RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no BRØDRENE STØLSNES BYGGMESTERFORRETNING AS DJUPEDALEN MORVIK Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /21 EBYGG HECS RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 185 Bnr 361 Tiltakets adresse : Saudalen Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : ROLF KARSTEIN STØLSNES Saken gjelder: Saken gjelder revidert søknad om tomannsbolig med et bruksareal på 300 m², samt garasje med bruksareal 45,7m². Bygningen er planlagt i 2 etasjer med underetasje og avtrappes i terrenget. Det ble gitt avslag på opprinnelige søknad , pga strid med reguleringsplan (uten at det var søkt om dispensasjon) i forhold til plassering og områdets karakter i forhold til høyde, utnyttelse og terrengtilpasning, samt manglende dokumentasjon av biloppstillingsplass og utomhusareal. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis dispensasjon fra plan R for avvikende plassering i forhold til plankartet. Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes revidert søknad om rammetillatelse mottatt bygningsmyndighetene for oppføring av tomannsbolig med et bruksareal på til sammen 300 m² og garasje med bruksareal 45,7m². Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene og Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår:

2 Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen som omsøkt. Høydeplassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes overkant møne på kote + 91 som omsøkt. Bygg- og anleggsavfall: Tiltaket kommer inn under bestemmelsene i avfallsforskriftens kap 15 om utarbeidelse av avfallsplan. Det må innsendes søknad om avfallsplan, som skal være godkjent før det gis igangsettingstillatelse. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 67 nr 1. Avkjørselen må tilpasses stedlige forhold. Vannforsyning og avløp: - Før det søkes om igangsettingstillatelse skal det innhentes forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten Krav stilt i brev av fra Vann og avløpsetaten skal etterkommes. - Krav stilt i forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten etaten skal etterkommes. - Ved anmodning om ferdigattest for tiltaket skal det vedlegges bekreftelse på at Vann og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl 93 b, 97 og 98: Firma: Org.nr: Godkj.: Funksjon: Fagområde: BRØDRENE STØLSNES BYGGMESTER- FORRETNING AS Sentral SØK/ PRO/ KPR/ UTF/ KUT - tiltaksklasse 1 Hele tiltaket SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan R stadfestet I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til byggeområde. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med regulert plassering på plankartet. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl kan gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelses pkt. 1: "Plasering av husa er fastlagd på planene med merking av Side 2 av 7

3 byggeflukter og/eller hovedmøneretninger, og desse skal fylgjast i hovedtrekka. Mindre forskyvningar og/eller endringar når det gjeld veg, husplasering og storleik på tomter kan godkjennast av bygningsrådet." For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak plassering av husene er hensynet til å oppnå helhetlige og regulære byggeområder. I den konkrete saken inngår eiendommen i et variert boligfelt utbyttet hovedsakelig på tallet. Omkringliggende bygninger form, størrelse og møneretning varierer i stor grad. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn planen skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er at eiendommen inngår som siste tomt i et variert boligfelt. Boligen avtrappes i terrenget og fremstår dermed mindre dominerende. Ved omsøkte møneretning ivaretas utsikten til eiendommen plassert i bakkant (nord-øst). Ulempene vil være at naboer i øst og vest vil få endret grad av innsyn en forutsatt. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl gis dispensasjon fra bestemmelse. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra: - Frank Andreas Lampe - Saudalen 95 (185/362): Merknaden går i hovedsak på at omsøkte boligbygg og garasje bør senkes ytterligere, at det må søkes om dispensasjon for murer over 1 m og at eiendommen er regulert til enebolig, ikke tomannsbolig. - Arkitektkontoret Vaardal-Lunde for Tor Schumann Olsen - Saudalen 93 (185/146): Merknaden går i hovedsak på tiltakets utfoming og plassering. Tiltaket med en lang visuell fasade som kan gi en uheldig fjernvirknning, eiendommens utnyttelse er fortsatt for stor og boligen og garasjen bør senkes ytterligere. Innsyn anses heller ikke tilfredsstillende løst. Det bes og om at avkjørsel og parkering flyttes for å tilpasses seg eksisterende terrengforhold på stedet. - Advokatfirmaet Harris DA for John Atle Svendal - Saudalen 85, (185/358): Merknaden går i hovedsak på boligen utseende, terrengtilpasning, utnyttelsesgrad og plassering, samt at det ikke ligger til rette for å gi dispensasjon, pga innsyn til klagers eiendom fra to boenheter. Side 3 av 7

4 Søker bemerker at tiltaket er senket 1,7m i forhold til tidligere omsøkt. Planeringshøyde blir +85 som tilkomstvei. Tilknytningspunkt på grense mot gnr. 185 bnr. 358 er nå på grense for å få nødvendig fall på avløpsleding fra bad/ wc plan underetasje. Bygningen er redusert i bredde på 2,4m. Noe som også medfører økt avstand til nabogrense. Det er dokumentert, murer, biloppstillingsplasser og utomhusareal. Søker ønsker også å imøtekomme naboer ved å tilby tett rekkverk på altaner og beplantning langs nabogrense hvis ønskelig. Bygningsmyndigheten bemerker at omtrent samtlige av områdets boliger avviker fra reguleringsplanens plassering i større eller mindre grad. I en plan vedtatt så langt tilbake som 1968 er det nærliggende å legge mer vekt på tilpasning til omkringliggende bebyggelse og ikke utelukkende la reguleringsplanen avgjøre (Jf. Veileder: Grad av utnytting, s. 64). Innsynsproblematikken er ikke større enn det bør kunne tolereres. Fasade mot Schumann Olsen 185/146 har i tillegg relativt få vindusåpninger. Murer over 1m krever ikke dispensasjon, disse er nå omsøkt som del av søknaden. Utnyttelsesgraden er oppgitt å være TU=35,3% noe som anses å ligge innenfor normen for området, og godt under tillatt TU i kommuneplanes bestemmelser som tillater en TU på inntil 50%. Det fremkommer i nabomerknad at avkjørsel og biloppstillingsplass bør flyttes bort fra nabogrense for å ivareta terrengforskjeller. Adkomst må tilpasses stedlige forhold. Nabomerknad tas delvis til følge. Bygg- og anleggsavfall: Tiltaket kommer inn under bestemmelsene i avfallsforskriftens kap 15. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken er ikke sendt på høring til Fylkesmannen, hvis myndighetsområde ikke ansees berørt. Atkomst/avkjørsel: Eier av gnr. 185 bnr. 146 har påpekt at avkjørsel bør flyttes bort fra eiendomsgrensen av hensyn til terrengforholdene på stedet. Dette må dokumenteres og vurderes før det kan gis igangsettingstillatelse. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Omsøkte eiendom ligger på en kolle i et etablert eneboligområde, utbygget på 70- og 80- tallet. Eiendommen ligger høyere i terrenget enn naboeiendommene og har dermed en fremtredende plassering i strøket. Tomannsboligen er planlagt i to etasjer i tillegg til underetasje. Bygningen er formet som et Side 4 av 7

5 rektangulært volum som er avtrappet i terrenget. Boligen er omsøkt med en flat takkonstruksjon og et moderne formspråk. Garasje er plassert i eiendomsgrensen parallelt med regulert atkomstvei. Etter bygningsmyndighetenes vurdering har bygningen i seg selv hovedsakelig en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon. I forhold til tilpasning til terreng og øvrige omgivelser har tiltaket blitt senket 1,7m til +91. Bygningens bredde er også innskrenket med 2,4 m. Vindusflater mot sør-øst (mot gnr. 185 bnr. 146) er redusert i størrelse. Dette bidrar til en bedre tilpasning til tomten enn tidligere omsøkt. Søknaden har tatt stilling til uteoppholdsareal og biloppstillingsplasser i tilfredsstillende grad. Reviderte tegninger har langt på vei justert tiltaket i henhold til bygningsmyndighetenes kommentarer. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Saken gjelder revidert søknad om tomannsbolig med et bruksareal på til sammen 300 m². Bygningen er planlagt i 2 etasjer med underetasje og avtrappes i terrenget. Det er også søkt om garasje med bruksareal 45,7m² på eiendommen. Det ble gitt avslag på opprinnelige søknad , pga strid med reguleringsplan i forhold til plassering og områdets karakter i forhold til høyde, utnyttelse og terrengtilpasning, samt manglende dokumentasjon av biloppstillingsplass og utomhusareal. I revidert søknad er tiltaket revidert i henhold til bygningsmyndighetenes kommentarer. Det fremkommer i nabomerknad at avkjørsel og biloppstillingsplass bør flyttes bort fra nabogrense for å ivareta terrengforskjeller. Adkomst må tilpasses stedlige forhold, dette må redegjøres for ved søknad om igangsetting. Tiltaket godkjennes ellers som omsøkt. Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Side 5 av 7

6 Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Helene Clee Søhoel - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: ROLF KARSTEIN STØLSNES, DJUPEDALEN 25, 5124 MORVIK Arkitektkontoret Vaardal-Lunde AS, Postboks Nordnes, 5816 BERGEN Advokatfirmaet Harris DA, Postboks 4115 Dreggen, 5835 BERGEN Frank Lampe, Saudalen 95, 5124, MORVIK Tor Schumann Olsen, Saudalen 93, 5124 MORVIK SVENDAL JOHN ATLE, SAUDALEN 85, 5124 MORVIK Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7