Andregangs behandling/egengodkjenning: Reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde gbnr 27/1 regulant Anders Amdal

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. L12 Saksnr. 2014/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Kommunestyret Saksbehandler: Håvard Kvernmo Andregangs behandling/egengodkjenning: Reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde gbnr 27/1 Dokumenter i saken: 1 I Anmodning om oppstartsmøte for Plankontoret reguleringsplanarbeid 2 U Oppstartsmøte - Reguleringsplan for Plankontoret hyttefelt ved Samsjøen - Amdal 3 U Møtereferat - Oppstartsmøte Jostein Kongsvik m.fl. Reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde gbnr 27/1 regulant Anders Amdal 4 I Melding om oppstart Plankontoret 5 I Uttalelse - oppstart av Sør-Trøndelag fylkeskommune reguleringsplanarbeid for Samsjøveien hytteområde, 27/1 i Midtre Gauldal kommune 6 I Uttalelse til varsel om oppstart av Fylkesmannen i Sør-Trøndelag reguleringsarbeid for fritidsbebyggelse og nausttomter - Samsjøen 7 I Svar på varsel om oppstart av arbeid med Direktoratet for mineralforvaltning reguleringsplan for Samsjøveien Hytteområde 8 I Uttalelse - varsel om oppstart av Statens vegvesen - Region midt reguleringsplanarbeid - Samsjøveien hytteområde - gbnr 27/1 i Midtre Gauldal kommune 9 I Angående regulering av hyttefelt for Nils Magne Granmo Anders Amdal ved Samsjøen 10 I Fremming av forslag til detaljreguleringsplan for Samsjøveien hytteområde Plankontoret

2 11 I Feil i bestemmelser til planforslaget for Plankontoret Samsjøveien 12 I Planforslag m/plan-id Plankontoret 13 S Reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde gbnr 27/1 regulant Anders Amdal 14 I Revidert planbeskrivelse Plankontoret 15 X Særutskrift - Reguleringsplan for 16 I Samsjøvegen hytteområde - rettet Plankontoret plandokumenter iht. 1. gangs beh. 17 U Høringsbrev: Reguleringsplan for 18 I Høringsannonse - Trønderbladet Trønderbladet 19 N Internt høringsbrev: Reguleringsplan for Aril Røttum m.fl. Ann Siri Steigedal Moe og Olav Steigedal Moe m.fl. 20 I Annonse i Gauldalsposten Fonnfjell Reklamebyrå 21 N Internt høringsbrev: Reguleringsplan for Håvard Kvernmo 22 I Uttalelse - reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde - gbnr 27/1 i Midtre Gauldal kommune 23 I Vedrørende regulering Samsjøveien - gbnr 27/1 - Midtre Gauldal kommune 24 I Svar - reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde - gbnr 27/1 25 I Uttalelse - reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde - Midtre Gauldal - gbnr 27/1 26 S Andregangs behandling/egengodkjenning: Reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde gbnr 27/1 regulant Anders Amdal Sør-Trøndelag fylkeskommune Sametinget Sør-Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Saksopplysninger Bakgrunn for saken Plankontoret AS har på vegne av Anders Amdal fremmet forslag til detaljreguleringsplan for ny spredt fritidsbebyggelse på eiendommen gnr: 27 bnr: 1, ved Samsjøen i Midtre Gauldal kommune. Planen legger opp til 4 nye hyttetomter i tillegg til to allerede eksisterende tomter. Planen inkluderer tilførselsvei frem til hyttene, felles parkeringsplasser, samt to nye naustområder. Det er ikke forutsatt innlagt vann i hyttene, men bestemmelsene åpner for at vann, avløp og strøm kan graves ned i grunnen. Oppstartsmøte ble avholdt Melding om oppstart ble annonsert

3 Planforslaget ble mottatt Saken ble tatt opp til førstegangs behandling i møte i NPM-utvalget under sak 126/14. Reguleringsplanen har vært ute til høring og offentlig ettersyn i periodene og Bakgrunn for at saken ble sendt ut på høring to ganger, skyldes en inkurie ved de prosessuelle formkravene som stilles til høringsperioden i plan- og bygningsloven. Det er også blitt utelatt en merknad til melding om oppstart fra Eilif Peder Folstad, ved førstegangs behandling. Denne er nå tatt inn sammen med merknadene fra høringsperioden. Følgende merknader er kommet i løpet av høringsperioden: Eilif Peder Folstad, merknad til melding om oppstart, i brev datert ( ) Det er i området felles fiskerett og felles beiterett. Jeg forutsetter at dette blir hensyntatt i forbindelse med reguleringsarbeidet og utbyggingen, slik at muligheten for utøvelse av fiske i Samsjøen og beititing i området ikke blir vanskeliggjort eller redusert. Dette gjelder både hyttebygging/hyttetomter, plassering av båtnaust, utbygging av infrastruktur samt framtidig aktivitet i planområdet. Landbrukskontoret i Midtre Gauldal kommune i brev datert ( ) Beiteretten ligger i fellesskap, og vi kan ikke se bort fra at beitebruken i dette området også kan ta seg opp, spesielt med tanke på at en naboeiendom planlegger å reetablere seterdrift i området ( ). Vi kan ikke se at Amdal sin plan vil medføre vesentlig større ulemper for bruken av området ( ). ( ) Etter en samlet vurdering kan vi ikke se at planen vil medføre vesentlige drifts- eller miljømessige ulemper for landbruksdriften i området. Landbruksforvaltningen har derfor ingen spesielle merknader til planen. Sør-Trøndelag fylkeskommune i brev datert Viser til tidligere anbefaling om at tomt F4 bør trekkes lenger unna bekken av hensyn til naturmiljø, og at kommunen har løst dette med å legge inn en hensynssone rundt bekken. Minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Sametinget i brev datert Ingen merknader. Det er heller ikke registrert automatisk freda samiske kulturminner i området. Minner om den generelle aktsomhetsplikten og anbefaler at dette går frem av reguleringsbestemmelsene. Viser for øvrig til egen uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune. Mattilsynet i brev datert ( ) Mattilsynet har ingen merknader til mottatte reguleringsplan i forhold til kjente eksisterende vannforsyningssystemer i berørte område. Mattilsynet har ikke oversikt over eventuelle private brønner. Ved etablering av vannforsyning i området må det etableres tilstrekkelig beskyttelse av kilden(e). Av arealmessige årsaker er det i utgangspunktet ønskelig med færrest mulig brønner i ett område.

4 Bruk av vann fra bekk til drikke, tannpuss etc. er ikke å anbefale. I så fall bør vannet kokes før det anvendes for å fjerne/uskadeliggjøre bakterier, parasitter, virus mm. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag i brev datert Fylkesmannen er fornøyd med oppsummeringen av ROS-analysen, men savner at selve ROSanalysen er vedlagt. Fylkesmannen forutsetter at ROS-analysen er i tråd med pbl Fylkesmannen viser til tidligere uttalelser hvor det fokuseres på samlokalisering av hyttebebyggelse. En slik utvikling vil være mest gunstig både med tanke på utnytting av eksisterende infrastruktur, utnytting av næringsgrunnlag for grunneiere, samt andre samfunnsøkonomiske ringvirkninger tilknyttet bl.a. dagligvarehandel. Fylkesmannen advarer mot å legge opp til konkurrerende utbyggingskonsentrasjoner som bidrar negativt til denne utbyggingsstrategien. Fylkesmannen har i tillegg lagt ved faglige anbefalinger for endring i planen: 1. Naustområdene bør samlokaliseres til ett område for å minimere inngrepene langs vannet. 2. Det anbefales å ta inn bestemmelser i planen som sikrer at vegen anlegges på en hensynsfull måte og at bekken krysses med bro. Fylkesmannen har for øvrig ingen flere merknader til reguleringsplanen. Vurdering Landbruk Folstads merknad om beiterett og fiskerett i området er ivaretatt gjennom bestemmelsene. Naustene er plassert på en bestemt høyde slik at de ikke blir til hinder for fiske og ferdsel langs Samsjøen verken ved høy eller lav vannstand. Videre er det lagt inn bestemmelser som forbyr inngjerding av naustene. Bestemmelsene åpner riktig nok for inngjerding av hyttetomtene i området, men med bakgrunn i at bebyggelsen ligger spredt vil ikke inngjerdingen være til hinder for fri ferdsel av beitende dyr. Videre er det satt formkrav til gjerdene slik at dyr ikke blir sittende fast. Utbyggingsstrategi Rådmannen viser til Fylkesmannens påminnelse om samlokalisering av fritidsbebyggelse og har følgende kommentarer. Planområdet ligger i enden av et allerede utbygd hytteområde ved Samsjøen. Videre er det tilrettelagt for ny fritidsbebyggelse ved Samsjøen, både på Melhus-siden og i Midtre Gauldal. Tatt i betraktning at hele området har tilførsel via Samsjøveien som utgangspunkt fra Lundamo, er Rådmannen ikke av den oppfatning at utbyggingen vil legge opp til en «konkurrerende» utbyggingskonsentrasjon. Snarere tvert imot legger reguleringsplanen opp til en utvidelse av et allerede eksisterende hytteområde som i dag ligger på begge sider av kommunegrensen, ved Samsjøveien. Reguleringsplanen anses derfor å være i tråd med de anbefalingene Fylkesmannen har uttalt til høringsbrevet. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til dette punktet. Naustbebyggelse En samlokalisering av naustbebyggelsen vil være forenelig med det som betegnes som «samling av inngrep» i plansammenheng. I forbindelse med naust og landskapsøkologi er det imidlertid en smerteterskel for hvor mange bygg som kan etableres samlet, før det ikke lenger ligger klare fordeler til det å bedrive en samlet utbygging. Dette er ofte med bakgrunn i at naustene ligger eksponert ved strandsonen og er synlig fra store avstander. Man kan derfor oppnå en større landskapsøkologisk effekt om man deler opp naustbebyggelsen i flere mindre seksjoner eller felt langs en strandlinje forutsatt at tidligere gruppebebyggelse er i ferd med å nå en uhensiktsmessig stor størrelse.

5 Det er i slike tilfeller viktig at man har et godt plangrunnlag som utgangspunkt, slik at man kan avgjøre når en gruppebebyggelse begynner å bli uhensiktsmessig stor. Dette er vurderinger som i utgangspunktet må avklares gjennom overordnet plan eller egne temaplaner. Det er imidlertid ikke utarbeidet noen overordnet temaplan eller arealplan som setter klare føringer for naustbebyggelse i kommunen, noe som betyr at slike vurderinger må tas i hver enkelt sak. Dette kan ofte føre til en gradvis utbygging som i ettertid viser seg å ikke være hensiktsmessig. Man må derfor samtidig spørre seg om hvorvidt det er nødvendig med naust i ferskvann. I dette konkrete tilfellet har man et eksisterende naustområde i nord som består av ca. 8 naust. I tillegg er det i nyere tid gitt tillatelse for etablering av to nye naust gjennom dispensasjon, samtidig som det er gitt avslag for ett nytt naust i samme område. Høringsforslaget har imidlertid tatt utgangspunkt i to nye, mindre naustområder (N1 og N2), lengre sør for denne naustbebyggelsen. Det at man åpner for et nytt naustområde sør for et allerede utbygd naustområde vurderes som korrekt i forhold til det landskapsøkologiske perspektivet. Det er imidlertid mer hensiktsmessig om man samlokaliserer disse områdene til ett sammenhengende naustområde. Tiltakshaver har sett på mulighetene for å kunne gjøre dette, men det konkluderes med at forholdene ikke ligger til rette for å lokalisere 5 nye naust ved N1. Forholdene ligger derimot til rette for å lokalisere 5 nye naust ved N2. En slik løsning åpner også for at det eksisterende naustet i N1 eventuelt kan flyttes til N2 i fremtiden, slik at man får en samlet utbyggingsstruktur. Man må da sette førende bestemmelser som tillater at det eksisterende naustet står slik det er i dag, men legge inn krav om at det skal flyttes dersom det må reetableres etter en eventuell uforutsett hendelse som brann eller annen totalskade. Det bør også vurderes om ny naustbebyggelsen skal utformes på en enhetlig måte. Rådmannen anbefaler imidlertid at planen endres slik at ny naustbebyggelse lokaliseres i N2 med krav om at det eksisterende naustet samlokaliseres med ny naustbebyggelse ved eventuell brann eller annen totalskade. Endringer i plankartet: N1 skal kun omfatte eksisterende naust. All ny naustbebyggelse skal samlokaliseres i område N2. Endringer i planbestemmelsene: 3.2 I området N1 tillates 1 eksisterende naust. Dette kan vedlikeholdes på vanlig måte. Ved totalskade, brann etc. tillates ikke reetablering av naustet i N1. Ved totalskade, brann etc. skal naust fra område N1 tildeles ny plassering i tilknytning til eksisterende/kommende naustbebyggelse i område N2. I område N2 tillates oppført inntil 6 naust, hvorav 1 naustlokalitet skal være avsatt til eksisterende naust fra område N1. Kryssing av vassdrag Vassdraget i området defineres som en liten bekk som er nedfelt i myra. En hensynssone på 20 meter er lagt inn i kartet for å ivareta denne bekken. Planen legger opp til at bekken krysses med kulvert på et nytt punkt i tillegg til eksisterende kryssing ved dagens tilførselsvei inn til Nognillosen. Fylkesmannen fraråder at bekken legges i kulvert for å ivareta bekkedraget og samtidig hindre opptetting av kulverten ved store nedbørsmengder. Rådmannen viser til at det ikke har vært registrert problemer med opptetting av kulverten ved dagens krysningspunkt ved Samsjøveien. I tillegg er bekkedraget såpass lite, at en kulvert vil dekke

6 behovet for gjennomstrømming i stor nok grad. Videre anses hensynssonen på 20 meter som godt nok. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til dette punktet. Konklusjon Formkravene til planprosessen er innfridd. I tillegg ivaretar bestemmelsene den helhetlige utbyggingen av området på en god måte. Det er imidlertid viktig at vedtaket tar konkret stilling til naustutbyggingen i området. Dette bør være en forutsetning for at planen blir lagt frem for egengodkjenning i Kommunestyret. Reguleringsplanen kan med dette egengodkjennes i Kommunestyret. Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtar NPM-utvalget at reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde sendes til Kommunestyret for egengodkjenning med følgende endringer: Endringer i plankartet: N1 skal kun omfatte eksisterende naust. All ny naustbebyggelse skal samlokaliseres i område N2. Endringer i planbestemmelsene: 3.2 I området N1 tillates 1 eksisterende naust. Dette kan vedlikeholdes på vanlig måte. Ved totalskade, brann etc. tillates ikke reetablering av naustet i N1. Ved totalskade, brann etc. skal naust fra område N1 tildeles ny plassering i tilknytning til eksisterende/kommende naustbebyggelse i område N2. I område N2 tillates oppført inntil 6 naust, hvorav 1 naustlokalitet skal være avsatt til eksisterende naust fra område N1. Vedtaket begrunnes med at reguleringsplanen er i tråd med overordnet plan og legger opp til en skånsom utbygging i et allerede berørt område. Innstilling til Kommunestyret Med hjemmel i plan- og bygningslovens egengodkjenner Midtre Gauldal kommune reguleringsplan for Samsjøveien hytteområde slik den med endringer ble godkjent i NPM-utvalget. Vedtaket begrunnes med at reguleringsplanen er i tråd med overordnet plan og legger opp til en skånsom utbygging i et allerede berørt område.