Til andelseierne i Stovner Borettslag

Transkript

1 Til andelseierne i Stovner Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Stovner Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Stovner Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Stovner Borettslag avholdes mandag 18. april 2016 kl i Stovner Velhus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2015 A) Årsberetning og regnskap for 2015 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Stovner Borettslag Jørn Konrad Gulbrandsen /s/ Bjørn Petermann /s/ Sidsel Braaten /s/ Bente Fredriksen /s/ Simon Hansen /s/

3 3 Stovner Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2015 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Jørn Konrad Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D Nestleder Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Styremedlem Sidsel Braaten Stovnerfaret 92 Styremedlem Bente Fredriksen Stovnerfaret 50 Styremedlem Simon Hansen Stovnerfaret 66 Varamedlem Robert Helmeriksen Stovnerbakken 98 Varamedlem Faiza Moghal Stovnerbakken 157 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Jørn Konrad Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D Varadelegert Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Valgkomiteen Kirsti Juvik Stovnerbakken 149 Linn Schive Stovnerbakken 153 Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

4 4 Stovner Borettslag Generelle opplysninger om Stovner Borettslag Borettslaget består av 192 andelsleiligheter. Stovner Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 11 Stovner i Oslo kommune med følgende adresse: Fjellstuvn Fjellstuvn Stovnerbakken Stovnerbakken Stovnerbakken Stovnerfaret Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: , 613, 615, 616 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Stovner Borettslag har ingen ansatte. Det er ikke registrert skader eller ulykker i borettslaget i Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2015 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning. Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2015 var til sammen kr Dette er kr høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak tillegg for veranda/karnapp.

5 5 Stovner Borettslag Kostnader Driftskostnadene i 2015 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere kostnader drift og vedlikehold grunnet effekt etter fasaderehabiliteringen. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr kr og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2016 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til større vedlikehold som tak og drenering, samt andre uforutsette kostnader. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften er redusert med 2 %, og renovasjonsavgiften øker med 7 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Styret har budsjettert med antatt kostnader, kr i Forsikring Forsikringspremien for 2016 øker. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 3,3 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Stovner Borettslag. Totalt anslått til 7,7 % økning. Lån Stovner Borettslag har lån ett lån i Eika boligkredit med flytende rente. Lånet løper ut i år Borettslaget har i tillegg et lån i Eika Boligkredit som ble tatt opp i forbindelse med fasaderehabiliteringen. Lånet har flytende rente og løper ut i år For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,90 % p.a

6 6 Stovner Borettslag Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret for 2016 øker med 3 %. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2016 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Stovner Borettslag Jørn Konrad Gulbrandsen /s/ Bjørn Petermann /s/ Sidsel Braaten /s/ Bente Fredriksen /s/ Simon Hansen /s/

7 Revisjonsberetning settes inn på egen side 7 Stovner Borettslag

8 8 Stovner Borettslag

9 . 9 Stovner Borettslag 252 STOVNER BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

10 10 Stovner Borettslag DRIFTSINNTEKTER: STOVNER BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Fasaderehabilitering Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Fra opptjent egenkapital Udekket tap Reduksjon udekket tap

11 11 Stovner Borettslag STOVNER BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Rehabilitering fasade Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 192 * Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

12 12 Stovner Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, , STYRET I STOVNER BORETTSLAG Jørn Konrad Gulbrandsen /s/ Sidsel Braaten /s/ Bente Fredriksen /s/ Simon Hansen /s/ Bjørn Petermann /s/

13 .. 13 Stovner Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. SKATTETREKKSKONTO Fram til benyttet selskapet en felles skattetrekkskonto som OBOS-konsernet disponerte. Selskapet har nå opprettet en egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. Selskap som ikke har hatt lønnsutbetalinger i november eller desember har ikke tatt i bruk den nye kontoen. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Frysebokser Diverse Leietillegg for påbygg SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Påløpte feriepenger -120 Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.

14 14 Stovner Borettslag NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2014/2015, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr 293, jf. note 9. NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS OBOS Prosjekt AS Arrk SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Kostnadsføring prosjekt. Rehabilitering fasade, se note SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold garasjeanlegg Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

15 15 Stovner Borettslag NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Leie av Stovner Vel hus Lyspærer og sikringer -741 Vaktmestertjenester Internett/hjemmeside Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte -293 Andre kontorkostnader Porto Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Renter lån Eika Renter lån Eika Omkostninger lån Eika Omkostninger lån Eika SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Tilgang SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.102/bnr.478 M. flere Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

16 . 16 Stovner Borettslag NOTE: 13 REHABILITERING FASADE Newsec TM AS, brannteknisk rådgivning OBOS Prosjekt AS, prosjektledelse OBOS Prosjekt AS, enøkrapport Honorar til styreleder og nestleder Thorendahl AS, hovedentreprenør Enøktilskudd, Oslo kommune Kostnadsføring prosjekt Kostnadsføring prosjekt Kostnadsføring prosjekt SUM REHABILITERING FASADE 0 NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Fotballmål Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Garasjeanlegg Kostpris Lekeapparat Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2016) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 16 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet.

17 17 Stovner Borettslag NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS 1 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,25%. Løpetiden er 17 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Eika Boligkreditt AS 2 Rentesatsen pr var 2,25%. Løpetiden er 25 år. Opprinnelig Utbetalt Økning i år Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Skyldig arbeidsgiveravgift -158 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -158 NOTE: 20 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger -120 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -120

18 Stovner Borettslag NOTE: 21 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpte avdrag 0 TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

19 19 Stovner Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 2 år foreslås: Jørn Konrad Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D B. Som styremedlem for 2 år foreslås: Bente Fredriksen Stovnerfaret 50 Styremedlemmer som ikke er på valg: Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Sidsel Braaten Stovnerfaret 92 Simon Hansen Stovnerfaret 66 C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Robert Helmeriksen Stovnerbakken Faiza Moghal Stovnerbakken 157 D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Kirsti Juvik Stovnerbakken 149 Linn Schive Stovnerbakken 153 E. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Jørn Konrad Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 I valgkomiteen for Stovner Borettslag Kirsti Juvik Linn Schive

20 20 Stovner Borettslag Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid STYRETS BERETNING FOR Organisering og ansvarsfordeling Styret har i perioden hatt følgende sammensetting: styreleder, 4 styremedlemmer og 2 varamedlemmer. Arbeidsfordelingen i perioden har i hovedsak vært som følger: Navn Funksjon Ansvarsområdet Jørn K. Gulbrandsen Styreleder Ansvarlig for drift av borettslaget, med hovedoppgaver: Kontakt og informasjon m/beboere, OBOS og eksterne leverandører, Økonomi, innkjøp, bilagshåndtering, HMS, Første anvisningsrett Administrative oppgaver. Bjørn Petermann Nestleder/Styremedlem Hovedoppgaver: Oppfølging av vedlikeholdet og utbedring av skader på bygninger inkl. garasje anleggene (i samarbeid med leder) Kontakt med leverandører. Sekretær og ansvar for protokoller. Andre anvisningsrett. Infoavis og borettslagets nettsider i samarbeidet med styret. Bente Fredriksen Styremedlem Hovedoppgaver: Oppfølging av snøbrøyting og gressklipping. Ansvar hagecontainer. Utleie av bilhenger og utstyrsgarasje. Simon Hansen Styremedlem Hovedoppgaver: Befaring skader innvendig og div. materielle bygnings skader VVS sammen med Styreleder. GET avtalen. Sidsel Braaten Styremedlem Hovedoppgaver: Vært fritatt hovedoppgaver pga økt arbeidsbelastning i privat jobb. Faiza Mogha Robert Helmeriksen Varamedlem Varamedlem Ingen spesielle oppgaver. Ingen spesielle oppgaver. Styret har fordelt oppgavene seg imellom etter hovedansvarsområder, men med tilpasninger og fordeling alt etter saksmengde og arbeidssituasjon. Varamedlemmer har som hovedregel fått innkalling til de aller fleste styremøtene. De kan delta i styrearbeidet på styremøtene som en opplæringsperiode, for lettere å kunne gå inn som styremedlemmer senere. En praksis som har vært vanlig i styret i flere år. Styret har i perioden avholdt 11 styremøter og behandlet 1250 skriftlige henvendelser pr. post/e-post. Mye grunnet oppfølging av reklamasjoner etc. og annet vedrørende rehabiliteringen og drift av borettslaget. Det er også utført befaringer med eksterne byggetekniske firmaer og møter med forvaltningsselskapet og OBOS Prosjekt.

21 21 Stovner Borettslag Styret har også gjennomført møter med enkeltbeboere for håndtering av ulike konflikter og problemstillinger. Samtlige styremøter er i perioden blitt avholdt i lokalene til Stovner Vel. Informasjon til/fra beboere. Styret ønsker en god kommunikasjon med beboerne. Informasjon fra styret til alle beboerne skjer gjennom borettslagets informasjonsavis. Denne deles ut av styret og legges i den enkelte beboers postkasse. Siste driftsår er det produsert 3 informasjonsaviser og diverse rundskriv/notater til enkeltområder av borettslaget. Borettslaget har også egne sider på internett hvor informasjon legges ut parallelt med informasjonsavisen. I tillegg finnes her litt informasjon om borettslaget generelt og om aktuelle håndverksfirmaer som styret bruker i sitt arbeid. Styret ønsker å gjøre oppmerksom på at for de av beboerne som har tilgang til internett vil borettslagets nettsider være en fin kilde for å finne oppdatert informasjon. Styret har i kommende periode målsetning om å kunne bruke nettsiden noe mer aktivt og oppdatere denne. Adressen til borettslagets nettside er: HMS- arbeid Styreleder er borettslagets HMS- tillitsvalgt. Det pålagte HMS-arbeidet har blitt ajourholdet og fulgt opp av styreleder. Det er foretatt HMS- runder av styret i perioden. Styret har også arbeid med kartlegging av lovpålagt brannvarsling og slukke utstyr, ved hjelp av eksternt firma, Norsk Brannvern. Det er ved fjorårets kontroll skiftet defekt røykvarsler i enkelt leiligheter og noen tilfeller supplert, der det ikke har vært noe. Styret vil for orden skyld informere at det er 1 stk. pulverapparat og 1stk. røykvarsler pr leilighet, som styret har ansvar for. Ut over dette er det andelseier som for egen kostnad må sørge for utskiftning selv, hvis de har flere slokkere/røykvarslere. Bomiljø Alle tiltak som styret har gjennomført er ment for å virke til det beste for bomiljøet. Forholdet mellom beboerne er stort sett bra, men styret har i perioden merket seg at det er en tendens til småkrangling og irritasjon beboere imellom. Terskelen for å klage på naboen har blitt langt lavere, og det er små ting som ofte utløser konflikten. Klagesakene dreier seg ofte om matlukt, høy musikk, parkering, rot i hagen og at naboen ikke bruker garasjen. I enkelte tilfeller har det også vært vanskelig for styret å få forståelse hos beboere om hva som er til fellesskapets beste og hvilke regler som gjelder. Dog viser det seg at det store flertallet tar hensyn og følger borettslagets vedtekter og husordensregler. Beboers vedlikeholdsansvar, herunder innvendig VVS. Som det fremgår av regnskapet noter og årsberetning, er styret ansvarlig for å organisere et omfattende vedlikehold av borettslagets felles bygningsmasse og tekniske installasjoner. Det påhviler imidlertid også hver enkelt andelseier i borettslaget et stort ansvar for å holde egen leilighet og vår felles eiendom i god stand. I perioden har vi hatt lekkasjer fra. gamle varmtvannsberedere, koplinger til servanter, oppvaskmaskiner, samt tette avløp og sluk.

22 22 Stovner Borettslag Styret vil innstendig be hver beboer om og sjekke alder på spesielt oppvask- vaskemaskin og varmtvanns beredere. Er disse over 16 år bør du få sjekket koblinger av rørlegger, eventuelt (helst) bytte ut den gamle maskinen/berederen! Borettslagets bygningsmasse begynner å bli gammel, det er derfor svært avgjørende at beboerne vedlikeholder innvendig rør, koplinger, sanitærutstyr og elektriske anlegg. Jf. borettslagets Vedtekter kap.5. Styret oppfordrer den enkelte beboer til å sette seg inn i hvilke anbefalinger som gis, ikke minst på vedlikehold både av VVS utstyr og elektriske installasjoner. Styret vil minne om at det er sikkerhets risiko og kjøre oppvaskmaskin eller vaskemaskin når det ikke er folk i husstanden. Har vært større vannlekkasjer der beboer har satt på de nevnte hvitevarer og gått på arbeid. Dette anbefales ikke. En god regel er også at man skrur av vanntilførsel til oppvaskmaskin og vaskemaskin når de ikke er i bruk. Dette for å begrense mulige vannlekkasjer i leiligheter. Har du ikke en stoppekran foran tilførsel av vann til oppvask/vaskemaskin så må dette ordnes så fort som mulig, da det er påbudt. Garasjen! Styret ønsker også å gjøre oppmerksom på at det elektriske anlegget innvendig i den enkelte beboers garasje er beboers ansvar. Noen har installert elektrisk garasjeport åpner i sin garasjeport, noe styret absolutt ikke anbefaler da både det elektriske anlegget og den byggtekniske konstruksjonen verken er bygget for dette eller er i en slik forfatning at den tåler det. Styret gjør uansett oppmerksom på at dersom en slik elektrisk port åpner er montert, (fra gammelt av) er det et krav at det skal være mulig å åpne porten manuelt dersom det elektriske anlegget skulle være frakoplet. NB! Strøm spenningen i den enkeltes kontakt i garasjen, er ikke beregnet på ladning av EL bil! (må installere 16 Amp. sikring for egen regning) Kontakt derfor styret om du har tenkt å skaffe deg EL bil. Det har vært henvendelse fra beboere hvor garasjeporten har falt ned. I slike tilfeller har det vist seg at smøring av bevegelige deler ikke har vært gjennomført. Dette er garasjeeiers ansvar! Rapportering fra garasjeeier om treg bevegelse i porten kan også forhindre en hendelse. Problemstilling treg port kan også skylles telehiv. Kontakt styret ved problemstillinger eks. skjev garasjeport. Styret ser viktigheten av å kartlegge, på en grundig og strukturert måte, det vedlikeholdsbehov som borettslagets bygningsmasse og garasjeanlegg har de kommende år. Vi vil derfor starte et kartleggingsarbeid av garasjeanlegg, for bedre å kunne forutse de kostnader som vil påløpe borettslaget de nærmeste årene fremover. Taktekking Styret har i perioden fortsatt med rehabilitering av hovedtak. I 2015 ble det lagt ny takpapp på 2 rekkehus type A-hus for området kalt høyden Styrets videre plan for 2016 er at det skal tas 2 rekkehus hovedtak i Stovnerbakken (dumpa). Drenering Det har også i perioden gjennomført drenerings arbeider i borettslaget. I alt over 3 leiligheter og det er reparert/utskiftet hovedstoppekraner for noen rekkehus. Disse ligger

23 23 Stovner Borettslag nedgravd på enden av rekkehusets kortende. Stenges når beboere må skifte hovedstoppekran i sin leilighet. Ser ut til at drenerings lekkasjer har avtatt noe i forhold til tidligere år, men vi må påregne slike arbeider også for neste periode. Trefelling/beskjæring på fellesområder! Styret har i også denne perioden innleid profesjonell hjelp til beskjæring av trær og i noen tilfeller felling. I forkant av slike arbeider må det foreligge skriftlig søknad fra beboer, deretter behandling av saken i styret og på høring blant naboer. (det kan også være ønskelig og etter beplante nytt tre, når felling blir bestemt) Utgangspunktet for borettslaget må være å bevare de gamle trær vi har og ta vare på det miljø og det inntrykk dette gir! Trær tar også unna mye vann i grunnen, som igjen reduserer fare for vanngjennomtrengning i kjellere. Rehabiliteringsprosjektet, reklamasjoner og etterarbeider: Styret har i utgangspunktet brukt OBOS Prosjekt (OPAS) med gjennomføring av reklamasjoner vedr. Rehabiliteringsprosjektet mot entreprenør. Vi har også purret opp og sjekket arbeidene selv mot entreprenør. Denne prosessen har vært tidkrevende, og det har vært befaringer rundt enkelte saker. På tross av noen utfordringer mener styret at gjennomføringen stort sett har gått greit, men at det er noen utfordringer i f.t. reklamasjoner igjen. Disse vil bli fulgt opp. HMS møte og kontroll av skorsteiner fra Oslo brann og redningsetat (4 års kontrollen av piper). Det har også vært kontroll i 3 leiligheter innvendig vedr. brannsikkerhet i denne forbindelse. Feil parkering og kjøring på stikkveier (økende problem i enkelt områder) Styret har ved flere anledninger tatt kontakt med beboere som parkerer og som til stadighet kjører på stikkveiene. Det viser seg at det stort sett er de samme beboerne, som trosser de regler som er satt av fellesskapet. Stikkveien må være tilgjengelig for utrykningskjøretøyer. Styret har dessverre ikke kunnet følge opp de målsetninger vi satt i fjor om en "vesentlig bedring på denne problemstillingen, men vil gå enda mer aktivt inn kommende sesong. Container Det har gjennom hele sommersesongen vært plassert container for hageavfall ved garasjeanlegget i Stovnerbakken. Containeren har blitt tømt hyppig og denne tjenesten synes å ha fungert relativt godt. Det er dog beklagelig at enkelte ikke kan respektere at denne containeren kun er til hageavfall. Borettslaget faktureres hver gang det er annet enn hageavfall i containeren. Søppelhus, oppstillingsplasser for restavfalls dunker og papp/papir i borettslaget. Styre har hatt møter med etaten også i år vedr. kontroll av antall søppelkasser, samt hvordan restavfall håndteres. Noen steder har vi måttet øke volum på restavfallskasser. Det ble også gjennomført vårdugnad der det ble rekvirert containere (i alt 8 stk.) som ble plassert ut i borettslaget. Det er ikke tilfredsstillende søppelhåndtering i borettslaget. Det er pålagt å kildesortere i Oslo (grønn og blå pose får man gratis på SPAR). Det å brette papp og kjøre spesial avfall

24 24 Stovner Borettslag til Haraldrud, er noe man forventer at den enkelte beboer gjør. Er søppelkassen full, finner man en annen som har ledig plass. Skadedyr/fugler drar søpla utover når lokket er åpent. Styret har også behandlet og fulgt opp følgende saker: Ansvarsforhold ved vannskader og forsikringssaker Godkjennelse av diverse søknader Godkjennelse av nye andelseiere Terrasseoppsetting og oppsetting av skillevegger mellom beboere Kontroll av elektriske installasjoner Vedlikehold og utskifting av ute belysning, feilsøking rep varmekabler Fuktmålinger Utlån av biltilhenger Flagging på offentlige flaggdager. Julegrantenning og samarbeid med Stovner Vel Kontroll av skorsteiner/piper. Sikkerhetskontroll av lekeplassene ved firma Lekeplasskontrollen. Tilslutt vil styret få takke den enkelte beboer for et godt samarbeid. Det er viktig at et slikt samarbeid både er konstruktivt og motiverende. Tusen takk! Styret Borettslagets hjemmesider er Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Parkering Det er knyttet garasje til hver av borettslagets leiligheter. I tillegg har borettslaget parkeringsplasser til bruk for korttidsparkering for beboere og gjester. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

25 25 Stovner Borettslag Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av selskapene forvaltet av OBOS. Stovner Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på bredbånd og digital-tv dersom borettslagets har inngått en kollektiv avtale. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Større vedlikehold og rehabilitering Fasaderehabilitering