::: Utv.sak nr 0021/99 R PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MARKUSLØKKA %%%

Transkript

1 Kommunestyret Utv.sak nr.:0021/99 Behandlet/Behandles av Utvalg Saksbehandler Utv.sak nr Møtedato Arkivnr Saknr Det faste utvalg for plansaker Finn Lenschow 0101/ REG R /07111 Det faste utvalg for plansaker Finn Lenschow 0035/ REG R /07111 Formannskapet Ellen Grepperud 0148/ L12 97/07111 Formannskapet Ellen Grepperud 0157/ L12 97/07111 Formannskapet Ellen Grepperud 0177/ L12 97/07111 Det faste utvalg for plansaker Ivar Gudmundsen 0001/ L12 97/07111 Formannskapet Per Kierulf 0014/ L12 97/07111 Kommunestyret Rådmannen 0021/ /07111 ::: Utv.sak nr 0021/99 R PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MARKUSLØKKA %%% Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: - Det faste utvalget for plansaker 1. gang - Offentlig ettersyn - Det faste utvalget for plansaker 2. gang - Formannskapet - Det faste utvalget for plansaker 3. gang - Formannskapet - Kommunestyret Vedlegg som følger saken (trykt): 1. Reguleringsbestemmelser 2. Forslagsstillers beskrivelse 3. Reguleringsplan 4. Illustrasjonsplan 5. Terrengsnitt og bebyggelse 6. Brev av fra Bård Solberg 7. Referat fra møte i teknisk etat Brev av fra ark. Barretto 9. Brev av fra ark. Barretto Vedlegg som ligger i saksmappa: - Reguleringsplan 1: Illustrasjoner 1:500 - Bemerkninger

2 Div. korrespondanse Bakgrunn for at saken reises Sørli & Haugstad AS på vegne av eier av området, Geir Mæland, fremmer forslag til reguleringsplan. Formålet med planen er å innpasse frittliggende boliger med dertil egnede adkomstveier. Kfr. forslagsstillerens egen beskrivelse, vedlegg 2. Beskrivelse av planområdet Området på vel 8 daa ligger langs riksvei 156 syd for industriområdet ved Askehaugveikrysset. Terrenget stiger fra riksveien opp mot hyttebebyggelsen ovenfor. På området er det i dag gammel bebyggelse bestående av våningshus, driftsbygning og vognskjul/garasje. Bygningsmiljøet vurderes av fylkeskultursjefen som bevaringsverdig. Reguleringsmessige forhold I kommuneplanen er den nordligste delen av området disponert til industriformål og resten til boligformål. Opprinnelig utgjorde området to eiendommer, men disse er slått sammen til en. Forhåndsvarsling I samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven ble de berørte parter forhåndsvarslet om igangsetting av reguleringsarbeid, ved brev og annonsering i mai og endret forslag i oktober Innkomne bemerkninger: 1. Akershus fylkeskommune, fylkesrådmannen ( ) har ingen merknader. 2. Akershus fylkeskommune, fylkeskultursjefen ( , ) Det er ikke registrert fornminner som har innvirkning på planen. Gammelt våningshus, driftsbygning og vognskjul/garasje: Denne bebyggelsen utgjør et helhetlig anlegg og bør bevares. Fylkeskultursjefen mener arealdisponeringen i området ved Nesset bør avklares i en egen kommunedelplan hvor kulturminnene er innarbeidet, og anbefaler at reguleringsarbeidet for Markusløkken utsettes inntil en slik plan foreligger. 3. Statens vegvesen, Akershus vegkontor ( ) Adkomst til området skal skje fra fylkesvei 56.03, Askehaugveien. Eventuell støyskjerming må bekostes av utbygger. 4. Anna og Sverre Fortun v/adv. Graff ( ) Det gjøres rede for de berørte bortfestede eiendommene som blir berørt. Advokaten oppfordrer forslagsstiller å avklare forholdet til disse. En reguleringsplan med veiadkomst som foreslått vil være i strid med bortfesterens forpliktelser overfor Solberg Eiendom AS og en del hytteeiere. Han uttrykker skepsis til avkjøringsforholdet fra Askehaugveien, og mener at den kan være trafikkfarlig. Under henvisning til de forpliktelser grunneieren har til festere av hans eiendom, protesteres det mot den fremlagte reguleringsplan med forslag til adkomstløsning.

3 5. Solberg Transport A/S v/bård Solberg ( , ) Det gjøres oppmerksom på de ulemper bedriften har som eventuell nabo til boligområde. Etter forslag til endring av adkomst, presiseres at bedriften har behov for hele sin eiendom for fremtidig utbygging. Han protesterer derfor mot adkomstveien. Muntlige henvendelser til forslagsstiller: (Vedlegg i mappa) 6. Walther Kristiansen Gnr 113/1/42 ( ) ba om informasjon, og mente det var en fordel med den nye veien. 7. Gunnar Jahren Gnr 113/1/39 ( ) ba om informasjon, og uttrykte glede for den nye veien. 8. Anders Heggseth gnr 113/1/43 ( ) ba om informasjon, og mener det er en fordel med den nye veien, men lurer på hva som vil skje med parkeringsplass som forsvinner pga. den nye avkjøringen. 9. Johnny Frøland gnr 113/1/38 ( ) ba om informasjon, og mente det er en fordel med den nye veien, men lurte på hva som vil skje med biloppstillingsplass som vil forsvinne med den nye veien. Kommentarer til bemerkningene Til bemerkning 2 (Akershus fylkeskommune, fylkeskultursjefen) Forslagsstiller forutsetter riving av driftsbygningen mens våningshus og vognskjul blir stående. Kommunedelplan for kulturminner er under arbeid. Jeg kan ikke se at en samlet kulturminneplan for kommunen er nødvendig for å kunne vurdere denne reguleringen. Til bemerkning 3 (Statens vegvesen, Akershus vegkontor) Adkomst er foreslått fra Askehaugveien. Det er ikke vist støyskjerm på planen, men reguleringsbestemmelsene har krav om støyskjerming, som imidlertid må defineres bedre. Til bemerkning 4 (Anna og Sverre Fortun) Det forutsettes at forslagsstiller kommer til enighet med de som berøres av adkomstveien. Til bemerkning 5 (Solberg Transport AS) Se kommentar til bemerkning 4. Til bemerkning 6,7,8 og Selv om de berørte er tilfreds med det nye veiforslaget, bør parkeringsspørsmålet. løses. Bygnings- og reguleringssjefens vurdering og konklusjon: Planområdet er ikke spesielt godt egnet til boligformål, der det ligger nordvestvendt og nær en hovedvei. Siden den største delen av området er disponert til boligformål i kommuneplanen, bør eier likevel kunne gis mulighet for å utnytte eiendommen. Adkomst fra Askehaugveien er eneste realistiske løsning, idet vegvesenet ikke vil godta ny eller utvidet bruk av eksisterende avkjørsel. Forholdet til de berørte av adkomstveien er ikke avklart, idet disse protesterer mot

4 forslaget, se bemerkning 4 og 5. Et makeskifte med Solberg burde være mulig ved å gjøre boligområdet litt mindre. Støyforholdene må vurderes nøyere både mot riksvei og mot Solberg Transport AS. Bevaringsspørsmålet og eventuelt riving av driftsbygningen må vurderes nærmere. Jeg anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn, og at de ulike spørsmålene avklares i den forbindelse. Offentlig ettersyn: I henhold til planutvalgets vedtak ble saken avertert og lå til offentlig ettersyn i tiden til Saken ble også sendt berørte parter til uttalelse. Innkomne bemerkninger: 10. Akershus fylkeskommune, fylkesrådmannen ( ) For å kunne bevare alle bygningene på Markusløkka og for å få en bedre tilpasning til eksisterende bebyggelse og terreng, anbefaler fylkesmannen at planforslaget bearbeides, primært ved å redusere antall boliger, eventuelt ved å vurdere en annen bebyggelsesstruktur. 11. Statens vegvesen, Akershus vegkontor ( ) Frisiktsonen i krysset med Fv skal være 10 m x 80 m. Krysset skal godkjennes av vegvesenet før utbygging igangsettes. 12. Miljøvernutvalget behandlet saken i møte og gjorde følgende vedtak: «Miljøvernutvalget mener at bebyggelsen med gammelt våningshus, driftsbygning og vognskjul/garasje utgjør et helhetlig anlegg som bør bevares. Støyforholdene mot riksvei og Solberg Transport AS må vurderes nøye og eventuelle støyskjermingstiltak må gjennomføres i henhold til resultatet av vurderingen». 13. Teknisk styre behandlet saken i møte , og hadde ingen merknader. 14. Kulturetaten ( ) slutter seg til fylkeskultursjefens kommentar vedrørende bevaring av nåværende bebyggelse. Kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 10 (Akershus fylkeskommune, fylkesrådmannen) Vi finner det vanskelig å bevare alle de gamle bygningene. Miljøet er likevel forringet av nærheten til riksveien. Våningshus og uthus foreslås imidlertid satt i stand til felles funksjoner. Til bemerkning 11 (Statens vegvesen, Akershus vegkontor) Frisiktsone er tegnet inn på planen.

5 Til bemerkning 12 (Miljøvernutvalget) Se kommentar til bemerkning 10. Reguleringsbestemmelsen pkt. 3-6 ivaretar støyproblemene. Til bemerkning 14 (Kulturetaten) Se kommentar til bemerkning 10. Endringer i planen: Frisiktsone i krysset til FV er tegnet inn. Reguleringsbestemmelse pkt. 3-5 har fått tilføyelsen: Min. 30% av den ubebygde del av tomta inkludert andel av fellesarealer, skal ikke være brattere enn 1 : 3, fellesavkjøring og parkering ikke medregnet. Reguleringsbestemmelse pkt. 3-6 er ny: Ved utbygging skal det støyskjermes mot trafikkstøy til maks. 55 dba for uteoppholdsarealer og maks 30 dba i rom for varig opphold i boligen, i samsvar med Miljøverndepartementets rundskriv T8/79 om veiledende grenser for utendørs og innendørs trafikkstøy. Tiltaket kan skje ved bruk av enten støyskjermings-voll/-gjerde langs Rv.156 eller en kombinasjon av disse. Det skal uansett kreves en dokumentasjon av tiltakene ved søknad om igangsettingstillatelse. Reguleringsbestemmelse pkt. 3-7 er ny: De to eksisterende bygninger på tomta som ikke er søkt revet skal nyttes til felles funksjoner for boligområdet uten at de formelt skal vernes. Det tillates dog å søke om at disse bygninger rives etter ønsker fra beboerne på området. Bygnings- og reguleringssjefens vurdering: Det er gjort enkelte tilføyelser og forbedringer i planen, spesielt når det gjelder reguleringsbestemmelsene. Det er tatt noe vernehensyn, ved at våningshus og uthus inngår i planen til felles bruk for beboerne. Støyhensyn er søkt ivaretatt, jfr. reguleringsbestemmelsene. Adkomstveien er ikke endret, idet det ikke finnes andre realistiske løsninger, og eventuelle justeringer ikke ville bety noe vesentlig for naboen i nordvest (Solberg). Arealet anses fremdeles ikke ideelt for boligbebyggelse, men planforslaget bør likevel kunne aksepteres. Behandling etter formannskapets vedtak av : Det har vært avholdt møte på teknisk etat med grunneier Geir Mæland, arkitekt Michael Barretto og nabo Bård Solberg, for om mulig å komme til enighet om adkomstvei. Se møtereferat i vedlegg 7. Som det framgår, lyktes det ikke å komme til enighet, idet Solberg er prinsipielt imot at det bygges boliger på Markusløkka, da dette vil medføre konflikter med hans transportvirksomhet. Se også hans brev av til ordføreren, vedlegg 6.. Arkitekt Michael Barretto har i brev av og til kommunen konkludert med at man ber om videre behandling av saken slik den nå foreligger. Se vedlegg. 8 og 9.

6 Bygnings- og reguleringssjefens fornyede vurdering og konklusjon: Formannskapets vedtak av inneholder 3 punkter: Pkt. 1 om fastslår at Markusløkka kan reguleres til boligformål. Det bes imidlertid også vurdert høyere utnyttelse enn eneboliger. Dette er vurdert, og utfra tomtas beskaffenhet, finner jeg ikke at det er naturlig med en høyere utnyttelse. Til det er tomta for bratt, foruten at den ligger nordvestvendt inntil riksvei 156. Det er større mulighet for å få til et akseptabelt, til dels skjermet boligmiljø dersom utnyttelsen ikke blir for høy. Konklusjonen blir derfor at utnyttelsen ikke bør økes. Pkt. 2 om at veitraseen forutsettes fastlagt i forståelse med berørte grunneiere, forstås slik at det gjelder forståelse med grunneier og fester i nord. Som nevnt foran, har det vært holdt møte med naboen Solberg, som fester tomt av Askehaug gård. Dette har ikke ført fram. Grunneieren, Sverre Fortun, har uttalt at han er bundet av festeavtalen og ønsker ikke å fremme noe annet standpunkt enn festeren. På bakgrunn av dette har ikke utbyggeren funnet grunn til å gjøre endringer i planen, heller ikke å legge veitraseen slik at det gis mulighet for makeskifte, et standpunkt jeg kan slutte meg til. Boligbygging ved siden av næringsvirksomhet kan medføre konflikter, men det er mulig med skjerming. Pkt. 3 viser til kommunestyresak 52/98, pkt 2der det står: Inntil ny kommuneplan med tilhørende utbyggingsprogram foreligger innen utløpet av 1999 foretas det ingen opparbeidelse av nye kommunale boligfelt privat boligbygging på Moerjordene tillates heller ikke nye private felt tillates heller ikke andre steder i kommunen den påtenkte utbyggingen av etableringsboliger og eldreboliger i Boligbyggelagets regi kan likevel tillates. Det har etter dette vært behandlet enkelte små private reguleringsforslag, der spørsmålet om utsettelse av boligbygging har vært fremmet, med ulike konklusjoner. Det har vært diskutert hvor strengt man skal oppfatte kommunestyrets vedtak, og om hvor stor planen eventuelt skal være, før man bør si nei. Arbeidet med disse planene, deriblant Markusløkka, har startet før kommunestyrevedtaket av , sak 52/98. Kommunestyrets vedtak er begrunnet med manglende skolekapasitet. En måte å følge opp dette på, er å sette inn en rekkefølgebestemmelse i planen, slik rådmannen har nevnt i forbindelse med formannskapsbehandlingen: Boligområdet tillates ikke utbygd før det er tilstrekkelig skolekapasitet i skolekretsen. Det kan virke noe unaturlig å vedta en plan som man foreløpig ikke kan bygge etter. Siden kommunen har gått inn for at ny skole skal stå ferdig i 2001, vil det likevel ikke bety mer enn ca ett års utsettelse på boligbyggingen, dersom planen vedtas med dette tillegget i reguleringsbestemmelsene. Konklusjonen er derfor at planforslaget endres slik at reguleringsbestemmelsene får tilføyd en 7 som sitert foran, og at den fremmes for det faste utvalget for plansaker for ny behandling. Forslagsstiller v/arkitekten er varslet om dette forslaget til tilføyelse/endring.

7 Formannskapets innstilling til kommunestyret : I medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Markusløkka, som vist på kart datert , med følgende tilføyelse i reguleringsbestemmelsene: "Boligområdet tillates ikke utbygd før det er tilstrekkelig skolekapasitet i skolekretsen." Rådmannens innstilling til formannskapet : I medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Markusløkka, som vist på kart datert , med følgende tilføyelse i reguleringsbestemmelsene: "Boligområdet tillates ikke utbygd før det er tilstrekkelig skolekapasitet i skolekretsen." Formannskapets behandling: Kari Munthe (Sp) fremmet følgende alternative forslag til rådmannens innstilling: Kommunestyret ønsker ikke å vedta reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Markusløkka nå. Saken tas opp til behandling i kommuneplansammenheng. Reguleringsplanen sees da i sammenheng med en eventuell omregulering av Askehaugåsen fra hytteområde til boligområde. Votering: Sp's forslag falt 7-2(Sp og V) De to første linjer i rådmannens innstilling ble tiltrådt 7-2(Sp og V) Resten av rådmannens innstilling ble tiltrådt 8-1(Frp) Rådmannens innstilling til det faste utvalget for plansaker : I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven vedtar det faste utvalget for plansaker privat forslag til reguleringsplan for Markusløkka, som vist på kart datert , med følgende tilføyelse i reguleringsbestemmelsene: «Boligområdet tillates ikke utbygd før det er tilstrekkelig skolekapasitet i skolekretsen.» Reguleringsplanen oversendes kommunestyret til vedtak i medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven. Planutvalgets behandling: O. Haslie foreslo: «Tilføyelsene i reguleringsbestemmelsene utgår.» Planutvalgets vedtak: Ved avstemming ble innstillingens første del - uten tilføyelse i reguleringsbestemmelsene - vedtatt med 5 mot 1 (Sp) stemme: «I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven vedtar det faste utvalget for plansaker privat forslag til reguleringsplan for Markusløkka, som vist på kart datert » Innstillingen - med tilføyelsen i 7 ble deretter vedtatt med 5 mot 1 (Frp) stemme.

8 Etter dette lyder planutvalgets vedtak: I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven vedtar det faste utvalget for plansaker privat forslag til reguleringsplan for Markusløkka, som vist på kart datert , med følgende tilføyelse i reguleringsbestemmelsene: «Boligområdet tillates ikke utbygd før det er tilstrekkelig skolekapasitet i skolekretsen.» Reguleringsplanen oversendes kommunestyret til vedtak i medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven. Rådmannens innstilling til formannskapet : I medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret privat forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Markusløkka, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser sist revidert Formannskapets behandling: Trine Hvoslef-Eide (V) fremmet følgende alternative forslag til rådmannens innstilling: Området vurderes regulert til næringsformål ved neste rullering av kommuneplanen. Ap, Sp og Frp fremmet følgende alternative forslag til rådmannens innstilling: Reguleringsplanen sendes tilbake til Fast utvalg for plansaker med følgende politiske signaler: 1. Markusløkka kan reguleres til boligformål, men det bes vurdert en høyere utnyttelse enn i foreliggende forslag med frittliggende eneboliger. 2. Veitraseen forutsettes fastlagt i forståelse med berørte grunneiere. 3. Det vises til vedtak i k-sak 52/98, pkt 2. Votering: 1. Trine Hvoslef-Eides forslag ble nedstemt 8-1(V). 2. Ved alternativ votering mellom rådmannens innstilling og fellesforslaget fra Ap, Sp og Frp ble fellesforslaget vedtatt med 6-3(2H,V). Etter dette lyder formannskapets vedtak : Reguleringsplanen sendes tilbake til Fast utvalg for plansaker med følgende politiske signaler: 1. Markusløkka kan reguleres til boligformål, men det bes vurdert en høyere utnyttelse enn i foreliggende forslag med frittliggende eneboliger. 2. Veitraseen forutsettes fastlagt i forståelse med berørte grunneiere. 3. Det vises til vedtak i k-sak 52/98, pkt. 2. Rådmannens innstilling til formannskapet : I medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret privat forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Markusløkka, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser sist revidert Formannskapets behandling : Arne Hillestad(Frp) fremmet følgende forslag: Saken utsettes til det er foretatt en befaring av planområdet. Votering: Frps forslag ble enstemmig vedtatt.

9 Rådmannens vurdering i tilknytning til formannskapets vedtak Rådmannen viser til formannskapets vedtak i møte om å utsette saken, fordi representantene ville ha utredet mulighetene for og konsekvensene av å endre planen eller avvise den. Det er anledning til å sette inn rekkefølgebestemmelser i reguleringssaken, jfr plan- og bygningslovens 26. Dersom det ikke er ønskelig å bygge ut boligfeltet med en gang på grunn av skolekapasiteten, kan en slik bestemmelse lyde: Boligområdet tillates ikke utbygd før det er tilstrekkelig skolekapasitet i skolekretsen. En slik bestemmelse gir ikke kommunen erstatningsansvar overfor grunneieren. Dersom kommunen ikke ønsker at det skal bygges boliger i området, er det anledning til å avvise planforslaget, selv om arealbruken er mer eller mindre i samsvar med kommuneplanen. I så fall bør det nedlegges bygge- og deleforbud i påvente av ny kommuneplan eller ny reguleringsplan. Det er lite sannsynlig at grunneieren da kan kreve erstatning av kommunen. Erstatningen vil i så fall være begrenset til de planleggingsutgiftene han har hatt. Bortfall av forventet fremtidig fortjeneste gir ikke i seg selv grunnlag for erstatning. Erstatningsreglene finnes blant annet i plan- og bygningslovens 32, der det kan kreves erstatning dersom en reguleringsplan medfører at en eiendom blir ødelagt som byggetomt. I dette tilfelle er det sannsynlig at tomta eller deler av tomta vil kunne brukes til f.eks. næringsformål, dersom boligbygging bortfaller. Rådmannens innstilling til formannskapet : I medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret privat forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Markusløkka, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser sist revidert Formannskapets behandling: Trine Hvosle-Eide(V) fremmet følgende forslag: Saken utsettes til neste formannskapsmøte Votering: Venstres forslag ble enstemmig vedtatt. Rådmannens saksutredning for formannskapet: Rådmannen har ikke noe å bemerke til planutvalgets forslag til vedtak. Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker : I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven godkjenner det faste utvalget for plansaker privat forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Markusløkka, som vist på kart datert Reguleringsplanen oversendes kommunestyret til vedtak i medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven. Planutvalgets vedtak : Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker :

10 I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven vedtar det faste utvalget for plansaker å legge ut til offentlig ettersyn privat forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Markusløkka, som vist på kart datert Planforslaget sendes dessuten aktuelle etater og utvalg og berørte grunneiere til uttalelse. Planutvalgets vedtak : Innstillingen ble enstemmig vedtatt.