Til andelseierne i Stovner Borettslag

Transkript

1 Til andelseierne i Stovner Borettslag Velkommen til generalforsamling, torsdag 12. april 2018 kl i Stovner Velhus. Innkallingen inneholder borettslagets årsrapport og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Stovner Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Stovner Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Stovner Borettslag avholdes torsdag 12. april 2018 kl i Stovner Velhus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSRAPPORT OG REGNSKAP FOR 2017 A) Årsrapport og regnskap for 2017 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG Ingen innkomne forslag 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Stovner Borettslag Jørn Konrad Gulbrandsen /s/ Bjørn Petermann /s/ Sidsel Braaten /s/ Bente Fredriksen /s/ Simon Hansen /s/ Av hensyn til miljøet har styret valgt å ikke sende ut protokollen i papirformat. Denne kan imidlertid fås ved henvendelse til styret eller lastes ned på våre nettsider.

3 3 Stovner Borettslag ÅRSRAPPORT FOR 2017 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Jørn Konrad Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D Nestleder Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Styremedlem Sidsel Braaten Stovnerfaret 92 Styremedlem Bente Fredriksen Oppsal Terrasse 2 Styremedlem Simon Hansen Stovnerfaret 66 Varamedlem Bjørn Kjus Stovnerbakken 111 Varamedlem Faiza Moghal Stovnerbakken 157 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Jørn Konrad Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D Varadelegert Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Valgkomiteen Kirsti Juvik Stovnerbakken 149 Linn Schive Stovnerbakken 153 Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

4 4 Stovner Borettslag Generelle opplysninger om Stovner Borettslag Borettslaget består av 192 andelsleiligheter. Stovner Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel Stovner i Oslo kommune med følgende adresse: Fjellstuveien Fjellstuveien Stovnerbakken Stovnerbakken Stovnerbakken Stovnerfaret Gårds- og bruksnummer : Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Stovner Borettslag har ingen personer ansatt. Det er ikke registrert skader eller ulykker i borettslaget i Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2017 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning. Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2017 var til sammen kr Andre inntekter består av sak i Forliksrådet.

5 5 Stovner Borettslag Kostnader Driftskostnadene i 2017 var til sammen kr Dette er kr høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak kostnader drift og vedlikehold. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr kr og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2018 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til større vedlikehold som omfatter trykkspyling av avløp i alle hus. Investering nytt avfallsanlegg Styret vil investere i nye nedgravde søppelsjakter som erstatning for gamle søppelkasser og skur. Dette vil redusere fremtidige driftskostnader. Kommunale avgifter i Oslo kommune Forslag til budsjett for Oslo Kommune ble lagt frem 27. september. Der ble det foreslått en økning på 10 % for renovasjon og 5 % for vann og avløp og dette ble lagt til grunn i budsjettet. Vi har ikke regnet med økning i feiegebyr. Eiendomsskatten følger egne satser. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med om lag samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2018 har øker. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 1,8 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Stovner Borettslag. Lån Stovner Borettslag har ett lån i Eika Boligkredit med flytende rente. Lånet løper ut i år Borettslaget har i tillegg ett lån i Eika Boligkredit som ble tatt opp i forbindelse med fasaderehabiliteringen. Lånet har flytende rente og løper ut i år 2038.

6 6 Stovner Borettslag Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret for 2018 øker med 2,5 % Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2018 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet redusere borettslagets disponible midler, men styret mener det er forsvarlig i Det presiseres at reduksjonen hovedsakelig skyldes investeringen i nytt søppelanlegg. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

7 Revisjonsberetning settes inn på tre egne side 7 Stovner Borettslag

8 8 Stovner Borettslag

9 9 Stovner Borettslag

10 . 10 Stovner Borettslag 252 STOVNER BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

11 11 Stovner Borettslag STOVNER BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Nytt avfallshåndteringsanlegg Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Reduksjon udekket tap

12 12 Stovner Borettslag STOVNER BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 192 * Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

13 13 Stovner Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, , STYRET I STOVNER BORETTSLAG Jørn Konrad Gulbrandsen /s/ Bjørn Petermann /s/ Sidsel Braaten /s/ Bente Fredriksen /s/ Simon Hansen /s/

14 Stovner Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Leietillegg for balkong/karnapp Get Leietillegg for påbygg SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Sak i Forliksrådet SUM ANDRE INNTEKTER 5 245

15 15 Stovner Borettslag NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2016/2017, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr 5 774, jf. noten om andre driftskostnader, note 10. Her utgjør andre kostnader tillitsvalgte kr , hvorav kr av beløpet gjelder møteledelse av fjorårets generalforsamling. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS OBOS Prosjekt AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Hovedentreprenør v/ NorTekk AS SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold garasjeanlegg SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

16 16 Stovner Borettslag NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Diverse leiekostnader/leasing Driftsmateriell Vaktmestertjenester Snørydding/gressklipping HMS- og hjemmesideabonnement Kopieringsmateriell -607 Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Porto Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån Eika Renter lån Eika Omkostninger lån Eika Omkostninger lån Eika Andre rentekostnader -170 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Tilgang SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.102/bnr.478 M. flere Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr. X. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

17 . 17 Stovner Borettslag NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Fotballmål Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Garasjeanlegg Kostpris Lekeapparat Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2018) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 16 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet.

18 Stovner Borettslag NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS 1 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,10 %. Løpetiden er 17 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Eika Boligkreditt AS 2 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,10 %. Løpetiden er 25 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Oprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpte avdrag Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

19 19 Stovner Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Jørn K. Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D B. Som styremedlem for 2 år foreslås: Morten Ruud Stovnerfaret 52 Styremedlemmer som ikke er på valg: Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Sidsel Braaten Stovnerfaret 92 Simon Hansen Stovnerfaret 66 C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Faiza Moghal Stovnerbakken Anne Lise Behringer Stovnerfaret 94 D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Jørn K. Gulbrandsen Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Bjørn Petermann E. Som valgkomité for 1 år foreslås: Linn Schive Stovnerbakken 153 Kirsti Juvik Stovnerbakken 149 I valgkomiteen for Stovner Borettslag Kirsti Juvik /s/ Linn Schive /s/

20 20 Stovner Borettslag Orientering om borettslagets drift STYRETS BERETNING FOR Organisering og ansvarsfordeling Styret har i perioden hatt følgende sammensetting: styreleder, 4 styremedlemmer og 2 varamedlemmer. Arbeidsfordelingen i perioden har i hovedsak vært som følger: Navn Funksjon Ansvarsområdet Jørn K. Styreleder Ansvarlig for drift av borettslaget, med hovedoppgaver: Gulbrandsen Kontakt og informasjon m/beboere, OBOS og eksterne leverandører, Økonomi, innkjøp, bilagshåndtering, HMS, Første anvisningsrett Administrative oppgaver. Bjørn Petermann Nestleder/Styremedlem Hovedoppgaver: Oppfølging av vedlikeholdet og utbedring av skader på bygninger inkl. garasje anleggene (i samarbeid med leder) Kontakt med leverandører. Sekretær og ansvar for protokoller. Andre anvisningsrett. Infoavis og borettslagets nettsider i samarbeidet med styret. Bente Fredriksen Styremedlem Hovedoppgaver: Oppfølging av snøbrøyting og gressklipping. Ansvar hagecontainer. Simon Hansen Styremedlem Hovedoppgaver: Befaring materielle bygnings skader VVS sammen med Styreleder. GET avtalen. Utleie av bilhenger. Sidsel Braaten Styremedlem Hovedoppgaver: Oppfølging av snøbrøytings avtale. Møte med selskapet. Faiza Mogha Bjørn Kjus Varamedlem Varamedlem Ingen spesielle oppgaver. Ingen spesielle oppgaver. Styret har fordelt oppgavene seg imellom etter hovedansvarsområder, men med tilpasninger og fordeling alt etter saksmengde og arbeidssituasjon. Varamedlemmer har som hovedregel fått innkalling til de aller fleste styremøtene. De kan delta i styrearbeidet på styremøtene som en opplæringsperiode, for lettere å kunne gå inn som styremedlemmer senere. En praksis som har vært vanlig i styret i flere år. Styret har i perioden avholdt 10 styremøter og behandlet 266 henvendelser pr. post/epost. (beboer henvendelser/entreprenører drift) Det er også utført befaringer med eksterne byggetekniske firmaer og møter med forvaltningsselskapet og OBOS Prosjekt. Styret har også gjennomført møter med enkeltbeboere for håndtering av ulike konflikter og problemstillinger. Samtlige styremøter er i perioden blitt avholdt i lokalene til Stovner Vel.

21 21 Stovner Borettslag Informasjon til/fra beboere Styret ønsker en god kommunikasjon med beboerne. Informasjon fra styret til alle beboerne skjer gjennom borettslagets informasjonsavis. Denne deles ut av styret og legges i den enkelte beboers postkasse. Siste driftsår er det produsert 2 informasjonsaviser og diverse rundskriv/notater til enkeltområder av borettslaget. Borettslaget har også egne sider på internett hvor informasjon legges ut parallelt med informasjonsavisen. I tillegg finnes her litt informasjon om borettslaget generelt. Styret ønsker å gjøre oppmerksom på at for de av beboerne som har tilgang til internett vil borettslagets nettsider være en fin kilde for å finne oppdatert informasjon. Styret har i kommende periode målsetning om å kunne bruke nettsiden noe mer aktivt og oppdatere denne. Adressen til borettslagets nettside er: HMS- arbeid Styreleder er borettslagets HMS- tillitsvalgt. Det pålagte HMS-arbeidet har blitt ajourholdet og fulgt opp av styreleder. Det er foretatt HMS- runder av styret i perioden. Styret har også arbeid med kartlegging av lovpålagt brannvarsling og slukke utstyr, ved hjelp av eksternt firma, Norsk Brannvern. Det er ved fjorårets kontroll skiftet defekt røykvarsler i enkelt leiligheter og noen tilfeller supplert, der det ikke har vært noe. Styret vil for orden skyld informere at det er 1 stk. pulverapparat og 1stk. røykvarsler pr leilighet, som styret har ansvar for. Ut over dette er det andelseier som for egen kostnad må sørge for utskiftning selv, hvis de har flere slokkere/røykvarslere. Bomiljø Alle tiltak som styret har gjennomført er ment for å virke til det beste for bomiljøet. Forholdet mellom beboerne er stort sett bra, men styret har i perioden merket seg at det er en tendens til småkrangling og irritasjon beboere imellom. Terskelen for å klage på naboen har blitt langt lavere, og det er små ting som ofte utløser konflikten. Klagesakene dreier seg ofte om matlukt, høy musikk, parkering, rot i hagen og at naboen ikke bruker garasjen. I enkelte tilfeller har det også vært vanskelig for styret å få forståelse hos beboere om hva som er til fellesskapets beste og hvilke regler som gjelder. Dog viser det seg at det store flertallet tar hensyn og følger borettslagets vedtekter og husordensregler. Beboers vedlikeholdsansvar, herunder innvendig VVS Som det fremgår av regnskapet noter og årsberetning, er styret ansvarlig for å organisere et omfattende vedlikehold av borettslagets felles bygningsmasse og tekniske installasjoner. Det påhviler imidlertid også hver enkelt andelseier i borettslaget et stort ansvar for å holde egen leilighet og vår felles eiendom i god stand. I perioden har vi hatt lekkasjer fra. gamle varmtvannsberedere, koplinger til servanter, oppvaskmaskiner, samt tette avløp og sluk. Styret vil innstendig be hver beboer om og sjekke alder på spesielt oppvask- vaskemaskin og varmtvanns beredere. Er disse over 16 år bør du få sjekket koblinger av rørlegger, eventuelt (helst) bytte ut den gamle maskinen/berederen! Vedlikeholds plikt «vannskader i leiligheter» gamle bad og kjøkken Borettslagets bygningsmasse begynner å bli gammel, det er derfor svært avgjørende at beboerne vedlikeholder innvendig rør, koplinger, sanitærutstyr og elektriske anlegg. Jf. borettslagets Vedtekter kap.5.

22 22 Stovner Borettslag Styret oppfordrer den enkelte beboer til å sette seg inn i hvilke anbefalinger som gis, ikke minst på vedlikehold både av VVS utstyr og elektriske installasjoner. Styret vil minne om at det er en sikkerhets risiko og kjøre oppvaskmaskin eller vaskemaskin når det ikke er folk i husstanden. Har vært større vannlekkasjer der beboer har satt på de nevnte hvitevarer og gått på arbeid. Dette anbefales ikke. En god regel er at man skrur av vanntilførsel til oppvaskmaskin og vaskemaskin når de ikke er i bruk. Dette for å begrense risiko for vannlekkasjer i leiligheter. Har du ikke en stoppekran foran tilførsel av vann til oppvask/vaskemaskin så må dette ordnes så fort som mulig! Garasjene Styret ønsker å gjøre oppmerksom på at det elektriske anlegget innvendig i den enkelte beboers garasje er beboers ansvar. Noen har installert elektrisk garasjeport åpner i sin garasjeport, noe styret absolutt ikke anbefaler da både det elektriske anlegget og den byggtekniske konstruksjonen verken er bygget for dette eller er i en slik forfatning at den tåler det. Styret gjør uansett oppmerksom på at dersom en slik elektrisk port åpner er montert, (fra gammelt av) er det et krav at det skal være mulig å åpne porten manuelt dersom det elektriske anlegget skulle være frakoplet. El. bil - lade mulighet Strøm spenningen i den enkeltes garasje er 10amp. Kursene er ikke beregnet på full effekt ladning av EL-bil. Kontakt derfor styret om du har tenkt å skaffe deg El-bil. Nødvendig installasjon sikkerhet, vil være garasjeeiers kostnad. Må ha en sikkerhet på at du ikke overbelaster det som faktisk går an og ta ut uten at sikringen går. Strøm mot din stikkontakt er fordelt fra el. skap mot flere garasjer. Vedr. garasjeport og vedlikehold Alle bevegelige deler i porten skal smøres ved behov av beboer. Port falt ned. I slike tilfeller har det vist seg at smøring av bevegelige deler ikke har vært gjennomført. Dette er garasjeeiers ansvar! Rapportering til styret om treg bevegelse i porten kan også forhindre slike hendelser. Problemstilling treg port kan også skylles telehiv. Kontakt derfor styret ved problemer med åpne/ lukke mekanisme til garasjeporten. Faktura går da på felles kost. Garasjetak Styret ser viktigheten av å kartlegge, på en grundig og strukturert måte, det vedlikeholdsbehov som borettslagets bygningsmasse og garasjeanlegg har de kommende år. Med bakgrunn i dette arbeidet har vi plan på å starte taktekking i enkelte garasjeanlegg kommende periode. Kostnad på dette (alle garasjer) gjør at vi fordeler tekkingen/reparasjon og eller lapping av taktekke over flere år. Nå må det også nevnes at man i framtid (5-10 år) har plan på nye garasjer og kostnad vi legger i rep eller der det må legges nytt taktekke skal være et minimum. Styret har i fjor gjennomført bestilling rep/lapping av garasje taktekke. Taktekking rekkehusene Styret har i perioden fortsatt med plan rehabilitering av hovedtak etter årgangs liste og etter ent befaring. I 2017 ble det lagt ny takpapp på 3 rekkehus type A og B-hus for området nederst i Stovnerbakken. Det er også tatt 1 etg. inngangs/tilbyggtak på to rekkehus. Til info vedr. våre hoved tak og 1 etg. inngang/tilbyggstak, så ligger vi meget

23 23 Stovner Borettslag godt på plan. De fleste rekkehus er tatt, men vil fortsette noen år til inntil det flates ut med taktekking på lengre intervall. Levetid på takpappen er estimert av firma til 30 år eller mer. Drenerings skade kjelleretasje Det er utbedret drenerings skade på i alt 3 leiligheter sin inngangsside samt et hjørne leilighets endeside. Skiftet hoved stoppekran. Disse ligger nedgravd på enden av rekkehusets kortende. Stenges når beboere må skifte hovedstoppekran i sin leilighet. Ser ut til at drenerings lekkasjer har avtatt noe i forhold til tidligere år, men vi må påregne slike arbeider også for neste periode. Tre felling/beskjæring på fellesområder Styret har i denne perioden innleid profesjonell hjelp til beskjæring av trær og busker på fellesareal. Felling av trær på fellesareal. Må foreligge skriftlig søknad fra beboer. Deretter behandling av saken i styret og på høring blant naboer. Dette gjelder kun trær på fellesområder ikke i hagene. (beboer sitt eget ansvar) Det kan også være ønskelig og etter beplante nytt, når felling blir bestemt. Utgangspunktet for borettslaget må være å bevare de gamle trær vi har og ta vare på det miljø og det inntrykk dette gir innad og utad for borettslaget! Trær tar også unna mye vann i grunnen, som igjen hjelper til med drenering og reduserer fare for vanngjennomtrengning i kjellere. Felling blir derfor grundig vurdert nytten av. Feil parkering og kjøring på stikkveier, økende problem i enkelt områder Styret har ved flere anledninger tatt kontakt med beboere som parkerer og som til stadighet kjører på stikkveiene. Det viser seg at det stort sett er de samme beboerne, som trosser de regler som er satt av fellesskapet. Stikkveien må være tilgjengelig for utrykningskjøretøyer. Styret har i perioden begynt med skriftlig advarsler til enkelt beboere som parkerer (også over natt) på stikkvei. Det er dessverre økende tendens, også fra nyere beboere. Styret vil gå enda mer aktivt inn for og stoppe denne utvikling. Container hageavfall Det har gjennom hele sommersesongen vært plassert container for hageavfall ved garasjeanlegget i Stovnerbakken rett nedenfor Stovner Vel. Containeren har blitt tømt hyppig og denne tjenesten synes å ha fungert relativt greit. Det er dog beklagelig at enkelte ikke kan respektere at denne containeren kun er til hageavfall. Borettslaget faktureres hver gang det er annet enn hageavfall i containeren. Plastsekken «skal» tømmes for hageavfall å tas med! Det ble også gjennomført vårdugnad der det ble rekvirert containere i alt 8 stk. som ble plassert ut i borettslaget. Søppelhus og oppstillingsplasser for dunker, restavfall og papp/papir Styre har hatt møter med etaten også i år. Kontroll av antall søppelkasser samt hvordan restavfall håndteres. Noen steder har vi måttet øke volum på restavfallskasser. Det er ikke tilfredsstillende søppelhåndtering i borettslaget. Det er pålagt å kildesortere i Oslo (grønn og blå pose får man gratis i matvarebutikker) Det å brette papp og kjøre spesial avfall til Haraldrud søppelplass er noe man forventer at den enkelte beboer gjør. Er søppelkassen full, finner man en annen som har ledig plass. Skadedyr/fugler drar søpla

24 24 Stovner Borettslag utover når lokket er åpent. En ny trend som har oppstått er beboere som kaster glass i søppelet eller setter det utenfor dunken. Kan de som kjenner seg igjen i dette, prøve og lære seg kildesortering. Spar butikken har container utenfor til glass avfall. Asfaltering stikkveier Det er lagt ny asfalt på to stikkveier foran inngangsparti til rekkehus i området kalt Høyden. Videre er det rehabilitert flere stier mellom rekkehus inn til lekeplass område. Øverst i Stovnerbakken er det rehabilitert gammel sti og fjernet heller byttet ut med asfalt. Området bak Sparbutikken. Vurderer nye områder vedr. asfalt eventuelt preparering/lapping av asfalt til sommer høst. Nye parkeringsplasser I ved Stovnerbakken nr. 104 er det etablert flere nye parkeringsplasser også nederst i Stovnerbakken har vi gravet ut av terreng nye parkeringsplasser. I Stovnerfaret er det utvidet dybde på plasser slik at plass for utryknings etater har bredere innkjøring til nr samt bedre belysning. Gjenstår merking av plassene. Blir gjort til våren/sommer. Styret har også behandlet og fulgt opp følgende saker: Ansvarsforhold ved vannskader og forsikringssaker. Godkjennelse av diverse søknader. Godkjennelse av nye andelseiere. Terrasseoppsetting og oppsetting av skillevegger mellom beboere. Kontroll av elektriske installasjoner. Vedlikehold og utskifting av ute belysning, feilsøking rep varmekabler. Fuktmålinger. Utlån av biltilhenger. Flagging på offentlige flaggdager. Julegrantenning og samarbeid med Stovner Vel. Renset avløpsrør i leiligheter og ut til offentlig rørledning. Sikkerhetskontroll av lekeplassene ved firma Lekeplasskontrollen. Oppmerking av parkeringsplassene i borettslaget. Bedre belysning parkerings områder. Tilslutt vil styret få takke den enkelte beboer for et godt samarbeid. Det er viktig at et slikt samarbeid både er konstruktivt og motiverende. Tusen takk!

25 25 Stovner Borettslag Styret Borettslagets hjemmesider er Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Parkering Det er knyttet garasje til hver av borettslagets leiligheter. I tillegg har borettslgaet parkeringsplasser til bruk for korttidsparkering for beboere og gjester. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS.

26 26 Stovner Borettslag Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av selskapene forvaltet av OBOS. Stovner Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på bredbånd og digital-tv dersom borettslagets har inngått en kollektiv avtale. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Større vedlikehold og rehabilitering 2017 Diverse Blant annet utvidelse av parkeringsplasser, asfaltering, drenering, rehabilitering av tak Fasaderehabilitering