Planbeskrivelse. Detaljregulering for Ognabredden boligområde - Steinkjer

Transkript

1 - Dato: Planbeskrivelse. Detaljregulering for Ognabredden boligområde - Steinkjer OGV139 AS Orgnr: Finnemarka Levanger Karl Moen Arkitekt Tverrsnitt AS Kirkehaug 8, 7656 Verdal Tlf: Karl@tverrsnitt.no Orgnr: NO MVA

2 Innhold 1. Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning Planmateriale Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Landskap Trafikkforhold Barns interesser Teknisk infrastruktur Biologisk mangfold Risiko- og sårbarhetsvurderinger Grunnforhold Støyforhold Brann Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Grad av utnytting Parkering Adkomstveier Tilgjengelig boenheter / universell utforming Uteoppholdsareal Krav om utomhusplan Kulturminner Innkomne forhåndsuttalelser Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Forhåndsuttalelse fra SVV...9 2

3 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av 2 leilighetsbygg, 1 med inntil 8 leiligheter og 1 med inntil 10 leiligheter samt felles uteareal og tilhørende parkering og boder. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Arkitekt Karl Moen i Tverrsitt AS har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneiere av gnr 188, bnr 36 og 77, og forslagsstiller OGV139 AS. Foruten de nevnte eiendommer berøres også deler av 505/1 (NTFK). 1.3 Utbyggingsavtaler Det er nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken for å avklare ansvar og fordeling av utgifter ifm. utbedring av avløps ledninger og kobling til vann fra Fv Krav om konsekvensutredning Området er tidligere regulert til utbygging, og endringen av formål ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:1000. Planbeskrivelse Planbestemmelser Sosi-fil Geoteknisk undersøkelse fra Norconsult Sjekkliste for ROS-analyse Situasjonskart Forslag til utbyggingsavtale 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Arkitekten var på forhåndskonferanse med kommunen 03/ Når planarbeidet startet opp ble kunngjøring om igangsatt regulering annonsert i Trønder-Avisa, 07/ Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart. 3

4 3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Området er regulert gjennom reguleringsplan for Midjo - Risgropa, vedtatt 12/ og Kommunedelplan sentrum, vedtatt Eiendommene gnr 188 bnr 36 og 77 er i sin helhet regulert til boligformål. Deler av eiendommen gnr 505 bnr 1 som ligger i reguleringsområdet er regulert til veg. 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Steinkjer, Mellom Ogndalsvegen (Fv 762) og Ognaelva direkte øst for Midjøbrua. Eiendommen er i dag delvis bebygd og ligger i et område med omkringliggende småhusbebyggelse. Planområdets størrelse er på ca. 5,7 daa. 4

5 4.2 Landskap Området har lett helning vekk fra Ogndalsvegen. Nærmere eiendomsgrenser mot sør og vest skrår det bratt ned mot elva før det flater ut. Området har gode solforhold. 4.3 Trafikkforhold Adkomst til området blir fra Fv 762, Ogndalsvegen som er en middels trafikkert vei. Adkomsten vil ha god sikt både vest og øst. Myke trafikanter har i området god tilgang til gang og sykkelveger på nord siden av Fv 762. I området er det god tilgang på offentlige transportmidler, Steinkjerbuss som går på Fv 762, og buss og tog som går både sørover og nordover fra Steinkjer sentrum. 4.4 Barns interesser Innenfor planområdet er det regulert inn et stort felles grøntareal. Det er også grøntområder som skogen til vest og elvebredden som er godt egnet for rekreasjon og leik i nærheten. Det er også golfbane i nærheten. Dette gjør at planområdet har gode muligheter for aktiviteter, leik og rekreasjon for både unge, gamle og funksjonshemmede. Det er også kort avstand til både barnehage og skole. Risgropa familiebarnehage og Fagerheim kommunebarnehage ligger ca. 450m øst for planområdet og Guldbergaune førskole ligger ca. 1km vest. Byafossen barneskole ligger ca. 1,5 km i retning øst langs Ogndalsvegen (fv762) og videre nord langs Helgesvegen (fv 269). Steinkjer ungdomsskole og Steinkjer vgs. ligger ca. 1km vest for planområdet. 4.5 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett for vann og avløp i området. Vises her til vedlagt forslag til utbyggingsavtale. 4.6 Biologisk mangfold Med utgangspunkt i Naturbasekartet fra Miljødirektoratet ser vi at området ligger ikke innenfor registrerte forekomster av områder som er viktige for biologisk mangfold eller for enkeltarter. Selv om planområdet grenser ikke med elva er det planlagt å behold mest mulig vegetasjon på felles uteareal nærmest elvebredden. Det er også en løvskog areal til vest for området som ikke blir berørt av planforslaget. Begge områdene bidra til å skape et naturlig vegetasjonsbelte mot elva. 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 5

6 Vises her til vedlagt sjekkliste for ROS-analyse. 5.1 Grunnforhold Geoteknisk undersøkelse viser at det er grunt til berg på selv tomta, og at det er friksjonsmasser ned til berg. Området står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Viser her til vedlagt geoteknisk undersøkelse. 5.2 Støyforhold I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra Fv762, som det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen. Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 L den og 85L 5A. Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 55 L den og 70L 5A. For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L 5A ) relevant. Planlagt bebyggelse påtegnet støyvarselkart fra Statens vegvesen vises at alle balkonger og terrasser samt stort sett alt felles uteareal ligger utenfor støy utsett areal. Det blir unødvendig med støyskjerming. Med standard oppbygging av veger og med bruk av 3 lags vinduer blir innenivåkravet på ca. 30 db(a) tilfredsstilt. 6

7 5.3 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- og gressbrann eller andre naturbaserte brannfarer. 6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Planområdet er ca. 5,7 daa stort og reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg: Grønnstruktur: Boligbebyggelse (B1) 0,8daa Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B2) 1,7daa Renovasjonsanlegg, miljøtorg (M) Energianlegg, trafo (T) Uteopphold, felles (f_u) 1,6daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg, felles (f_v) Parkering, felles (f_p) Annen veggrunn grøntareal Hensynssoner: Sikringssone Frisikt Faresone Høyspenningsanlegg 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Innenfor området planlegges det utbygd 2 leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder. I tillegg planlegges det carporter/garasjer i parkeringsareal f_p. Det er også planlagt avfallsløsning i område M. Leilighetsbygninger er plassert med fasade (inkl. stue og balkong) mot sør og sørvest for å få best mulig solforhold på denne siden, og med svalganger mot nord og nordøst. Uteoppholdsareal er samlet på sør og sørvest siden bygningene for å få best mulig solforhold og skjerming fra støy. Bygninger er planlagt bygget med pulttak. 6.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 18 leiligheter innenfor området. Med et totalt areal for planområdet på ca. 5,7 daa og en eksisterende boenhetvgir dette en boligtetthet på litt over 3,3 boenheter pr. daa. Totalt planlagt bebyggelse, parkering på mark og eksisterende bolig blir ca. 1,8 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 28 % BYA i reguleringsområdet. 7

8 I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. For boligområdene B1 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på 50 % BYA, ref: KOMMUNEPLANENS AREALDEL Revisjon For boligområdene B2 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på 90 % BYA. Arealet for uteopphold, felles (f_u) er ca. 1,6. Det er i tillegg planlagt felles areal i ubebygget arealer av boligområdene. 6.4 Parkering For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser på bakkenivå. Det er planlagt mulighet for carport/garasje med en parkeringsplass per boligenhet. 6.5 Adkomstveier For leilighetsbyggene er det regulert felles adkomstvei som er også vendehammer for avfallsbil. Innom område skal fartsgrensen være 20 km/t. Vegene blir bygget opp iht. retningslinjer i håndbok N100 SVV. 6.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 6.7 Uteoppholdsareal Leilighetsbygget planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være felles uteareal for alle beboerne. Det er planlagt et stort felles uteareal mot sør som også knyttes til elvebredden og skogareal til vest. 6.8 Krav om utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og beplantning/vegetasjon. 6.9 Kulturminner Vi er ikke kjent med at det finnes kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. 7. Innkomne forhåndsuttalelser Det har i planleggingsfasen kommet 3 forhåndsuttalelser. 7.1 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag 8

9 Miljøvernavdelingen påpeker at det må tas hensyn til vegetasjon nært elvebredden samt eventuelle miljøkvaliteter i området, barnas interesser og hensynet til tilgjengelighet for alle. Kommunalavdelingen minner om ROS analyse. Viser her til planbeskrivelsens kapittel 4 og Forhåndsuttalelse fra NVE NVE påpeker at det blir behov for ny nettstasjon med kobling til høyspent ledning på nordsiden av Ogndalsvegen. Viser her til reguleringskart. 7.3 Forhåndsuttalelse fra Steinkjer kommune renovasjons avdeling Renovasjonsavdelingen påpeker at areal avsett for renovasjon virker liten. Areal avsett til renovasjon er forstørret i planforslaget. Viser her til reguleringskart. 9