Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2015/ Øystein Thorp

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Schjerves Arkitektkontor AS Postboks Namsos Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2015/ Øystein Thorp Melding om vedtak -2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Larsheimen- reguleringsendring til boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123" Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak, Behandling i Namsos kommunestyre Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt av kommunestyret Vedtak i Namsos kommunestyre Forutsatt at det gjøres følgende endringer i plankartet: - Gangstien opp til Larsheimen må komme frem i plankartet og legges med i tegnforklaring. - Navn på planen endres til «Larsheimen- reguleringsendring til boligtomt Gnr. 17 Bnr 1. Fnr. 123»; vedtar Namsos kommunestyre i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for «Larsheimen ny boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 1» i Namsos kommune datert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens Vår ref. 2015/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Øystein Thorp saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 7, Namsos Bank: NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 2 Vedlegg: 1 Larsheimen Reguleringsbestemmelser Eksterne kopimottakere: Kåre Eilert Strøm Vemundvikvegen Namsos Heidi Bjørum Olav Duuns Veg Namsos Kirsti Bjørum Olav Duuns Veg Namsos Tone Bjørum Postboks Namsos Trude Bjørum Schistad Olav Duuns Veg 11 A 7804 Namsos Tordis Margrethe Bergum Vemundvikvegen 2 B 7800 Namsos Roger André Bruun Niels Bjørums Gate Namsos Torunn R Husvik Edvardsen Niels Bjørums Gate Namsos Christian Øyen Olsen Larsheimen Namsos Else Øyen Olsen Larsheimen Namsos Asbjørn Båtnes Larsheimen Namsos Ellen Dyrendal Ivar Aasens Veg 3 A 7804 Namsos Line Reidun Skog Larsheimen Namsos Bjørn Inge Viken Larsheimen Namsos Alexandra Linnea Næss Larsheimen Namsos Raymond Vikan Larsheimen Namsos Lasse Holm Vemundvikvegen Namsos Toril Fornes Holm Vemundvikvegen Namsos Torgeir Pedersen Larsheimen Namsos Fylkesmannen i Trøndelag Postboks Steinkjer Trøndelag Fylkeskommune Postboks Steinkjer Nils Hallvard Brørs Postboks 333 Sentrum 7801 Namsos Statens vegvesen, Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde

3 Side 3 av 3 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2015/ Saksbehandler: Øystein Thorp Saksframlegg 2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan Larsheimen reguleringsendring til boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123 Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Namsos Kommunestyre Rådmannens innstilling Forutsatt at det gjøres følgende endringer i plankartet: - Gangstien opp til Larsheimen må komme frem i plankartet og legges med i tegnforklaring. - Navn på planen endres til «Larsheimen- reguleringsendring til boligtomt Gnr. 17 Bnr 1. Fnr. 123»; vedtar Namsos kommunestyre i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for «Larsheimen ny boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 1» i Namsos kommune datert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens 12-12

4 Side 4 av 4 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U Referat fra oppstartsmøte Knut Schjerve I Varsel om oppstart av planarbeid - Schjerves Arkitektkontor AS reguleringsendring Larsheimen I Fylkeskommunens uttalelse til- Nord-Trøndelag fylkeskommune Varsel om oppstart av planarbeidet med _7_1.PDF I Forhåndsuttalelse til varsel om Fylkesmannen i Nord-Trøndelag oppstart av endring i reguleringsplan for Larsheim 18/2 Namsos I Forslag til reguleringsplan Schjerves Arkitektkontor AS Larsheimen tomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123 X Terrengsnitt Kjeld Erik Sandbakken S gangs behandling - Reguleringsplan "Larsheimen", innregulering av boligtomt U Behandling av innsendt Schjerves Arkitektkontor AS reguleringsplan - Mangler I Vedr. reguleringsendring Schjerve Arkitektkontor Larsheimen tomt gnr. 17 bnr. 1 f.nr. 123 I Svar på mangler i utredning Bleikvassli Krystad advokatfirma AS MNA I Brev fra Siw Bleikvassli Afbk - Siw Bleikvassli U Melding om vedtak - 1. gangs Knut Schjerve behandling -Reguleringsplan "Larsheimen", innregulering av boligtomt S Ny 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Larsheimen" ny boligtomt gnr 17 bnr. 1 fnr. 123 X Særutskrift Ny 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Larsheimen" ny boligtomt gnr 17 bnr. 1 fnr. 123 U Melding om vedtak - Ny 1. gangs Schjerves Arkitektkontor AS behandling av privat forslag til reguleringsplan "Larsheimen" ny boligtomt gnr 17 bnr. 1 fnr. 123 U gangs behandling av privat forslag Adresseliste til reguleringsplan "Larsheimen - ny boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr 123" U gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Larsheimen, ny boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123" i Namsos kommune Adresseliste

5 Side 5 av 5 I Offentlig ettersyn av privat forslag Mnsk - Per Erik Arnø til reguleringsplan "Larsheimen, ny boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123" i Namsos kommune I Automatisk svar på henvendelse til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I NVE bekrefter at melding er mottatt NVE I / Offentlig ettersyn av NTE privat forslag til reguleringsplan "Larsheimen, ny boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123" i Namsos kommune I Dokument 17/ gangs Statens vegvesen behandling av privat forslag til reguleringsplan - Larsheimen gnr. 17 bnr. 1 i Namsos kommune sendt fra Statens vegvesen I Sametingets uttalelse til høring av Sametinget /Sámediggi reguleringsplan - Larsheimen I Fylkeskommunens uttalelse til Nord-Trøndelag fylkeskommune reguleringsplan Larsheimen, ny boligtomt gnr 17 bnr 1 fnr. 123 I Høringsuttalelse til reguleringsplan Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Larsheimen I NVEs uttalelse - offentlig ettersyn - Reguleringsplan - GBnr 17/1, Larsheimen ny boligtomt - Namsos kommune I S X U Reguleringsplan for Larsheimen Kommentar til merknader ved 1. gang utlagt til offentlig ettersyn gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Larsheimenreguleringsendring til boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123" Særutskrift - 2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Larsheimen- reguleringsendring til boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123" Melding om vedtak -2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Larsheimenreguleringsendring til boligtomt gnr. 17 bnr. 1 fnr. 123" Norges vassdrags- og energidirektorat Schjerve - Knut Schjerve Schjerves Arkitektkontor AS

6 Side 6 av 6 Vedlegg: 1 1.Oversiktskart 2 2.Reguleringsplan_datert_ Reguleringsbestemmelser. Datert Planbeskrivelse 5 5.Perspektivskisse 6 6.Situasjonsplan og terrengsnitt 7 7.ROS-sjekkliste datert Brev fra Siw Bleikvassli datert Merknader etter offentlig ettersyn Saksopplysninger Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utvikling av eiendommen 17/1/123 i et område regulert til friareal i eksisterende reguleringsplan. Eiendommen ønskes regulert til boligformål. Privat reguleringsplan forslag for 1 boligtomt som omfatter matrikkelført tomt 17/1/123. Fester av tomten er den sammen som forslagstiller. Forslagstiller er Kåre Strøm og plankonsulent er Schjerves Arkitektkontor. Reguleringsplan ID er: Gjeldende plan for det omsøkte området er Larsheimen, vedtatt Arealene er i reguleringsplanen avsatt til friareal Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannen foreslår følgende endring i planbestemmelsene Før det gis tillatelse til terrenginngrep og bygge- anleggstiltak innenfor planområdet skal det utføres supplerende grunnundersøkelse og geoteknisk prosjektering av fundamentering. Geoteknisk prosjektering skal også omfatte utomhusområder. Rådmannen foreslår videre at pkt. 3.6 tas ut av bestemmelsene. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens Innkomne merknader Det er kommet inn 7 merknader som alle ligger vedlagt i sin helhet som vedlegg. Statens vegvesen brev av Ingen merknader. MNS kommuneoverlegen mail av

7 Side 7 av 7 -Ingen merknader. NTE Nett AS mail av Ingen merknader til planforslaget, men vedlagt skriv vil bli etterfulgt i det videre arbeid med planarbeidet. NVE mail av Ingen merknader. Sametinget brev av Vi viser til deres brev av Vi kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunktet. Vi minner imidlertid om det generelle aktsomhetsansvaret. Dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene og vi foreslår følgende tekst når det gjelder dette: Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og fylkeskommunen omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner forøvrig om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda ifølge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5m rundt kulturminnet, jf. kml. 3 og 6. Kommentar fra planlegger; -De har ingen merknader til planforslaget, men minner om det generelle aktsomhetsansvaret «Skulle det under bygge og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Fylkeskommunen omgående jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml) 8 annet ledd. Dette vil bli bygget inn i reguleringsbestemmelsene 3 dersom Namsos Kommune ønsker det. Fylkesmannen -miljøvernavdelingen Vi kan ikke se at våre merknader mtp. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal og transportplanlegging er tatt til følge i planen. Bestemmelsene legger opp til en utnyttelsesgrad på 35 % BYA. Det er videre utarbeidet parkeringsbestemmelser om 2 parkeringsplasser pr boenhet. Vi viser til regional plan for arealbruk som sier at det i sentrumskjernen bør legges til rette for 6 boenheter pr. daa., men avtrapping til 3 boenheter pr. daa. i omkringliggende områder. For planen bør det stilles krav om minimum 3 boenheter på eiendommen i form av bestemmelser. Det bør samtidig sikres en høyrere utnyttelsesgrad BYA gjennom bestemmelsene. Området ligger godt til rette for at persontransport kan skje til fots eller ved sykkel.

8 Side 8 av 8 Parkeringsbestemmelser bør derfor gjenspeile intensjonen med statlige mål om at persontransport skal skje ved sykkel og gange. Øvrige fagavdelinger har ikke merknader til planforslaget Kommentar fra planlegger; De har ingen merknader til planforslaget. Miljøvernavdelingen mener de ikke er blitt hørt ad. Merknader Statlige retningslinjer for samordnet bolig- areal og transportplanlegging er tatt til følge i planen da planbestemmelsen legger opp til en utnyttelse på 35% BYA. Dette er gjort i samsvar med opplysninger fremkommet i oppstartmøtet hvor det kun var fremmet som eneboligtomt. På grunn av at tomten er avskåret med trase for hovedvannledning fra høydebasseng og kloakk fra bakenforliggende området er tomtens utnyttelse begrenset. Vi mener imidlertid utnyttelsesgraden kan økes med 2 boenheter forskjøvet i rekke, men den må ha en fleksibilitet i det at den kan utbygges fra 1 til 3 boenheter og at utnyttelsesgraden settes til 70 % BYA. Transportteknisk følges bestemmelsene i reguleringsplanen for Larsheimen der det er felles gangveg fra Planområdet Larsheimen med adkomst veg for 6 boenhet da har vi inkorporert 3 stk. enheter i rekke på nevnte tomt. Dersom det er behov for ytterligere opplysninger i forbindelse nevnte sak står vi til tjeneste. Fylkeskommunen -avdeling for kultur og regional utvikling Planfaglig uttalelse Vi vil vise til vår uttalelse til varslet oppstart av planarbeidet; hvor vi blant annet uttrykte; «Planområdet er i dag en del av et større regulert friområde i tilknytning til boligområdet ved Larsheimen. Det er lagt opp som et aktivitetsområde med ballplass, akebakke m.v. og tilgang ut/opp til marka med høydedrag som Møssmørklompen m.fl. Området er og en viktig del av grøntstrukturen som omkranser boligområdet. Innregulering av boligtomt i dette området vil punktere og redusere nedre del av friområdet. Planbeskrivelsen må gjøre rede for dagens bruk av friområdet og hvilke konsekvenser en planlagt reguleringsendring vil få for innhold og bruk av området som friområdet og områdets funksjon som grøntstruktur. Kommunen må her selv vurdere lokale aktivitets- og friluftsinteresser i området om disse blir skadelidende og om det eventuelt kan skaffes erstatningsareal. Videre må det vurderes om saken kan skape presedens for senere saker om å få omregulert friog friluftsområder til utbyggingsformål.» Vi har ikke øvrige merknader til planforslaget. Kommentar fra planlegger; Har ingen merknader til planforslaget foruten de merknader gitt ved oppstart av planarbeidet. Det presiseres at planen vil ikke forstyrre aktiviteten i området med ballplass, akebakke mv. eller tilgang til marka med høydedrag som Møssmørklompen m.fl. samt bryte opp grønnstrukturen som omkranser boligområdet. Vi mener at nevnte tomt ikke vil punktere og redusere del av friområdet da det i dag er tilvokst av «vildniss» løvskog og ikke fremkommelig dermed ikke til bruk av noen art i form av lek og annen rekreasjon. Kulturminnefaglig uttalelse se pkt. 4 ovenfor. Det vil bli innebygget i reguleringsplanen 3 aktsomhetskravet jf. Kml 8 annet ledd.

9 Side 9 av 9 Figur 1: Skisse av planområdet. Vurdering Prosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøringer og forhåndsuttalelser. Planforslaget har til hensikt å endre arealformålet fra «Friareal/ friområde» til «Bolig». Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. Plan- og bygningslovens Plan ID: Planforslaget ser ikke ut til å komme i konflikt med naturmangfoldlovens Etter 1. gangs behandling ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i perioden med frist for uttalelser som var satt til Det kom inn 7 merknader innen fristen. Innkomne merknader og uttalelser er kommentert av planlegger. Rådmannen slutter seg til de vurderinger og svar som er gitt. Formålet med endringen av gjeldende reguleringsplan er å legge til rette for en ny enebolig i et området som i dag er regulert til friareal. Det går en sti/skiløype på høydedraget ovenfor planområdet, og man kan ikke se at planområdet vil komme i konflikt med denne. Namsos kommune er restriktive til omregulering av friareal til boligformål, men ser at det i denne saken ikke nødvendigvis vil føre til tap av friareal med tilrettelegging av en bolig. Området er gjengrodd og vil ikke bli brukt til lek/fritid. Det finnes i tillegg meget god tilgang til friområder som henger sammen med eksisterende sti/løype nettverk og leke-/fotball-plass i nærområdet utenfor det planlagte reguleringsområdet. Selv om området ligger sentrumsnært, og arealet normalt ville hatt en høyere utnyttingsgrad blir det vurdert til at omsøkt tomt ikke er egnet for flere boenheter. Dette pga. av vann og

10 Side 10 av 10 avløpsnettet fra bakomliggende bebyggelse som går igjennom tomten og kom til vann og avløp hvor det kreves fri tilgang (figur 2). Figur 2: Oversikt over vann/avløpsnettet innenfor planområdet. Kom som krever fri tilgang ligger ved rød pils markering, mens snuplass er markert med blå pil. Det er også en stor «lomme» (figur2 og figur3) satt av til snuplass delvis innenfor tomtegrensen. Denne er opprettet av brannvesenet for å sikre adkomst til Vemundvikvegen 10. Dette tatt i betraktning vurderer saksbehandler det til at tomten er lite egnet til flere enn en boenhet.

11 Side 11 av 11 Figur 3: Snuplass for å sikre adkomst til Vemundvikvegen 10. Bestemmelsene som ble vedtatt ved 1. gangs behandling inneholdt enkelte feil og mangler. Dette var enkelte skrivefeil, samt misvisende og gjentagende paragrafer. Saksbehandler har derfor rettet feil i bestemmelsene sammen med planarkitekten. Rådmannens innstilling om 3.6 er også tatt ut av bestemmelsene samt lagt til forslag til endring etter 1. gangs behandling. Navnet på reguleringsplanen samsvarer ikke med navnet på bestemmelsene. Rådmannen foreslår derfor følgende navn til planen; «Larsheimen- reguleringsendring til boligtomt Gnr. 17 Bnr 1. Fnr. 123» Det er vanskelig og tyde overgangen fra kjøreveg til gangsti i plankartet. Rådmannen foreslår derfor at det i plankartet skal komme frem hvor gangstien starter og kjøreveg stopper. Miljømessig vurdering En kan ikke se at forslaget er i konflikt med naturmangfoldloven 8-12 eller har noen negativ konsekvens for omkringliggende miljø. Konsekvenser for Nye Namsos En kan ikke se at planforslaget har noen konsekvens for Nye Namsos.