelsen. Jernbaneveien skyves 4 meter nærmere Ski stasjon for å skape mer rom foran Jernbaneveien 2. Dette legges ut som et alternativ til rådmannens forslag. Bussterminal etableres i forbindelse med Torg5 innenfor K/T1, F/K/T2 og/eller F/K/T3. Etter offentlig ettersyn er det gjennomført avklaringsmøter med de instanser som har fremmet innsigelser til planforslaget for å avklare om de justeringer som er foreslått vil medføre at innsigelsene kan trekkes tilbake. Med Jernbaneverket er det avholdt møter tidligere, før innsigelsen ble fremmet, og momenter fra Jernbaneverkets brev er gjennomgått. Disse foreslås i hovedsak tatt til følge. Organisering av arbeidet Planarbeidet er gjennomført som prosjekt. De fire planene er koordinert i felles møter. Kommuneadministrasjonen har hatt ukentlige møter hele høsten 2014 hvor arbeidene er koordinert. Rådmann, kommunalsjef, virksomhetsleder plan bygg geodata, prosjektlederne, Rambøll, Statens vegvesen og koordinator for de fire planarbeidene har vært representert i rådmannens koordineringsutvalg som også har hatt jevnlige møter siden vinteren Referansepersoner i kommuneadministrasjonen (bl.a. barnerepresentant, barnehageansvarlige, skolefagligansvarlige, bevaring/kultur og levekår/«myke verdier») har også vært delaktige i prosessen. Planens omfang og innhold Planen tar for seg hele Ski sentrum og arealene på vestsiden av Ski stasjon, avgrenset av Vestveien, Åsveien, Sanderveien, Kirkeveien og Jernbaneveien. Planen omfatter all fremtidig arealbruk innenfor disse arealene. Innholdet i planforslaget er omtalt og konsekvensutredet i planbeskrivelsen, vedlegg c. Uttalelser under offentlig ettersyn Planforslag har ligget ute til høring og offentlig ettersyn i perioden Offentlig ettersyn ble annonsert i Østlandets blad og på kommunens hjemmeside. Berørte grunneiere, naboer og myndigheter har blitt varslet med brev. Det ble avholdt informasjonsmøte Det er kommet inn til sammen 89 merknader og innsigelser. Et sammendrag av disse, med rådmannens kommentar er vedlagt saksfremlegget. Nedenfor følger en samlet vurdering av de viktigste momentene som er kommet opp under offentlig ettersyn, og hvilke endringer som er foreslått.

4 Forholdet til innsigelser kontra merknader En merknad er en uttalelse som i utgangspunktet kan fremmes av alle, og kommunen vurderer om merknaden skal tas til følge eller ikke. 4 En innsigelse er en hjemlet myndighet som navngitte statlige instanser kan benytte dersom planer kommer i konflikt med regionale/nasjonale interesser. En innsigelse fratar kommunestyret sin myndighet til egengodkjenning av arealplanen. Statlige føringer og forventninger eller verneverdier er eksempler på hensyn som kan utløse en innsigelse. En innsigelse som kommunen tar til følge i sin helhet kan bortfalle automatisk, hvilket betyr at kommunestyret kan gjøre vedtak på vanlig måte. Dersom innsigelsen ikke tas til følge i sin helhet, må den statlige instansen som har lagt ned innsigelse, også vurdere om den trekkes tilbake. Dersom det foreligger en innsigelse ved kommunestyrets behandling er vedtaket ikke endelig, og planen tas opp til mekling hos Fylkesmannen. Dersom meklingen fører frem, kan Fylkesmannen stadfeste planen. I motsatt fall vil planen bli oversendt til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig avgjørelse. Rådmannen går inn for at innsigelsene tas til følge i all hovedsak, men det foreslås at Kirkeveien reguleres med 24 meter total bredde og at dreieskiven relokaliseres. Innsigelsen fra Statens vegvesen og Jernbaneverket foreslås derfor ikke tatt til følge i sin helhet, og kommunestyret tar selvstendig stilling til spørsmålet i sin sluttbehandling. Vurdering: Temaene nedenfor er samlede vurderinger basert på innkomne merknader. Bygningshøyder Kommuneplanutvalget har lagt opp til at de bygningshøyder som lå til grunn ved rådmannens forslag til offentlig ettersyn var utarbeidet med bakgrunn i blant annet sol- og skyggemodeller, byggetradisjon, stedlig bebyggelse, utbyggingspotensial og -behov, estetikk og skala på bygninger og gateløp. Sol- og skyggeforhold ble håndtert som bakgrunnsmateriale og det forelå derfor ikke et eget vedlegg om dette ved politisk behandling. Rambøll har vurdert forholdet på bakgrunn av 3D-modeller av Ski sentrum. Det er kommet mange merknader hvor det uttrykkes mye skepsis til store bygningshøyder, spesielt av frykt for forholdene på gateplan. Områdeplanen for Ski sentrum er av mer prinsipiell/generell karakter enn detaljplaner og bør dermed ha et mer restriktivt utgangspunkt, som grunnlag for videre arbeid med detaljplaner. Områdeplanen er grunnlaget for videre detaljplanlegging, og høyder på bygninger vil bli tema også da. Det er utarbeidet felles krav til utearealer som også påvirker hvor mye det vil være mulig å bygge innenfor et angitt areal, som også påvirker bygningshøyden. Det anbefales at byggehøyder i sentrumskvartalene utgjør mellom 5 og 6 etasjer, tilsvarende dagens praksis. Dette av hensyn til sol- og skyggeforhold på gateplan (de øst-vestgående gatene i Ski sentrum blir veldig skyggefulle med høyder over 6 etasjer) og i gårdsrom, samt at høyere bebyggelse neppe kan forenes med kravet om uteoppholdsarealer. Unntaket er i områder nærmest Ski stasjon, hvor enkelte høyere bygg kan tillates for å bygge opp under kollektivknutepunktet dette gjelder S7 (5-9 etg), S8 (5-10 etg) og S14 (4-8 etg). I enkelte områder tilsier forholdet til kulturminner og eksisterende bebyggelse noe lavere byggehøyder. Dette gjelder særlig kvartal (S1). Nøyaktig antall etasjer avhenger av andelen bolig/næring, ettersom disse gjerne har ulik etasjehøyde. Dersom det skal åpnes for høyere bygninger, bør dette utredes videre for det enkelte kvartal ved senere detaljregulering, basert på mer omfattende utredninger enn det er mulig å gjennomføre i forbindelse med sentrumsplanen. Rådmannens opprinnelige innstilling til bygningshøyder foreslås derfor lagt til grunn, men det kan være mulig å vurdere endringer av dette i videre detaljplanlegging.

5 5 Ski torg/nedre torg Nedre torg er satt av delvis til bebyggelse, og det er i mange av merknadene lagt stor vekt på behovet for å bevare torget. Det er også flere merknader som omtaler de uheldige virkningene av at et høyt bygg på nedre torg vil kaste skygge på Øvre torg. Ski torg er kommentert under merknaden fra Ski ballettskole et. al. Ski torg er i dag et unikt byrom med mulighet for å opprettholde tradisjonelle torgfunksjoner, arrangementer/events, offentlige feiringer etc. Ved større begivenheter i Ski sentrum (17 mai o.l.) blir hele torgområdet benyttet. Underveis i planarbeidet har det vært vurdert å redusere størrelsen på torget, for å definere et tydeligere og mer avgrenset torgareal/uterom. Nedre torg har vært tema i desidert flest av merknadene som har kommet inn. Det uttrykkes fra befolkningen stor bekymring for å bygge det ut. Begrunnelsene er ulike, men et gjennomgående stikkord er behov for å beholde det som uterom, behov for sol/lys og luft i øvre torg og den unike mulighet Ski sentrum har i dag ved at dette torget ligger med den utstrekningen og den plasseringen det har i dag. Dette er kanskje det viktigste grepet i planen og så lenge det uttrykkes så stor motstand mot dette grepet, bør dette vurderes ytterligere før det tas endelig beslutning på fremtidig bruk av nedre torg. Det bør evt. diskuteres å gjennomføre en egen prosess rundt torget og dets rolle/funksjon i byen. Etter drøftinger i etterkant av offentlig ettersyn vurderer administrasjonen at det bør initieres en egen prosess med Ski torg som tema. Dette kan involvere berørte/tilstøtende eiendommer, Akershus fylkeskommune/ny videregående skole, ulike aktører innen kultur og selvfølgelig Ski kommune som grunneier. Torg 7/torgfunksjon i sør Torget i kvartal S12 ved Jernbanegata, øst for Ski storsenter er lagt inn av flere grunner: 1) Kombinert bruk av en torgplass for å integrere storsenterets fasade ved fremtidig utvikling, og legge til rette for å åpne senterets fasader mot byen. Et slikt grep fordrer et målpunkt, og en felles, mindre torgplass langs Jernbaneveien er valgt for å legge til rette for et slikt grep. Dette henger også sammen med å lede gang- og sykkeltrafikk fra Ski vest inn mot storsenter-området. 2) Det er lagt inn krav om felles regulering for hele området S12, 13 og 14 for blant annet å se på løsninger med felles infrastruktur i området hvor aksen Rådhuset/Ski torg/sentrumveien kulminerer. Det er fra grunneiersiden konkrete planer for utbygging av S13, kvartalet videre mot øst. Dette området ligger an til å bli en høyst spennende del av byen. 3) Det står i dag to interessante bygg samt et drivhusbygg som kan inngå som en del av en torgfunksjon. Byggene er ikke sikret for bevaring, men dersom det er ønskelig fra grunneiers side, kan bruken kombineres. Ved detaljregulering kan dette plangrepet videreutvikles, og torgfunksjonen bør utredes i kombinasjon med sørenden av Sentrumveien som målpunkt. Dette kan utredes videre i detaljplan. Disse momentene er diskutert i møter med noen av grunneierne under høringsperioden. Det bør absolutt legges til rette for en torgfunksjon i denne delen av sentrum og bør defineres som et felles infrastrukturtiltak som gjenstand for utbyggingsavtale som forplikter grunneierne i fellesskap. Idrett Det er i flere innspill, bl.a. fra Ski idrettsråd og Ski IL alliansen satt fokus på behovet for et mer helhetlig fokus på idrettens vilkår, folkehelse og behovet for mer areal til idrettsformål. Både alliansen og idrettsrådet anser at det er avsatt for lite areal til idrettsformål totalt sett i Ski tettsted.

6 6 I arbeidet med planene har man benyttet eksisterende kunnskap om behov for idrettsanlegg, og lagt inn arealer som skal benyttes til flerbrukshall, nærmiljøanlegg og ballbane i tilknytning til skoletomtene både på Ski øst og Ski vest. Dette er gjort etter en vurdering av hvor mye areal det vil være behov for med økt befolkning, og i tråd med prinsippet om at lek, trening og konkurranser for de yngste skolebarna skal skje i nærheten av der barn bor. Det er ikke avsatt ytterligere areal til idrettsformål i de tre planene enn det som ligger som idrettsformål i reguleringsplanen for Ski idrettspark vedtatt i Areal i tettsteder er et knappshetsgode, og arealene i idrettsparken er per i dag dårlig utnyttet. Friarealet i tilknytning til idrettsparken er ment som en annen type areal enn de inne i idrettsparken og vil være et område der også den uorganiserte aktiviteten har tilgang og plass. Rådmannen mener at det også er viktig for folkehelse å ha denne typen arealer i en by, ikke bare sette av arealer til de som driver organisert idrett. Det er vedtatt at det skal startes opp et arbeid med en masterplan for idrettsparken, og i den forbindelse vil det bli identifisert en rekke behov for areal og anlegg for idretten i Ski. Disse behovene bør adresseres og kan eventuelt innpasses i planområdet på lavere plannivå. Gater/hovedgater Planen legger til grunn prinsippene for gateutforming basert på kommunens tette samarbeid med Statens vegvesen over lang tid. Diskusjonen rundt gatene, bredder og funksjon/innhold har vært tema i svært mange møter med Statens vegvesen. Tema har i stor grad vært veibredder, da det for det meste har vært enighet om funksjon/innhold. Spesielt har Kirkeveien og Sanderveien vært tema. Utvidelsen av Kirkeveien vil ha vesentlige konsekvenser for raet. Under kommunestyrets sluttbehandling er det ønskelig med signaler om gatenes funksjoner og innhold/elementer, for derav å konkretisere bredder. Rådmannen har lagt til grunn følgende elementer, basert på erfaringstall fra Statens vegvesen: Fortau (4,2 m inkl. beplantning), sykkelvei (1,8 m/2,2 m), bilfelt (3 m/3,25 m), grøntrabatter (2,75 m) og bussfelt (3,25 m). Bakgrunnen for at disse breddene er fastsatt ligger til grunn i vegvesenets utredningsarbeid og er resultat av omfattende prosesser i vegvesenet. Disse elementene har gitt veiprofiler for Kirkeveien med samlet bredde 26 meter, gitt at fortau på nordsiden kunne innarbeides på et senere tidspunkt. Dette var utredet i sammenheng med muligheten for en videre bymessig utbygging på nordsiden av Kirkeveien, men Ski kommune går altså ikke inn for en slik utvikling i denne planen og arealene er foreslått tatt ut. Vegvesenet fremmet innsigelse etter at gateløpet ble innsnevret med ytterligere to meter, fordi dette vil gå direkte på bekostning av enkeltelementene og kvaliteten på gateløpet. På bakgrunn av innsigelsen fra vegvesenet har Ski kommune/rambøll sett på gatesnittene på nytt. Det bør være mulig å få plass til nødvendige veifunksjoner (kollektivfelt, sykkelfelt, fortau og bilfelt) i Kirkeveien og Åsveien, også med 24 m veibredde. Men det vil gå på bekostning av bymessige og funksjonelle gatekvaliteter (grønnstruktur, trerekker og god bredde på sykkelfelt og fortau). Bredder på grøntrabatter er også basert på erfaringer, og det bør legges opp slik at det kan etableres trær under gode vekstforhold. Illustrasjoner for ulike veibredder, eksempel Kirkeveien (se planbeskrivelsen):

7 24 meter: Fortau ekskl. beplantning (2,8 m), sykkelfelt (2,2 m/ evt. 1,8 m), Kjørefelt (3 m), Grøntrabatt (2,5 m), bussfelt (3 m) i østgående retning, og de samme elementene ekskl. fortau i vestgående retning. Fortau på nordsiden kan evt. være en fremtidig utvikling. 7

8 8 26 meter: Som over, men med beplantning i fortauet (til sammen 4,2 meter bredde) og en halv meter bredere grøntrabatter (til sammen 3 m) samt noe smalere sykkelfelt. Også her er fortau på nordsiden en fremtidig utviklingsmulighet. Byggegrenser mot gatene Statens vegvesen har fremmet innsigelse til at byggegrensene mot Åsveien er tatt ut. Disse ble arbeidet inn i planforslaget på grunn av vegvesenets behov for oppfølgingsarbeider. Bakgrunnen var å utrede detaljene videre under ett, slik at både utbyggingsplanene for omliggende arealer og gateløpet blir sikret. Når detaljplanene for utbyggingen kommer på plass skal det da kunne bygges ut uten at det blir igjen noen «dødsoner». Det er altså en felles interesse for å utnytte de aktuelle arealene maksimalt, og uten byggegrenser i sluttsituasjon. Det anbefales derfor at byggegrensene opprettholdes, men det forutsettes samtidig at det ikke skal være behov for byggegrenser når detaljplaner for de samme arealene skal behandles. Kravet til felles utearealer Planen legger opp til et felles sett bestemmelser om felles utearealer. Dette er elementer som inngår for alle arealer hvor det skal planlegges boliger, uavhengig av tetthet, type boliger etc.

9 9 Det er å anse som minstekrav i bomiljøene, «pocket parks», og vil bli et viktig bidrag til den totale grøntstrukturen som skal innbefatte overvannshåndtering. Samtidig er det i rekkefølgebestemmelsene lagt opp til gjennomføring av felles infrastrukturtiltak som grøntarealer, gateløp og torg. Det er vurdert som viktig å etablere et sett med bestemmelser som er restriktivt, men at det kan gjøres tilpasninger i det enkelte boligprosjektet. Merknadene på dette temaet er mye basert på erfaringer og kommer i stor grad fra utbyggerinteresser, og det er gjort et felles arbeid på dette. Bestemmelsene er vurdert på nytt med bakgrunn i merknadene og justeringene er markert (gjelder alle justeringer i bestemmelsene). I hovedsak går justeringene ut på tilpasninger i tekniske kriterier og beregningsmåter. Områdeplanen legger opp til at det skal etableres felles uteoppholdsareal med utgangspunkt i antallet boenheter. Foreslått endring av 3.6: «Avstand mellom motstående bygninger fasader måles mellom bygningsdeler som avgrenser felles uteoppholdsareal.» Foreslått endring av bestemmelse 3.14: «Alle boenheter skal som hovedregel være gjennomgående med tilgang til stille side, hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles. Ensidige leiligheter mot nord er ikke tillatt. For hver boenhet skal minimum 50 % av oppholdsrom inkludert minimum ett soverom ha vindusfasade mot stille side, hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles. Alle boenheter skal ha tilgang til privat eller felles utearealer hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles.» «Skolekvartalet» Det er gitt uttrykk for skepsis og motstand mot plangrepene fra flere av grunneierne i dette arealet. Det er avholdt samtaler/møter med de fleste av disse. De sentrale arealene i kvartalet er satt av til grøntformål med to hovedfunksjoner. Etablere en ny grønn lunge i byen og etablere et utgangspunkt for håndteringen av regnvann med start på høydedraget i raet (Skolekvartalet og Vestraatparken) og helt ned til området ved Åsveien/Eikeliveien. Utformingen av det aktuelle grøntområdet er gjort med tanke på videreføring av en gang- og sykkelforbindelse Idrettsveien- Skoleveien-Rådhussvingen. Mer detaljert utforming av dette arealet kan jobbes videre med i detaljplan. Det er kommunisert til grunneiere, at grøntarealet kan innsnevres i sør. Av hensyn til fremdrift er det valgt ikke å gjøre endringer på plankartet i denne omgang. Bygningshøyder ut mot Sanderveien har også vært tema i høringen. Det er valgt å gjøre bymessige grep på vestsiden av Sanderveien, men valgt å beholde dagens bebyggelse i øst. Dette kan oppfattes som en brå overgang. Det er lagt opp til 4-5 etasjer ut mot Sanderveien på det meste. Dersom disse arealene skal bygges ut bør det ikke legges opp til lavere bebyggelse enn dette, for å få til en bymessig utbygging. Størrelsen på park 6 bør opprettholdes for å sikre fremtidige behov for grøntområder sentralt i Ski. Formen på parkområdet kan imidlertid justeres ved detaljplanlegging. Det legges opp til betydelig fortetting i områdene rundt parken og det er få andre muligheter for å etablere en større offentlig park i denne delen av Ski sentrum. Denne muligheten bør derfor sikres nå, slik at fremtidig utbygging i området ikke er til hinder for gode grøntområder. Det er også viktig å beholde gang- og sykkelveier til og fra parken, for å sikre god tilgjengelighet utenom bilveiene. Gang- og sykkelveier som er separat fra biltrafikk er viktig for å tilby barn og unge trygge skoleveier. Med utbyggingen i nærområdet vil parken bli et viktig målpunkt både i skoletiden og på fritiden, med både skole, barnehage og et stort antall boliger i parkens ytterkant. Tilgjengelighet og trygghet fra de omkringliggende byområdene er derfor svært viktig.

10 10 En stor offentlig park i skolekvartalet vil også være en betydelig kvalitet for boliger og skole/barnehage i nærheten. Erfaringsmessig gjør tilgang til park i boligområdene at boligenes verdi stiger og at de blir mer attraktive for barnefamilier. Parken er også godt plassert i forhold til helning i terrenget og solforhold, og kan sammen med et åpent vannsystem både bli et viktig rekreasjons- og aktivitetsområde for byens innbyggere, så vel som et område for biologisk mangfold og håndtering av overflatevann. Kvartalet inneholder også et skålgropfelt og en gravhaug. Disse elementene er integrert i planløsningen og kan bli et viktig element i utviklingen av grøntarealene. Boligarealer nord for Kirkeveien Det er innsigelse fra Fylkesmannen og Statens vegvesen, og merknader fra blant annet Jernbaneverket og boligprodusentene om at arealene nord for Kirkeveien må reguleres med bymessig utvikling, og ikke til frittstående eneboligbebyggelse som i dag. Statens vegvesens prosjektteam og Ski kommune har jobbet med adkomstløsninger for dette området, men det gjenstår fortsatt arbeid for å få dette på plass. Derfor ble det lagt inn hensynssone med krav om felles regulering for dette området. Et annet moment ved dette er de kulturhistoriske kvalitetene på raet ikke har blitt tilstrekkelig innarbeidet i planen, og må vurderes under felles regulering for området. Kulturhistorisk stedsanalyse (DIVE) har ligget som bakgrunnsmateriale ved planarbeidet, men forelå ikke som eget vedlegg ved politisk behandling. Dette legges ved nå til sluttbehandlingen. På bakgrunn av innsigelsen går rådmannen inn for at de samme arealene tas ut av planen. For å sikre at det jobbes videre med utforming av Kirkeveien foreslås det å beholde arealene inn til foreslått byggegrense. Fylkesmannen har merknad til områdene øst for Sanderveien av samme begrunnelse. Disse arealene vil bli utredet i kommende områdeplan for Skorhaugåsen. Som følge av at disse arealene tas ut, vil sentrumsplanen ikke lenger overlappe følgende gjeldende planer og disse tas ut av bestemmelsene 2.3, se rådmannens innstilling punkt 18: PlanID 168, 187 og 213. Rekkefølgebestemmelser Det er gjort et bevisst valg ved ikke å legge opp til bestemmelser som regulerer i hvilken rekkefølge de ulike kvartalene skal bygges ut. Dermed vil denne siden av byutviklingen langt på vei justeres av markedskreftene. Det er vurdert som riktig å åpne opp for dette, samtidig som det er kjent at det har blitt et oppdemmet utbyggingsbehov i Ski sentrum over tid. Det vil sannsynligvis ligge bedre til rette for etablering av gode felles utbyggingsavtaler med et slikt felles utgangspunkt, enn om enkelte utbyggere/grunneiere hadde rekkefølge-fortrinn. Samtidig er det lagt stor vekt på forberedelsen av utbyggingsavtaler, og at det som er definert som felles infrastrukturtiltak er ramset opp i rekkefølgebestemmelsene. Statens vegvesen har sågar lagt ennå større vekt på dette. Hensikten er altså ikke å sette en stopper for videre utbygging, men å sikre at felles infrastrukturtiltak blir sikret/gjennomført på et tidspunkt som gagner byen som helhet. Derfor er det også lagt inn flere av disse felles infrastrukturtiltakene i rekkefølgebestemmelsene nå, men da underforstått at disse kun skal sikres og ikke gjennomføres før utbygging kan skje. Det foreslås at samtlige kommunale gater (o_ GT 1 17), torg (o_ Torg 1, 7,8, 9 og 10) og parkområder (o_park 2,3,5 og 7) tas inn i rekkefølgebestemmelsene 8.2 for å sikre opparbeidelse av disse gjennom utbyggingsavtaler. Spørsmålet om ringvei Under politiske drøftinger har det vært fokus på en fremtidig ringvei i videreføringen av Vestveien, og rådmannen ønsker å følge dette opp. Det ble konkludert at dette skulle tas opp som tema med overkommunale myndigheter under offentlig ettersyn av planen. I avklaringsmøte med Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen er det gitt den tilbakemelding at dette ligger utenfor sentrumsplanen og må eventuelt tas opp ved rullering av kommuneplanen. Dette skal ifølge politiske signaler gjennomføres høsten 2015/våren Det er imidlertid lagt opp til en utvidet bruk av Vestveien ved at den reguleres til samme standard som Sanderveien og kan tilegnes en

11 11 utvidet bruk senere. Statens vegvesen har for øvrig gitt tilbakemelding underveis i planarbeidet, at det vil være samfunnsøkonomisk svært utfordrende å gjennomføre en slik ringvei, blant annet fordi den kommer i konflikt med Follobanen. Bevaring av eldre bebyggelse Skis historie og kulturelle kvaliteter er et viktig element i byutviklingen. Den kulturhistoriske stedsanalysen (DIVE-analyse) for Ski sentrum peker på flere kvaliteter som er særlig viktige for Ski. Avveiningen mellom vekst og vern har stått sentralt på grunn av krav om fortetting i sentrumskjernen. De kvalitetene som er foreslått bevart i planen anses som svært viktige og umistelige verdier. Rådmannen vurderer at de kulturmiljøene som er avsatt til bevaring i planen er nødvendige, for å oppnå den ønskede identitetsskapende kvalitet for en fremtidig by, med lesbar historisk utvikling fra forhistorisk tid til 1900-tallets urbane byarkitektur. Akershus fylkeskommune støtter vurderingene som er gjort med tanke på hensynssoner for bevaring av kulturminner og kulturmiljø, men har i sine merknader påpekt at det er enda flere verdifulle områder som burde bli tatt med i planen. Det har kommet innspill og merknader fra noen grunneiere. Rådmannen går inn for at områdeplanen ikke endres. Det vurderes som viktig at områdeplanen for Ski sentrum har et restriktivt utgangspunkt som grunnlag for videre detaljregulering. Dersom noen av hensynssonene for bevaring endres, vil det kunne medføre klage, eventuelt må planen ut til ny offentlig ettersyn. Holtekvartalet har allerede vært gjenstand for drøfting med grunneier i flere møter, og det er også avholdt et møte med grunneierne til Sand skysstasjon. I forhold til de innkomne merknadene mener rådmannen at man kan vurdere ny avgrensing av park 5 mot eiendommen Sand, men allikevel kunne ta vare på kulturmiljøet og samtidig åpne for utvikling av eiendommen (se rådmannens innstilling, punkt 9). Endelig avgrensning kan avklares i detaljreguleringsplan. Rådmannen legger opp til at 1900-talls arkitektur, dvs miljøet øst for Sanderveien og nord for Kirkeveien tas inn når disse områdene skal reguleres (jfr over Boligarealer nord for Kirkeveien og Skorhaugåsen). Jernbaneverket har fremmet innsigelse mot bevaring av lokomotivstallen og svingskiven syd på jernbaneområdet. Begrunnelsen ligger i at Ski stasjon er beredskaps sted for Follobanen. Omformerhallen ble nylig revet. Lokomotivstallen og svingskiven er det siste minnet fra etableringen av Ski stasjon og har høy lokal verdi. Det er derfor ikke ønskelig at de nye anleggene lokaliseres slik at kulturminnene må rives. Dette bør avklares i detaljregulering. Rådmannen har invitert til dialog før sluttbehandling. Innsigelsen må likevel tas til følge fordi det er tydelig at lokstallen kommer i veien for stasjonsutbyggingen. El-ladepunkter Det foreligger et kommunestyrevedtak fra 2013 som legger opp til at 50 % av nye p-plasser skal være tilrettelagt med ladeinfrastruktur for el-biler. Mange av merknadene stiller kritiske spørsmål ved muligheten for gjennomføring av dette, spesielt i forhold til kapasiteten på strømnettet. I tillegg favoriserer dette en bestemt energiløsning, og det bør ifølge merknadene ligge en åpning for andre miljømessig gode teknologiløsninger. Rådmannen har opprettholdt denne bestemmelsen, med bakgrunn i kommunestyrets tidligere vedtak, men ser samtidig behovet for å vurdere den på nytt, ved senere tidspunkt. Med de strenge kravene det vil stilles til energieffektivitet i nye bygg (nye teknisk forskrift) er det sannsynlig at energibehovet til selve bygningene blir lavere og den kapasiteten kan føres over på ladestasjoner. Se eget notat fra Rambøll på temaet, vedlegg p. Det kan evt. åpnes for andre løsninger som er miljømessig minst like gode. Det foreslås følgende tilleggsbestemmelse i 3.9, tredje avsnitt: «Det kan gjøres helt eller delvis unntak fra kravet om ladepunkter der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger vil være miljømessig bedre enn ladepunkter.»

12 12 Overvann og flomproblematikk Det er utarbeidet en prinsippskisse for Ski sentrum som forelå ved offentlig ettersyn. Skissene nedenfor supplerer denne. Det er utarbeidet nye forslag til bestemmelser og det er kommet svar fra NVE om at deres innsigelse er trukket forutsatt at disse blir tatt inn. Bestemmelsene foreslås derfor tatt med i planen Overvannshåndtering: «Alt overvann innenfor planområdet skal håndteres og renses lokalt, på en slik måte at det ikke medfører økt flomfare eller forurensning nedstrøms i vassdraget. For alle tiltak skal det være lokal overvannsdisponering for hensiktsmessig oppsamling og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. Overvann tillates ikke ført direkte til harde overflater som ikke er del av anlegg for overvannshåndtering. Ved beregning av overvannsmengder skal klimafaktor 1,5 legges til grunn. Løsning for overvannshåndtering skal vises i detaljreguleringer for de enkelte felt/kvartal. Følgende minimumskrav til blågrønn faktor (BGF) skal oppfylles: Utbygging/prosjekter. 0,8 Allment tilgjengelige gater og plasser. 0, 3.14 Flom og flomveger: I hvert felt avsatt til bebyggelse og anlegg skal det sikres tilstrekkelig flomkapasitet tilsvarende 200-årsflom med 50 % klimapåslag. Trygge og åpne flomveier (herunder spesielt gater, veier, gang-/sykkelstier, fortau) skal sikres og minimum dimensjoneres for 200-årsflom med 50 % klimapåslag. Ved alle nye tiltak skal åpne løsninger så vidt mulig benyttes. Det skal sikres erosjonssikker avrenning av flomvann. Eksisterende konstruksjoner som hindrer flomveiene skal vurderes fjernet. Bygninger og anlegg i områder som berører flomveger skal utformes slik at tilstrekkelig sikkerhet oppnås. Gjennomgående nødflomveger fra områder beliggende ovenfor planområdet skal ivaretas.» Kommentar til oppfølgingspunktene i kommuneplanutvalgets vedtak frem mot sluttbehandling Ved behandlingen før offentlig ettersyn ble det lagt inn følgende punkter i vedtaket, her med kommentarer: Utbyggingsprogram/boligprogram med sikte på styring av rekkefølge og fremdrift i utbyggingen i Ski sentrum, Ski vest og Ski øst. Utbyggingsprogrammet skal følge opp rekkefølgebestemmelser i den enkelte plan samt koordinere behov for sosial og teknisk infrastruktur på tvers av planene.

13 13 Kommentar: Initieres som eget prosjekt og planlegges gjennomført med konsulentbistand og egne budsjettmidler. Veileder for utforming av gater, plasser og bygninger (skal erstatte gjeldende formingsveileder av juli 2000). Kommentar: Initieres som eget prosjekt og planlegges gjennomført med konsulentbistand og egne budsjettmidler. Pågående arbeider med universell utforming integreres som en del av den samme veilederen. Strategi for kommunens arbeid med utbyggingsavtaler. Kommentar: Under arbeid. Behandles som egen sak i kommunestyret Sanderveien reguleres med 18 meter totalbredde Kommentar: Anbefales regulert med 20 meter, se samlet vurdering ovenfor under avsnittet «Hovedgater». Kirkeveien reguleres med 24 meter totalbredde, som skal inkludere bussfiler. Kommentar: Vegvesenet har fremmet innsigelse. Se samlet vurdering nedenfor under avsnittet «Hovedgater». Vestveien og Åsveien reguleres med 24 meter totalbredde, som skal inkludere bussfiler. Kommentar: Satt av i planen. Videre funksjon av Vestveien avklares i detaljplan. Det reguleres ikke byggegrenser mot Åsveien Kommentar: Byggegrenser anbefales tatt inn igjen. Disse skal sikre at Åsveien blir detaljregulert som forutsatt, parallelt med regulering av kvartalene, for å sikre et bredt nok gateløp og utbygging helt ut til fortauskant. Se også samlet vurdering om byggegrenser ovenfor. Det skal utredes rundkjøring i krysset Åsveien Eikeliveien Kommentar: Medfører ingen endring i planen. Krysset skal utredes i samarbeid med Statens vegvesen, se deres merknad. Planen skal legge til rette for at en større andel av vest- og sørgående busstrafikk kanaliseres til Vestveien. Ved videre detaljregulering skal konsekvenser av og for busstrafikk utredes med hensyn til trafikksikkerhet, støy og luftforurensning og gangavstand til stasjonsområdet, både for Vestveien og Jernbaneveien. Kommentar: Følges opp i kommende detaljplanlegging og i samarbeid med busselskapet Ruter. Jernbaneveien 14A (Rammeverkstedet) reguleres uten hensynssone/bevaring Kommentar: Tatt til følge før offentlig ettersyn. Det er gjennomført to møter med grunneierne og diskutert videre løsninger. Administrasjonen vurderer det fortsatt som vitalt å opprette/ opprettholde en torgfunksjon i dette kvartalet, og plasseringen er valgt for å muliggjøre et bedre samspill mellom Ski storsenter og byen. Det er lagt inn krav om felles planlegging for disse kvartalene (S12, 13 og 14) fordi dette området er vurdert som vitalt i et fremtidig bybilde. Det er blant annet her hovedaksen Waldemarhøy-Rådhuset-Sentrumveien kulminerer og bør inneholde et målpunkt. Disse plangrepene må utredes videre under kommende detaljplanlegging.

14 14 For kvartalene S9, S10, 11 og 13 i plankartet legges det opp til byggehøyde 5 9 etasjer. Endelig etasjeangivelser skal baseres på vurderinger av sol/skygge/vindforhold slik at endelig fastsettelse av høyder vedtas ved sluttbehandling Kommentar: Det er kommet inn mange merknader fra innbyggere, hvor det uttrykkes stor bekymring spesielt for sol- og skyggeforholdene på gateplan, på grunn av for høye bygninger. For område F/K/T1 i plankartet (nedre torg) legges det opp til byggehøyde 5-10 etasjer. Endelig etasjeangivelser skal baseres på vurderinger av sol/skygge/vind forhold slik at endelig fastsettelse av høyder vedtas ved sluttbehandling. Kommentar: Se samlet vurdering under «Ski torg/nedre torg» ovenfor, og rådmannens kommentar til merknad fra Ski ballettskole et. al. De anbefales ikke høyere bebyggelse enn 6 etasjer av hensyn til sol- og skyggeforhold på bakkenivå og av hensyn til å bevare torgets vitale funksjon i bykjernen. Det er også diskutert i sammenheng med kulturhus, at nedre torg bør bevares som torg og ikke bygges ned. Med bakgrunn i administrasjonens kommentarer vil det være opp til den politiske diskusjonen hvordan nedre torg skal disponeres. Det fremlegges egen kartskisse på blå/grønn struktur som del av planbeskrivelsen. Kommentar: Det er utarbeidet en prinsippskisse som beskriver blå/grønn struktur i hovedtrekk, denne er nå bearbeidet videre. Kartskissen er ikke juridisk bindende, men vil være en premiss for arbeidet med det enkelte kvartal under detaljplanlegging. Dette er supplert av illustrasjonsplanen som også innlemmer blågrønn struktur. Jernbaneveien skyves 4 meter nærmere Ski stasjon for å skape mer rom foran Jernbaneveien 2. Dette legges ut som et alternativ til rådmannens forslag. Kommentar: Det foreligger innsigelse fra jernbaneverket på dette punktet. Anlegget på Ski stasjon er detaljprosjektert og hovedentreprisen for arbeidene skal gjennomføres i tråd med gjeldende plan med oppstart høsten Endringer ift. dette vil medføre store kostnader for Ski kommune. Det er derfor helt usannsynlig at denne innsigelsen blir trukket. Punktet anbefales tatt ut. Bussterminal etableres i forbindelse med Torg5 innenfor K/T1, F/K/T2 og/eller F/K/T3. Kommentar: Det foreligger innsigelse på dette punktet fra Jernbaneverket og Akershus fylkeskommune. Anlegget på Ski stasjon er detaljprosjektert og hovedentreprisen for arbeidene skal gjennomføres i tråd med gjeldende plan med oppstart høsten Endringer ift. dette vil medføre store kostnader for Ski kommune. Det er derfor helt usannsynlig at denne innsigelsen blir trukket. Punktet anbefales tatt ut. Det anbefales eventuelt å utrede en busslomme langs Vestveien i forbindelse med/i tilknytning til torg 5. Videre prosess/oppfølging I kommentarene til innkomne merknader er det svart ut at problemstillinger som er omtalt må jobbes videre med i detaljplan. Det er i de fleste tilfeller opp til grunneierne selv på hvilket tidspunkt det er aktuelt å gå i gang med detaljplaner. Det er fra kommunens side lagt opp til at det skal initieres planprosesser for områdene nord for Kirkeveien og øst for Sanderveien samt en egen prosess for Ski torg. Tidspunktet for oppstart av slike arbeider kan være tema når kommunens planstrategi skal igangsettes i løpet av høsten. Det er godt kjent at det er flere private planarbeider innenfor Ski sentrum som det er ønske om å starte opp snarest mulig, og det er fra kommunens side ønskelig å gi disse prioritet. Økonomiske konsekvenser: Planen medfører ingen økonomiske konsekvenser i seg selv, men det legges opp til omfattende ombygging av gater, torg og annen infrastruktur som i neste omgang vil medføre betydelige kostnader for Ski kommune. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Er omtalt i konsekvensutredningen, vedlegg.

15 15 Konklusjon: Det foreligger innsigelser fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus fylkeskommune, Norges vassdrags- og energidirektorat og fra Jernbaneverket. Flere av innsigelsene er svært detaljerte og de samme instansene må ta endelig stilling til om innsigelsene blir trukket på bakgrunn av kommunestyrets vedtak. Innsigelsene anses å være tatt til følge med unntak av: 1. Vegbredde. Kirkeveien foreslås regulert med 24 meter bredde 2. Bevaring av dreieskiven på Ski stasjon, hvor det legges opp til ny lokalisering. Rådmannen anbefaler å vedta planforslaget med foreslåtte endringer. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther Kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Områdereguleringsplan for Ski sentrum (kart) b) Sammendrag av innkomne merknader med rådmannens kommentar c) Notat: El-ladestruktur (Rambøll 2015) Vedlegg som ligger i saksmappen: d) Reguleringsbestemmelser e) Planbeskrivelse med konsekvensutredning f) Illustrasjonsplan (Rambøll 2015) g) Boligbyggeprogram og befolkningsprognoser, Ski kommune (Rambøll 2014) h) DIVE-analyse, Ski sentrum (NIKU 2014) i) Energiplan Ski sentrum (Rambøll 2014) j) ROS-analyse Ski sentrum (Rambøll 2014) k) Støyutredning Ski sentrum (Rambøll 2014) l) Vind i Ski, Notat (Rambøll 2014) m) Hovedgatenettet i Ski by (Statens vegvesen 2015) n) Overordnet kvalitetsprogram (Ski kommune 2014) o) Rapport: Simulering av boligbygging i Ski sentrum (Bolignæringens landsforbund og Holte Consulting 2015) p) Innkomne merknader og innsigelser under offentlig ettersyn (se også hjemmeside Ski kommune/byutvikling) q) Planprogram for ski sentrum vedtatt r) KPU-sak 1/15 vedtatt Plan og byggesaksutvalgets behandling : Dag-Ivar Belck-Olsen, KRF inhabil i saken. Karianne Prestesæter, H kom inn som vara.

16 H, FRP og PP fremmet følgende nye punkter: 22. Endringer av bestemmelser, nytt punkt: Krav til ladestasjoner endres fra 50% til 20%. Utvalget fremmet følgende forslag: 23. Forslag til verbalforslag Bestemmelsenes 4.4, makismal byggehøyde, for felt S9, S10, S11 og S13 endres til: 16 For kvartalene S9, S10, 11 og 13 i plankartet legges det opp til byggehøyde 5-9 etasjer. Endelig etasjeangivelser skal baseres på vurdering av sol/skygge/vindforhold slik at endelig fastsettelse av høyder vedtas ved detaljregulering 24. Forslag til verbalforslag: Torg 7 innlemmes i felt A12. Det settes krav om at de skal settes av areal til et torg innenfor dette kvartalet i detaljreguleringen. Innenfor torget skal det legges til rette for aktiv bruk av byrommet, herunder aktiviteter, kulturarrangementer, markeder og lignende. Arealet skal utformes i sammenheng med omkringliggende gater, med høy materialkvalitet og bruk av vann og vegetasjon som opplevelseselement i byrommet. 25. Verbalforslag: Det åpnes for boliger i tillegg til forretning/kontor/tjenesteyting i områdene langs Åsveien. Dette gjelder områdene F/K/T6, F/K/T7, F/K3 og F/K Reguleringsbestemmelse 5.1 om fylkeskommunale veier endres for å sikre at det i detaljplanleggingen av Åsveien ikke settes byggegrense mot vei, men at det i områdene F/K/T6, F/K/T7, BF20, F/K3, BB4, F/K2 og BF19 kan bygges helt ut til detaljprosjektert veibane. 27. Forslag til endring: Feltene BB2 og B/F2 endres ved også å innlemme eiendommene 134/132 og 242 i sin helhet (Idrettsveien 26a og b). 28. Forslag til endring: Verneformålet på den gamle skysstasjonen (Sand) med tilhørende uthus tas ut. Felt B/F/K5 kan bebygges med 4-6 etasjer. Grad av utnyttelse fastsettes ved detaljregulering. H, FRP og PP fremmet følgende forslag 29. Forslag til verbalvedtak: 4.1 felt BF3 kan bebygges inntil tre-fire etasjer. Grad av utnyttelse fastsettes ved detaljregulering. Utvalget fremmet følgende forslag: 30. Pkt. 19 i rådmannens vedtak endres til: Det legges til rette for buss-stopp på vestsiden av Ski stasjon (langs Vestveien) H, FRP og PP fremmet følgende forslag 31. Vurderer fremtidig moderne avfallshåndtering AP, SV og V fremmet følgende forslag: 32. Avfallshåndtering: 1. Avfallsanlegg plasseres under bakken eller innenfor bebyggelsen, eller med annen løsning der arealet ikke eksponeres mot eller gir ulemper for gater eller byrom. Løsninger skal ikke kreve areal på bakken, og kan løses gjennom nedgravde avfallsløsninger i form av nedgravde containere eller avfallssug eller innenfor bebyggelsen. Ved bruk av nedgravde containere, skal det etableres slike for hver 12 boenhet. Det skal tilrettelegges for henting av lastebil.

17 17 2. Felles avfallsløsning skal etableres for flere kvartaler/felt der forholdene ligger til rette for det. Ved søknad om byggetiltak skal det foreligge en søknad om renovasjonsteknisk plan for tiltaket, som også viser sammenhengen med tilgrensende områder/kvartaler. 3. Det skal avsettes areal for returpunkt, med oppsamling under bakken som er tilgjengelig med lastebil. Henteløsning skal anordnes slik at det gir minimal belastning på gater og byrom. 4. I områdene XXX (bør være der det bygges tettest/blokker etc.) skal avfallssug prioriteres, og kan bare avvikes med andre løsninger som nevnt over dersom det kan dokumenteres at det er løsninger som bedre ivaretar miljø og bomiljø eller andre, samfunnsøkonomiske hensyn. AP, SV og V fremmet følgende forslag: 33. Planens maksimale byggehøyder kan kun utnyttes for deler av kvartaler, og når hensynet til sol- skygge- og vindforhold, byggetradisjon, stedlig bebyggelse, utbyggingspotensial og behov og estetikk, samt skala for bygninger og gateløp er ivaretatt AP, SV og V fremmet følgende forslag: 34. F/K/T1 vurderes som åpent torg Administrasjonen bes initiere en egen prosess med Ski torg som tema AP, SV og V fremmet følgende fellesforslag 35. Kirkeveien skal inneholde sykkelfelt i begge retninger, og eventuelle busstopp skal ikke være til hinder for sykkelfila. Myke og harde trafikanter skal holdes adskilt med grøntstruktur. Det skal etableres fortau og sykkelfelt i begge retninger i Sanderveien. Etablering av fortau på østsiden, kan gjøres sammenheng med senere transformasjon av dette området Kjeller n bevares som en del av skoleparkområdet. Punktvis votering: Pkt. 1-9 Enstemmig uttalt Pkt. 10 Falt og ble erstattet med pkt. 23 Pkt Enstemmig uttalt Pkt. 19 Falt ble erstattet med pkt. 30 Pkt Enstemmig uttalt Pkt. 22 Fikk 6 stemmer (4H, FRP, PP) Pkt. 23 Enstemmig uttalt Pkt. 10 falt (pkt. 23 erstatter pkt. 10) Pkt. 24 Enstemmig uttalt Pkt. 25 Enstemmig uttalt Pkt. 26 Enstemmig uttalt Pkt. 27 Enstemmig uttalt Pkt. 28 Enstemmig uttalt Pkt. 29 Fikk 8 stemmer (2AP, 4H, FRP, PP) Pkt. 30 Enstemmig uttalt Pkt. 19 falt (pkt 30 erstatter pkt. 19) Pkt. 31 Fikk 6 stemmer (4H, FRP,PP) Pkt. 32 Fikk 5 stemmer (3AP, SV, V) Pkt. 33 Fikk 5 stemmer (3AP, SV, V) Pkt. 34 Fikk 5 stemmer (3AP, SV, V Pkt. 35 Fikk 5 stemmer (3AP, SV, V) Pkt. 36 Fikk 5 stemmer (3AP, SV, V)

18 18 Utvalgets uttalelse til kommuneplanutvalget: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Ski kommunestyre forslag til områdereguleringsplan for Ski sentrum. Følgende endringer og tillegg innarbeides i etterkant av kommunestyrets vedtak: Endringer i plankartet 1. Boligområdene BF 4-9 med adkomstveger V 22, 23, 25 og 29 33, tas ut av planen, inn til foreslått byggegrense mot Kirkeveien, med henvisning til innsigelse fra Fylkesmannen. Det igangsettes egen reguleringsplan for områdene nord for Kirkeveien. 2. Boligområdene BF 10-18, BK 1-3 og H570_4 (Odd Fellow-bygget) tas ut av planen, inn til foreslått byggegrense mot Sanderveien. Det igangsettes egen reguleringsplan for områdene øst for Sanderveien på senere tidspunkt. 3. Sanderveien reguleres med bredde 20 meter med gjensidig utvidelse fra senterlinjen. 4. Byggegrenser tegnes inn mot Åsveien som ved offentlig ettersyn med henvisning til innsigelse fra Statens Vegvesen. 5. Gang- og sykkelvei nordgående fra Ski stasjon o_ GS13 tas ut. 6. Teknisk bygg ved Ski stasjon tegnes inn på plankartet. 7. Hensynssone H_570_6 for lokstallen tas ut. 8. Jernbaneveien plasseres som i gjeldende plan med henvisning til innsigelse fra Jernbaneverket. 9. Byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) trekkes helt opp til regulert gangveg gjennom Vestraatparken (byggeformålet utvides). Endringer i bestemmelsene 10. Bestemmelsenes 4.4, maksimal byggehøyde for felt S9, S10, S11 og S13 endres til: For kvartalene S9, S10, 11 og 13 i plankartet legges det opp til byggehøyde 5-9 etasjer. Endelig etasjeangivelser skal baseres på vurdering av sol/skygge/vindforhold slik at endelig fastsettelse av høyder vedtas ved detaljreguelring. 11. Rekkefølgebestemmelsene i 8.4 endres i samsvar med vegvesenets innsigelser jfr. punktene i sammendrag av merknader. 12. Bestemmelsene justeres i samsvar med Jernbaneverkets innsigelser jfr. punktene Bestemmelsen om relokalisering av dreieskiven på Ski stasjon opprettholdes. 14. Planbestemmelsene om overvann og flom justeres som foreslått i saksfremstillingen med henvisning til innsigelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat. 15. Det tas inn et tillegg i reguleringsbestemmelsene 3.9 gjeldende el-ladepunkter, som foreslått i saksfremstillingen. 16. Alle felles infrastrukturtiltak: Gater (o_ GT 1 17), torg (o_ Torg 1, 7,8, 9 og 10) og parkområder (o_park 2,3,5 og 7) tas inn under rekkefølgebestemmelsene, Kartdata til alle automatisk fredete kulturminner og SEFRAK-registrerte bygninger justeres med oppdaterte data fra Riksantikvarens database Askeladden og planen justeres jfr. punktene i sammendrag av merknader , 3.6, 3.9, 3.13 og 3.14 justeres som foreslått i saksfremstillingen. Andre endringer 19. Det legges til rette for buss-stopp på vestsiden av Ski stasjon (langs Vestveien) 20. Det igangsettes et eget utredningsarbeid for Ski torg. 21. Rapporten «Hovedgatenettet i Ski by» (Statens vegvesen) endres på følgende punkter: Figurene (side 23 31) og samsvarende tekst justeres, slik at beskrivelser gjeldende arealene nord for Kirkeveien tas ut. Det samme med planbeskrivelsen. 22. Krav til ladestasjoner endres fra 50% til 20% 23. Torg 7 innlemmes i felt S12. Det settes krav om at det skal settes av areal til et torg innenfor dette kvartalet i detaljreguleringen. Innenfor torget skal det legges til rette for aktiv bruk av byrommet, herunder aktiviteter, kulturarrangementer, markeder og lignende. Arealet skal utformes i sammenheng med omkringliggende gater, med høy materialkvalitet og bruk av vann og vegetasjon som opplevelseselement i byrommet. 24. Det åpnes for boliger i tillegg til forretning/kontor/tjenesteyting i områdene langs Åsveien. Dette gjelder områdenen F/K/T6, F/K/T7, F/K3 og F/K2.

19 Reguleringsbestemmelse 5.1 om fylkeskommunale veier endres for å sikre at det i detaljplanleggingen av Åsveien ikke settes byggegrense mot vei, men at det i områdene F/K/T6, F/K/T7, BF20, F/K3, BB4, F/K2 og BF19 kan bygges helt ut til detaljprosjektert veibane. 26. Feltene BB2 og B/F2 endres ved også å innlemme eiendommene 134/132 og 242 i sin helhet, (Idrettsveien 26a og b) 27. Verneformålet på den gamle skysstasjonen (Sand) med tilhørende uthus tas ut. Felt B/F/K5 kan bebygges med 4-6 etasjer. Grad av utnyttelse fastsettes ved detaljregulering felt BF3 kan bebygges inn til tre-fire etasjer. Grad av utnyttelse fastess ved detaljregulering 29. Vurdere fremtidig moderne avfallshåndtering Kommuneplanutvalgets behandling : Svein Kamfjord (SV) fremmet på vegne av hele Kommuneplanutvalget følgende forslag: «1. Avfallsanlegg plasseres under bakken eller innenfor bebyggelsen, eller med annen løsning der arealet ikke eksponeres mot eller gir ulemper for gater eller byrom. Løsninger skal ikke kreve areal på bakken, og kan løses gjennom nedgravde avfallsløsninger i form av nedgravde containere eller avfallssug eller innenfor bebyggelsen. Det skal tilrettelegges for henting med lastebil. 2. Felles avfallsløsning skal etableres for flere kvartaler/felt der forholdene ligger til rette for det. Rådmannen bes utarbeide en renovasjonsteknisk plan for planområdet. Karin Kværner (FRP) fremmet følgende endringsforslag til pkt. 3: «Sanderveien reguleres med bredde 18 meter med gjensidig utvidelse fra senterlinjen.» Tuva Moflag (AP) fremmet følgende tilleggsforslag, pkt. 37: «Fotgjengere skal primært føres langs fasadene i Jernbaneveien, og trippelt fortau ved busstasjonen fjernes dersom hensynet til universell utforming tillater det.» Amund Kjernli (AP) fremmet følgende endringsforslag til pkt. 34: «- F/K/T1 reguleres som torg.» Tuva Mofalg (AP) fremmet følgende endringsforslag: «Pkt. 29: 4.1 felt BF3 kan bebygges med inntil tre etasjer. Grad av utnyttelse fastsettes ved detaljregulering.» Pkt. 33: Ordet «byggetradisjon» tas ut.» Votering: Pkt. 0-2 innstilles enstemmig. Pkt. 3, endringsforslag fra FRP innstilles med 2 (2FRP) mot 9 (3H, 1PP, 4AP, 1V) stemmer. Pkt. 3 innstilles med 9 (3H, 1PP, 4AP, 1V) mot 2 (2FRP)stemmer. Pkt. 4-9 innstilles enstemmig. Pkt. 10 fikk 0 stemmer og falt. Pkt innstilles enstemmig. Pkt. 19 ble satt opp mot pkt. 30 og pkt. 30 innstilles enstemmig. Pkt innstilles enstemmig. Pkt. 29, endringsforslag fra AP innstilles med 5 (4AP, 1V) mot 6 (3H, 2FRP, 1PP) stemmer. Pkt. 29 innstilles med 6 (3H, 2FRP, 1PP)mot 5 (4AP, 1V) stemmer. Pkt. 30 er vedtatt i pkt. 19 Pkt. 31 innstilles enstemmig. Pkt. 32 fikk 0 stemmer og falt. Pkt. 32, fellesforslag om avfallshåndtering innstilles enstemmig. Pkt. 33, forslag fra AP om å ta ut ordet «byggetradisjon» innstilles med 5 (4AP, 1V) mot 6 (3H, 2FRP, 1PP) stemmer. Pkt. 34, endringsforslag fra AP innstilles med 5 (4AP, 1V) mot 6 (3H, 2FRP, 1PP) stemmer. Pkt. 35 innstilles med 5 (4AP, 1V) mot 6 (3H, 2FRP, 1PP) stemmer.

20 Pkt. 36 innstilles med 5 (4AP, 1V) mot 6 (3H, 2FRP, 1PP) stemmer. Pkt. 37, tilleggsforslag fra AP om fotgjengere innstilles med 5 (4AP 1V) mot 6 (3H, 2FRP, 1PP) stemmer. Kommuneplanutvalgets innstilling til kommunestyret: 0. Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Ski kommunestyre forslag til områdereguleringsplan for Ski sentrum. Følgende endringer og tillegg innarbeides i etterkant av kommunestyrets vedtak: 20 Endringer i plankartet 1. Boligområdene BF 4-9 med adkomstveger V 22, 23, 25 og 29 33, tas ut av planen, inn til foreslått byggegrense mot Kirkeveien, med henvisning til innsigelse fra Fylkesmannen. Det igangsettes egen reguleringsplan for områdene nord for Kirkeveien. 2. Boligområdene BF 10-18, BK 1-3 og H570_4 (Odd Fellow-bygget) tas ut av planen, inn til foreslått byggegrense mot Sanderveien. Det igangsettes egen reguleringsplan for områdene øst for Sanderveien på senere tidspunkt. 3. a) Sanderveien reguleres med bredde 20 meter med gjensidig utvidelse fra senterlinjen. 3. b) Sanderveien reguleres med bredde 18 meter med gjensidig utvidelse fra senterlinjen. 4. Byggegrenser tegnes inn mot Åsveien som ved offentlig ettersyn med henvisning til innsigelse fra Statens Vegvesen. 5. Gang- og sykkelvei nordgående fra Ski stasjon o_ GS13 tas ut. 6. Teknisk bygg ved Ski stasjon tegnes inn på plankartet. 7. Hensynssone H_570_6 for lokstallen tas ut. 8. Jernbaneveien plasseres som i gjeldende plan med henvisning til innsigelse fra Jernbaneverket. 9. Byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) trekkes helt opp til regulert gangveg gjennom Vestraatparken (byggeformålet utvides). Endringer i bestemmelsene 10. Rekkefølgebestemmelsene i 8.4 endres i samsvar med vegvesenets innsigelser jfr. punktene i sammendrag av merknader. 11. Bestemmelsene justeres i samsvar med Jernbaneverkets innsigelser jfr. punktene Bestemmelsen om relokalisering av dreieskiven på Ski stasjon opprettholdes. 13. Planbestemmelsene om overvann og flom justeres som foreslått i saksfremstillingen med henvisning til innsigelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat. 14. Det tas inn et tillegg i reguleringsbestemmelsene 3.9 gjeldende el-ladepunkter, som foreslått i saksfremstillingen. 15. Alle felles infrastrukturtiltak: Gater (o_ GT 1 17), torg (o_ Torg 1, 7,8, 9 og 10) og parkområder (o_park 2,3,5 og 7) tas inn under rekkefølgebestemmelsene, Kartdata til alle automatisk fredete kulturminner og SEFRAK-registrerte bygninger justeres med oppdaterte data fra Riksantikvarens database Askeladden og planen justeres jfr. punktene i sammendrag av merknader , 3.6, 3.9, 3.13 og 3.14 justeres som foreslått i saksfremstillingen. Andre endringer 18. Det legges til rette for buss-stopp på vestsiden av Ski stasjon (langs Vestveien). 19. Det igangsettes et eget utredningsarbeid for Ski torg. 20. Rapporten «Hovedgatenettet i Ski by» (Statens vegvesen) endres på følgende punkter: Figurene (side 23 31) og samsvarende tekst justeres, slik at beskrivelser gjeldende arealene nord for Kirkeveien tas ut. Det samme med planbeskrivelsen. 21. Forslag til verbalforslag Bestemmelsenes 4.4, maksimal byggehøyde, for felt S9, S10, S11 og S13 endres til: For kvartalene S9, S10, 11 og 13 i plankartet legges det opp til byggehøyde 5-9 etasjer. Endelig etasjeangivelser skal baseres på vurdering av sol/skygge/vindforhold slik at endelig fastsettelse av høyder vedtas ved detaljregulering 22. Forslag til verbalforslag: Torg 7 innlemmes i felt S12. Det settes krav om at de skal settes av areal til et torg innenfor dette kvartalet i detaljreguleringen. Innenfor torget skal det legges til rette for aktiv bruk av