Planinitiativ for Kisatunet, B4 Nordkisa

Transkript

1 Planinitiativ for Kisatunet, B4 Nordkisa 1. Navn på forslagsstiller/plankonsulent og tiltakshaver/utbygger. Forslagsstiller/plankonsulent: Norconsult AS, Skansen 2E, 2670 Otta. Kontaktperson: Petter Kittelsen. Tiltakshaver: Boligpartner AS, Brygga 11, 2317 Hamar. Kontaktperson: Stein Klynderud. 2. Kart over foreslått område. Området ligger i kommunedelplan Nordkisa, avsatt som boligområde B4. Vedlagte kartskisser viser foreslått planområde avgrenset av gjeldende reguleringsplaner og eiendomsgrenser. 3. Skisser/illustrasjoner av ønsket tiltak. Det er utarbeidet en ny, foreløpig illustrasjonsplan for Kisatunet, datert Illustrasjonsplanen tar utgangspunkt i tidligere forslag som er presentert for kommunen, og er justert etter de innspill som er kommet fra administrasjon, politikere og Statens Vegvesen. Planen viser adkomst, parkering, plassering av bebyggelse, område for renovasjon, områder for lek og fellesområder og interne adkomstveger. Perspektivskisser av planlagt bebyggelse vises i oppstartsmøtet. 4. Enkel stedsanalyse, foreslått prosjekt sitt forhold til planområdet og tilgrensende bebyggelse. Planområdet er i dag dyrket areal og ligger som en del av jordbrukslandskapet som omkranser Nordkisa. Byggeområdet har ikke vassdrag over tomta eller i umiddelbar nærhet. Området ligger på Gardermo-avsetningen bestående av grusig sand. Dette vil gi stabil og god byggegrunn, med god infiltrasjon. Området ligger på ca. 200 meter, og over marin grense. Foreslått planområde er ca. 21,5 daa, og omfatter område B4 samt eneboliger tilknyttet Turvegen. Det er tilnærmet flatt område og gode solforhold. Det er ikke noen dominerende landskapselement i området, og det planlegges heller ikke dominerende bygg. Det er ca. 600 meter til lokalt sentrum i Nordkisa med skole, barnehage og matbutikk. Det er ca. 10 km til Jessheim og ca. 12 km til Gardermoen. Busstopp i umiddelbar nærhet av tomta ved Kisavegen. Togstasjon på Haugseter ca. 7 km. Det er regulert gang- og sykkelveg mellom boligområde og sentrum av Nordkisa langs Kisavegen.

2 5. Kort presentasjon av prosjektet/planideen: Formål høyder, utnyttelse, antall boliger, omfang. Planområdet ligger i et landlig boligområde, men ligger sentralt på grunn av svært kort avstand til hovedflyplass og Jessheim sentrum. For å tilpasse en moderne boform til omkringliggende bebyggelse, ønsker vi å forankre det arkitektoniske uttrykket i tradisjonell byggestil som gjenspeiler at feltet ligger i typiske jordbrukslandskap. I tråd med nasjonale retningslinjer for boligbygging og vern av jordbruksareal, bør området utnyttes godt. Ullensaker kommune har i boligstrategien for området anslått 20 boenheter, noe som gir nær 700 m 2 pr boenhet. Forslagsstiller mener at det er potensial for en betydelig høyere utnyttelse uten å gå på tvers av kravene til god bokvalitet. I revidert forslag til utnyttelse har forslagsstiller lagt til rette for 44 boenheter, hvorav 8 enheter er 5-roms leiligheter/rekkehus og 12 leiligheter er 4-roms. Det utgjør nær halvparten av alle boenhetene i feltet. Det er lagt opp til en god mosaikk mellom funksjonelle fellesareal og private hageparseller. Rekkehusmodellen Neptun har bruksareal på 126 m 2, kjedet 5-roms type P8-1 Spes. har 103 m 2 og 4-roms leilighet i seksmannsbolig har 88 m 2 BRA. Privat uteareal er ikke beregnet nøyaktig på dette tidspunktet i prosessen. Forslagsstiller mener at foreslått utbygging fortsatt utfyller den eksisterende boligmassen i nærområdet som i stor grad består av eneboliger og hovedbygninger på gardsbruk, slik at de som ønsker lettstelt leilighet som boform fortsatt kan bo i et nærmiljø de trives i og har sitt sosiale nettverk. Av erfaring vet vi at mange ønsker seg en liten privat hageflekk å stelle og andre igjen ønsker kun en solrik balkong som trenger minimalt med vedlikehold. En ansvarlig miljøprofil for området er tenkt ivaretatt med El-bil lader i carport for hver boenhet, bilfritt bomiljø og parkering adskilt fra det meste av bebyggelsen. Det er ønskelig med bruk av carportrekker som en barriere mot støy og trafikk på Kisavegen Bebyggelsen er tenkt som 3, 4 og 5-roms familieleiligheter i tunløsning rundt et avskjermet og solrikt felles uteareal på søndre del av planområdet. Videre også kjede-/rekkehus med privat vestvendt hage på nordre del. I tillegg til vestvendte, private uteplasser til alle boliger, er det tenkt at fellesområder tilhører samtlige boliger på feltet. Basert på denne boligmiksen, nærhet til offentlig kommunikasjon og butikk, har vi beregnet en parkeringsdekning på 1,64 plass pr boenhet samlet inkl. gjesteparkering. Rekkehus har privat parkering på egen tomt i tillegg til plass i felles carportanlegg. Carportrekkene mot Kisavegen er plassert med tanke på å ha en støyskjermingseffekt. Det er lagt inn åpne p- plasser mellom carportene. 6. Hvordan samsvarer prosjektet/planideen med overordnede planer og gjeldende reguleringsstatus? Prosjektet samsvarer i hovedsak med kommunedelplan for Nordkisa. Bebyggelsen er innenfor kommunedelplanens bestemmelser om utforming, men det er lagt opp til en noe høyere utnyttelsesgrad. Dette begrunnes i krav om høy utnyttelse ved bruk av dyrka mark, ønske om flere boliger innenfor skolekretsen for å øke elevgrunnlaget og de store turområdene som ligger nært til byggeområdet som fortsatt gir mye luft rundt boligene.

3 Vedlagte utkast til illustrasjonsplan gir en BYA på 22 % når carporter og parkeringsareal holdes utenfor. Det er ønskelig å regulere med noe høyere utnyttelsesgrad slik at p-plasser og senere tilpasninger kan gjøres uten hinder i planbestemmelsene. Det er derfor ønskelig med BYA = maks 40 %. Det er positivt for støysituasjonen i planområdet å skjerme så godt som mulig mot Kisavegen. Det er derfor ønskelig å trekke carporter så nær fylkesvegen som mulig. I tillegg sikrer det et mer bilfritt bomiljø lokalt, noe som også gir en økt sikkerhet for barn/lek. SVV har som svar på spørsmål signalisert at de ønsker 20 meter byggegrense mot FV458, Kisavegen. De argumenterer for areal til fremtidig gang-/sykkelveg. Imidlertid er det avklart at ny GS-veg ikke vil gå langs planområdet men på østsiden (motsatt side) av Kisavegen, som en fortsettelse av den eksisterende biten med GS-veg. Det bør derfor være begrenset behov for å sikre fremtidig areal for bruk til vegformål i fremtiden. Eksisterende planer og bebyggelse i området tilsier at man i praksis har tillatt byggegrense på 15 meter i området. Forslagsstiller ønsker derfor foreslå 15 meters byggegrense mot Kisavegen. 7. Dersom det planlegges boliger, hvordan forholder planforslaget seg til boligbyggeprogrammet med tanke på antall boliger, tidsperiode mm? Planområdet tilhører skolekrets Nordkisa B4 med en kvote på 20 i Da området er ubebygd vil kvoten kunne videreføres i neste periode. Ullensaker kommune har vurdert saken, og ønsker at planarbeidet starter. Boligpartner fikk anledning til å presentere planene i møte med plan og samferdselsutvalget Vi fikk signaler om at politikerne var svært positive til de foreløpige planene og at vi kan at vi kan se børt fra begrensningen på inntil 20 boenheter innenfor området B4. 8. Begrunnelse for foreslått planavgrensning. Planavgrensningen er vist på egne vedlegg. Forslagsstiller har avtale med grunneier for utnyttelse av arealet på gnr 104 bnr 1 og 9, og disse eiendommene legges til grunn for planområdet. Dette samsvarer også med kommunedelplanens avgrensning av byggeområde B4. Det er et ønske om å se mer av bebyggelsen på sørsiden av Kisaveien under ett, og boliger knyttet til Turvegen er inkludert i planområdet. Det legges ikke opp til endringer for eksisterende boliger i planforslaget. Endelig planavgrensning vil bli klart i oppstartsmøte med kommunen. 9. Krever tiltaket planprogram og konsekvensutredning? Hvis nei, vis til begrunnelse Tiltaket er i hovedsak i tråd med overordnet plan, det er ikke kjente naturverdier i området og det er ikke lagt føringer for konsekvensutredninger i kommunedelplanen. Utbyggingen vil heller ikke ha vesentlige virkninger på miljø eller samfunn, og forslagsstiller mener derfor at planforslaget ikke trenger planprogram eller konsekvensutredning. 10. Hvilke infrastrukturtiltak (teknisk- og grønn infrastruktur) er tenkt regulert og opparbeidet?

4 Området må tilkobles offentlig infrastruktur som veg, vann og avløp og strøm. Det er avsatt areal innenfor byggeområdet til renovasjon og trafo. Det er nødvendig å legge om kommunale VA-rør, samt private påkoblinger som følge av utbyggingen. Ullensaker kommune har opplyst at kapasitet for full utbygging i feltet ikke er klar før Forslagsstiller ønsker en oppdatering fra Ullensaker kommune om planstatus for gang- /sykkelveg langs Kisavegen. Det er videre viktig å avklare hvilke trafikktall som er lagt til grunn for utformingen av Turvegen og krysset mot Kisavegen, og hva som regnes som kryss og avkjøringer i området. Overvannshåndteringen gjøres internt i feltet, og infiltreres i grunnen eller ledes ut i grøntområdene mellom bebyggelsen. 11. Vurder bruk av utbyggingsavtale. Dette punktet bør også med i oppstartsvarsel. Tiltaket vil falle inn under PBL 18, og det vil normalt ikke være nødvendig å inngå utbyggingsavtale. Det kan likevel være aktuelt med en avtale om kostnadsfordeling på offentlig infrastruktur. Ullensaker kommunes veileder for arealplan angir at det skal kreves utbyggingsavtale for all utbygging med 5 eller flere boenheter. Vi ber Ullensaker kommune komme med tilbakemelding på hvilke momenter som ønskes i en slik utbyggingsavtale i forkant av oppstartsmøtet. 12. Hvilke energiløsninger er tenkt brukt? Ligger området innenfor konsesjonsområde for fjernvarme? Området ligger utenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Hovedoppvarmingskilde vil være elektrisitet. I tillegg vil alle boenheter bli prosjektert med lukket, rentbrennende ildsted eller energiøkonomiske alternativer som varmepumpe eller solfangere. 13. Planlegges det nye veger som trenger eget vegnavn? Adresser må være på plass senest før igangsettelsestillatelse. Det kreves egen sak om adressering. Det planlegges interne veger som knyttes til Turvegen. Vi foreslår at Turvegen forlenges inn i feltet, og at det ikke opprettes nye vegnavn. 14. Er kartgrunnlaget som benyttes oppdatert (maks 6 mnd.)? Det er lastet ned FKB-kart i januar Er eiendomsgrensene koordinatfestet og presise? Hvis nei vil det bli krav om oppmålingsforretning. Eiendomsgrensene er angitt som usikre i FKB-data. Det må påregnes oppmålingsforretning av byggeområdet.

5 16. Hvilke utredninger skal foretas som en del av planarbeidet? List opp aktuelle tema for utredning. ROS-analyse som følger planforslaget Sol-skyggeanalyse Støyanalyse LARK-vurdering av uteareal og plassering av bygg Sporing av store kjøretøy, bl.a. brannbil og renovasjonsbil. Vurdering av kulturminner gjøres av AFK ved planoppstart. 17. Er det andre grunneiere eller andre rettighetshavere enn tiltakshaver innenfor foreslått planavgrensning, og hvordan er de involvert? Eiendommer med adkomst fra Turvegen, gnr/bnr 104/ , tas med i planforslaget. Eierne av disse boligene er ikke varslet så langt i prosessen. Dersom disse tas inn, vil forslagsstiller gå i dialog og informere de angjeldende grunneiere. 18. Når ser forslagsstiller for seg at komplett planmateriale kan leveres inn? Det er ønskelig å varsle sommeren 2018 og innlevering av planmateriale i løpet av senhøst List eventuelle andre opplysninger som forslagsstiller mener det er relevant å opplyse om. Nordkisa som boligområde vil bli mer attraktivt etter hvert som særlig utbyggingen av Gardermoen fortsetter. Ullensaker kommunes satsing på å videreutvikle attraktive næringsområder og derved flere arbeidsplasser ved Gardermoen vil øke behovet for boliger innenfor kort pendleravstand. Nordkisa har en gunstig beliggenhet i så måte. En ev. tredje rullebane vil føre til mer støy på vestsiden av E6, og således har Nordkisa en gunstig beliggenhet. Dersom reguleringsplanen for Kisatunet har forventet fremdrift, ser forslagsstiller det som realistisk med innflyttingsklare boliger i Det legges ikke opp til trinnvis utbygging da man ønsker en effektiv utbygging med klare avgrensninger for anleggsområde og -drift. 20. Hvem skal fakturaen sendes til? faktura@boligpartner.no Merk: Prosjekt Kisatunet